Acessível por quanto tempo? A perenidade decide-se ao transmitir, não na lei

O ano de 2026 trouxe a Portugal um instrumental renovado para o arrendamento acessível. O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aprovado pelo Decreto-Lei 97/2026 e com efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível e isenta totalmente de IRS e IRC os rendimentos prediais de contratos cuja renda não exceda 80 por cento da mediana do concelho. O regime assenta em contratos de duração mínima de três anos para residência permanente. Em paralelo, as autarquias anunciam parcerias de escala inédita: o Porto formalizou esta semana, depois do «Jardins do Oriente» com a Ageas, a maior operação de arrendamento acessível do país, 331 casas em Campanhã com a Sonae Sierra e a Solive. Capital privado e poder público estão, finalmente, a mover-se.

Quase todos estes instrumentos partilham, porém, uma característica que raramente entra no debate. A acessibilidade que criam tem prazo. Terminado o contrato, esgotado o benefício fiscal ou cumprido o período de afetação, o fogo regressa ao mercado livre e o esforço público recomeça do zero. A pergunta que decide se uma operação constrói parque ou apenas aluga acessibilidade por uns anos não é quantas casas, é por quanto tempo. Esta entrada trata a perenidade: a variável mais ausente do instrumental português e a que melhor separa os sistemas que acumulam parque dos que apenas alugam acessibilidade por períodos. E porque o enquadramento legal não vai mudar a curto prazo, a perenidade joga-se onde os municípios têm margem própria: nos termos com que transmitem o imóvel, ou o direito sobre ele, a quem o vai operar, por cedência, doação, concurso ou parceria.

A acessibilidade portuguesa nasce com data de validade

O RSAA define acessibilidade como uma percentagem do mercado, 80 por cento da mediana das rendas do concelho divulgada pelo INE. É um desconto administrativo sobre o preço corrente, com duas consequências. A primeira é que a renda «acessível» fica atada à trajetória do mercado: 80 por cento de um mercado que sobe sobe também. A segunda é que o vínculo é com o senhorio e com o contrato, não com o imóvel: a isenção premeia rendas contidas em contratos de duração mínima de três anos, sem inscrever qualquer ónus de acessibilidade no próprio imóvel. Cumprido esse prazo, ou saindo o proprietário do regime, a casa regressa ao mercado sem obrigação residual. O incentivo compra anos de renda contida, não um lugar permanente no parque acessível. O regime que agora cessa, o Programa de Arrendamento Acessível, assentava já nessa lógica de estímulo temporário, e a sua avaliação externa expôs a distância entre a adesão de senhorios e o impacto estrutural.

Os grandes projetos municipais seguem a mesma lógica temporal, ainda que por outra via. No «Jardins do Oriente», a afetação ao arrendamento acessível está contratada por dez anos renováveis por mais dez; do projeto de 331 casas em Campanhã, o município e os promotores ainda não divulgaram o prazo, o regime do solo nem o método da renda. O contraste com os casos em que a intenção nem chegou a obra, como o programa de cooperativas de Lisboa, com 500 casas anunciadas e nenhuma construída dois anos depois, mostra que executar à escala de centenas de fogos é, por si, mérito raro. Mas execução e perenidade são coisas distintas. O denominador comum a todos estes instrumentos é tratar a acessibilidade como um estado transitório de um bem privado, e não como um atributo duradouro de um parque. Cada ciclo termina, e o ciclo seguinte parte outra vez da estaca zero.

O que prende a acessibilidade ao imóvel

Há três mecanismos que tornam a acessibilidade perene, e nenhum exige mudar a lei nem depende da boa vontade de cada renovação: todos cabem nas cláusulas com que o município transmite o imóvel a quem o vai operar, qualquer que seja a via.

O primeiro é o regime do solo. Alienar o terreno, ou concedê-lo a prazo, entrega ao privado a mais-valia fundiária que o investimento público e a própria afetação ajudaram a criar, valorização a que a literatura atribui mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas seis décadas. O direito de superfície sobre terreno que permanece na esfera pública mantém essa mais-valia fora do mercado e perpetua a acessibilidade sem depender de renegociação. O instrumento existe no Código Civil português há décadas; o que falta aos municípios é o modelo contratual, não a base legal.

O segundo é a vinculação patrimonial. Na Áustria, o Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz codifica a Vermögensbindung: o capital acumulado pelas associações de lucro limitado fica afeto à habitação por tempo indefinido, e o excedente reentra obrigatoriamente em construção nova ou renovação. É o motor do revolving fund que sustenta um setor de 681 mil casas, com 15 a 16 mil fogos novos por ano em anos típicos. O ativo não regressa ao mercado porque a lei não o deixa sair do circuito. A via cooperativa chega ao mesmo destino por outra porta: na cessão de uso da catalã Sostre Cívic, a titularidade permanece na cooperativa e o morador detém apenas o uso, de modo que a casa nunca regressa ao mercado de propriedade.

O terceiro é a formação da renda. Uma renda pode ser um desconto sobre o mercado ou uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter. Só a segunda resiste quando o mercado em redor sobe e dispensa subsídio recorrente. A diferença não é teórica: no modelo austríaco a renda baixa quando os empréstimos terminam, em vez de subir, passando da renda de custo para uma renda de base fixada por lei. O desconto administrativo segue o mercado; a renda de custo desacopla-se dele. É a diferença entre conter o preço e mudar a forma como o preço se constrói.

O que significa para o ecossistema

Sem perenidade, cada euro de benefício fiscal e cada hectare de solo municipal mobilizado compram acessibilidade por um período, não a acumulam. No fim do prazo, o país encontra-se a subir a mesma escada rolante: o mesmo esforço, repetido a cada geração, para manter parado um parque que escorrega de volta para o mercado. A leitura da operação do Porto vale para o instrumental inteiro: o número de fogos não diz se uma operação resolve uma geração ou devolve o problema à seguinte.

O risco não é hipotético. Nos Estados Unidos, o principal instrumento de habitação acessível, o crédito fiscal LIHTC, fixa a acessibilidade por um prazo de quinze a trinta anos; segundo o Federal Reserve Bank de Chicago, cerca de 845 mil fogos vão perder essa obrigação entre 2024 e 2035, perto de 125 mil deles só até ao final de 2026. É o que sucede quando se desenha acessibilidade com prazo à escala de um país: chegado o fim, o stock que custou décadas a erguer dissolve-se de novo no mercado, e a mesma casa acessível tem de ser financiada duas vezes. Os instrumentos não são idênticos: o crédito norte-americano é transacionável e tem saídas antecipadas que a isenção portuguesa não contempla, pelo que a escala do escorregamento americano não se transfere automaticamente para Portugal. O princípio, esse, transfere-se: acessibilidade presa a um prazo termina quando o prazo termina. O contraste regista-se na base de dados da OCDE, onde o parque de renda social vale mais de 20 por cento de todas as casas na Áustria e não expira, ao passo que em Portugal fica abaixo dos 2 por cento.

Nada disto é argumento contra o RSAA ou contra as parcerias municipais. Mobilizam oferta agora, e a oferta nova é necessária num país com listas de espera que ultrapassam as 31 mil famílias só na Área Metropolitana de Lisboa. É argumento para que a perenidade passe a ser uma condição da transmissão, inscrita nos termos com que se entrega o imóvel a quem o vai operar, e não deixada ao acaso da renovação seguinte. A própria OCDE recomendou a Portugal pilotar um fundo rotativo para habitação acessível, precisamente o mecanismo que converte esforço pontual em parque cumulativo. A escolha entre alugar acessibilidade e construí-la faz-se nas cláusulas, não no comunicado.

Em abono da afetação a prazo há argumentos sérios, que convém não ignorar. O prazo reduz o compromisso público inicial, acomoda o capital privado que procura uma saída e que de outro modo talvez não entrasse, e preserva margem para realocar recursos à medida que a procura se desloca no território. A perenidade, em troca, imobiliza ativos e exige um enquadramento que a sustente sem cair em auxílio de Estado proibido, hoje possível pela via do Serviço de Interesse Económico Geral que a Comissão Europeia alargou à habitação acessível. A objeção que pesa mais, ainda assim, não é que a acessibilidade temporária seja inútil, é que a necessidade a que responde é permanente, e financiar uma carência estrutural com instrumentos a prazo condena a repetir a despesa a cada ciclo.

Em Portugal essa fatura recorrente já tem escala: só em apoios diretos à procura, Porta 65, apoio extraordinário à renda e compensação a senhorios, o Estado despendeu mais de 920 milhões de euros em 2024 e 2025, segundo o Governo. É despesa necessária a quem precisa agora, mas que, ao contrário do investimento em parque, se repete ano após ano sem deixar ativo. O estudo de impacto do modelo austríaco mede a outra face: um parque que não expira poupa, com o tempo, o apoio à renda que o parque que expira volta sempre a exigir. É a distância entre um sistema que se autoalimenta, como o finlandês, e um que se esvazia a cada renovação.

Observação a partir da Fundação Âncora

A acessibilidade permanente é o princípio fundador da Fundação Âncora, inscrito no Pacto pela Habitação Permanente: a acessibilidade não deve ter data de validade. O modelo da Fundação prende-a por quatro vias combinadas, que reproduzem o resultado austríaco por instrumento contratual e estatutário em vez de lei setorial. A intransacionabilidade estatutária impede a venda do ativo para fora da missão. O direito de superfície sobre solo que permanece público mantém a mais-valia fundiária fora do mercado. A renda de cobertura de custos forma o preço a partir do custo, não do mercado. E o reinvestimento integral do excedente funciona como a Vermögensbindung, alimentando construção nova em vez de remunerar a saída.

Há aqui um trade-off real, que não convém escamotear. O capital privado que torna estes projetos possíveis quer, em regra, uma saída, e a saída é exatamente o que colide com a perenidade. A resposta da Fundação Âncora não é recusar o capital, é discipliná-lo: retorno limitado e horizonte longo em vez de retorno máximo e saída rápida, para que o investidor seja remunerado sem que a casa deixe de ser acessível. É a engenharia que distingue construir parque de o alugar, e é compatível com tudo o que o RSAA e as autarquias estão a fazer. Apenas fixa, no contrato, no estatuto e nos termos da transmissão, aquilo que os instrumentos atuais deixam terminar com o prazo. O que fundamentalmente queremos é que o setor exista, e que dure mais do que o contrato que lhe deu início.