Radar Âncora

Habitação municipal: Dinamarca e Países Baixos repartem o risco em camadas

2026-09-14T00:00:00Z

O que aconteceu

A 14 de setembro de 2026, a Task Force da Habitação da Comissão Europeia, na Direção-Geral da Energia, e a Housing Europe, a federação europeia da habitação pública, cooperativa e social, realizaram em Bruxelas e em linha a segunda edição do workshop sobre habitação municipal, Developing an efficient ecosystem for municipal housing. Cinco dias depois da proposta do Affordable Housing Act, a sessão juntou administrações nacionais, cidades, federações de operadores e investigadores em torno de três temas: aceitação social, partilha de risco, e gestão e manutenção do parque, incluindo a resiliência a catástrofes naturais. O relatório e as apresentações foram enviados aos participantes a 22 de setembro e não estavam publicados no sítio da Comissão à data desta entrada.

Na abertura, Stefan Moser, chefe de unidade da Task Force, descreveu as soluções municipais não lucrativas e de lucro limitado como as mais eficientes e economicamente viáveis para a acessibilidade de longo prazo e recapitulou a primeira edição, de 8 de junho: os sistemas com um pilar não lucrativo forte resistiram melhor à subida das rendas; os municípios mais pequenos não chegam sozinhos ao BEI ou ao CEB e precisam de veículos de agregação, como a Kommuninvest sueca ou a MuniFin finlandesa; a contratação conjunta do modelo sueco Kombohus baixou o preço em 25 por cento; e a residualização é a principal ameaça aos modelos universalistas, com a lista de espera da Paris Habitat a chegar a perto de 300 mil candidatos e a dez anos de espera média.

Niccolò Cusumano, professor da SDA Bocconi, propôs na conferência de abertura "abrir a caixa negra" do desempenho das empresas municipais de habitação "sem reduzir o valor público a um único rácio financeiro": estes operadores perseguem fins públicos com disciplina comercial, decidem dentro de regras de renda e de atribuição fixadas por outros, e não existe ainda um referencial europeu comum para os comparar. Sobre o risco, a tese foi que o balanço é só a primeira camada: o operador suporta as rendas em atraso, mas um operador municipal raramente suporta sozinho o risco extremo, porque a propriedade, a regulação e as garantias criam uma retaguarda pública; o desempenho deveria, por isso, reportar o risco retido e o apoio público contingente. Sobre a manutenção, nenhum modelo, da gestão direta à parceria de longo prazo, é superior por definição; decidem o contrato, a capacidade de gestão e a prestação de contas.

Na sessão sobre partilha de risco, Bent Madsen, diretor executivo da BL, a federação dinamarquesa da habitação não lucrativa (almene boliger), descreveu um setor de cerca de 600 mil casas e perto de um milhão de residentes, 20 por cento do parque, presente em todos os municípios. A lista de espera é aberta a todos, sem critério de rendimento; o município dispõe de uma em cada quatro casas que vagam, para famílias em necessidade grave, e pode acordar com o operador uma atribuição flexível, por exemplo com prioridade a quem trabalha no concelho. Cada associação é uma entidade privada com democracia dos inquilinos, supervisionada pelo município e pelo fundo nacional, e as rendas seguem o princípio do custo.

Uma casa nova do setor não lucrativo dinamarquês financia-se em três parcelas: 2 por cento de caução dos inquilinos, 8 a 12 por cento de capital do município, emprestado sem juros nem amortização durante 50 anos, e 86 a 90 por cento de crédito hipotecário com garantia do Estado.

A associação paga todos os anos 2,8 por cento do custo inicial, atualizado pela inflação, e o Estado cobre o restante serviço da dívida: subsidia quando os juros estão altos e pode ficar com excedente quando estão baixos, segundo a ficha que a Housing Europe dedicou ao modelo. Amortizado o crédito, a renda não desce: dois terços do que os inquilinos continuam a pagar seguem para o Landsbyggefonden, o fundo nacional, e um terço para fundos locais. Criado em 1967 por acordo político, o fundo pertence coletivamente às organizações de habitação, não é uma entidade pública, e os seus recursos não podem ser desviados para outros fins; financia renovações e, segundo a apresentação da BL, cerca de 40 milhões de euros por ano de programas sociais para 200 mil residentes em 50 bairros.

Tim Wolters, da Aedes, a federação das associações de habitação neerlandesas (woningcorporaties), apresentou o outro modelo: entidades privadas com missão pública fixada na Lei da Habitação, donas de cerca de 30 por cento das casas do país, com rendas reguladas pela qualidade e contratos sem termo. Em 2026, o grupo-alvo principal são agregados com rendimento anual até 51.537 euros, se forem de uma pessoa, ou 56.910 euros, nos restantes casos; a renda máxima de uma casa social é de 932,93 euros e a média era de 643 euros no fim de 2025, antes do subsídio de renda. O apoio público chega sobretudo como garantia, através do fundo do setor, o Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

3 camadas no sistema de garantia neerlandês: o capital de risco do próprio WSW, depois a garantia mútua das associações sãs e, em último recurso, o Estado e os municípios, a meias, com empréstimos sem juros. A terceira camada nunca foi acionada; o WSW cobre 98 por cento do setor e mais de 90 mil milhões de euros de empréstimos

Com o município, as associações assinam acordos de desempenho locais (prestatieafspraken), a três, com a organização de inquilinos: o município define a política, a associação responde com uma proposta de contributo e mantém a decisão de investimento, e o acordo cobre disponibilidade, acessibilidade económica, qualidade e habitabilidade, com litígios resolvidos entre as partes, depois pelo ministro e, por fim, em tribunal. A lei que reforça a direção pública da habitação (Wet versterking regie volkshuisvesting), em vigor desde 1 de julho de 2026, torna obrigatório um programa municipal de habitação até julho de 2027, fixa a meta de dois terços de habitação nova a preço acessível, 30 por cento em arrendamento social, e alarga a resolução de litígios ao cumprimento dos acordos. Wolters sublinhou a pressão: as rendas reguladas nem sempre cobrem a construção nova e a renovação, e as associações estão expostas aos juros, ao custo dos materiais e ao licenciamento.

Sobre aceitação social, a jurista Marina Pérez Jiménez apresentou o compromisso social que a Viviendas Municipales de Bilbao, com cerca de 4.300 casas, muitas em prédios partilhados com proprietários privados, assina com cada inquilino, juridicamente separado do contrato de arrendamento: obrigações de boa vizinhança de um lado, direitos de apoio e de manutenção da casa do outro, sob o lema "se a convivência se rompe, rompe-se o contrato". O operador regista cerca de 230 incidentes por ano, em 162 casas, perto de 4 por cento do parque; alguns participantes objetaram que o compromisso pesa mais nos deveres dos inquilinos do que nos do senhorio.

Sobre manutenção, a ACER Ravenna, que gere mais de 4.800 casas de 18 municípios, sofreu entre maio de 2023 e outubro de 2024 três cheias e um tornado, com 9,1 milhões de euros de danos em maio de 2023, 615 mil em julho e 5,7 milhões no outono de 2024. A presidente, Lina Taddei, descreveu um registo digital de cada casa, que permite passar da manutenção reativa à planeada, e um acordo-quadro que fixa num único concurso condições, preços e operadores por até quatro anos, com a província dividida em duas zonas e quatro empresas, duas delas de reserva. O seguro não cobre a totalidade dos danos e a ACER não consegue financiar sozinha a adaptação. O relatório da Housing Europe sobre adaptação climática, de março, generaliza: o investimento é "inadequado", a maioria dos mecanismos de financiamento privilegia a eficiência energética sobre a resiliência, e em Itália os seguros cobriram 27 por cento dos danos das cheias de 2023.

No encerramento, Sorcha Edwards, secretária-geral da Housing Europe, anunciou que os European Responsible Housing Awards passam a ter o apoio da Task Force e recebem candidaturas até 31 de dezembro de 2026, para entrega no International Social Housing Festival, que a Gebalis e a Câmara Municipal de Lisboa organizam em Lisboa de 7 a 9 de junho de 2027. Moser indicou que a Task Force vai continuar a organizar workshops temáticos.

O que significa para o ecossistema

Três leituras para Portugal, e uma data.

A primeira é que, nos sistemas que duram, o risco reparte-se em camadas, e cada uma fica com quem a pode suportar. Na Dinamarca, os inquilinos põem 2 por cento e a renda que continua depois da dívida; o município, capital paciente a 50 anos; o Estado, a garantia e o diferencial de juros; o setor, um fundo que é seu. Nos Países Baixos, o Estado e os municípios ficam atrás de duas camadas do próprio setor. Em Portugal, o financiamento salta do inquilino para o Estado, entre subsídios à renda, comparticipações do 1.º Direito e as garantias de 4 mil milhões de euros anunciadas pelo Banco Português de Fomento; as camadas do meio quase não existem, porque falta o setor que as constitua, com 2 por cento de parque público ou não lucrativo. E o fundo rotativo tem uma condição prévia: só há excedente para reciclar quando a renda se forma pelo custo e se mantém depois de amortizada a dívida. As rendas do arrendamento apoiado municipal indexam-se ao rendimento do agregado e não foram desenhadas para gerar excedente; o manual #Housing2030 da ONU põe Portugal nessa coluna. A OCDE recomendou pilotar um fundo rotativo e a Recomendação do Affordable Housing Act pede reinvestimento obrigatório dos excedentes; a lição dinamarquesa é que o fundo nasce da renda de custo, não a antecede. Para os financiadores, fica o corolário de Cusumano: ler um operador pelas rendas em atraso, sem o risco que retém e o apoio público contingente, é ler só a primeira camada.

A segunda leitura é contratual. Em nenhum dos dois países o município gere as casas, e em ambos decide: na Dinamarca, cofinancia, supervisiona e dispõe de uma casa em cada quatro; nos Países Baixos, fixa a política e assina com o operador e os inquilinos um acordo que a reforma de julho torna mais exigível. Em Portugal, as Estratégias Locais de Habitação fazem o diagnóstico e fixam metas, mas são sobretudo a condição de acesso ao 1.º Direito, um compromisso do município com o Estado e não com quem constrói e gere; falta o instrumento que as ligue a um operador com obrigações verificáveis, a lacuna que os municípios descrevem. A cláusula dinamarquesa, uma casa em cada quatro para a lista municipal e prioridade a quem trabalha no concelho, é o género de contrapartida que um município pode exigir quando cede solo em direito de superfície, com 31 mil famílias em lista de espera na Área Metropolitana de Lisboa e concelhos como Sines sem casa para quem lá vai trabalhar. E a lista aberta, sem teto de rendimento, é a defesa que a primeira edição opôs à residualização.

A terceira é que a manutenção é um modelo de negócio, não uma rubrica. Ravenna somou cerca de 15 milhões de euros de danos em ano e meio, mais de 3 mil euros por casa do parque. O acordo-quadro que usa não é figura italiana: vem da diretiva europeia de contratação pública, com o mesmo limite de quatro anos, e está no Código dos Contratos Públicos. O que Ravenna acrescenta é o uso, um concurso único para manter um parque disperso, com preços fixados à partida e operadores de reserva, e um registo de cada casa que antecipa em vez de reagir. É a disciplina que o custo de ciclo de vida exige a um parque que se queira acessível durante décadas, e que a auditoria da IGF às frações devolutas do IGFSS mostrou faltar quando o proprietário não tem estrutura para gerir o que tem. Para as empresas municipais portuguesas, a tese de Cusumano desloca a pergunta: importa menos escolher entre gestão direta e contratação externa do que desenhar o contrato e ter capacidade para o fiscalizar.

A data é junho de 2027. O International Social Housing Festival chega pela primeira vez a Portugal, na sua sexta edição, e com ele a entrega dos European Responsible Housing Awards, que em 2025, em Dublin, distinguiram a cooperativa catalã Sostre Cívic na categoria de financiamento inovador. Para operadores, cooperativas e municípios portugueses, o prazo das candidaturas, 31 de dezembro, já corre.

Observação a partir da Fundação Âncora

A 9 de setembro, a Recomendação que acompanha o Affordable Housing Act enumerou as peças: fundos rotativos, reconhecimento legal dos operadores de lucro limitado, solo público cedido a longo prazo. Cinco dias depois, a Task Force mostrou como se montam. A Dinamarca e os Países Baixos diferem em quase tudo, um financia projeto a projeto com crédito hipotecário, o outro financia o balanço com empréstimos garantidos, e coincidem no princípio: cada camada absorve a sua parte antes de a seguinte ser chamada, e a pública é a última, não a primeira. É isso que torna barata a garantia do Estado; no WSW, as camadas anteriores bastaram sempre.

Portugal tem a primeira camada e a última. Falta a do meio, que só os operadores podem construir: capital próprio, rendas de custo que não descem quando a dívida acaba e um fundo que pertence ao setor e não pode ser desviado. São os três elementos comuns aos modelos europeus que mantiveram parque durável, da renda de custo austríaca e do seu fundo rotativo ao Landsbyggefonden, e os que mais custam a criar num mercado em que a propriedade é a opção por defeito. O fundo dinamarquês vive hoje das rendas de casas cuja dívida se pagou há décadas: um fundo rotativo mede-se em gerações e começa a contar no primeiro contrato que fixa a renda pelo custo.

O município não precisa de ser operador para ter o que tem o município dinamarquês, uma casa em cada quatro, atribuição flexível, supervisão; precisa de o escrever no contrato. E de medir o que o contrato entrega com mais do que um rácio, o retorno social que Portugal não mede. Vale acompanhar os próximos workshops da Task Force e o que o setor europeu trará a Lisboa em junho de 2027.

Affordable Housing Act: Comissão propõe régua comum para zonas sob pressão e limites ao AL

2026-09-09T00:00:00Z

O que aconteceu

A 9 de setembro de 2026, a Comissão Europeia adotou a proposta de Regulamento que institui um quadro para as medidas dos Estados-Membros destinadas a salvaguardar a acessibilidade e a disponibilidade da habitação, o Affordable Housing Act (COM(2026) 599), acompanhada de uma Recomendação sobre acessibilidade e oferta de habitação em zonas sob pressão habitacional. É a peça legislativa central do European Affordable Housing Plan de dezembro de 2025 e cumpre o compromisso assumido por Ursula von der Leyen no discurso sobre o estado da União de setembro de 2025. A imprensa portuguesa chama-lhe Lei da Habitação Acessível. Foi apresentada em Bruxelas pela vice-presidente executiva Teresa Ribera e pelo comissário da Energia e Habitação, Dan Jørgensen, e segue para o Parlamento Europeu e o Conselho em processo legislativo ordinário.

O Regulamento não proíbe nem restringe nada por si. Com base jurídica no artigo 114.º do Tratado, o do mercado interno, fixa as condições que uma autoridade nacional, regional ou local tem de cumprir quando decide, ao abrigo de poderes que já tem no direito nacional, restringir o alojamento de curta duração ou a aquisição e o uso de imóveis residenciais para fins que não a residência principal, invocando a acessibilidade da habitação. Nesse perímetro substitui a Diretiva Serviços e elimina a notificação prévia a Bruxelas. A Comissão insiste que se trata de "um instrumento processual destinado a melhorar a segurança jurídica e não uma intervenção no mercado da habitação", formulação que teve de reforçar depois de o Comité de Controlo da Regulamentação ter chumbado a avaliação de impacto em junho e a ter aprovado, com reservas, em julho.

Uma zona está sob pressão habitacional quando comprar uma casa de dimensão média custa oito ou mais anos de rendimento disponível por habitante e esse rácio subiu na última década, ou quando custa dez ou mais anos, seja qual for a tendência.

A metodologia comum é o coração do texto. O rácio preço/rendimento calcula-se a partir do preço médio de transação ao nível NUTS 3 e do rendimento disponível líquido por habitante ao nível NUTS 2, com séries que a Comissão disponibiliza através da base Mapadomo, desenvolvida pela DG ECFIN e pelo Joint Research Centre; as autoridades podem usar dados mais finos desde que consistentes com os limiares. Passado esse crivo, a autoridade tem ainda de demonstrar, com dados objetivos sobre população, oferta e procura, que a pressão não deverá aliviar nos três anos seguintes, e delimitar a zona ao mínimo necessário: uma freguesia, um concelho, uma área metropolitana, uma zona rural ou parte de qualquer delas.

Identificada a zona, qualquer restrição passa por quatro filtros. Necessidade: a atividade visada tem de ter produzido "um efeito adverso significativo na disponibilidade ou acessibilidade da habitação nessa zona durante pelo menos três anos", usando, quando existam, os dados que as plataformas partilham ao abrigo do Regulamento (UE) 2024/1028. Proporcionalidade: não pode haver alternativa menos restritiva igualmente eficaz; as medidas sobre o alojamento de curta duração têm de ser calibradas às formas de atividade que, "pela sua escala, frequência ou caráter comercial", mais retiram casas ao arrendamento de longa duração, e a autoridade tem de aplicar e fazer cumprir o registo europeu, incluindo a suspensão de registos e a remoção de anúncios sem número válido; Lisboa cancelou 6.765 registos em fevereiro por falta do seguro obrigatório. Não retroatividade: condições ligadas à aquisição só valem para imóveis comprados depois da medida, com regimes transitórios para situações existentes. Prazo: cinco anos no máximo, prorrogáveis após revisão, com publicação prévia das avaliações e recurso judicial que pode contestar a própria avaliação. A residência principal do anfitrião fica sempre fora das restrições ao alojamento de curta duração. As medidas sobre fogos vagos têm de excluir ausências justificadas, como trabalho, estudo, saúde ou heranças em curso, e ser calibradas pelo número de fogos do mesmo proprietário, pela duração da desocupação ou pela aquisição por pessoas coletivas. As medidas já em vigor à data de entrada em vigor do Regulamento não lhe ficam sujeitas.

A Recomendação é a outra metade. Pede planos de aceleração da habitação nas zonas sob pressão e nas suas zonas de deslocação pendular, com metas locais de habitação abaixo do preço de mercado, prioridade de licenciamento para habitação acessível e reabilitação, prazos de decisão de 60 dias e deferimento tácito, reconhecimento legal de todos os promotores de habitação acessível e social, incluindo cooperativas, community land trusts e operadores de lucro limitado, afetação mínima de 20 anos quando há apoio público, modelos de arrendamento de solo público de longo prazo em que a autoridade mantém a propriedade do terreno e o promotor financia, constrói e gere, bancos de solos, fundos rotativos com reinvestimento obrigatório dos excedentes e dívida de muito longo prazo através dos bancos promocionais, do CEB, do BERD e do BEI. A Comissão estima em 150 mil milhões de euros anuais o investimento adicional necessário e em 47,7 mil milhões o já mobilizado no quadro financeiro atual.

46 em 303 respostas portuguesas ao questionário de peritos de março de 2026, o segundo país depois da Itália (47). Na call for evidence pública, Portugal contribuiu com 21 das 631 respostas registadas no portal; Espanha somou 306, com forte peso de anfitriões das Canárias

Entre as contribuições portuguesas à call for evidence, quatro são institucionais e estão públicas no portal. O IHRU pediu "instrumentos fortes" para intervir em mercados sobreaquecidos, incluindo a expansão em larga escala da habitação pública, social e cooperativa, restrições à compra por não residentes de fora da União em zonas sob pressão e quadros de preços de referência. A Câmara Municipal de Lisboa pediu uma definição harmonizada e baseada em evidência, apresentou a classificação de toda a cidade como zona de pressão urbanística como boa prática e o seu regulamento do alojamento local como modelo, e reclamou acesso direto dos municípios aos instrumentos europeus. A ALPN, associação do alojamento local do Porto e Norte, entregou um diagnóstico de 72 páginas a sustentar que a crise é de oferta e que o alojamento local é estruturalmente irrelevante para ela. A Fundação Âncora, editora deste Radar, defendeu que "uma restrição sem resposta de oferta não é proporcionada; é deslocação", propôs indicadores de esforço por profissão para os trabalhadores essenciais e a variação anual do parque de arrendamento de longa duração, e pediu quadros legais para promotores sem fins lucrativos e cedência de solo público em direito de superfície.

Na conferência de imprensa, Jørgensen deu Lisboa como exemplo: "ao longo dos últimos 10 anos, as rendas aumentaram 59% em Berlim, 75% em Madrid e 103% em Lisboa", e "o alojamento para arrendamento de curta duração é parte do problema em muitas cidades". Ribera acrescentou que em alguns destinos turísticos e centros urbanos esse alojamento "pode representar até 20% das habitações". A Associação do Alojamento Local em Portugal reagiu pela voz de Eduardo Miranda: a proposta "não é muito clarificadora", mas "o bom sinal para Portugal é que a legislação atual já incorpora quase todos os princípios apresentados". A CCIA Europe, que representa as plataformas, critica a ausência de verificação independente e a saída da Diretiva Serviços; a Airbnb pediu que a aplicação se centre em aumentar a oferta. O grupo S&D saudou o texto. O Comité Económico e Social Europeu prepara parecer até ao fim do ano e a Presidência irlandesa do Conselho, que já apontava o dossiê como prioritário, reúne os ministros da habitação em Dublin em novembro.

O que significa para o ecossistema

Quatro leituras para Portugal.

A primeira é que o país já tem as figuras jurídicas que o Regulamento vem enquadrar, e o que muda é o padrão de prova. A zona de pressão urbanística existe desde o Decreto-Lei 67/2019, definida como aquela em que há "dificuldade significativa de acesso à habitação" por escassez de oferta ou por valores insuportáveis para a generalidade dos agregados, delimitada pela assembleia municipal com séries de preços, rendimentos e carências; Lisboa classificou todo o concelho em 2020 e prorrogou a classificação em dezembro de 2025, com o IMI dos devolutos elevado ao sêxtuplo. As áreas de contenção do alojamento local existem desde 2018 e Lisboa apertou-as a 6 de dezembro de 2025: contenção absoluta a partir de um rácio de 10 alojamentos locais por 100 fogos permanentes, com Santa Maria Maior em 66,9 e Misericórdia em 43,8. A própria avaliação de impacto da Comissão lista a zona de pressão urbanística e as Estratégias Locais de Habitação entre os regimes nacionais existentes de identificação de zonas sob pressão. Nada disto é reaberto, porque as medidas anteriores ficam fora do âmbito. Mas qualquer restrição nova terá de assentar em três anos de efeito demonstrado, em alternativas testadas, em calibração por escala comercial e num prazo de cinco anos. A declaração fundamentada dá lugar à demonstração publicada.

A segunda é que o crivo não será o obstáculo de Portugal. O anexo de habitação que a Comissão dedicou ao país no Semestre Europeu de 2026 regista um rácio preço/rendimento a subir 44 por cento entre 2015 e 2024, um dos maiores da União, com preços a crescerem 124 por cento no mesmo período e mais 17,6 por cento em 2025. Numa das análises de sensibilidade do JRC, o limiar de oito com tendência ascendente abrange 40 por cento das regiões NUTS 3 e quase metade da população europeia. As regiões metropolitanas e turísticas portuguesas passarão o pré-crivo com folga; a seletividade estará no teste de causalidade, isto é, em provar que o alojamento de curta duração, as segundas residências ou os fogos vagos reduziram a oferta ou agravaram os preços de forma significativa. É uma exigência de dados à escala do concelho e do bairro, que o mesmo anexo diz faltar a Portugal quando aponta a ausência de "avaliação regular do impacto das suas políticas e de mapeamento das necessidades", a que o Instrumento de Assistência Técnica vai responder com um modelo nacional de governação de dados de habitação. A régua concelhia do Banco de Portugal, os perfis territoriais da PLANAPP e a leitura concelho a concelho da necessidade são o tipo de base de evidência que o quadro passa a exigir, e o artigo 7.º admite zonas rurais, o que dá enquadramento a casos como Sines.

A terceira é que o âmbito é o do parque não permanente, não só do alojamento local. Portugal é o país da OCDE com mais habitação fora da residência principal: 30,6 por cento do parque em 2021, entre 18,5 por cento de segundas residências e 12,1 por cento de fogos vagos, que sobem a 50,6 por cento no Algarve; em Lisboa, 14,9 por cento do parque estava vago. A Comissão recomendou a Portugal em 2025 que eliminasse barreiras ao arrendamento de casas vagas e o IHRU conta 248 mil em bom estado fora do mercado. O Regulamento dá gramática europeia a medidas sobre vacância e segundas residências, mas com condições: calibração pela carteira do proprietário e pela duração, exceções para ausências justificadas, não retroatividade na aquisição. A fiscalidade de aplicação geral fica fora, e a conversão de edifícios entra pela Recomendação como via de oferta.

A quarta é que a Recomendação é a metade que interessa à oferta. Reconhecimento legal dos promotores de habitação acessível, que em Portugal não tem figura própria para o operador de lucro limitado; metas locais de habitação abaixo do preço de mercado; afetação de pelo menos 20 anos, o piso da Decisão SGEI, com abertura explícita a prazos mais longos onde os preços subam; arrendamento de solo público de longo prazo; fundos rotativos, que a OCDE recomendou a Portugal pilotar; 60 dias de licenciamento, direção que o novo RJUE já tomou. As Estratégias Locais de Habitação são o recipiente natural dos planos de aceleração, se ganharem metas, contratos e calendário. Reconhecimento legal dos promotores e solo público em direito de superfície eram também pedidos das contribuições portuguesas à consulta, da Câmara de Lisboa à Fundação Âncora.

Observação a partir da Fundação Âncora

A frase mais útil do pacote para Portugal não é sobre alojamento local. Está no considerando 30 do Regulamento: as restrições, "por si só, não podem resolver as causas estruturais da escassez de habitação a longo prazo", e devem ser complementadas com oferta, "em particular de habitação social e acessível". Uma restrição vale cinco anos; só o parque muda a tendência. O que a Recomendação escreve para esse parque, solo público mantido em mãos públicas e cedido por arrendamento de longo prazo, promotores que financiam, constroem e gerem, restrições de revenda, rendas mistas, reinvestimento obrigatório dos excedentes e afetação de pelo menos vinte anos, mais longa onde os preços continuam a subir, é o conjunto de elementos comuns aos modelos europeus que mantiveram parque durável, da renda de custo austríaca ao seu fundo rotativo, e é a aritmética que decide o preço de uma casa.

Portugal tem cada peça em separado: o direito de superfície no Código Civil, a Decisão SGEI, o pacote fiscal e a renda moderada do Decreto-Lei 97/2026, as linhas do BEI, do CEB e do Banco Português de Fomento, e agora uma recomendação europeia para reconhecer legalmente os operadores de lucro limitado e fixar metas locais. O que falta continua a ser o modelo de contrato e o operador que junte as peças, num mercado em que a propriedade é a opção por defeito e em que a acessibilidade se decide no ato de transmitir. Vale acompanhar dois relógios: o de Bruxelas, com a Presidência irlandesa, o parecer do Comité Económico e Social e a atribuição do dossiê no Parlamento, e o português, que dirá se as Estratégias Locais de Habitação se convertem em planos de aceleração com metas de habitação abaixo do preço de mercado, e se a primeira autoridade a invocar o quadro o fará com três anos de evidência em vez de uma declaração.

Construção industrializada: a fábrica não morre pela tecnologia, morre sem encomendas

2026-08-30T00:00:00Z

Em abril de 2015, o Guardian noticiou que uma empresa de Changsha tinha erguido um arranha-céus de 57 pisos em 19 dias, ao ritmo de três pisos por dia, com 2.736 módulos fabricados durante quatro meses e meio antes de a montagem começar. A imagem fixou-se como símbolo de um futuro em que as casas se montam como Lego, saídas de fábricas e, mais tarde, de braços robóticos. Uma década depois, esse futuro merece uma pergunta de radar: o que é que aconteceu de facto — e o que é que isso ensina a quem precisa de construir habitação acessível na Europa?

A pergunta tem urgência demográfica. A Europa entra num dos maiores ciclos de construção e renovação da sua história — mais de 2 milhões de casas novas por ano necessárias face aos 1,6 milhões construídos, segundo a Comissão Europeia — ao mesmo tempo que a mão de obra encolhe: o CEDEFOP projeta 4,2 milhões de vagas no setor da construção entre 2022 e 2035, sobretudo para repor reformas, e, contando o crescimento, o relatório de competências que acompanha a nova estratégia europeia estima 8,7 milhões de entradas necessárias até 2035. Este desafio não se resolve apenas com braços, porque os braços não existem. É esse o contexto em que a prefabricação, a montagem modular e a robótica deixam de ser curiosidade tecnológica e passam a ser política de habitação.

A torre de 19 dias, dez anos depois

Comecemos por arrumar o mito fundador. Os «19 dias» do Mini Sky City eram dias úteis de montagem, somados em duas fases com uma pausa regulatória de meses pelo meio: do início ao fim, o edifício demorou cerca de um ano. O arranha-céus seguinte da Broad Sustainable Building, o Sky City de 838 metros que seria o mais alto do mundo, teve primeira pedra em julho de 2013, foi suspenso quase de imediato — a empresa avançara sem avaliação de impacto ambiental — e nunca saiu do poço de fundação, que em 2016 servia para criar peixes. No total, a empresa dos recordes completou menos de quatro dezenas de edifícios em toda a sua história. A velocidade nunca se converteu em volume: converteu-se em demonstrações, como o bloco de 10 pisos montado em 28 horas e 45 minutos em 2021, com módulos de aço inoxidável do tamanho de contentores, ou os 26 pisos empilhados em 5 dias em 2024.

A verdadeira história chinesa de industrialização é menos fotogénica e mais instrutiva. A quota de prefabricação na construção nova chinesa subiu de 24,5 por cento em 2021 para perto de 29 por cento em 2023, empurrada por metas do Conselho de Estado desde 2016. Hong Kong tornou a construção modular integrada obrigatória nas obras públicas novas concursadas desde outubro de 2024. E em Shenzhen, a primeira torre alta de módulos de betão do país — cinco torres de 28 pisos, 6.028 módulos de fábrica — entregou 2.740 fogos de arrendamento apoiado em 365 dias, construída para um promotor público. O contraste com a Broad é a tese deste ensaio em miniatura: o que industrializa a construção não é o recorde, é a carteira de encomendas — neste caso, pública e em escala.

O que a evidência diz: mais rápido é certo, mais barato é condicional

A base de evidência internacional é notavelmente consistente. Sobre a doença: a McKinsey mediu em 2017 que a produtividade da construção crescera cerca de 1 por cento ao ano em duas décadas, contra 2,8 por cento da economia mundial; a atualização de 2024 é pior — 0,4 por cento ao ano entre 2000 e 2024. Na Europa, a estratégia da Comissão regista que a produtividade horária do setor "declined by 8% since 2019", enquanto os preços no produtor da construção residencial nova subiram 48,2 por cento entre 2015 e 2025 (Eurostat). Sobre o remédio: o estudo de referência da McKinsey sobre construção modular (2019) documenta compressões de prazo de 20 a 50 por cento e poupanças de custo até 20 por cento — mas com uma ressalva que raramente é citada: as poupanças são "more the exception than the norm today", e o risco simétrico é um agravamento de 10 por cento quando a logística ou os materiais correm mal. Já a McKinsey americana estimava este ano que a modular, 20 a 50 por cento mais rápida e cerca de 20 por cento mais barata, representa ainda só 3 a 4 por cento das conclusões nos Estados Unidos.

O mesmo padrão condicional atravessa quarenta anos de auditoria pública britânica: o National Audit Office concluiu em 2005 que os métodos modernos cortavam o tempo de obra até metade e multiplicavam por quatro as casas produzidas por unidade de trabalho em estaleiro — mas custavam em média mais do que a construção tradicional. Em janeiro de 2024, o comité do ambiente construído da Câmara dos Lordes encontrou o mesmo diferencial por resolver, num inquérito cujo título dispensa comentário: "Modern methods of construction — what's gone wrong?".

E, no entanto, há um caso em que o custo cede: quando a procura se agrega. O estudo da IGG Bouweconomie para a rede neerlandesa de construção conceptual, publicado em março de 2023, mediu que as casas compradas por catálogo padronizado e em fluxo contínuo pelas corporações de habitação saem 22 por cento mais baratas e 16 meses mais rápidas do que a construção tradicional — cerca de 45 mil euros poupados por fogo, «quatro casas ao preço de três». A condição não era nenhuma tecnologia exótica: era a encomenda repetida, padronizada e previsível de dezenas de compradores institucionais coordenados.

O cemitério ensina o mesmo que os sobreviventes

A década que separa a torre de Changsha deste ensaio produziu um cemitério empresarial instrutivo. A Katerra, fundada em 2015 para «reinventar a construção», queimou perto de 3 mil milhões de dólares — mais de 2 mil milhões da SoftBank — e entrou em falência em junho de 2021. No Reino Unido, a Legal & General fechou em 2023 a «maior fábrica modular do mundo» com 279 milhões de libras de perdas acumuladas pós-impostos; a ilke Homes caiu no mesmo ano devendo 320 milhões, dos quais a agência pública Homes England recuperou 0,2 por cento; a TopHat, apoiada pela Goldman Sachs, cessou atividade em 2024; e até a joint venture britânica da japonesa Sekisui House — a maior construtora de casas de fábrica do mundo — durou três anos. Somando as falências menores, a imprensa especializada estima perto de 500 milhões de libras de perdas de investidores só no modular britânico. Nem a escandinávia escapou: a BoKlok, a marca de casas acessíveis da IKEA com a Skanska, perdeu 614 milhões de coroas em 2024 e vendeu a fábrica em fevereiro de 2025.

O diagnóstico repete-se de relatório de administração em relatório de administração, e o presidente da L&G Modular, Bill Hughes, formulou-o com a clareza de quem fechou a porta: "Without the necessary scale of pipeline, it is not sustainable to continue producing more modules." Uma fábrica de casas é custo fixo à espera de fluxo; quando o licenciamento atrasa, o cliente único falha ou o ciclo imobiliário vira, a fábrica morre — e morre depressa. O inquérito dos Lordes acrescentou a lição de política pública: milhões de dinheiro público investidos de forma "undirected and nonstrategic", uma taskforce de 10 milhões de libras que nunca chegou a reunir, e a conclusão do presidente do comité: "Simply throwing money at the sector hasn't worked." Subsidiar a oferta de fábricas sem organizar a procura é construir capacidade para a qual não há encomendas.

Os sobreviventes confirmam o teorema pela positiva. No Japão, a Sekisui House construiu 2,66 milhões de casas desde 1960 — não porque sejam baratas (o prefabricado japonês é produto premium), mas porque a procura de substituição é perpétua e a fábrica está integrada com a rede de vendas e a gestão de arrendamento. Na Suécia, 84 a 90 por cento das moradias unifamiliares usam elementos prefabricados de madeira: um século de normas padronizadas fez do catálogo o modo normal de comprar casa. No Reino Unido pós-fracassos, quem resiste é a Vistry, com fábricas de painéis 2D que alimentam o seu próprio negócio de parcerias pré-vendido a housing associations e autarquias — a fábrica é dona do pipeline. E nos Países Baixos, as corporações organizaram «bouwstromen», fluxos de encomenda coletiva; o Estado encomendou de uma vez 2.000 casas de fábrica em 2022 e a federação Aedes contratualizou mais 8.000 em 2023. A avaliação oficial neerlandesa dessa experiência, publicada em dezembro de 2023, é o documento mais honesto do género: um ano depois, só 84 das 2.000 casas estatais estavam instaladas — foram "construídas mais depressa do que colocadas", porque o solo, as licenças e as infraestruturas não acompanharam — e, ainda assim, a encomenda "deu inequivocamente um impulso à construção industrial", exigindo "perspetiva de longo prazo" e um Estado disposto "a investir, mesmo quando isso comporta riscos". A agregação de procura funciona para a fábrica; falha quando o resto do sistema não acompanha. As duas lições valem juntas.

Robots e inteligência artificial: triagem entre obra e promessa

E os robots humanoides que abriram esta conversa? A triagem honesta, em agosto de 2026, tem três tabuleiros. Está em escala o que é aborrecido e estruturado: robots de marcação de lajes (91 milhões de pés quadrados impressos por uma só empresa americana), captura automática de progresso de obra, estacas solares autónomas, robots de reboco chineses com tolerância de 0,3 milímetros e quatro vezes a produtividade humana. Está em piloto o que toca a alvenaria: a mais credível é a neerlandesa Monumental, com uma frota reportada de mais de 150 robots de assentamento a trabalhar em obras nos Países Baixos e no Reino Unido — pequena, mas real; a impressão 3D de betão, apesar do bairro de 100 casas concluído no Texas em 2024, soma centenas de edifícios em todo o mundo, não milhares, e a empresa-bandeira do setor despediu um quarto do quadro semanas depois de o concluir. Em Portugal, a Havelar imprimiu a primeira casa em 2024 e a primeira obra pública — o ecocentro de Matosinhos — em 2025. É promessa o humanoide de estaleiro: não existe, nem na China nem no Ocidente, um único caso verificado de robot humanoide a executar trabalho estrutural de construção em obra comercial; as implantações reais de 2025-26 são fabris e logísticas, e o único «humanoide em estaleiro» ocidental, lançado por uma construtora britânica em abril de 2026, dedica-se a tirar fotografias de progresso. A revisão publicada na Scientific Reports em 2025 explica porquê — ambientes não estruturados, sequências imprevisíveis, perceção degradada por pó e desordem — e estima em uma década o horizonte de uso em escala. Quando a executiva da japonesa Shimizu admitiu em 2018 que os seus robots faziam cerca de 1 por cento das tarefas de construção, "because construction work is so varied, delicate and complex", descreveu um limite que oito anos de progresso ainda não moveram substancialmente.

A inteligência artificial, entretanto, entra pela porta menos cinematográfica: o software. Verificação automática de conformidade urbanística já corre em produção em Austin, Los Angeles e Honolulu; a estratégia europeia adota uma abordagem "AI-first" que prioriza precisamente "automated compliance checking for building permits", com um caso finlandês em que a licença passou de 40 para 10 dias úteis — e o licenciamento não é detalhe: um estudo citado pela Comissão estima que a sua morosidade adiciona 16,5 por cento ao custo de construir. Nas fábricas, a IA faz controlo de qualidade por visão computacional; no estaleiro, otimização de planeamento. É menos vistoso do que um humanoide a assentar tijolo, e é onde o valor está a aterrar.

A Europa e Portugal começam a legislar do lado da procura

O que mudou em dezembro de 2025 é que a União Europeia passou a tratar este dossiê como política industrial da habitação. A Estratégia Europeia para a Construção Habitacional, apresentada com o plano europeu de habitação acessível, afirma que as soluções offsite e modulares "offer the clearest potential for ramping up housing supply rapidly" e são "particularly attractive for social and affordable housing" — e ataca o obstáculo estrutural: 27 códigos de construção nacionais que fragmentam o mercado. A Comissão promete normas europeias para produtos prefabricados e sistemas modulares (primeiro pedido de normalização em 2027), um piloto transfronteiriço de construção offsite durante 2026 e um Affordable Housing Act no fim de 2026. O braço financeiro já existe: dentro da duplicação do financiamento do BEI para a habitação, a iniciativa HousingTechEU reserva 400 milhões de euros para inovação construtiva, incluindo robótica. E Espanha fornece o precedente orçamental: um PERTE de 1,3 mil milhões de euros para levar a habitação industrializada de cerca de 1 por cento da produção — contra 20 na Alemanha e 50 na Suécia — para 10 por cento, com 15 a 20 mil casas de fábrica por ano; a ficha do Observatório Europeu da Construção que o analisa nota, com a secura habitual, que à data não havia fundos desembolsados nem quadro de monitorização.

Portugal chega a esta conversa com mais peças no tabuleiro do que o debate público reconhece — as 108 vozes do livro do ISCTE saturaram o diagnóstico de propostas de industrialização, mas raramente com números. Os números existem. Do lado da dor: faltam 80 a 90 mil trabalhadores na construção, 34 por cento dos que existem têm mais de 54 anos, e no índice de custos do INE a mão de obra subiu 66,6 por cento entre 2015 e 2025, quase o dobro dos materiais (34,8 por cento) — em Portugal, industrializar não é substituir trabalhadores baratos, é responder à sua escassez. Do lado da capacidade: a única agenda mobilizadora do PRR dedicada à construção, a R2UTechnologies liderada pelo grupo dst, soma 213 milhões de euros de investimento com 48 parceiros, uma fábrica de módulos desenhada por Siza Vieira e produtos já no mercado; o braço industrializado do grupo, a Zethaus, venceu em 2026 o primeiro concurso público para uma residência de estudantes integralmente produzida em fábrica; e a Casais, acionista da austríaca CREE, montou o primeiro edifício híbrido madeira-betão da Península Ibérica, está a concluir a maior residência universitária pública do país e criou este verão uma joint venture ibérica para industrializar hotelaria e habitação — com o CEO a resumir o argumento laboral: em Beja, a obra industrializada emprega 100 pessoas onde a tradicional exigiria 300, pelo que a industrialização "permite triplicar a capacidade de resposta". Do lado da procura pública, o caso pioneiro é freguesial: Benfica entregou este mês o segundo edifício de renda acessível em módulos de betão — 50 fogos, rendas entre 240 e 680 euros, financiamento PRR — depois de o primeiro ter sido montado ao ritmo de seis apartamentos em três dias.

Falta a peça que liga tudo: a encomenda agregada. O Governo anunciou-a em maio de 2026 — uma lei da construção modular com acordos-quadro de contratação pública acessíveis a toda a administração, incluindo municípios, alterações ao Código dos Contratos Públicos e um quadro de certificação. À data deste ensaio, o diploma não fora ainda publicado. Se e quando for, Portugal terá desenhado exatamente o instrumento que a evidência internacional recomenda; até lá, é um anúncio, e os anúncios não mantêm fábricas vivas.

Observação a partir da Fundação Âncora

A pergunta com que o ecossistema costuma abordar este tema — «a tecnologia já chegou?» — está invertida. A tecnologia que corta prazos para metade existe desde 2005, pelo menos; os robots que valem a pena já trabalham nas tarefas onde o estaleiro se parece com uma fábrica; os humanoides chegarão quando chegarem, e nada na política de habitação deve depender dessa data. A pergunta certa é institucional: quem assina a carteira de encomendas plurianual sem a qual nenhuma fábrica de casas sobrevive? A resposta dos sistemas que funcionam é sempre a mesma: compradores com procura perpétua e padronizável — o consumidor japonês em substituição contínua, as corporações neerlandesas em fluxo coletivo, o promotor público de Shenzhen, o construtor britânico que é dono do próprio pipeline.

É aqui que a construção industrializada e a habitação detida a longo prazo se encontram. Um operador que constrói para deter décadas, com renda formada pelo custo, tem por natureza aquilo de que a fábrica precisa: programas plurianuais, tipologias repetíveis, incentivo à qualidade — porque quem vai manter o edifício cem anos exige a precisão dimensional e o desempenho que a produção em ambiente controlado oferece, na linha do que este Radar defendeu sobre construir para durar. A recíproca também vale: sem compradores institucionais desse tipo, a quota industrializada portuguesa ficará dependente do ciclo, como ficou a britânica.

Os elementos estão invulgarmente alinhados: capacidade fabril instalada em Braga com fundos europeus, um primeiro caso público que provou o método em renda acessível, a moldura europeia a empurrar normas e financiamento, e um acordo-quadro nacional anunciado. Vale acompanhar dois marcos concretos: a publicação da lei da construção modular e a primeira encomenda pública agregada que dela resultar. É nesse dia — não no dia em que um humanoide assentar o primeiro tijolo — que a torre de 19 dias começa finalmente a ser útil à habitação acessível.

Especulação habitacional na UE: o Parlamento Europeu e a viragem da dívida para a riqueza

2026-08-27T00:00:00Z

O que aconteceu

Um estudo encomendado pela comissão especial HOUS do Parlamento Europeu, publicado em julho de 2026, identifica uma mudança de motor na habitação europeia: a especulação deixou de correr pela dívida e passou a correr pela riqueza. Entre 2015 e 2024, o crédito às famílias na União Europeia caiu 18 por cento e os preços da habitação subiram 61 por cento. O trabalho, de Manuel Aalbers (KU Leuven), Felix Böhmer e Rodrigo Fernandez, com revisão externa por pares, descreve "a transition from debt-driven to wealth-driven housing financialisation": o que empurra os preços já não é a hipoteca, é o capital institucional e a riqueza acumulada.

Os ativos tangíveis dos fundos residenciais cotados da UE-27 saltaram de 4,8 mil milhões de euros em 2004 para 198,7 mil milhões em 2024, e a quota europeia nos ativos residenciais cotados globais subiu de 19,3 para 27,5 por cento. Os ativos cresceram 42 vezes, as rendas apenas 19; 24 dos 53 fundos cotados praticamente não distribuíram dividendos em vinte anos.

11 para 1 euros de ativo por euro de renda anual nos fundos cotados da UE-27 em 2024; era 5,1 em 2004; 17 nos não cotados

A tipologia do estudo distingue quatro tipos de especulação e testa empiricamente dois. O Tipo 3, que este rácio documenta: modelos de negócio assentes em ganhos de avaliação, não em renda. E o Tipo 4, as práticas abusivas: renovictions, despejos sem culpa, submanutenção e assédio. A porta de entrada não é a lei dos REIT, mas carteiras compráveis em bloco (privatizações de parque público, ativos em dificuldade pós-crise, nichos como residências de estudantes), o mecanismo de localização que o Radar já leu. Na tabela do estudo, a SIGI portuguesa vale 0,01 por cento do PIB.

O que significa para o ecossistema

O estudo lê o Plano Europeu de Habitação Acessível de dezembro de 2025 com reconhecimento e reserva: admite a especulação, mas responde sobretudo com monitorização e transparência. A crítica é de mecânica: mobilizar mais capital sem condições, com financiamento elástico contra stock inelástico, alimenta preços e não oferta. Daí duas recomendações centrais. A Recomendação 5 condiciona todo o apoio público (Comissão, banca de fomento europeia e a Pan-European Investment Platform) a retornos limitados, sem saída especulativa e com acessibilidade vinculada por 30 anos ou mais, segundo o modelo de renda de custo. A Recomendação 13 pede que se desenvolvam setores de lucro limitado e habitação permanentemente acessível nos Estados-Membros onde a habitação social é marginal. O estudo subscreve a recomendação 54 do Housing Advisory Board: promover a renda de custo na Europa.

Portugal está quase ausente do diagnóstico, calibrado para Alemanha, Suécia, Irlanda, Espanha e Países Baixos, mas é o caso exato da Recomendação 13: habitação social marginal, setor de lucro limitado por construir. O sinal de fundo, vindo do próprio Parlamento Europeu: a resposta à financeirização não é mais capital em geral, é capital condicionado, com retorno limitado, horizonte longo e renda formada pelo custo.

Observação a partir da Fundação Âncora

É esse o sistema que a Fundação Âncora está a construir em Portugal: renda de custo, lucro limitado e capital de retorno limitado. A diferença face ao estudo é de horizonte. Onde a Recomendação 5 fixa 30 anos de acessibilidade vinculada, o desenho da Fundação assenta na inalienabilidade estatutária permanente, e não a prazo: a casa sai do ciclo de valorização por definição, não por contrato.

Convém, por método, ler com distância o número mais citável do estudo. O rácio de 11 para 1 reflete em parte a compressão de yields de uma década de juros baixos do Banco Central Europeu, e não apenas intenção especulativa: quando as taxas subiram em 2022, as avaliações caíram e o setor começou a desalavancar. A viragem da dívida para a riqueza mantém-se sólida; o rácio, isolado, é mais frágil do que aparenta. A credibilidade do Radar assenta em ler criticamente até o que lhe é favorável.

O estudo está disponível no Think Tank do Parlamento Europeu (referência PE 783.542).

Vale de Santo António entra em execução: concurso do parque abre operação de 2.400 fogos

2026-08-09T00:00:00Z

O que aconteceu

A Lisboa SRU, entidade gestora da operação de reabilitação urbana do Vale de Santo António por mandato da Câmara Municipal de Lisboa, lançou no início de agosto de 2026 o concurso público internacional de conceção do parque urbano do vale, noticiado a 9 de agosto pelo Lisboa Para Pessoas. As equipas de arquitetura paisagista concorrem ao desenho de 7,8 hectares de espaços verdes, lazer e desporto, com honorários de projeto até 998,32 mil euros; a execução da obra está estimada em cerca de 25 milhões de euros. O programa preliminar inclui um anfiteatro natural para eventos e infiltração de águas pluviais, infraestrutura azul (bacias de retenção, jardins de chuva, espelhos de água), vegetação autóctone e equipamentos de proximidade — parque infantil inclusivo, parque canino, zona de merendas, quiosque e circuito de manutenção.

O concurso é o primeiro ato material de execução da alteração ao Plano de Urbanização do Vale de Santo António, aprovada pela Assembleia Municipal de Lisboa a 21 de janeiro de 2025, com votos contra apenas do Bloco de Esquerda. Inserido nos programas municipais 5 Vales e Melhor Cidade, segundo o dossiê temático do município, o plano abrange 48 hectares entre a Graça e o Alto de São João, nas freguesias de Penha de França e São Vicente — solo 94 por cento municipal, 4 por cento do Estado e 2 por cento privado — e prevê 2.400 fogos para «arrendamento a custos acessíveis», cerca de 6.000 novos habitantes, 15 equipamentos coletivos e 3 quilómetros de rede ciclável, com investimento estimado em 672 milhões de euros na apresentação oficial e execução faseada em 12 anos: 256 fogos aos três anos, 462 aos cinco, 1.672 aos dez, 2.400 no final. "Todo o pensamento que está neste plano é no sentido de fazer um plano que seja exequível", disse a então vereadora do Urbanismo, Joana Almeida, na sessão de aprovação.

A sequência não é acidental: a obra começa pelo parque porque a modelação do terreno — cara e tecnicamente exigente num vale encaixado — é o pré-requisito de todos os polígonos habitacionais. Em 2026, o novo executivo fechou a camada de instrumentos que faltava: a Área de Reabilitação Urbana e a Operação de Reabilitação Urbana sistemática foram aprovadas pela câmara a 20 de fevereiro e pela assembleia a 24 de março, ativando isenções de IMT e IMI e IVA a 6 por cento nas empreitadas. O vereador do Urbanismo, Vasco Moreira Rato, que subscreveu a proposta, garantiu que "os terrenos públicos não serão alienados". Da discussão pública de 2024 ficou também uma alteração com história: as hortas urbanas do Alto da Eira, defendidas pela associação que as gere, foram mantidas no desenho final.

O que significa para o ecossistema

O primeiro sinal é fundiário: solo público central mobilizado sem alienação. O vale é a maior reserva de solo público habitacional do centro de Lisboa — herança de décadas de aquisições municipais e da extinta EPUL — e a alteração de 2023-2025 afetou a totalidade da edificabilidade habitacional a programas municipais, por proposta aprovada em reunião de câmara, numa área metropolitana onde 31 mil famílias aguardam resposta habitacional. É a tradução prática da direção que as vozes académicas têm defendido: mobilizar solo público através de figuras que retiram o terreno da especulação sem o vender, condição de qualquer acessibilidade que se pretenda permanente. Para outras autarquias com vazios expectantes, a sequência instrumental é replicável e está toda em uso num único caso: alteração do plano de urbanização, ARU com operação de reabilitação urbana sistemática, sociedade de reabilitação urbana como entidade gestora e benefícios fiscais associados (IMT, IMI, IVA a 6 por cento nas empreitadas).

O segundo sinal é o pêndulo do modelo, documentado num único território. Em 2016, o Vale de Santo António era o maior lote do Programa Renda Acessível de Fernando Medina — 3.157 fogos previstos em concessão a privados por cerca de 35 anos, com reversão para o município. A alteração ao plano que devia viabilizar esse desenho caducou duas vezes e o vale nunca chegou a concurso; o catálogo de bloqueios do PRA descrito por Ricardo Veludo — visto do Tribunal de Contas, pandemia, custos, incumprimentos — explica parte do desfecho. Em 2023-2025, o mesmo território reapareceu como promoção municipal integral, sem parcerias. A lição portuguesa é menos ideológica do que parece: os modelos têm morrido menos por rejeição política do que por instrumentos territoriais e procedimentos que não ficam prontos a tempo.

O terceiro sinal é que o teste de entrega passa a ter datas. O vale soma sessenta anos de planos falhados — o de 1964, o da EPUL nos anos 1970 (duas torres construídas em seis), o plano de 2012 que o próprio município reconhece que "nunca foi executado". O plano em vigor compromete-se com 256 fogos ao terceiro ano de execução, e é essa calendarização que muda os termos do acompanhamento: a distância entre aprovação e obra, que o balanço das Cooperativas 1.ª Habitação tornou visível, passa a poder medir-se contra metas datadas e públicas. A questão em aberto é financeira: o financiamento declarado (orçamento municipal, empréstimos, PRR/Portugal 2030) tem maturidade curta para uma operação de doze anos — o PRR encerra antes de o faseamento prever os primeiros fogos — e ainda não há financiamento de longo prazo identificado para um ativo que viverá muitas décadas.

Observação a partir da Fundação Âncora

O que o plano ainda não diz é quem explora. Regime de rendas, tipologias, critérios de atribuição e — decisivo — a entidade que vai gerir, conservar e manter acessíveis 2.400 fogos municipais ao longo de gerações não estão definidos publicamente. A experiência europeia que manteve parque acessível durável — o regime austríaco de lucro limitado, com renda de custo e fundo rotativo — resolve essa pergunta por desenho institucional: operadores de lucro limitado que capitalizam a conservação dentro da renda, em solo público cedido em direito de superfície, protegidos do ciclo orçamental anual. Entre a gestão municipal direta e esse desenho há um espectro de soluções, e é nessa escolha que se decide se os 2.400 fogos serão património habitacional permanente ou oferta a prazo. O concurso do parque é o primeiro passo visível de uma operação notável; vale acompanhar, com a mesma atenção, a definição do regime de exploração — é aí que se joga o que o vale será daqui a trinta anos.

Observatório da UE: Construir Portugal é a estratégia de oferta mais integrada em décadas

2026-06-18T00:00:00Z

O que aconteceu

A 18 de junho de 2026, o Observatório Europeu da Construção — o instrumento da Comissão Europeia que sucedeu ao European Construction Sector Observatory, relançado numa nova fase em dezembro de 2025 — publicou uma ficha de informação política dedicada à Construir Portugal, em versões inglesa e portuguesa. A estratégia portuguesa integra a primeira série de fichas por país da nova fase do observatório, ao lado do PERTE espanhol de industrialização da habitação, do plano nacional de habitação croata 2025-2030 e do dossiê alemão sobre o futuro da construção.

O documento, centrado no quadro regulamentar, sistematiza a estratégia num quadro único: 30 medidas, investimento de 4,2 mil milhões de euros que combina fundos do PRR (1,4 mil milhões) e do orçamento nacional (2,8 mil milhões), e a meta de 59 000 habitações até 2030. A coordenação é do governo central, com execução operacional do IHRU e contributo municipal no ordenamento e licenciamento; instituições financeiras e promotores executam os instrumentos orçamentais — garantias hipotecárias estatais para compradores de primeira habitação, crédito Build-to-Rent, IVA reduzido na construção elegível e incentivos fiscais ao arrendamento moderado de longa duração.

A ficha lê a evolução da política em duas fases: o Mais Habitação, de outubro de 2023, pacote de emergência cujas medidas regulamentares "geraram desafios de aplicação e incerteza no mercado", e a Construir Portugal, de maio de 2024, que manteve "os instrumentos orçamentais eficazes" e abandonou os controlos de mercado, reforçada em junho de 2025 e expandida em março de 2026 com a Lei n.º 9-A/2026, que verteu em lei o pacote fiscal aprovado no Parlamento. Esta continuidade ao longo de ciclos políticos sucessivos, escreve o observatório, "demonstra aprendizagem institucional e um compromisso político sustentado". Nas conclusões, a avaliação é direta: a Construir Portugal é "a estratégia de oferta de habitação mais integrada que Portugal lançou nas últimas décadas" e assinala "uma mudança estrutural da regulação reativa para uma oferta de habitação sustentada e orientada para o investimento".

A estratégia de oferta de habitação mais integrada que Portugal lançou nas últimas décadas — com instrumentos lidos como módulos transferíveis para outros Estados-membros.

Nos resultados, a ficha regista o crescimento contínuo de habitações licenciadas, concluídas e transacionadas entre 2023 e 2025, e uma adesão à isenção de IMT e Imposto do Selo para menores de 35 anos "suficientemente elevada para o Governo alargar o pacote de garantias em mais 350 milhões de euros". A dedução de rendas no IRS dos inquilinos sobe de 500 para 900 euros em 2026 e para 1 000 euros em 2027. Nos desafios, o registo é igualmente factual: a redução do IVA para 6% na construção elegível "foi aprovada no âmbito da Construir Portugal, mas ainda não estava aplicada em abril de 2026"; os preços médios atingiram 2 076 euros por metro quadrado em 2025 (mais 17,6% num ano); e a capacidade de entrega do setor da construção continua limitada pela escassez de mão de obra e pelos custos. O documento baseia-se em fontes oficiais e em entrevistas a especialistas, e as opiniões expressas são dos autores, não posição oficial da Comissão.

O que significa para o ecossistema

O primeiro sinal é de género: a política habitacional portuguesa passa a ter uma terceira leitura externa em poucos meses, depois do Economic Survey da OCDE e do State of Housing da Housing Europe — mas esta é a primeira produzida por um instrumento da Comissão Europeia com foco no ecossistema da construção. Para financiadores e investidores europeus, ter o quadro regulamentar português documentado em publicação oficial da UE reduz o custo de análise e cria referência citável em due diligence.

O segundo sinal inverte a direção habitual da comparação internacional. Portugal costuma aparecer no Radar como importador de modelos; aqui, os instrumentos portugueses — garantias hipotecárias, isenções aos compradores, IVA reduzido, linhas Build-to-Rent — são avaliados como módulos autónomos transferíveis a outros Estados-membros, e a estratégia como "fonte de princípios de conceção transferíveis". Num momento em que a arquitetura europeia de financiamento da habitação está em desenho acelerado, com o European Affordable Housing Plan no centro, a documentação técnica de instrumentos portugueses a nível da Comissão dá ao país material para essa conversa.

O terceiro sinal é o mais operacional: a execução administrativa como fator crítico. A ficha documenta que a redução do IVA, aprovada em fevereiro e regulamentada em março pelo Conselho de Ministros, não estava aplicada em abril — e transforma essa observação em recomendação geral: conceber instrumentos fiscais "para a amplitude, a estabilidade e o alinhamento administrativo desde o início", alinhando Finanças, autoridade tributária e organismos de licenciamento antes da ativação. O observatório aponta 2027 como ano de referência para avaliar os efeitos plenos do pacote, quando instrumentos como os Contratos de Investimento para Arrendamento e a comunicação prévia generalizada do RJUE estiverem em velocidade de cruzeiro.

Observação a partir da Fundação Âncora

A leitura mais útil da ficha está no critério de transferibilidade: instrumentos concebidos como módulos autónomos viajam entre países; pacotes integrados dependentes de capacidades institucionais específicas não. É o mesmo mecanismo que tornou os modelos europeus de referência estudáveis e importáveis — a mecânica austríaca de renda de custo e fundo rotativo decompõe-se em elementos replicáveis sem exigir a réplica do sistema inteiro. Que a Comissão aplique agora essa grelha a instrumentos portugueses é um marcador de maturidade do quadro nacional.

O que a ficha não cobre é tão informativo como o que cobre. O módulo analisado integra oferta, fiscalidade e licenciamento; a camada de operadores — quem detém e gere parque acessível a longo prazo, com que regime de lucro limitado e que promessa de permanência — fica fora do quadro, como tem ficado fora da estratégia. É a peça cuja ausência a OCDE assinalou em janeiro e que distingue os sistemas europeus com parque durável, numa leitura convergente com a que este Radar tem articulado.

Os elementos de credibilidade externa estão a acumular-se: quadro documentado a nível europeu, confiança setorial mantida ao longo de duas administrações, instrumentos avaliados como exportáveis. Vale acompanhar dois marcos que a própria ficha fixa — a tradução administrativa do IVA a 6% e o ano de referência de 2027.

Cozinha equipada ou por equipar: a conta certa é o esforço total do inquilino

2026-07-30T00:00:00Z

Depois da classe energética, a cozinha. Nas mesas de negociação da habitação de classe média repete-se uma pergunta: porquê entregar os fogos com cozinha montada e equipada — fogão, forno, exaustor, frigorífico, máquina de loiça —, se entregá-los vazios baixa o investimento e a renda? Quem constrói faz as duas acusações simétricas já conhecidas do debate entre a classe A e a B: que o custo do equipamento acaba transferido para a renda; e, em sentido inverso, ouve a resposta de que entregar vazio ignora o custo de quem lá vai viver. As duas objeções são aritmeticamente verdadeiras e ambas incompletas, porque cada uma olha para uma coluna só. Este ensaio faz a conta inteira — o esforço total do inquilino: renda, capital, crédito, tempo, risco e manutenção. Parte de um estudo público da Fundação Âncora, disponível na íntegra.

A lei exige a divisão, não o recheio — e o imposto pune quem a enche

Ao contrário do caso energético, em que a lei já tinha escolhido, na cozinha o direito português para a meio caminho. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas, de 1951 e ainda em vigor, exige que todo o fogo tenha cozinha com pelo menos 6 m² (artigo 66.º), lava-loiça com ramal de esgoto (artigo 84.º/2) e «dispositivos eficientes para evacuação de fumos e gases» (artigo 109.º). E mais nada: no regulamento não há uma única ocorrência de «fogão», «frigorífico» ou «eletrodoméstico». As Regras Técnicas da Habitação de Custos Controlados vão um passo além e mandam que «a forma e as dimensões dos espaços da cozinha devem permitir a instalação de cada um dos equipamentos de preparação de refeições (frigorífico, fogão e máquina de lavar louça)» — o legislador já decidiu que estes três aparelhos fazem parte do programa da casa, ao ponto de dimensionar a divisão em função deles. O que não decidiu foi quem os compra.

No imposto, decidiu o contrário. O artigo 41.º do Código do IRS manda deduzir aos rendimentos prediais todos os gastos suportados «com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração». Um senhorio tributado na categoria F compra o frigorífico com rendimento já tributado, é tributado sobre a renda que o remunera e não deduz nada — nem o bem, nem a depreciação —, enquanto as obras de conservação são dedutíveis. Para o senhorio particular, que detém a maior parte do parque arrendado português, a decisão racional é entregar a casa vazia. Não é fricção cultural: é o código fiscal a funcionar como está escrito. O Estado dimensiona a cozinha para três aparelhos e classifica esses mesmos aparelhos como artigos de conforto ou decoração.

O resto do quadro fiscal, esse, ficou fechado em 2026. O Decreto-Lei n.º 97/2026 soma ao limiar de renda moderada de 2 300 euros os bens móveis e equipamentos ligados ao imóvel com carácter de permanência, «ainda que sejam objeto de negócios jurídicos distintos» — faturar a cozinha à parte não protege a elegibilidade. E a doutrina da Autoridade Tributária de junho de 2026 resolveu a fronteira que faltava: dentro de uma empreitada elegível, o «fabrico e montagem de cozinhas (...) por medida (...) integrados e fixados de forma permanente no imóvel» é construção civil e segue a taxa reduzida; os eletrodomésticos «que não exijam obras de adaptação» são transmissão de bens à taxa normal de 23 por cento.

O Estado já tarifou a cozinha equipada — em 2019, e depois deixou de o fazer

O debate discute o prémio de renda do equipamento como se nunca tivesse sido fixado. Foi. A Portaria n.º 176/2019, dos limites de renda do Programa de Arrendamento Acessível, continha as únicas definições legais portuguesas de «habitação equipada» — «pelo menos, fogão, frigorífico e esquentador/cilindro» — e majorava o limite máximo de renda em +0,03 no coeficiente de conforto por cozinha equipada. Quando o Estado português teve de tabelar administrativamente o valor de uma cozinha equipada num programa de renda limitada, avaliou-o em cerca de 3 por cento da renda.

O número é notável pela companhia que tem. No sistema de pontos que fixa as rendas máximas nos Países Baixos, a lista fechada de equipamento encastrado — indução 1,75 pontos, máquina de loiça 1,5, forno e frigorífico 1, congelador e extração 0,75 — soma 6,75 pontos, que à tabela de 2025 valem 44,62 euros por mês, ou 3,8 por cento da renda máxima regulada. Na Áustria, as categorias legais de equipamento publicam a renda máxima de cada uma. E na Alemanha, o projeto de lei aprovado em Conselho de Ministros a 29 de abril de 2026 fixa o teto do suplemento de mobilado em 1 por cento do valor atual dos bens por mês, com divulgação separada obrigatória e a sanção certa: não divulgado, não cobrável.

Quatro reguladores europeus tabelaram o mesmo pacote e chegaram todos ao mesmo intervalo — 3 a 3,8 por cento da renda. Um deles era português, em 2019. O prémio da cozinha equipada não é uma incógnita do mercado: é um preço que a Europa já sabe escrever, e que Portugal sabia escrever e desaprendeu.

Onde o preço é livre, porém, o mercado vai muito mais longe: nos preços pedidos, uma análise hedónica de anúncios nas catorze maiores cidades alemãs estimou um prémio de 12,6 por cento para fogos com cozinha equipada — prémio de oferta, não renda assinada nem efeito causal —, e, nas rendas efetivamente praticadas, o espelho oficial de Munique tabela o suplemento em 1,59 euros por metro quadrado e por mês, cerca de um décimo da renda da cidade. As duas metades do dado dizem coisas diferentes e ambas importam. Para o promotor privado, o sinal comercial é consistente nos dois registos: quem entrega equipado pede mais — e, nos espelhos de rendas, recebe mais. Para o decisor público, é precisamente por isso que o preço precisa de teto: sem tarifa, a disposição a pagar por uma cozinha empurra o produto para fora do segmento que se queria servir. A tarifa não existe para remunerar o equipamento — existe para impedir que ele se torne o mecanismo pelo qual a renda moderada deixa de ser moderada.

O que custa, a quem chega, uma casa vazia

A objeção «o inquilino que compre a sua cozinha» pressupõe uma liquidez que a estatística oficial desmente. Equipar um T2 custa 5 900 a 8 400 euros a retalho. Somado à entrada legal — até duas rendas antecipadas e caução até duas rendas —, entrar num T2 no Porto a 1 448 euros por mês custa 12 892 euros, quase nove rendas, das quais mais de metade é equipamento. Em 2025, 29,2 por cento da população vivia em agregados sem capacidade para pagar de imediato uma despesa inesperada de 632 euros; o quintil inferior tem 1 700 euros de riqueza líquida mediana, e os menores de 35 anos — o único grupo etário maioritariamente arrendatário — guardam três quartos da riqueza financeira em depósitos.

Quem não tem o capital paga-o em juros, a taxas que nenhum promotor enfrenta. Financiar 6 000 euros de equipamento custa entre cerca de 800 e cerca de 3 000 euros de juros, com o teto legal dos «outros créditos pessoais» nos 15,3 por cento no terceiro trimestre de 2026 e as linhas de retalho perto dos 18,7 — contra os 3,8 por cento da taxa acordada de novos empréstimos às empresas. O mesmo frigorífico custa três a cinco vezes mais a financiar ao agregado do que ao senhorio. É o argumento distributivo mais sólido do dossiê, porque é aritmético e não depende de nenhuma hipótese de prémio.

E o dinheiro é a primeira coluna, não a única. O tempo: 20 a 40 horas de coordenação e duas a oito semanas de espera. A alimentação: cada dia sem cozinha funcional custa quatro vezes mais à mesa — 13,80 euros comprado fora contra 3,14 cozinhado em casa, nas contas da DECO PROteste. O risco: os danos por água são o sinistro dominante do seguro de habitação europeu, com as mangueiras de máquinas de lavar e as ligações mal executadas entre as causas típicas, e em Portugal mexer em gás e eletricidade é, por lei, trabalho de profissionais habilitados. Uma instalação amadora não é uma economia: é a transferência de um risco segurável para quem tem menos meios de o suportar.

Há um contrafactual que mede o que acontece quando a oferta apoiada não equipa. No Reino Unido, 29 por cento dos contratos do arrendamento privado são mobilados, contra 2 por cento na habitação social — «98% of social homes are let as empty boxes» —, com 26 por cento dos inquilinos sociais em pobreza de mobiliário. Onde é comercialmente útil, o mercado fornece; onde a oferta é apoiada, o orçamento de investimento não financia e a renda regulada não remunera. A ausência de equipamento na habitação apoiada não é uma escolha de política: é um efeito colateral da forma como se contabiliza o investimento.

A cozinha é a maior fatura energética da casa portuguesa

O dado que reposiciona o debate vem do inquérito do INE, com a DGEG e a ADENE, ao consumo de energia no setor doméstico. Na casa portuguesa, a cozinha representa 34,6 por cento do consumo de energia do alojamento — mais do que aquecer o ambiente, 23,2 por cento, e mais do que aquecer a água, 19,7 —, e os equipamentos elétricos e a cozinha respondem por 46,0 e 42,7 por cento de todo o consumo de eletricidade. Quem especifica o fogão, o forno, o frigorífico e a máquina de loiça não escolhe um acabamento: fixa a maior parcela da fatura energética de quem vai habitar a casa durante a próxima década.

Isto obriga a levar a sério a objeção simétrica: se o senhorio compra e o inquilino paga a fatura, o senhorio compra barato e ineficiente. A objeção está medida — Lucas Davis mostrou, com dados representativos do parque residencial norte-americano, que os inquilinos têm significativamente menos probabilidade de ter frigoríficos e máquinas eficientes, controlando rendimento e características do agregado. Mas o que esse resultado mede é o efeito de senhorios que compram sem critério nem obrigação, não o de uma especificação de desempenho contratada. A conclusão correta não é «não entregar»: é que a entrega equipada só melhora a fatura se a classe energética e o consumo por ciclo forem critério de adjudicação, com divulgação pré-contratual ao inquilino e proibição de substituir por classe inferior durante o contrato. Com essa condição, quem adjudica centenas de unidades consegue o que um agregado a quem faltam 7 100 euros no mês da mudança nunca conseguirá.

Climatização: passivo primeiro, fixo depois, portátil nunca

A pergunta sobre o ar condicionado resolve-se pelos mesmos critérios. Só 16,6 por cento dos alojamentos de residência habitual têm ar condicionado, segundo os Censos 2021 — nem no Algarve nem no Alentejo o valor chega a um terço, e mesmo as sub-regiões mais quentes, do Alentejo Central à Beira Baixa, ficam entre os 37 e os 41 por cento; em 2024, 15,7 por cento da população não conseguia manter a casa adequadamente quente, contra 9,2 na média europeia; e na onda de calor do início de julho de 2026 os dados provisórios apontavam para 237 óbitos em excesso, concentrados nas idades acima dos 75 anos. Que o arrefecimento do ambiente represente apenas 1,0 por cento do consumo de energia do alojamento não mede eficiência: mede renúncia. E que o aquecedor elétrico seja o equipamento de aquecimento mais utilizado, em 64,8 por cento dos alojamentos, é a prova empírica de que, quando a casa não traz sistema, o agregado compra o pior que existe.

A melhor regra de desenho está, outra vez, no sistema de pontos neerlandês: uma instalação com função de aquecimento e de arrefecimento vale um ponto extra por compartimento — e uma casa que se mantém suficientemente fresca sem arrefecimento vale exatamente os mesmos pontos, desde que demonstrado por etiqueta energética com risco de sobreaquecimento baixo. O regulador paga o mesmo pelo resultado, obtido por projeto ou por máquina. E, quando há máquina, ela tem de pertencer ao imóvel: um radiador elétrico móvel ou um ar condicionado portátil não contam. Traduzido para Portugal: primeiro a envolvente e o sombreamento; depois, onde o cálculo o exija, bomba de calor reversível fixa mantida pelo proprietário, com consumo medido; onde não se justifique, infraestrutura pronta — para não empurrar o agregado para o aparelho de tomada comprado no pico da onda de calor. Em construção nova a pergunta está, de resto, mal formulada: o edifício licenciado desde 2021 é NZEB e vai ter sistema; a questão é se é fixo e mantido pelo senhorio, como uma casa pensada para durar cem anos exige.

Observação a partir da Fundação Âncora

A cozinha de Frankfurt, desenhada por Margarete Schütte-Lihotzky em 1926 e instalada em cerca de dez mil fogos sociais, fez da cozinha racional e completa um componente fundador da habitação social europeia. Um século depois, entregar fogos de classe média por equipar não é poupança: é devolver ao agregado, a crédito de retalho, aquilo que o edifício compra em série e repara com escala. Os sistemas europeus que mantêm habitação acessível durável não tratam o equipamento como extra comercial — tratam-no como componente do edifício, detido por um proprietário profissional que o compra em conjunto, o mantém com nível de serviço e o substitui por ciclo de vida. É a mesma disciplina que faz uma renda formada pelo custo internalizar aquilo que quem vende externaliza. E é conteúdo do direito, não conforto: o Comité dos Direitos Económicos, Sociais e Culturais das Nações Unidas inscreveu, desde 1991, as instalações essenciais à nutrição e a energia para cozinhar no conteúdo da habitação adequada.

Para o ecossistema português, o dossiê tem dois pontos de entrada baratos e estruturais, e nenhum deles é um subsídio novo. O primeiro é remover uma penalização: enquanto o artigo 41.º do Código do IRS classificar o frigorífico de uma casa arrendada como artigo de conforto ou decoração, o país continuará a dimensionar cozinhas para três aparelhos que ninguém tem incentivo fiscal para instalar. Admitir a dedução ou a depreciação do equipamento base em contratos de renda moderada e de renda de custo, com teto de custo elegível e contrapartida de manutenção, alinharia o imposto com a norma técnica que já existe. O segundo é retomar o que já se fez: a portaria de limites do novo regime de arrendamento acessível pode repor a majoração por cozinha equipada de 2019, atualizada e com decaimento pela idade do ativo — e é aí que se saberá se o Estado volta a precificar o equipamento ou o deixa outra vez ao contrato. Nos primeiros projetos portugueses de arrendamento acessível à escala, com contratos a dez anos renováveis, a especificação do equipamento e o regime da sua manutenção vão determinar durante décadas o esforço real de quem lá vive. Medida pela régua inteira — e não pela taxa de esforço clássica, que não capta o capital, o tempo nem o risco que um fogo vazio transfere —, a casa equipada é a mais barata para quem a habita, num país de proprietários por defeito onde o arrendamento de longo prazo ainda está por construir.

Classe energética A ou B em habitação nova: a conta certa é o esforço total do inquilino

2026-07-27T00:00:00Z

Há uma pergunta que atravessa hoje as mesas de negociação da habitação acessível em Portugal: porquê exigir classe energética A na construção nova, se a classe B chega e custa menos? Quem constrói faz duas acusações simétricas a quem exige A: que o sobrecusto do investimento acaba transferido para a renda do inquilino; e, em sentido inverso, ouve a resposta de que escolher B ignora o aumento dos custos de operação de quem lá vai viver. As duas objeções são aritmeticamente verdadeiras — e ambas incompletas, porque cada uma olha para uma única coluna da conta. Este ensaio propõe a conta inteira: o esforço total do inquilino — renda, fatura, equipamento, contratos, tempo, saúde e conforto — como a medida certa para decidir entre A e B. Parte de um estudo de decisão da Fundação Âncora, disponível na íntegra.

A lei já escolheu: habitação nova é, no mínimo, classe A

O primeiro facto do debate é o menos conhecido: em construção nova, a classe B já não é uma opção de catálogo. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 determina que «os edifícios novos devem ser edifícios com necessidades quase nulas de energia» (NZEB), aplicável aos licenciamentos entrados desde 1 de janeiro de 2021. E a ADENE, na documentação técnica do Sistema de Certificação Energética, traduz o requisito para habitação: necessidades de energia primária até metade do valor de referência — «ou seja, classe energética mínima A» — e pelo menos 50 por cento supridas por renováveis. A habitação de custos controlados tem uma válvula de exceção, mas estreita: a Portaria n.º 281/2021 admite não cumprir «quando exista constrangimento económico (...) desde que devidamente atestado pelo técnico autor do projeto» — uma justificação caso a caso, não uma política de portefólio. E o argumento económico da exceção perdeu força em 2025, quando o próprio regime de custos controlados foi alterado para majorar o custo de promoção elegível em até 20 por cento invocando expressamente as novas exigências energéticas; já os avisos do PRR para o parque público a custos acessíveis exigem energia primária pelo menos 20 por cento abaixo do requisito NZEB.

A direção europeia reforça o quadro nacional. A Diretiva (UE) 2024/1275, cuja transposição portuguesa está em curso, impõe edifícios de emissões nulas a toda a construção nova a partir de 2030, energia solar nos novos residenciais até ao final de 2029 quando viável, e trajetórias nacionais que reduzem o consumo médio do parque residencial em 16 por cento até 2030. A 15 de julho de 2026, a Comissão Europeia abriu processos por transposição incompleta contra os 27 Estados-Membros, Portugal incluído — o calendário pode escorregar, a direção não.

A renda é uma coluna; a conta do inquilino tem sete

A objeção da transferência de custos merece resposta pelos números, e os números públicos chegam. O pacote que separa um A essencial de um B conceptual com a mesma envolvente — bomba de calor para águas quentes, climatização reversível fixa, controlos — custa hoje, a preços públicos de mercado português, na ordem de 4 a 6 mil euros por fogo, cerca de 3,5 a 6 por cento do custo de construção. Numa renda formada pelo custo, com financiamento paciente a décadas, isso traduz-se em poucas dezenas de euros por mês, visíveis e auditáveis no contrato.

Do outro lado da conta, a física é desproporcionada: as medições de campo do Fraunhofer ISE dão às bombas de calor um desempenho sazonal médio de 3,4 — cada kWh de calor custa 5 a 7 cêntimos, contra cerca de 20 cêntimos no aquecimento resistivo que o morador de um fogo B compra e liga à tomada. Ao preço português da eletricidade (24,3 cêntimos/kWh com impostos no segundo semestre de 2025, segundo o Eurostat), a diferença anual excede folgadamente a renda incremental do pacote eficiente — antes ainda de contar o equipamento que o agregado de um fogo B tem de comprar, substituir a cada poucos anos e reparar por sua conta.

E a renda e a fatura ainda não são a conta toda. O tempo é esforço: contratos, acertos, avarias e a compra urgente de um aquecedor no pico do inverno recaem sobre o inquilino de B, e sobre o senhorio profissional no A com sistemas do edifício. A saúde é esforço: a OMS recomenda um mínimo de 18 °C dentro de casa; Portugal tem o maior excesso de mortalidade de inverno da Europa no estudo clássico de Healy — não pelo clima, mas pelas casas —, 15,7 por cento da população sem conseguir aquecer a habitação em 2024 (a média europeia é 9,2) e 29 por cento a viver com humidade ou infiltrações, o segundo pior valor da União. O conforto é esforço: em agregados de baixos rendimentos, cerca de um terço da poupança teórica de energia converte-se em conforto a que a família simplesmente renunciava — numa casa B, a fatura baixa pode ser racionamento, não poupança. É por isso que a taxa de esforço clássica diz pouco aqui: a métrica europeia de sobrecarga já soma água, luz, gás e aquecimento à renda, e a leitura séria faz-se pelo rendimento residual — o que sobra depois de habitar.

Uma renda nominalmente mais baixa não é habitação mais acessível se a família tiver de a completar com fatura, equipamento, tempo, frio e ruído. A régua que protege o inquilino é o esforço total de habitar — e, somadas as colunas, o A essencial custa menos do que o B em todos os climas portugueses.

O condomínio como mutualizador do custo fixo

Há uma terceira via, além de «renda baixa» e «fatura baixa», que o debate português quase ignora: baixar os custos fixos de ter contratos. Um fogo em Lisboa paga na ordem de 245 a 305 euros por ano — potência contratada, contribuição audiovisual, quotas de água, saneamento e resíduos, termo fixo do gás quando existe — antes de consumir seja o que for. Um edifício eficiente e 100 por cento elétrico corta esta parcela duas vezes: elimina o segundo contrato e as inspeções de gás, e permite potências contratadas menores, porque as bombas de calor têm picos muito inferiores aos das resistências. E o condomínio pode ir mais longe: o quadro do autoconsumo coletivo (Decreto-Lei n.º 15/2022, regulamentado pela ERSE) permite partilhar fotovoltaico pelas frações com contagem a 15 minutos, sem tarifas de acesso quando a energia circula pela rede interna do prédio. A regra de ouro, que a diretiva europeia da eficiência energética impõe e a experiência confirma, é uma só: mutualizar o fixo, medir sempre o variável — a faturação por consumo real poupa 15 a 20 por cento face a encargos fixos opacos. O benchmark de desenho vem dos Países Baixos: a Energieprestatievergoeding permite às woningcorporaties cobrar uma taxa de serviço energético por casas quase-zero, mas só contra garantia de desempenho verificada anualmente com dados medidos — e reembolso ao inquilino se a promessa falhar.

O que significa para o ecossistema

Para construtores e promotores, o sinal é o de que a crítica certa não é à classe A — é ao «A premium». Cortar fotovoltaico sem autoconsumo, domótica e sistemas sobredimensionados é disciplina de engenharia de valor legítima; cortar a bomba de calor e devolver ao morador o aquecedor resistivo é outra coisa: transfere custo em espécie, sem teto e de forma regressiva. O mercado, de resto, já precifica a diferença: os fogos mais eficientes transacionam em Portugal com prémio na ordem de 13 por cento em apartamentos, e a regra de bolso europeia dá 3 a 8 por cento no valor e 3 a 5 nas rendas.

Para investidores e financiadores, a leitura é de risco assimétrico. A classe energética já entra na regulação do arrendamento europeu — França proibiu arrendar classe G desde 2025 e congelou as rendas de F e G; os Países Baixos penalizam os labels fracos no sistema que fixa as rendas máximas; a Inglaterra exigirá EPC C no arrendamento em 2030. Portugal não tem hoje nenhuma restrição destas, mas a transposição da EPBD está em marcha e as trajetórias apertam o parque inteiro: um edifício B novo em 2027 arrisca ser o meio da tabela visado pela regulação de 2040, com a dívida ainda por amortizar. O dilema de fundo tem, aliás, nome legal desde 2023: a diretiva da eficiência energética define «split incentives» — o desalinhamento entre quem investe e quem colhe a poupança — e obriga os Estados a removê-lo; a EPBD exige que os incentivos à renovação beneficiem senhorio e inquilino. É o alinhamento que a Europa procura financiar à escala e que as federações da energia, da habitação e da construção subscreveram em Guimarães: eficiência e acessibilidade como um problema único.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os sistemas europeus que mantêm habitação acessível durável — da renda de custo austríaca às woningcorporaties — não tratam a eficiência energética como extra comercial: tratam-na como condição de sustentabilidade da própria renda, porque é a casa eficiente que mantém baixos os custos que a renda tem de cobrir década após década. Um proprietário que fica com o edifício cinquenta anos internaliza aquilo que quem vende externaliza — a fatura da má energia, a manutenção adiada, o retrofit precoce —, e por isso tem o incentivo certo para decidir pela conta inteira e não pela renda nominal, como esta casa pensada a cem anos já argumentava. A discussão portuguesa sobre A ou B ganharia em adotar a régua que as métricas europeias já usam: renda mais energia, mais equipamento, mais contratos — e, no limite, o rendimento residual de quem habita. Entre um país de proprietários por defeito e um setor de arrendamento de longo prazo por construir, o esforço total do inquilino é o indicador que separa a habitação nominalmente barata da habitação verdadeiramente acessível. Vale acompanhar a transposição da EPBD e a regulamentação que aí vem: é lá que esta conta se vai fixar.

OCDE: fechar o fosso de acessibilidade com mais habitação acessível e social

2026-07-22T00:00:00Z

O que aconteceu

Em julho de 2026, a OCDE publicou o policy brief "Tackling the affordability gap through increased supply of affordable and social housing", com Marissa Plouin (Direção do Emprego, Trabalho e Assuntos Sociais) e Filippo Cavassini (Departamento de Economia) como pontos de contacto, construído a partir do Affordable Housing Database e do questionário QuASH 2025 respondido por países da OCDE e da União Europeia.

O diagnóstico de abertura é direto: nas últimas três décadas os preços reais da habitação subiram na quase totalidade dos países da OCDE, e a despesa em habitação é a que mais cresceu no orçamento das famílias, à frente de saúde, lazer e educação. Entre 2012 e 2023, a percentagem de arrendatários privados que gastam mais de 40% do rendimento disponível em renda subiu de 12,8% para 17,9%, em média na OCDE; cerca de dois em cada cinco arrendatários de baixo rendimento ultrapassam esse limiar, e em mais de metade dos países da OCDE a maioria dos jovens entre os 20 e os 29 anos continua a viver com os pais.

O retrato do parque social é o ponto de partida da prescrição: em dois terços dos países da OCDE, a habitação social representa menos de 5% do parque total, e só nos Países Baixos, na Áustria e na Dinamarca ultrapassa os 20%. Em quase todos os países com dados disponíveis, esse peso tem vindo a diminuir desde 2010. O brief propõe duas vias complementares para inverter a tendência sem pressionar as contas públicas: mobilizar o parque existente — imóveis devolutos e subutilizados — e alavancar financiamento público e privado para nova oferta de arrendamento acessível e social. A segunda via generaliza a toda a organização a lógica do fundo rotativo que a OCDE já tinha recomendado a Portugal no Economic Survey de janeiro.

Em dois terços dos países da OCDE, a habitação social pesa menos de 5% do parque total. Só nos Países Baixos, na Áustria e na Dinamarca ultrapassa os 20%.

Portugal é nomeado uma única vez, num contexto específico: ao lado da Austrália, do Canadá, da França e do Reino Unido, como exemplo de país cuja experiência com impostos sobre imóveis devolutos — o IMI agravado a devolutos herdado do Mais Habitação de 2023 — não mostrou, de forma consistente, efeito sobre a acessibilidade, ainda que possa ter efeito sobre a disponibilidade. A OCDE cita como referência o próprio Economic Survey Portugal 2026.

O que significa para o ecossistema

Este policy brief não introduz um instrumento por país — não é esse o objetivo de um documento transversal —, mas sistematiza, pela primeira vez num único documento da OCDE, um leque de instrumentos que o Radar tem vindo a documentar caso a caso. Quatro sinais relevantes.

Primeiro, a mobilização do parque existente ganha uma categoria própria e um nome técnico: as rental intermediation schemes, ou agências de arrendamento social, um intermediário formal entre proprietário e inquilino que assume parte do risco em troca de incentivos fiscais ou financeiros. A OCDE identifica pelo menos dez países da OCDE/UE com esquemas deste tipo — 93 mil fogos mobilizados em França, cerca de 30 mil através de 96 agências na Bélgica, e o Rental Accommodation Scheme irlandês gerido por autarquias — numa escala muito superior à das 854 frações devolutas do património da Segurança Social identificadas pela IGF, a maioria das quais nem sequer habitacionais. É o mesmo raciocínio de mobilização de imóveis públicos subutilizados — hospitais, quartéis — que sustenta o circuito legal para converter edifícios do Estado em habitação já disponível em Portugal.

Segundo, a tipologia de quatro modelos de financiamento sustentável que a OCDE propõe — fundos dedicados com elemento rotativo no Canadá, na Dinamarca, na Islândia e na Letónia; garantias e capital de operadores especializados na Áustria e nos Países Baixos; fundos de investimento dedicados na Austrália e linhas de crédito concessional em França; fundos de âmbito alargado na Noruega, na Eslováquia e na Eslovénia — é, em espírito, a mesma arquitetura de revolving fund e renda ao custo que a Áustria testou e que o Radar já tinha desmontado passo a passo no cálculo de uma renda de custo. A recomendação de que a renda cubra os custos de construção sem deixar de ser acessível, e de que o custo do crédito varie por escalão de rendimento, é a mesma equação que sustenta os operadores de lucro limitado.

Terceiro, o brief nomeia o desgaste financeiro dos operadores especializados — as Limited-Profit Housing Associations austríacas e as housing associations neerlandesas — pressionados por custos de construção e energia, e recomenda indexação de rendas à inflação e ao rendimento das famílias como condição de viabilidade. É o mesmo argumento que sustenta a distinção entre habitação social, pública e acessível que o Radar já tinha clarificado: sem modelo de negócio viável, o operador de lucro limitado não sobrevive, independentemente do enquadramento legal.

Quarto, a leitura sobre impostos a imóveis devolutos é incómoda mas útil: a OCDE confirma, com evidência de Vancouver — a taxa sobre casas vazias introduzida em 2017 reduziu a taxa de vacância mas não alterou o nível médio das rendas —, que estes instrumentos fiscais melhoram tipicamente a disponibilidade, não a acessibilidade. É um alerta direto para o desenho de política em Portugal, onde o IMI agravado a devolutos é ainda o instrumento mais visível do lado da ativação do parque existente.

Observação a partir da Fundação Âncora

A arquitetura que este brief sistematiza — mobilizar parque existente, financiar oferta nova através de operadores especializados de lucro limitado, indexar rendas ao custo e ao rendimento — converge ponto por ponto com os elementos que sustentam a leitura institucional da Fundação Âncora sobre o mercado português. Os mesmos três elementos que a Áustria combina — capital paciente, direito de superfície e renda formada pelo custo — reaparecem aqui como recomendação transversal a toda a OCDE, não como caso isolado austríaco.

Vale notar o que este documento não é: não é uma avaliação de Portugal (essa já existe, no Economic Survey de janeiro), nem uma promessa de que os instrumentos descritos resolvem sozinhos o fosso de acessibilidade — a própria OCDE nota que as agências de arrendamento social "não representam uma correção estrutural de mercado". É, sobretudo, confirmação externa de que os instrumentos em discussão no ecossistema português — o fundo rotativo cuja prova de conceito a OCDE recomendou em janeiro, a mobilização do parque devoluto, os operadores de lucro limitado cuja ausência o Survey diagnosticou — estão alinhados com o que a evidência internacional identifica como via de resposta. O quadro analítico está montado; o que falta é a tradução em decisão e execução.

Converter edifícios do Estado em habitação: o circuito rápido que a lei já permite

2026-07-19T00:00:00Z

O CiTUA, centro de investigação do Instituto Superior Técnico, acaba de pôr online a Plataforma de dados sobre habitação em edifícios subutilizados, desenvolvida por Joana Mourão no quadro do projeto VACANT_CONVERT (FCT, 2024-2030). A primeira versão, que será atualizada e ampliada nos próximos meses, mapeia 32 imóveis do Estado — 16 edifícios, 10 terrenos, 6 mistos — e regista o destino de cada um: 16 para alienar, 2 já alienados, 14 para converter em habitação. E um quarto contador, o mais eloquente de todos: convertidos, zero.

Não é por falta de intenção política. Em outubro de 2025, com um dia de intervalo, o Conselho de Ministros tomou as duas decisões que definem o destino deste património: a Resolução n.º 159/2025 mandata a Estamo para alienar 16 imóveis, com as receitas consignadas ao financiamento de políticas de habitação — a primeira hasta pública realizou-se a 31 de março; e a Resolução n.º 164/2025 aprova o Programa Estratégico das «Parcerias para o Arrendamento Acessível», parcerias público-privadas para construir e reabilitar habitação em imóveis do Estado, com a meta de disponibilizar até 10.000 fogos até 2035. A intenção existe, a lista existe, o programa existe. O que este ensaio defende é que existe também — disperso por três diplomas que raramente são lidos em conjunto — um circuito capaz de transformar a meta de uma década em entregas de dois ou três anos. Três atos, cada um com o seu veículo jurídico e o seu relógio: o Estado transmite o imóvel ao município; a operação municipal dispensa licenciamento; o privado investe e opera por concurso.

A via rápida é o edifício que já existe

A execução do 1.º Direito demonstrou-o com números que o Radar já tratou: das cerca de 17 mil casas entregues em oito anos, apenas 1.568 são construção nova — mais de 90 por cento do que a máquina pública portuguesa efetivamente entrega nasce de edifícios que já existiam. Entretanto, só na Área Metropolitana de Lisboa há 31 mil famílias em lista de espera, e o país soma 723 mil alojamentos vagos. Luís Mendes, investigador do IGOT, formulou a urgência sem rodeios ao Observador: «Os devolutos do Estado resolviam num mês metade dos casos de emergência habitacional.»

A evidência internacional confirma que a conversão é o segmento rápido da oferta. O relatório oficial neerlandês sobre a transformatie documenta cerca de 100 mil fogos criados em edifícios existentes numa década — cerca de um quarto deles em património público, de hospitais a escolas — e regista operações com preparação reduzida a poucos meses e moradores instalados no prazo de um ano após a primeira ideia, quando uma frente urbana nova raramente arranca em menos de cinco anos. E a plataforma do CiTUA acrescenta o dado económico que faltava para Portugal: nos três edifícios de Lisboa com estudo de conversão detalhado, o custo de reabilitação estimado é notavelmente estável, entre 1.900 e 2.100 euros por metro quadrado útil — cerca de 40 por cento dos valores de venda da envolvente. Reabilitar o que o Estado já tem custa menos de metade de comprar feito na mesma rua, e é no centro das cidades que essa aritmética mais importa.

Primeiro ato: mudar o imóvel de mãos é um despacho, não uma odisseia

O regime geral do património imobiliário público (Decreto-Lei n.º 280/2007) trata a cedência de imóveis do Estado como exceção onerosa e precária, dependente de despacho das Finanças — um desenho pensado para proteger o património, não para o mobilizar. Mas desde 2020 existe um regime especial desenhado precisamente para a habitação: o Decreto-Lei n.º 82/2020 criou a Bolsa de imóveis do Estado para habitação e, no seu artigo 12.º, prevê que, quando o município opta por promover diretamente a habitação, a propriedade lhe é transmitida gratuitamente por simples auto de cessão, que vale como título para registo. Não é uma doação incondicional: o imóvel viaja com uma condição resolutiva que fixa prazos máximos para as casas chegarem às famílias — 18 meses se não houver obras ou a reabilitação for ligeira, 36 meses com reabilitação profunda ou construção, 60 meses se for preciso mexer no plano territorial — e com afetação a habitação acessível por um mínimo de 25 anos. Se o município não cumprir, o imóvel regressa ao Estado sem indemnização.

É um desenho notável, porque inverte o incentivo habitual: em vez de o imóvel poder dormir décadas na esfera municipal, o relógio corre contra a inércia. O que falhou não foi o desenho, foi a execução — o inventário previsto no diploma, nas palavras de Luís Mendes, «na prática, não aconteceu nada». Dois desbloqueios recentes atacam exatamente esse ponto: a gestão operacional do património do Estado passou para a Estamo (Decreto-Lei n.º 60/2023), que avalia a aptidão habitacional dos imóveis em articulação com o IHRU; e o Mais Habitação isentou os contratos interadministrativos de visto prévio do Tribunal de Contas, retirando semanas ao circuito. A investigação de que esta plataforma é o primeiro produto público — e a auditoria da IGF ao património da Segurança Social mostrou quanto ele precisa de régua — faz agora o trabalho de triagem que a administração não fez: dizer, edifício a edifício, o que é convertível, em quantos fogos e a que custo.

Segundo ato: a licença que não é preciso pedir

Aqui reside o mal-entendido mais produtivo do debate português. Não é preciso inventar um «licenciamento acelerado» para operações municipais de habitação, nem sequer um autolicenciamento: a lei isenta-as de controlo prévio desde há décadas. Nos termos do artigo 7.º do RJUE, as operações urbanísticas promovidas pelas autarquias, suas associações e empresas municipais, em área abrangida por plano, não estão sujeitas a licença nem a comunicação prévia — e dispensam até o parecer prévio que outras entidades públicas têm de pedir à câmara. O ato que aprova o projeto é a deliberação camarária, e uma deliberação cabe numa reunião de câmara. Depois dela, restam o termo de responsabilidade dos técnicos, a informação de início de trabalhos e as consultas setoriais quando existam servidões ou património classificado.

A isenção é procedimental, não substantiva — o n.º 6 do mesmo artigo obriga ao cumprimento integral dos planos, das normas técnicas e do regime do património cultural. E é aqui que entra o aviso da própria equipa de investigação: o policy brief do projeto ECO_HELPRE, publicado pela PLANAPP, nota que na renovação de edifícios apoiada pelo Fundo Ambiental «a poupança alcançada em emissões de carbono no setor se deve ao aumento do uso de energia renovável no fornecimento da rede elétrica, e não diretamente ao desempenho dos edifícios» — e que parte das obras isentas de licenciamento escapa, na prática, às regras que deviam assegurar qualidade e proteção do património. Dispensar o procedimento sem reforçar o caderno de encargos é trocar um risco por outro. O novo RJUE, que entra em vigor a 3 de agosto, prolonga esta lógica para todo o sistema: comunicação prévia como assunção de responsabilidade, informação prévia favorável que isenta de licença, fiscalização sucessiva com prazo.

Terceiro ato: o privado entra por concurso e fica por contrato

O mesmo Decreto-Lei n.º 82/2020 já previa, no artigo 16.º, a peça final: concessões a entidades privadas, cooperativas e do setor social, selecionadas por procedimento concursal, para promover, disponibilizar e gerir os imóveis da Bolsa. A RCM 164/2025 pegou nesse regime e montou-lhe a governação: a Estamo lança e contrata as concessões, o IHRU garante que os contratos ficam dentro do Programa de Apoio ao Arrendamento, a Construção Pública apoia em urbanismo, projeto e obra, o IMPIC assiste nos parâmetros construtivos e na contratação — e as operações são elegíveis a financiamento do BEI, preferencialmente contratado diretamente pelo parceiro privado. Do lado fiscal, o pacote que o Radar sistematizou em julho — IVA a 6 por cento nas empreitadas, contratos de investimento a 25 anos com estabilidade regulatória garantida, majoração de índice — aplica-se por inteiro a quem afeta a operação a rendas moderadas, e a revisão europeia do regime SGEI deu a estas parcerias a segurança jurídica que faltava em matéria de auxílios de Estado.

O detalhe menos conhecido é o que liga o terceiro ato ao segundo: desde o Simplex Urbanístico de 2024, a isenção de controlo prévio do artigo 7.º abrange também as obras promovidas por cooperativas e outras entidades privadas para fins de habitação, desde que o terreno ou edifício lhes tenha sido cedido por entidade pública na sequência de concurso — e o novo RJUE alarga esta alínea, exigindo apenas que os parâmetros urbanísticos fiquem inscritos no contrato de concessão ou cedência. Por outras palavras: quando o concurso é bem desenhado, o concessionário herda a velocidade do município. O controlo público não desaparece — muda de sítio: sai do balcão de licenciamento e entra no caderno de encargos, exatamente onde os municípios portugueses mais precisam de instrumento pronto a usar.

Resta a pergunta de arquitetura institucional: qual das duas vias escolher — a municipal do artigo 12.º ou a central das Parcerias? A regra prática está na unidade da operação. Quando o objeto é um edifício isolado, em área urbana consolidada e coberta por plano — o perfil típico dos imóveis de Lisboa mapeados pela plataforma —, a via municipal é imbatível em velocidade: o município recebe o imóvel por auto de cessão, delibera, e lança o concurso da concessão com o estudo prévio da plataforma como base; a partir de 3 de agosto, o novo RJUE torna inequívoco que o concessionário herda a isenção de controlo prévio também quando a cedência é autárquica. Quando o objeto é uma carteira com escala institucional — a Avenida 24 de Julho, sozinha, são 24.000 m² e 37 milhões de euros de obra estimada —, a via Estamo/RCM 164/2025 domina: concurso central, parceiro com dimensão para o BEI financiar diretamente, contrato integrado no Programa de Apoio ao Arrendamento. As duas vias convergem no essencial: em ambas, o que protege a qualidade e a renda não é o balcão de licenciamento — é o caderno de encargos.

O circuito completo já está em vigor: transmissão gratuita ao município por auto de cessão, com prazos-condição de 18 a 60 meses (DL 82/2020); aprovação por deliberação de câmara, sem licença (art. 7.º do RJUE); concessão concursal a quem investe e opera, que herda a isenção porque os parâmetros vivem no contrato. Nenhum destes atos exige lei nova.

A conta do relógio: cerca de trinta meses da decisão à chave

Somem-se os tempos de referência do circuito, para um edifício com estudo prévio feito — que é precisamente o que a plataforma oferece. Integração na Bolsa e auto de cessão: oito a doze semanas, porque o despacho vale como título de registo, o regime geral do património fica afastado e o contrato interadministrativo está isento de visto prévio do Tribunal de Contas. Concurso da concessão, preparado em paralelo e lançado logo após a cessão: quatro a seis meses até à adjudicação. Projeto de execução pelo concessionário, sem licença a pedir — a deliberação camarária e as consultas setoriais correm dentro deste prazo: quatro a seis meses. Obra de reabilitação de porte médio: doze a dezoito meses. Total: 24 a 33 meses da decisão à chave na porta.

São números de referência para dimensionar ordens de grandeza, não um cronograma — mas têm duas âncoras que os tornam exigíveis. A primeira é do próprio legislador: o Decreto-Lei n.º 82/2020 fixou 36 meses como prazo resolutivo para disponibilizar as casas quando há reabilitação profunda — quem desenhou o regime considerou este relógio cumprível, sob pena de o imóvel regressar ao Estado. A segunda é empírica: o relatório neerlandês da transformatie documenta conversões com preparação de poucos meses e moradores instalados um ano após a primeira ideia. O contrafactual português também está medido: pela via clássica, a construção nova do 1.º Direito produziu menos de duzentas casas por ano de média na última década.

O manual europeu: o que acelera e o que envenena

A Europa já percorreu este circuito e deixou o manual de erros anotado. França mostrou que o primeiro ato, sozinho, não chega: a décote Duflot de 2013 prometia 110 mil fogos com a cedência de imóveis do Estado com desconto até 100 por cento; em fevereiro de 2018 contavam-se 85 cessões e 7.798 fogos construídos ou programados, ao custo de 131 milhões de euros de receita perdida — desconto sem circuito de execução produz uma fração do prometido. A Alemanha aponta o desenho certo do mesmo ato: a BImA vende com desconto tabelado — hoje 35.000 euros por cada fogo social criado, desde 2024 também em direito de superfície — apenas a municípios e empresas de maioria pública, e desde 2015 apoiou assim perto de 6.600 fogos sociais em 635 vendas; nos antigos quartéis York e Oxford, em Münster, 16,2 milhões de desconto destravaram um bairro de 3.100 casas. Os Países Baixos validam a escala e acrescentam o filtro: os 100 mil fogos da transformatie convivem com um rastreio de 19 mil edifícios públicos em 13 municípios que encontrou apenas 74 tecnicamente aptos — razão exata pela qual uma plataforma que tria os convertíveis à cabeça, como a do CiTUA, vale ouro. Amesterdão fá-lo há setenta anos, ao ritmo paciente de quem fica.

E o Reino Unido deixou a lição sobre o segundo ato. Os permitted development rights provaram a velocidade — 46.292 fogos líquidos criados por conversão sem licenciamento pleno em três anos — e o preço dela sem salvaguardas: o estudo que o próprio governo encomendou à equipa de Ben Clifford concluiu que só 22,1 por cento desses fogos cumpriam os padrões nacionais de área, contra 73,4 por cento dos licenciados, com estúdios de 16 metros quadrados e frações sem uma única janela. Londres não recuou na dispensa de licença; impôs, em 2020, padrões mínimos de área e luz natural a todas as conversões. A tradução para o circuito português é direta: a isenção do artigo 7.º só é virtude com duas âncoras contratuais — padrão de habitabilidade explícito no caderno de encargos e acessibilidade que não expira com o contrato, o que o direito de superfície a 90 anos do quadro português já permite fixar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que converteram património público em parque habitacional durável partilham uma constante: em cada operação há uma entidade cujo horizonte é o do edifício, não o do mandato ou o da obra. É o que falta desenhar no terceiro ato português. As Parcerias para o Arrendamento Acessível definiram quem cede, quem contrata, quem fiscaliza e quem financia — falta consolidar quem fica: o operador de longo prazo que recebe o edifício convertido, o mantém e o arrenda por décadas, com a renda formada pelo custo e não pelo mercado. Sem essa figura, a conversão rápida arrisca-se a ser apenas uma rotação rápida de ativos; com ela, cada auto de cessão é parque acessível que o país nunca mais devolve ao mercado especulativo.

Os três relógios estão na lei e a matéria-prima está mapeada — a Avenida Elias Garcia, 12, único imóvel da lista de Lisboa já destinado a conversão, com 24 fogos possíveis e 3,4 milhões de euros de obra estimada, é o candidato natural a primeiro caso completo do circuito. O contador dos convertidos está em zero; a distância até ao primeiro dígito mede-se, com os instrumentos descritos neste ensaio, em meses de decisão e não em anos de procedimento. Vale acompanhar quem o põe a contar.

Como resolver a crise da habitação: o FT defende desregulação e Estado em simultâneo

2026-07-18T00:00:00Z

O que aconteceu

A 18 de julho de 2026, o Financial Times publicou um Big Read de John Burn-Murdoch — o analista-chefe de dados do jornal — dedicado a uma pergunta que atravessa o mundo desenvolvido: como se resolve a crise da habitação? A tese está no subtítulo: "Deregulation isn't enough. Nor is government intervention. We need both" — a desregulação não chega, a intervenção do Estado também não; são precisas as duas. A peça sai num momento político preciso: Andy Burnham, que segundo o FT tomará posse como primeiro-ministro britânico na segunda-feira seguinte, promete o maior programa de habitação construída pelo Estado desde o pós-guerra, e o presidente da câmara de Nova Iorque, Zohran Mamdani, defende controlos de renda.

Vídeo do Financial Times que acompanha o Big Read de John Burn-Murdoch, «How to fix the housing crisis» (18 de julho de 2026). © The Financial Times Limited 2026. Incorporado a título de citação da peça noticiada.

O artigo começa pelo diagnóstico. A procura de casas cresce mesmo onde a população não cresce — vidas mais longas, menos casamentos, menos agregados multigeracionais — e concentra-se nas cidades-superstar, de São Francisco a Lisboa. O caso extremo é Dublin: a procura habitacional subiu 40 por cento desde 2011, o parque cresceu a metade desse ritmo, as rendas mais do que duplicaram numa década e a percentagem de jovens irlandeses dos 25 aos 34 anos a viver com os pais passou de 19 para 42 por cento entre 2013 e 2024. E o fardo é regressivo: no terço mais pobre dos jovens adultos, viver com os pais atinge hoje 75 por cento em Dublin e São Francisco e 55 por cento em Londres.

Sobre as respostas que atacam o preço sem atacar a escassez, o economista Ronan Lyons (Trinity College Dublin) resume ao FT: "os controlos de renda aliviam a pressão para quem já tem casa, mas não alojam quem não tem — gerem o impacto da escassez, não a resolvem, e podem até agravá-la". Burn-Murdoch acrescenta dois exemplos de boas intenções contraproducentes: a lei federal americana da semana anterior, que restringe os senhorios corporativos que a investigação mostra facilitarem o acesso de famílias de menor rendimento a bairros de oportunidade, e as sobretaxas que secaram o investimento estrangeiro que financiava grandes empreendimentos de arrendamento em Londres, documentado pela London School of Economics.

Segue-se a evidência sobre construir mais. O artigo reconhece o contraditório — dois estudos recentes dos EUA, um deles já lido pelo Radar, não encontram relação consistente entre restrições urbanísticas e resposta da oferta — mas contrapõe casos documentados onde a liberalização produziu resultados. Em Auckland, o Unitary Plan de 2016 abriu cerca de três quartos do solo residencial a densidades maiores: os licenciamentos de casas em banda e apartamentos em zonas rezonadas passaram de menos de mil para perto de dez mil por ano em cinco anos, segundo o estudo de referência no Journal of Urban Economics, e as rendas reais ficaram estáveis enquanto em Wellington, sem reforma equivalente, subiam mais de 40 por cento em termos nominais. O trabalho que fecha o caso foi publicado uma semana antes do Big Read: na Economic Inquiry, Ryan Greenaway-McGrevy e Yun So estimam que, oito anos depois da reforma, as rendas de Auckland estão 23 por cento abaixo do que estariam sem ela. Em Austin — a cidade mais permissiva do «Sunbelt» americano, que aboliu os mínimos de estacionamento e cortou o lote mínimo de 5.750 para 1.800 pés quadrados — o parque cresceu 30 por cento em dez anos e a renda mediana caiu, em termos nominais, de 1.546 dólares no fim de 2021 para 1.296 em janeiro de 2026, segundo a Pew, com as maiores reduções nos edifícios mais antigos e baratos — antes de a própria construção cair para o mínimo de 15 anos que o FT regista, quando os promotores travaram para estancar a queda.

O contraponto são as cidades onde construir se tornou economicamente inviável. Em Londres — onde as regras de segurança pós-Grenfell, os requisitos de desenho e os encargos acumulados encareceram cada projeto — a construção nova caiu para menos de um fogo por 1.000 habitantes: o nível mais baixo de qualquer grande cidade do mundo desenvolvido, segundo a análise do FT. Em Londres e Dublin há hoje grandes volumes de projetos licenciados e parados, porque concluí-los às regras atuais significaria vender com prejuízo.

Dois casos britânicos fecham o argumento da durabilidade política. Croydon, em Londres, emitiu em 2018 uma permissão geral para converter moradias unifamiliares em pequenos prédios de apartamentos: as conversões multiplicaram-se no subúrbio de Purley, somando centenas de fogos a preços comportáveis para um rendimento londrino típico — e a política foi revogada quatro anos depois, após uma eleição local disputada em torno dela. Manchester, pelo contrário, passou anos a construir consenso e concentrou as torres em terrenos industriais devolutos: construiu mais habitação por habitante do que qualquer grande cidade britânica desde 2016 e as rendas em percentagem do rendimento local subiram menos do que em Glasgow, Bristol ou Cardiff — embora o FT registe que, mesmo assim, a acessibilidade piorou para os residentes mais pobres, porque a escassez herdada era demasiado profunda.

É aí que o artigo chega à sua conclusão. Citando Viena e Helsínquia — que evitaram durante décadas os problemas das cidades-superstar não só com grandes setores sociais, mas construindo mais habitação privada do que Londres: 10,4 fogos novos por 1.000 habitantes em Helsínquia e 7,5 em Viena, contra 3,9 em Londres, somando social e privado — Burn-Murdoch nota que a mesma regulação mais leve que ajuda o privado baixa também o custo da habitação pública. E fecha com Ingrid Gould Ellen (New York University): "garantir que a regulação permite construir é crítico, mas a habitação nova a preços de mercado, sozinha, não chega para responder às necessidades dos agregados de muito baixo rendimento". Desregulação e intervenção do Estado, em simultâneo.

O que significa para o ecossistema

Três leituras para o ecossistema português.

A primeira é a maturação do debate. O FT — dificilmente acusável de hostilidade ao mercado — escreve preto no branco que o privado não chega; e a evidência que cita contra os atalhos regulatórios é a mesma que o Radar tem lido: a avaliação da Nova SBE e da Gulbenkian classificou o controlo de rendas como ineficaz e o subsídio à renda em mercado rígido é largamente capturado pelos senhorios. A novidade está na simetria: os mesmos dados que desmontam os controlos desmontam a fé de que baste desregular. É a saída do falso dilema em que o debate português também esteve preso — proteger inquilinos ou libertar a construção — para a pergunta operacional: que combinação, em que territórios.

A segunda é que «as cidades onde construir se tornou demasiado caro» são um espelho útil para Portugal. O Banco de Portugal já mostrou que a prestação da casa mediana consome 48 por cento do rendimento mediano e que 104 municípios têm taxas de esforço teóricas acima de 40 por cento, e estimou em cerca de 300 mil fogos o défice acumulado da última década — assinalando, no Boletim Económico de junho, que 2025 foi o primeiro ano em onze em que a nova oferta acompanhou a formação de famílias, com o licenciamento em máximos desde 2011 (48.844 fogos, segundo o INE) mas as conclusões ainda nos 30 mil. Do lado das regras, o país acaba de mexer precisamente na alavanca que o FT identifica: o novo RJUE substituiu o controlo prévio pela comunicação prévia com responsabilização do promotor, com entrada em vigor a 3 de agosto. A lição de Croydon e Manchester aplica-se por inteiro: a liberalização que dura é a que se negoceia com quem já lá vive e se concentra onde a construção não disputa o quintal de ninguém — e a que se revoga ao primeiro ciclo eleitoral não chega a mover a agulha. A sondagem Ipsos a 29 países mede exatamente esse défice de confiança: 63 por cento apoiam construir mais, só 32 por cento confiam que o resultado seja acessível.

A terceira é o argumento com maior alcance orçamental: a regulação mais leve baixa também o custo da habitação pública. Auckland volta a fornecer o número, num estudo que o FT não cita mas que fecha o argumento: depois do upzoning, a quota das instituições públicas nas novas construções subiu de 3,1 para 9,9 por cento — a mesma reforma que libertou o privado triplicou a construção promovida pelo Estado. Num país que gasta pouco em habitação e tem cerca de 2 por cento de parque público, e onde a execução do PRR entregou sobretudo reabilitação e aquisição, com apenas 1.568 fogos de construção nova, cada euro público que os encargos, prazos e riscos de licenciamento consomem é um fogo acessível que não se constrói. O binómio do FT traduz-se, em português, numa aritmética simples: a simplificação administrativa não é a alternativa ao investimento público — é o multiplicador dele.

Observação a partir da Fundação Âncora

O ponto de chegada de Burn-Murdoch é o ponto de partida da tradição europeia de lucro limitado. Viena e Helsínquia, os dois casos que o FT usa para mostrar que «o privado não chega», nunca foram sistemas de Estado contra mercado: são sistemas de oferta dual, onde um setor de renda de custo com financiamento rotativo e operadores de missão como a Y-Foundation coexistem com taxas de construção privada que Londres não conhece. E os dois pressupostos que o artigo identifica — regras que deixem construir, Estado que sirva quem o mercado não serve — são precisamente as duas pernas de que a renda de custo precisa: condições de construção previsíveis e solo comprável baixam o custo que a renda reflete; capital paciente e apoio público fazem o resto sem subsídio anual ao preço. O aviso final de Viena, onde o solo caro ameaça hoje a viabilidade da habitação social futura, confirma o que o Radar concluiu ao perguntar se Oeiras poderia ser a Viena de Portugal: o fator tempo é decisivo — o solo garante-se antes de a escassez o encarecer, e a acessibilidade que se quer permanente fixa-se no regime do imóvel, não no ciclo político. Portugal tem hoje, pela primeira vez em décadas, as duas alavancas do binómio simultaneamente em movimento — a simplificação urbanística e os instrumentos de investimento público e de longo prazo. Os elementos estão alinhados; vale acompanhar se a tradução portuguesa lhes acrescenta a peça que Viena e Helsínquia nunca dispensaram: operadores duráveis que convertem regras mais leves e capital paciente em rendas formadas pelo custo.

E se a habitação acessível fosse uma classe de ativos? Ensaio sobre dívida de impacto

2026-07-16T00:00:00Z

Depois de perguntar a um território o que seria a intensidade de Viena aplicada a Portugal, este segundo ensaio do Radar muda de interlocutor: dirige-se a quem gere capital. A pergunta de partida vem de uma entrada anterior — em que condições é que o capital privado produz habitação para o rendimento médio? — e a resposta que este ensaio explora é concreta: quando a habitação acessível é tratada como classe de ativos de dívida. Fundos de dívida de impacto, com capital paciente, a financiar operadores que arrendam a preços regulados durante décadas. Na Europa que resolveu este problema, essa classe de ativos existe, tem histórico mensurável e é aborrecida da melhor maneira: paga pouco mais do que a dívida pública e quase nunca falha. Em Portugal, as peças ficaram todas na mesa em 2026. Falta quem monte o fundo.

O que os credores europeus já sabem

O dado mais forte é também o mais simples. A S&P Global Ratings avalia 60 fornecedores de habitação social fora dos Estados Unidos e, no relatório comparativo de novembro de 2025, todos são investment grade: 48 na categoria «A» (36 no Reino Unido, 8 na Alemanha, 4 em França) e os restantes sem nenhum abaixo da categoria «BBB». Não há classe de ativos imobiliária com um perfil de crédito assim — e a explicação, como se verá, é que isto não se comporta como imobiliário.

O histórico britânico dá a este retrato a profundidade de três décadas: segundo o relatório do Housing Finance Group convocado pela Homes and Communities Agency, as housing associations levantaram cerca de £70 mil milhões de financiamento privado entre 1988 e 2011 sem qualquer perda de crédito para os financiadores. Nem a única insolvência do período (Ujima, 2007) custou dinheiro aos credores: o regulador transferiu o operador para a L&Q com a dívida intacta. O preço reflete essa serenidade — os spreads sobre a dívida pública britânica oscilaram entre 0,65% e 1,20% ao longo de duas décadas, segundo a série compilada pela MetLife Investment Management.

O padrão continental é o mesmo, com arquiteturas diferentes. Nos Países Baixos, o fundo mutualista WSW garantia, no fim de 2024, €94,9 mil milhões de empréstimos a 264 woningcorporaties (97% do setor), com rating AAA estável da S&P e da Moody's — igual ao do Estado neerlandês; em décadas de operação, a garantia só foi acionada uma vez, em 2018, por duas associações, sem perdas para os credores. Na Áustria, os Wohnbaubanken emitiram €23,3 mil milhões em obrigações de construção habitacional entre 1993 e 2023, financiando mais de metade da construção de mercado de capitais do setor de lucro limitado — e a vantagem de custo de 20 a 70 pontos base é passada aos inquilinos, em rendas 2,4% a 6,1% mais baixas. Na Suíça, a central de emissões EGW soma 100 emissões e CHF 8,55 mil milhões desde a fundação, com garantia da Confederação e rating AAA.

Porque é que o incumprimento é tão baixo

Três razões estruturais, todas transponíveis.

Os cash flows são de infraestrutura, não de imobiliário. A MetLife IM defende explicitamente que a habitação social deve ser classificada como infraestrutura: serviço essencial, regulado, com rendas previsíveis por fórmula — no Reino Unido, as rendas sociais cresceram em média 3,3% ao ano entre 1997 e 2020, e desde abril de 2026 vigora um acordo de dez anos a IPC+1%. Uma carteira de arrendamento a renda de cobertura de custos, com procura estruturalmente excedentária, gera fluxos a várias décadas que servem a dívida com uma regularidade que poucos ativos igualam. É a leitura que o Radar tem feito da casa como ativo de ciclo de vida longo: o valor está na operação durável, não na rotação.

A alavancagem é moderada e o colateral é real. Os emitentes britânicos operam tipicamente com rácios de dívida sobre ativos perto de 50% e maturidades de 25 a 30 anos na emissão; o colateral do sistema neerlandês valia €358,8 mil milhões arrendado, quase quatro vezes a dívida garantida.

A garantia pública funciona como melhoria de crédito mensurável. Os ratings do setor incorporam a probabilidade de apoio extraordinário do Estado acima do perfil de crédito autónomo. O caso extremo é a neozelandesa Kainga Ora: perfil autónomo «a», rating final AAA em moeda local, equalizado com o soberano, porque a S&P considera o apoio estatal «quase certo». Entre o perfil autónomo e o rating final há vários notches — e cada notch é custo de financiamento que a garantia poupa e que uma renda acessível pode absorver.

O modelo que já opera: gestora privada, garantia pública

A objeção previsível — «isto é trabalho de bancos públicos, não de gestoras» — tem um contraexemplo em funcionamento. Em 2020, o governo britânico contratou uma gestora privada, a ARA Venn, para operar o Affordable Homes Guarantee Scheme: £3 mil milhões, alargados a £6 mil milhões em 2024, em empréstimos seniores de taxa fixa até 30 anos a operadores regulados, financiados por obrigações com garantia soberana emitidas através do veículo Saltaire. A gestora origina, subscreve e gere; o Estado garante o funding; o operador constrói e arrenda. Até 2024, 12 operadores e 6.290 casas financiadas.

O capital institucional privado também já entrou pelo lado do capital próprio: a Patrizia fechou a estratégia Sustainable Communities com 10 investidores institucionais e capacidade superior a €500 milhões para habitação social e acessível pan-europeia, ancorada por dois fundos de pensões dinamarqueses (AP Pension e PKA); no Reino Unido, gestoras como a M&G, a Schroders ou a CBRE IM lançaram veículos dedicados. O detalhe relevante para Portugal é o desenho do mapa: os veículos dedicados europeus são sobretudo de capital próprio; a dívida corre por canais garantidos — WSW, EGW, Wohnbaubanken, ARA Venn. O espaço «fundo de dívida de impacto», combinando gestão privada e garantia pública, está genuinamente pouco ocupado. É uma lacuna europeia, não apenas portuguesa — e quem a preencher primeiro define o padrão.

O que Portugal passou a ter em 2026

Durante anos, a resposta honesta de uma gestora ao caso de investimento acima seria: «convincente, mas não em Portugal — o quadro do arrendamento muda a cada legislatura». É exatamente essa objeção que o Decreto-Lei n.º 97/2026 foi desenhado para retirar. Os Contratos de Investimento para Arrendamento vigoram até 25 anos, celebrados com o IHRU em representação do Estado, e incluem a cláusula que os investidores de longo prazo esperam há décadas: alterações legislativas ao regime de fixação e atualização de rendas que afetem o equilíbrio económico-financeiro do contrato conferem direito a indemnização, nos termos do artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos. A renda moderada fica limitada a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026 (€2.300), e o pacote fiscal — isenções de IMT, Selo, IMI e AIMI, IVA a 6% nas empreitadas — melhora a conta de exploração do lado do mutuário.

A segunda peça é a melhoria de crédito: o Banco Português de Fomento assumiu a habitação como prioridade com 4 mil milhões de euros em garantias anunciados, organizados em linhas que incluem cooperativas, municípios e parcerias. A terceira é o canal europeu: o BEI duplicou o financiamento à habitação, com objetivo anunciado de €6 mil milhões em 2026, e a Pan-European Housing Investment Platform arranca este ano para coordenar BEI, CEB, BERD e bancos promocionais nacionais contra um défice de investimento que a Comissão estima em €150 mil milhões por ano na União.

A disciplina anti-promessa impõe o registo temporal: o regime dos CIA só produz efeitos a 1 de setembro de 2026, as portarias de procedimentos estão por publicar e nenhum contrato foi ainda assinado. O enquadramento está promulgado; não está testado. Mas é precisamente nesse intervalo — entre a lei e o primeiro contrato — que se desenham fundos.

Quem pode ancorar o capital

Um fundo destes precisa de um investidor âncora com passivo longo. Portugal tem um candidato natural e pouco discutido: o Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, gerido pelo IGFCSS — não confundir com o IGFSS, o instituto cujo património imobiliário disperso o Radar já cobriu. Segundo o estudo do Conselho das Finanças Públicas de 2024, a carteira valia €22.991,8 milhões no fim de 2022 (cerca de 9,5% do PIB) e o quadro legal permite, desde 1989, deter unidades de participação de fundos de investimento imobiliários, imóveis não destinados a uso próprio e até empréstimos à habitação — uma classe prevista na lei que nunca foi usada. O mesmo estudo recorda o princípio da OIT para reservas públicas de segurança social: podem apoiar o desenvolvimento nacional, mas apenas em financiamento de infraestruturas e apenas com retorno adequado assegurado. Dívida sénior garantida, a décadas, sobre infraestrutura habitacional é, quase à letra, o ativo que esse princípio descreve. Os fundos de pensões dinamarqueses que ancoraram a Patrizia mostram que a decisão análoga já foi tomada por congéneres europeus.

O segundo círculo de âncoras são as empresas que perdem talento para o custo da casa. O Radar traçou este argumento do lado dos empregadores que começam a alojar quem contratam e do lado da habitação como infraestrutura de todas as missões: para uma empresa, subscrever unidades de um fundo de dívida que financia casas a renda moderada na sua geografia é uma forma de resolver o próprio problema de retenção com um instrumento que paga cupão — em vez de um subsídio que se esgota no ano em que é pago. E fixar profissionais de rendimento médio nas cidades onde trabalham tem efeitos que se estendem à demografia e ao produto, como a avaliação macroeconómica do setor austríaco de lucro limitado documenta.

O que ainda falta

Falta o que só o mercado pode criar. Primeiro, operadores com escala: o crédito descrito neste ensaio é dívida a operadores regulados de lucro limitado com carteiras geradoras de renda, e Portugal ainda os está a formar — as cooperativas, os municípios, o terceiro setor. Segundo, historial nacional: os primeiros CIA, as primeiras operações garantidas pelo BPF, o primeiro portfolio que atravesse um ciclo político sem sobressalto — é esse registo que converte a evidência europeia em spread português. Terceiro, o veículo em si: um organismo de investimento alternativo de crédito, gerido por uma gestora portuguesa, com garantia BPF no funding ou nos ativos, mandato de impacto auditável e prazo alinhado com os 25 anos dos CIA. Nenhuma destas três peças é exótica; nenhuma existe ainda.

O que significa para o ecossistema

O ecossistema português discutiu financiamento de habitação acessível sobretudo como assunto de política pública — subsídios, PRR, linhas públicas. A evidência europeia sugere uma leitura complementar: onde o parque acessível é durável, há um mercado de dívida privada de baixo risco a funcionar por cima das garantias públicas, e é esse mercado que dá escala ao que o orçamento sozinho não consegue. Pela primeira vez, os três pré-requisitos desse mercado estão simultaneamente presentes em Portugal: estabilidade contratual a 25 anos (CIA), melhoria de crédito pública (BPF, BEI, CEB) e procura institucional europeia organizada (plataforma pan-europeia). O sinal deste ensaio é dirigido: para as gestoras, há uma classe de ativos europeia com histórico de perdas quase nulo e um mercado doméstico por estrear; para o Estado, cada peça regulamentar pendente — as portarias dos CIA, os termos operacionais das garantias — é agora condição de investimento, não detalhe administrativo; para os operadores em formação, o custo do capital que os financiará depende do rigor com que montarem as suas contas de exploração desde o primeiro fogo.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os sistemas europeus que este ensaio percorre — o mutualismo neerlandês, as obrigações austríacas, a central suíça, o esquema britânico — partilham três elementos: operadores de lucro limitado, renda indexada ao custo e capital paciente com melhoria de crédito pública. É a mesma tríade que o Radar identificou ao desmontar o modelo de Viena peça a peça e que enquadra a leitura institucional feita em Propriedade por Defeito: o arrendamento português não é pequeno por preferência cultural, é pequeno por desenho institucional — e desenho institucional muda-se. A novidade de 2026 é que a mudança começou pelo lado que costumava faltar: o do contrato de longo prazo. Resta a pergunta que distingue os sistemas duráveis dos programas transitórios, que o Radar formulou ao comparar acessibilidade permanente com acessibilidade a prazo: findos os 25 anos de um CIA, o que fica? Um fundo de dívida de impacto bem desenhado responde no próprio estatuto — financiando operadores cuja missão não expira com o contrato. Os elementos estão alinhados; vale acompanhar quem os monta primeiro.

Poderia Oeiras ser a Viena de Portugal? Ensaio sobre escala, condições e regime

2026-07-14T00:00:00Z

Viena tornou-se o atalho universal do debate sobre habitação: quando se quer dizer que é possível organizar o arrendamento de outra maneira, diz-se «Viena». O Radar tem preferido desmontar o atalho, peça a peça: o setor de lucro limitado, a lei que o disciplina, a mecânica da renda de cobertura de custos, o impacto económico medido. Este ensaio faz o movimento inverso: pega no modelo inteiro e pergunta-lhe por um território concreto. É o primeiro de uma série de leituras territoriais — como seria um concelho português com infraestrutura habitacional à escala da sua necessidade? — e a primeira pergunta quase se impôs a si própria: poderia Oeiras ser a Viena de Portugal?

A pergunta não é decorativa. Depois de Sines, o caso do choque de procura num território pequeno, Oeiras é o caso inverso e complementar: riqueza instalada, administração capaz, e ainda assim uma das maiores necessidades de arrendamento acessível do país. Se o modelo vienense tem futuro em Portugal, é difícil imaginar um sítio onde as condições de partida estejam mais alinhadas.

O que faz de Viena, Viena

Convém primeiro fixar o que se está a perguntar, porque Viena não é um parque de edifícios bonitos, é um regime. A cidade detém cerca de 220 mil fogos municipais e subsidiou outros 200 mil fogos cooperativos; somados, alojam cerca de metade dos vienenses, segundo a própria Cidade de Viena. Por trás dos números estão quatro peças que o Radar já tratou em detalhe: solo comprado e mobilizado pelo poder público, uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter, em vez de um desconto sobre o preço de mercado, operadores de lucro limitado auditados setorialmente, e acesso largo, aberto à classe média, que evita a residualização e faz do setor um concorrente real do mercado — a característica que distingue os sistemas unitários dos sistemas duais como o português.

Viena não é um parque de edifícios, é um regime: solo retirado à especulação, renda que cobre custos, operadores de lucro limitado e um século de continuidade institucional. As peças são replicáveis; o que não se importa é o tempo — e por isso a pergunta certa não é «como se copia Viena», é «quando se começa a acumular».

O que Oeiras já tem

A primeira condição é económica. Oeiras ultrapassou Lisboa e é hoje o concelho com maior poder de compra do país, com um rendimento médio disponível na ordem dos 26,9 mil euros por habitante. É o segundo município nacional em volume de negócios e o terceiro maior contribuinte para o PIB, com o emprego em multinacionais a pesar 28,6% — muito acima de Lisboa — e o Taguspark, o maior parque de ciência e tecnologia do país, no centro da estratégia «Oeiras Valley». É, por outras palavras, um território cheio de empregadores com interesse direto em fixar quem contratam, o argumento que o Radar tem tratado como a segunda face da crise: a habitação como problema de talento.

A segunda condição é institucional. A câmara aprovou para 2026 um orçamento de 358,8 milhões de euros, dos quais 98,3 milhões de investimento em habitação pública — mais de um quarto do orçamento total, num município que sublinha não receber transferências relevantes do Estado. O Plano Municipal de Habitação 20/30, autodescrito como terceira geração de políticas de habitação do concelho, dá prioridade expressa aos rendimentos intermédios que o mercado de arrendamento exclui e prevê 562 habitações municipais concluídas até 2026, com mais 113 fogos a custos controlados em Barcarena e Porto Salvo. O IMI é usado como instrumento e não como rotina: redução de 20% para prédios arrendados dentro dos limites do arrendamento acessível, majoração de 30% para prédios degradados e taxa tripla para devolutos — precisamente a família de alavancas que o quadro nacional recente veio alargar.

A terceira condição é operacional, e tem nome e morada. Na antiga Estação Radionaval, entre Algés e Linda-a-Velha, a câmara e o IHRU lançaram o maior projeto de renda acessível do concelho: 770 fogos, 185 milhões de euros de investimento e um parque urbano de 12 hectares, com rendas anunciadas entre 250 e 750 euros e execução entregue à Construção Pública, com financiamento PRR. A construção dos primeiros lotes foi adjudicada em 2024 à Teixeira Duarte e à Oliveiras. Uma autarquia que converte 12 hectares de solo público desafetado em arrendamento acessível com parque urbano não está a fazer política de habitação simbólica; está a fazer urbanismo vienense avant la lettre.

A escala que separa

E, no entanto, a distância é de uma ordem de grandeza. O Sonar Necessidade estima para Oeiras, no cenário central, 17.162 fogos de arrendamento acessível a criar: 3.230 pela lente da carência e 13.932 pela lente da classe média sob pressão de renda — 81% do total, a assinatura de um concelho rico onde o problema não é sobretudo pobreza, é exclusão do mercado. Os indicadores que sustentam a estimativa são eloquentes: preço mediano de venda de 4.187 euros por metro quadrado, rendas de novos contratos entre 11,9 e 18,7 euros por metro quadrado, taxa de esforço de 55% sobre o rendimento mediano e 13,8 anos de salário para comprar casa. Oeiras é o sétimo concelho do país, e o quinto da Grande Lisboa, em necessidade total estimada — a leitura por duas lentes que o Radar apresentou quando o Sonar foi publicado.

Feitas as contas, o programa municipal em curso — as 562 habitações municipais, os fogos a custos controlados, os 770 da Radionaval — soma na ordem de milhar e meio de fogos. É dos programas municipais mais ambiciosos do país por habitante, e fica uma ordem de grandeza abaixo da necessidade estimada. Os 17 mil fogos do cenário central equivalem a cerca de um quarto dos 73 mil agregados do concelho: menos intensidade do que Viena, onde perto de metade da população vive em habitação municipal ou subsidiada, mas muito para lá do que qualquer orçamento municipal alcança por promoção direta. O Sonar não pede a Oeiras uma Viena; pede meia Viena — e meia Viena não se constrói por administração direta.

É aqui que a comparação se torna útil em vez de retórica. Viena também não construiu o seu parque por promoção municipal apenas: a cidade pôs o solo, o financiamento bonificado e as regras, e uma camada de operadores de lucro limitado construiu e geriu, década após década, com capital que roda em fundo revolvente. O que falta a Oeiras não é dinheiro nem competência — é essa camada institucional entre a câmara e o mercado, a mesma que a evidência internacional identifica como condição para que a oferta nova sirva o segmento em falta. O concelho tem, aliás, reserva silenciosa: 8.294 fogos vagos, 87,6% dos quais em bom estado, um alvo natural para reabilitação e mudança de uso dirigidas à classe média.

E se a pergunta fosse outra: Oeiras à intensidade de Viena

O Sonar responde a uma pergunta retrospetiva: quantos fogos faltam, dado o que o mercado já fez às famílias que cá vivem. É um retrato do défice herdado, calculado sobre censos e rendimentos do passado, e é essa a sua função. Um ensaio pode fazer a pergunta prospetiva, que não é a mesma: que dimensão teria de ter o setor para gerar um ecossistema pujante — um mercado de arrendamento de lucro limitado com profundidade suficiente para concorrer com o mercado livre e o disciplinar, como acontece em Viena? Os dois números não têm de coincidir, porque um mede a ferida e o outro dimensiona o sistema imunitário.

A aritmética é um exercício especulativo, e assume-se como tal. Em Viena, os cerca de 420 mil fogos municipais e cooperativos alojam perto de metade dos agregados da cidade. Aplicada aos 73 mil agregados de Oeiras, essa intensidade daria na ordem de 32 mil fogos de renda de cobertura de custos: quase o dobro da necessidade que o Sonar estima, e vinte vezes o pipeline municipal em curso. Traduzido na unidade de medida que o próprio concelho criou, seriam cerca de quarenta Radionavais — ou uma Radionaval e meia por ano durante uma geração, entre construção nova e reabilitação dos 8,3 mil fogos vagos. Tomando o custo por fogo da própria Radionaval como referência, o parque assim constituído representaria um balanço agregado na ordem dos sete mil milhões de euros. O número parece enorme até se reparar no que ele não é: não é despesa orçamental, é o ativo de um setor que, uma vez lançado, se autofinancia em fundo revolvente e fica mais barato a cada década.

O que compraria Oeiras com essa escala não é apenas casas. É o efeito de sistema que a Áustria documenta: um setor de lucro limitado com dimensão suficiente baixa as rendas do próprio mercado livre e estabiliza o ciclo da construção, porque o inquilino passa a ter alternativa real e o senhorio passa a ter concorrência. Abaixo de uma certa massa crítica, o arrendamento acessível é um programa que ajuda quem lhe cabe em sorte; acima dela, é infraestrutura que muda os preços de equilíbrio de todo o concelho. E um ecossistema pujante não é um monólito: em Viena convivem um operador público gigante e dezenas de operadores de lucro limitado de várias dimensões e origens. A diversidade é funcional — dá concorrência interna, resiliência e velocidades diferentes. Transposto para Oeiras, o desenho equivalente combinaria um operador âncora de grande escala, capaz de dar profundidade ao setor e de ancorar o custo de capital junto de financiadores institucionais, com uma constelação de operadores médios e pequenos — cooperativas, fundações, misericórdias, IPSS — a construir e gerir carteiras à sua medida, em linha com o papel que o Radar tem atribuído ao terceiro setor como camada em falta.

O que significa para o ecossistema

O primeiro sinal é que o teto da promoção municipal direta é estrutural, não orçamental. Se o município com mais recursos próprios do país, sem dívida ao Estado e com política de habitação de terceira geração fica uma ordem de grandeza aquém da sua necessidade, o problema não se resolve com mais orçamento municipal em nenhum concelho português. Resolve-se com o que Viena acrescentou ao município: operadores de terceiro setor com escala, mandato de longo prazo e acesso a capital paciente.

O segundo sinal é que a geografia da necessidade de Oeiras é a geografia do modelo. Quando 81% da necessidade estimada é classe média, o instrumento não é o realojamento nem o subsídio à renda, é o arrendamento de cobertura de custos com acesso largo — o segmento exato que o setor de lucro limitado austríaco serve e que em Portugal começou a ter enquadramento e número. E quando o território é o quartel-general do emprego qualificado do país, os empregadores deixam de ser espectadores: são procura solvente organizada, com interesse direto no resultado, como o Radar argumentou a propósito da habitação como infraestrutura de talento. Para as empresas do Oeiras Valley, o retorno não é filantrópico: é retenção de quem custa caro a recrutar, moderação da pressão salarial que a renda alimenta e um ativo real onde as políticas de sustentabilidade costumam ter apenas relatórios — e a participação tem formatos conhecidos, da cedência de terreno à subscrição de dívida de impacto ou à garantia de procura para carteiras de fogos destinadas aos seus trabalhadores.

O terceiro sinal é de método, e vale para a série de ensaios que aqui começa. Ler um território pela lente «e se tivesse infraestrutura habitacional à escala do ecossistema, e não apenas da necessidade?» obriga a distinguir duas perguntas que o debate costuma fundir: quantos fogos faltam (a pergunta retrospetiva, que os dados respondem) e que dimensão teria de ter o setor para mudar o funcionamento do mercado (a pergunta prospetiva, que só o desenho institucional responde). Sines mostrou o custo de não ter resposta quando a procura chega de repente; Oeiras mostra o limite de a construir só com as forças da autarquia, mesmo quando são as maiores do país. Os próximos ensaios da série farão a mesma pergunta a territórios sem os recursos de Oeiras — onde, como o Radar viu no Alto Alentejo, o que falta não é vontade, é instrumento —, porque um método que só funcionasse no concelho mais rico do país não seria um método.

Observação a partir da Fundação Âncora

A resposta à pergunta do título é: sim — mas não por imitação, por regime. Oeiras é porventura o concelho português onde as condições de partida do modelo vienense mais se alinham: capacidade orçamental sem dependência do Estado, solo e património públicos mobilizáveis, empregadores com interesse direto em fixar talento, uma câmara que já usa o IMI, o solo desafetado e a parceria com o Estado como instrumentos, e uma necessidade dominada pela classe média — precisamente a que a renda de cobertura de custos serve sem subsídio recorrente. E é no intervalo entre os dois números deste ensaio — os 17 mil fogos da necessidade herdada e os 32 mil do ecossistema à intensidade de Viena — que se decide a natureza da resposta: remediar um défice ou organizar um mercado. Os 32 mil não são meta de ninguém; são o que «pujante» significa quando se leva a comparação a sério, e sonhar com números é o contrário de prometer.

O que separa o ponto de partida do destino não é riqueza, é o desenho que faz cada fogo contar para sempre. Viena precisou de um século porque o acumulou fogo a fogo, sem deixar nenhum regressar ao mercado; a acessibilidade com prazo, dominante no instrumental português, esvazia o balde à medida que se enche. Os três elementos que prendem a acessibilidade ao tempo — solo público cedido em direito de superfície, renda de cobertura de custos, operadores de capital de retorno limitado — estão todos disponíveis no quadro jurídico português, e vários municípios começaram já a inscrevê-los em compromissos sem data de validade. Nada impede que os 770 fogos da Radionaval, e os que se lhes seguirem, nasçam perenes em vez de temporários.

Oeiras não precisa de replicar o tempo de Viena; precisa de começar a acumular com o desenho certo. Um concelho que já investe um quarto do orçamento em habitação e detém o solo tem, na prática, a parte difícil resolvida — falta a camada de operadores e a decisão sobre a perenidade. E há aqui um prémio de precedência que não é pequeno: o primeiro executivo municipal português que montar o regime completo — solo em direito de superfície, renda de cobertura de custos, operadores de lucro limitado, acessibilidade sem prazo — não terá lançado mais um programa, terá fundado uma instituição, que é como Viena recorda, um século depois, quem a desenhou. O Radar acompanhará as escolhas de regime que Oeiras fizer nos próximos anos, a começar pelo destino dos fogos da Radionaval no fim dos apoios PRR. É nelas, e não no volume de investimento, que se decidirá se a pergunta deste ensaio era uma provocação ou uma previsão.

Habitação social, pública, acessível: o que cada nome decide sobre quem entra

2026-07-13T00:00:00Z

Um termo que a própria lei portuguesa abandonou

Esta entrada é a peça argumentativa, fechada na data de publicação. A versão de consulta — o glossário completo de 44 termos, com fontes primárias e convenção de uso, mantido e atualizado — vive no Sonar, o laboratório de dados da Fundação: sonar.fundacaoancora.pt/terminologia.

Há um facto pouco notado no debate habitacional português: a Lei de Bases da Habitação, a Lei n.º 83/2019, não usa a expressão "habitação social" uma única vez. O vocabulário da lei é outro — habitação pública, parque habitacional público, habitação com apoio público — e o artigo 41.º organiza o arrendamento em "regimes jurídicos de renda livre, condicionada, apoiada e acessível, entre outros". Aquilo a que o país chama habitação social é, em rigor jurídico, o parque detido por entidades públicas e arrendado em regime de arrendamento apoiado (Lei n.º 81/2014): rendas calculadas em função do rendimento do agregado, atribuição com "priorização das situações mais carenciadas ou vulneráveis". É um parque pequeno — 120 mil fogos no levantamento do INE de 2015, entre 1 e 2 por cento do parque nacional consoante a fonte e o ano, o fundo da tabela europeia — e é para os mais carenciados. A intuição corrente está, portanto, certa: em Portugal, habitação social significa habitação para quem quase nada pode pagar.

A retirada do termo é oficial e datada. O preâmbulo da Portaria n.º 281/2021 escreve, de passagem, "habitação social, atualmente designada habitação de custos controlados" — a administração rebatizou o produto. O programa "Construir Portugal", de maio de 2024, fala em habitação pública e custos controlados, não em habitação social. E em 2026 o Decreto-Lei n.º 97/2026 acrescentou um terceiro patamar com teto legal próprio: a renda moderada, até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal, que o preâmbulo quer "suficientemente amplo para abarcar toda a oferta habitacional para as famílias da classe média". O ministro Miguel Pinto Luz explicitou a escada ao ECO: "Dos 400 aos 2.300, chamamos a isto de 'renda moderada'" — renda apoiada para os carenciados, renda acessível como desconto sobre o mercado, renda moderada para a classe média. O vocabulário português está em movimento; falta-lhe o mapa.

Lá fora, o nome descreve a regra de acesso

Em inglês, social housing não é sinónimo de habitação para carenciados — mas também não é o contrário. No Reino Unido, a definição é legal: o Housing and Regeneration Act 2008 define social housing como habitação de renda abaixo do mercado disponibilizada segundo regras que a reservem a "people whose needs are not adequately served by the commercial housing market". É atribuída por necessidade — 1,33 milhões de agregados esperavam nas listas inglesas em março de 2024 — e o segmento intermédio tem nome próprio (intermediate housing, com produtos como o London Living Rent, elegível até 75 mil libras de rendimento). Nos Estados Unidos, a inversão é completa: public housing designa o parque estatal estigmatizado e congelado por lei desde 1999 (a Faircloth Amendment proíbe expandi-lo), e é justamente social housing o termo emergente para os modelos públicos mistos de nova geração — o Seattle Social Housing Developer, criado por referendo em 2023, aceita agregados entre 0 e 120 por cento do rendimento mediano da área.

O panorama europeu esclarece o que o inglês baralha. A OCDE define o setor, para fins estatísticos, como arrendamento "a preços infra-mercado, atribuído segundo regras específicas e não por mecanismos de mercado" — e dentro desse chapéu cabem dois mundos que a tipologia de Kemeny separa. Nos sistemas duais (mundo anglo-saxónico), o setor não lucrativo é residual e por necessidade. Nos sistemas unitários, é universalista, e os nomes nacionais evitam deliberadamente o adjetivo "social": a Dinamarca chama-lhe almene boliger, habitação "comum" — "Everyone can sign up and there is no income criteria", escreve a federação do setor, que traduz o termo para inglês como non-profit housing; a Suécia chama-lhe allmännyttan, "utilidade pública", e recusa expressamente o rótulo social housing; a Áustria chama-lhe gemeinnützig, lucro limitado, e em Viena os tetos de elegibilidade são tão altos (61.280 euros líquidos anuais para uma pessoa) que, nota a própria cidade, "75 percent of the Viennese population earn less"; a França chama-lhe HLM — habitation à loyer modéré, renda moderada, como o novo teto português. Em todos estes casos, a classe média está dentro.

O nome não descreve o edifício; descreve a regra de acesso. "Social" responde a necessidade; "público" designa propriedade; "acessível" fixa um preço por referência ao mercado; "renda de custo" nomeia o mecanismo que forma a renda. Os sistemas que servem a classe média nomeiam o mecanismo ou a generalidade — comum, utilidade pública, lucro limitado, renda moderada —, nunca o destinatário.

Dois desenvolvimentos recentes confirmam que a nomeação é uma decisão de política, não de estilo. A Irlanda, sistema dual clássico, criou em 2021 um termo legal novo — cost rental, no Affordable Housing Act — precisamente para poder servir agregados acima dos limiares do social housing (hoje até 66 mil euros líquidos em Dublin), com rendas de custo pelo menos 25 por cento abaixo do mercado e exclusão explícita de quem recebe apoios sociais à habitação. E a União Europeia fez o mesmo movimento ao nível do direito da concorrência: a Decisão SGEI revista em 16 de dezembro de 2025 separou em duas categorias o que a decisão de 2012 confinava aos "disadvantaged citizens or socially less advantaged groups" — de um lado social housing, do outro affordable housing, definida como habitação para agregados que "due to market outcomes and notably market failures" não acedem ao mercado, reconhecendo no preâmbulo que a crise atinge "also the middle-income groups". Foi aliás essa definição restritiva de 2012 que obrigou os Países Baixos, em 2009, a impor tetos de rendimento a um sistema que não os tinha: o teto holandês é uma imposição do direito europeu da época, não uma escolha nacional — e é essa imposição que a revisão de 2025 desfaz.

O que significa para o ecossistema

A primeira consequência é uma resposta limpa a uma confusão frequente: habitação pública não é o género de que a habitação cooperativa e a do terceiro setor são espécies. Público designa propriedade — é assim que a Lei n.º 81/2014 delimita o arrendamento apoiado (habitações "detidas, a qualquer título" por entidades públicas) e é assim que a Housing Europe se organiza: o nome completo da federação é European Federation of Public, Cooperative and Social Housing, três famílias de operador, não três sinónimos. As cooperativas, as fundações e as associações são terceiro setor habitacional: podem operar sobre solo público cedido em direito de superfície e com apoio do Estado, sem que o seu parque alguma vez seja "habitação pública". A distinção não é pedantismo — quem financia distingue o risco soberano do risco de um operador com balanço próprio, e quem legisla distingue o que o Orçamento constrói do que o quadro jurídico permite a outros construir.

A segunda consequência é para o segmento do meio. O missing middle que a OCDE identificou em Portugal — inelegível para o arrendamento apoiado, incapaz no mercado — não tinha nome no vocabulário português, e segmento sem nome não tem programa. A escada renda apoiada / renda acessível / renda moderada começa a dar-lhe um; mas importa notar que os dois degraus novos nomeiam preços, definidos por referência ao mercado ou à retribuição mínima, e a crítica de Bradley e a distinção da SEDES já mostraram o que falha quando o rótulo é um preço: o alvo desloca-se com o próprio mercado. Os sistemas europeus que servem a classe média há um século nomeiam outra coisa — o mecanismo (a renda formada pelo custo) e a disciplina do operador (o lucro limitado, vinculado por lei). E a nova categoria europeia de affordable housing dá a esse segmento, pela primeira vez, uma casa jurídica própria em matéria de auxílios de Estado, distinta da habitação social e compatível com a exigência de permanência — afetação mínima de vinte anos, rendas abaixo do mercado por critérios transparentes.

Observação a partir da Fundação Âncora

Desta cartografia, a leitura do Radar retira um vocabulário de trabalho. "Habitação social" reserva-se ao parque em arrendamento apoiado — usá-la para a oferta de classe média importa um regime jurídico errado e um estigma que os sistemas universalistas evitaram de propósito. "Habitação pública" reserva-se ao parque detido por entidades públicas — uma cooperativa ou uma fundação não promove habitação pública; promove habitação de lucro limitado, e essa diferença é um ativo, não uma diminuição. Para o objeto que este Radar acompanha — habitação permanente, em arrendamento, com renda formada pelo custo, aberta à classe média —, os nomes que viajam são os que os modelos europeus consagraram: arrendamento de renda de custo, lucro limitado, habitação acessível permanente; em inglês, cost-rental e limited-profit housing, os termos que o ecossistema de financiamento europeu reconhece e que a categoria affordable housing da Decisão SGEI agora acolhe.

Um cuidado final de tradução: o enquadramento da habitação como infraestrutura tem pedigree europeu — o relatório da task force presidida por Romano Prodi (2018) classifica a habitação acessível como infraestrutura social, ao lado da educação e da saúde, e é sob a prioridade social infrastructure que o BEI a financia. Mas em inglês housing infrastructure, sem qualificativo, significa habitualmente as infraestruturas para a habitação — água, saneamento, acessos —, como nos fundos canadiano e neozelandês com esse nome. A fórmula que atravessa fronteiras sem ambiguidade é habitação como infraestrutura social. O que se constrói é parque; o que ele presta é um serviço de interesse económico geral — e agora há um nome jurídico europeu, e um começo de nome português, para o degrau da escada onde mora a classe média.

O mapa completo — 44 termos, das definições legais portuguesas às réguas estatísticas do INE e do Eurostat, com fontes primárias e convenção de uso — é publicado como projeto do Sonar, a propriedade de dados da Fundação, em sonar.fundacaoancora.pt/terminologia. Esta entrada fixa o argumento à data; é lá que o glossário continuará a ser atualizado à medida que o vocabulário — legal, europeu, estatístico — evoluir.

Cadernos de Urbanismo da APU: um número inteiro sobre habitação

2026-07-12T00:00:00Z

O que aconteceu

A Associação Portuguesa de Urbanistas (APU) publicou, em julho de 2026, o sétimo número da sua revista Cadernos de Urbanismo, integralmente dedicado à habitação. Coordenado por Fernando Nunes da Silva e José Antunes Ferreira, o número reúne doze textos de professores universitários, ex-governantes, técnicos municipais e investigadores, e assume no editorial uma intenção declarada: recusar a leitura de que as duas grandes famílias de políticas — estímulo à produção privada por via fiscal, de um lado; retoma da produção pública e controlo de preços, do outro — sejam antagónicas em vez de complementares.

O contributo mais denso em dados é de Manuel Caldeira Cabral, ex-ministro da Economia, que lê a crise atual como sequela de uma crise anterior, a da construção. Recorda que em 2025 os preços da habitação subiram 17,6 por cento (Índice de Preços da Habitação do INE), acelerando para 18,9 por cento no quarto trimestre, e que Portugal foi, na última década, o país da UE27 onde as casas mais subiram, mais do que duplicando em termos reais. A raiz, argumenta, está na oferta: a produção caiu de cerca de 85 mil fogos por ano (1995-2007) para 8 mil (2013-17), recuperando apenas para cerca de 30 mil em 2025 — um terço da média anterior à crise. Entre 2011 e 2015 fecharam mais de cinco mil empresas de construção e o setor passou de mais de 600 mil para menos de 300 mil trabalhadores, uma capacidade destruída de forma estrutural que não se reconstrói no prazo de uma legislatura. Daí a sua tese central: sem reforço de capacidade — formação, imigração qualificada, financiamento às empresas, construção modular — nem a simplificação do licenciamento nem o IVA a 6 por cento produzem o dobro das casas no ano seguinte.

As medidas do lado da procura foram, escreve Caldeira Cabral, as menos interessantes: nos últimos três anos as vendas a não residentes caíram e o alojamento local em Lisboa é hoje menor do que em 2019 — e, ainda assim, os preços aceleraram em 2024 e 2025.

J. Alberto Rio Fernandes, catedrático da Universidade do Porto, arruma as causas em quatro: a casa transformada em ativo financeiro, a liberalização do arrendamento pela «Lei Cristas» (Lei n.º 31/2012), a cidade cada vez mais ocupada por não residentes (82,1 milhões de dormidas em 2025, o equivalente a 584 mil pessoas presentes em cada dia além dos residentes) e o aumento da imigração. Sublinha que o parque público continua nos 2 por cento do total, um dos mais baixos da Europa, e que quase nenhum município usa a faculdade legal de agravar seis vezes o IMI sobre prédios devolutos.

A política de solos ocupa o centro técnico do número. Beatriz Condessa e Ana Morais de Sá (Instituto Superior Técnico / CiTUA) percorrem um século de legislação, de 1934 ao «Simplex urbanístico», para mostrar como a dissociação histórica entre política de solos e política de habitação — e a apropriação privada das mais-valias urbanísticas geradas por decisão pública — deixou o país sem instrumentos territoriais eficazes. Cristina Cavaco (Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa) faz a análise jurídica da Carta Municipal de Habitação criada pela Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019): não sendo um instrumento de gestão territorial, não tem eficácia direta sobre os particulares, mas auto-vincula o município e fundamenta as decisões de reclassificação e uso do solo nos planos. O ponto é decisivo e contraintuitivo — disponibilizar mais solo urbano não baixa automaticamente os preços, porque o mercado de solos é estruturalmente imperfeito e movido por expectativas de valorização. O texto assenta no Guia de Elaboração das Cartas Municipais de Habitação financiado pela Área Metropolitana de Lisboa.

O contributo mais operacional é de Ricardo Veludo, coordenador da equipa de missão do Programa de Renda Acessível (PRA) de Lisboa entre 2015 e 2019. O PRA nasceu de um diagnóstico que quantificou o missing middle: em 2017, a habitação em Lisboa era inacessível para os agregados abaixo do percentil 80 de rendimento, com uma procura potencial de 16 mil famílias. A resposta foi um modelo de concessão de obra pública aplicado à habitação — solo público mobilizado pelo município, projeto, execução e exploração transferidos para o concessionário por décadas, e reversão dos fogos de renda acessível para o património público no fim do prazo. A renda não devia ultrapassar 35 por cento do rendimento disponível; entre 30 e 40 por cento dos fogos eram colocados a preço de mercado para equilibrar financeiramente cada operação. O programa abrangia 16 localizações, com mais de 5 mil fogos acessíveis e 2 mil a mercado.

O valor do texto de Veludo está, porém, no catálogo de bloqueios que expõe: a recusa inicial de visto do Tribunal de Contas (2019), revertida em recurso cerca de um ano depois; a pandemia; a subida dos custos de materiais com a guerra na Ucrânia; a recusa de financiamento do IHRU numa das operações; e o incumprimento do próprio município na desocupação de um dos terrenos. Duas concessões chegaram a ser adjudicadas (Rua de São Lázaro e Rua Gomes Freire) e nenhuma avançou. É uma anatomia rara de por que razão um bom modelo pode não produzir uma única casa.

O número inclui ainda leituras mais críticas e conceptuais: Jorge Gonçalves (IST/CiTUA) aplica a justiça espacial à Área Metropolitana de Lisboa e propõe o conceito de «gentrificação invertida» — a resistência de bairros privilegiados à instalação de habitação acessível; Simone Tulumello (ICS-ULisboa) analisa o «revanchismo da propriedade» e o enfraquecimento jurisprudencial do direito à habitação face ao direito de propriedade; e António Gori (ICS-ULisboa) traça a história da associação Habita e do movimento pelo direito à habitação. Numa nota institucional, o presidente da APU assinala que Lisboa acolhe, no LNEC, de 11 a 13 de novembro de 2026, a 15.ª Bienal das Cidades e dos Urbanistas da Europa (ECTP-CEU), subordinada ao tema The Lens of Time in Spatial Planning.

O que significa para o ecossistema

Três leituras.

A primeira é de convergência. Quando um número inteiro da revista dos urbanistas portugueses — uma comunidade profissional distinta da dos economistas, dos banqueiros ou dos ativistas — coloca a política de solos, a capacidade do setor da construção e o desenho do habitat no centro do problema habitacional, o debate português amadurece. A mensagem transversal é que a habitação não se resolve só do lado da procura, nem só com mais metros quadrados de solo urbano, mas com instrumentos territoriais que orientem onde, para quem e a que preço se constrói. É a mesma direção do Economic Survey da OCDE e das vozes académicas que se têm multiplicado sobre a matéria, agora subscrita pela profissão que faz os planos.

A segunda é instrumental, e é a mais útil. Dois dos textos não são diagnóstico, são ferramentas. A Carta Municipal de Habitação, tal como Cavaco a lê, é o dispositivo que permite a um município traduzir uma carência habitacional territorializada em decisões de solo — condicionar operações urbanísticas, fixar quotas de custos acessíveis, fundamentar a reclassificação. E o modelo de concessão do PRA é o precedente português mais próximo de uma parceria público-privada de arrendamento acessível com reversão para o público: solo público, capital e execução privados, renda regulada. Para quem quer produzir stock acessível à escala, estes dois textos valem mais do que qualquer editorial.

A terceira é o custo do que ficou por fazer. O catálogo de bloqueios do PRA é o aviso mais valioso do número. Um modelo tecnicamente sólido, aprovado com apoio transversal na assembleia municipal, não produziu uma casa por causa de fricções institucionais — o tempo do Tribunal de Contas, a recusa de financiamento público, o incumprimento municipal na entrega dos terrenos. Qualquer operador que pretenda replicar o modelo tem aqui, de graça, o mapa das minas. E o pano de fundo mantém-se: 2 por cento de parque público, preços em máximos sucessivos e um quadro jurídico que, como nota Tulumello, tem privilegiado a propriedade sobre o direito a habitar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Este número é relevante para a Fundação Âncora porque descreve, com rigor técnico e a partir de quem esteve lá, o terreno exato em que a Fundação se propõe operar.

O modelo do PRA é, na sua estrutura, muito próximo da lógica da Fundação: mobilizar solo que fica fora do mercado, atrair capacidade de execução e capital privado, e manter a renda regulada e a acessibilidade para lá de um prazo, com reversão do edificado para uma finalidade permanente. A diferença de veículo — concessão municipal, num caso; operador de terceiro setor, no outro — não apaga a semelhança do princípio. Por isso o catálogo de bloqueios de Veludo não é, para a Fundação, história de um programa alheio: é uma lista de verificação. O tempo dos vistos, a bancabilidade das operações, a fiabilidade do financiamento público, a consignação atempada dos terrenos pelo município — cada um destes pontos é um risco a desenhar de origem em qualquer parceria que a Fundação venha a estruturar com autarquias.

A Carta Municipal de Habitação merece atenção pela mesma razão. É o instrumento pelo qual um município pode criar a base fundiária de habitação permanentemente acessível — e é aí, na fundamentação técnica de uma carência e na tradução para o plano territorial, que uma iniciativa de terceiro setor pode dialogar com o poder local. A leitura de Condessa e Sá sobre a apropriação privada das mais-valias urbanísticas reforça, do lado do diagnóstico, o argumento a favor de manter o solo fora do mercado, através do direito de superfície e de mecanismos de captura de valor.

Há uma nota de honestidade a fazer. Boa parte deste número é diagnóstico e crítica — necessários, mas insuficientes. O que falta ao ecossistema, e é precisamente o espaço que a Fundação reivindica, é a conversão do diagnóstico em execução durável: transformar solo, instrumentos e capital em casas que continuem acessíveis daqui a uma geração. É significativo, por fim, que Sílvia Jorge assine o seu texto a partir de um «observatório da habitação»: o Observatório Âncora previsto no Manifesto da Fundação encontra neste número — e no tecido académico do IST/CiTUA, do ICS e da FAUL que o alimenta — os interlocutores naturais com quem articular investigação aplicada. A 15.ª Bienal Europeia dos Urbanistas, em Lisboa em novembro, será uma boa ocasião para o fazer.

O que um promotor pode pedir à câmara: mais índice, IVA a 6% e um comprador que fica

2026-07-10T00:00:00Z

Entre o final de 2024 e maio de 2026, o legislador português montou, por partes, um pacote de incentivos dirigido a quem constrói e aceita afetar uma fração do projeto a arrendamento acessível, a habitação a custos controlados ou a habitação pública. As peças são quatro: a alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, alterado pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril), o pacote fiscal do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o novo regime do licenciamento do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, e, na base, o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro. Nenhum apresenta o conjunto como um todo, e não existe sistematização oficial do que um promotor pode hoje pedir à câmara municipal e do que recebe em troca. É esse o objeto desta entrada. Com um aviso transversal: cada peça tem o seu próprio relógio.

Mais índice: a majoração de 20 por cento pede-se por alteração simplificada ao plano

+20% majoração do índice de construção, com 700/1000 da área correspondente afeta a habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados

A alínea g) do n.º 1 do artigo 123.º do RJIGT, na redação em vigor desde 31 de dezembro de 2024, permite aos municípios prever, por alteração simplificada ao plano territorial, uma majoração até 20 por cento do índice de construção aplicável em áreas específicas a delimitar. A condição: pelo menos 700/1000 da área de construção acima do solo correspondente à majoração tem de ser afeta a habitação pública, a arrendamento acessível ou a habitação a custos controlados nos termos da Portaria n.º 65/2019. A alínea e) do mesmo número permite, pela mesma via, adaptar os parâmetros de estacionamento e de dimensionamento das cedências para operações em que pelo menos 700/1000 da área de construção se destine àquelas finalidades.

O procedimento é municipal e curto na lei: proposta da câmara, consulta pública de 20 dias no mínimo, aprovação pela assembleia municipal; quando o solo não é exclusivamente público, acresce parecer não vinculativo da CCDR, com deferimento tácito se não for emitido em 20 dias. O regime tem prazo: vigora por quatro anos contados de 31 de dezembro de 2024, até ao final de 2028, ficando salvaguardados os procedimentos iniciados na sua vigência. Nota de rigor: a alínea g) remete para o arrendamento acessível do Decreto-Lei n.º 68/2019, que o RSAA revoga; por força do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, a partir de 1 de setembro de 2026 a remissão considera-se feita para o RSAA.

Em paralelo, alguns municípios foram mais longe pela via da suspensão parcial do PDM: Coimbra aprovou em fevereiro de 2026 uma majoração de 30 por cento da área de construção para projetos com 70 por cento das frações a preços acessíveis, replicando instrumento já usado em Lisboa e no Porto. A pergunta do promotor à câmara é, portanto, dupla: há áreas delimitadas ao abrigo do artigo 123.º, e há suspensão de PDM com majoração própria?

O pacote fiscal: três instrumentos, três relógios

O Decreto-Lei n.º 97/2026 aditou a verba 2.42 à lista I do Código do IVA: taxa de 6 por cento, em vez de 23, nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, dentro de limites de valor moderado: renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026 (2.300 euros) ou preço de venda até ao teto do 2.º escalão do IMT na redação do Orçamento do Estado para 2026 (660.982 euros). A janela está definida ao dia: operações urbanísticas com iniciativa procedimental entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, imposto exigível a partir de 1 de janeiro de 2026, e cessação da verba a 31 de dezembro de 2032.

Para operações de arrendamento em escala, o mesmo diploma criou os CIA, contratos com o Estado, através do IHRU, até 25 anos: exigem pelo menos 700/1000 da área de construção afeta a arrendamento habitacional a renda moderada, e dão em troca isenção de IMT e de Imposto do Selo, isenção de IMI até oito anos com redução de 50 por cento no período remanescente, isenção de AIMI, IVA a 6 por cento nas empreitadas e restituição de 50 por cento do IVA de projetos e estudos, com devolução total ou parcial dos benefícios em caso de incumprimento. Detalhe que interessa a quem negoceia com o município: as isenções de IMT e de IMI dependem de deliberação da assembleia municipal. O RSAA, que substitui o Programa de Arrendamento Acessível, isenta de IRS e IRC as rendas até um teto a fixar por portaria com base em 80 por cento da mediana concelhia do INE. Ambos produzem efeitos a 1 de setembro de 2026, e as portarias de operacionalização não tinham sido publicadas à data desta entrada. Já em vigor desde 1 de janeiro de 2026, por via do pacote aprovado no Parlamento em fevereiro: taxa autónoma de IRS de 10 por cento sobre rendas moderadas e, em IRC ou na categoria B com contabilidade organizada, tributação de apenas 50 por cento desses rendimentos prediais, em ambos os casos até 31 de dezembro de 2029.

As cedências: do terreno entregue à área construída que conta

Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, os loteamentos devem prever áreas para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, segundo parâmetros definidos nos planos municipais. O novo RJUE do Decreto-Lei n.º 108/2026, que entra em vigor a 3 de agosto de 2026, fecha o circuito: as parcelas cedidas para esses fins integram o domínio privado municipal, e a área de lotes privados em que pelo menos 700/1000 da área de construção seja afeta a custos controlados ou arrendamento acessível conta para o cumprimento dos parâmetros de cedência, sem nova compensação; quando não há cedência, é devida compensação em numerário ou em espécie. Na prática, o promotor pode cumprir a obrigação com área construída afeta, em vez de apenas entregar terreno. O mesmo diploma converte a comunicação prévia em assunção de responsabilidade do promotor, com controlo sucessivo que caduca um ano após o pagamento das taxas.

Um exemplo, apenas ilustrativo

Considere-se um projeto com 10.000 m² de edificabilidade. A majoração de 20 por cento acrescenta 2.000 m² sem custo adicional de terreno: no mínimo 1.400 m² afetos a arrendamento acessível e até 600 m² adicionais de venda livre. Num custo de construção de referência de 1.800 euros por m², a empreitada da componente acessível vale cerca de 2,5 milhões de euros, e a diferença entre IVA a 23 e a 6 por cento representa perto de 0,4 milhões de euros. São números de referência para dimensionar ordens de grandeza, não uma simulação: o resultado concreto depende do plano, do concelho e do desenho da operação.

O pacote é coerente visto do estaleiro: mais área para vender, menos imposto na obra, cedência cumprível com área construída afeta. Mas está escrito em quatro diplomas com quatro relógios, e quase tudo se ativa concelho a concelho.

O que significa para o ecossistema

A primeira leitura é de calendário. A majoração pede-se até ao final de 2028; o IVA a 6 por cento exige iniciativa procedimental até ao final de 2029; os CIA e o RSAA só produzem efeitos em setembro de 2026 e aguardam portarias. Somar as peças exige sequenciar a operação para que a delimitação municipal, a iniciativa procedimental e o contrato caibam nas janelas respetivas.

A segunda é de geografia institucional. O pacote é nacional, mas ativa-se por deliberação municipal: a majoração depende da assembleia municipal, as isenções de IMT e IMI dos CIA também, e os parâmetros de cedência vivem nos planos de cada concelho. Os precedentes de Coimbra, Lisboa e Porto mostram câmaras dispostas a ir além do mínimo nacional; noutros concelhos, a primeira pergunta do promotor pode ainda não ter resposta.

A terceira é a lacuna. Nenhuma das quatro peças responde à pergunta que decide a conta final do promotor: quem compra e opera a componente acessível a longo prazo? O RSAA vincula o senhorio e o contrato, não o imóvel; o CIA tem horizonte de 25 anos; a majoração e as cedências criam a obrigação, não o destinatário. A acessibilidade portuguesa continua, em regra, a nascer com data de validade, e a fração acessível continua a ser, para quem promove, a mais difícil de escoar.

Observação a partir da Fundação Âncora

A moldura que Portugal acaba de montar é funcionalmente próxima da britânica: uma obrigação urbanística que gera habitação acessível dentro de promoções privadas, compensada por índice e por fiscalidade. A lição da Section 106, que o Radar tratou em junho, é que o mecanismo só dá segurança ao promotor quando existe um recetor feito para ficar: um operador que compra a componente acessível à cabeça, incluindo nos anos em que o mercado vira, e a opera por décadas. No Reino Unido, quando esse recetor recuou, milhares de fogos ficaram na mão de quem os construiu. O pacote português criou o incentivo e a obrigação; o recetor permanente é a peça que o ecossistema ainda tem de consolidar. O Radar continuará a acompanhar as portarias dos CIA e do RSAA e a execução municipal da majoração.

A encomenda que volta: os grandes arquitetos e a habitação com missão pública

2026-07-08T00:00:00Z

A 30 de junho de 2026, na Sagrada Família, em Barcelona, Eduardo Souto de Moura recebeu a Medalha de Ouro da União Internacional dos Arquitetos — e usou o palco para dizer ao que vinha: «Eu fico muito contente com os prémios, mas eu trocava os prémios por saber de bons projetos de habitação». E ainda: «A coisa mais importante de todas é trabalhar na habitação, que é o que é preciso». No mesmo dia, reuniu com os secretários de Estado da Habitação de Portugal e de Espanha.

Um Pritzker português a trocar, de viva voz, o prestígio pela encomenda de habitação não é um gesto isolado. É o sintoma de um reencontro que este ensaio quer documentar: entre a arquitetura de topo e a habitação com missão pública — a encomenda onde a arquitetura portuguesa fez a sua reputação, para onde os prémios mundiais voltaram a apontar, e que o quadro legal português está a reabrir a uma escala que não se via há décadas.

A reputação fez-se na habitação para o maior número

A genealogia é conhecida dos arquitetos e esquecida do debate público. Em 1947, as primeiras células de Alvalade entregaram casas de renda económica financiadas pela Previdência. A partir de 1948, Nuno Teotónio Pereira dirigiu durante uma década o serviço das Habitações Económicas da Federação de Caixas de Previdência — só o programa das casas de renda económica edificou 128 bairros e cerca de 16.500 fogos pelo país, contratando geração atrás de geração de jovens arquitetos.

Em 1959 nasce o Gabinete Técnico da Habitação da Câmara de Lisboa, e com ele Olivais Norte e Sul: 187 hectares, oito mil a oito mil e quinhentos fogos, 38 a 40 mil habitantes, num laboratório de habitação e desenho urbano estudado até hoje. A lista das equipas lê-se como meia história da arquitetura portuguesa do século XX: Teotónio Pereira e Pinto de Freitas, Nuno Portas, João Abel Manta, Manuel Tainha e Hestnes Ferreira, Vítor Figueiredo, Vasco Croft. O Radar já tratou o que Olivais e Telheiras ensinam sobre regime, gestão e acessibilidade durável; aqui interessa o outro lado: foi a encomenda pública que deu a esta geração escala, liberdade tipológica e obra construída.

E deu-lhe consagração. Em 1967, o Prémio Valmor — até então território de palacetes e edifícios burgueses — foi atribuído a um edifício de habitação de Olivais Norte, de Teotónio Pereira e António Pinto de Freitas, promovido por uma cooperativa. Foi a primeira habitação social a receber o prémio.

Depois de abril, o SAAL comprimiu em 26 meses cerca de 170 operações com mais de 40 mil famílias organizadas — e pôs Álvaro Siza a desenhar a Bouça e São Victor com moradores ao lado da prancheta, tendo na brigada um jovem colaborador chamado Eduardo Souto de Moura. A Bouça, planeada para 128 fogos e interrompida com 56, só seria completada em 2006 — e integra hoje a candidatura das obras de Siza a património mundial. Évora encomendou-lhe a seguir, em 1977, a Malagueira: 1.200 fogos de baixo custo que se tornaram peça de estudo internacional. Quando o Pritzker chegou a Siza (1992) e a Souto de Moura (2011), a leitura crítica já tinha estabelecido o essencial: a internacionalização da arquitetura portuguesa começou na habitação para o maior número.

Os prémios mundiais voltaram a apontar para lá

Entre 2016 e 2025, o topo dos prémios internacionais reencontrou essa mesma encomenda. O Pritzker distinguiu três laureados com a habitação no centro da citação do júri — Alejandro Aravena em 2016, «what really sets Aravena apart is his commitment to social housing»; Balkrishna Doshi em 2018, com o bairro de baixo custo de Aranya, onde vivem hoje mais de 80 mil pessoas; Lacaton & Vassal em 2021, pelo preceito never demolish e pela transformação de 530 habitações sociais no Grand Parc de Bordéus sem realojar uma família, a um terço do custo de demolir e construir de novo — e, em 2024, Riken Yamamoto somou um quarto nome com a habitação coletiva no centro da obra.

No Reino Unido, o sinal é ainda mais nítido. Em 2019, o Stirling Prize foi pela primeira vez a habitação social: Goldsmith Street, 105 casas municipais Passivhaus encomendadas diretamente pelo município de Norwich — «estas casas deviam ser a norma de toda a habitação municipal», escreveu o júri. Em 2025, voltou: o Appleby Blue Almshouse, 59 casas de habitação social para maiores de 65 anos, em Southwark, levou o Stirling, o Neave Brown Award — o prémio anual que o RIBA dedica desde 2019 à melhor habitação acessível — e ainda o Cliente do Ano, atribuído ao dono da obra. Duas vitórias de habitação social em sete edições; e no Mies van der Rohe europeu, 2017 e 2019 já tinham premiado transformações de habitação do pós-guerra.

Nem todos os anos confirmam o padrão — o Pritzker de 2025 e o de 2026 apontaram para outras geografias disciplinares, e os últimos Mies principais não foram a habitação. Mas o recorte é suficientemente denso para dizer o que importa: na década em que a crise de habitação se tornou o problema social europeu, a profissão voltou a dar os seus máximos galardões a quem desenha casas para o maior número.

Em 1967, o Valmor foi pela primeira vez a habitação social — um edifício de Olivais Norte. Em 2019, o Stirling foi pela primeira vez a habitação municipal — 105 casas em Norwich. O gesto, com 52 anos de intervalo, é o mesmo: quando a habitação para o maior número é bem desenhada, é a melhor arquitetura do país.

Viena: a qualidade pontua — e o orgulho mede-se

Se os prémios mostram o reconhecimento, Viena mostra o sistema. Desde 1995 que a habitação subsidiada da cidade se adjudica por concursos de promotores avaliados num modelo formal de quatro pilares: economia, ecologia, sustentabilidade social — e arquitetura, pontuada por júri interdisciplinar em níveis de qualidade, com peso equivalente aos restantes. O vencedor compra o terreno mobilizado pela cidade a preço fixado e acede ao financiamento subsidiado, com a obrigação de construir o projeto premiado; os projetos fora de concurso passam pelo mesmo crivo num conselho de peritos. A qualidade arquitetónica não é ornamento do modelo vienense: é condição de acesso ao solo e ao capital, avaliada ao lado da disciplina de custos.

O resultado mede-se — e mede-se em orgulho. No Wohnpark Alt-Erlaa, o conjunto de cerca de 3.200 fogos de Harry Glück com piscinas na cobertura dos três blocos, o estudo sociológico publicado pela cidade em 2004 colocou o bairro em primeiro lugar em sete de oito critérios de qualidade residencial; à data, havia meia dúzia de fogos vagos em 3.200. É o mesmo mecanismo que a aritmética da renda de custo torna racional: quando o operador fica com o edifício para sempre, a qualidade construtiva deixa de ser custo e passa a ser investimento amortizável.

E quando a escala é a de um bairro inteiro, Viena desenha bairros inteiros: a Seestadt Aspern, 240 hectares para mais de 25 mil moradores com campus educativos dos 0 aos 14 anos; o Sonnwendviertel, 5.500 fogos à volta de um parque de sete hectares, quase sem carros. Desde 2019, o próprio zonamento reserva dois terços da área útil habitacional das novas zonas residenciais para habitação subsidiada — o análogo europeu, inscrito no plano, das quotas que Portugal acaba de adotar.

A encomenda que reabre em Portugal

O quadro português mudou mais depressa do que a perceção da profissão. Do lado dos instrumentos, o pacote que o Radar sistematizou em julho permite a um município majorar em 20 por cento o índice de construção contra afetação de 700/1000 dessa área a habitação acessível, com IVA a 6 por cento na empreitada — e o novo RJUE deixa cumprir cedências com área construída afeta.

Quem vê o projeto antes de toda a gente é o arquiteto — e a conta que pode levar à mesa do cliente promotor é concreta. O projeto aprovado tem 10.000 m² acima do solo; com a delimitação municipal certa, a majoração acrescenta-lhe 2.000 sem mais custo de terreno: 1.400 ficam afetos a arrendamento acessível, 600 juntam-se à venda livre. O promotor que começou com 10.000 m² para vender termina com 10.600 — fica, literalmente, com 106 — e a componente afeta não é um encargo a arrastar: vende-se em bloco, à cabeça, a um recetor permanente que a arrende e mantenha por décadas, libertando capital para a operação seguinte. Para o arquiteto, são mais 20 por cento de área de projeto na mesma obra — e um segundo cliente, o que fica. A lição britânica vale como aviso: sem recetor do outro lado, a obrigação deixa fogos na mão de quem os constrói.

Do lado da encomenda direta, os números já lá estão: o IHRU concluiu 26 concursos de conceção — 2.816 fogos — com assessoria das secções regionais da Ordem dos Arquitetos; Lisboa lançou desde 2019 quinze concursos com 1.345 fogos do Programa Renda Acessível e contratou vinte ateliês para a habitação municipal — entre eles Gonçalo Byrne, Carrilho da Graça, Inês Lobo e Bak Gordon; o Porto adjudicou por concurso os projetos de Lordelo do Ouro, 43,8 milhões de euros de investimento municipal. Inês Lobo, que coordena a Comissão Técnica de Habitação da Ordem dos Arquitetos, resumiu-o no debate do CCB sobre estes concursos: «este é um momento de urgência». A escala que aí vem é outra: a meta pública é de 150 mil fogos até 2030, há 31 mil famílias em lista de espera só na Área Metropolitana de Lisboa, e uma parte crescente da resposta passará por reabilitar e mudar o uso do que já existe nos centros — a mais exigente das encomendas de projeto.

Falta o elo final, e o caso mais eloquente é o da Quinta das Conchinhas, em Marvila: concurso do IHRU ganho em 2023 por Bak Gordon com Inês Lobo, 168 fogos desenhados, projeto de execução entregue — e obra por lançar, com o terreno a escapar por dias, no outono de 2025, a um leilão de que o Governo recuou alegando lapso. O desenho existe e é bom; o que decide se se torna casa é a execução e a permanência de quem recebe.

O caderno de encargos: casas de que a classe média se orgulhe, bairros com vida

Há uma razão estrutural para os melhores arquitetos quererem este cliente — e para este cliente querer os melhores arquitetos. Um operador que detém e arrenda por décadas, com a renda formada pelo custo real de construir, financiar e manter, tem os incentivos exatamente onde a boa arquitetura precisa deles: a durabilidade paga-se, porque a casa é um ativo de ciclo de vida longo; a manutenção é programa, não sobra; e não há value engineering de véspera de escritura, porque não há escritura — o dono da obra ainda lá estará daqui a trinta anos, a viver com as consequências de cada decisão de projeto.

E o programa não acaba na porta de casa. O que Alt-Erlaa mede em satisfação e as 66 entrevistas de Olivais e Telheiras documentam em pertença, Appleby Blue confirma em prémio: o pátio-jardim, a cozinha comunitária, o rés-do-chão aberto ao bairro não são generosidade — são o que transforma inquilinos em vizinhos e um empreendimento numa vizinhança ativa. «Os arquitetos não estudaram para fazer prédios, estudaram para pensar cidades», resume Ricardo Bak Gordon. O júri do Stirling escreveu-o na fórmula mais simples: desenhar habitação social «é demasiadas vezes reduzido a fornecer um serviço; Appleby Blue, pelo contrário, fornece puro deleite». É este o caderno de encargos que distingue a encomenda com missão pública: casas de que a classe média se orgulhe, em bairros onde apetece ficar — e isso, nenhum regulamento o produz sozinho; só o bom projeto.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que conservaram parque acessível durável — a Áustria de lucro limitado, as housing associations britânicas — partilham, além do solo, da renda de custo e da gestão longa, um quarto elemento menos citado: um cliente institucional que encomenda qualidade porque fica com ela. Foi esse o papel do GTH para a geração de 1960 em Lisboa — meia história da arquitetura portuguesa deve-lhe a encomenda — e é esse o papel que os operadores permanentes, agora possíveis num país desenhado durante décadas apenas para a compra, podem cumprir para a geração que hoje ganha os concursos do IHRU e das câmaras.

Os sinais estão alinhados dos dois lados da prancheta: a profissão procura sentido — Souto de Moura resumiu-o em março ao Público: «estou morto por fazer habitação para a classe média e habitação social» — e o ecossistema procura desenho à altura da escala que as metas públicas impõem. Entre uns e outro, a peça que o país ainda está a consolidar é o cliente de ciclo longo. A Bienal Europeia das Cidades e dos Urbanistas, em Lisboa, em novembro, será uma boa ocasião para este diálogo entre quem desenha, quem promove e quem fica. Vale acompanhar quem desenha — e, sobretudo, para quem.

Quando a casa vira reserva de valor: financeirização e o fosso geracional

2026-07-06T00:00:00Z

O Radar tem documentado o sintoma até à exaustão: os preços da habitação em Portugal subiram cerca de 140 por cento entre 2019 e 2025, enquanto o rendimento mediano subia 34, e a taxa de esforço da compra ultrapassa hoje os 40 por cento em 104 concelhos. Por baixo do sintoma há uma pergunta que o debate português raramente formula: por que deixou a casa de se comportar como um bem de consumo — algo que se produz e que, como quase tudo o que se produz, devia baratear com o tempo — e passou a comportar-se como um ativo financeiro, uma reserva de valor que se compra menos para habitar e mais para não perder poder de compra?

Foi um ensaio da Mises Wire, «Inflation and the Intergenerational Housing Rivalry», de Joshua Mawhorter (dezembro de 2025), que colocou a pergunta na forma mais afiada, e também mais discutível. A tese: a inflação monetária empurra a poupança para os «valores reais», o imobiliário à cabeça, criando procura artificial que inflaciona os preços muito além do custo de construção; daí uma «rivalidade intergeracional», com os proprietários mais velhos a capitalizar a valorização e os mais novos, de salário depreciado, empurrados para o arrendamento permanente e para uma transferência de riqueza de baixo para cima da pirâmide etária. A cura proposta é macro-monetária: moeda sólida e concorrência cambial (o texto apoia-se em Saifedean Ammous, «The Bitcoin Standard»).

Vale a pena separar a pergunta da resposta. A pergunta — a casa como reserva de valor, e o fosso geracional que daí resulta — é séria, mensurável e tem suporte na literatura económica dominante, não apenas na escola austríaca. A resposta — abolir o dinheiro fíat — está fora do alcance de qualquer ecossistema de habitação e fora do eixo deste Radar. Esta entrada fica com a pergunta e lê-a a partir da evidência sólida.

A casa que devia baratear e encareceu

Comecemos pelo facto que dá razão à intuição de Mawhorter, ainda que por outra via. O estudo de referência sobre preços de habitação a longo prazo, «No Price Like Home», de Knoll, Schularick e Steger (American Economic Review, 2017), reconstitui os preços reais da habitação em catorze economias avançadas desde 1870. O resultado é nítido: os preços reais mantiveram-se praticamente estáveis desde o século XIX até meados do século XX e só depois da Segunda Guerra Mundial dispararam. Durante quase um século, a casa comportou-se como se esperaria de um bem produzido — o progresso técnico na construção compensava a procura, e o preço real não fugia.

O que mudou no pós-guerra não foi sobretudo o tijolo. Os mesmos autores atribuem cerca de 80 por cento da subida dos preços desde 1945 não às estruturas, mas ao solo. E o solo é precisamente aquilo que não se produz: a sua oferta é fixa, e o seu preço captura localização, restrições de uso e, decisivamente, o crédito disponível para o financiar. É a mesma valorização fundiária que o Radar encontrou na leitura de Bradley, que cita estes autores para atribuir mais de 80 por cento da subida ao solo.

Aqui a evidência corrige a moldura austríaca em vez de a confirmar. A casa encareceu, sim, mas o motor de fundo não é mono-causal nem se resume à impressão de moeda: é o solo, e o sistema financeiro que empresta contra ele. A inflação e o crédito barato são aceleradores reais desse processo — não a sua causa única.

De abrigo a reserva de valor

Se o solo explica por que os preços podem subir, falta explicar por que as famílias e os investidores quiseram comprar cada vez mais casa, muito além da necessidade de a habitar. A resposta é que a habitação se tornou, ao longo do século XX, a principal reserva de valor das economias avançadas.

Dois trabalhos fixam-no com séries longas. «The Rate of Return on Everything», de Jordà e coautores (Quarterly Journal of Economics, 2019) — já convocado na leitura institucional do mercado português — mostra que, entre 1870 e 2015, a habitação rendeu tanto como as ações, mas com muito menos volatilidade: ajustada ao risco, foi o melhor ativo de longo prazo que existiu. Não admira que a poupança das famílias tenha convergido para ela. E «Deciphering the Fall and Rise in the Net Capital Share», de Matthew Rognlie (Brookings, 2015) mostra o reverso da mesma moeda: praticamente toda a subida da quota do capital no rendimento das economias avançadas no pós-guerra vem da habitação; retirado o imobiliário, essa quota não sobe. Quando se diz que a riqueza se concentra no capital, diz-se, em boa medida, que se concentra em casas.

É neste ponto que a história monetária tem o seu grão de verdade, sem precisar da conclusão que Mawhorter lhe dá. Taxas de juro baixas e crédito hipotecário abundante capitalizam-se em preços mais altos: o mesmo fluxo de serviço habitacional futuro, descontado a uma taxa menor, vale mais hoje. O próprio Banco de Portugal reconhece que a descida das taxas diretoras do BCE aliviou pontualmente o rácio da prestação em 2024-2025 — e o inverso é igualmente verdade: dinheiro barato tende a inflacionar o valor do ativo, beneficiando quem já o detém. Não é preciso abolir a moeda para o reconhecer.

O fosso geracional

Uma reserva de valor que valoriza mais depressa do que os salários produz um resultado distributivo quase inevitável: o ganho acumula em quem já detém o ativo, e o custo recai sobre quem ainda tem de o adquirir. Como os que já detêm são, em média, mais velhos, e os que têm de entrar são mais novos, a valorização da habitação funciona como uma transferência de riqueza entre coortes etárias. Não é uma metáfora ideológica — é aritmética de balanço.

A casa tornou-se, ao longo do século XX, o melhor ativo de longo prazo das economias avançadas: rendeu como as ações, com metade do risco. Uma reserva de valor que valoriza mais depressa do que os salários transfere riqueza de quem tem de comprar para quem já detém — dos mais novos para os mais velhos. Em Portugal, os jovens só saem de casa dos pais, em média, aos 28,9 anos.

Em Portugal, o fosso lê-se em números oficiais. O Banco de Portugal estima que é hoje preciso estar acima do percentil 65 de rendimento para comprar uma habitação mediana — pouco mais de um terço da população —, quando em 2019 bastava o percentil 50. Quem herda, ou já detém, entra; quem depende do salário, não. A face mais concreta do fosso é demográfica: segundo o Eurostat, os jovens portugueses só saem de casa dos pais, em média, aos 28,9 anos (2024), quase três anos acima da média da União (26,2) e entre os valores mais altos da Europa. A «rivalidade intergeracional» de que fala o ensaio da Mises tem, aqui, uma métrica sóbria.

O Radar já tinha tocado o problema por dentro do arrendamento. A avaliação da Nova SBE com a Gulbenkian concluiu que o controlo de rendas é «intergeracionalmente injusto»: protege o inquilino instalado, tipicamente mais velho, e faz o novo entrante, desproporcionadamente jovem, pagar a renda mais alta da oferta que resta. É o mesmo fosso, visto dentro de uma tenência. E a leitura institucional do mercado português mostra o mecanismo estrutural que o agrava: uma das taxas de propriedade mais altas da Europa Ocidental, assente num setor de arrendamento disfuncional, deixa a geração nova sem terceira via — nem compra sem apoio familiar, nem arrendamento estável.

O que significa para o ecossistema

O interesse deste material para o Radar não está na fonte que o desencadeou, mas na simetria que revela. O ensaio da Mises Wire é, ponto por ponto, o espelho à direita da crítica que o Radar já leu à esquerda: Quintin Bradley, «The Myth of Affordable Housing». Bradley, de matriz marxista, diz que a doença é a mercadorização da habitação e propõe abolir o preço; Mawhorter, de matriz austríaca, diz que a doença é a moeda fíat e propõe aboli-la. Os diagnósticos convergem de forma notável — a casa transformada em ativo de mercado é o problema —, e as curas divergem para dois extremos macro que nenhum operador de habitação pode aplicar: não se resolvem as rendas de Lisboa reformando a moeda, nem decretando o fim do mercado.

Entre os dois extremos há um terreno que este Radar tem documentado, e que a financeirização torna mais nítido, não menos. Não é preciso abolir a moeda nem o mercado para retirar uma casa concreta da lógica de reserva de valor: basta desligá-la dela, ao nível do ativo e em permanência. É o que fazem, em conjunto, três instrumentos. A renda de cobertura de custos fixa a renda no custo real de construir, financiar e manter, e não no que um detentor de ativos está disposto a pagar. O direito de superfície mantém o solo a valor de uso, e não a valor especulativo — e o solo é, recorde-se, quatro quintos do problema. E o retorno limitado do capital impede a casa de voltar a ser um veículo de valorização. Uma casa assim deixa de ser reserva de valor e volta a ser abrigo — e permanece assim para a geração seguinte.

Observação a partir da Fundação Âncora

Para uma fundação, o enquadramento geracional não é retórica. O missing middle que a Fundação Âncora se propõe servir é, em boa parte, a coorte que a inflação de ativos deixa de fora: os agregados jovens de rendimento médio, com esforço insustentável no mercado e rendimento acima do limiar da habitação social. A financeirização da habitação é, lida a esta luz, a razão macro por que esse segmento existe e cresce.

O modelo que a Fundação adota — renda de custo, direito de superfície, capital de retorno limitado — é uma resposta direta ao fosso geracional, não por acaso, mas por desenho: cria habitação cujo preço é fixado pelo custo, e não pelo que um proprietário de ativos aceitará pagar, e mantém-na fora do mercado especulativo para quem vier a seguir. É o «terceiro terreno» entre abolir a moeda e abolir o mercado — e o único dos três que se pode construir concelho a concelho.

Convém, por fim, a distância editorial que este Radar mantém em ambas as pontas. Da tese austríaca retém-se o diagnóstico da casa-como-ativo e a métrica geracional, e recusa-se a receita monetária: a moeda sólida e a criptomoeda não são instrumentos de política de habitação. Da tese marxista retém-se a crítica ao acessível-por-desconto, e recusa-se a socialização total. E importa sublinhar que o diagnóstico que o Radar adota não depende da moldura de nenhuma das duas — assenta em Knoll-Schularick-Steger, Jordà e Rognlie, economia dominante e não panfleto. O Radar continuará a ler a financeirização da habitação pela evidência, e a medir o fosso geracional pelos números que o tornam indiscutível.

Como se calcula uma renda de custo: a aritmética do preço que não segue o mercado

2026-07-05T00:00:00Z

Uma renda de custo (cost-rental) é uma renda calculada a partir do que a casa custa — a construir, a financiar, a manter e a gerir —, e não do que o mercado em redor cobra. A definição cabe numa frase; a prática é uma aritmética com regras, tetos e auditoria, testada há décadas nos sistemas europeus de lucro limitado e catalogada pelo estudo #Housing2030 das Nações Unidas entre as ferramentas de acessibilidade usadas em 50 países. Este ensaio percorre a receita completa: o que entra no perímetro do custo, as quatro decisões que fixam o valor, o exemplo em números que a Áustria audita todos os anos, e o que muda quando a conta se faz no quadro português de 2026.

Três maneiras de formar uma renda

Toda a renda pertence a uma de três famílias. A renda de mercado é o preço da escassez: forma-se no encontro entre a procura e a oferta disponível, e sobe quando a segunda falha. A renda administrada é um desconto ou um teto fixado por referência a outra coisa — ao rendimento do inquilino, como na renda apoiada do parque público português, ou ao próprio mercado, como no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que isenta de IRS e IRC as rendas até 80 por cento da mediana do concelho, e na renda moderada, definida no Decreto-Lei 97/2026 como "2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida", cerca de 2.300 euros em 2026. A renda de custo é a terceira família: não desconta o preço de mercado nem o persegue; ignora-o, e reconstrói o preço a partir dos encargos reais do edifício.

A distinção não é académica. Um desconto administrativo fica atado à trajetória daquilo que desconta: 80 por cento de um mercado que sobe sobe também. A renda de custo desacopla-se — só sobe se os custos subirem, e desce quando eles descem. Foi para institucionalizar esta terceira via que a Irlanda, sistema dual clássico, criou em 2021 um termo legal novo, cost rental, no Affordable Housing Act: rendas formadas pelo custo, pelo menos 25 por cento abaixo do mercado, dirigidas a agregados acima dos limiares do parque social — a classe média que os nomes tradicionais deixavam de fora.

A renda de custo não é um preço mais baixo: é um preço formado de outra maneira. O desconto administrativo segue o mercado a que se refere; a renda de custo desacopla-se dele.

O perímetro: o que entra no custo

Calcular uma renda de custo é, antes de tudo, definir um perímetro: a lista fechada do que pode ser cobrado ao inquilino. A referência mais bem documentada é a austríaca, onde um regulamento próprio, o Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO), enumera taxativamente os componentes admissíveis, dentro do corpo jurídico do lucro controlado. Podem ler-se em quatro camadas funcionais.

A primeira é o financiamento: as prestações e juros dos empréstimos contraídos para construir, a remuneração do capital próprio do operador — com teto legal; nas contas do exemplo austríaco, 3,5 por cento — e, quando o terreno é arrendado em vez de comprado, a renda do solo. É a camada mais pesada no início e a única que se extingue: o seu peso decresce à medida que os empréstimos são amortizados. A segunda é a manutenção: um fundo de conservação segregado por edifício, com valores por metro quadrado que crescem com a idade da construção e a obrigação de devolver aos inquilinos, com juro, o que não for usado em vinte anos. A terceira é a operação: custos administrativos fixados por fogo e por ano, encargos correntes por catálogo fechado, uma pequena reserva. A quarta são os impostos que incidem sobre a renda — na Áustria, IVA a 10 por cento.

Tão importante como o que entra é o que fica de fora: a mais-valia fundiária, a margem de promoção, o prémio de escassez. Nenhum componente pode ser cobrado sem regra escrita, e as contas são auditadas. Uma renda de custo é, nesse sentido, menos um preço do que uma prestação de contas.

As quatro decisões que fixam o valor

Dentro do perímetro, quatro decisões determinam quanto a renda efetivamente é.

O solo. É a camada por onde o mercado reentra na conta, se o deixarem: a literatura atribui ao solo mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas seis décadas. Comprar o terreno a preço de mercado carrega a renda com essa valorização; o direito de superfície sobre solo que permanece público, ou o arrendamento de longo prazo, substituem-na por uma renda fundiária modesta e estável. Nenhuma decisão isolada mexe tanto no resultado final.

O custo do capital. A camada de financiamento domina a renda inicial, pelo que cada ponto percentual de juro ecoa diretamente no valor mensal. O exemplo vienense combina empréstimo público a 1 por cento, banca a 2,5 e capital próprio remunerado a 3,5; a OCDE, ao recomendar a Portugal um piloto de fundo rotativo, prescreveu uma mistura equivalente — dívida bancária, empréstimos públicos a taxa preferencial e equity filantrópico. Onde não há empréstimo público barato, a banca promocional europeia — BEI, CEB, InvestEU — oferece a camada paciente que faz as vezes dele.

O teto de remuneração. O capital próprio do operador é remunerado, mas com limite — é o «lucro limitado» dos sistemas de referência. O teto é o que torna o modelo simultaneamente investível e imune à extração: o investidor recebe um retorno previsível de longo prazo, e tudo o que exceda o teto pertence ao sistema, não à saída. É a diferença entre um setor de 681 mil casas que se autoalimenta e uma operação que devolve o ativo ao mercado na primeira janela.

O dia seguinte à amortização. A decisão mais reveladora é a que quase nunca se discute: o que acontece à renda quando, ao fim de 30 ou 40 anos, os empréstimos terminam. Nos instrumentos com prazo, o fogo regressa ao mercado e a acessibilidade expira com o contrato. Na renda de custo levada até ao fim, a camada de financiamento extingue-se e a renda desce para uma renda de base que cobre apenas manutenção, operação e a remuneração remanescente do capital — na Áustria, um valor fixado por lei e indexado à inflação. O diferencial que continua a ser cobrado converte-se em excedente vinculado, que reentra obrigatoriamente em construção nova: é o motor do revolving fund.

O exemplo em números: Viena

A aritmética concreta está percorrida, passo a passo, na entrada do Radar sobre a mecânica da renda austríaca, a partir do working paper de Gerald Koessl para o CIRIEC, com dados da federação GBV. Em síntese: uma promoção típica em Viena custa 2.300 euros por metro quadrado — 2.000 de construção, 300 de solo —, financiada com 26 por cento de empréstimo público, 56 de banca, 15 de capital próprio e 3 de contribuição do inquilino. A renda de custo resultante é de 8,78 euros por metro quadrado. Quando os empréstimos terminam, desce para 7,76 — menos 11 por cento. Para um T2 de 70 metros quadrados, é a diferença entre 614,60 e 543,20 euros por mês, sem regresso às condições de mercado, e o setor que faz estas contas entrega 15 a 16 mil fogos novos por ano.

Numa renda de custo, o tempo, que no mercado joga contra o inquilino, passa a jogar a favor: a renda desce quando os empréstimos acabam, e o excedente constrói as casas seguintes.

O que muda no quadro português

Portugal não tem um ERVO: nenhum diploma define como se forma uma renda pelo custo, e os instrumentos de 2026 — renda moderada, RSAA — fixam tetos por referência ao mercado ou ao salário mínimo, não ao custo. Mas os ingredientes da conta existem, e melhoraram materialmente este ano.

Do lado do custo de produção, o pacote fiscal do Decreto-Lei 97/2026 baixou parcelas inteiras do perímetro: IVA a 6 por cento nas empreitadas elegíveis, isenções de IMT e de Selo na aquisição, isenção de IMI até oito anos. Do lado do capital, a banca promocional europeia está mobilizada como nunca, e a decisão SGEI de dezembro de 2025 abriu espaço de auxílio de Estado para a habitação acessível dirigida à classe média. Do lado do solo, o direito de superfície está no Código Civil há décadas — falta o modelo contratual, não a base legal.

E a formação da renda propriamente dita não precisa de esperar por lei. O perímetro de custos, o teto de remuneração do capital e o destino do excedente são fixáveis por estatuto e por contrato — nos termos com que um município transmite o imóvel, nos contratos-quadro com operadores, nas cláusulas de uma parceria. Uma renda formada pelo custo cumpre, por construção, os tetos administrativos existentes: fica abaixo da renda moderada e, conforme o contexto, dos limiares do RSAA — qualifica para os benefícios fiscais sem nascer deles. O contraste com o instrumento dominante da política portuguesa é instrutivo: o subsídio à renda de mercado, sob oferta inelástica, é largamente capturado pelos senhorios e repete-se todos os anos sem deixar ativo; a renda de custo dispensa subsídio recorrente por desenho, porque o preço já não tem dentro de si nada para subsidiar.

O exercício com valores portugueses: um T2 em Cascais

Feita a receita, faça-se a conta. O exercício que se segue é especulativo e assume-se como tal: os pressupostos estão todos à vista, e mudá-los muda o resultado — é essa, aliás, a lição. Toma-se um T2 de 70 metros quadrados úteis, a que correspondem cerca de 90 brutos com partes comuns, em Cascais — concelho onde a venda mediana ronda os 4.550 euros por metro quadrado, comprar casa leva 19,2 anos de salário mediano e o Sonar Necessidade estima, no cenário central, 22.315 fogos de arrendamento acessível a criar, na leitura por concelho que o Radar apresentou. Custo de promoção: 1.800 euros por metro quadrado bruto, com projeto e IVA a 6 por cento incluídos — construção de muito boa qualidade e alta eficiência energética, não o mínimo regulamentar, em linha com a referência de 1.412 euros de 2022 para construção nova citada a propósito do parque habitacional português, atualizada pela subida acumulada dos custos desde então. O padrão elevado não é luxo, é coerência: quem forma a renda pelo custo e detém o edifício por décadas paga na manutenção o que poupar na obra, pelo que construir para durar é a decisão racional, na lógica da casa como ativo de ciclo de vida longo — e a eficiência energética baixa as contas que correm à parte da renda. Financiamento a prestações constantes por 35 anos. Manutenção e gestão pela régua austríaca convertida um-para-um: 0,53 euros por metro quadrado e mês para o fundo de conservação de edifício novo, 248,16 euros por fogo e ano de administração, mais uma reserva de 2 por cento para vacância e incobráveis. Condomínio e consumos correm à parte, como é prática; as rendas habitacionais estão isentas de IVA em Portugal, ao contrário da Áustria, que lhes soma 10 por cento; e o IMI fica fora da conta — com um CIA, está isento nos primeiros oito anos.

No cenário central, o operador compra o solo: 600 euros por metro quadrado bruto — um quarto do custo total, pressuposto ilustrativo num concelho caro; recorde-se que Viena limita o solo das zonas subsidiadas a 188 euros — e financia os 216 mil euros do fogo a uma taxa média de 3,5 por cento, a meio caminho entre o preço corrente do dinheiro e o capital paciente, e coincidente com o teto austríaco de remuneração do capital próprio. A prestação é de 900 euros por mês; somadas manutenção, gestão e reserva, a renda de custo fica em cerca de 990 euros por mês: 14,1 euros por metro quadrado útil.

As alavancas movem este número nos dois sentidos, e a honestidade da conta obriga a mostrá-los. Com capital de mercado a 5 por cento e o mesmo solo comprado, a renda sobe para cerca de 1.190 euros — 17 euros por metro quadrado, dentro do intervalo alto do mercado: sem capital barato nem solo protegido, a renda de custo é quase-mercado. No sentido inverso, com o solo em direito de superfície de canon simbólico e o custo médio ponderado de capital de 1,8 por cento da arquitetura financeira de referência já descrita pelo Radar, a renda desce para cerca de 600 euros — 8,6 euros por metro quadrado. As combinações intermédias têm o seu número: superfície com capital a 5 por cento, cerca de 910 euros (13 euros por metro quadrado); solo comprado com capital a 1,8, cerca de 780 (11,2).

A régua de comparação: os novos contratos de arrendamento em Cascais assinaram-se entre 11,8 e 20,9 euros por metro quadrado, segundo os indicadores que sustentam a estimativa do Sonar, e em Lisboa a oferta anunciada rondava os 20 euros no início de 2026, segundo o idealista. O cenário central fica um terço abaixo do topo do mercado de Cascais; o cenário com solo protegido e capital paciente, abaixo de metade desse topo — e qualquer dos quatro cabe com folga no teto da renda moderada. No fim dos 35 anos, a camada de financiamento extingue-se: se a renda descesse então para uma renda de base à imagem da austríaca, somada ao fundo de conservação envelhecido e à gestão, pagar-se-iam cerca de 400 euros — menos de 6 euros por metro quadrado — e o diferencial cobrado até lá teria alimentado, em fundo rotativo, as casas seguintes.

Num T2 em Cascais, a mesma casa custa 17, 14 ou 8,6 euros por metro quadrado consoante quem paga o solo e quanto custa o capital. A renda de custo não faz milagres: faz contas, e mostra-as.

Um esclarecimento sobre o tempo, porque é aqui que a renda de custo mais se distingue. A prestação da dívida é fixa — contratada a taxa fixa, não acompanha a inflação —, e só a manutenção e a gestão se atualizam com os preços. Em termos reais, uma renda de custo desce ao longo da vida do edifício mesmo antes de os empréstimos acabarem, e a atualização anual do contrato segue, no máximo, o coeficiente legal. No mercado, a inflação é motivo de subida; no custo, é apenas o que a manutenção passa a custar.

Observação a partir da Fundação Âncora

A renda de custo é um dos princípios estatutários da Fundação Âncora, com consequência jurídica direta, a par do reinvestimento integral do excedente. A aritmética percorrida neste ensaio é a mesma que a arquitetura financeira de referência descrita a propósito do caso austríaco pratica: instrumentos de mercado em condições não distorcidas — Notas de Impacto Social com estrutura bullet, financiamento BEI e CEB, InvestEU via banca —, um custo médio ponderado do capital em torno de 1,8 por cento em cenário multilayer e um rácio de cobertura do serviço da dívida acima de 1,3 em cenário conservador, sem subsídio operacional explícito.

A convergência externa é o sinal mais relevante do momento: a receita que a OCDE prescreveu a Portugal — operadores de lucro limitado, financiamento misto, fundo rotativo em prova de conceito — é exatamente esta conta, e o ponto de partida institucional português é o que a torna urgente. O quadro analítico está montado e a aritmética é pública, auditável e replicável. O que falta a Portugal não é fórmula — é quem a pratique à escala.

Casa antes de filhos: a habitação na equação da natalidade portuguesa

2026-05-28T00:00:00Z

O que aconteceu

A 28 de maio de 2026, o inquérito Gen Z and Millennial Survey de 2026 da Deloitte — 22.595 inquiridos em 44 países, 406 dos quais em Portugal —, noticiado pelo Público, voltou a mostrar uma geração a adiar a vida por razões financeiras, com o recorte português mais agudo do que o global. Em Portugal, 57 por cento da Geração Z e 65 por cento dos millennials dizem já ter adiado decisões maiores — casar, ter filhos, abrir um negócio, prosseguir estudos — por causa da sua situação financeira, acima dos 55 e 52 por cento registados no plano global; 81 e 78 por cento, respetivamente, apontam o preço da habitação como uma barreira; e 57 por cento da Geração Z portuguesa afirma não ter possibilidade de comprar casa própria. Não é uma singularidade de inquérito: os jovens portugueses só saem de casa dos pais, em média, aos 28,9 anos — dos mais tardios da União Europeia, segundo o Eurostat.

Por trás destes adiamentos está um dos mais graves défices demográficos da Europa. Segundo o INE, o índice sintético de fecundidade caiu para 1,40 filhos por mulher em 2024, abaixo dos 1,44 de 2023 e muito longe dos 2,1 do limiar de substituição; nasceram 84.642 crianças de mães residentes, menos 1,2 por cento do que no ano anterior e menos de metade dos mais de 200 mil nascimentos anuais do início dos anos 60. A idade média da mãe ao nascimento dos filhos voltou a subir em 2024 — ao primeiro filho, já ultrapassava os 30 anos em 2023 — e o saldo natural, a diferença entre nascimentos e óbitos, agravou-se para -33,7 mil. Os dados mensais provisórios de 2025 trazem um sinal na direção contrária: 87,7 mil nados-vivos, mais 3,3 por cento do que em 2024, embora com o saldo natural ainda nos -34,2 mil. Um bom ano não desfaz meio século de tendência, mas mostra que a curva responde. É o retrato que a Fundação Francisco Manuel dos Santos condensou no estudo Cada vez menos?: o país não se está a substituir, e adia-se para uma idade em que ter mais do que um filho se torna difícil.

O que significa para o ecossistema

A questão que interessa a quem pensa a habitação é se isto é correlação ou causa. A evidência económica diz que a habitação pesa mesmo na decisão de ter filhos — mas com uma nuance que é preciso respeitar. O estudo de referência, de Dettling e Kearney (2014), mostra que uma subida dos preços da casa produz efeitos opostos consoante se é ou não proprietário: para quem já tem casa, a valorização funciona como riqueza e aumenta ligeiramente a fecundidade; para quem ainda não a tem — os jovens, os que arrendam —, o preço é sobretudo um custo, e deprime a decisão de ter filhos. Os mesmos autores concluem que a habitação é a maior componente do custo de criar uma criança, e que o preço da casa pesa mais na natalidade do que o desemprego. A leitura honesta não é, por isso, "casa cara, menos bebés" em abstrato; é que a casa cara trava a natalidade precisamente no grupo que não lhe consegue aceder — que, em Portugal, é a norma entre os jovens.

E é aí que o caso português se agrava, porque a porta de entrada está fechada dos dois lados. Comprar tornou-se proibitivo — os preços não param de bater recordes e a taxa de esforço ultrapassou os 40 por cento em mais de cem concelhos — e o arrendamento a preço comportável é escasso. O resultado é uma geração encravada: sai de casa dos pais perto dos 30 anos e vê alargar-se o fosso entre quem herda casa e quem não herda. Como a janela biológica para ter filhos não espera pelos preços, o adiamento converte-se em menos filhos — e não apenas em filhos mais tarde.

A habitação entrou na equação demográfica. Enquanto a primeira casa se mantiver fora do alcance de quem tem 30 anos, o país adia a natalidade para uma idade em que ter mais do que um filho é difícil — e a conta faz-se em nascimentos que não chegam a acontecer.

Internacionalmente, forma-se a leitura complementar. O Impact Investing Institute e a Van Leer Foundation lançaram em 2026 o Housing for a Good Start, que pede a investidores e promotores que desenhem a casa a pensar nos primeiros anos de vida das crianças. Lidas em conjunto, as duas pontas fecham o mesmo arco: a habitação pesa antes de a criança nascer, na decisão de a ter, e continua a pesar depois, na qualidade com que cresce. É a mesma família de argumentos que trata a habitação como infraestrutura económica, e não como despesa — só que aplicada à mais estrutural das variáveis: a de saber se há sequer uma geração seguinte.

Observação a partir da Fundação Âncora

A leitura da Fundação Âncora resiste a duas tentações e fica com uma terceira via. A primeira tentação é fazer da habitação a causa única da baixa natalidade: não é — pesam também o emprego, os rendimentos e as escolhas de vida, e a evidência é de contribuição, não de determinação. A segunda é responder com natalismo: prémios ao nascimento que, sem casa onde crescer, tratam o sintoma e não a condição. A terceira via é a que a evidência sustenta: assegurar a base material sobre a qual a decisão de ter filhos se torna possível — uma casa a um custo comportável e estável no tempo.

É a mesma leitura que organiza a Propriedade por Defeito: a habitação acessível não é despesa social nem incentivo avulso, é infraestrutura — de mobilidade económica, e também de formação de família. Os modelos europeus que deram à geração jovem uma casa estável a preço ligado ao custo, e não ao mercado — a mecânica austríaca de renda pelo custo —, oferecem precisamente o que falta ao jovem português: previsibilidade para planear uma vida a dez ou vinte anos, que é o horizonte em que se decide ter filhos. Uma renda que não devora o rendimento nem obriga a mudar de casa a cada renovação é, ela própria, uma política de família — permanente, e não a prazo. Os dados estão postos; falta traduzir o diagnóstico numa oferta de casa que os jovens consigam pagar e manter.

Olivais e Telheiras: tese do Técnico liga acessibilidade durável ao regime e à gestão

2026-07-01T00:00:00Z

O que aconteceu

Em maio de 2026 foi aprovada com Distinção e Louvor, no Instituto Superior Técnico, a tese de doutoramento de Zara Castelo Ferreira, "Habitações para o maior número em Lisboa: Olivais e Telheiras. Transformação do espaço doméstico e dos modos de habitar (1960s-2020s)", desenvolvida no CiTUA sob orientação de Ana Tostões e coorientação de Franz Graf, com financiamento da FCT. A 25 de junho, no SOL, a autora condensou o argumento num artigo de opinião, "Que casas queremos construir?".

A investigação estuda três operações municipais de resposta à carência habitacional de Lisboa: Olivais Norte (1959-1962), Olivais Sul (1960-1971) e Telheiras Sul (1977-1982), no conjunto vários milhares de fogos para dezenas de milhares de habitantes. Cruza as memórias descritivas e os projetos originais com o levantamento da ocupação atual, apoiado em 66 entrevistas a moradores realizadas entre 2022 e 2023 e no registo arquitetónico e fotográfico das transformações ao fim de 40 a 60 anos de uso.

Dois pontos do trabalho tocam diretamente o debate sobre habitação acessível. O primeiro é o regime de acesso. Nos Olivais, concebidos sobretudo para arrendamento, a renda foi ajustada ao rendimento familiar, com categorias socioeconómicas e uma categoria de renda módica, sob gestão institucional coordenada pelo Gabinete Técnico de Habitação. Em Telheiras, a EPUL alienou os fogos em direito de superfície, ao abrigo da Lei dos Solos, permitindo adquirir a habitação sem o encargo do terreno: prazo mínimo de 80 anos, renovável por períodos de 35, com o solo a permanecer sob controlo público, afetação a habitação própria e reversão para o município no termo do prazo mediante indemnização pelo valor da construção. A fundamentação inscrita no regulamento do concurso era assegurar habitação a preços acessíveis.

O segundo ponto é o que aconteceu depois. A tese documenta, edifício a edifício, que "a transformação em propriedade horizontal fragmentou as responsabilidades, aumentando a complexidade da conservação e da manutenção", ao passo que, com proprietário único, a conservação se resolvia de forma integrada e financiada centralmente, e eleva a observação a um risco geral do modelo, agravado "quando a estrutura da propriedade se altera". Daí a síntese do artigo: "não basta construir". As casas que melhor resistiram, conclui a autora, foram as que admitiram mudança, e a qualidade do habitar depende de manter vivo no tempo o vínculo entre projeto, gestão, política pública e comunidade. É um contributo de peso, a somar a outras leituras recentes da crise feitas a partir de quem a estuda e de quem a vive.

A conclusão atravessa as cinco décadas estudadas: não basta construir. O que torna uma casa acessível, e a mantém assim, é o regime que a rodeia, de acesso, de propriedade e de gestão.

O que significa para o ecossistema

A tese chega a uma conclusão que o debate corrente, centrado em construir mais, tende a saltar: em Olivais e Telheiras, a acessibilidade durou enquanto durou o regime que a sustentava, e o que se degradou primeiro não foi o edificado, foi o arranjo de propriedade e de gestão que o mantinha acessível. É a versão portuguesa, documentada em arquivo e no terreno, de um padrão que o Radar tem acompanhado: oferta entregue ao mercado responde sobretudo na composição do parque, não no segmento que falta, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para esse segmento.

O caso de Telheiras é particularmente útil porque mostra um instrumento nacional, não importado, a fazer exatamente isso. Ao manter o solo na esfera pública e ceder o uso por direito de superfície, separou o valor da habitação do valor do terreno e limitou a apropriação privada da valorização fundiária, precisamente a variável a que parte da literatura atribui a maior fatia da subida dos preços nas últimas décadas. É um precedente português de um título que hoje se discute como se fosse novidade.

A leitura sobre a manutenção é o aviso mais incómodo. Quando a responsabilidade se fragmenta entre dezenas de condóminos com meios desiguais, o edifício que era um bem comum coerente passa a depender do consenso possível, e degrada-se. Devolve-nos a um ponto que o Radar tem sublinhado: a casa acessível só dura se for tratada como ativo de ciclo de vida longo, com gestão e fundo de reserva pensados para décadas. A própria autora aponta o parque público desocupado dos Olivais como oportunidade evidente, o que reforça o valor de reabilitar e dar novo uso ao edificado existente nos centros, dirigido à classe média, em vez de o deixar perder.

Para quem decide, a implicação é operacional, não apenas histórica: os instrumentos existem e são domésticos. O que falta é dirigi-los a habitação permanente e assegurar a gestão que os faça durar, um caminho que vários municípios já começaram a inscrever em compromissos de acessibilidade sem prazo.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que conservaram parque acessível ao longo de gerações, na Áustria, nos Países Baixos, na Finlândia, assentam em três elementos comuns: o solo subtraído ao mercado, uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter em vez de um desconto sobre o preço de mercado, e gestão institucional sustentada no tempo. O que esta tese acrescenta é que Portugal já praticou os três, em Lisboa, e que o ponto de rutura não foi o desenho das casas, foi a descontinuidade do regime.

A distinção é a mesma que separa uma acessibilidade com data de validade de uma acessibilidade para sempre. Telheiras mostra que o direito de superfície, com o solo retido na esfera pública e cláusulas de reversão, é um título testado em Portugal para prender essa acessibilidade ao tempo, e não uma figura teórica. Os Olivais mostram o reverso: quando o regime de propriedade e de gestão se desfaz, a casa permanece, mas o acesso que a tornava possível desaparece. É a leitura que está na raiz da posição editorial deste Radar sobre a propriedade como variável que decide quem fica e quem é empurrado para fora. Construir é condição necessária, nunca suficiente. O que decide a permanência é a engenharia, de solo, de renda e de gestão, que se constrói à volta da casa.

Necessidade de habitação acessível, concelho a concelho: a carência e a classe média

2026-06-30T00:00:00Z

O que aconteceu

A Fundação Âncora disponibilizou, em junho de 2026, o Sonar Necessidade, um mapa interativo e aberto que estima, para cada um dos 308 concelhos do país, quantos fogos de arrendamento acessível há a criar. A análise de base não é da Fundação Âncora: vem do DataH, a plataforma académica que reúne e trata os indicadores de habitação dos 308 municípios. O Sonar parte dessa análise e acrescenta-lhe uma leitura, e está disponível em sonar.fundacaoancora.pt/necessidade, com ligação partilhável para cada concelho.

A escolha de desenho mais importante é não reduzir o território a um índice único. O mesmo concelho é lido por duas lentes, porque há duas necessidades distintas que um modelo de renda de cobertura de custos serve. A primeira é a carência de base: fogos para quem vive em habitação inadequada, sobrelotada ou em risco de pobreza, uma necessidade concentrada sobretudo nas cinturas metropolitanas. A segunda é a da classe média: os agregados não pobres que o mercado de arrendamento exclui pelo peso da renda, concentrados em Lisboa, no Porto e no litoral.

Como descreve a própria metodologia do Sonar, "o mesmo território é lido por duas lentes — carência (base) e classe média sob pressão de renda — em vez de um único índice".

No cenário central de ambição, a lente da carência soma cerca de 200 mil fogos a nível nacional e a lente da classe média cerca de 293 mil, num total de 493 mil. Os valores variam com o grau de ambição escolhido (conservador, central ou amplo), entre cerca de 282 mil e 704 mil no total combinado. Por concelho, Lisboa domina a lente da classe média (cerca de 71 mil fogos, mais do dobro do Porto, que se segue com 29 mil, antes da Amadora, de Sintra e de Cascais); na carência, Sintra (cerca de 10,4 mil) e Lisboa (10,1 mil) praticamente empatam, seguidas de Vila Nova de Gaia, Amadora, Porto e Loures.

A Fundação Âncora é clara quanto ao estatuto do exercício: é um modelo exploratório, não uma estatística oficial, em que os pesos e o grau de ambição são opções de juízo discutíveis, e a metodologia publica uma análise de sensibilidade que mostra o intervalo que essas opções abrem (na lente da classe média, entre cerca de 93 mil, se contados apenas os agregados arrendatários, e os 598 mil do modelo v2, entretanto arquivado). O mérito analítico é do DataH, coordenado por Sílvia Jorge (CiTUA, Instituto Superior Técnico) e Aitor Varea Oro (CEAU-FAUP): recolhe, trata e normaliza, em dados abertos e sob licença Creative Commons, dezenas de indicadores municipais de habitação (esforço com a renda, preço, sobrelotação, poder de compra), com base nos Censos de 2021 e em dados de 2023 e 2024, mais a geometria dos 308 concelhos. É um projeto do CiTUA, do CEAU-FAUP e do GOVCOPP (Universidade de Aveiro), financiado pela FCT e pelo PRR.

O que significa para o ecossistema

As duas lentes respondem a perguntas diferentes, e a segunda é a novidade. A política pública portuguesa já mede a carência, e bem: o Levantamento Nacional das Necessidades de Realojamento do IHRU (2018) identificou 25.762 famílias em habitação indigna, as Estratégias Locais de Habitação permitiram aos municípios diagnosticar as suas necessidades, da ordem dos 135 mil agregados (GOVCOPP, Universidade de Aveiro), e o 1.º Direito financia cerca de 59 mil soluções habitacionais até 2030. São instrumentos dirigidos ao realojamento, que é a sua função, e cumprem-na. O que ainda não tinha um mapa por concelho é a outra necessidade, a da classe média que o mercado de arrendamento exclui e que a renda de cobertura de custos pode servir. É essa lacuna de informação, e não as contas oficiais, que o Sonar procura ajudar a preencher.

Essa necessidade não é residual, é estrutural, e os dados do DataH ajudam a perceber porquê. Comprar casa equivale hoje, em média, a cerca de dez anos e meio de rendimento a nível nacional. Em Lisboa, o preço mediano de venda ronda os 4.340 euros por metro quadrado e a taxa de esforço com a renda chega aos 77%. Quando o mercado exclui a classe média, o arrendamento acessível deixa de ser uma exceção a tratar e passa a ser uma necessidade estrutural a organizar.

O exercício dá número a um princípio que um documento governamental acaba de legitimar. O policy brief Habit:AÇÃO da PLANAPP (2026) recomendou, pela primeira vez num documento técnico oficial, ampliar a oferta pública, cooperativa e a custos controlados "aos grupos vulneráveis e às classes médias", e mapeou doze perfis territoriais da habitação indigna. O Habit:AÇÃO estabeleceu o princípio e cartografou a carência; o Sonar acrescenta a quantidade, e sobretudo a da classe média, que ainda não tinha número por concelho.

A geografia das duas lentes não coincide, e é aí que está a utilidade prática. A carência acende nas cinturas metropolitanas (Amadora, Loures, Gondomar, a margem sul); a classe média concentra-se nos centros de renda alta e no litoral (Lisboa, Sintra, Porto, Cascais, Oeiras, Almada), com uma concentração que a revisão de julho de 2026 tornou ainda mais nítida: os 20 maiores concelhos somam quase 90 por cento desta lente. Mapas diferentes exigem instrumentos diferentes, e a leitura, feita sobre dados abertos e auditáveis, serve quem financia, quem legisla e, sobretudo, os municípios que detêm o solo e têm de decidir onde agir. O enquadramento europeu reforça o sinal: o primeiro Plano Europeu para a Habitação Acessível (Comissão Europeia, dezembro de 2025) colocou a classe média no centro e estimou mais de dois milhões de fogos novos por ano na União até 2035. Portugal parte de uma das menores quotas de arrendamento social da Europa, abaixo dos 2%, contra cerca de 24% na Áustria (OCDE, indicador PH4.2).

Observação a partir da Fundação Âncora

O resultado mais nítido do Sonar é também a tese que orienta o trabalho da Fundação Âncora: a necessidade da classe média (cerca de 293 mil fogos) é mais ampla do que a carência de base (cerca de 200 mil) porque abrange uma população maior, a dos agregados não pobres sob pressão da renda. É a assinatura empírica da amplitude de elegibilidade, e resiste à revisão do modelo: mesmo depois de o v3 ter reduzido a lente da classe média para menos de metade, ela continua acima da carência. Um modelo que serve uma banda larga, e não apenas os mais pobres, não é generosidade: é a condição que evita a residualização e o estigma, o mecanismo que distingue um bairro misto e saudável de um gueto, como reúne a evidência sobre a geografia da habitação acessível.

A dimensão torna-se tratável quando se olha o mecanismo. Servir centenas de milhares de fogos seria impensável como subsídio orçamental; é diferente quando o solo é público e cedido em direito de superfície, a renda cobre o custo e a construção é financiada por via da banca e da dívida de impacto. Esta dimensão não mede uma despesa, mede um mercado por organizar fora da lógica de compra e venda, e a acessibilidade permanente é o que garante que cada fogo conta para sempre, e não uma só vez.

O Sonar é, antes de tudo, uma pergunta, não um veredito. Conta-se uma necessidade para a poder discutir, com mais dados e melhores pressupostos, e a revisão de julho de 2026 mostrou esse circuito a funcionar: a análise de sensibilidade identificou o rendimento como a maior fragilidade do modelo, o v3 corrigiu-a com o rendimento por agregado doméstico (IRS/AT 2023), e o número desceu porque o modelo melhorou, não porque a necessidade tenha diminuído. Falta ainda, por exemplo, a procura latente dos jovens que continuam em casa dos pais. O papel da Fundação Âncora aqui é o de agregador: pega na análise do DataH, no diagnóstico dos municípios e na investigação da PLANAPP, e lê o conjunto a partir de uma pergunta. A primeira análise, e o maior crédito, pertencem a quem produz e abre os dados. Tê-lo construído sobre evidência aberta é, em si, parte da tese: o que permite escolher onde construir já existe e é público. Medir é o primeiro passo para decidir, e a decisão está, em boa parte, do lado de quem detém o solo.

Atualização (10 de julho de 2026): a primeira versão desta entrada citava os valores da versão inicial do modelo (cerca de 220 mil de carência e 590 mil de classe média, num total da ordem dos 810 mil no cenário central). Entretanto, o Sonar adotou como denominadores as contagens reais dos Censos 2021 e, a 9 de julho de 2026, publicou o modelo v3: a taxa de esforço da lente da classe média passou a comparar a renda com o rendimento líquido mediano estimado por agregado doméstico (IRS/AT 2023), e não com o ganho por trabalhador — num agregado com mais do que um salário, o esforço efetivo é menor do que o rácio por trabalhador sugere. O cenário central passou a 493.012 fogos (200.281 de carência e 292.731 de classe média). Os números desta entrada foram atualizados em conformidade; o modelo anterior continua arquivado e reproduzível na metodologia do Sonar.

Section 106: a subsidiação cruzada e o parceiro que compra a habitação acessível

2026-06-01T00:00:00Z

O que aconteceu

No modelo britânico, um promotor que constrói habitação acessível ao abrigo de um acordo Section 106 não fica com ela: vende-a, como bloco, a um operador permanente que a detém e arrenda, tipicamente uma housing association como a Peabody ou a Clarion. É esse parceiro que liberta o promotor da fração mais lenta de escoar e lhe permite recuperar capital e seguir para a operação seguinte.

O Section 106, do Town and Country Planning Act de 1990, é o mecanismo central da subsidiação cruzada britânica: as frações vendidas a mercado financiam as acessíveis, como condição da licença do empreendimento. A escala não é marginal. Em 2024-25, os acordos Section 106 sem subsídio público (nil grant) responderam por 36% de toda a habitação acessível entregue em Inglaterra. Numa medida mais ampla, que conta os fogos pelo menos parcialmente financiados por este mecanismo, foram 47% em 2022-23, cerca de 63.600 fogos. No pico, em 2019-20, tinham chegado a 51%.

Em 2026, porém, o modelo mostrou onde é frágil. A 1 de junho entrou em vigor um prazo para os promotores listarem os fogos Section 106 que construíram mas não conseguiram contratar. A causa é direta: quando o mercado arrefeceu, as housing associations travaram a compra, e milhares de fogos ficaram construídos ou licenciados sem comprador. O Governo respondeu com um Homes England Clearing Service e disponibilizou até 10% de um esquema de empréstimos a juro baixo de 2,5 mil milhões de libras para destravar a entrega via Section 106, com elegibilidade limitada a fogos concluídos até 1 de dezembro de 2027.

O problema não foi o mecanismo: foi o tipo de parceiro. Quando o receptor não está desenhado para comprar também nos anos difíceis, é o promotor que fica com os fogos na mão.

O que significa para o ecossistema

Para o promotor, a leitura é económica antes de ser de política. Um parceiro que compre a componente acessível à cabeça transforma a obrigação, a fração mais lenta de escoar, numa saída limpa: liberta capital, encurta o ciclo da operação e melhora a TIR, sem o prender a gerir renda controlada durante décadas. O valor desse parceiro mede-se, porém, na sua fiabilidade: só dá segurança quem compra de forma estável, incluindo quando o mercado vira.

Portugal acaba de montar a moldura que torna esta subsidiação cruzada possível. O novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação obriga a ceder área para habitação acessível sem reduzir a edificabilidade da promoção privada, e o pacote fiscal, com os Contratos de Investimento para Arrendamento, criou incentivos fortes para o arrendamento de valor moderado. Os primeiros casos já aparecem no mercado: um promotor privado colocou centenas de fogos em arrendamento acessível no Porto.

O que o episódio britânico ensina a quem promove em Portugal é simples. A obrigação legal de construir a componente acessível é a parte fácil. O que decide se ela se torna encaixe limpo ou fogos encalhados é a solidez e a permanência do parceiro que a recebe, não o diploma que a impõe.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que mantiveram parque acessível durável, a Áustria de lucro limitado e as housing associations britânicas, partilham exatamente o tipo de parceiro que faltou ao promotor britânico em 2026: um operador que não revende, que opera por décadas e que dispõe de capital paciente para comprar de forma contracíclica. É esse perfil, e não a obrigação legal, que torna a subsidiação cruzada fiável para quem promove.

Portugal tem agora a moldura e os primeiros promotores dispostos. A peça que falta consolidar é precisamente esse parceiro: uma estrutura que fique com a fração acessível, a mantenha a custo e a opere para sempre, num país de propriedade por defeito onde quase tudo se desenhou para a compra e quase nada para o arrendamento permanente. Para quem promove, a pergunta deixa de ser se a componente acessível existe, e passa a ser quem a recebe de forma fiável. O quadro está montado. Vale acompanhar quem o ocupa.

SROI habitacional: o retorno social que Portugal não mede

2026-06-27T00:00:00Z

O que aconteceu

A Fundação Âncora disponibilizou, em junho de 2026, um documento de trabalho (working paper) e uma calculadora aberta sobre o retorno social do investimento, o SROI (Social Return on Investment), aplicado à habitação acessível. O SROI é uma variante da análise custo-benefício, formalizada no guia oficial britânico do Cabinet Office (2009, atualizado em 2012), que traduz em dinheiro os resultados sociais e os compara com o investimento, num rácio de valor presente sobre o investimento.

O documento mapeia o estado da arte. O Reino Unido é o ecossistema mais maduro: através do HACT, as associações de habitação britânicas reportaram cerca de 1,19 mil milhões de libras de valor social em 2025 (HACT, 2025). A evidência empírica mais robusta vem dos programas Housing First (primeiro a casa, com apoio associado), dirigidos a populações sem-abrigo, onde existem ensaios aleatorizados: na Finlândia, as avaliações estimam poupanças entre cerca de 9.600 e 15.000 euros por pessoa por ano em serviços públicos, com um valor medido de cerca de 10.300 euros num estudo do Ministério do Ambiente (Governo da Finlândia, 2013); no Canadá, análises SROI de habitação de apoio reportam 3 a 5 dólares de valor por cada dólar investido (BC Housing, 2018).

O contraste com Portugal é o ponto central: segundo o levantamento do documento, não há registo público de um SROI habitacional calculado no país, e os Títulos de Impacto Social não cobriram, até à data, a área da habitação.

Como regista o documento de trabalho, "investem-se milhares de milhões em habitação pública em Portugal sem que se meça o seu retorno social".

O que significa para o ecossistema

A lacuna é cara. O esforço público de habitação acessível, ancorado no 1.º Direito e na sua componente do PRR, mobiliza um envelope global da ordem de 4,2 mil milhões de euros (cerca de 59 mil soluções habitacionais, somando Orçamento do Estado e PRR), mas não tem qualquer avaliação de retorno social publicada (GOVCOPP, Universidade de Aveiro, 2025). O país investe sem medir o que esse investimento devolve à sociedade.

O momento europeu torna a omissão mais visível. O primeiro Plano Europeu para a Habitação Acessível (Comissão Europeia, dezembro de 2025) estima a necessidade de mais de dois milhões de fogos novos por ano até 2035, com um investimento adicional da ordem de 150 mil milhões de euros anuais. Quando o capital escasseia e compete, demonstrar o retorno social de cada euro deixa de ser um exercício académico e passa a ser uma condição de financiamento.

A peça serve três públicos. Para os financiadores institucionais, oferece uma linguagem internacionalmente reconhecida para o valor social, ao lado da dívida de impacto. Para o Governo e o IHRU, propõe um método replicável para avaliar programas como o 1.º Direito e a componente habitação do PRR. E para os municípios, que executam o 1.º Direito no terreno e detêm o solo, dá um instrumento para fundamentar candidaturas e parcerias com números de retorno social, e não só de custo, ao decidir onde construir. Portugal tem os dados fiscais (preços do Serviço Nacional de Saúde, prestações sociais, rendas medianas do INE) mas ainda não um banco de valores de bem-estar próprio.

Observação a partir da Fundação Âncora

O documento sustenta uma tese metodológica com consequências práticas: num modelo de renda pelo custo, o valor social é dominado pelo excedente do consumidor, ou seja, pela poupança de renda dos residentes face ao mercado. Por isso o resultado depende sobretudo de duas escolhas, o mercado de referência e o horizonte, e a intransacionabilidade é o que justifica olhar a décadas: o valor persiste porque o fogo nunca sai do parque acessível. É a mesma lógica do solo público em direito de superfície e da renda de cobertura de custos que a evidência austríaca valida.

Os números do documento são ilustrativos e por intervalo, não promessas, e distinguem-se da evidência de Housing First acima, de motor diferente (a poupança em serviços públicos para populações sem-abrigo). Um exemplo torna a tese tangível: o documento modela um cluster no centro de Lisboa com renda de cobertura de custos de 16 euros por metro quadrado por mês, contra um pressuposto de mercado de 28 a 32 euros por metro quadrado para fogo novo de qualidade equivalente no centro, um segmento premium bem acima da renda mediana de toda a Grande Lisboa (13,06 euros por metro quadrado em 2024, segundo o INE). Com este pressuposto, o valor social aproxima-se ou ultrapassa a paridade com o investimento ao fim de 35 anos; com mercados de referência mais baixos, fica abaixo. A paridade exige um diferencial de renda alto, não só um horizonte longo, o que liga o trabalho à geografia do mecanismo e à propriedade por defeito. Medir é o primeiro passo para escolher onde construir.

A geografia da habitação acessível: é o mecanismo que decide o lugar

2026-06-26T00:00:00Z

O que aconteceu

A Fundação Âncora disponibilizou, em junho de 2026, um relatório público que sintetiza um estudo comparativo internacional sobre uma pergunta simples: onde, dentro das cidades, está localizada a habitação acessível para a classe média, na Europa e nos Estados Unidos, e porquê. O estudo organiza a evidência por seis mecanismos de política e financiamento, e não por país, porque é o mecanismo que melhor explica a localização e o resultado social.

A conclusão central é que cada mecanismo tem uma assinatura espacial previsível. A construção pública direta de grandes conjuntos foi para a periferia e concentrou pobreza. O zonamento que obriga o privado a incluir fogos acessíveis segue o mercado e produz pouco volume. O crédito fiscal norte-americano (LIHTC) depende sobretudo da decisão de implantação: a evidência mostra que, no conjunto, nem reduz nem agrava a concentração de pobreza (Ellen, Horn e O'Regan, 2016). O solo público com contrato longo e mistura de formas de ocupação é o único que coloca habitação acessível em qualquer ponto da cidade sem a degradar.

Como resume o relatório, "que a habitação acessível se torne um gueto ou um bairro saudável e misto não é sobretudo uma questão de sítio, é uma consequência do mecanismo escolhido para a produzir".

O caso de referência é Viena, onde a quota da nova produção feita por entidades de lucro limitado subiu de cerca de 30 por cento nos anos 1990 para mais de 60 por cento entre 2012 e 2018, com um sistema que abrange 75 a 80 por cento da população (Kadi e Lilius, 2024). Ao longo de cerca de trinta anos de transformação do modelo, conteve a segregação melhor do que a média europeia, ainda que com um trade-off persistente (Friesenecker e Kazepov, 2021). Do outro lado do Atlântico, o estudo de acompanhamento da doutrina Mount Laurel não encontrou efeitos negativos sobre as comunidades de acolhimento, na criminalidade, nos impostos ou no valor das casas (Massey e outros, 2013).

O que significa para o ecossistema

A primeira leitura é de enquadramento e, para Portugal, desconfortável: o país tem uma das menores quotas de habitação social de arrendamento da Europa, na ordem dos 2 por cento, contra cerca de 24 por cento na Áustria e 34 por cento nos Países Baixos, onde Amesterdão é caso de referência (OCDE, indicador PH4.2). Partir de tão baixo é um problema, mas significa também que quase tudo o que será construído ainda está por decidir, e que a escolha do mecanismo determina, agora, se o país repete ou evita os erros de localização de outros.

A segunda leitura é prática, e dirige-se sobretudo aos municípios. A peça que mais decide o resultado, o regime de solo, é também a que está mais ao alcance de uma câmara. Onde o solo é público e cedido por contrato longo, a localização deixa de depender do mercado de terrenos, o que permite colocar habitação acessível em boas zonas, junto do transporte e fora da especulação. É o oposto de construir longe, onde o terreno é barato, que a evidência associa à concentração de pobreza. Para concelhos sob choque de procura rápido, como o corredor do Alentejo Litoral, a evidência é clara: planear desde o início com mistura de perfis e de formas de ocupação, em vez de um conjunto monofuncional só para trabalhadores de uma indústria. Em Sines, o direito de superfície já está a ser usado na região e aceite por investidores, faltando dirigi-lo a habitação permanente. O tema liga-se à série de entradas sobre municípios.

Observação a partir da Fundação Âncora

A evidência reunida aponta de forma convergente para os princípios em que assenta o trabalho da Fundação Âncora: o acesso largo, que inclui a classe média e evita o estigma; a renda de cobertura de custos, que paga a habitação sem a transformar em mercadoria; o solo público em direito de superfície, que torna a boa localização possível; e a permanência do ativo fora do mercado de compra e venda. Esta última importa em particular: como regista o relatório, a cidade de Helsínquia decidiu, em 2020, descontinuar o sistema Hitas de propriedade a preço controlado, estando entre as críticas ao regime o facto de permitir a captura privada de mais-valia. É também o sentido da distinção entre acessibilidade permanente e a prazo.

A evidência sugere que o passo decisivo não é inventar um modelo novo, mas escolher o mecanismo, mobilizar o solo que já é público e financiar a construção por via da banca e da dívida de impacto, deixando a renda pagar o resto. A geografia da habitação acessível não é um acaso. É uma decisão, e está, em boa parte, do lado de quem detém o solo.

Harvard JCHS 2026: as rendas descem nos EUA e a sobrecarga bate recorde

2026-06-24T00:00:00Z

O que aconteceu

A 17 de junho de 2026, o Joint Center for Housing Studies (JCHS) de Harvard publicou "The State of the Nation's Housing 2026", a edição mais recente do seu relatório anual de referência sobre o mercado habitacional dos Estados Unidos, produzido pela Harvard Graduate School of Design e pela Harvard Kennedy School. O diagnóstico de partida é severo: a crise de acessibilidade persiste e agrava-se, num quadro de incerteza económica, mercado de trabalho a abrandar (apenas 116 mil empregos criados em 2025, o menor número num ano sem recessão desde 2002) e imigração líquida a colapsar.

O paradoxo central é o que mais interessa ler. Depois de dois anos de estagnação, as rendas dos apartamentos recuaram a nível nacional, menos 0,5 por cento em termos anuais no primeiro trimestre de 2026, segundo o JCHS, com as quedas mais fortes nos mercados do "Sunbelt" que tinham tido forte construção nova. E, no entanto, a sobrecarga de custo dos arrendatários atingiu um novo máximo histórico pelo quarto ano consecutivo: em 2024, 22,7 milhões de famílias arrendatárias (49 por cento) gastavam mais de 30 por cento do rendimento em habitação, e 12,1 milhões (26 por cento) mais de metade. São mais 2,3 milhões de famílias sobrecarregadas do que em 2019. Entre os arrendatários que ganham menos de 30 mil dólares por ano, 83 por cento estão sobrecarregados e 67 por cento de forma severa, com taxas acima de 70 por cento em todos os estados; e o rendimento que lhes sobra depois de pagar a renda caiu 48 por cento desde 2019, para apenas 210 dólares por mês. Uma análise do próprio JCHS estima que cerca de dois terços das famílias arrendatárias em idade ativa não conseguem custear um padrão de vida básico depois de pagar a renda.

A raiz, diz o relatório, é a incapacidade do mercado para produzir baixo custo. A renda mediana pedida por um apartamento novo é de 1 900 dólares e o preço mediano de uma moradia nova ronda os 417 400 dólares, valores incomportáveis mesmo para a família de rendimento mediano ao limiar de 30 por cento. Pior: em vez de ser reposto por filtragem descendente, o parque de baixo custo está a encolher. O número de fogos com renda abaixo de 1 000 dólares por mês (em termos reais) caiu mais de 30 por cento entre 2014 e 2024, menos 7 milhões de fogos, enquanto a oferta de renda alta crescia 46 por cento, sobretudo acima dos 2 000 dólares. A National Low Income Housing Coalition contabiliza 11,0 milhões de famílias de rendimento extremamente baixo a disputar 3,8 milhões de fogos acessíveis e disponíveis. E a escassez de baixo custo não se limita ao arrendamento: segundo a National Association of Realtors e o Realtor.com, apenas 23 por cento das casas à venda em março de 2026 eram acessíveis a uma família que ganhasse até 75 mil dólares, contra 49 por cento em março de 2019.

As rendas a descer e a sobrecarga a bater recorde no mesmo país, no mesmo ano: a prova de que o ciclo de mercado não chega ao segmento que mais precisa. O parque de baixo custo (rendas abaixo de 1 000 dólares) encolheu mais de 7 milhões de fogos numa década, enquanto o segmento acima de 2 000 dólares crescia 46 por cento. O mercado não filtra para baixo; filtra para cima.

Do lado do apoio público, o quadro é de recuo. Pouco mais de uma em cada quatro famílias arrendatárias de rendimento muito baixo recebe subsídio à habitação; em 2023, 13,8 milhões de famílias elegíveis ficavam sem apoio, incluindo 8,5 milhões com necessidade habitacional crítica. O parque público está a definhar (o Council of Large Public Housing Authorities estima em 169 mil milhões de dólares o que falta para o preservar) e o financiamento dos vouchers subiu apenas 7 por cento na dotação de 2026. Contra esta retração federal, o relatório regista que estados e municípios estão a multiplicar instrumentos próprios: mais de 800 fundos de habitação ("housing trust funds") que geram acima de 1,6 mil milhões de dólares por ano, fundos rotativos de empréstimo e iniciativas como a Green Social Housing Ordinance de Chicago (com 135 milhões de dólares em fundos rotativos para habitação acessível de padrão ecológico) e o promotor público de habitação social de Seattle, financiado por um imposto às empresas sobre as remunerações individuais acima de um milhão de dólares, que rendeu 115 milhões de dólares no primeiro ano. O JCHS chama-lhes "laboratórios de política" e "modelos replicáveis e provas de conceito", ressalvando que a sua natureza fragmentada não substitui a escala federal. Entretanto, do outro lado da divisão, o capital próprio dos proprietários somava 34 biliões de dólares no final de 2025, mais 88 por cento (16 biliões) do que em 2019, ao passo que o património líquido mediano de quem arrenda era de 10 400 dólares, contra 396 200 dólares de quem é proprietário.

O que significa para o ecossistema

O valor deste relatório, para um leitor português, está menos no retrato americano e mais no que ele prova por contraste. Os Estados Unidos têm o sistema habitacional mais orientado pelo mercado do mundo desenvolvido, e é precisamente aí que a sobrecarga de custo bate recorde no mesmo ano em que as rendas descem. A queda das rendas é cíclica (resulta de uma vaga de oferta nova a ser absorvida em certos mercados); a sobrecarga é estrutural. Uma não resolve a outra, porque a oferta nova de mercado chega ao segmento alto, não ao segmento que falta. É exatamente a leitura que o Radar documentou a partir do Fed de São Francisco e do RICS: a construção nova responde em composição, não no segmento acessível, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá. O próprio relatório não foge à conclusão: "the private market cannot single-handedly provide the necessary supply of low-cost housing", escreve o JCHS no capítulo da oferta.

O dado mais eloquente é o do parque de baixo custo a encolher enquanto o de renda alta se multiplica. A teoria da filtragem (a ideia de que as casas envelhecem para rendas mais baixas e repõem o segmento acessível) assume-se aqui ao contrário: o stock filtra para cima, não para baixo. É a mesma mecânica que Quintin Bradley descreve quando argumenta que o "acessível" indexado ao preço de mercado sobe com ele, e que a literatura causal confirma do lado dos apoios, quando mostra que boa parte do subsídio à renda acaba capturada pelos senhorios em mercados de oferta rígida. Acessível-por-desconto e subsídio à procura partilham o defeito de não criar um preço de outra natureza; deixam o preço de mercado intacto.

E aqui o relatório converge com a evidência europeia mais do que o seu enquadramento admite. As respostas que o JCHS destaca como promissoras não são "construir mais" em abstrato: são promotores de habitação social, fundos rotativos, conversões com acessibilidade permanente, captura pública de valor. São estruturas que fixam a acessibilidade fora do ciclo de mercado. É o mesmo terreno em que se move o caso de investimento que o McKinsey Institute for Economic Mobility quantificou para os EUA e o impacto medido do setor austríaco de lucro limitado pelo WIFO. Lidos juntos, dizem o que nenhum diz isoladamente: a acessibilidade duradoura não sai do ciclo de mercado nem de subsídios anuais ao preço; sai de um canal estrutural que prende a renda ao custo.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência, e vem do contraexemplo perfeito. Se o mercado mais liberalizado do mundo, com rendas a cair e 34 biliões de dólares de capital próprio acumulado pelos proprietários, produz ao mesmo tempo o pior registo de sobrecarga de sempre para quem arrenda, então o problema não se resolve esperando pelo ciclo nem injetando subsídio ao preço. Resolve-se com um modelo cuja renda esteja fixada ao custo real de construir, financiar e operar, e não ao preço de mercado. Uma renda de custo não espera por um excesso de oferta para descer: já nasceu abaixo. É a diferença entre acessibilidade cíclica e acessibilidade por desenho, que é a tese da Fundação Âncora.

A segunda é de mapeamento, com seletividade. As respostas que o JCHS eleva leem-se, do ponto de vista da Fundação Âncora, como uma grelha conhecida com etiquetas americanas. Os promotores de habitação social e os fundos rotativos são a lógica do lucro limitado e do capital que se recicla; a captura pública de valor é o direito de superfície; a acessibilidade permanente é o que distingue um parque que se mantém acessível de um desconto temporário sobre o mercado. O que não transpõe é justamente o que é mais americano: a maquinaria federal de crédito fiscal, "bonds" e "vouchers", que pressupõe capacidade orçamental que Portugal não tem. O canal português é outro: direito de superfície, dívida de impacto institucional com garantia soberana em condições de mercado, renda de custo e lucro limitado, sem despesa orçamental direta.

A terceira é programática, e é um aviso. Os Estados Unidos mostram aonde leva a ausência de um canal estrutural, mesmo num país de PIB elevado: capital próprio recorde de um lado, sobrecarga recorde do outro. Portugal está mais exposto, não menos: gasta cerca de 1 por cento do PIB em habitação e tem 2 por cento de parque público, contra mais de 3 por cento de despesa e cerca de 15 por cento de parque na média europeia, como o Radar documentou a partir do Eurostat. Construir o canal estrutural antes de a divisão se cristalizar é, precisamente, evitar importar o desfecho americano. O Radar continuará a acompanhar a produção do JCHS sobre habitação e acessibilidade.

Sines: investimento recorde num concelho de 14 mil, e rendas das que mais sobem no país

2026-06-15T00:00:00Z

O que aconteceu

O Boletim Económico de junho de 2026 do Banco de Portugal destaca Sines, a par de Grândola e da Moita, entre os concelhos onde o valor mediano das rendas mais subiu entre 2017 e 2024: nos três, a variação ultrapassou os 125%, num conjunto de 23 municípios em que as rendas mais do que duplicaram. É a confirmação, em dados oficiais, de uma tensão que se vinha a acumular, e que dá sequência ao agravamento da acessibilidade que o boletim de março já tinha documentado: os dados da idealista relativos ao final de 2025 já faziam de Sines o terceiro concelho mais caro do país para arrendar, com 18,6 euros por metro quadrado, atrás apenas de Lisboa (21,7) e de Cascais (20,1).

A causa é conhecida e tem nome. Sines concentra a maior vaga de investimento privado do país: mais de 20 mil milhões de euros anunciados na Zona Industrial e Logística, segundo a aicep Global Parques, repartidos entre o centro de dados da Start Campus (8,5 mil milhões de euros e 1,2 GW de capacidade, com um compromisso de investimento da Microsoft anunciado em novembro de 2025), a expansão portuária e o cluster do hidrogénio verde. Em conjunto, a região aproxima-se de 10% da riqueza nacional e prepara-se para receber cerca de 7 mil novos trabalhadores.

O choque é de escala. Toda esta procura recai sobre um concelho de 14.198 habitantes, segundo os Censos de 2021. O efeito já é visível no terreno. A administração do porto admite não conseguir preencher cerca de 1.800 postos de trabalho porque, nas palavras do seu presidente, Pedro do Ó Ramos, "não há oferta de casas"; "É um drama e muito sério", resumiu. As câmaras de Sines e de Santiago do Cacém estimam que cerca de 2.000 pessoas vivam em armazéns adaptados na zona industrial, sem condições de habitabilidade; um armazém de 100 metros quadrados, subdividido em cerca de dez quartos, rende ao proprietário perto de 6.000 euros por mês. O autarca de Sines resumiu o mercado numa frase: "não se encontram rendas a menos de 2.000 euros" para um T2, e "um apartamento T2 com 30 anos custa 300 mil euros em Sines".

Sines tornou-se o caso português mais nítido de um descompasso simples: quando o investimento chega depressa e a habitação não acompanha, o emprego que devia fixar pessoas começa por expulsá-las, e a conta da prosperidade recai primeiro sobre quem já lá vivia.

O que significa para o ecossistema

Sines mostra, em estado quase laboratorial, uma tese que o Radar tem acompanhado: a falta de casa deixou de ser apenas um problema social para passar a ser um constrangimento económico, um problema dos empregadores que não conseguem recrutar nem fixar quem precisam. Quando o ministro da Economia classifica a habitação como "o maior estrangulamento" do investimento em Sines, está a dizer que o fator limitante da maior aposta industrial do país não é capital, energia ou licenciamento, é o sítio onde as pessoas dormem.

O segundo sinal é sobre a natureza da resposta. Estão a surgir casas: a câmara de Santiago do Cacém aprovou terreno para 378 fogos em Vila Nova de Santo André, o Governo elegeu a expansão dessa cidade como eixo central da resposta, o porto comprometeu 10 milhões de euros para 50 a 70 casas, e vários investidores, da Start Campus à Madoqua, estão a erguer alojamento para os seus próprios trabalhadores. É bem-vindo, e é também revelador: quase toda a oferta nova nasce temporária, ligada a um empregador, ou destinada à venda e ao arrendamento de mercado. Ora, oferta nova entregue ao mercado responde sobretudo na composição do parque, não no segmento que falta, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para esse segmento.

O terceiro sinal é fiscal e fundiário. Os grandes investimentos de Sines assentam, em boa parte, em contratos de investimento com benefícios fiscais, e o Radar registou já como o novo regime desses contratos pode condicionar os benefícios a contrapartidas, incluindo de arrendamento. Por trás está a questão de quem fica com a valorização do solo que o próprio investimento gera: a literatura atribui à valorização fundiária mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas décadas. Em Sines, esse valor está a ser criado agora, à vista de todos. A pergunta é se a comunidade que o gera o vai captar, ou se o deixa escoar-se para fora. Há precedentes do que resulta: o Porto está a converter terreno municipal e capital privado em centenas de casas de arrendamento acessível, e o Alto Alentejo mostra que, fora das metrópoles, o que falta não é vontade, é instrumento.

Observação a partir da Fundação Âncora

Há uma ironia útil em Sines. O instrumento jurídico que os modelos europeus mais duradouros usam para manter habitação acessível ao longo do tempo, o direito de superfície, já está a ser usado na região, por exemplo num hotel de 700 camas associado à fábrica de baterias da CALB. A ferramenta existe, está testada localmente e é aceite pelos investidores; falta dirigi-la para habitação permanente em vez de alojamento de empresa.

Três elementos distinguem uma resposta que dura de uma que adia. O primeiro é a perenidade: alojamento de obra e casas afetas a prazo resolvem o pico, mas devolvem o imóvel ao mercado quando a necessidade, essa, continua. A posição inscrita no Pacto pela Habitação Permanente é que a acessibilidade não deve ter data de validade. O segundo é o regime do solo: mantido o terreno na esfera pública e cedido em direito de superfície, a valorização que o investimento gera não se perde e a casa não regressa ao mercado livre no fim. O terceiro é o método da renda: uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter, em vez de um desconto administrativo sobre o preço de mercado, dispensa subsídio recorrente e resiste quando tudo à volta sobe, que é precisamente o que está a acontecer em Sines.

Sines reúne, por isso, as condições de um caso quase didático: procura solvente vinda de empregadores com interesse direto em fixar pessoal, terreno disponível, instrumentos jurídicos já em uso e três níveis de administração a reconhecer o problema em voz alta. O que separa o investimento que fixa uma classe média do que a empurra para fora da terra onde trabalha não é o volume de capital, é a engenharia que o disciplina. O Radar acompanhará as decisões de solo e de afetação que se seguirem em Sines e em Santiago do Cacém, em particular se a habitação que nascer desta vaga fica acessível por um prazo, ou para sempre.

Construir para cem anos: eficiência, durabilidade e o custo de ciclo de vida da casa

2026-05-29T00:00:00Z

Portugal está a reescrever as regras com que se constrói e se renova para habitar. O primeiro Plano Nacional de Renovação de Edifícios esteve em consulta pública no Portal Participa entre 5 e 20 de fevereiro de 2026, deve ser submetido a Bruxelas até ao final do ano e prepara a transposição da Diretiva (UE) 2024/1275, a reformulação da Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios, cujo prazo correu até 29 de maio. Coordenada pela ADENE, a transposição revê o Sistema de Certificação Energética e o Decreto-Lei 101-D/2020 para acolher os edifícios de emissões zero e, pela primeira vez, o carbono dos materiais.

A mudança de fundo não está nas metas, que já eram conhecidas, mas no objeto da regulação. A lei deixou de medir apenas quanta energia uma casa gasta por ano e passou a olhar o edifício ao longo de toda a sua vida, incluindo o carbono incorporado nos materiais com que é feito.

É uma viragem que o debate português ainda mal registou, e que muda o que significa construir bem. Esta entrada é o par físico de uma anterior, sobre a perenidade jurídica da acessibilidade: se ali se tratava de manter a casa acessível na lei para além do contrato, aqui trata-se de a manter de pé, eficiente e habitável na física para além de uma geração. As duas perguntas são a mesma vista de dois ângulos: por quanto tempo dura aquilo em que o esforço público e privado investe.

O que mudou na régua: a lei passou a medir o edifício inteiro

A EPBD reformulada, em vigor desde 28 de maio de 2024, fixa como objetivo um parque imobiliário totalmente descarbonizado até 2050 e traça o caminho com marcos concretos. Todos os edifícios novos detidos por organismos públicos terão de ser edifícios de emissões zero a partir de 1 de janeiro de 2028, e todos os edifícios novos a partir de 1 de janeiro de 2030. Um edifício de emissões zero não tem emissões de combustíveis fósseis no local e consome, em média, cerca de dez vezes menos energia do que um edifício de pior desempenho. No mesmo sentido, terminaram em 2025 os incentivos financeiros a caldeiras autónomas a combustíveis fósseis.

A novidade decisiva, porém, é outra. O certificado energético passa a declarar o potencial de aquecimento global do ciclo de vida do edifício, obrigatório para edifícios novos com mais de 1.000 m² a partir de 2028 e para todos os novos a partir de 2030. Pela primeira vez, a régua oficial conta as emissões dos materiais e da construção, não só as do funcionamento. A Comissão justifica-o com um dado que inverte a intuição corrente: a construção nova representa 18 por cento das emissões de ciclo de vida do parque com apenas 1 por cento da área, e os resíduos de construção e demolição são 40 por cento de todos os resíduos da União.

Portugal não parte do zero. O conceito de necessidades quase nulas de energia está transposto desde o Decreto-Lei 101-D/2020, que exige componente renovável superior a 50 por cento nos edifícios novos. Mas parte de baixo: os edifícios foram em 2020 o maior consumidor de energia final do país, com 32,9 por cento, e dois em cada três edifícios certificados têm classe C ou inferior. É o ponto de partida que o estudo do Joint Research Centre sobre o parque habitacional português traduziu noutro número incómodo: a renovação profunda do parque corre a 0,7 por cento ao ano. O alinhamento europeu entre transição energética e habitação acessível, selado em abril em Guimarães por três federações do setor, aponta na mesma direção.

Construir uma vez, manter cem anos

O custo de uma casa não é, sobretudo, o que custa construí-la. É o que custa operá-la e mantê-la durante a sua vida. O custeio de ciclo de vida é um conceito codificado, não retórico: a norma internacional ISO 15686-5 fixa-o e o quadro europeu Level(s), do Joint Research Centre, calcula-o sobre um período de referência de 50 anos, instruindo explicitamente que se reserve dinheiro todos os anos para as substituições futuras. A norma Whole Life Carbon Assessment da RICS, obrigatória desde julho de 2024, avalia a 60 anos. Para quem detém a um século, o horizonte é o dobro: e quanto mais longo o horizonte, mais a qualidade inicial e a reserva determinam o resultado.

Projetar uma casa para durar cem anos não é uma extravagância, é uma categoria normativa existente. O Eurocódigo fixa a vida útil de projeto em 50 anos para edifícios correntes e 100 anos para estruturas monumentais e obras de engenharia civil. Construir nessa segunda classe é uma escolha de projeto disponível. A boa prática que a operacionaliza tem meio século: o princípio "long life, loose fit, low energy", formulado pelo presidente do RIBA em 1972, que manda separar o que dura do que se substitui. Numa casa, a estrutura dura 75 a 100 anos ou mais, mas a cobertura substitui-se em ciclos de 20 a 40, os sistemas de climatização em 15 a 25 e os vedantes em menos de 20. Desenhar para que o barato e perecível se troque sem tocar no caro e duradouro é o que mantém o edifício adaptável, e a obsolescência funcional, não a falha estrutural, é a verdadeira causa de morte dos edifícios.

E aqui está a sinergia que dá título à peça: durar é, em si mesmo, descarbonizar. À medida que a operação dos edifícios fica eficiente e a rede elétrica limpa, o peso relativo do carbono incorporado nos materiais cresce, passando de 20 a 25 por cento do ciclo de vida num edifício corrente para 45 a 50 por cento num edifício muito eficiente, e até à totalidade num edifício de operação neutra. Esse carbono fixa-se no primeiro dia e nunca mais se recupera. Logo, um edifício que dura cem anos dilui-o por cem anos e evita um segundo ciclo de construção; um que dura cinquenta duplica-o no mesmo horizonte. A evidência de que as casas morrem por decisão, e não por física, é forte: num estudo de cerca de 15 mil edifícios demolidos, as cidades europeias demoliram com idade mediana de 64 anos, e não por falência estrutural, mas por viabilidade económica e preferência do proprietário. É o terreno em que um detentor paciente, que reabilita e mantém em permanência como a Stadsherstel de Amesterdão ou opera há mais de 160 anos como a Peabody britânica, prolonga a vida real do ativo.

A casa eficiente protege o inquilino, e a manutenção paga-se a tempo

O argumento técnico fecha-se no inquilino, e em Portugal a urgência é maior do que a média europeia. O país foi em 2023 o Estado-membro da União com a taxa mais alta de pobreza energética, com 20,8 por cento da população, cerca de 2,2 milhões de pessoas, sem capacidade de manter a casa aquecida, recuando para perto de 15 por cento em 2024, segundo o Eurostat. Uma casa que gasta dez vezes menos energia é uma casa cuja fatura resiste à volatilidade dos preços, e essa vantagem pesa mais, em proporção, justamente para quem menos tem. A eletrificação eficiente reforça-o: uma bomba de calor é três a cinco vezes mais eficiente do que uma caldeira a gás e, num país de rede já muito renovável como Portugal, reduz emissões entre 20 e 80 por cento; o fotovoltaico rende cerca de 1.500 kWh por kWp ao ano, dos melhores valores da Europa, e o Decreto-Lei 15/2022 já permite o autoconsumo coletivo e as comunidades de energia renovável que partilham essa produção entre as frações de um cluster.

Há, contudo, duas advertências que separam a casa bem operada da casa apenas bem desenhada. A primeira é o desfasamento de desempenho: as casas novas consomem, na prática, tipicamente duas a cinco vezes mais energia do que o projetado, por falhas de execução e ausência de monitorização. O desempenho no papel não chega; é preciso comissionar, medir e corrigir ao longo da vida. A segunda é o dinheiro da manutenção. Um parque que dura exige reserva disciplinada, e os modelos europeus que duram embutem-na na renda em vez de a deixar ao acaso. Na habitação de utilidade pública austríaca, a renda de cobertura de custos inclui um fundo de manutenção por edifício, com tetos legais que sobem com a idade do edifício e devolução ao inquilino se não for usado em conservação no prazo de 20 anos. As associações neerlandesas investiram em 2023 cerca de 10.500 euros por fração em manutenção e melhorias, e o setor social europeu estima precisar de 23 mil milhões de euros por ano só para conservar o parque existente, quase tanto como os 35 mil milhões para construir de novo. Manter não é residual: é metade do problema.

O que significa para o ecossistema

A régua regulatória e a aritmética do ciclo de vida apontam para o mesmo sítio, e expõem um desalinhamento de incentivos no centro do mercado. Quem constrói para vender otimiza o custo do estaleiro e externaliza para terceiros a operação e a manutenção: o comprador, o inquilino, o condomínio. Quem detém a longo prazo internaliza tudo, paga a fatura da energia má e da manutenção adiada, e por isso tem o incentivo certo para a qualidade. A política pública pode escrever o requisito mínimo, como a EPBD agora faz, mas é a estrutura de propriedade que decide se a casa é tratada como produto a despachar ou como ativo a conservar.

Para Portugal, que parte de um parque velho e a renovar a 0,7 por cento ao ano, isto é menos um custo e mais uma oportunidade de fazer bem à primeira no stock novo e de subir o existente com método. A prova de que é possível operar habitação acessível a esta escala temporal está à vista: a habitação municipal de Viena tem cerca de 220 mil fogos, dos quais perto de 65 mil concluídos entre 1919 e 1934 continuam em uso um século depois; o parque social neerlandês, com 2,3 milhões de casas, tem 62 por cento construído antes de 1985 e mantém-se através de fundos rotativos. Convém não escamotear a tensão: construir para cem anos custa mais à cabeça, e a conta só fecha para quem fica com o ativo, não para quem o vende. É precisamente por isso que esta casa precisa de capital paciente, e não de capital que procura a saída rápida.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que mantiveram parque durável e acessível, da Áustria aos Países Baixos, combinam três elementos que raramente aparecem juntos no mercado: detenção de longo prazo, uma renda formada pelo custo real de construir, financiar e manter, e o reinvestimento do excedente na conservação e na nova oferta. A qualidade construtiva e a eficiência energética não são, nesses sistemas, um custo a minimizar, mas a condição que torna a renda de custo sustentável década após década, porque é a casa eficiente e durável que mantém baixos os custos de operação que a renda tem de cobrir.

É a leitura que liga esta entrada à do seu par. Uma casa permanentemente acessível na lei só cumpre a promessa se for também durável na física: as duas perenidades sustentam-se uma à outra, e qualquer delas isolada falha. A renda de cobertura de custos, como a mecânica austríaca demonstra, é o instrumento que internaliza a manutenção em vez de a adiar, e o reinvestimento integral do excedente é o que garante que o edifício envelhece bem em vez de se degradar. A EPBD acaba de tornar obrigatório, para todos, parte do que estes modelos já faziam por desenho. O que fundamentalmente importa é que o setor que pensa a casa a cem anos exista em Portugal, e que as casas que construir durem mais do que o ciclo político que as viu nascer.

Quando o empregador aloja quem contrata: habitação e retenção de talento

2026-04-10T00:00:00Z

O que aconteceu

A 10 de abril de 2026, a tecnológica portuguesa Air Apps apresentou, dentro do seu pacote de benefícios, o Air Living — descrito como "um programa de habitação que disponibiliza apartamentos com rendas acessíveis junto do Air Hub, em Lisboa, procurando reduzir o peso dos custos de alojamento e das deslocações diárias". O programa é, por agora, pequeno — beneficia quatro colaboradores e algumas estadias temporárias —, mas o gesto é o que importa: um empregador a colocar a casa dentro da sua estratégia de atração e retenção de talento, ao lado do salário, do seguro de saúde e do apoio à creche.

Não é um caso isolado nem uma singularidade portuguesa. Em dezembro de 2025, a OCDE publicou o relatório The Firm Side of Labour Shortages, o primeiro grande inquérito a empregadores de 34 países a tratar a localização e a habitação como variáveis da contratação: lista o "acesso a habitação" entre as estratégias de recrutamento e retenção, a par do teletrabalho e dos horários flexíveis, e aponta a "localização desfavorável" como uma das condições, do lado da empresa, que geram escassez de mão de obra. Em Espanha, a maior cadeia hoteleira, a Meliá, comprou alojamento para o pessoal em zonas turísticas, com o argumento de que o salário competitivo "já não é suficiente para reter talentos". Em Londres, a autarquia comprometeu-se a entregar até 2030 seis mil casas a renda controlada para trabalhadores essenciais.

Durante décadas, a habitação foi tratada como assunto social, do lado do trabalhador. O que estes sinais mostram é a habitação a entrar na conta de exploração das empresas — como custo de recrutamento, de rotatividade e de produtividade.

O que significa para o ecossistema

A mecânica é conhecida e a evidência internacional é sólida. Quando a casa perto do emprego é inacessível, o trabalhador é empurrado para a periferia, e a distância cobra-se. Um estudo de painel alemão de van Ommeren e Gutiérrez-i-Puigarnau (2011) estima o absentismo em cerca de 16 por cento mais alto quando as deslocações são longas; e uma análise de dados administrativos nos Estados Unidos (Santelli e Grissom, AERA Open, 2024) mostra que cada cinco minutos adicionais de trajeto aumentam de forma mensurável a probabilidade de o trabalhador mudar de emprego. A montante, há quem nem chegue a aceitar o lugar. Não é por acaso que a McKinsey trata a habitação como infraestrutura de mobilidade económica, e não apenas como política social.

Em Portugal, os números explicam por que o tema chegou aos empregadores. Em 2023, comprar casa em Lisboa exigia 1.811 euros por mês, 102 por cento do salário mediano da cidade; arrendar, 72 por cento. No Porto, a compra pesava 84 por cento e o arrendamento 66 por cento — valores no rasto de um agravamento que o Banco de Portugal confirmou ser estrutural e generalizado e de preços que continuam a bater recordes. A conta não fecha com salários medianos, e a casa afasta-se do emprego.

O efeito sobre as empresas é mais agudo precisamente onde o teletrabalho não é opção. O turismo, que chegou a ter um défice estimado de 50 mil trabalhadores e cerca de uma em cada dez vagas por preencher, é o exemplo óbvio — mas a lógica vale para a saúde, a construção, o retalho e a restauração. E a residência periférica tem custo coletivo: segundo o Traffic Index 2025 da TomTom, um condutor perde por ano 102 horas na hora de ponta no Porto e 95 horas em Lisboa — tempo alimentado pelos movimentos pendulares de quem trabalha na cidade e não pode lá viver, e que o congestionamento continua a agravar (o do Porto subiu 3,1 pontos face a 2024).

Observação a partir da Fundação Âncora

O sinal é bem-vindo e merece ser lido com rigor. Que empregadores — da tecnologia à hotelaria — passem a reconhecer a habitação como fator de competitividade é uma mudança de enquadramento que a Fundação Âncora considera correta: a habitação acessível é infraestrutura económica, não caridade.

Convém, ainda assim, não confundir o gesto com a solução. A habitação fornecida pelo empregador resolve o caso de quatro colaboradores e prende o trabalhador a quem lhe dá a casa; não baixa o preço do mercado nem chega aos setores de salários baixos onde a falha é mais grave. É um penso rápido útil, não uma cura. A resposta estrutural é outra: pôr no mercado casa permanentemente acessível a quem trabalha, com renda que cobre o custo real de a construir e manter — a mecânica austríaca de cost-rent —, e não um desconto a prazo que devolve o imóvel ao mercado no fim. É o princípio que a Fundação inscreve na Propriedade por Defeito e no Pacto pela Habitação Permanente, e que ganha escala quando o capital privado é disciplinado para o efeito, como na maior operação de arrendamento acessível do país, no Porto. Que as empresas sintam o problema é um bom princípio. Falta que ajudem a financiar a solução certa, em vez de cada uma resolver apenas a sua parte.

Reabilitar e mudar de uso: trazer a classe média de volta ao centro

2026-06-01T00:00:00Z

O que aconteceu

A barreira que travou durante anos o regresso de residentes aos centros das cidades portuguesas raramente foi a obra. Foi o licenciamento e a classe de uso. Converter uma loja, um escritório ou um andar devoluto em casa esbarrava num enquadramento urbanístico pensado para outra época. Entre 2024 e 2026, esse enquadramento mudou de forma profunda.

O Simplex Urbanístico, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, simplificou expressamente a reconversão de imóveis comerciais em habitação e dispensou a autorização da assembleia de condóminos para alterar o uso de uma fração para habitação. A 1 de junho de 2026 foi revogado o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, o RGEU de 1951, que durante sete décadas fixou parâmetros desenhados para construção nova. E o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, alarga as isenções de controlo prévio (mesmo em zonas de proteção de imóveis classificados), clarifica a distinção entre reconstrução, alteração e ampliação, e revê em paralelo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. Entra em vigor a 3 de agosto de 2026.

O atrito que prendia cada edifício ao seu uso antigo está a desaparecer. Mudar de uso e reabilitar deixou de ser a exceção tolerada para passar a ser a via facilitada.

A matéria-prima existe, e está onde mais falta habitação. Segundo os Censos de 2021, Portugal tem 723.215 fogos vagos, 12,1 por cento do parque, com cerca de 48 mil só no concelho de Lisboa. A estes somam-se as frações públicas devolutas e subutilizadas que a própria administração reconhece não estar a mobilizar, e um vasto edificado terciário e comercial que a transição do trabalho e do retalho tornou disponível. A oferta potencial para repovoar os centros não está por construir. Está por reabilitar e por reafetar.

O que significa para o ecossistema

O facto novo é instrumental: licenciar a conversão ficou mais fácil. A pergunta que decide o resultado é outra. Conversão para quem.

Primeiro, o que se perde quando a classe média sai do centro. Um centro que esvazia não fica neutro. Ou vira monocultura turística, ou vira enclave de luxo. O caso-limite é Veneza, cujo centro histórico tem hoje menos de 49 mil residentes, contra 120 mil em 1980, e recebe entre 20 e 30 milhões de visitantes por ano. Em setembro de 2023, as camas para turistas ultrapassaram pela primeira vez as dos residentes, 49.693 contra 49.304, segundo a contagem das associações Ocio e Venessia.com a partir do censo municipal. A imprensa internacional descreve sem rodeios a "Disney-fication" de uma cidade que deixou de ser habitada para ser visitada.

Lisboa segue o mesmo guião, a meio do percurso: entre 2011 e 2021, a freguesia da Misericórdia perdeu 26 por cento da população e Santa Maria Maior perdeu 22 por cento dos habitantes e 28 por cento dos alojamentos familiares, a maior queda da cidade. A demógrafa Alda Botelho Azevedo resumiu o fenómeno aos Censos: "É um impacto absolutamente brutal." E não é só correlação: investigação académica sobre o bairro de Alfama documentou o mecanismo, a compra de casas para arrendamento de curta duração que vai substituindo moradores por visitantes. E quando alguém regressa ao centro alargado, é o topo: as Avenidas Novas cresceram 7,5 por cento e, em Alvalade, o valor mediano por metro quadrado ultrapassa os 3.600 euros. No Porto, o centro histórico chegou a registar mais alojamento local do que população residente. Sem intenção deliberada, a casa que se liberta no centro não acolhe a classe média, acolhe o turista ou o comprador de gama alta, e a pressão de preços que bate recordes sucessivos trata de fechar a porta a todos os outros.

Importa porque um centro socialmente equilibrado não é um luxo estético, é infraestrutura de oportunidade. O trabalho de Raj Chetty e coautores, publicado na Nature em 2022 a partir de milhares de milhões de laços de amizade, concluiu que a convivência entre classes sociais, a economic connectedness, é o preditor comunitário mais forte da mobilidade social ascendente, acima da qualidade das escolas ou da desigualdade de rendimento. A OCDE, no relatório Divided Cities, documenta que a segregação por rendimento reduz a mobilidade e a coesão das cidades, e a tendência é de polarização: a classe média urbana encolhe, com os centros a dividirem-se entre um topo qualificado e um setor de serviços de baixo salário. A isto acresce a dimensão prática: enfermeiros, professores, polícias e bombeiros, os trabalhadores de quem a cidade depende, estão a ser empurrados para longe de onde servem (em Washington, só 36 por cento dos trabalhadores essenciais vivem na cidade que servem), o que encarece deslocações e degrada serviços públicos. É o missing middle, a classe média que ganha de mais para apoios sociais e de menos para o mercado livre, a ficar sem lugar precisamente no sítio onde a proximidade entre casa, trabalho e serviços tem mais valor.

Segundo, a conversão é um canal de oferta comprovado, e não um nicho. Nos Países Baixos, a reabilitação e a mudança de uso, a transformatie, geraram cerca de 100 mil casas numa década, perto de 15 por cento de toda a construção habitacional, com um potencial estimado de mais 53 a 60 mil casas só a partir de escritórios vazios. Reabilitar tende a ser mais rápido e menos intensivo em carbono do que construir de novo, e em muitos casos mais barato: a reutilização evita tipicamente entre 50 e 75 por cento do carbono incorporado da construção nova, ainda que a vantagem de custo varie bastante com o estado do edifício. A Stadsherstel de Amesterdão mostra a mesma lógica aplicada ao património ao longo de quase setenta anos, a um ritmo paciente de cerca de dez edifícios por ano em permanência. Há, porém, um aviso que convém não ignorar. No Reino Unido, a conversão de escritórios em habitação por direito adquirido, sem licenciamento pleno, produziu frações minúsculas, mal iluminadas e sem qualquer espaço comum: um estudo encomendado pelo Governo em 2020 concluiu que estes alojamentos resultam em "piores ambientes residenciais" do que os sujeitos a licenciamento. A lição é clara. A desregulação do uso é necessária, mas não é suficiente. Velocidade sem padrões reproduz mau alojamento.

Terceiro, Portugal já tem instrumentos e a Europa empurra na mesma direção. O programa Reabilitar para Arrendar (Habitação Acessível), gerido pelo IHRU, financia a reabilitação de edifícios com trinta ou mais anos para arrendamento em renda controlada, com uma dotação até 100 milhões de euros, metade do Banco Europeu de Investimento. A Câmara de Lisboa aprovou a mobilização de património devoluto para o Programa de Renda Acessível, por compra, posse administrativa ou direito de preferência. E a Comissão Europeia, na Renovation Wave, incentiva expressamente a reabilitação e a reafetação do edificado existente, lembrando que 85 por cento dos edifícios da União são anteriores a 2000. O quadro analítico está montado. O que falta é direcionar a oferta que estes instrumentos libertam para quem se quer fixar no centro, e garantir que essa acessibilidade dura.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora assume a reabilitação e a mudança de uso como uma aposta deliberada, e a razão é a sua visão: que a classe média volte a poder viver onde trabalha. É no centro que essa promessa se joga primeiro, porque é no centro que o solo é mais escasso e mais caro, e onde construir de novo deixou de ser opção. Reabilitar o que existe e mudar-lhe o uso é, aí, a única forma de criar casa à escala sem empurrar as pessoas para a periferia.

Há uma tensão que convém assumir de frente. O centro é exatamente onde a conversão é mais difícil, pelo custo da obra, pelas restrições patrimoniais, pela complexidade da propriedade, e é também onde é mais valiosa, pela proximidade que poupa tempo e deslocações e pela cidade compacta que não se alastra. É precisamente por ser difícil que requer um operador de missão, e não apenas o mercado. O diferencial não está em converter, que a lei agora facilita a todos, está em converter bem e para durar. A experiência britânica mostra o que acontece quando a conversão corre atrás do custo mínimo. A resposta não é travar a conversão, é qualificá-la: padrão de habitabilidade a sério e acessibilidade que não termina com um prazo.

Os instrumentos que tornam isto durável já existem e são europeus antes de serem nossos. O direito de superfície sobre o edificado, mantendo o solo fora do mercado, preserva a acessibilidade sem depender da boa vontade de cada renovação. A renda calibrada ao custo, e não ao mercado, desacopla o preço da casa da escalada em redor. Viena fixa a classe média no centro ao deixá-la manter o fogo mesmo quando o rendimento sobe; Paris reserva uma fatia explícita da sua habitação acessível para rendimentos médios; Barcelona reverte o uso turístico para devolver casas a residentes, na mesma direção da decisão de Lisboa de travar o alojamento local. Todos partilham a mesma convicção: um centro só de ricos ou só de turistas é um centro mais pobre, com menos vitalidade, menos serviços e menos oportunidade. O que fundamentalmente está em causa é que exista um setor capaz de manter parque durável, e que a casa reabilitada hoje continue a ser da classe média daqui a uma geração. Reabilitar e mudar de uso é a ferramenta. Trazer a classe média de volta ao centro é o objetivo.

#Housing2030 (UNECE): manual da habitação acessível situa Portugal na renda indexada

2021-10-06T00:00:00Z

O que aconteceu

A 6 de outubro de 2021, na Reunião Ministerial sobre Desenvolvimento Urbano, Habitação e Gestão do Território, no Palais des Nations em Genebra, a UNECE — a Comissão Económica das Nações Unidas para a Europa —, a ONU-Habitat e a Housing Europe lançaram o estudo "#Housing2030: Effective policies for affordable housing in the UNECE region". São 188 páginas (símbolo ECE/HBP/204) construídas, apesar da pandemia, sobre a experiência de mais de 100 especialistas, 50 países e quase mil participantes em workshops, inquéritos e podcasts. Assenta em dois alicerces internacionais: a Carta de Genebra das Nações Unidas sobre Habitação Sustentável (2015), com os seus quatro princípios — proteção ambiental, eficácia económica, inclusão e participação sociais, e adequação cultural —, e o Housing Partnership Action Plan da Agenda Urbana da UE.

O ponto de partida é um número: pelo menos 100 milhões de pessoas de rendimento baixo e médio na região UNECE estão sobrecarregadas com o custo da habitação — gastam mais de 40 por cento do rendimento disponível em alojamento, o limiar a que a própria UE chama housing cost overburden. O estudo não é um diagnóstico a mais: assume-se, explicitamente, como um "toolkit" e não um "blueprint" — uma caixa de ferramentas adaptável, não uma planta única. Organiza-as em quatro famílias, uma por capítulo: governação e regulação; financiamento e investimento; solo; e construção e reabilitação com neutralidade climática. Para cada ferramenta, o manual dá a mecânica, os argumentos a favor e contra, e exemplos reais aplicados em países concretos.

O Radar leu as 188 páginas na íntegra, não pelo que anuncia — o estudo tem cinco anos — mas pelo que revela quando se lê hoje. Antecipa, quase ponto por ponto, a vaga europeia atual: o vocabulário do Plano Europeu de Habitação Acessível de dezembro de 2025, os instrumentos do BEI e do CEB, a gramática do "lucro limitado" e da "renda de custo" que agora circula em Lisboa — está tudo aqui, nomeado, custeado e testado, desde 2021.

O manual coloca Lisboa e Viena lado a lado, numa única figura. No "continuum da habitação" (figura V), a habitação social aparece dividida entre sistemas «com rendas indexadas ao rendimento (ex.: Lisboa)» e sistemas «com rendas baseadas no custo, cobrindo manutenção e reabilitação (ex.: Viena)». A tabela das abordagens de fixação de renda (caixa 6) confirma-o sem margem: Portugal consta na coluna das rendas indexadas ao rendimento — e não na das rendas de custo, onde figuram a Áustria, a Chéquia, a Dinamarca, a Finlândia, a França e mais cinco. Na taxonomia da própria ONU, Portugal está do lado da procura subsidiada. E é precisamente esse o lado que o capítulo do financiamento assinala como o mais permeável: onde a oferta é rígida, entre 30 e 78 por cento de cada euro de subsídio à renda é capturado pelos senhorios em renda mais alta. O instrumento em que Portugal se apoia é aquele que o manual marca como o que mais foge.

O que significa para o ecossistema

Quatro leituras, todas ancoradas no texto.

A primeira é sobre a deslocação do tijolo para a pessoa — e a fatura que ela esconde. O estudo documenta que, na UE, o investimento de capital em habitação acessível caiu 44 por cento entre 2009 e 2015, de 48,2 mil milhões para 27,5 mil milhões de euros, enquanto a despesa com abonos à habitação subia 58 por cento, de 54,5 mil milhões para 80,8 mil milhões. Nos Estados Unidos, o programa de vouchers de renda chegou a 19 mil milhões de dólares em 2021 ao mesmo tempo que o investimento de capital em habitação pública era reduzido a zero. O manual é claro sobre o que isto produz: subsídios à procura não criam oferta e, em mercados rígidos, são capturados — o tal intervalo de 30 a 78 por cento que o Radar já documentou no caso português e que enquadra a posição de Portugal no topo do esforço com habitação na UE. A receita que não constrói paga-se duas vezes: uma ao inquilino, outra ao senhorio.

A segunda é que o modelo de renda de custo e lucro limitado não é uma proposta de autor — é doutrina das Nações Unidas. A tabela 7 do estudo destila os princípios do sistema austríaco de habitação de lucro limitado (LPHA): a renda calcula-se sobre o custo de produzir, financiar e gerir, nunca acima nem abaixo; quando os empréstimos são amortizados, passa a vigorar a Grundmiete, uma renda de base permanentemente controlada e, na maioria dos casos, abaixo da renda de custo; os excedentes não se distribuem, reinvestem-se obrigatoriamente, e as participações só podem ser vendidas pelo valor nominal do investimento inicial. O capítulo do financiamento resume o motor numa frase que podia ser o lema da arquitetura que falta a Portugal: nos modelos de lucro limitado, os excedentes «são reinvestidos em mais habitação, em vez de extraídos pelos acionistas», sobretudo «quando o capital público e o financiamento de custo a longo prazo reduzem as rendas de custo e os fundos rotativos são salvaguardados e reinvestidos com propósito». O WIFO, citado pelo estudo, calculou que este setor acrescenta perto de mil milhões de euros por ano ao PIB austríaco — o mesmo benefício líquido do lucro limitado que o Radar detalhou — e a Áustria detém 24 por cento do parque em mãos sociais, contra os 2 por cento de Portugal.

A terceira é a arquitetura do dinheiro, e é a que mais se aproxima do desenho da Fundação. O manual nomeia, repetidamente, o conceito de «circuito de financiamento selado» (sealed circuit of finance) — protegido das oscilações do orçamento do Estado e dos mercados — e dedica-lhe uma tabela própria (tabela 21, sobre fundos rotativos). Os exemplos são operadores reais: o Landsbyggefonden dinamarquês, que recicla as rendas depois de amortizados os empréstimos num «circuito financeiro selado» para todo o setor; o fundo eslovaco SHDF, que financiou 40 858 fogos a juros de 0 a 2 por cento e prazos até 40 anos, fora da dívida pública; e a Caisse des Dépôts francesa, que transforma a poupança do Livret A em empréstimos à habitação social a 40 anos — 50 anos em 20 por cento dos casos.

A par dos fundos, o estudo descreve a peça que a Fundação chamou FinCo: o intermediário financeiro de interesse público (figura VIII), que agrega a procura de crédito dos operadores, a titulariza em obrigações, usa empréstimos públicos subordinados como garantia e faz o risco mais baixo traduzir-se em juro mais baixo. É o que faz a cooperativa de emissão de obrigações suíça EGW/CCL — 7,1 mil milhões de francos emitidos, incumprimento próximo de zero —, a Housing Finance Agency irlandesa, que ao assegurar financiamento de taxa fixa a longo prazo «eliminou o risco de taxa de juro» que travava os operadores de lucro limitado, ou a ARA finlandesa apoiada pela MuniFin, com empréstimos amortizáveis de longo prazo a cobrir 90 por cento do investimento. Não por acaso, é esta a recomendação que o estudo inscreve nas suas conclusões: «estabelecer enquadramentos financeiros eficazes, intermediários financeiros de interesse público e fundos rotativos». E o aviso que a enquadra: «nenhum país conseguiu desenvolver um setor de habitação social com dimensão significativa sem usar financiamento público para impulsionar a sua emergência e crescimento iniciais».

A quarta é o solo — e aqui o estudo dá nome europeu àquilo que o debate português está agora a redescobrir como direito de superfície. O capítulo do solo é taxativo: no caso da habitação de renda de custo, arrendar o solo em vez de o comprar «também melhora a acessibilidade». Munique deixou de vender terreno e só concede direitos de superfície, com obrigações de acessibilidade vinculativas por 80 anos; a França criou em 2014 os organismes de foncier solidaire e o bail réel solidaire, que separam a propriedade do edifício do solo arrendado e travam a mais-valia na revenda por fórmula; o community land trust de Bruxelas arrenda o solo por 50 anos e neutraliza 69 por cento da valorização; Helsínquia é dona de 70 por cento do seu solo. Viena fecha o argumento com números: nas zonas de habitação subsidiada, o custo do solo é limitado a 188 euros por metro quadrado e a renda a cerca de 5 euros, a obrigação de acessibilidade fica inscrita no registo predial e qualquer revenda futura carece de autorização da cidade. É a captura de valor do solo e a sua retirada permanente do mercado especulativo, em estado de manual.

Resta o capítulo da neutralidade climática, que o Radar leu pela mesma régua. O estudo documenta a armadilha da renoviction: a reabilitação profunda quase sempre faz a renda subir mais do que a poupança na fatura energética, porque a obra junta requalificação à eficiência. A saída que o manual propõe não é técnica, é de modelo — operadores que embutem a manutenção na renda de custo e financiam a obra por fundo rotativo conseguem descarbonizar «sem aumentar a renda»: é o fundo de reabilitação obrigatório das associações austríacas e o modelo holandês Energiesprong, em que o inquilino passa a pagar à associação de habitação, em renda, aproximadamente o que pagava em energia. A renda de custo a resolver um problema que o subsídio à procura não toca.

O fio que costura estas leituras é a insistência do estudo em que as ferramentas «raramente funcionam isoladas» e «precisam de ser usadas em conjunto e coordenadas». Não há instrumento único que resolva: é preciso o operador (governação), o circuito de capital (financiamento), o solo (arrendamento e captura de valor) e a regra (renda de custo, padrões, fiscalidade) a operar como um sistema. É a diferença entre ter peças e ter máquina.

Observação a partir da Fundação Âncora

A primeira leitura é de confirmação da arquitetura. O desenho da Fundação Âncora — uma entidade-infraestrutura que detém e arrenda o solo, um circuito de capital paciente que financia a custo e a longo prazo, e um operador de lucro limitado que cobra renda de custo e reinveste os excedentes — não é uma invenção a testar. É, peça por peça, o que este manual das Nações Unidas descreve, custeia e dá por provado em países concretos: a renda de custo da Áustria, o fundo rotativo da Dinamarca e da Eslováquia, o intermediário financeiro irlandês e suíço, o arrendamento de solo de Munique e Helsínquia, o benchmark finlandês. Como o Radar notou a propósito do retrato da Housing Europe, o valor da Fundação não está na originalidade conceptual — está na velocidade e na escala da execução. Este estudo torna esse ponto irrefutável: a Âncora não propõe um modelo exótico, executa doutrina mainstream da ONU que Portugal nunca construiu.

A segunda leitura é a do calendário, e é desconfortável. O manual é de 2021. O Plano Europeu de Habitação Acessível chegou aos mesmos instrumentos em 2025. O livro 108 Vozes pela Habitação reuniu-os, em 2026 — cost-rental, capital paciente, direito de superfície, fundo rotativo —, mas em mãos separadas, sem ninguém a montá-los. Cinco anos depois de a ONU publicar a caixa de ferramentas, a discussão portuguesa ainda está a aprender o nome das ferramentas. O défice de Portugal nunca foi de conhecimento. O manual estava na prateleira. Falta o operador e o circuito de capital que transformam «citar o toolkit» em parque habitacional — a mesma distância entre o debate e o edificado que esta casa tem vindo a assinalar.

A terceira leitura é o aviso, agora com chancela das Nações Unidas. A política habitacional efetiva de Portugal — o subsídio à renda, a renda indexada ao rendimento — é o lado que o manual marca como o mais permeável à captura pelos senhorios. E a via que o Estado tem em execução para a oferta nova, a concessão administrativa desenhada com o BEI, introduz precisamente o risco político e jurídico de longo prazo que o estudo diz que o capital institucional não tolera: o manual prefere direitos reais sobre o solo a concessões administrativas, e renda presa ao custo a renda presa a um despacho. A crítica que o Radar tem feito ao modelo da concessão deixa de ser opinião editorial e passa a ter, atrás de si, 188 páginas de evidência comparada.

O Radar continuará a ler o ecossistema português contra esta régua. A pergunta deixou de ser «que modelo seguir» — esse está escrito desde 2021. A pergunta é quanto tempo ainda separa a prateleira da obra, e quem, em Portugal, abre finalmente o manual.

Acessível por quanto tempo? A perenidade decide-se ao transmitir, não na lei

2026-06-18T00:00:00Z

O ano de 2026 trouxe a Portugal um instrumental renovado para o arrendamento acessível. O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aprovado pelo Decreto-Lei 97/2026 e com efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível e isenta totalmente de IRS e IRC os rendimentos prediais de contratos cuja renda não exceda 80 por cento da mediana do concelho. O regime assenta em contratos de duração mínima de três anos para residência permanente. Em paralelo, as autarquias anunciam parcerias de escala inédita: o Porto formalizou esta semana, depois do «Jardins do Oriente» com a Ageas, a maior operação de arrendamento acessível do país, 331 casas em Campanhã com a Sonae Sierra e a Solive. Capital privado e poder público estão, finalmente, a mover-se.

Quase todos estes instrumentos partilham, porém, uma característica que raramente entra no debate. A acessibilidade que criam tem prazo. Terminado o contrato, esgotado o benefício fiscal ou cumprido o período de afetação, o fogo regressa ao mercado livre e o esforço público recomeça do zero. A pergunta que decide se uma operação constrói parque ou apenas aluga acessibilidade por uns anos não é quantas casas, é por quanto tempo. Esta entrada trata a perenidade: a variável mais ausente do instrumental português e a que melhor separa os sistemas que acumulam parque dos que apenas alugam acessibilidade por períodos. E porque o enquadramento legal não vai mudar a curto prazo, a perenidade joga-se onde os municípios têm margem própria: nos termos com que transmitem o imóvel, ou o direito sobre ele, a quem o vai operar, por cedência, doação, concurso ou parceria.

A acessibilidade portuguesa nasce com data de validade

O RSAA define acessibilidade como uma percentagem do mercado, 80 por cento da mediana das rendas do concelho divulgada pelo INE. É um desconto administrativo sobre o preço corrente, com duas consequências. A primeira é que a renda «acessível» fica atada à trajetória do mercado: 80 por cento de um mercado que sobe sobe também. A segunda é que o vínculo é com o senhorio e com o contrato, não com o imóvel: a isenção premeia rendas contidas em contratos de duração mínima de três anos, sem inscrever qualquer ónus de acessibilidade no próprio imóvel. Cumprido esse prazo, ou saindo o proprietário do regime, a casa regressa ao mercado sem obrigação residual. O incentivo compra anos de renda contida, não um lugar permanente no parque acessível. O regime que agora cessa, o Programa de Arrendamento Acessível, assentava já nessa lógica de estímulo temporário, e a sua avaliação externa expôs a distância entre a adesão de senhorios e o impacto estrutural.

Os grandes projetos municipais seguem a mesma lógica temporal, ainda que por outra via. No «Jardins do Oriente», a afetação ao arrendamento acessível está contratada por dez anos renováveis por mais dez; do projeto de 331 casas em Campanhã, o município e os promotores ainda não divulgaram o prazo, o regime do solo nem o método da renda. O contraste com os casos em que a intenção nem chegou a obra, como o programa de cooperativas de Lisboa, com 500 casas anunciadas e nenhuma construída dois anos depois, mostra que executar à escala de centenas de fogos é, por si, mérito raro. Mas execução e perenidade são coisas distintas. O denominador comum a todos estes instrumentos é tratar a acessibilidade como um estado transitório de um bem privado, e não como um atributo duradouro de um parque. Cada ciclo termina, e o ciclo seguinte parte outra vez da estaca zero.

O que prende a acessibilidade ao imóvel

Há três mecanismos que tornam a acessibilidade perene, e nenhum exige mudar a lei nem depende da boa vontade de cada renovação: todos cabem nas cláusulas com que o município transmite o imóvel a quem o vai operar, qualquer que seja a via.

O primeiro é o regime do solo. Alienar o terreno, ou concedê-lo a prazo, entrega ao privado a mais-valia fundiária que o investimento público e a própria afetação ajudaram a criar, valorização a que a literatura atribui mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas seis décadas. O direito de superfície sobre terreno que permanece na esfera pública mantém essa mais-valia fora do mercado e perpetua a acessibilidade sem depender de renegociação. O instrumento existe no Código Civil português há décadas; o que falta aos municípios é o modelo contratual, não a base legal.

O segundo é a vinculação patrimonial. Na Áustria, o Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz codifica a Vermögensbindung: o capital acumulado pelas associações de lucro limitado fica afeto à habitação por tempo indefinido, e o excedente reentra obrigatoriamente em construção nova ou renovação. É o motor do revolving fund que sustenta um setor de 681 mil casas, com 15 a 16 mil fogos novos por ano em anos típicos. O ativo não regressa ao mercado porque a lei não o deixa sair do circuito. A via cooperativa chega ao mesmo destino por outra porta: na cessão de uso da catalã Sostre Cívic, a titularidade permanece na cooperativa e o morador detém apenas o uso, de modo que a casa nunca regressa ao mercado de propriedade.

O terceiro é a formação da renda. Uma renda pode ser um desconto sobre o mercado ou uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter. Só a segunda resiste quando o mercado em redor sobe e dispensa subsídio recorrente. A diferença não é teórica: no modelo austríaco a renda baixa quando os empréstimos terminam, em vez de subir, passando da renda de custo para uma renda de base fixada por lei. O desconto administrativo segue o mercado; a renda de custo desacopla-se dele. É a diferença entre conter o preço e mudar a forma como o preço se constrói.

O que significa para o ecossistema

Sem perenidade, cada euro de benefício fiscal e cada hectare de solo municipal mobilizado compram acessibilidade por um período, não a acumulam. No fim do prazo, o país encontra-se a subir a mesma escada rolante: o mesmo esforço, repetido a cada geração, para manter parado um parque que escorrega de volta para o mercado. A leitura da operação do Porto vale para o instrumental inteiro: o número de fogos não diz se uma operação resolve uma geração ou devolve o problema à seguinte.

O risco não é hipotético. Nos Estados Unidos, o principal instrumento de habitação acessível, o crédito fiscal LIHTC, fixa a acessibilidade por um prazo de quinze a trinta anos; segundo o Federal Reserve Bank de Chicago, cerca de 845 mil fogos vão perder essa obrigação entre 2024 e 2035, perto de 125 mil deles só até ao final de 2026. É o que sucede quando se desenha acessibilidade com prazo à escala de um país: chegado o fim, o stock que custou décadas a erguer dissolve-se de novo no mercado, e a mesma casa acessível tem de ser financiada duas vezes. Os instrumentos não são idênticos: o crédito norte-americano é transacionável e tem saídas antecipadas que a isenção portuguesa não contempla, pelo que a escala do escorregamento americano não se transfere automaticamente para Portugal. O princípio, esse, transfere-se: acessibilidade presa a um prazo termina quando o prazo termina. O contraste regista-se na base de dados da OCDE, onde o parque de renda social vale mais de 20 por cento de todas as casas na Áustria e não expira, ao passo que em Portugal fica abaixo dos 2 por cento.

Nada disto é argumento contra o RSAA ou contra as parcerias municipais. Mobilizam oferta agora, e a oferta nova é necessária num país com listas de espera que ultrapassam as 31 mil famílias só na Área Metropolitana de Lisboa. É argumento para que a perenidade passe a ser uma condição da transmissão, inscrita nos termos com que se entrega o imóvel a quem o vai operar, e não deixada ao acaso da renovação seguinte. A própria OCDE recomendou a Portugal pilotar um fundo rotativo para habitação acessível, precisamente o mecanismo que converte esforço pontual em parque cumulativo. A escolha entre alugar acessibilidade e construí-la faz-se nas cláusulas, não no comunicado.

Em abono da afetação a prazo há argumentos sérios, que convém não ignorar. O prazo reduz o compromisso público inicial, acomoda o capital privado que procura uma saída e que de outro modo talvez não entrasse, e preserva margem para realocar recursos à medida que a procura se desloca no território. A perenidade, em troca, imobiliza ativos e exige um enquadramento que a sustente sem cair em auxílio de Estado proibido, hoje possível pela via do Serviço de Interesse Económico Geral que a Comissão Europeia alargou à habitação acessível. A objeção que pesa mais, ainda assim, não é que a acessibilidade temporária seja inútil, é que a necessidade a que responde é permanente, e financiar uma carência estrutural com instrumentos a prazo condena a repetir a despesa a cada ciclo.

Em Portugal essa fatura recorrente já tem escala: só em apoios diretos à procura, Porta 65, apoio extraordinário à renda e compensação a senhorios, o Estado despendeu mais de 920 milhões de euros em 2024 e 2025, segundo o Governo. É despesa necessária a quem precisa agora, mas que, ao contrário do investimento em parque, se repete ano após ano sem deixar ativo. O estudo de impacto do modelo austríaco mede a outra face: um parque que não expira poupa, com o tempo, o apoio à renda que o parque que expira volta sempre a exigir. É a distância entre um sistema que se autoalimenta, como o finlandês, e um que se esvazia a cada renovação.

Observação a partir da Fundação Âncora

A acessibilidade permanente é o princípio fundador da Fundação Âncora, inscrito no Pacto pela Habitação Permanente: a acessibilidade não deve ter data de validade. O modelo da Fundação prende-a por quatro vias combinadas, que reproduzem o resultado austríaco por instrumento contratual e estatutário em vez de lei setorial. A intransacionabilidade estatutária impede a venda do ativo para fora da missão. O direito de superfície sobre solo que permanece público mantém a mais-valia fundiária fora do mercado. A renda de cobertura de custos forma o preço a partir do custo, não do mercado. E o reinvestimento integral do excedente funciona como a Vermögensbindung, alimentando construção nova em vez de remunerar a saída.

Há aqui um trade-off real, que não convém escamotear. O capital privado que torna estes projetos possíveis quer, em regra, uma saída, e a saída é exatamente o que colide com a perenidade. A resposta da Fundação Âncora não é recusar o capital, é discipliná-lo: retorno limitado e horizonte longo em vez de retorno máximo e saída rápida, para que o investidor seja remunerado sem que a casa deixe de ser acessível. É a engenharia que distingue construir parque de o alugar, e é compatível com tudo o que o RSAA e as autarquias estão a fazer. Apenas fixa, no contrato, no estatuto e nos termos da transmissão, aquilo que os instrumentos atuais deixam terminar com o prazo. O que fundamentalmente queremos é que o setor exista, e que dure mais do que o contrato que lhe deu início.

Porto: o maior arrendamento acessível do país, e a pergunta de quanto tempo dura

2026-06-16T00:00:00Z

O que aconteceu

A Câmara Municipal do Porto, presidida por Pedro Duarte, formaliza esta quinta-feira, 18 de junho de 2026, um memorando de entendimento com a Sonae Sierra e a Solive para aquele que afiança ser o maior projeto de arrendamento acessível do país: 331 habitações na freguesia de Campanhã, com cerca de seis mil metros quadrados de espaços verdes, a integrar o parque de arrendamento acessível gerido pela autarquia através da Porto Vivo, a sua sociedade de reabilitação urbana. A Solive é uma sociedade luso-francesa, nascida de uma joint venture entre o grupo francês Legendre e o grupo português Tecnibuild.

É o segundo projeto de grande dimensão que o município anuncia neste registo. O primeiro, o «Jardins do Oriente», também em Campanhã, resulta de uma parceria com a Ageas: 151 apartamentos em três edifícios na Rua de Bernardim Ribeiro, num investimento estimado de 18 milhões de euros, com 124 casas destinadas ao programa municipal de arrendamento acessível e 27 para venda no mercado livre. Com tipologias do T0 ao T3 e obra prevista para dois anos, as rendas desse empreendimento deverão situar-se entre os 525 e os 950 euros, e a afetação ao arrendamento acessível está contratada por dez anos, renováveis por mais dez. A primeira pedra foi lançada em março de 2026, então apresentada como o primeiro grande «build to rent» do país. Para a Sonae Sierra, é a segunda frente no Porto. O grupo tem em curso três projetos de arrendamento em Portugal e Espanha, num investimento estimado de 100 milhões de euros; o primeiro a arrancar é o do Carvalhido, na Invicta, com 200 fogos em construção industrializada, fruto de uma parceria distinta, com o grupo Casais.

Sobre o novo projeto de 331 casas, o município e os promotores não divulgaram, à data desta entrada, o montante do investimento, o valor das rendas, as tipologias, o calendário da obra nem o prazo durante o qual as casas ficarão afetas ao arrendamento acessível. O comunicado da autarquia descreve o modelo de parceria público-privada como um que «tem vindo a ser apontado como referência no setor».

O anúncio diz o número, 331 casas, e o lugar, Campanhã. Não diz por quanto tempo ficam acessíveis, em que regime fica o solo, nem como se forma a renda. É aí, e não no número de fogos, que se decide se uma operação destas resolve uma geração ou devolve o problema à seguinte.

O que significa para o ecossistema

O sinal de fundo é positivo e não é trivial. Capital privado de grande dimensão, a Sonae Sierra, a Ageas, o grupo Legendre, está a entrar no arrendamento acessível português através de parcerias com municípios. Durante anos o debate nacional ficou-se pelo diagnóstico; o Porto está a converter terreno e parceiros em fogos contratados, a uma dimensão que coloca a cidade à frente do resto do país, e o contraste com casos onde a intenção não chegou a obra, como o programa de cooperativas de Lisboa, com 500 casas anunciadas e nenhuma construída dois anos depois, mede o que faz ter contraparte privada, capital e estaleiro à vista. Mas escala não é, por si só, garantia de acesso: a oferta nova entregue ao mercado responde sobretudo na composição do parque, não no segmento que falta, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá.

O modelo tem ainda uma divisão de trabalho saudável: o promotor investe e constrói, a autarquia estrutura a operação e fica com a afetação das casas e a relação com os inquilinos. Separar quem ergue de quem opera é, em abstrato, boa arquitetura. A questão que o anúncio deixa por responder não é, por isso, se o Porto deve fazer isto, deve, e está a fazê-lo melhor do que quase todos. É se o que vier escrito no contrato prende a acessibilidade ao imóvel de forma duradoura ou apenas por um período, findo o qual o esforço público regressa à estaca zero. Essa resposta não está no número de casas, está em três cláusulas.

Observação a partir da Fundação Âncora

A primeira palavra é de concordância com o rumo. Mobilizar capital privado disciplinado para arrendamento acessível dirigido à classe média que trabalha na cidade é, no essencial, o que a Fundação Âncora defende, e ver uma autarquia fazê-lo à escala de centenas de fogos é boa notícia para o setor. Nada do que se segue retira mérito a quem executa enquanto a maioria delibera.

As três cláusulas são estas. A primeira é a perenidade. No «Jardins do Oriente», a afetação ao arrendamento acessível está contratada por dez anos renováveis por mais dez; do projeto de 331 casas não se conhece ainda o prazo, e é essa a pergunta mais importante a fazer-lhe. Qualquer afetação a prazo devolve o imóvel ao mercado livre no fim, ao passo que a necessidade que a justifica é permanente. A posição da Fundação, inscrita no Pacto pela Habitação Permanente, é que a acessibilidade não deve ter data de validade. A segunda é o regime do solo. A alienação do terreno, ou a sua concessão a prazo, entrega ao privado a mais-valia que o investimento público e a própria afetação ajudaram a criar, valorização fundiária a que a literatura atribui mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas seis décadas. O direito de superfície sobre terreno que permanece municipal mantém essa mais-valia na esfera pública e perpetua a acessibilidade sem depender da boa vontade de cada renovação. A terceira é a formação da renda: um valor «acessível» pode ser um desconto administrativo sobre o preço de mercado ou uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter, e só o segundo dispensa subsídio recorrente e resiste quando o mercado em redor sobe.

Há aqui um trade-off real, que convém não escamotear: o capital privado que torna estes projetos possíveis quer, em regra, uma saída, e a saída é precisamente o que colide com a perenidade. A resposta da Fundação Âncora não é recusar o capital, é discipliná-lo, com retorno limitado e horizonte longo em vez de retorno máximo e saída rápida, para que o investidor seja remunerado sem que a casa deixe de ser acessível. É uma engenharia diferente da que costuma sustentar o «build to rent», e compatível com tudo o que o Porto está a fazer; apenas fixa no contrato o que o anúncio ainda deixa em aberto. O Radar acompanhará os termos da parceria quando forem públicos, em particular o prazo de afetação, o regime do solo e a regra da renda.

Habitação acessível não é acessibilidade à habitação: a distinção que decide a medição

2023-10-01T00:00:00Z

O que aconteceu

Em outubro de 2023, a SEDES (Associação para o Desenvolvimento Económico e Social) publicou, pelo seu Observatório de Políticas Económicas e Financeiras, o Position Paper #4/23, "A Situação da Habitação em Portugal", assinado pela economista Vera Gouveia Barros como reflexão sobre o pacote "Mais Habitação" (Proposta de Lei 71/XV/1, entrada na Assembleia da República em abril de 2023). O documento percorre o direito à habitação, o mercado e as medidas propostas, mas a sua contribuição mais transferível é conceptual, e fala diretamente ao vocabulário que a crítica de Quintin Bradley ao 'affordable housing' pôs em discussão.

O ponto de partida é uma distinção que se perde com facilidade. Há literatura que separa dois termos próximos: "conceito que associam aos preços da habitação, enquanto acessibilidade à habitação seria uma condição do agregado familiar". Ou seja, habitação acessível é uma medida de preço, comparação entre um preço e outra referência de preço, como nos programas que fixam a renda numa fração da mediana de mercado (caso do Programa de Apoio ao Arrendamento); acessibilidade à habitação é a relação entre o rendimento do agregado e a despesa que ele suporta. São perguntas diferentes, e respondê-las exige réguas diferentes.

A régua mais usada para a segunda é o rácio entre despesa em habitação e rendimento, herdeira do adágio oitocentista "uma semana de rendimentos para um mês de renda": define-se uma percentagem máxima e, acima dela, considera-se o agregado em sobrecarga (para o Eurostat, 40 por cento). O paper mostra as fragilidades desse limiar. Desde logo, "a referida percentagem é estabelecida sem uma justificação teórica clara": uma família de rendimento alto pode ultrapassá-la sem dificuldade real, porque o que lhe sobra continua a chegar para tudo o resto, ao passo que uma família de rendimento baixo pode estar abaixo do limiar e na mesma sem margem. O rácio classifica mal nos dois sentidos, e há quem defenda aplicá-lo apenas aos dois primeiros quintis de rendimento.

Por isso a autora prefere a abordagem do rendimento residual: há problema de acessibilidade quando, "após o pagamento das despesas com a casa", o agregado deixa de dispor de rendimento suficiente para outros consumos essenciais. As duas réguas divergem nos números, o que é precisamente a questão: entre 2011 e 2022 a taxa de sobrecarga desceu de 7 para 5 por cento, enquanto a taxa de risco de pobreza após despesas de habitação se manteve perto de um quarto (de 28 para 25 por cento). E há um dado que o Banco de Portugal viria a reencontrar por outra via: entre 2014 e 2021 os preços da habitação subiram cerca de 8 por cento ao ano e o rendimento disponível 4 por cento, sem que a esse fosso correspondesse uma subida da sobrecarga ou do risco de pobreza. A conclusão do paper é deliberadamente desconfortável: "o facto de este estar a subir, mesmo que acima do crescimento do rendimento, não significa per se que o direito à habitação esteja a ser comprometido". E a autora vai mais longe: "os indicadores relativos à acessibilidade económica de que dispomos não revelam a existência de um problema" — daí o apelo a "uma análise mais fina" por segmentos da população.

Duas perguntas diferentes. "O preço é acessível?" compara um preço com outro preço. "A habitação é acessível para este agregado?" compara o que sobra depois da renda com o que é preciso para viver. A régua que se escolhe decide o que se vê.

O que significa para o ecossistema

A distinção não é preciosismo académico: muda o alvo da política pública. Se "acessível" é um desconto sobre o preço de mercado, a política persegue um alvo que se desloca com o próprio mercado, e o subsídio à procura tende a ficar pelo caminho, como a literatura causal sobre apoios à renda em mercados de oferta rígida documenta e como a leitura de que a oferta nova de mercado responde em composição, não no segmento que falta reforça. Se o alvo é a acessibilidade enquanto condição do agregado, o que importa é o rendimento que sobra depois de paga a habitação, não o rótulo afixado ao preço.

Visto assim, o paper da SEDES é o complemento metodológico da crítica de Bradley. Ele ataca o rótulo pela semântica, o "acessível" definido por referência ao mercado; ela mostra que o indicador habitualmente usado para o medir, o rácio e o seu limiar, é um instrumento grosseiro, e propõe o rendimento residual no seu lugar. Os dois afastam-se, por caminhos distintos, das definições ancoradas no preço.

Convém, ainda assim, não recrutar a autora para além do que escreve. No mesmo paper, Vera Gouveia Barros é igualmente cética quanto às respostas pelo preço e pela coação: diagnostica a fraca adesão ao Programa de Arrendamento Acessível como um problema de selecção adversa — um desconto sobre um valor de referência só interessa a quem já cobraria abaixo dele — e adverte que fixar as rendas por decreto ou forçar o arrendamento de devolutos contrai a oferta e gera insegurança. O seu argumento é de medição e de diagnóstico; não chega a prescrever um instrumento. A convergência que o Radar lê em seguida é, por isso, uma leitura da Fundação, não uma conclusão do paper.

Fica em aberto o ponto que mais incomoda, e convém não o contornar: os indicadores agregados de acessibilidade não pioraram no período em que os preços dispararam. A leitura honesta é a que o próprio paper sugere ao pedir "uma análise mais fina". O agregado esconde assimetrias que o documento expõe, por quintil de rendimento e por regime de ocupação, e a estrutura portuguesa, com elevada propriedade e muitos agregados sem encargo ou com crédito antigo, dilui nas médias quem está exposto. O esforço aperta onde a estatística agregada não chega: nos arrendatários e em quem se forma e entra agora no mercado, nas zonas urbanas sob pressão. A análise fina que a autora reclama é, levada até ao fim, o que torna visível o segmento intermédio que os programas de preço não alcançam.

Observação a partir da Fundação Âncora

A régua do rendimento residual é, nesta leitura, congénere da lógica da renda de custo. Se o que decide a acessibilidade é o que sobra ao agregado depois de paga a habitação, então o instrumento útil é o que baixa o custo de quem mora, não o que persegue o preço de mercado nem o limita por decreto. É a diferença entre tratar o sintoma no preço e tratar a base no custo.

Os modelos europeus de lucro limitado operam exatamente sobre essa base. A mecânica austríaca da renda de custo fixa a renda no custo real de construir, financiar e operar, desliga o solo do valor especulativo e usa capital a juro baixo; o setor de lucro limitado mostra que essa renda é durável quando as regras se mantêm vinculativas, e o seu impacto económico medido confirma o efeito estabilizador sobre o conjunto do mercado. Em todos, o rendimento residual do agregado sobe porque a renda desce, não porque o preço foi subsidiado.

Vale ainda reter o aviso que o paper deixa, mesmo para quem chegue por outro caminho. O argumento da Fundação Âncora não se apoia na taxa de sobrecarga agregada, que de facto não se agravou; apoia-se na exclusão estrutural de quem entra no mercado e na permanência da resposta. É o terreno intermédio que o Radar tem mapeado, da propriedade por defeito à renda indexada ao custo: um parque largo na elegibilidade e disciplinado no retorno, que faz descer o que o agregado paga sem esperar que o preço de mercado o faça. A análise mais fina que a SEDES pede e a régua do rendimento residual que defende são compatíveis com esse lugar, ainda que o não imponham — a autora mede o problema; quem escolhe o instrumento é a política.

108 Vozes pela Habitação: todos assinam o diagnóstico, cinco tocam o custo do capital

2026-06-12T00:00:00Z

O que aconteceu

A 8 de junho de 2026, no Palco Leya da 96.ª Feira do Livro de Lisboa, o Iscte Executive Education lançou "108 Vozes pela Habitação" (Oficina do Livro/LeYa, 720 páginas): 108 textos de opinião sobre a crise da habitação em Portugal, ordenados alfabeticamente por autor, na linha das coletâneas anteriores "67 Vozes por Portugal" e "101 Vozes pela Sustentabilidade". A coordenação é de José Crespo de Carvalho, que resumiu o critério à Lusa: reunir "pessoas que estejam em lugares que possam tecnicamente contribuir para soluções", procurando "afastar uma discussão técnica da discussão política". Ana Maria Simões, da comissão executiva da escola, situou o registo: são textos de opinião, "não são textos de natureza científica", virados para um público alargado. Os textos foram escritos na viragem de 2025 para 2026, com o Plano Europeu de Habitação Acessível acabado de publicar e o pacote fiscal ainda em debate no Parlamento. O volume fixa, por isso, o estado do debate imediatamente antes da vaga legislativa de 2026: os textos fecharam antes do choque fiscal, dos novos contratos de investimento para arrendamento e da revisão do licenciamento. A frase de apresentação dá o tom do conjunto: "a habitação não é um setor: é a infraestrutura silenciosa de tudo o resto".

O elenco cruza praticamente todos os quadrantes do ecossistema. Da política, Patrícia Gonçalves Costa, secretária de Estado da Habitação, e Carlos Moedas, presidente da Câmara Municipal de Lisboa. Da academia e do projeto, Filipa Roseta (FA-UL), Fernanda Paula Oliveira (direito do urbanismo, Coimbra), Luís Mendes (IGOT), António Nogueira Leite (Nova SBE), Inês Flores-Colen (IST) ou Miguel Saraiva (Saraiva + Associados). Do investimento e da gestão de ativos, Francisco Rocha Antunes (MOME), Nelson Rêgo (OGER), Pedro Coelho (Square Asset Management), Francisco Sottomayor (Norfin), Vasco Pereira Coutinho (Lince) ou Francisco Horta e Costa (CBRE). Da construção e indústria, João Figueiredo (Carmo Wood). Das ordens e associações, Fernando de Almeida Santos (Ordem dos Engenheiros), Fernando Santo (CIP), Pedro Ventura (Associação dos Inquilinos Lisbonenses) e Eduardo Miranda (ALEP). Inquilinos e alojamento local, promotores e reguladores, no mesmo índice: a pluralidade é a tese implícita do volume.

A apresentação coube à secretária de Estado, ela própria autora de um dos textos. Saudou o pensamento "plural" e "informado" do livro e leu o seu significado: reunir 108 vozes "é um claro sinal de que a habitação deixou de ser apenas um tema setorial de uma política pública". O seu diagnóstico do passado foi notavelmente autocrítico para quem governa a pasta: Portugal legislou "em situações recorrentes de emergências sociais", com "políticas públicas desgarradas e medidas avulso", "faltou o planeamento" e "houve incapacidade de criar escala de ação". Sobre o presente, elencou as medidas do Governo: 14 imóveis devolutos do Estado identificados, de que poderão resultar "previsivelmente" cinco mil casas em regime de concessão a promotores, e 74 imóveis transferidos para 48 autarquias entre 2024 e 2025, num investimento de 62 milhões de euros. Foi neste ponto que a sessão registou o seu único atrito: ao ouvir "14 imóveis", alguém na plateia perguntou em voz alta "só?". A governante notou ainda que "quem procura casa pública já não é aquela família historicamente carenciada": são jovens, seniores, famílias monoparentais e classe média, uma evolução que "precisa de uma resposta diferenciada, precisa de novas formas de habitar".

O Radar leu a edição integral. Em 720 páginas, o consenso é a oferta, a estabilidade e a fiscalidade; o custo do capital que determina a renda aparece em cinco vozes; o modelo cost-rental é nomeado uma vez; o direito de superfície e figuras afins de solo de longa duração têm quatro defensores; «capital paciente» aparece quatro vezes, todas no mesmo texto; e a mecânica vienense da renda e o CEB têm zero ocorrências. O diagnóstico tem 108 assinaturas; a arquitetura financeira que falta a Portugal continua sem dono.

O que significa para o ecossistema

O livro consolida três consensos que há cinco anos não existiam. Primeiro, a crise é estrutural e atinge a classe média: Moedas escreve que este é "o maior desafio que enfrentamos hoje", que atinge "principalmente a classe média e os mais jovens", e lembra que a idade média de saída de casa dos pais está nos 28,9 anos, contra 21,7 na Dinamarca. Segundo, a política pública reconhece-se a si própria como fragmentada: o vocabulário da secretária de Estado podia ter sido escrito por qualquer crítico externo. Terceiro, a transversalidade tornou-se o enquadramento dominante, o mesmo movimento que o plano europeu de habitação acessível fez ao nível de Bruxelas.

Dentro do consenso da oferta há nuances com valor próprio. Fernando Vasco Costa (VIZTA) desloca o problema para a "oferta bem localizada": quartéis, frentes portuárias e zonas industriais dos centros como reserva estratégica, contra a escolha de "crescer para fora" que criou periferias dependentes do automóvel. O seu fecho resume a nuance: "Habitação não é apenas construir casas. É criar cidade." Carolina Queimado e Manuel Alvarez (RE/MAX) precisam o diagnóstico: não é "uma crise generalizada de habitação, mas uma crise de acesso", em que 76 por cento são proprietários e ganham com a valorização, e quem paga são os jovens e os novos agregados. E deixam o critério que separa o pontual do estrutural: "modelos vocacionais resolvem casos pontuais; modelos repetitivos resolvem problemas estruturais".

A leitura integral acrescenta um quarto consenso, menos visível na imprensa: o lado dos custos de construção está saturado de propostas (industrialização e construção modular atravessam dezenas de textos, o IVA a 6% é bandeira quase universal, o licenciamento é o vilão unânime), enquanto o lado do custo do capital está quase deserto.

Quase. Cinco vozes tocam-no, e uma nomeia-o. Francisco Rocha Antunes (MOME, co-chair do Conselho Europeu de Habitação Acessível do ULI) assina o texto doutrinariamente mais próximo do terreno que este Radar cobre: para o segmento "no meio", escreve, "a habitação adequada define-se pelo modelo de cost-rental. Em vez de se definir a renda pelo máximo que o mercado aguenta, o valor é calculado a partir do custo real de produzir, financiar e gerir o imóvel com uma margem limitada". Invoca o "terceiro pilar" europeu entre o social subsidiado e o mercado especulativo, a Recomendação 54 do Housing Advisory Board da Comissão Europeia (retorno admitido "com um teto transparente" e excedentes reinvestidos no parque) e fecha sem ambiguidade: "O modelo de lucro limitado e reinvestimento obrigatório é o único capaz de criar um parque de habitação acessível estrutural." É a única ocorrência de cost-rental, de lucro limitado nomeado e da Recomendação 54 nas 720 páginas.

As outras quatro vozes dão peças da mesma máquina. Nelson Rêgo (OGER) chega ao ponto pela via do investidor: "o problema não é ideológico: é económico", nenhum investidor aceita hoje retorno inferior a 6% com o risco regulatório português, e a conclusão é a frase mais "âncora" do livro: a habitação "exige mercado funcional, Estado proativo e financiamento com a estrutura de capital adequada". Gonçalo Nascimento Rodrigues (ISCTE) é, no plano operacional, o mais completo: em "Arrendar para viver" pede que o arrendamento acessível seja tratado como "uma infraestrutura social financiada com engenharia económica séria" e é o único autor do livro a escrever "capital paciente", quatro vezes: "se queremos rendas acessíveis, precisamos de capital paciente, e capital paciente só aparece com regras estáveis". O seu programa tem as peças por nome: pacto fiscal e regulatório de 10 a 15 anos, "acessível" definido por rendimentos locais em vez de "«tetos» que acabem por servir de novo referencial de preço", solo público mobilizado, veículos de investimento reabilitados para atrair capital institucional, e apoio à renda direto e portável às pessoas, nunca congelamentos empurrados para os senhorios. A sua síntese podia ser o lema do lado do financiamento: reduzir fricção e incerteza "para que a renda que hoje paga risco passe a pagar casa". Guilherme Antunes Ferreira (JLL) liga a estabilidade fiscal de longo prazo à redução do "risco e custo de capital"; Rui Fontes traz a mecânica bancária (project finance, rácios pós-troika, financiamento à construção modular). Cinco em cento e oito.

A estas cinco soma-se uma sexta voz, complementar: a do operador. João Carvalhosa, coordenador do planeamento estratégico da Gebalis, ligado à Housing Europe desde 2004 e presidente do CECODHAS-P, pergunta no título se Portugal terá "coragem de implementar um novo modelo de habitação social/acessível" e responde com a figura que falta ao país: o "social privado não lucrativo" à imagem das housing associations europeias, regulado pelo Estado e financeiramente viável, com stock misto (social e mercado) cujos excedentes alimentam um "revolving fund, reinvestindo o dinheiro gerado", complementado por community land trusts e cooperativas de arrendamento. O argumento sistémico fecha o desenho: "um grande stock regulado leva a uma natural regulação do mercado livre". É a voz institucional-europeia do volume: desenha o operador e o veículo de reinvestimento, mas a peça do financiamento fica no apoio público. O custo do capital, também aqui, não entra na equação.

No solo, a leitura integral encontra quatro defensores de figuras de longa duração que retiram o terreno da especulação sem o alienar: Gonçalo Nascimento Rodrigues, que inclui no seu programa "mobilizar solo público (direitos de superfície, concessões, parcerias) para reduzir custo de entrada e acelerar pipeline", Filipa Roseta ("direitos de superfície de longa duração" sobre terrenos públicos, no ensaio antecipado pelo Jornal Económico), Nuno Ascensão (Keller Williams), que aponta Barcelona, Zurique e Viena a ceder solo público a cooperativas e entidades de utilidade pública via "direito de superfície/leasehold", "retirando o custo do solo da equação final", e Pedro Coelho (Square Asset Management), com a proposta mais operacional do livro: o Estado entrega terrenos com usufruto de 99 anos, exclusivamente para arrendamento, parte em renda acessível e parte em renda de mercado. Em sentido contrário, a via pública concreta descrita pela secretária de Estado é a concessão administrativa: PPP em que "o Estado cede os terrenos ou os imóveis, lança concursos de concessão", com renda acessível administrada, "um trabalho que está a ser desenhado com o Banco Europeu de Investimento", a somar à linha BEI de 1.340 milhões de euros contratada em setembro de 2025 para 12 mil casas e à meta de 59 mil casas até 2030. O solo público mobilizado com banca multilateral é a porta certa; a concessão administrativa, como o Radar tem documentado, é o instrumento frágil para horizontes de 60 ou 90 anos.

E há o que o livro confirma por omissão. Nenhum texto desenha a arquitetura completa que junte as peças que estas vozes têm em separado: capital institucional identificado, retorno balizado, renda de cobertura de custos e veículo operacional em escala. Carvalhosa chega ao operador e ao revolving fund, Rocha Antunes à renda e ao lucro limitado, Rêgo à estrutura de capital; nenhum atravessa o quadro inteiro. "Capital paciente" vive numa única voz, a de Rodrigues, sem eco em mais nenhuma das 107; o CEB, que financia habitação social europeia há décadas, nunca é mencionado; os investidores institucionais de longo prazo entram no léxico de duas vozes, Rodrigues a convocá-los (fundos, seguradoras, mutualidades, family offices), Jorge Catarino (CTP) a explicar porque fogem; a aritmética da renda de custo à vienense, que faz a renda descer quando os empréstimos amortizam, não é descrita por ninguém, embora Viena seja invocada como talismã em vários textos. O "acessível" permanece, na esmagadora maioria das vozes, um adjetivo sem definição, exatamente o vazio semântico que a crítica de Bradley expôs no acessível-por-desconto. E as contradições internas que a imprensa não foi procurar existem: a ALEP defende o alojamento local no mesmo volume em que Barcelona é dada como lição por extinguir as licenças até 2028; Massimo Forte cita com aprovação a tese de que "o maior promotor imobiliário deveria ser sempre o Estado" enquanto Quintela e Rêgo defendem o inverso; Luís Mendes pondera os trade-offs do controlo de rendas num livro onde, de resto, o legado vinculista é tratado como o pecado original do arrendamento português.

A cobertura mediática, essa, ficou pelo acontecimento: a peça da Lusa replicada sem edição (RTP, Observador, Notícias ao Minuto, Executive Digest, Barlavento), a antecipação do idealista, os excertos no Expresso (Moedas), Jornal Económico (Roseta) e PME Magazine (João Figueiredo). Nenhum órgão leu o conteúdo contra si próprio; o ângulo foi o consenso, não as escolhas que o consenso esconde.

Observação a partir da Fundação Âncora

A primeira leitura é de confirmação do terreno. O livro estabelece, com 108 assinaturas e a voz do próprio Governo, o ponto de partida da Fundação Âncora: a crise é da classe média e dos jovens, a habitação é infraestrutura do resto da economia, e o Estado reconhece que lhe faltou planeamento e escala. O perfil que a secretária de Estado descreveu para quem procura casa é o público do arrendamento de custo justo.

A segunda leitura é mais fina do que a receção pública permitia: a tese do custo não está ausente do livro, está dispersa e desarticulada. Uma voz nomeia o modelo europeu (cost-rental, lucro limitado, Recomendação 54); outra exige a "estrutura de capital adequada"; uma terceira soma o capital paciente, o pacto de estabilidade e o acessível medido por rendimentos locais; uma quarta desenha o operador, o social privado não lucrativo com excedentes em revolving fund; quatro abrem a porta do solo de longa duração. São as peças certas, em mãos diferentes, sem ninguém a montá-las. Para o ecossistema do custo justo, isto é melhor do que o silêncio: significa que a linguagem chegou ao debate português e que os aliados naturais existem, identificados, do investimento à academia. O que nenhuma das 108 vozes faz é o passo seguinte: identificar o capital concreto, balizar o retorno, desenhar o veículo e construir. A diferença entre citar a Recomendação 54 e operá-la é a diferença entre o debate e o parque habitacional.

A terceira leitura é o aviso da concessão. A única arquitetura em execução descrita no livro é a PPP-concessão desenhada com o BEI, com renda administrada. A experiência portuguesa e europeia recomenda direitos reais privados de longa duração, não concessões administrativas, cuja natureza introduz risco político e jurídico no horizonte de que o capital institucional precisa; e recomenda renda presa aos custos, não renda presa a um despacho. Que dentro do próprio livro um gestor institucional proponha usufruto de 99 anos e uma arquiteta proponha direito de superfície de longa duração mostra que a alternativa ao modelo da concessão já não é exótica: está escrita, por outras mãos, no mesmo volume que o Governo apresentou. O Radar acompanhará estas vozes, e o que o desenho com o BEI vier a fixar.

Atualização (12 de junho de 2026): a primeira versão desta entrada afirmava que «capital paciente» não ocorria nas 720 páginas. Ocorre: quatro vezes, todas no texto de Gonçalo Nascimento Rodrigues, numa página que escapou à primeira leitura e que o próprio autor trouxe ao debate. Corrigimos com gosto. Uma expressão desta importância a viver numa única voz é, afinal, a medida exata da tese desta entrada.

Bradley: o mito da habitação acessível, ou quando o preço substituiu a necessidade

2026-06-11T00:00:00Z

O que aconteceu

A 19 de março de 2026, a Routledge publicou "The Myth of Affordable Housing", de Quintin Bradley, na série Explorations in Housing Studies: 170 páginas que abrem com uma frase desenhada para incomodar um setor inteiro, "affordable housing makes housing unaffordable". Bradley é Senior Lecturer em Habitação e Planeamento na Leeds Beckett University, antigo jornalista de investigação, com uma carreira ao lado de organizações de inquilinos e três livros anteriores. No seu sítio, o autor disponibilizou, por tempo limitado e em acesso livre, a versão integral do livro em PDF, a par dos dois primeiros capítulos e dos resumos de todos os outros.

O argumento central é uma genealogia. As políticas de habitação organizadas pela necessidade definiam-se pelo valor de uso: casas dignas para quem delas precisava, independentemente do custo. A acessibilidade inverteu o quadro: passou a medir a capacidade de pagar o preço de mercado, e fez do preço o padrão contra o qual todos os objetivos se avaliam. A história da própria régua, reconstituída no capítulo 1, é eloquente: o limiar do "acessível" era 20 por cento do rendimento na definição original dos anos 1880, subiu para 25 por cento nos anos 1950, 30 nos anos 1980, e é hoje 40 por cento. À medida que o imobiliário valoriza, o limiar acompanha-o, porque é a ele que está indexado. Daí a conclusão de Bradley: "the purpose of affordable housing is not to reduce home prices but to uphold them".

O capítulo 2, o mais documentado, conta o desmantelamento do que existia antes: o parque descomodificado europeu, em que "rents are set at no more than the historic costs of building, plus ongoing management and maintenance, with no profits or return on equity allowed". Os números do livro impressionam. A Inglaterra municipal construiu 100 a 200 mil casas por ano entre 1945 e 1980; o Right to Buy de Thatcher privatizou mais de dois milhões com descontos de 50 a 70 por cento, enquanto as rendas municipais subiam 165 por cento numa década. A Alemanha perdeu 76 por cento do parque público, com 2,6 milhões de fogos vendidos numa década, muitos a private equity. Nos Países Baixos, o maior setor não lucrativo da Europa (30 por cento dos agregados) foi estrangulado pela decisão da Comissão Europeia de 2009 sobre auxílios de Estado, que confinou 90 por cento das atribuições a rendimentos abaixo de 33 mil euros e empurrou o setor para a residualização.

E a despesa pública, nota Bradley com dados da OCDE, não desapareceu: mudou de destinatário. O investimento em construção de habitação social caiu para menos de 0,01 por cento do PIB nos países da OCDE, enquanto os apoios pessoais à renda subiam para 0,31 por cento, mais de trinta vezes mais para subsidiar preços do que para criar oferta fora do mercado. No mesmo período, o rácio entre custos de habitação e rendimento disponível saltou 60 por cento na década após 2010, e mais de um terço dos arrendatários da OCDE gasta hoje acima de 50 por cento do rendimento em habitação.

Os capítulos seguintes seguem o dinheiro. O solo primeiro: citando Knoll, Schularick e Steger, Bradley atribui mais de 80 por cento da subida dos preços das últimas seis décadas à valorização fundiária, e mostra como os mecanismos que financiam o acessível a partir das mais-valias urbanísticas precisam que os valores fundiários subam, fazendo do acessível, alternadamente, remédio da especulação e seu beneficiário. Depois o financiamento, onde a acessibilidade se revela "a distorted brand name for a package of real estate practices rather than any reflection of costs". O capítulo 6 documenta a subcontagem sistemática da necessidade e o mercado dito intermédio em que o preço "acessível" chega a exceder os custos. O capítulo final, "Abolish Price", recusa o simples regresso a uma habitação social residual e estigmatizada e esboça um sistema socializado de provisão direta.

A régua conta a história toda: o limiar do "acessível" era 20 por cento do rendimento nos anos 1880 e é 40 por cento hoje. Quando o padrão é o preço de mercado, o "acessível" sobe com ele. E a despesa pública seguiu o mesmo caminho: mais de trinta vezes em subsídios ao preço (0,31 por cento do PIB na OCDE) do que em construção fora do mercado (0,01 por cento).

O que significa para o ecossistema

Convém situar o livro no que ele assume ser: uma crítica de economia política de matriz marxista, escrita com linguagem militante, não um relatório de política pública. A sua força está no diagnóstico semântico, e esse diagnóstico tem um alvo preciso: o "affordable" definido por referência ao mercado. No Reino Unido, a Affordable Rent fixa-se em até 80 por cento da renda de mercado local; Bradley lembra ainda que não existe definição legal ou estatutária de "habitação acessível" na União Europeia, uma lacuna que ganha peso no momento em que Bruxelas constrói um plano europeu em torno do termo. A definição mais útil do livro é pela negativa: habitação acessível "is not cost-rental housing in which the rent is legally pegged to the cost of building and maintenance; it is not socialised home ownership where all finance is provided at stable and low interest rates; it is not housing that is universally available". É um desconto sobre um preço especulativo, não um preço de outra natureza.

A evidência que o Radar tem vindo a documentar conversa diretamente com esta tese. Do lado da captura, a literatura causal sobre subsídios à renda em mercados de oferta rígida estima que a maior parte do apoio acaba nos senhorios: é o mecanismo de Bradley medido em cêntimos por euro. Do lado da oferta, a leitura do Fed de São Francisco e do RICS mostrou que a construção nova de mercado responde em composição, não no segmento acessível, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá. E do lado da alternativa, a mecânica austríaca da renda de custo e o impacto económico medido do setor de lucro limitado descrevem o sistema que Bradley dá como possível porque existiu e existe: 22 por cento do parque austríaco, 17 do dinamarquês, 17 do francês.

Há um ponto fino que escapa às leituras apressadas: o capítulo 2 trata o cost-rental como provisão descomodificada, do lado bom da sua linha divisória, e descreve com admiração a sua engenharia: "the ingenuity of the cost-rental model is in the way in which the provision of housing can be detached from market valuation", com solo público sem custo ou comprado a valor de uso existente, e empréstimos a juro mínimo. O que o livro ataca não é Viena; é o desconto sobre o mercado vendido como solução.

Os limites também se dizem. Bradley desvaloriza o que a tradição oposta (a literatura da elasticidade da oferta, de que o movimento Abundance é a expressão recente) considera decisivo: restrições urbanísticas, licenciamento, quantidade construída. Apoia-se na revisão de Chapple e Song (2024) sobre os efeitos fracos do filtering, mas essa literatura está longe de ser consensual. A síntese mais útil é a que a evidência já apontava: a quantidade importa, mas sem instrumentos que fixem a acessibilidade a oferta nova não chega ao segmento que falta. E o programa final, abolir o preço, é um horizonte político sem mapa de transição: escrito para mobilizar, não para governar.

Observação a partir da Fundação Âncora

A primeira leitura é de validação, e vem de onde menos se esperaria. A crítica de Bradley atinge em cheio o acessível-por-desconto e passa ao lado da renda de cobertura de custos: uma renda fixada pelo custo real de construir, financiar e operar não tem preço de mercado a perseguir nem valor especulativo a capturar, e o próprio livro a arruma na provisão que defende. Mais: a "engenharia" que Bradley elogia no cost-rental (solo desligado da valorização especulativa, capital a juro mínimo, renda presa aos custos) é, peça por peça, a gramática do custo justo. Quando o termo "acessível" se gasta, e este livro vai acelerar esse desgaste, a precisão do vocabulário torna-se um ativo.

A segunda leitura é de fronteira: convergência no diagnóstico, divergência na receita. Bradley é honesto a admitir que o cost-rental desprotegido continua a pagar o lucro da construção, o juro do capital e o sobreganho do proprietário fundiário; a sua resposta é retirar essas três torneiras por via pública e socializante. A via do custo justo responde ao mesmo problema com outros instrumentos: direito de superfície em vez de aquisição a preço de mercado, dívida institucional barata em vez de recusa do capital, retorno balizado em vez de retorno nenhum. A função é a mesma, baixar o custo total para que a renda desça; a diferença é entre abolir o capital e o discipliná-lo. A escala de que Portugal precisa não se constrói sem capital; constrói-se com capital cujo retorno está limitado e cuja missão está fixada.

A terceira leitura são avisos que valem por si, mesmo para quem rejeite a moldura marxista. O caso holandês mostra que limites de rendimento demasiado estreitos residualizam um setor universal em duas décadas: a elegibilidade larga à austríaca ou francesa, que prioriza sem excluir a classe média, é a que preserva a função estabilizadora do parque. O mercado intermédio pode ficar acima do custo: a vigilância sobre programas ditos acessíveis com rendas quase de mercado é obrigação permanente, também em Portugal. E a habitação residual estigmatiza: a resposta é um parque misto e integrado, não bolsas separadas de pobreza assistida. Entre o mercado que exclui e a socialização total que o livro propõe, existe o terceiro terreno que o Radar tem documentado a partir da experiência austríaca de lucro limitado: é nesse terreno que a Fundação Âncora se inscreve, por desenho. O Radar acompanhará a receção do livro e o debate que provocar.

Subsídio à renda em mercado rígido: a evidência da captura pelos senhorios

2023-01-30T00:00:00Z

O que aconteceu

Em janeiro de 2023, o Banco de França publicou uma síntese sobre um efeito que a investigação documenta há duas décadas: quando se subsidia a renda das famílias num mercado de oferta rígida, parte do apoio acaba no bolso dos senhorios, sob a forma de rendas mais altas, e não em habitação melhor ou mais barata. A nota — assinada por Céline Grislain-Letrémy e Corentin Trévien — acrescenta a ressalva honesta: o efeito é tanto maior quanto mais inelástica for a oferta, e dilui-se no longo prazo se a oferta se ajustar.

O resultado empírico de referência vem de França. Gabrielle Fack, num quase-experimento sobre a extensão das ajudas à habitação nos anos 1990 (Labour Economics, 2006), concluiu que cada euro de subsídio produz, nas suas palavras, "an increase of 78 cents in the rent paid by new benefit claimants, leaving only 22 cents" para a família de baixo rendimento. A autora atribui o resultado diretamente a uma elasticidade da oferta muito baixa: a procura subsidiada aumentou, a oferta não respondeu, e o preço ajustou-se. O efeito sobre a qualidade da habitação foi residual.

Por cada euro de subsídio à renda, cerca de 78 cêntimos foram parar ao senhorio e apenas 22 à família. O problema não está no subsídio, mas na oferta que não responde.

O mecanismo é o mesmo que está no centro do estudo da Faculdade de Economia do Porto sobre oferta e preços: num mercado onde a oferta mal responde, é a procura — subsidiada ou especulativa — que comanda o preço.

O que significa para o ecossistema

A direção do efeito é das mais consensuais da economia da habitação; a magnitude é que está em disputa, e depende do regime.

Do lado da captura elevada, a evidência é convergente e internacional. No Reino Unido, Gibbons e Manning (Journal of Public Economics, 2006) mediram o efeito inverso — os cortes no subsídio das reformas dos anos 1990 — e estimaram que até dois terços da incidência recaiu sobre os senhorios, via rendas mais baixas; por simetria, é também o senhorio que capta quando o subsídio sobe. Nos Estados Unidos, Susin (Journal of Public Economics, 2002) calculou que os vouchers elevaram as rendas em 16 por cento nas maiores áreas metropolitanas — um aumento da renda paga pelas famílias pobres não-beneficiárias superior ao próprio valor do subsídio, com perda líquida estimada em 2,4 mil milhões de dólares para o conjunto dos baixos rendimentos. Collinson e Ganong (AEJ: Economic Policy, 2018) mostraram que subir um dólar no teto uniforme do voucher elevou as rendas em 46 cêntimos, com "no impact — a precise zero — on neighborhood quality": o senhorio beneficia oito vezes mais do que o inquilino.

A teoria explica porquê. A incidência de um subsídio, tal como a de um imposto, recai sobre o lado mais inelástico do mercado (Fullerton e Metcalf, Handbook of Public Economics): onde a oferta não responde, é o senhorio que capta o benefício, independentemente de quem o recebe à entrada. Daí a dependência do regime. O efeito é grande quando o subsídio é amplo e a oferta rígida; é pequeno ou nulo quando é estreito, sujeito a quotas, ou a oferta se ajusta.

Por isso a evidência não é unânime, e a honestidade obriga a dizê-lo. A própria Finlândia é caso disputado: Kangasharju (Scandinavian Journal of Economics, 2010) estimou uma captura de 60 a 70 cêntimos por euro, mas Eerola e Lyytikäinen, reanalisando a mesma reforma de 2002 com outro método, não encontraram efeito claro. E nos Estados Unidos, Eriksen e Ross (AEJ: Economic Policy, 2015) não acharam impacto agregado nas rendas — mas os aumentos que detetaram concentraram-se, precisamente, nas unidades junto ao teto do voucher e nas cidades de oferta inelástica. O contraponto, lido com atenção, confirma a regra em vez de a negar.

O próprio desenho do subsídio amplifica ou contém o efeito. Quando o apoio é calculado como percentagem da renda, subir a renda aumenta o próprio subsídio — um convite à captura. Um teto fixo, indexado a uma referência e não à renda efetivamente paga, trava-o.

Observação a partir da Fundação Âncora

A leitura a reter não é que o apoio à renda seja inútil — é que, num mercado de oferta estruturalmente rígida, persegue o preço de mercado em vez de o domar. E é a mesma geografia que torna o problema português difícil: onde a oferta é mais inelástica e o capital de curto prazo domina, nas áreas metropolitanas, é também onde a captura seria maior.

A avaliação que o próprio Estado fez ao Programa de Apoio ao Arrendamento chegou, sem usar esta linguagem, a um limite convergente: o instrumento de incentivo fiscal ao senhorio enquadrou menos de 1 por cento dos contratos, e a recomendação foi reforçar a oferta pública. Os sistemas europeus que estabilizaram preços de forma durável seguem uma lógica distinta da do subsídio à procura: acrescentam oferta cuja renda é fixada pelo custo real de operar o edifício, e não pelo mercado — pelo que não há preço de mercado a perseguir. É a propriedade por defeito ao contrário.

Em Portugal, o exemplo mais próximo do mecanismo é o Porta 65 Jovem, calculado como percentagem da renda — o desenho que a literatura associa à amplificação —, ainda que limitado por uma Renda Máxima de Referência que trava o efeito acima desse teto. Mas é também aqui que a prudência se impõe: não existe, para Portugal, nenhum estudo de incidência com o rigor dos europeus. A direção é conhecida; o número exato, à escala portuguesa, está por medir — e medi-lo seria, em si, um contributo. Afirmar mais do que isto seria exceder a evidência.

IHRU: avaliação oficial confirma que o apoio ao arrendamento não chega à classe média

2026-03-01T00:00:00Z

O que aconteceu

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e o Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU) publicaram, em março de 2026, a avaliação externa do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), executada pela Quaternaire Portugal. O exercício cobre o período de julho de 2021 a junho de 2024 e incide sobre o principal instrumento fiscal de arrendamento acessível da última década — o mesmo universo de mercado que o relatório do arrendamento habitacional do IHRU e do OHARU tinha começado a mapear.

A avaliação não hesita no diagnóstico. Reconhece uma falha de mercado evidente e a agravar-se, cuja resposta estrutural, afirma, só pode ser uma: "aumento substancial da oferta de habitação com rendas acessíveis" à generalidade dos agregados familiares. Importa registar de onde vem a frase. Não de um manifesto de uma organização com causa, mas de um relatório oficial, encomendado pelo Estado ao seu próprio instrumento e conduzido por um avaliador independente.

Os dados explicam a severidade do diagnóstico. No período avaliado, quase 35 mil agregados tinham candidatura válida, mas apenas 2,7 por cento dispunham de contrato ativo. A oferta era muito inferior à procura: pouco mais de mil imóveis disponíveis, apenas 52 por cento dos alojamentos com inscrição válida. Ao longo dos três anos, o programa enquadrou cerca de mil contratos — menos de 1 por cento dos mais de 282 mil novos contratos de arrendamento celebrados em Portugal no mesmo período. A oferta concentrou-se na Área Metropolitana de Lisboa e, em menor grau, no Porto, no Algarve e em Coimbra.

A avaliação é direta sobre a causa. Identifica o insucesso do modelo de "plataforma passiva": um sistema que se limitava a registar candidatos e proprietários e a aguardar que o encontro entre oferta e procura acontecesse por si. Em larga medida, não aconteceu.

O PAA foi entretanto substituído pelo regime simplificado de arrendamento acessível, no quadro da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, que autorizou o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal e introduziu também o conceito de "renda mensal moderada". A própria avaliação nota que, com as devidas adaptações, as suas conclusões e recomendações mantêm validade perante o novo regime.

O que significa para o ecossistema

O achado mais relevante para quem pensa a habitação da classe média está na resposta à questão da eficiência. A avaliação conclui que os agregados de rendimento médio-baixo não têm resposta por via do programa. O nível das rendas, ainda que classificadas como acessíveis, exclui à partida uma boa parte deles, por força da taxa de esforço, e a oferta existente acaba por favorecer os escalões de maior rendimento dentro do universo de elegíveis.

A consequência é desconfortável: um instrumento desenhado para a acessibilidade serve melhor quem dela precisa menos. É o retrato técnico, em linguagem de avaliação de políticas, daquilo a que a OCDE chama o missing middle. No seu Economic Survey: Portugal 2026, a organização reconhece o mesmo vazio — agregados de rendimento médio inelegíveis para habitação social, mas incapazes de aceder ao mercado, num país sem tradição de operadores de habitação de lucro limitado. É a estrutura de propriedade por defeito que mantém o terceiro setor habitacional quase inexistente.

As recomendações formais são sobretudo processuais: simplificar e flexibilizar o acesso, encurtar a duração mínima dos contratos, diversificar as garantias — incluindo um fundo público de garantia de rendas que reforça, e não substitui, o incentivo ao senhorio particular —, relançar a comunicação e melhorar a fiscalização. Mas as conclusões apontam para além do instrumento. A avaliação recomenda "moderar o foco exclusivo na oferta" assente em incentivos fiscais a proprietários e "apostar no reforço da oferta de habitação pública, ou com intervenção pública", valorizando os programas municipais compatíveis — descritos como extensões locais eficazes, com maior proximidade ao mercado — e a articulação com instrumentos dirigidos à oferta, como o 1.º Direito. É de notar que a própria avaliação não trata o arrendamento de longa duração como solução a seguir, mas como instrumento concorrente, mais atrativo do que o PAA e que lhe retira procura.

É aqui que a leitura pede um passo crítico. Mesmo quando propõe o "relançamento" do programa, a avaliação permanece dentro do paradigma do regime fiscal — o PAA e o seu sucessor. E, quando imagina a oferta nova, ancora-a no balanço público: o IHRU, os municípios, o PRR, o programa 1.º Direito.

Fica por responder a pergunta que condiciona tudo o resto: de onde vem o capital, à escala e com a paciência necessárias, quando o orçamento público não chega para construir a oferta que o próprio diagnóstico exige?

Um detalhe revela o limite. Ao ponderar aliviar as condições de acesso, os avaliadores chegam a considerar — e a afastar — a hipótese de uma renda acessível indexada apenas ao mercado, à maneira da Affordable Rent britânica. Entre o teto baseado na mediana de mercado e a indexação pura ao mercado, o documento não considera um terceiro caminho: a renda de custo. Nem teto de mercado, nem preço de mercado, mas um valor definido pelo custo real de operar e manter o edifício, com reinvestimento integral dos excedentes em manutenção e em nova oferta. É a lógica que estabilizou Viena ao longo de mais de quatro décadas e que em Portugal não tem ainda referência consolidada.

Observação a partir da Fundação Âncora

A avaliação faz aquilo a que se propõe, e fá-lo bem: mede um instrumento, conclui que é pertinente mas residual, e aponta a direção — mais oferta, intervenção pública na criação de stock, programas municipais. O que não lhe cabe, por natureza, é resolver o problema de financiamento que essa direção levanta: o reforço da oferta pública que recomenda esbarra no limite do orçamento que o próprio diagnóstico assinala.

O vazio estrutural na oferta de habitação acessível — ponto de partida recorrente na leitura da Fundação Âncora — deixa, com este relatório, de ser uma tese a defender e passa a ser um facto reconhecido pela administração. E é aqui que a experiência europeia acrescenta um terceiro vértice ao debate português, preso entre o teto de mercado e a despesa orçamental. Os sistemas que mantiveram parque acessível durável ao longo de décadas — a Áustria do lucro limitado, os Países Baixos, a Finlândia — operam com três elementos comuns: capital privado e paciente em vez de despesa pública, rendas indexadas ao custo e não ao mercado, e regras vinculativas que retiram os ativos do circuito especulativo de forma permanente.

São esses elementos que, em Portugal, estão por instalar — a face invertida da propriedade por defeito que mantém o terceiro setor habitacional quase inexistente. O diagnóstico oficial está feito; a oferta, essa, ainda está por construir. E a avaliação do PAA ajuda a perceber porquê: a falha não é de reconhecimento técnico nem de direção política — é de um instrumento de financiamento, à escala e com a paciência necessárias, que o balanço público não chega para suprir.

Habitação, infraestrutura do talento: a causa que atravessa todo o terceiro setor

2026-06-03T00:00:00Z

O que aconteceu

No Semestre Europeu de 2026, a Comissão Europeia dirigiu a Portugal um pacote de recomendações que, no mesmo documento, pede para aumentar a oferta de habitação, incluindo acessível, e para combater a escassez de pessoal no setor da saúde. As duas orientações surgem como problemas distintos. Não são. Parte da falta de profissionais nos serviços do país é, na origem, um problema de habitação, e é essa ligação que abre uma leitura pouco explorada sobre o papel do terceiro setor, fundações, associações, santas casas e demais organizações de missão, que o Radar já tinha começado a traçar do lado das entidades empregadoras desta mesma pressão.

O que significa para o ecossistema

A habitação costuma ser tratada como mais uma causa vertical, a competir por fundos com a saúde, a educação, a ciência ou a cultura. É a leitura errada. A habitação é horizontal: é a condição que permite a cada uma dessas missões acontecer, porque todas dependem de pessoas que precisam de viver a uma distância viável de onde trabalham.

A saúde mostra-o sem margem para dúvida. Segundo a Ordem dos Enfermeiros, a região de Lisboa e Vale do Tejo tinha mais de 340 camas hospitalares encerradas por falta de enfermeiros, e o Sindicato dos Enfermeiros estima em mais de sete mil os profissionais em falta na região. A causa não é só remuneratória: o mesmo levantamento situa o vencimento líquido de um enfermeiro em início de carreira perto de 1.200 euros, abaixo da renda média de um T1 em Lisboa, e regista que a própria Ordem propôs ao Governo um subsídio de renda para fixar enfermeiros na região. O mesmo padrão atinge a educação: professores colocados longe de casa que consomem quase o vencimento em alojamento, ao ponto de o Governo ter procurado casas junto de dioceses e autarquias para os fixar.

Uma fundação de saúde financia investigação e equipa serviços, mas não fixa os profissionais que os operam se estes não tiverem onde viver. Uma santa casa que gere um hospital ou um lar depende exatamente dos mesmos enfermeiros. O mesmo vale para a ciência e os seus investigadores, para a educação e os seus professores. Onde a habitação falha, a missão encalha, seja qual for a organização.

Fica uma ressalva de rigor: a pressão não é uniforme no território, concentra-se nas áreas metropolitanas e no litoral, onde o custo da habitação descolou dos rendimentos. É aí que vive a maioria dos profissionais que estas organizações procuram servir, e é aí que a habitação decide se o talento fica ou parte.

Tratar a habitação como infraestrutura muda a lógica de soma nula. Uma fundação, uma associação ou uma santa casa não precisam de trocar a sua missão pela habitação; precisam de reconhecer que a habitação protege o retorno de tudo o que já financiam ou operam, com o mecenato como uma via fiscal já disponível. Uma bolsa de investigação ou um programa educativo rendem menos quando o profissional que os haveria de usar não consegue fixar-se onde é preciso. Vista assim, a habitação deixa de dividir o terceiro setor por causas e passa a uni-lo em torno de uma condição comum, convertendo concorrentes por fundos em co-financiadores da mesma base.

Há ainda um retorno reputacional, e cada vez mais mensurável, como a leitura de SROI habitacional já começou a equacionar: poucas coisas são tão tangíveis como uma casa a uma renda que um enfermeiro ou um professor conseguem pagar. É a mesma direção do caso que a McKinsey quantificou para a mobilidade económica e da leitura do mercado português que o Radar já documentou.

Observação a partir da Fundação Âncora

A acessibilidade permanente para a classe média profissional é o princípio fundador da Fundação Âncora, inscrito no Pacto pela Habitação Permanente. É o segmento em que cabem os enfermeiros, os professores e os investigadores que os serviços do país não conseguem fixar. A acessibilidade prende-se ao imóvel por três vias combinadas, comuns aos modelos europeus duráveis: o direito de superfície sobre solo que permanece público, uma renda que cobre o custo real em vez de seguir o mercado, e a afetação permanente do património à missão, em linha com o que modelos europeus como o austríaco mantêm há décadas. Nada disto promete mais do que aquilo a que se vincula.

Daqui decorre um papel que serve o terceiro setor inteiro. Uma fundação de saúde, uma santa casa ou uma associação de ciência não têm de se tornar operadoras de habitação: podem afetar recursos a parque permanentemente acessível operado ao abrigo de um modelo comum, e ver os seus residentes serem os profissionais de que a sua missão precisa. É o padrão que os sistemas europeus duráveis confirmam — na Áustria e nos Países Baixos, o parque de lucro limitado é financiado por uma pluralidade de instituições que não são, elas próprias, operadoras. Vale acompanhar que instituições portuguesas do terceiro setor exploram este caminho.

Contratos de Investimento para Arrendamento: benefícios fiscais e indemnização a 25 anos

2026-05-20T00:00:00Z

O que aconteceu

Foi publicado em Diário da República, a 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova as medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação, o chamado "choque fiscal". O diploma foi emitido ao abrigo da autorização da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e operacionaliza o pacote fiscal aprovado pelo Parlamento em fevereiro e anunciado pelo Conselho de Ministros em março. Além de alterar os Códigos do IVA, do IRS e IRC, do IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais, cria três regimes novos: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e a restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção para habitação própria permanente. Esta entrada foca-se no CIA.

O CIA é um contrato celebrado entre um investidor e o Estado, representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.), com duração máxima de 25 anos. Foi desenhado para atrair investimento institucional de médio e longo prazo, na lógica do build-to-rent, para arrendamento habitacional a renda moderada. São elegíveis os projetos que cumpram, cumulativamente, dois requisitos: que pelo menos 70 por cento (700/1000) da área de construção seja afeta a arrendamento habitacional, e que a renda mensal não exceda a renda moderada, definida no diploma como "2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida" prevista para 2026, ou seja cerca de 2.300 euros (2,5 × 920 euros), com atualização anual pelos coeficientes legais. Do lado do investidor, exige-se capacidade técnica e de gestão, contabilidade organizada e situação fiscal e contributiva regularizada.

Os benefícios fiscais associados ao CIA são extensos: isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de terrenos e prédios; isenção de IMI até oito anos e redução de 50 por cento da taxa de IMI no período remanescente, até ao limite de dez anos; isenção de Adicional ao IMI durante a vigência do contrato; taxa reduzida de IVA de 6 por cento nas empreitadas; e restituição de 50 por cento do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos, analisada pelo Fisco no prazo de 90 dias após confirmação de elegibilidade pelo IHRU. Alguns destes benefícios dependem de deliberação das assembleias municipais competentes e de regulamentação adicional. Em contrapartida, o investidor obriga-se a investir na construção, reabilitação ou aquisição dos imóveis, a prestar ao IHRU toda a informação de acompanhamento, e fica proibido de alienar os ativos sem transmitir também a posição contratual.

A inovação mais relevante: alterações de lei que afetem o equilíbrio económico-financeiro de um CIA conferem ao investidor direito a indemnização, nos termos do artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos, uma garantia de estabilidade regulatória a 25 anos.

A garantia cobre alterações legislativas ou regulamentares ao regime de fixação e atualização de rendas, ou a outro regime contratual relevante. Em sentido inverso, o incumprimento permite ao IHRU resolver o contrato, com devolução dos benefícios obtidos: 100 por cento se ocorrer nos primeiros dez anos, 50 por cento depois disso e até faltarem cinco para o termo, e 30 por cento nos últimos cinco anos, acrescida de juros.

Os CIA produzem efeitos a 1 de setembro de 2026: o diploma entra em vigor antes, mas o regime só se aplica a partir dessa data. Os procedimentos de submissão e aprovação dos CIA, bem como o teto de renda do RSAA, dependem ainda de portaria conjunta das áreas das Finanças e da Habitação, por publicar. Até lá, o regime está aprovado mas não plenamente operacional.

O que significa para o ecossistema

Para o investimento institucional, o CIA é o instrumento construído para mobilizar capital de médio e longo prazo, designadamente fundos, sociedades imobiliárias e organismos de investimento alternativo, para build-to-rent a renda moderada. A garantia de indemnização por alteração de lei, ancorada no Código dos Contratos Públicos, responde diretamente ao principal receio do investidor de longo prazo em Portugal, que é a instabilidade do quadro do arrendamento. É um sinal forte de previsibilidade, que aproxima o regime português das condições que investidores institucionais europeus esperam para comprometer capital a 25 anos.

Para a noção de "acessível", importa ler o teto com cuidado. A renda moderada de 2.300 euros é elevada e, em muitos concelhos, aproxima-se da renda de mercado. O CIA privilegia escala e volume de oferta, não profundidade de acessibilidade. É um regime de incentivo ao arrendamento de mercado moderado, distinto do RSAA, cujo teto de 80 por cento da mediana concelhia desce mais, mas continua indexado ao mercado. Quem quiser servir os escalões de rendimento abaixo desse limiar terá de o fazer por opção própria do seu modelo, e não por exigência do regime.

Para o modelo de propriedade, a proibição de alienar os ativos sem transmitir a posição contratual é relevante: ancora o imóvel à função de arrendamento durante os 25 anos do contrato, aproximando o CIA de uma lógica de afetação durável, ainda que temporária. É um mecanismo de permanência da função habitacional por via contratual.

O que ainda falta é a regulamentação operacional. Sem a portaria de procedimentos dos CIA e a portaria do teto do RSAA, o regime não pode ser aplicado na prática. A entrada em vigor marcada para 1 de setembro pressiona o calendário regulamentar, e é esse o próximo marco a acompanhar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três pontos merecem nota.

O primeiro é de encaixe. Um operador de arrendamento acessível de longo prazo cumpre, por construção, os dois requisitos do CIA: uma renda assente na cobertura de custos fica muito abaixo da renda moderada, e a oferta dedicada ao arrendamento ultrapassa com folga o limiar de 70 por cento. O regime foi desenhado para o investimento institucional de longo prazo na lógica do build-to-rent, precisamente o perfil em que um operador de fins de interesse público, estruturado para horizontes de décadas, se inscreve.

O segundo é sobre profundidade. O CIA define um mínimo de acessibilidade, a renda moderada; um modelo de renda de custo situa-se muito abaixo desse mínimo. O regime fiscal é, por isso, um acelerador do investimento, não um definidor da renda. Combinado com o novo RJUE, que agiliza o licenciamento, baixa de forma material o custo de produção, mas a renda, essa, continua a depender do modelo, calibrada ao custo em cada contexto, como nos sistemas europeus de lucro limitado.

O terceiro é sobre estabilidade e permanência. A garantia de indemnização por mudança de lei é um reforço de previsibilidade bem-vindo para qualquer investidor de longo prazo. Para a Fundação, porém, a permanência da acessibilidade é estrutural e ligada à missão, e não dependente de uma cláusula contratual com prazo. O horizonte da Fundação ultrapassa a vigência de um CIA, pelo que o período após os 25 anos exige lógica própria de continuidade. A proibição de alienar sem transmitir a posição contratual é, ainda assim, coerente com um modelo de afetação durável do património. O Radar continuará a acompanhar a publicação da portaria de procedimentos dos CIA e da portaria do teto do RSAA.

Novo RJUE: comunicação prévia sem controlo prévio e cedências para habitação acessível

2026-05-29T00:00:00Z

O que aconteceu

Foi publicado em Diário da República, a 29 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026, que procede à vigésima primeira alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, e altera também o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. O diploma foi emitido ao abrigo da autorização legislativa da Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, no quadro do eixo prioritário «Construir Portugal», e concretiza a revisão profunda do licenciamento anunciada pelo Conselho de Ministros em março. O preâmbulo é explícito ao assumir que vem corrigir os constrangimentos de articulação e aplicação gerados pela reforma anterior, o Decreto-Lei n.º 10/2024. Não entra em vigor de imediato: o Artigo 13.º fixa vacatio legis até ao primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da publicação (3 de agosto de 2026, por 1 de agosto cair a um sábado), com exceção das alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024, que vigoram já no dia útil seguinte ao da publicação.

A alteração de maior alcance recai sobre a comunicação prévia, o procedimento aplicável a operações em áreas com parâmetros urbanísticos definidos. Deixa de funcionar como mecanismo de verificação documental prévia pela câmara e passa a assentar na efetiva assunção de responsabilidade pelo interessado: o promotor submete de uma só vez todos os elementos e pode iniciar a obra após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos, sem necessidade de qualquer ato permissivo do município. Em contrapartida, o controlo é sucessivo e com prazo: nos termos do Artigo 35.º, o controlo "caduca no prazo de um ano a contar da data de pagamento das taxas", sem prejuízo de a câmara verificar a todo o tempo a conformidade da obra executada com os projetos apresentados. A responsabilidade técnica e jurídica desloca-se, assim, para promotores e projetistas.

A comunicação prévia deixa de ser um ato do município e passa a responsabilidade do promotor: a obra começa após o pagamento de taxas, e a câmara fiscaliza depois, com um ano para o fazer.

O diploma elimina ainda os prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção e repõe prazos de decisão ajustados à complexidade real de cada operação, sob pena de deferimento tácito: 20 dias para obras de edificação e demolição em licenciamento, 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos e 45 dias para operações de loteamento, sendo que apenas estes dois últimos são prorrogáveis, uma única vez e por igual período, em casos de especial complexidade. Alarga o elenco de obras isentas de controlo prévio (reconstrução sem aumento de área ou volume, alterações no interior sem impacto exterior e substituição de caixilhos por outros mais eficientes, mesmo em zonas de proteção de imóveis classificados), sempre sujeitas a informação de início de trabalhos, e clarifica conceitos que geravam confusão, distinguindo reconstrução, alteração e ampliação. Reforça também a obrigatoriedade de menção ao título urbanístico nos contratos de transmissão de imóveis.

No plano que mais interessa à habitação acessível, o diploma clarifica o regime de cedências. As parcelas cedidas para habitação pública, de custos controlados ou de arrendamento acessível passam a integrar o domínio privado municipal; quando não há lugar a cedência, é devida compensação ao município, em numerário ou em espécie; e a área de lotes ou parcelas de natureza privada afetos a custos controlados ou arrendamento acessível conta para o cumprimento dos parâmetros de cedência, sem dar lugar a nova compensação. Para estes efeitos, considera-se afeta a esses fins a área em que "pelo menos 700/1000 da área de construção" lhes sejam destinados. Em paralelo, uma informação prévia favorável que abranja todos os parâmetros urbanísticos passa a isentar de licença ou comunicação prévia a operação apreciada.

O que significa para o ecossistema

Do lado de quem promove, a combinação de comunicação prévia desburocratizada, prazos intercalares e deferimento tácito reduz a fricção temporal entre projeto, licenciamento e início de obra. Para promotores residenciais, cada mês poupado em licenciamento é um mês de custo de carregamento poupado e de antecipação da entrada de residentes. O efeito prático, porém, fica dependente de dois fatores: a capacidade efetiva das câmaras para exercer fiscalização sucessiva com qualidade e a assunção, pelos promotores e projetistas, de uma responsabilidade técnica e jurídica acrescida.

Do lado municipal, a mudança é estrutural. A autarquia passa de entidade de controlo prévio a entidade de fiscalização sucessiva, o que exige reorganização dos serviços de urbanismo e reforço de capacidade instalada, algo que o diploma não financia. O risco simétrico da desburocratização é a qualidade desigual entre municípios com diferentes capacidades técnicas, sobretudo num primeiro período de adaptação.

Do lado da habitação acessível, a clarificação das cedências é a peça mais relevante. A integração das parcelas no domínio privado municipal e a contagem dos lotes privados afetos a custos controlados ou arrendamento acessível para os parâmetros de cedência criam um mecanismo de captura de valor do solo e um incentivo direto a que a oferta acessível seja produzida também por via privada. O resultado concreto dependerá, contudo, do instrumento jurídico que os municípios escolherem para mobilizar esse solo.

O que o diploma não faz é igualmente importante. O DL 108/2026 agiliza a produção, mas não fixa receita: o teto de renda vive noutros instrumentos, em particular o pacote fiscal de habitação e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, com rendas até 80 por cento da mediana concelhia. Em mercados de renda elevada esse teto pode cobrir custos; em mercados intermédios tende a apertar. A reforma do licenciamento baixa o custo de produção, mas não resolve, por si, a equação de sustentabilidade da operação.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três pontos merecem nota.

A primeira é operacional. A redução da fricção temporal entre aquisição, licenciamento e entrega é diretamente relevante para operadores de fins de interesse público que executam por tranches, em que a velocidade de produção é parte do modelo. É no lado do desenvolvimento que o diploma mais ajuda.

A segunda é sobre o instrumento de solo. A integração das parcelas cedidas no domínio privado municipal é tecnicamente significativa, porque mantém viável o recurso ao direito de superfície em regime de direito privado, o instrumento que, na experiência europeia, melhor assegura acessibilidade durável e autonomia operacional sem alienar o solo, por oposição à concessão. É a margem cuja utilização mais decide o resultado: sobre as parcelas afetas a arrendamento acessível, o direito de superfície puro mantém o controlo público do solo e a permanência da renda.

A terceira é sobre renda. Os modelos europeus de renda de cobertura de custos mostram que a acessibilidade durável se garante por capital paciente e renda calibrada ao custo em cada contexto, e não por tetos administrativos uniformes. Ao agilizar a construção sem fixar a receita, o DL 108/2026 é coerente com essa leitura: melhora o lado do custo de produção e deixa a sustentabilidade dependente do modelo de renda e do custo de capital. Por fim, a transferência de responsabilidade para quem promove premeia precisamente o rigor técnico e as boas práticas, e abre espaço a qualidade desigual entre câmaras. O Radar continuará a acompanhar a execução municipal do novo regime.

Tese da FEP: mais oferta de mercado baixaria os preços da habitação só 3 a 7 por cento

2024-11-12T00:00:00Z

O que aconteceu

A 12 de novembro de 2024, na 12.ª Conferência do Banco de Portugal "Desenvolvimento económico português no espaço europeu", no Museu do Dinheiro em Lisboa, foi apresentada a dissertação "Can More Housing Supply Improve Affordability? Insight from Europe's Fastest Appreciating Housing Market", de Diogo Pereira Ribeiro, mestre em Economia pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto, orientado por Hugo de Almeida Vilares. Coloca uma pergunta que está no centro da política habitacional portuguesa: pode mais oferta resolver a falta de acessibilidade?

A pergunta não é retórica. A estratégia do Governo, "Construir Portugal", assenta no diagnóstico de que a crise resulta sobretudo de um défice de construção e faz da expansão da oferta o seu principal instrumento, na linha de quem defende que a crise da habitação é de oferta e não de procura. A dissertação testa esse pressuposto.

O ponto de partida é o travão conhecido. Entre 2011 e 2021 construíram-se cerca de 120 mil casas, contra mais de 521 mil na década anterior, uma quebra de aproximadamente 75 por cento. Ao mesmo tempo, os preços nominais subiram 108 por cento desde 2015, abrindo o maior fosso entre preços e rendimento de toda a OCDE.

Para responder, o autor constrói um modelo econométrico espacial aplicado aos 254 municípios do continente entre 2019 e 2021. É metodologicamente exigente: trata o stock de habitação como exógeno aos preços, corrige a endogeneidade com instrumentos do tipo Bartik e incorpora o contágio entre municípios vizinhos, porque as famílias afastadas dos centros pelos preços procuram habitação nas zonas adjacentes.

O stock importa, mas pouco. Tudo o resto constante, um município com 1 por cento mais habitações tem preços, em média, 0,54 por cento mais baixos. Traduzido em cenários, o efeito desilude:

mantido o ritmo da década anterior (mais 397 mil casas), o preço médio seria 3,3 por cento inferior;
duplicado esse ritmo, somando mais de um milhão de casas, ao nível mais alto que o país alguma vez produziu, seria apenas 7 por cento inferior.

O contraste com a procura é o achado mais relevante. Repondo os níveis de 2015, antes do salto do turismo e da imigração, o modelo prevê quedas muito maiores: residentes estrangeiros nos números de 2015, menos 8,4 por cento; alojamento local, menos 17 por cento; os dois em simultâneo, menos 24 por cento.

Mesmo um setor da construção a produzir ao ritmo mais elevado da história baixaria os preços, no máximo, 7 por cento a nível nacional. Recuperar para o mercado residencial o stock que o alojamento local lhe retirou teria mais do dobro do efeito. A oferta de mercado, isolada, não resolve a falta de acessibilidade.

O autor não defende proibições drásticas, que considera insustentáveis e politicamente inviáveis. Propõe um mix moderado: alguma oferta nova, um travão à procura externa e um limite ao alojamento local em doze municípios sob maior pressão. Esse conjunto baixaria os preços 7,2 por cento a nível nacional, próximo do cenário de construção massiva, mas com a vantagem de concentrar o alívio onde mais dói: menos 13 por cento na cidade de Lisboa e menos 11 por cento no Algarve.

Ainda assim, a acessibilidade não regressa a um patamar saudável. Mesmo nos cenários ambiciosos, a taxa de esforço fica acima do limiar de sobrecarga em Lisboa e no Algarve. Daí a conclusão dupla e prudente do autor: a expansão de oferta deve ser uma componente importante da resposta, mas nunca a única, já que só medidas do lado da procura, com os dilemas que levantam a um país tão dependente do turismo, produzem reduções de preço significativas.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é empírica. É uma das primeiras quantificações causais robustas, para Portugal, do efeito do stock sobre os preços, e a estimativa é até maior do que as raras comparáveis, quase nulas, obtidas nos Estados Unidos. A dissertação refuta assim o "supply skepticism", a corrente que nega qualquer ligação entre oferta e preços: o efeito existe e é estatisticamente significativo. Mas mostra, com igual clareza, que é modesto numa economia onde a procura é dominada por fatores estruturais.

A segunda é o peso da procura especulativa. O modelo confirma o que estudos anteriores já sugeriam de forma fragmentada: o alojamento local e a procura externa, mais do que as dormidas turísticas, são determinantes de primeira ordem dos preços. Dialoga com a evidência de que travar novos registos de alojamento local em Lisboa fez cair os preços locais 8 por cento — a mesma lógica que levou o município a cancelar 40 por cento das licenças de alojamento local —, e de que os vistos gold valorizaram o imobiliário de topo 15 por cento. O stock desviado para o arrendamento turístico drena o segmento mais líquido do mercado, sobretudo nos centros urbanos.

A terceira é de cautela. O próprio autor delimita o alcance do trabalho: o período é curto (2019 a 2021) e coincide com a pandemia, que deprimiu o turismo; o modelo capta a relação entre habitação e alojamento local de forma admitidamente simplista; e os cenários são ilustrações teóricas, não prescrições de política. A tese converge com o diagnóstico recente da OCDE, do Banco de Portugal e da Nova SBE de que construir mais, por si só, não chega, mas fá-lo com a honestidade de mostrar onde o modelo é forte e onde precisa de mais dados.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é uma distinção essencial. A dissertação mede a oferta de mercado através do equilíbrio de preços: quanto desce o preço de transação se houver mais casas à venda. A Fundação Âncora não procura baixar o preço de mercado. Procura criar um parque de custo justo, onde a renda é fixada pelo custo e não pela cotação da zona. Lido a esta luz, o retorno modesto da oferta de mercado, entre 3 e 7 por cento mesmo nos cenários extremos, ajuda a perceber por que faz sentido um parque desenhado para operar fora dessa lógica.

A segunda é a terceira via. O debate público oscila entre dois polos: construir muito, que a tese mostra render pouco em preço, e restringir a procura especulativa, que o autor considera potente mas politicamente difícil. A Fundação Âncora situa-se noutro plano. Também criará oferta, mas oferta que não entra no jogo de preços que a tese mede, porque, por desenho, retira as casas do mercado especulativo para um parque de renda de cobertura de custos, perpétuo e intransacionável. Não substituiria a regulação do alojamento local nem dispensaria nova construção; acrescentaria um parque destinado a garantir acessibilidade duradoura à classe média profissional, o missing middle, sem depender de nenhuma das duas.

A terceira é a acessibilidade como problema estrutural, não conjuntural. O dado mais incómodo da tese não são os preços, é a taxa de esforço que continua acima do limiar de sobrecarga mesmo depois de um milhão de casas construídas. A dissertação não prescreve qualquer solução de terceiro setor, mas o seu resultado aponta para a insuficiência de respostas assentes apenas no volume de mercado. É nessa fenda que o modelo da Fundação Âncora, com a renda ancorada no custo e protegida da especulação, procura responder.

O Radar acompanhará o trabalho de Diogo Pereira Ribeiro e a investigação académica portuguesa sobre os determinantes dos preços da habitação, em particular a relação, ainda pouco estudada, entre alojamento local, procura externa e mercado residencial. De resto, o orientador da dissertação, Hugo de Almeida Vilares, é coautor do policy paper da Fundação Francisco Manuel dos Santos sobre a crise da habitação nas grandes cidades, já acompanhado neste Radar.

McKinsey: investir em habitação para destravar a mobilidade económica

2026-05-29T00:00:00Z

O que aconteceu

A 11 de fevereiro de 2025, o McKinsey Institute for Economic Mobility (antes McKinsey Institute for Black Economic Mobility) publicou "Investing in Housing: Unlocking Economic Mobility for Black Families and All Americans", um relatório de 52 páginas liderado por JP Julien e Shelley Stewart III. O trabalho é independente, não encomendado nem patrocinado, e assenta numa meta-análise de mais de 80 soluções catalogadas a partir de uma década de investigação de mais de 50 think tanks, académicos e associações setoriais, complementada por entrevistas com especialistas. A tese de partida: a habitação, arrendada ou comprada, é a infraestrutura da mobilidade económica, e tornou-se uma barreira em vez de uma porta de entrada.

O diagnóstico tem três camadas. Primeiro, a escala: os Estados Unidos tinham, em 2023, um défice de 8,2 milhões de fogos, que sem ação poderá chegar a 9,6 milhões em 2035 (o modelo da McKinsey vai além dos habituais ao contabilizar a sobreocupação, que sozinha pesa 3,7 milhões de fogos nessa projeção). Segundo, a distribuição desigual: perto de 60 por cento dos arrendatários negros e 30 por cento dos proprietários negros estão em sobrecarga de custo moderada ou severa, bem acima da média nacional. Terceiro, os três motores da escassez: custos altos de solo e construção (o solo é o maior, com 75 por cento do solo residencial reservado a moradia unifamiliar, e os materiais 37 por cento acima do nível pré-pandemia), capital escasso para habitação acessível, e rendimentos insuficientes.

O relatório identifica quatro vias por que a habitação molda a mobilidade: domina o orçamento familiar (é a maior despesa da maioria das famílias); o bairro determina o acesso a emprego, escolas e serviços; a qualidade da habitação afeta a saúde; e a propriedade continua a ser o principal motor de riqueza (a casa vale 50 a 70 por cento do património líquido da classe média, e o fosso de propriedade negro-branco alargou de 24 para mais de 29 pontos percentuais entre 1970 e 2022). Sobre esta última via assenta o enquadramento de mobilidade, lido em três dimensões: sucesso económico, dignidade e pertença, poder e autonomia.

O contributo mais forte está no capítulo da oportunidade, que quantifica o retorno de fechar o défice. Fechar o gap até 2035 exigiria 2,7 biliões de dólares de investimento cumulativo e geraria perto de dois biliões (1,9) de PIB acumulado, o equivalente à economia do Brasil em 2023, e até 1,7 milhões de empregos, mais de 700 mil na construção. Citando Hsieh e Moretti (2019), o relatório lembra que a má-alocação espacial provocada pela escassez de habitação pode ter reduzido o crescimento do PIB americano em até 36 por cento entre 1964 e 2009. E, ponto decisivo para a acessibilidade: com intervenção, os preços cresceriam 2,1 por cento ao ano, abaixo do rendimento; sem ela, 3,8 por cento, acima. Cerca de seis milhões de famílias sobrecarregadas deixariam de o estar.

A inversão é o ponto. Resolver a escassez deixa de ser despesa social a conter e passa a investimento com retorno macroeconómico: 2,7 biliões de dólares de capital para gerar perto de dois biliões de PIB, até 1,7 milhões de empregos e seis milhões de famílias aliviadas.

O capítulo das soluções é o que distingue o relatório de um diagnóstico. A McKinsey destila cinco temas e quantifica o impacto de cada um: no conjunto, poderiam servir 1,8 a 2,3 milhões de famílias em dez anos, das quais cerca de 30 por cento negras. O primeiro tema, desbloquear solo por incentivos e parcerias, é de longe o maior (cerca de 1,0 a 1,25 milhões de fogos) e cruza upzoning orientado a transportes, captura de mais-valias fundiárias (tax increment financing, dividendos diretos a residentes) e corporações públicas de solo. O exemplo internacional que a McKinsey eleva é a Copenhagen City & Port Development Corporation: entidade de propriedade pública e gestão privada que recebe solo público, reclassifica-o, capta a valorização, financia-se a baixo custo na notação AAA da cidade e reinveste o produto no espaço público. O segundo tema, mobilizar capital privado, apoia-se na maquinaria fiscal americana (o crédito LIHTC, que financiou cerca de 4 milhões de fogos desde 1986 e um quarto dos apartamentos novos entre 2000 e 2019, mais bonds isentos e portefólios CRA/CDFI). O terceiro, escalar a construção off-site (a modular é 20 a 50 por cento mais rápida e cerca de 20 por cento mais barata, mas ainda só 3 a 4 por cento das conclusões). O quarto, reinvestir em habitação pública e capital partilhado, parte de um backlog de 115 mil milhões de dólares no parque público e usa o programa RAD para converter fogos em contratos de acessibilidade permanente, com mais de 300 entidades de capital partilhado, incluindo community land trusts com pactos de revenda abaixo do mercado. O quinto, reformular o programa federal Section 8 de vouchers de arrendamento (5 milhões de pessoas servidas, mas só uma em cada quatro famílias elegíveis, 2,5 anos de espera e 60 por cento de taxa de utilização efetiva).

O que significa para o ecossistema

Para um leitor europeu, o valor está no enquadramento e na arquitetura das soluções, não na transposição literal. Duas distâncias marcam-se primeiro, mas a segunda inverte-se de forma instrutiva quando se lê o relatório até ao fim.

A primeira distância é de contexto. O eixo do relatório é racial e norte-americano, ancorado no fosso de riqueza das famílias negras e numa história específica de discriminação habitacional. Não tem decalque em Portugal. Universalizado (e o título, com "and all Americans", autoriza-o), o argumento mantém-se: o problema português exprime-se noutra linguagem, a da classe média profissional que deixou de poder viver onde trabalha, mas a casa é, aqui como lá, a infraestrutura da oportunidade.

A segunda distância parecia a mais séria e revela-se a mais subtil. O enquadramento de mobilidade da McKinsey privilegia a propriedade como escada de riqueza. Mas o conjunto das cinco soluções é quase todo do lado do arrendamento e da acessibilidade permanente, não da compra: upzoning para multifamiliar, LIHTC para multifamiliar, modular para multifamiliar, conversões RAD com contrato de acessibilidade permanente, community land trusts, vouchers de arrendamento. Só uma das cinco, e em parte, toca a propriedade individual. Ou seja: a moldura inclina-se para a propriedade, mas o instrumental inclina-se para o arrendamento. A divergência real face a um modelo europeu de custo justo não é, portanto, propriedade contra arrendamento. É de instrumentos: a McKinsey opera por crédito fiscal, bonds e vouchers (LIHTC, PAB, CRA, Section 8), enquanto a via europeia opera por cost-rent e capital institucional paciente. O fim é próximo; a engrenagem é outra.

E aqui o relatório converge com a evidência europeia mais do que admite. O seu maior lever, desbloquear solo, culmina no exemplo de Copenhaga, que é captura pública de valor fundiário: separar a propriedade do solo da do edifício, financiar com capital barato de grau soberano e reinvestir a valorização no interesse coletivo. É a mesma gramática do direito de superfície e do capital paciente que organiza o debate europeu de custo justo. Do lado macro, o número da McKinsey (investir para gerar PIB, emprego e alívio de custo) tem o seu equivalente medido na Europa: o estudo do WIFO sobre o setor austríaco de lucro limitado, analisado no Radar, mostrou que o setor poupa 1,2 mil milhões de euros por ano aos arrendatários, acrescenta 640 a 980 milhões ao PIB e é benefício líquido para o orçamento, com o valor a vir do modelo (cost-rent, lucro limitado, reinvestimento) e não dos subsídios. Lidos juntos, McKinsey e WIFO sugerem o que nenhum diz isoladamente: o caso de investimento é mais forte, e mais barato para o erário, quando o capital é canalizado por estruturas de renda calibrada pelo custo.

Falta a nuance que o relatório, escrito para os Estados Unidos, não tinha de fazer. A McKinsey assume que aumentar a oferta alivia os preços (2,1 contra 3,8 por cento ao ano). A leitura do Fed de São Francisco, também no Radar, mostra que a oferta nova de mercado responde sobretudo na composição (qualidade, segmento) e não na quantidade no segmento acessível, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá. As soluções da McKinsey, repare-se, são quase todas dessa natureza: incentivos, capital de missão, conversões com acessibilidade permanente. Não é "construir mais" em abstrato; é construir com instrumentos que fixam a acessibilidade.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência, agora ancorada na fonte. O enquadramento da McKinsey é o argumento da Fundação dito noutra língua e com número americano: habitação acessível é investimento em mobilidade, não subsídio. Que uma consultora global o quantifique para a maior economia do mundo (1,9 biliões de PIB, 1,7 milhões de empregos, e a má-alocação espacial a custar até 36 por cento de crescimento ao longo de décadas) dá peso de terceiro, credível e sem suspeita de militância, a uma ideia ainda recebida em Portugal com ceticismo: pôr a classe média em casa acessível é decisão de crescimento.

A segunda é de mapeamento, com seletividade. As cinco soluções leem-se, do ponto de vista Âncora, como uma grelha conhecida com etiquetas americanas. Desbloquear solo, no caso de Copenhaga que a McKinsey escolhe, é o nosso direito de superfície e a captura de valor para a acessibilidade. Mobilizar capital privado é a Nota de Impacto Social e a dívida de impacto da banca com garantia soberana, em condições de mercado e sem despesa orçamental direta, no lugar do crédito fiscal LIHTC. Reinvestir com acessibilidade permanente e capital partilhado é a gramática do lucro limitado e do Pacto pela Habitação Permanente. O que fica de fora é justamente o que é mais americano e menos transponível: a maquinaria de crédito fiscal, de bonds e de vouchers, que pressupõe uma capacidade orçamental e fiscal federal que Portugal não tem.

A terceira é programática, e é a mais útil. A McKinsey faz pela mobilidade económica americana o que Portugal ainda não fez: põe um número no retorno de resolver a escassez. O contraste com os dados portugueses é gritante. Portugal gasta cerca de 1 por cento do PIB em habitação, contra mais de 3 por cento dos Países Baixos, Suécia e Reino Unido, e tem 2 por cento de parque público contra cerca de 15 por cento de média europeia, como o Radar documentou a partir do Eurostat. Falta a peça que junte o enquadramento de mobilidade da McKinsey à metodologia de equilíbrio geral do WIFO e ponha um número no que Portugal ganha, em PIB, emprego e despesa pública evitada, ao colocar a classe média em arrendamento de custo justo. É trabalho próprio do Observatório Âncora, em parceria universitária, e daria à tese da Fundação a mesma espinha empírica que a McKinsey deu à sua. O Radar continuará a acompanhar a produção do McKinsey Institute for Economic Mobility sobre habitação e oportunidade.

Fed de São Francisco e RICS: oferta nova não garante habitação acessível

2026-05-14T00:00:00Z

O que aconteceu

Entre setembro de 2025 e maio de 2026, três publicações de natureza distinta convergiram numa mesma pergunta: em que condições o capital privado produz habitação para o segmento de rendimento médio? O working paper do Federal Reserve de São Francisco (fevereiro de 2026) testa empiricamente a elasticidade da oferta nas cidades americanas. A posição da RICS (outubro de 2025) estabelece o quadro institucional europeu. A análise de The Land Trap de Mike Bird, publicada em recensão por Remco Deelstra em maio de 2026, propõe o enquadramento económico que organiza as outras duas: a terra como ativo distinto, não como fator de produção ordinário. Um ensaio de Bjørkskov no Illuminem Voices (setembro de 2025) contextualiza o debate político europeu mais amplo.

Em fevereiro de 2026, Schuyler Louie (UC Irvine), John Mondragon (Federal Reserve Bank of San Francisco) e Johannes Wieland (FRBSF, NBER, UC San Diego) publicaram o working paper 2025-06 do Fed de São Francisco, com o título "Supply Constraints Do Not Explain House Price and Quantity Growth Across U.S. Cities". O paper é um dos contributos académicos mais relevantes de 2026 para o debate sobre habitação acessível, porque questiona empiricamente a tese dominante na economia urbana americana, segundo a qual as diferenças de elasticidade da oferta entre cidades (resultantes de geografia e regulação) explicam por que algumas cidades viram subir muito mais os preços do que outras. A linha de ceticismo quanto ao efeito da oferta sobre os preços ecoa do outro lado do Atlântico a tese da FEP de que mais oferta de mercado baixaria os preços apenas 3 a 7 por cento.

Usando quatro medidas standard da literatura para constrangimentos de oferta (a elasticidade de Saiz 2010, a elasticidade ao nível do census tract de Baum-Snow e Han 2024, o índice de regulação fundiária de Wharton (WRLURI) de Gyourko, Saiz e Summers 2008, e a quota da terra no valor de Davis, Larson, Oliner e Shui 2021), os autores mostram que, entre 2000 e 2020, cidades com elasticidade alegadamente "alta" e cidades com elasticidade alegadamente "baixa" tiveram exatamente o mesmo padrão de relação entre crescimento do rendimento e crescimento dos preços e quantidades habitacionais. A relação mantém-se quando estendem a amostra para 1980, quando usam crescimento do rendimento per capita em vez do total, e quando exploram instrumentos exógenos de procura, incluindo o choque de trabalho remoto pós-pandemia. A conclusão central é categórica: as restrições de oferta tal como hoje medidas não explicam diferenças de dinâmica habitacional entre cidades americanas. A implicação política, sublinhada pelos autores, é que as reformas regulatórias de oferta hoje em debate podem ter efeito sobre a acessibilidade inferior ao atribuído pela doutrina dominante, pelo menos na escala das diferenças entre cidades.

Esta conclusão dialoga criticamente com a doutrina YIMBY (Glaeser, Gyourko e Saiz 2005; Saiz 2010, 2023), inscrita no capítulo 4 do Economic Report of the President de 2024, e que tem sido o pilar intelectual do movimento por "upzoning" e pela "abundância" enquanto resposta à crise habitacional americana. O paper antecipa as objeções e oferece quatro argumentos formais para defender que os seus resultados não são artefacto metodológico, incluindo análise de equilíbrio espacial, instrumentos exógenos, e a observação consistente entre múltiplas medidas independentes. A interpretação alternativa que propõem, na secção 5, é que os mercados habitacionais respondem a procura em duas margens distintas (quantidade e qualidade) e que a composição dos choques de procura, mais do que a elasticidade da oferta, explica as trajetórias divergentes entre cidades como São Francisco e Houston.

Não é "mais zonamento contra menos zonamento". É um sinal empírico de que a equação "relaxar restrições, oferta sobe, preços caem" não se sustenta na média das cidades americanas das últimas quatro décadas.

Em outubro de 2025, a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) publicou a sua posição institucional sobre o futuro da habitação acessível na Europa, em contribuição para o Affordable Housing Plan da Comissão Europeia. O documento, com a marca do Acting President Nick Maclean e da Chair do Europe World Regional Board Susanne Eickermann-Riepe, foi construído com contributo de mais de 20 membros europeus. A posição RICS afasta-se de respostas simplistas pelo lado da oferta nova, e ancora-se em quatro vetores: colaboração público-privada, planeamento urbano flexível, investimento em renovação e reaproveitamento do parque existente, e desenvolvimento de um quadro pan-europeu de financiamento para habitação social, com equilíbrio entre objetivos sociais e investimento sustentável.

No mesmo período, a questão do horizonte de retorno do capital privado em habitação encontrou eco no ensaio do arquiteto e investigador dinamarquês Kasper Benjamin Reimer Bjørkskov, publicado no Illuminem Voices em setembro de 2025. Com apoio em literatura de economia política da habitação (Beitel 2016, Moreno Zacarés 2024, Lee, Kemp e Reina 2022), Bjørkskov argumenta que o capital em mercado livre dirige-se ao segmento com retorno mais elevado, o que em mercados de alta procura corresponde ao segmento de topo, não ao segmento acessível. Trata-se de um ensaio de opinião, não de investigação empírica; a sua relevância aqui é contextual, como expressão de um debate político europeu mais amplo.

Em maio de 2026, Remco Deelstra publicou no Substack Cat with Hat uma recensão de The Land Trap: A New History of the World's Oldest Asset (Hodder & Stoughton, 2025), de Mike Bird, jornalista financeiro do The Economist. O livro propõe o enquadramento analítico mais completo do conjunto: a terra não é um fator de produção ordinário. É escassa, localizada, inamovível, e acumula valor sem produção adicional. Bird descreve um mecanismo que designa por "armadilha da terra": a valorização do solo alimenta ciclos de crédito que ampliam o valor em papel dos proprietários, ao mesmo tempo que canaliza capital para ativos de baixa produtividade e reduz progressivamente o espaço político para corrigir o sistema. Os governos ficam estruturalmente posicionados entre dois objetivos que se tensionam: acessibilidade habitacional e estabilidade do valor do parque imobiliário, que é também base de crédito e riqueza das famílias. A recensão de Deelstra documenta ainda o caso de Singapura: o estado retém aproximadamente 90% do território e distribui habitação através do Housing Development Board em arrendamentos de 99 anos, capturando publicamente a valorização do solo. Bird não o apresenta como solução universal, mas como demonstração de que escolhas institucionais distintas sobre propriedade da terra produzem resultados materialmente diferentes.

O que significa para o ecossistema

O paper do Fed e a posição RICS, de natureza e origem distintas (investigação empírica formal uma, posição institucional de um corpo profissional europeu a outra), convergem num diagnóstico: a equação "construir mais resolve o problema" não tem suporte empírico suficiente para entregar acessibilidade nas escalas relevantes. The Land Trap acrescenta o porquê estrutural: enquanto a terra funcionar como instrumento financeiro que captura valorização de forma autónoma, a oferta nova tende a ser atraída para os segmentos onde o ativo subjacente aprecia mais depressa. A pergunta que emerge é estrutural: em que condições o capital privado produz habitação para o segmento de rendimento médio? Os dados disponíveis para Portugal sugerem que as condições atuais não estão reunidas. Três leituras saem reforçadas.

A primeira é metodológica. O paper do Fed de São Francisco é, no atual estado da literatura americana, o mais cuidadoso teste empírico do efeito do zonamento e da regulação fundiária sobre preços habitacionais. Os seus quatro argumentos contra interpretações alternativas, e o uso simultâneo de quatro medidas independentes de constrangimento de oferta, tornam o resultado robusto. A peça é não-ideológica: os autores são economistas do sistema da Reserva Federal e mantêm a premissa fundamental de que aumentos exógenos de oferta expandem quantidades e reduzem preços. O ponto crítico, do ponto de vista de política pública, é diferente: as reformas regulatórias que estão hoje no debate (upzoning, eliminação de mínimos de lote, ADUs, eliminação de parking requirements) podem não ter o efeito sistémico que a doutrina YIMBY lhes atribui. A oferta nova, quando responde, responde via composição (qualidade, localização, segmento), não via quantidade no segmento acessível. Abundance de Ezra Klein e Derek Thompson (2025) argumenta que estados e cidades precisam de voltar a construir: habitação, infraestrutura, energia, serviços públicos. O argumento de Bird complementa: construir mais é necessário e urgente; a questão adicional é quem captura a valorização do solo resultante, e o desenho institucional pode dar respostas distintas a essa questão. É a mesma pergunta que atravessa a análise do McKinsey sobre investir em habitação para destravar a mobilidade económica, que cruza o paper do Fed com mecanismos de captura de valor do solo. O debate académico não está encerrado e o Radar acompanhará a evolução da literatura.

A segunda leitura é sobre o caso português. A tese da inelasticidade da oferta em Portugal, defendida pela FFMS desde 2023 e confirmada pelo Banco de Portugal em março de 2026, continua robusta. O paper do Fed não a contradiz: o que o paper mostra é ausência de variação sistemática entre cidades americanas com diferentes graus de restrição de oferta, não que o nível de oferta dentro de cada mercado seja irrelevante, nem que economias com estruturas distintas da americana sigam a mesma dinâmica. O diagnóstico de escassez em Portugal é empiricamente sólido: a construção nova caiu 80% entre 2011 e 2021 face à década anterior, e a recuperação desde então tem sido insuficiente. A estratégia governamental, materializada no Simplex Urbanístico (DL 10/2024) e na facilitação de reclassificação de solos (DL 117/2024), parte do pressuposto correto de que a oferta é insuficiente. O que o Fed paper acrescenta não é uma contradição, mas uma nuance: aumentar a oferta é necessário, mas a composição dessa oferta (por segmento, tipologia e horizonte de retorno do capital) determina se ela chega à acessibilidade ou apenas expande o stock no segmento médio-alto.

A dinâmica que explica este desfasamento está documentada para o mercado de Lisboa e Porto: uma parte significativa da oferta nova é absorvida em fase de construção por capital com horizonte de retorno curto, antes de chegar ao mercado de arrendamento residencial permanente. O enquadramento de Bird ajuda a interpretar a trajetória de preços: nos Países Baixos, o Banco Central estimou em 2025 que 60% do valor da habitação corresponde ao valor do terreno subjacente, face a 42% uma década antes (De Nederlandsche Bank, 2025, citado por Deelstra, 2026). Se padrão análogo se aplica a Portugal, uma parte substancial da valorização do parque habitacional é valorização de terra, um ativo que aprecia de forma relativamente autónoma face à oferta de unidades construídas. O mecanismo é estrutural: capital com horizonte de saída de cinco a sete anos não consegue viabilizar rendas compatíveis com os rendimentos da classe média portuguesa. Portugal precisa de mais oferta, mas dirigida por instrumentos institucionais que alterem o horizonte e o modelo de retorno: o missing middle e o arrendamento acessível não são segmentos que o mercado, nas condições atuais, consegue servir de forma autónoma.

A terceira leitura é sobre o quadro europeu. A posição RICS de outubro de 2025 não é radical em nenhum sentido. É a voz mais convencional do setor profissional europeu em matéria de habitação, e mesmo essa voz se afasta da narrativa "oferta nova resolve". A RICS pede framework pan-europeu de financiamento social, planeamento flexível, e renovação. Esta é a moldura institucional dentro da qual o Affordable Housing Plan da Comissão Europeia está a ser construído, e é a moldura à qual a Fundação Âncora se candidata. Um ponto a calibrar para o contexto português: a RICS favorece a renovação do parque existente sobre a construção nova, mas em Portugal a reabilitação profunda em centros urbanos custa atualmente mais por metro quadrado do que a construção nova, penalizada por reforço sísmico, imprevistos estruturais e logística de estaleiro em zona densa. Esta equação de custos significa que renovar para o segmento acessível, tal como construir de raiz, requer capital com horizonte longo e rendas calibradas pelo custo de produção.

Observação a partir da Fundação Âncora

Duas leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência analítica. O desenho da Fundação Âncora visa produzir habitação acessível para a classe média portuguesa em arrendamento permanente, com capital paciente e rendas calibradas pelo custo. A distinção em relação à oferta de mercado é estrutural. O paper do Fed de São Francisco, mesmo escrito para audiência americana e sem mencionar Portugal, é consistente com a tese subjacente ao desenho institucional Âncora: oferta nova, mesmo quando os obstáculos regulatórios são removidos, não chega automaticamente à acessibilidade nos segmentos críticos. É preciso uma arquitetura institucional que dirija o capital para o segmento alvo e que preserve essa valorização ao longo do tempo em benefício dos residentes, uma leitura institucional do mercado habitacional português que o desenho Âncora assume como ponto de partida. O caso de Singapura, documentado por Bird, é a demonstração histórica mais robusta de que essa arquitetura é viável à escala: ao reter a propriedade do solo e calibrar os custos de habitação pelo custo de produção, o estado captura a valorização fundiária e mantém a acessibilidade ao longo do tempo. À escala portuguesa e em contexto de investimento institucional privado, o desenho Âncora parte de um princípio aparentado: capital paciente, rendas calibradas pelo custo, horizonte de décadas.

A segunda é programática. A secção 5 do paper do Fed propõe que a composição da procura (qualidade versus quantidade) é o fator empiricamente relevante. Esta linha de investigação aponta para que o desenho de oferta de arrendamento acessível deva ser sensível à composição (e não apenas à escala), incorporando variantes de mix de tipologias e localização: T1 versus T2 versus T3, eficiência energética, proximidade de transportes públicos, integração urbana. O Radar acompanhará as próximas publicações na linha do paper Louie, Mondragon e Wieland, e a evolução do Affordable Housing Plan da Comissão Europeia.

Mecenato no EBF: dedução em IRC sobe para 1% das vendas e cultural para 140%

2026-05-08T00:00:00Z

O que aconteceu

A 6 de maio de 2026, a Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (COFAP) aprovou na especialidade a Proposta de Lei n.º 56/XVII/1.ª, que autoriza o Governo a rever o regime do mecenato no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). Dois dias depois, em 8 de maio, a Assembleia da República confirmou a votação final global em plenário. A autorização teve voto favorável das bancadas do PSD, CDS-PP, PS, IL e JPP, com abstenção das restantes forças parlamentares. O mapa detalhado de votações será confirmado aquando da publicação do diploma em Diário da República.

O Governo justifica a iniciativa, no texto da proposta, com a necessidade de dar "previsibilidade ao conjunto dos regimes de mecenato previstos no Estatuto dos Benefícios Fiscais", reforçando "a racionalidade e a sustentabilidade" do sistema de incentivos "associados à prossecução de fins de interesse público".

As alterações substantivas previstas (a operacionalizar por decreto-lei autorizado nos próximos 180 dias após publicação em Diário da República) concentram-se em três eixos.

Limite global de dedução em IRC. Os donativos atribuídos pelos mecenas passam a ser considerados gastos ou perdas de exercício, para efeitos de IRC, com um teto até 1 por cento do volume de vendas ou dos serviços prestados pela empresa doadora, quando anteriormente este limite era de 0,8 por cento. É um aumento de 25 por cento na capacidade de absorção fiscal pela base tributável.

Majoração no mecenato científico. O valor dedutível por donativos atribuídos a fundações, institutos públicos ou privados, instituições do ensino superior, bibliotecas, mediatecas, laboratórios do Estado e outras unidades de investigação e desenvolvimento passa a corresponder a 130 por cento do valor do donativo, alinhando com o regime atual do mecenato cultural.

Majoração no mecenato cultural. A dedução em IRC sobe de 130 para 140 por cento do valor do donativo, acompanhada de um alargamento das áreas culturais elegíveis. Pessoas singulares que exercem atividade profissional ou empresarial na área da cultura e disponham de contabilidade organizada passam a ser reconhecidas como entidades culturais para efeitos do regime, norma introduzida em sede de especialidade por proposta do PS.

O âmbito subjetivo da revisão é amplo: mecenato cultural, científico, a instituições de solidariedade, associações, autarquias, fundações, serviços do Estado, entidades hospitalares, organizações não-governamentais de defesa dos direitos humanos, das mulheres e da igualdade de género, pessoas coletivas de utilidade pública e cooperativas de solidariedade social.

Em paralelo, um projeto de lei concorrente da Iniciativa Liberal, que propunha alargar o cálculo do limite à soma do volume de vendas de todas as sociedades de um grupo económico e subir a dedução em IRS dos donativos de pessoas singulares, foi rejeitado, o que significa que o regime das pessoas singulares fica inalterado.

O que significa para o ecossistema

Cinco leituras relevantes.

A primeira é de direção estratégica do EBF. A última década viu o regime do mecenato envelhecer face à evolução do tecido económico português. O aumento do teto global de 0,8 para 1 por cento das vendas pode parecer marginal mas tem efeito material em empresas com volumes de negócios elevados: a capacidade de absorção fiscal por via de mecenato passa, em termos relativos, a competir com outros usos do imposto. Para uma empresa com 500 milhões de euros de volume de negócios, falamos de 1 milhão adicional de espaço fiscal anual disponível para mecenato sem custo marginal sobre a base tributável. Em escala agregada, é um sinal material de política pública de fomento à filantropia organizada.

A segunda é de assimetria entre IRC e IRS. O reforço incidiu deliberadamente sobre o canal corporativo. O projeto de lei concorrente da Iniciativa Liberal, que propunha subir a dedução em IRS dos donativos de pessoas singulares de 25 para 32,5 por cento (e alargar o cálculo do limite à soma do volume de vendas de todas as sociedades de um grupo económico) foi rejeitado com votos contra de PSD, PS e Livre. O legislador escolheu, portanto, ampliar o canal das empresas e deixar intacto o canal dos doadores individuais. Para o ecossistema, é informação carregada: a captação filantrópica fica claramente mais favorável quando estruturada via doação corporativa do que via doação singular, mesmo de patrimónios elevados.

A terceira é de alinhamento entre regimes. A elevação do mecenato científico para 130 por cento (o mesmo patamar do cultural atual) sinaliza um princípio de neutralidade que faltava: o donativo a uma fundação que faz investigação aplicada deve ser fiscalmente equivalente ao donativo a uma fundação que apoia produção cultural. Por extensão lógica, esta correção abre debate sobre a posição relativa dos restantes regimes, em particular o mecenato social (Art.º 62.º EBF, onde encaixa a habitação acessível), que a autorização não abrange diretamente e que mantém as majorações atuais. A regulamentação dos próximos 180 dias dirá se o decreto-lei do Governo se limita ao texto literal da autorização ou se aprofunda esta lógica de neutralidade; por agora, é tese editorial, não regime aprovado.

A quarta é de enquadramento institucional do terceiro setor. As organizações cobertas pelo regime do mecenato (fundações, IPSS, cooperativas de solidariedade social, pessoas coletivas de utilidade pública) são precisamente o tipo de entidades que constituem o que a literatura europeia designa por terceiro setor quando atuam no segmento da habitação, conforme discutido na revisão de literatura europeia publicada como working paper. O reforço do regime de incentivos fiscais ao mecenato é, em si, uma peça da arquitetura institucional que permite ao capital filantrópico fluir para estas organizações. Em coerência com o pacote fiscal de habitação aprovado pelo Parlamento em fevereiro, regulamentado pelo Conselho de Ministros em março e com a criação do grupo de trabalho interministerial para a habitação acessível no Portugal 2030, o Estado português está a estruturar progressivamente os instrumentos (fiscais, financeiros e de governação) que faltavam para que operadores de fins de interesse público com escala possam constituir-se em Portugal.

A quinta é de convergência com modelos europeus de financiamento misto. A combinação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, dos Contratos de Investimento para Arrendamento e de um regime de mecenato reforçado constitui, no agregado, uma tríade fiscal sem precedente no direito português para o financiamento misto público-privado-filantrópico de habitação acessível. Os modelos europeus que mantiveram parque durável (Áustria via WGG, Países Baixos via woningcorporaties, Finlândia via Y-Foundation) operam todos com regimes fiscais favoráveis a doações destinadas a fundos rotativos de habitação. A direção de política expressa no diploma português é convergente com este padrão. Para operadores que pretendam estruturar fundos rotativos de habitação, essa convergência é também um argumento de credibilidade perante investidores e doadores europeus familiarizados com esses modelos.

Observação a partir da Fundação Âncora

O sinal mais operacional é de calendário regulatório. A janela de 180 dias para regulamentação coloca o decreto-lei do Governo previsivelmente em vigor até novembro de 2026. A coincidência com o calendário orçamental do OE 2027 pode permitir que a operacionalização do regime entre em vigor no início de 2027, com tempo útil para que doadores corporativos planeiem campanhas de mecenato com pleno conhecimento das novas regras. Para operadores de habitação acessível em fase de constituição, o calendário é compatível com a captação cornerstone de doações filantrópicas estruturadas. Vale acompanhar como o decreto-lei concretiza a moldura que a autorização desenha.

JRC: Portugal com 177 mil casas em falta até 2035 e renovação profunda a 0,7% ao ano

2025-12-16T00:00:00Z

O que aconteceu

A 16 de dezembro de 2025, em conjunto com a apresentação do European Affordable Housing Plan, a Comissão Europeia publicou o Science for Policy Brief JRC144703, Housing investment needs in the EU, da autoria de Balouktsi, Joossens, Le Blanc, Pagano e Zeugner. O brief estima necessidades de investimento habitacional ao nível das regiões NUTS 3 da União Europeia até 2035, com uma metodologia que combina projeções demográficas do Eurostat, dados do Census 2011 e 2021, e a base ECFIN-JRC mapadomo.

A nível europeu, o JRC documenta a necessidade de mais 7,14 milhões de fogos para 2035, equivalentes a um gap de investimento de €1,68 biliões a preços de 2024, ou €153 mil milhões anuais. A composição do número combina três blocos: 4,57 milhões correspondem ao shortfall acumulado de subconstrução em regiões com défice entre 2010 e 2024; 4,77 milhões à variação demográfica projetada em regiões com expectativa de défice; e 0,75 milhões à amortização do parque. Subtraindo a construção esperada de 2,95 milhões nas mesmas regiões, chega-se ao gap de 7,14 milhões.

Para Portugal, como reportou o Jornal de Negócios em 9 de janeiro de 2026 com base nos dados regionais da mapadomo, são necessários 176,6 mil fogos adicionais aos 289 mil já esperados pelo ritmo histórico de construção, totalizando cerca de 465 mil fogos por concluir até 2035, equivalentes a perto de 12% do parque permanente atual. Mais de dois terços desta necessidade concentra-se nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, com cerca de 124 mil fogos. As estimativas para o conjunto da União, segundo o JRC, classificam Portugal entre os países com pressão sustentada apesar de não estar entre os quatro maiores défices absolutos (Alemanha, França, Itália, Espanha, que concentram dois terços do investimento total europeu).

465 000 fogos a concluir em Portugal até 2035 segundo o JRC, dos quais 176,6 mil adicionais ao ritmo histórico

A leitura quantitativa do JRC ganha densidade quando confrontada com duas fontes nacionais publicadas em 2025. O modelo JANUS B — Um Modelo do Stock Residencial Português, divulgado pela DGEG a 9 de setembro de 2025 como décimo estudo da série Estudos do Sistema Energético Português, calibra a evolução do parque residencial permanente em onze coortes do Census 2021 do INE. O ponto de partida é um stock de 3 962 718 residências permanentemente ocupadas no período 2021-2025. O modelo quantifica que a taxa atual de renovação profunda é de 0,7% ao ano e a de renovação parcial 1,0% ao ano. O autor reconhece explicitamente que "existe um certo nível de pobreza energética" nas coortes anteriores a 2025, traduzida num mix virtual de equipamentos de aquecimento que não soma 100%.

A 7.ª edição da publicação anual Energia em Números 2025, da ADENE e DGEG, contabiliza mais de 2,9 milhões de certificados energéticos emitidos pelo Sistema de Certificação Energética dos Edifícios desde 2008, e estima que o setor residencial tem potencial de poupança energética de 62%, com um investimento médio por fogo de €8 493 e um período de retorno de oito anos.

O calendário regulatório europeu fecha o quadro. A Diretiva (UE) 2024/1275 do Parlamento Europeu e do Conselho, conhecida como EPBD reformulada, foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia a 8 de maio de 2024. Para edifícios residenciais, a diretiva exige aos Estados-Membros redução do consumo de energia primária do parque de pelo menos 16% até 2030, e entre 20% e 22% até 2035. A escala de classes energéticas dos certificados é igualmente redefinida: a classe A passa a corresponder a edifícios de emissões zero, e a classe G aos menos eficientes. O prazo de transposição da diretiva para a ordem jurídica nacional é 29 de maio de 2026.

O que significa para o ecossistema

Três sinais relevantes.

Primeiro, o parque habitacional português é simultaneamente insuficiente, degradado e ineficiente, e os três défices reforçam-se mutuamente. Em quantidade, o JRC documenta a necessidade de 465 mil fogos até 2035, alinhado com o gap estrutural de 14 mil fogos por ano calculado pelo Banco de Portugal no Boletim Económico de março. Em qualidade, o INE registou no Census 2021 que apenas 64,2% dos edifícios não necessitavam de reparações, e os dados Eurostat EU-SILC de 2020 classificam Portugal em 25,2% da população residente em alojamentos com infiltrações, humidade ou problemas estruturais, segunda pior posição da União Europeia nesse ano. Em eficiência energética, o JANUS B quantifica em 0,7% ao ano a renovação profunda do parque. Construir mais sem renovar o existente não fecha o problema; renovar o existente sem construir novo não acompanha a procura. As três respostas são simultâneas.

Segundo, as duas grandes metrópoles concentram a pressão, mas o problema não é só metropolitano. O JRC identifica 70% das necessidades portuguesas em Lisboa e Porto. Mas o Banco de Portugal documentou agravamento transversal da acessibilidade em todo o território, a CIMAA Alto Alentejo aprovou 5,46 milhões para habitação acessível em zona não metropolitana, e o JANUS B mostra que a maioria do stock nacional, mais de três milhões de residências, fica fora dos eixos de Lisboa e Porto. Qualquer arquitetura de resposta tem de ter geometria nacional, com instrumentos diferenciados para áreas metropolitanas, cidades médias e zonas rurais.

Terceiro, o calendário regulatório europeu cria um relógio que torna a inação custosa. A transposição da Diretiva 2024/1275 termina a 29 de maio de 2026. A meta de redução de consumo de energia primária do parque residencial em 16% até 2030 implica uma vaga de renovação de larga escala, de instalação de bombas de calor, de envolventes melhoradas, de solar fotovoltaico distribuído. À taxa atual de 0,7% por ano de renovação profunda, e 1,0% de renovação parcial, o cenário-objetivo de 75% do stock dominado por residências eficientes em 2050 do JANUS B exige acelerar para um pico superior a 125 mil renovações parciais por ano no quinquénio 2041-2045. Os instrumentos financeiros estão sequencialmente alinhados: o Banco Europeu de Investimento duplicou o seu financiamento à habitação, a Comissão Europeia lançou a Pan-European Investment Platform, e os seis aceleradores energia-habitação apresentados em Guimarães por Housing Europe, Energy Cities e EBC explicitam o desenho operacional. O que está em discussão a partir do segundo semestre de 2026 é como o capital europeu se canaliza, em Portugal, em projetos concretos.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência metodológica. As três fontes citadas, o JRC para a quantidade, o JANUS B para a renovação, o EPBD para a regulação, são produzidas por instituições com mandatos técnicos distintos, e convergem para o mesmo diagnóstico: o parque permanente português precisa de capital com horizonte longo, calendário previsível e disciplina operacional para responder em simultâneo à necessidade quantitativa, à qualidade construtiva e à eficiência energética. Modelos europeus que atravessaram este tipo de ciclo, Áustria via WGG e ERVO, Países Baixos via woningcorporaties, Finlândia via Y-Foundation, operam com três elementos comuns: capital paciente em camadas, regras vinculativas que tornam o parque não-transacionável, e renda indexada ao custo que internaliza o investimento em manutenção e em desempenho energético, em vez de o externalizar para o residente. O WIFO documentou recentemente o impacto económico líquido positivo deste arranjo na Áustria; a mecânica do cost-rent austríaco está descrita em entrada anterior do Radar.

A segunda é de economia da reabilitação. Em segmentos relevantes do parque urbano, e em particular nos centros históricos com estrutura gaioleira ou pombalina, a reabilitação profunda custa por metro quadrado mais do que a construção nova: dados de referência de 2022 recolhidos pela AC Arquitetos apontam para 1 725 €/m² em reabilitação face a 1 412 €/m² em construção nova, com o diferencial explicado por avaliações sísmicas obrigatórias, imprevistos estruturais e custos de estaleiro em meio urbano denso. Esta diferença, descontado o tempo, paga-se em duas dimensões: na poupança energética operacional ao longo do horizonte centenário do edifício, e no valor patrimonial preservado num parque urbano que é, em larga medida, irreplicável. Mas o perfil de retorno é incompatível com capital que sai em cinco a sete anos. Sem capital paciente, a reabilitação profunda do tecido urbano consolidado não fecha as contas.

A terceira é de calendário. As metas EPBD de 2030 e 2035, e o cenário-objetivo do JANUS B para 2050, exigem que as decisões estruturais de financiamento, regulação e operadores de longo prazo se tomem ao longo dos próximos vinte e quatro meses. Os instrumentos europeus estão alinhados, o quadro regulatório está fixado, o diagnóstico técnico está consolidado em três instituições independentes. O que ainda não está colocado é a arquitetura nacional que articule os três défices num programa coerente de operadores permanentes — com o capital, a regra contratual e o operador a chegarem ao mesmo edifício no mesmo momento. A transposição da Diretiva 2024/1275, prevista até 29 de maio de 2026, e a execução das verbas europeias mobilizadas no Plano Europeu de Habitação Acessível e no BEI ao longo de 2026 e 2027, definem juntos a janela em que essa arquitetura tem de se materializar. Permanência por desenho.

Habit:AÇÃO da PLANAPP: doze perfis territoriais e seis eixos de política habitacional

2026-05-08T00:00:00Z

O que aconteceu

O PLANAPP (Centro de Planeamento e de Avaliação de Políticas Públicas) publicou em 2026, no âmbito do concurso Science4Policy, o policy brief Habit:AÇÃO: Identificação territorial da vulnerabilidade social e da habitação indigna (S4P-23 PB 5619/2023). É o segundo policy brief Science4Policy a cobrir habitação, em sequência aos primeiros publicados pela infraestrutura PLANAPP-FCT.

O documento tem coordenação científica de Teresa Sá Marques e Fátima Matos, do CEGOT da Faculdade de Letras da Universidade do Porto, com equipa alargada do CEGOT, do IS-UP, do CITTA e do CENP. Resume o trabalho técnico do projeto Habit:AÇÃO, cujo relatório final foi entregue em 2025 e está disponível para consulta integral.

A primeira contribuição do brief é conceptual: recusa a definição estreita de habitação indigna e adota leitura tridimensional que combina (i) condições de habitabilidade (degradação, sobrelotação, conforto térmico, acessibilidade física), (ii) condições de acesso (exclusão, insegurança, custos excessivos, ausência de alternativas), e (iii) contextos espaciais condicionadores (sociais, ambientais e de mobilidade).

A segunda contribuição é cartográfica. A análise espacial à escala concelhia, com suporte de SIG e indicadores compostos, sistematiza a diversidade nacional em doze perfis municipais (A a L):

Perfil A (Lisboa): isolada pelo padrão singular de exclusão habitacional aguda, com sobrelotação, encargos elevados de aquisição e arrendamento, e exposição a riscos ambientais agravada pela densidade do edificado histórico.
Perfis B, D, E, J (Áreas Metropolitanas e suburbanos): Porto, Algarve, S. Miguel, e concelhos suburbanos de Lisboa e do Porto. Sobrelotação, degradação do parque, encargos incomportáveis e exclusão habitacional.
Perfil C (Insulares): Madeira (sul) e Açores (Flores, Corvo, Vila do Porto). Más condições físicas das habitações e falta de conforto.
Perfis F, G, H, I, K, L (Interiores): Alentejo, Beira, Trás-os-Montes, Vale do Tejo. Edifícios antigos, idosos sós, despovoamento, mas em alguns casos boas condições de manutenção.

A leitura territorial revela três geografias funcionais distintas. Nas Áreas Metropolitanas e nos concelhos contíguos, a indignidade traduz-se em sobrelotação e custos excessivos. No Algarve e em concelhos turísticos, em precariedade e informalidade ligadas à pressão sazonal. Nas regiões interiores e nas Regiões Autónomas, em edifícios antigos ocupados por idosos com baixos rendimentos.

A terceira contribuição é prescritiva. O brief organiza a resposta em seis eixos de política pública: sistema nacional de conhecimento e monitorização; reabilitação e qualificação do parque existente; acesso e prevenção da exclusão habitacional; governação multinível e capacidade institucional municipal; abordagem diferenciada por contexto territorial; e integração com coesão territorial, sustentabilidade e saúde pública. Cada eixo desdobra-se em recomendações operacionais.

A recomendação saliente do eixo de acesso é literal: "Ampliar a oferta pública, cooperativa e a custos controlados e acessíveis, assegurando habitação digna e acessível aos grupos vulneráveis e às classes médias".

O que significa para o ecossistema

Três sinais convergem.

Primeiro, a inclusão explícita das classes médias na fórmula da política habitacional. É a primeira vez que um documento técnico de origem governamental portuguesa equipara, na mesma frase de recomendação, grupos vulneráveis e classes médias enquanto destinatários legítimos de oferta pública, cooperativa e a custos controlados. A formulação é editorialmente importante porque desloca a questão do missing middle (segmento que ganha demais para apoio social mas demasiado pouco para o mercado privado) do debate académico para o documento de política. Esta posição é convergente com a revisão de literatura europeia recentemente publicada como working paper, e com a recomendação do OECD Economic Survey: Portugal 2026, que propõe pilotar fundos rotativos para habitação acessível.

Segundo, a triangulação operacional pública, cooperativa e custos controlados. A recomendação não privilegia o operador público como único, nem necessariamente como mais ágil. Equipara três modalidades, abrindo espaço institucional para operadores cooperativos e de terceiro setor. O sinal chega no mesmo mês em que o cooperativismo regressou à agenda política nacional na conferência Habitar Portugal de Matosinhos. A janela política e a moldura técnica alinham-se.

Terceiro, a infraestrutura analítica para política diferenciada. A tipologia dos doze perfis é instrumento operacional para qualquer entidade que pretenda calibrar programas territorialmente. Áreas metropolitanas e turísticas precisam de instrumentos de pressão sobre custos e oferta; cidades médias precisam de inclusão social articulada com mobilidade e emprego; territórios rurais e interiores precisam de reabilitação simplificada de edifícios habitados por idosos sós. A mesma política nacional pode operacionalizar-se em cinco a seis variantes regionais sem perder coerência.

A recomendação para um Sistema Nacional de Observação da Habitação Indigna, ancorado no modelo territorial deste projeto, é tecnicamente exequível e institucionalmente preparada: basta decisão política para arrancar.

Observação a partir da Fundação Âncora

O Habit:AÇÃO valida três pontos de leitura que têm orientado o trabalho analítico da Fundação.

O primeiro é o de diversidade territorial. Não há solução habitacional única para Portugal: há doze perfis, e cada um exige combinação distinta de instrumentos. Modelos europeus que mantiveram parque acessível durável (Áustria via WGG e ERVO, Países Baixos pelas woningcorporaties, Finlândia pela Y-Foundation) operam todos com diferenciação geográfica explícita.

O segundo é o de classes médias enquanto destinatário legítimo. O segmento do missing middle (profissionais essenciais, jovens quadros, famílias com rendimentos médios) não é nicho residual: é o segmento estruturalmente excluído do mercado atual. A recomendação literal do brief, que equipara grupos vulneráveis e classes médias, alinha o documento técnico português com a posição editorial assumida no European Affordable Housing Plan da Comissão Europeia.

O terceiro é o de operadores cooperativos e de custos controlados como infraestrutura, não como nicho. A institucionalização jurídica e financeira de operadores de lucro limitado (categoria onde Portugal tem défice histórico) é parte da resposta. O quadro analítico está montado. A discussão pública pode agora avançar do o que para o como.

Vale acompanhar a tradução política deste brief: que percentagem das suas recomendações entra em diplomas legais e em programas operacionais, em que prazo, e se o Sistema Nacional de Observação da Habitação Indigna chega a ser instalado.

Cooperativas de habitação regressam à agenda nacional em conferência de Matosinhos

2026-05-06T00:00:00Z

O que aconteceu

A conferência Habitar Portugal | Cooperativas de Habitação: Escala, Comunidade e Futuro, organizada pela Notícias Ilimitadas com apoio da Câmara Municipal de Matosinhos, reuniu a 6 de Maio de 2026 na Antiga Fábrica Vasco da Gama o Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, dirigentes das duas federações cooperativas, autarcas, e representantes das principais instituições financeiras públicas portuguesas.

O painel sobre o legado e a reinvenção do cooperativismo trouxe Manuel Tereso, Presidente da FENACHE, e Joaquim Pequicho, Presidente da CONFECOOP. O painel sobre financiamento e gestão de risco juntou António Benjamim Costa Pereira, do IHRU, e Isabel Santos Silva, do Banco Português de Fomento. O painel municipal incluiu Luísa Salgueiro, Presidente da Câmara de Matosinhos, e Guilherme Vilaverde, Presidente da histórica Cooperativa Sete Bicas.

Pinto Luz apresentou o cooperativismo como uma das vias estruturais para a política habitacional nacional. "Acreditamos que as cooperativas são um caminho para resolver o problema da habitação no nosso país", afirmou. O Ministro reconheceu o financiamento como o "calcanhar de Aquiles" do modelo cooperativo e enquadrou a agenda governamental em três pilares operacionais:

Habitação pública e acessível à escala: meta de 150 mil fogos novos até 2030, alavancada por linha de financiamento do European Investment Bank e por instrumentos do Estado.
Pacote fiscal já promulgado: IVA reduzido a 6% em construção e reabilitação, IRS de rendas moderadas a 10%, novos Contratos de Investimento para Arrendamento e Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, regulamentados pelo Conselho de Ministros a 27 de Março.
Reforma jurídica: alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação com generalização da comunicação prévia, em vigor desde a mesma data.

A Câmara de Matosinhos chegou ao encontro com um caso piloto operacional já definido. O Programa de Apoio à Habitação Cooperativa @ Matosinhos (PAHC@M) prevê 512 fogos novos, 1.400 reabilitados e 278 em renda acessível até ao final de 2026. Disponibiliza terrenos municipais em direito de superfície a 90 anos, financiamento até €75 mil por cooperativa para projeto, isenção de IMI e aplicação do IVA a 6%. Luísa Salgueiro identificou a barreira que falta resolver: "Falta um financiamento por parte do Estado", afirmou, considerando que a legislação existente ainda não responde plenamente às necessidades dos operadores. Habitação pública representa hoje 5% do parque municipal de Matosinhos, contra a média nacional de 2%, com meta de 6% até final de 2026.

Guilherme Vilaverde, da Sete Bicas, fechou o encontro com diagnóstico operacional: "a falta de apoios públicos é a razão para a inexistência de cooperativas" novas no terreno.

O que significa para o ecossistema

O regresso do cooperativismo à agenda nacional, ao mais alto nível político, é o sinal estrutural mais relevante deste encontro. A última vez que um Ministro com a tutela da habitação dedicou tempo de presença e reconhecimento explícito ao cooperativismo habitacional remonta há décadas. A conferência de Matosinhos formaliza essa mudança de posição.

Três sinais convergem.

Primeiro, alinhamento institucional incomum. A presença simultânea de Governo, federações cooperativas (FENACHE, CONFECOOP), banca pública (BPF), operador público de habitação (IHRU) e autarquia anfitriã (Matosinhos) sinaliza que cinco camadas do sistema reconhecem a cooperativa como instrumento de política, não como nicho associativo. É a configuração institucional que tem faltado para uma nova geração de cooperativas em escala.

Segundo, alinhamento financeiro disponível. Pela primeira vez nos últimos anos, os instrumentos de capital paciente estão simultaneamente operacionais: o Banco Europeu de Investimento duplicou o financiamento à habitação acessível, o Banco Português de Fomento assumiu o setor como prioridade com 4 mil milhões em garantias, o PRR foi reprogramado com habitação como área crítica, e a Comissão Europeia mobiliza 43 mil milhões via QFP, dos quais 656 milhões reafectados a Portugal via Política de Coesão. O capital existe.

Terceiro, caso piloto operacional. O programa PAHC@M de Matosinhos não é declaração de intenção: é arquitetura concreta com calendário, números, instrumentos fiscais, terrenos identificáveis e contrapartes operacionais. Enquanto a discussão nacional desenha enquadramento, Matosinhos está a executar — em coerência com outras autarquias que estão a abrir caminho por via municipal.

A janela política está aberta. Os elementos estão alinhados.

Observação a partir da Fundação Âncora

O cooperativismo português construiu cerca de duzentas mil casas entre 1976 e o início dos anos 2000 — um dos contributos mais expressivos para o parque habitacional nacional do último meio século. Parte desse stock, no entanto, saiu progressivamente do circuito não especulativo à medida que o uso da casa cooperativa migrou para a propriedade plena. O resultado foi a perda gradual da função estrutural que justificava a contribuição pública inicial.

Olhando os modelos europeus de habitação cooperativa e de lucro limitado que conseguiram sustentar parque permanente fora do mercado especulativo durante décadas — a Áustria via WGG e ERVO desde 1979, os Países Baixos pelas woningcorporaties, a Finlândia pela Y-Foundation —, identificam-se três elementos estruturais comuns:

Inalienabilidade dos ativos: o stock está vinculado por estatuto e por contrato à finalidade habitacional. Não pode migrar para mercado privado.
Renda calculada pelo custo, não pelo mercado: o mecanismo cost-rent austríaco demonstra como custos operacionais reais (financiamento, manutenção, energia) sustentam rendas acessíveis sem subsídio direto.
Reinvestimento integral dos excedentes: os ganhos operacionais permanecem no sistema. O recente estudo do WIFO documenta o impacto líquido positivo deste princípio na economia austríaca.

São os três elementos que, em revisão de literatura europeia, distinguem operadores que mantiveram o stock dos que o perderam. Aplicáveis em estatutos, em contratos de financiamento e em condições de cessão de terrenos públicos.

A janela que se abre em Portugal é exatamente a janela em que se decide isto. O Radar acompanhará como o desenho legislativo, contratual e estatutário da nova geração de cooperativas portuguesas integra estes elementos — e como o programa PAHC@M de Matosinhos se torna, ou não, o caso de referência operacional para o resto do país.

A renda austríaca: cost-rent, base-rent e revolving fund

2026-04-30T00:00:00Z

A renda nas associações austríacas de lucro limitado constrói-se a partir do custo, não do mercado. Notavelmente, a renda baixa quando os empréstimos terminam, em vez de subir. Este movimento, e a conversão dos excedentes em capital reinvestido, é o mecanismo que sustenta a oferta intergeracional de habitação acessível na Áustria. Um working paper do CIRIEC, da autoria de Gerald Koessl, da federação austríaca GBV, que reúne 681 mil casas em regime de lucro limitado, descreve a aritmética em detalhe.

A discussão pública sobre o sistema austríaco resume-se quase sempre ao titular: cost-rent, lucro limitado, vinte por cento do parque. A mecânica que torna o titular possível é raramente examinada. O Koessl 2022 percorre o cálculo passo a passo. Vale a pena fazer o exercício.

A aritmética da renda em duas fases

A renda austríaca tem duas fases sucessivas, definidas no Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, o WGG, um dos diplomas que compõem o corpo jurídico austríaco do lucro controlado. Durante 30 a 40 anos após a conclusão de um edifício, enquanto os empréstimos públicos e bancários estão a ser amortizados, vigora a Kostenmiete: a renda de custo, calculada para recuperar exatamente os encargos do edifício, sem profit-margin. Quando os empréstimos terminam, o edifício transita para a Grundmiete: a renda de base, fixada por lei em 1,95 euros por metro quadrado em Abril de 2022, indexada ao IPC bienalmente.

Em termos práticos, a renda bruta de um edifício novo em Viena, no exemplo do paper, é de 8,78 euros por metro quadrado. Após o repagamento integral dos empréstimos, desce para 7,76 euros. Para um T2 de 70 metros quadrados, a diferença é de 71 euros por mês. A redução é estrutural, não negociada, e é o que torna o setor austríaco distinto: o tempo trabalha a favor do inquilino.

A renda na fase Kostenmiete reconstrói-se a partir de oito componentes definidos no Entgeltrichtlinienverordnung, o ERVO. Pode ler-se em três camadas funcionais. A camada de financiamento agrega as prestações e juros dos empréstimos públicos, dos empréstimos bancários, e o juro até 3,5 por cento sobre o capital próprio do operador, eventualmente acrescida da renda do solo (Baurechtszins) quando o terreno é arrendado em vez de comprado. O peso desta camada na renda decresce ao longo do ciclo, à medida que os empréstimos vão sendo amortizados. A camada de manutenção é o fundo de conservação e valorização (EVB), entre 0,53 e 2,13 euros por metro quadrado consoante a idade do edifício, fundo segregado por edifício, sem cross-subsidisation entre prédios. Cresce com a idade do edifício, e os fundos não utilizados em vinte anos têm de ser devolvidos aos inquilinos, com juro. A camada operacional inclui os custos administrativos, fixados em 248,16 euros por fogo e por ano para arrendamento (valores de Abril de 2022, indexados anualmente), uma reserva até 2 por cento das despesas anteriores, os encargos correntes (Betriebskosten) por catálogo taxativo do Mietrechtsgesetz, e o IVA a 10 por cento.

Os números do paper, reportados ao Bauträgerwettbewerb da Wohnfonds Wien, fixam o custo total típico de uma promoção em 2.300 euros por metro quadrado: 2.000 de construção e 300 de solo. A mistura de financiamento típica vienense reparte-se em 26 por cento de empréstimo público a 1 por cento de juro, 56 por cento de empréstimo bancário a 2,5 por cento, 15 por cento de capital próprio do operador remunerado a 3,5 por cento, e 3 por cento de contribuição inicial do inquilino, devolvida no fim do contrato com depreciação anual de 1 por cento.

Sobre esta base, a renda bruta na fase Kostenmiete é de 8,78 euros por metro quadrado. Para o T2 de 70 metros quadrados, isto significa 614,60 euros por mês, dos quais 0,80 correspondem ao IVA, 1,70 a Betriebskosten, e o restante à recuperação dos custos de financiamento, manutenção e administração. Após o repagamento integral dos empréstimos, a renda passa a ser composta apenas pelo Grundmiete legal, pelo juro sobre capital próprio investido em solo, pelo EVB envelhecido, pelos custos operacionais e pelo IVA. O resultado é 7,76 euros por metro quadrado, ou 543,20 euros para o mesmo T2. Uma redução de cerca de 11 por cento, sem reentrada nas condições de mercado.

Esta é a aritmética concreta que sustenta o argumento mais geral, frequentemente ouvido sem detalhe: na Áustria, a renda baixa com o tempo.

O revolving fund

O Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz codifica a Vermögensbindung: o capital próprio acumulado pela associação está afeto por tempo indefinido à habitação, em lógica de equilíbrio intergeracional. O excedente forma-se, dentro do regime de cost-recovery, em duas zonas legítimas. A primeira é o juro sobre capital próprio investido, até 3,5 por cento, único componente que se mantém em ambas as fases da renda. A segunda é o diferencial entre cost-rent e Grundmiete a partir do momento em que os empréstimos terminam, isto é, o que continua a ser cobrado para além daquilo que o edifício efetivamente custa a operar.

As duas zonas geram fluxos modestos a cada edifício. Em conjunto, ao longo das décadas, constituem o motor financeiro da expansão setorial. O excedente reentra obrigatoriamente em construção nova ou em renovação, monitorizado pela auditoria setorial dupla, do Revisionsverband e da Aufsichtsbehörde regional, pelo que sair do circuito é, na prática, impossível. O resultado: o setor austríaco entrega tipicamente 15 a 16 mil fogos novos por ano (14 mil em 2024). Cada euro investido no sistema financia, ao longo do tempo, mais de um edifício.

Observação a partir da Fundação Âncora

A arquitetura cost-rent serve diretamente os princípios estatutários da Fundação Âncora. A Renda de Custo, princípio com consequência jurídica direta, replica a lógica Kostenmiete: recuperação de custos, sem profit-margin, com tecto de remuneração do capital. O Reinvestimento Integral é o equivalente funcional da Vermögensbindung. O instrumento é diferente, intransacionabilidade estatutária e cláusulas contratuais inscritas nos contratos-quadro com operadoras parceiras, em vez de lei setorial vinculativa erga omnes. O efeito visado é o mesmo: o excedente fica no sistema.

A diferença substantiva está na arquitetura financeira. O ciclo Kostenmiete-Grundmiete austríaco depende de empréstimos públicos a juro abaixo do mercado, hoje em torno de 1 por cento em Viena. A arquitetura financeira de referência da Fundação Âncora substitui parcialmente esta camada por instrumentos de mercado em condições não distorcidas: Notas de Impacto Social com estrutura bullet, financiamento BEI e CEB com garantia soberana, e InvestEU/FEI via banca, com um custo médio ponderado do capital, em cenário multilayer, em torno de 1,8 por cento. É a mesma família de instrumentos que a Pan-European Investment Platform europeia combina para escalar operadores de lucro limitado. O modelo de referência aponta para um Debt Service Coverage Ratio acima de 1,3 vezes em cenário conservador, sem subsídio operacional explícito, e um excedente recorrente, na fase pós-amortização, que alimenta a vinculação patrimonial.

A consequência é que a Fundação Âncora replica o resultado social do regime austríaco, renda recuperadora de custo e reinvestimento integral, partindo de uma arquitetura de capital privado com missão pública e sem despesa orçamental direta. O modelo austríaco é a referência empírica que mostra que a aritmética se sustenta no longo prazo. O modelo Fundação Âncora é a tradução portuguesa que dispensa o subsídio operacional direto, na linha do que a OCDE recomenda a Portugal ao sugerir um fundo rotativo para habitação acessível.

Os efeitos macroeconómicos deste modelo, com o detalhe quantitativo da poupança em apoios à renda e do contributo para o PIB, estão tratados na entrada autónoma do Radar Âncora sobre o estudo WIFO 2021. A leitura institucional do ponto de partida português, dominado pela propriedade por defeito, ajuda a medir a distância a percorrer.

Federações europeias alinham aceleradores energia–habitação em Guimarães

2026-04-28T00:00:00Z

O que aconteceu

A Housing Europe, a Energy Cities e a European Builders Confederation apresentaram nos Affordable Housing Initiative Days — encontro institucional anual da Comissão Europeia, que decorreu a 28 e 29 de Abril em Guimarães — uma declaração conjunta com seis aceleradores estratégicos para articular transição energética com habitação acessível na Europa.

As três federações representam camadas distintas do sistema. A Housing Europe agrega cerca de quatro dezenas de federações nacionais e regionais, em mais de duas dezenas de países europeus, de operadores de habitação social, cooperativas e habitação de lucro limitado. A Energy Cities reúne perto de mil governos locais comprometidos com transição energética. A European Builders Confederation representa pequenas e médias empresas do setor da construção e reabilitação. O alinhamento explícito entre as três é raro a este nível de coordenação política.

Os seis aceleradores propostos são:

Apoiar a entrega local de nova habitação acessível, com operadores sociais, cooperativos e públicos, e renovação inspirada em projetos de bairro de referência.
Priorizar resiliência dos agregados e independência energética, com produção descentralizada e mobilidade economicamente viável que reduza dependência de combustíveis fósseis.
Envolver as comunidades pelo bem-estar, com participação dos residentes nas decisões e foco em saúde, inclusão social e qualidade de vida nos projetos de renovação.
Reforçar PME locais de construção e criação de emprego, facilitando acesso destas empresas a financiamento e a contratação pública.
Otimizar intervenções e suficiência de recursos, com ferramentas digitais que simplifiquem procedimentos administrativos e promovam circularidade nas obras.
Capacitar pela partilha de conhecimento e apoio local, com balcões únicos (One-Stop Shops) que orientem proprietários e síndicos do conceito à execução.

O documento é declaração de princípios e prioridades; não fixa metas numéricas, calendários nem compromissos financeiros. Como referência operacional, aponta o modelo de Aalborg, na Dinamarca, como exemplo de parceria local entre operadores habitacionais, autarquia, escolas, centro de saúde e empresas de construção em torno de uma visão partilhada para o bairro.

O que significa para o ecossistema

Três sinais relevantes.

Primeiro, triangulação institucional incomum. Energia, habitação social e construção tendem a avançar agendas próprias em Bruxelas, com terreno comum tratado como periférico por cada uma. Uma declaração assinada conjuntamente sinaliza que as três federações reconhecem que a articulação entre as três áreas é tema raramente endereçado em coro a este nível de representatividade política. Edit Lakatos, da Housing Task Force da Comissão, sublinhou no encontro o obstáculo do mercado único inacabado na construção — em que PMEs não atravessam fronteiras regulatórias —, argumento que ajuda a explicar porque a EBC integra esta triangulação.

Segundo, timing relativo ao European Affordable Housing Plan. A Comissão Europeia tem o plano em fase de implementação. Cerca de 43 mil milhões de euros estão mobilizados para investimento habitacional via Quadro Financeiro Plurianual em curso, com 10 mil milhões esperados via InvestEU em 2026 e 2027 e 10,4 mil milhões já planeados para eficiência energética e habitação social. A estes acrescem 3,3 mil milhões reafectados via Política de Coesão — destes, 656 milhões para Portugal, 1,1 mil milhões para Itália e 268 milhões para Espanha. A plataforma pan-europeia de investimento está em desenho e o European Investment Bank anunciou duplicação do financiamento à habitação. As três federações posicionam-se como interlocutores prioritários para o momento em que estes instrumentos começarem a alocar capital — antes, não depois.

Terceiro, localização. Os Affordable Housing Initiative Days realizam-se em Portugal num momento em que o pacote fiscal nacional foi promulgado, o Banco Português de Fomento assumiu habitação como prioridade com 4 mil milhões em garantias, e o PRR está a ser reprogramado com habitação como área crítica. Ana Proença, do IHRU, encerrou a primeira sessão do encontro com posição institucional portuguesa explícita. O ecossistema português ganha exposição direta à conversa europeia sobre os instrumentos que vai usar para responder à crise.

Observação a partir da Fundação Âncora

A integração de custos energéticos no cálculo de renda é parte estrutural, não acessória, do conceito de renda indexada ao custo. A Áustria opera-o há décadas via WGG/ERVO: energia eficiente baixa custos operacionais; custos operacionais baixos sustentam rendas mais baixas; rendas mais baixas permitem acesso à classe média profissional. A cadeia é causal e demonstrável, e o WIFO documentou recentemente o seu impacto líquido positivo na economia austríaca.

Os seis aceleradores publicados em Guimarães merecem leitura na íntegra. Para a Fundação são úteis sobretudo enquanto agenda partilhada que valida o desenho institucional já adotado — operadores de lucro limitado a operar habitação permanente com renda calculada pelo custo, não pelo mercado. Não há, no documento das três federações, princípios contrários ao modelo de operador de lucro limitado.

A nota de cautela é simétrica: declarações de princípios entre federações setoriais ganham peso quando se traduzem em arquitetura jurídica e instrumentos financeiros concretos. Vale acompanhar o que se segue desta declaração em Bruxelas — em particular sinais de articulação operacional entre o Affordable Housing Plan, a plataforma pan-europeia de investimento e a Renovation Wave.

WIFO: o lucro limitado austríaco é benefício líquido para o Estado

2026-04-27T00:00:00Z

O que aconteceu

Um estudo do Instituto Austríaco de Investigação Económica WIFO, da autoria de Michael Klien e Gerhard Streicher (2021), sintetizado por Gerald Koessl, da federação austríaca GBV, no working paper 2022/04 do CIRIEC, mede pela primeira vez o efeito macroeconómico do setor austríaco de habitação de lucro limitado. A discussão pública sobre habitação acessível assume tipicamente que a oferta a renda controlada tem custo orçamental líquido. O estudo do WIFO mostra que esta assunção está empiricamente errada para o caso austríaco, mesmo com a presença significativa de empréstimos públicos a juro bonificado e isenção de IRC.

A média de renda bruta no setor austríaco de lucro limitado, construída a partir do custo e não do mercado, é de 7,3 euros por metro quadrado. No setor privado, é de 9,8 euros. Uma diferença bruta de 34 por cento. O estudo do WIFO ajusta esta diferença para localização, qualidade e idade do edifício, e a vantagem persiste em 2,30 euros por metro quadrado. Em zonas urbanas, onde a pressão de mercado é maior, o diferencial ajustado chega aos 2,90 euros. Em zonas rurais, fica nos 1,20 euros. Para um T2 de 70 metros quadrados, a diferença mensal é de cerca de 160 euros, valor que se acumula ao longo de uma vida de arrendamento. A vantagem alargou-se nos últimos quinze anos: entre 2006 e 2019, as rendas no setor de lucro limitado cresceram menos do que as do setor privado em todos os anos da série.

As 650.000 famílias arrendatárias em associações de lucro limitado pagariam, no cenário contrafactual em que tivessem de arrendar no mercado privado, mais 1,2 mil milhões de euros por ano. A poupança não se distribui igualmente. As famílias do quintil de rendimento mais baixo absorvem 23 por cento da poupança total. As do quintil mais alto, 14 por cento. O setor funciona, na prática, como redistribuição material sem o estigma das prestações sociais. Casa acessível é, por desenho, redistribuição em espécie, o tipo de leitura institucional do mercado habitacional que distingue um terceiro setor de lucro limitado da mera propriedade privada. O estudo documenta também 122 milhões de euros adicionais poupados por famílias que adquiriram habitação a uma associação de lucro limitado ao longo dos últimos quarenta anos, embora aqui a poupança esteja inclinada para os quintis mais altos, refletindo a assimetria de quem chega a comprar casa.

O modelo do WIFO simula dois cenários para o efeito no PIB. No primeiro, considera apenas o efeito da poupança em renda no consumo. No segundo, soma a atividade adicional de construção habitacional que decorre da presença das associações, partindo do pressuposto de que operadores de lucro limitado e operadores privados não se substituem 1:1 mas se complementam. O efeito anual no PIB varia entre 640 e 980 milhões de euros consoante o cenário. A decomposição é instrutiva. O consumo privado aumenta entre 290 e 420 milhões, na sequência da maior capacidade de compra das famílias depois de pagar a renda. O consumo público aumenta entre 400 e 500 milhões, porque o Estado deixa de pagar tanto em apoios à renda e pode aplicar essa poupança noutras áreas. O investimento total cresce entre 260 e 730 milhões, sobretudo via construção. As exportações líquidas reduzem-se entre 440 e 530 milhões, porque famílias com mais rendimento disponível compram bens em parte importados.

As 650 mil famílias arrendatárias do setor poupam, em conjunto, 1,2 mil milhões de euros por ano. O setor adiciona entre 640 e 980 milhões ao PIB austríaco. E é, em saldo, benefício líquido para o orçamento público.

A conclusão dos autores é, neste ponto, explícita. Contra a presunção generalizada de que se trata de um setor subsidiado, o setor austríaco de lucro limitado é, em saldo agregado, benefício líquido para o orçamento público. As associações aumentam a receita fiscal pela via do consumo, mais rendimento disponível depois da renda significa mais IVA, mais IRS, mais contribuições, e reduzem a despesa em apoios à renda, porque famílias em renda controlada precisam de menos transferências diretas. Os dois efeitos juntos superam o custo bonificado dos empréstimos públicos e o IRC abdicado. A conclusão é robusta a vários cenários de modelização.

O que significa para o ecossistema

Três leituras centrais.

A primeira é sobre o canal da poupança em apoios à renda. Renda mais baixa significa menos pressão sobre o orçamento público em apoios diretos, sem que o Estado tenha de aumentar o seu nível de transferência. O Estado deixa de pagar duas vezes pelo mesmo problema: nem subsidia a renda no momento em que ela é cobrada, nem compensa depois a família que a paga. Este é o canal mais robusto identificado pelo WIFO e o mais relevante para qualquer leitor europeu que avalie política habitacional em equilíbrio geral, sobretudo onde a despesa pública direta em habitação é das mais baixas da UE.

A segunda é sobre a fonte do valor. A maior parte do efeito macroeconómico não vem dos subsídios austríacos (empréstimos públicos a juro abaixo do mercado, isenção de IRC), vem do modelo de negócio: cost-rent, limitação de lucros, reinvestimento contínuo dos excedentes. Os subsídios potenciam, não explicam, o resultado. Isto inverte o ângulo do debate. O que produz o impacto é a arquitetura institucional do setor, não o instrumento fiscal.

A terceira é metodológica. O estudo WIFO mede o setor como um todo, em equilíbrio geral, contabilizando simultaneamente custos (subsídios cruzados, IRC abdicado, juro bonificado) e benefícios (poupança em apoios à renda, mais consumo, mais investimento, mais receita fiscal). Avaliações que olham apenas para a despesa fiscal direta abdicada produzem rotineiramente conclusões enganadoras. O caso austríaco é a referência empírica europeia que mostra que esta assimetria na avaliação distorce o julgamento de medidas habitacionais.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de reforço estrutural. Se o setor austríaco é benefício líquido para o orçamento apesar de receber empréstimos públicos a juro bonificado e isenção de IRC, um modelo de capital privado com missão pública e sem despesa orçamental direta parte de uma posição financeira ainda mais favorável para o Estado. O argumento "sem despesa orçamental direta", inscrito no posicionamento da Fundação Âncora, é estrutural, e a leitura WIFO mostra que mesmo com despesa orçamental direta o setor é financeiramente positivo para o Estado.

A segunda é de diferença qualitativa entre os modelos. O modelo austríaco financia novos fogos com empréstimo público a juro abaixo do mercado e isenção de IRC. A arquitetura financeira de referência da Fundação Âncora aponta para Notas de Impacto Social, BEI e CEB com garantia soberana, e InvestEU/FEI via banca, em condições de mercado não distorcidas. O ponto de entrada do capital é diferente; o efeito macroeconómico esperado, em termos de poupança em apoios à renda e reforço do consumo, é estruturalmente análogo.

A terceira é de leitura do contexto português. O Pacote Fiscal da Habitação aprovado pelo Parlamento em Fevereiro de 2026 reduziu a taxa autónoma de IRS sobre rendas moderadas (até 2.300 euros mensais) de 25 para 10 por cento, e criou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com rendas até 80 por cento da mediana concelhia. A literatura WIFO sugere que medidas deste tipo deveriam ser avaliadas em equilíbrio geral, com contabilização da poupança induzida em apoios à renda e do efeito de consumo, e não apenas em receita fiscal direta abdicada. A replicação metodológica do estudo WIFO em contexto português, com dados do INE e do IHRU, é trabalho que se enquadra naturalmente no Observatório Âncora, com parceria universitária, quando este vier a ser ativado.

Habitação a lucro controlado: o corpo jurídico austríaco

2026-04-23T00:00:00Z

A referência austríaca aparece sempre quando se discute habitação acessível na Europa. Os factos são conhecidos: cerca de vinte por cento do parque habitacional nacional operado por associações de lucro limitado, renda média em Viena abaixo do mercado, estabilidade do setor ao longo de várias décadas. O que raramente se examina é a infraestrutura jurídica que o sustenta.

Uma nota terminológica. O que a literatura europeia chama limited-profit housing e a lei austríaca designa por gemeinnützig, traduz-se em português, com maior ou menor fortuna, como habitação a lucro controlado ou habitação de lucro limitado. As duas formas apontam para o mesmo desenho: operadores privados autorizados a gerar excedente, mas com regras vinculativas sobre como se forma esse excedente, quem dele beneficia, e a que fim se destina. Ao longo deste artigo usam-se as duas expressões indistintamente.

A Áustria tem três diplomas que, lidos em conjunto, definem o setor. A Lei de Habitação de Lucro Limitado (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG), em vigor na sua versão consolidada desde 1979, define o que é um operador de lucro limitado. O Regulamento do Entgelt (Entgeltrichtlinienverordnung, ERVO), de 1994, define como se calcula a renda. O Regulamento da Governação (Gebarungsrichtlinienverordnung, GRVO), de 1979, define como o operador se gere a si próprio. Os três foram revistos ao longo do tempo e o núcleo nunca foi alterado. O conjunto é, provavelmente, a arquitetura jurídica mais detalhada da Europa para um setor habitacional de lucro limitado.

O que a lei codifica

O WGG começa por uma afirmação que fixa o princípio: o capital próprio acumulado por uma associação de lucro limitado, resultado de gestão sólida, está afeto por tempo indefinido à habitação, em lógica de equilíbrio intergeracional. O capital serve quem lá vive e quem lá vai viver. Não pode ser distribuído. Não pode mudar de destino. A lei define depois o universo de atividade: construção e gestão de fogos com área útil até 150 metros quadrados, com exclusão expressa do comércio imobiliário especulativo e do arrendamento turístico.

O tratamento patrimonial dos sócios é o ponto mais distintivo. A lei permite distribuição de resultados, mas limita-a a uma taxa de juro fixa, calculada sobre o capital realizado, hoje no patamar de 3,5 por cento, com teto máximo de 5 por cento. Quando a associação se dissolve, o património remanescente é obrigatoriamente afeto a outros fins de habitação de lucro limitado. Nunca reverte para os sócios. Se o estatuto for retirado por violação da missão, a associação paga uma prestação pecuniária ao governo regional, calculada de modo a que os sócios não obtenham mais do que obteriam em dissolução normal. Em nenhum cenário a saída do regime produz mais-valia privada.

O ERVO traduz este desenho em aritmética. A renda reconstrói-se a partir de nove componentes: amortização para desgaste (até 100 anos de vida útil), juros dos financiamentos, juros do capital próprio dentro da banda legal, contribuição para conservação e valorização (o EVB, um fundo segregado por edifício com destino vinculado), parcela para gestão corrente (valor base de 212,40 euros por fogo e por ano desde Abril de 2013, forfetária e indexada), taxas públicas, reserva e IVA. Quando um financiamento termina a sua vida, os montantes correspondentes são redirigidos por ordem legal primeiro para amortização acelerada, depois para o EVB, depois para reservas. O edifício paga-se a si próprio e o excedente gerado no fim do ciclo de amortização fica no sistema, a renda baixa quando os empréstimos se extinguem e o capital recircula num fundo rotativo.

O GRVO fecha a arquitetura com regras de governação. Teto absoluto para remunerações dos órgãos, indexado aos salários setoriais. Custos do conselho fiscal limitados a 2 por cento da massa salarial. Relatório de governação corporativa anual obrigatório. Requisitos de fit and proper para titulares de órgãos. Regras estritas sobre operações com partes relacionadas. Limite de um terço do capital próprio em participações em subsidiárias. Obrigação de três propostas mínimas em adjudicações acima de um limiar. E, acima de tudo, a regra estrutural: qualquer desconto ou comissão obtido em negócios da associação reverte para redução do custo e é reconhecido como poupança do sistema, não como proveito do operador.

A auditoria é obrigatória, externa, e cobre as contas e o cumprimento da lei setorial. Em situações de risco substancial, o governo regional pode nomear um comissário com direito de veto sobre atos específicos, instrumento de ajuste inserido no sistema para corrigir a trajetória antes de se chegar à retirada do estatuto.

Observação a partir da Fundação Âncora

Lidos em conjunto, os três diplomas resolvem de modo simultâneo três problemas clássicos de qualquer setor de lucro limitado: o desvio de missão, a captura por interesses privados, e a erosão do capital acumulado por gestão frouxa. O WGG imuniza a missão. O ERVO imuniza a renda. O GRVO imuniza a governação. A arquitetura funciona porque as três camadas se reforçam: a lei define o operador, o regulamento define o preço, a regra define o comportamento. Que esta estabilidade jurídica se traduza num benefício líquido para o Estado é o resultado macroeconómico que valida o modelo.

A Fundação Âncora inspira-se diretamente nesta arquitetura. Os princípios do WGG, inalienabilidade dos ativos, tratamento patrimonial limitado dos sócios, reinvestimento integral dos excedentes, estruturam os estatutos da F. Âncora. A fórmula do ERVO é a matriz de referência para o cálculo de renda indexada ao custo que a F. Âncora prevê adotar nos contratos-quadro com operadoras parceiras. As regras do GRVO sobre governação, auditoria externa, relatório anual, limites a remunerações, orientam a arquitetura de órgãos e os instrumentos de supervisão previstos para cada comissão de especialidade.

A diferença reside no instrumento. Na Áustria, este conjunto é lei setorial, vinculativa erga omnes. Na F. Âncora, é arquitetura estatutária e contratual, inscrita nos estatutos da Fundação e a transpor para os contratos-quadro com operadoras parceiras e para os contratos com financiadores. Por desenho, cada operador que venha a aderir ao modelo da Fundação Âncora assumirá, por vinculação contratual, a mesma matriz de obrigações que na Áustria resulta da lei. A matriz material é a mesma; o instrumento jurídico é diferente.

A arquitetura austríaca tem 46 anos na sua camada legal, 31 na sua camada regulamentar da renda. Atravessou várias décadas e múltiplos governos mantendo o seu núcleo intacto. Para a Fundação Âncora, esta longevidade é o critério que justifica adotar esta matriz como referência da sua arquitetura estatutária e contratual, no quadro de uma leitura institucional do mercado habitacional português que procura um terceiro setor entre o Estado e o mercado. Os três diplomas são, simultaneamente, objeto de estudo e mapa de construção.

Uma leitura técnica detalhada dos três diplomas, com referências aos parágrafos específicos e análise do mecanismo de retirada do estatuto, está disponível no working paper da Fundação Âncora.

CIMAA reforça Pacto Alto Alentejo com 5,46 milhões para habitação acessível

2026-04-15T00:00:00Z

O que aconteceu

A 15 de abril de 2026, em reunião extraordinária, o Conselho Intermunicipal da Comunidade Intermunicipal do Alto Alentejo aprovou por unanimidade a reprogramação do Pacto para o Desenvolvimento e Coesão Territorial do Alto Alentejo 2030. A decisão foi tornada pública a 17 de abril.

A peça central da reprogramação é o reforço de 5.462.592 euros dedicado a habitação acessível. Com este reforço, a dotação total disponível para habitação no Alto Alentejo passa para cerca de 25 milhões de euros, tornando-se uma das maiores fatias do programa, num Pacto global de aproximadamente 70 milhões de euros que cobre os 15 municípios do distrito de Portalegre. O movimento ecoa, à escala intermunicipal, o que o Governo fez no PRR ao reprogramar 516 milhões e identificar a habitação como área crítica.

A reprogramação resulta de meses de articulação entre os municípios, a CIMAA e a Autoridade de Gestão do Programa Regional do Alentejo 2030, com o envolvimento direto de Ricardo Pinheiro, presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Alentejo. O objetivo central anunciado é cumprir a meta de execução de fundos fixada em 11 milhões de euros para 2026. A CIMAA já tinha executado 9 milhões em 2025.

O que significa para o ecossistema

O caso CIMAA é relevante menos pelo valor absoluto e mais pelo precedente institucional que estabelece.

Primeiro, é um sinal claro de que o mecanismo de reprogramação dos Pactos de Desenvolvimento e Coesão Territorial pode ser acionado para canalizar fundos de coesão para habitação acessível, fora dos canais tradicionais do IHRU ou do PRR. Este é precisamente o caminho que o Despacho 3089/2026, assinado em março pela tutela ao montar um grupo interministerial para habitação acessível no quadro do Portugal 2030, pretende sistematizar: articular autoridades de gestão regionais com objetivos nacionais de habitação. O Alto Alentejo opera em linha com essa lógica antes mesmo de o grupo de trabalho interministerial estar em velocidade plena, num movimento convergente com o primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível, que reconhece a habitação como competência europeia.

Segundo, o território em causa é particularmente notável. O Alto Alentejo não é uma região de pressão habitacional crónica como Lisboa, Porto ou Algarve. Existe, contudo, um problema estrutural de habitação: stock envelhecido, dispersão populacional, dificuldade de atração e retenção de profissionais em setores essenciais (saúde, educação, serviços públicos). O modelo aqui não é "construir muito em pouco sítio", como nas áreas metropolitanas; é assegurar que em cada um dos 15 municípios há oferta suficiente para fixar pessoas.

Terceiro, o exemplo demonstra algo que muitas vezes é esquecido no debate nacional sobre habitação: os fundos europeus de coesão estão, de facto, disponíveis para habitação acessível, mas exigem engenharia institucional local para os captar e executar. É a mesma lógica que sustenta as 4 mil milhões de euros em garantias que o Banco Português de Fomento assumiu como prioridade — capital existe, falta quem o estruture no terreno. Os municípios do Alto Alentejo mostram que é possível absorver e gastar fundos a ritmo alto (9 milhões em 2025, mais 11 milhões previstos para 2026) quando há articulação intermunicipal funcional.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de âmbito territorial. O enfoque inicial da Fundação é metropolitano, com Lisboa como primeiro cluster. Mas o Alto Alentejo expõe uma realidade portuguesa distinta e igualmente urgente: territórios de baixa densidade onde a habitação acessível é condição de sobrevivência demográfica. Num horizonte de médio prazo, um cluster Âncora em contexto não metropolitano, possivelmente em parceria com uma comunidade intermunicipal como a CIMAA, seria um laboratório interessante do modelo.

A segunda é sobre parceiros institucionais. As comunidades intermunicipais agregam escala de procurement, gerem fundos de coesão e têm mandato intermunicipal formal. Para operadores de terceiro setor com ambição de pipeline fora das áreas metropolitanas, as CIM são interlocutores institucionais com peso específico. A articulação é mais eficaz quando o operador chega com modelo executável e não com intenção genérica.

A terceira é de linguagem institucional. A reprogramação do CIMAA é um exemplo prático de como o Portugal 2030 pode ser mobilizado para habitação acessível sem recorrer ao IHRU. Para interlocutores políticos e financeiros com quem a Fundação dialoga, este precedente reforça um argumento central do modelo, já antes formulado a propósito dos municípios em que a lacuna não é de vontade, mas de instrumento: capital público está disponível, o que falta é engenharia institucional para o converter em habitação.

O Radar acompanhará a execução dos investimentos agora aprovados, em particular se e quando chegam candidaturas municipais a este envelope reforçado.

PLANAPP e FCT: primeiros policy briefs Science4Policy cobrem habitação

2026-04-20T00:00:00Z

O que aconteceu

A 20 de abril de 2026, o PLANAPP, Centro de Planeamento e Avaliação de Políticas Públicas, iniciou em coordenação com a Fundação para a Ciência e Tecnologia a publicação dos primeiros policy briefs desenvolvidos no âmbito do concurso Science4Policy (S4P). A publicação foi anunciada simultaneamente nos sítios institucionais das duas entidades.

O Science4Policy é um instrumento estatal português de investigação aplicada à política pública, lançado em 2023 e financiado pelo Plano de Recuperação e Resiliência através do subinvestimento TD-C19-i07.04 dedicado à capacitação da Administração Pública. Cada projeto financiado tem dotação entre 40 mil e 50 mil euros e prazo de execução de até 12 meses, culminando na entrega de um policy brief com recomendações fundamentadas para os decisores públicos. As linhas temáticas são definidas pela REPLAN, Rede de Serviços de Planeamento e Prospetiva da Administração Pública, articulando necessidades concretas das áreas governativas.

Os primeiros policy briefs agora publicados resultam dos projetos financiados nas edições 2023 e 2024, com áreas que incluem ambiente, economia, inovação, saúde, pobreza e coesão territorial. A publicação faz-se de forma progressiva ao longo das próximas semanas. A edição 2025, com dotação global de 1,4 milhões de euros e mais de 30 projetos selecionados, está em desenvolvimento e será publicada à medida que os estudos forem concluídos durante 2026.

A habitação ocupa lugar relevante no portefólio. Na edição 2025, a Linha Temática 8 é dedicada explicitamente ao reforço do arrendamento público em Portugal. O projeto selecionado para esta linha, designado HABIPUB, tem como objetivo identificar soluções financeiramente sustentáveis e socialmente eficazes para reforço do arrendamento público no país, partindo do diagnóstico de que apenas 2 por cento do parque habitacional português é detido por entidades públicas ou sem fins lucrativos — proporção que coloca Portugal entre os mais baixos da União Europeia. Outras linhas temáticas relevantes para o ecossistema habitacional incluem investigação sobre causas da persistência de fogos devolutos em Portugal (mais de 700 mil em 2021 segundo os Censos), um tema onde auditorias recentes ao património público têm exposto a dificuldade de mobilizar o edificado devoluto, articulação entre habitação e políticas sociais, e instrumentos de planeamento urbano.

A iniciativa Science4Policy é a primeira tentativa estruturada do Estado português de organizar institucionalmente a relação entre investigação científica e formulação de política pública em habitação, com financiamento dedicado, prazos definidos e mecanismo de transferência direta para áreas governativas.

A Comissão Europeia tem promovido instrumentos análogos. O Joint Research Centre (JRC) tem programa de Training-of-Trainers on Evidence for Policy, no qual o PLANAPP participa, e a iniciativa "Science and Public Policy: how to build bridges?" desenvolvida pelo PLANAPP em institutos académicos portugueses inscreve-se nesse mesmo movimento europeu de aproximação entre evidência científica e política pública.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é institucional. A institucionalização da articulação entre investigação científica e política pública é um sinal de maturação do sistema português de governação habitacional. Até há poucos anos, o conhecimento técnico sobre habitação em Portugal era produzido sobretudo por think tanks privados, fundações independentes (FFMS, Calouste Gulbenkian) e centros de investigação académicos — como na avaliação do Mais Habitação conduzida pela Nova SBE com a Gulbenkian —, com fluxo de transferência para a Administração Pública pouco estruturado. O Science4Policy estabelece um canal formal, com financiamento próprio, prazos contratualizados e mecanismo de validação pela própria Administração que vai usar o conhecimento.

A segunda é qualitativa. A escolha de investigação primária dirigida a problemas concretos identificados pela Administração, em vez de revisões bibliográficas ou ensaios de opinião, eleva o padrão da evidência disponível. O HABIPUB, dedicado ao arrendamento público, é precisamente o tipo de investigação que falta ao ecossistema português: análise empírica e proposição de soluções operacionais, não diagnóstico genérico da crise. A entrega de policy briefs com recomendações fundamentadas, em vez de relatórios académicos extensos, otimiza a utilidade para decisores que tomam decisões em prazos curtos.

A terceira é de calibração. A escala financeira do Science4Policy é modesta. 1,4 milhões de euros para 30 projetos numa edição é uma fração do que a OCDE recomendou para habitação em Portugal no Economic Survey 2026. Mas o valor não está no orçamento absoluto, está no canal que se estabelece. Um operador como a Fundação Âncora pode passar a ter interlocutores académicos identificados, com financiamento público para investigação relevante, e cuja produção será utilizada institucionalmente. É um ecossistema mais robusto que o anterior.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de monitorização. A Fundação Âncora deve acompanhar institucionalmente a produção do Science4Policy, em particular os policy briefs da edição 2025 que serão publicados ao longo de 2026. O policy brief do projeto HABIPUB sobre arrendamento público é particularmente relevante: dialoga diretamente com o diagnóstico de propriedade por defeito que estrutura o mercado habitacional português, e as recomendações que produzir podem informar diretamente a estratégia da Fundação em conversações com municípios, com o IHRU e com o governo. Da mesma forma, o policy brief sobre fogos devolutos pode esclarecer obstáculos jurídicos e fiscais ao programa de reabilitação custo-zero para terceiros previsto no Manifesto da Fundação.

A segunda é de ligação ao Observatório Âncora. O Observatório Âncora, unidade de investigação previsto no Manifesto da Fundação para articulação com universidades portuguesas, encontra no Science4Policy um modelo institucional já estabelecido com o qual pode dialogar. Pode mesmo, em fase futura, candidatar-se a linhas temáticas das próximas edições do concurso, contribuindo com perspetiva operacional que complementa a perspetiva académica das equipas de investigação. A articulação Fundação-Universidade-Estado tem aqui um veículo concreto.

A terceira é narrativa. A existência do Science4Policy reforça o argumento institucional de que Portugal está a estruturar uma resposta mais sofisticada à crise habitacional, com instrumentos de evidência, financiamento europeu, e canais formais de transferência de conhecimento. A Fundação Âncora inscreve-se precisamente neste momento de maturação, e o seu posicionamento previsto como operador de terceiro setor com base científica robusta é coerente com o movimento sistémico em curso.

O Radar continuará a acompanhar a publicação dos policy briefs do Science4Policy, em particular os relacionados com habitação, e os resultados finais da edição 2025 que serão progressivamente disponibilizados pelo PLANAPP ao longo de 2026.

Municípios: a lacuna não é de vontade, é de instrumento

2026-04-16T00:00:00Z

O que observamos

Em conversas com dirigentes e serviços técnicos de vários municípios portugueses ao longo dos últimos meses, encontra-se uma constante. O diagnóstico da crise habitacional é amplamente partilhado: os preços descolaram dos rendimentos, os profissionais essenciais não conseguem arrendar casa onde trabalham, o parque devoluto convive com listas de espera que ultrapassam as 31 mil famílias só na Área Metropolitana de Lisboa. A vontade política de responder também existe, transversal a quadrantes partidários. E, em muitos casos, existe património municipal com vocação habitacional que poderia ser mobilizado.

O que não existe é um modelo de concurso pronto a lançar para traduzir esta conjunção em contratos concretos. O vazio não é jurídico, os instrumentos legais estão previstos no Código Civil e no Código dos Contratos Públicos há décadas. O vazio é técnico e instrumental. Cadernos de encargos de referência para cedência de direito de superfície a operadores de habitação permanentemente acessível não circulam entre serviços camarários. Critérios de adjudicação testados para este tipo de parceria não estão documentados. Pareceres jurídicos consolidados sobre a compatibilidade deste modelo com o regime europeu de auxílios de Estado, recentemente revisto para alargar a elegibilidade da habitação acessível, são raros e dispersos.

O que isso significa

Um município que hoje quisesse avançar com um concurso desta natureza teria de desenhar o modelo do zero, assumir sozinho o risco jurídico de uma arquitetura sem precedente nacional, e resolver em paralelo questões de direito administrativo, direito da concorrência, regime fiscal do arrendamento acessível e enquadramento europeu de Serviço de Interesse Económico Geral. O custo de entrada é proibitivo para qualquer câmara individualmente. O resultado previsível, e observável, é que ninguém avança, e a crise permanece.

Esta é uma falha clássica de bem público. O instrumento que serviria a muitos teria de ser desenvolvido por um só, mas nenhum tem incentivo unilateral para o desenvolver. Países que resolveram esta equação fizeram-no pela via legislativa central (como a Áustria, cujo corpo jurídico de habitação a lucro controlado ancora no Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz de 1979) ou por intermédio de entidades intermédias que desenvolveram o instrumental técnico e o disponibilizaram ao sistema, à semelhança do que Florença estruturou com o BEI para o seu plano municipal de habitação acessível. Portugal não tem, no horizonte próximo, legislação equivalente à austríaca, e a própria OCDE diagnostica a ausência de tradição nacional de operadores de lucro limitado. Falta a segunda via.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora publica três documentos de trabalho que constituem a sua contribuição para preencher esta lacuna. São oferecidos a qualquer entidade adjudicante que os queira utilizar, adaptar, contestar ou rejeitar, e estão disponíveis para consulta e descarregamento.

O primeiro é uma síntese em duas páginas, orientada para dirigentes políticos, que apresenta o modelo e os princípios que o sustentam. O segundo é um guia estratégico, desenvolvido para quadros técnicos e assessoria jurídica, que aborda os instrumentos legais disponíveis, os enquadramentos procedimentais compatíveis com o Código dos Contratos Públicos, os critérios de adjudicação orientados para impacto social de longo prazo, e os mecanismos contratuais de monitorização e salvaguarda. O terceiro é um modelo de caderno de encargos, em 29 cláusulas, que traduz o guia em linguagem contratual diretamente editável.

Nenhum destes documentos substitui a validação jurídica interna que cada entidade adjudicante tem de fazer antes de lançar um concurso. Não pretendem tê-lo. São ponto de partida, não ponto de chegada, e assumem-se como tal nas notas preliminares que os introduzem. Os três documentos referem-se expressamente aos pontos onde a formulação jurídica definitiva exige trabalho especializado.

A Fundação Âncora é uma candidata potencial a concursos lançados ao abrigo deste modelo. É uma contradição que se assume abertamente: o autor dos materiais pode vir a concorrer aos concursos que eles viabilizam. A resposta é a que se pode dar: submeter os materiais a validação jurídica externa independente, abrir a concorrência a qualquer forma jurídica candidata, e aceitar que, se outro operador apresentar melhor proposta segundo critérios definidos autonomamente pela entidade adjudicante, essa será a melhor notícia. Validará o modelo.

O que fundamentalmente queremos é que o setor exista.

Parlamento Europeu em Lisboa: crise é severa, resposta tem de ser europeia

2026-04-01T00:00:00Z

O que aconteceu

Entre 30 de março e 1 de abril de 2026, uma delegação da Comissão Especial sobre a Crise da Habitação na União Europeia (HOUS) do Parlamento Europeu visitou Lisboa em missão de averiguação. A delegação foi presidida pela eurodeputada italiana Irene Tinagli (Socialistas e Democratas) e incluiu João Oliveira (Esquerda Europeia, Portugal), Daniel Buda (Partido Popular Europeu, Roménia) e Georgiana Teodorescu (Reformistas e Conservadores Europeus).

Ao longo dos três dias, os eurodeputados reuniram-se com entidades públicas de habitação, cooperativas, representantes do setor imobiliário privado (APPII, a 31 de março), a secretária de Estado da Habitação Patrícia Gonçalves Costa e o secretário de Estado do Planeamento e Desenvolvimento Regional Hélder Reis.

Na conferência de imprensa final, a 1 de abril, Irene Tinagli sintetizou as conclusões: Portugal enfrenta, nas suas palavras, uma crise habitacional de gravidade estrutural. A comissão identificou três fatores convergentes: o parque público e social residual de 2%, uma das percentagens mais baixas da União Europeia; a expansão do alojamento local e dos arrendamentos turísticos de curta duração, descritos como uma proporção alarmante em certos bairros de Lisboa; e o investimento especulativo que, nas palavras da delegação, empurra famílias para fora das suas comunidades.

A delegação reconheceu o esforço recente do Estado português, mas considerou a continuação do investimento um desafio crítico à medida que os fundos do PRR se aproximam do prazo final.

A missão insere-se no seguimento da resolução do Parlamento Europeu de 10 de março de 2026, que pediu formalmente a criação de um Plano Europeu para a Habitação Acessível e defendeu mais investimento em oferta não-lucrativa, incluindo soluções públicas, cooperativas e de terceiro setor. O contexto imediato é também o do calendário do PRR: o Governo submeteu na mesma semana uma reprogramação que identifica a habitação como área crítica.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes para quem opera em habitação acessível em Portugal.

A primeira é de reforço da narrativa externa. A classificação de "crise severa" por um órgão institucional europeu, em visita oficial, consolida Portugal como caso crítico no mapa europeu de habitação. Isto tem consequências práticas: reforça a elegibilidade para instrumentos europeus prioritários (InvestEU, BEI, Fundos de Coesão), legitima pedidos de reprogramação, e abre portas a financiamento preferencial para operadores portugueses do terceiro setor. A direção é coerente com a duplicação do financiamento à habitação anunciada pelo Banco Europeu de Investimento e com o veículo de financiamento misto que está a ser montado à escala europeia.

A segunda é de diagnóstico oficial sobre o alojamento local. A comissão descreveu a proporção de habitação destinada a uso turístico como alarmante. O idealista/news recorda os dados: 119.468 alojamentos locais registados em Portugal, equivalendo a 2% do parque nacional, mas com 6% em Lisboa concelho e percentagens substancialmente mais altas em freguesias centrais. A missão PE não propôs medidas específicas, mas inseriu o tema no quadro europeu que a resolução de 10 de março pede: instrumentos de nível UE para regular alojamentos turísticos.

A terceira é de mensagem implícita sobre terceiro setor. A comissão HOUS tem defendido, nas suas resoluções, soluções "públicas, cooperativas e sem fins lucrativos". Em Portugal, onde o terceiro setor habitacional é praticamente inexistente, esta é precisamente a lacuna que a OCDE já apontou no seu Economic Survey Portugal 2026 e que o State of Housing da Housing Europe traduz no dado de apenas 2% de parque público, terceiro pior da UE. A convergência de diagnósticos, PE e OCDE, cria uma janela institucional clara para operadores com estas características.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três implicações a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de enquadramento institucional. A missão do Parlamento Europeu refere explicitamente cooperativas e operadores sem fins lucrativos como parte da solução. Este vocabulário, combinado com a recomendação OCDE de pilotar fundos rotativos, constitui o enquadramento político-institucional mais favorável que o terceiro setor habitacional português encontrou em décadas. Para a Fundação Âncora, operar nesta janela é operacionalmente mais fácil do que o teria sido há 5 anos.

A segunda é de janela europeia. A HOUS, como comissão especial do Parlamento Europeu com dois anos de mandato, está a estruturar a primeira posição parlamentar europeia consolidada sobre habitação. Para operadores de terceiro setor em Portugal, o que importa é seguir os relatórios e conclusões da HOUS, diretamente ou via intermediários institucionais como Housing Europe. O diálogo direto com a comissão será mais eficaz quando os operadores portugueses tiverem pipeline operacional demonstrável.

A terceira é de oportunidade narrativa. O diagnóstico convergente, PE fala em "crise severa", OCDE fala em "missing middle", Comissão Europeia fala em "desafio sistémico", reforça a tese da Fundação: existe um vazio estrutural entre o Estado (que chega apenas aos 2%) e o mercado (que serve apenas quem pode pagar). Qualquer documento da Fundação dirigido a autarcas, financiadores ou Estado pode agora ancorar-se nestes três diagnósticos institucionais convergentes.

A recomendação da missão, continuar o investimento quando os fundos do PRR terminarem, é precisamente o argumento estrutural para veículos como o fundo rotativo recomendado pela OCDE: assegurar continuidade do investimento em habitação acessível para além do calendário do PRR, via capital reinvestido em ciclo perpétuo, à imagem da mecânica de cost-rent e revolving fund que sustenta o setor de lucro limitado austríaco.

Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa: dois anos depois, 500 casas continuam no papel

2026-04-02T00:00:00Z

O que aconteceu

A 2 de abril de 2026, o portal Vida Imobiliária consolidou o balanço público do Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, retomando dados que o idealista/news e o Jornal Económico haviam publicado em janeiro de 2026. O quadro é claro: o programa foi lançado em fevereiro de 2024 pela Câmara Municipal de Lisboa, sob liderança de Carlos Moedas (PSD/CDS-PP), com Filipa Roseta como vereadora da Habitação. Dois anos depois, zero habitações foram construídas.

O programa baseia-se num modelo conhecido. O município identifica terrenos municipais de pequena escala, geralmente abaixo de 50 fogos por intervenção, e cede-os em direito de superfície por 90 anos a cooperativas de habitação selecionadas em concurso público. As cooperativas constroem e gerem habitação sem fins lucrativos, com critérios de elegibilidade que incluem limites de rendimento do agregado familiar e a inexistência de propriedade habitacional na Área Metropolitana de Lisboa à data da aquisição. Findo o prazo de 90 anos, os imóveis revertem para o município, podendo o prazo ser prorrogado conforme o interesse público.

A meta inscrita na Carta Municipal de Habitação de Lisboa 2023-2032 é de 500 habitações distribuídas por 11 intervenções em 8 freguesias: Ajuda, Arroios, Belém, Benfica, Lumiar, Marvila, São Vicente e Santa Clara. Para se preparar, o município contratou através da Lisboa Ocidental SRU a elaboração de estudos preliminares, concursos de projeto e projetos de arquitetura e especialidades para todas as intervenções. O investimento até ao início de 2026 foi de aproximadamente 1,1 milhões de euros, segundo informação prestada pela autarquia ao Jornal Económico.

Apenas dois concursos foram efetivamente abertos. O primeiro, em 2022, adjudicado em abril de 2025 à Cooperativa JHLX (Jovens Habitam Lisboa) para 18 habitações no Lumiar. O segundo, aprovado a 2 de julho de 2025 pela reunião privada do executivo municipal, para um terreno na Rua da Venezuela em Benfica destinado a 12 habitações. A vereadora Filipa Roseta indicou na altura que estavam preparadas para concretização cerca de 300 habitações cooperativas, antecipando o lançamento de novos concursos.

O programa enquadra-se no princípio de que a construção privada de lucro limitado pode ocorrer sob propriedade pública mantida no longo prazo, instrumento conhecido em várias tradições europeias e nomeadamente no [modelo catalão da Sostre Civic, financiado pelo CEB](/entradas/sostre-civic-ceb-investeu-catalunha/), e no modelo vienense, ambos cobertos no Radar.

A justificação oficial para o ritmo lento aponta para a ausência prévia de modelo contratual, ausência de cooperativas ativas após décadas de hibernação do setor e necessidade de construir do zero o quadro técnico, jurídico e urbanístico. O movimento cooperativo habitacional, que produziu cerca de 160 mil fogos em Portugal entre o pós-25 de Abril e os anos 1990 e que regressou agora à agenda nacional, declinou substancialmente após a década de 1990 com a facilitação do crédito bancário à habitação e a cessação de financiamento e apoio público específico, situação que se agravou após 2008.

O que significa para o ecossistema

Três leituras diretas.

A primeira é estrutural. O Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa é o precedente mais direto em Portugal do modelo que combina propriedade pública do solo, construção de lucro limitado, e horizonte longo. É o instrumento jurídico-financeiro mais próximo do que operadores europeus consolidados utilizam, da Sostre Civic em Catalunha às Limited-Profit Housing Associations austríacas. O facto de este programa existir formalmente em Lisboa, com Carta Municipal de Habitação aprovada e terrenos identificados, confirma que o quadro jurídico português permite este tipo de operação.

A segunda é executiva. A distância entre o anúncio e a execução é o tema que merece reflexão. Dois anos após o lançamento, com 1,1 milhões investidos em fase preparatória e zero fogos construídos, fica claro que o modelo cooperativo, tal como configurado, exige um ecossistema operacional que Portugal não tem atualmente. Cooperativas ativas com capacidade técnica e financeira para gerir projetos imobiliários complexos, equipas multidisciplinares para articular concurso público, projeto, licenciamento e construção, e financiamento bancário compatível com a estrutura cooperativa. Cada um destes elementos teve de ser construído do zero, atrasando substancialmente o ciclo desde a identificação do terreno até à entrega da chave.

A terceira é política. O ritmo do programa contrasta com a urgência habitacional documentada pelo Banco de Portugal, pela OCDE e pela própria Câmara. A diferença entre a meta política (500 fogos até 2032) e o calendário real de execução (zero fogos em dois anos, 30 fogos em pipeline ativo entre Lumiar e Benfica) ilustra a dificuldade estrutural de converter compromissos políticos em stock habitacional concreto, mesmo quando os instrumentos jurídicos estão alinhados e o solo está disponível. É uma dificuldade do sistema, não da Câmara isoladamente.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é validação. O programa da CML confirma que o modelo de propriedade blindada com direito de superfície longo a operadores de lucro limitado é tecnicamente viável em Portugal, é politicamente apoiado pelo município de maior pressão habitacional do país, e está incorporado em instrumento estratégico vinculativo (Carta Municipal de Habitação 2023-2032). A Fundação não opera num vazio normativo; opera num quadro que a CML já reconheceu como prioritário.

A segunda é distinção operacional. A diferença entre o modelo cooperativo e o modelo da Fundação Âncora está sobretudo na estrutura de execução. Cooperativas individuais, com capacidades dispersas e dependentes de mobilização cidadã específica para cada projeto, têm dificuldade estrutural em escalar e em manter ritmo. Um operador institucional único, com equipa profissionalizada, pipeline de capital comprometido e arquitetura de governação estável, pode absorver custos preparatórios fixos e replicar o modelo cluster a cluster com velocidade incomparavelmente superior. A Fundação não compete com as cooperativas; ocupa um espaço operacional complementar onde a escala e a continuidade institucional são determinantes.

A terceira é convergência possível. A CML identificou 11 intervenções para 500 fogos, todas com terrenos disponíveis e projetos de arquitetura aprovados, mas com dificuldade em encontrar cooperativas capazes de assumir cada projeto individualmente. Para operadores institucionais de terceiro setor com equipa profissionalizada e capital comprometido, este tipo de pipeline pode ser absorvido com velocidade muito superior, mantendo o mesmo modelo de direito de superfície a 90 anos, propriedade pública do solo, gestão de lucro limitado, e benefício direto à classe média profissional. A evolução do diálogo entre a CML e novos tipos de operador é tema relevante a acompanhar.

O Radar continuará a acompanhar a execução do Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, em particular a abertura de novos concursos para as cerca de 300 habitações em fase de preparação avançada.

PRR: Portugal reprograma 516 milhões e identifica habitação como área crítica

2026-03-31T00:00:00Z

O que aconteceu

A 31 de março de 2026, Portugal submeteu à Comissão Europeia uma proposta de reprogramação do Plano de Recuperação e Resiliência envolvendo 516 milhões de euros de ajustamentos entre o 9.º e o 10.º pedidos de pagamento. O envelope financeiro total do Plano mantém-se nos 21.905 milhões de euros. É a terceira revisão substantiva do PRR desde a sua aprovação.

A reprogramação foi desencadeada pelas tempestades Kristin, que afetaram várias regiões do país em janeiro e fevereiro de 2026. Face aos danos, a Comissão Europeia abriu uma janela de flexibilidade excecional para os Estados-membros, permitindo que projetos nas áreas da saúde, educação e habitação que não sejam integralmente exequíveis até 31 de agosto de 2026 possam ser redimensionados, mantendo apenas a fração executável dentro do prazo do PRR, desde que esta constitua um investimento autónomo e funcional. A parte remanescente terá de encontrar outras fontes de financiamento.

Dois projetos ficaram de fora integralmente. O Bus Rapid Transit Braga (76 milhões de euros) e o Balcão Único para o licenciamento e acompanhamento de projetos de energias renováveis (10 milhões de euros) serão financiados por fontes alternativas ao PRR. Obras com 311 milhões de euros inicialmente previstos em empréstimos do PRR, incluindo a linha vermelha do Metro de Lisboa, vão passar para outros empréstimos com condições equivalentes.

Em entrevista à agência Lusa publicada a 7 de abril, o presidente da Estrutura de Missão Recuperar Portugal, Fernando Alfaiate, assegurou que o PRR vai ser executado a 100 por cento sem perda de verbas, mas identificou a habitação como área crítica. A execução atual situa-se em 61 por cento, refletindo os oito primeiros pedidos de pagamento já certificados pela Comissão. Os 9.º e 10.º pedidos, com elevado número de marcos e metas associados, permitirão o salto final para 100 por cento.

A meta nacional inscrita no PRR para habitação é de 26 a 31 mil fogos, entre construção nova e reabilitação, e os números oficiais já tinham revelado que a esmagadora maioria das entregas resulta de reabilitação e não de construção nova. A Área Metropolitana de Lisboa entregou até ao início de abril cerca de 8.500 habitações, a maioria reabilitadas, um terço do previsto para a AML, onde dezenas de milhares de famílias continuam em listas de espera por casa. Fernando Alfaiate destacou a importância da recolha documental para validar cada fogo concluído, incluindo autos de receção de obra e certificados energéticos, requisitos indispensáveis para certificação europeia dentro do prazo.

A data de 31 de agosto de 2026 é limite jurídico e operacional, não indicativo. Marcos e metas não certificados até essa data não são elegíveis para pagamento, que a Comissão tem de processar até 31 de dezembro de 2026. O último pedido de pagamento deve ser submetido em setembro de 2026.

A Associação Nacional de Municípios Portugueses recusou dar parecer positivo à revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovada em paralelo, e defende que terá de haver prolongamento dos prazos do PRR na componente habitacional. A 13 de abril, trinta e três eurodeputados dos grupos Socialistas e Democratas, Verdes Europeus e A Esquerda, incluindo portugueses, dirigiram carta a António Costa e a Ursula von der Leyen a pedir extensão do prazo de execução até 2028. A Comissão tem mantido posição inflexível: a data de 31 de agosto não é negociável.

O que significa para o ecossistema

A reprogramação é uma correção de rumo em tempo descontado. Com 262 dias até ao fim do PRR no momento da submissão, o Governo optou por salvar a totalidade do envelope financeiro ao custo de redimensionar projetos específicos e de procurar financiamento alternativo para o remanescente. A lógica é compreensível: preservar 21,9 mil milhões de euros de subvenções, mesmo que com menor ambição material em algumas áreas, é preferível a perder verbas por incumprimento de prazos.

A habitação é o caso mais estruturante. A meta de 26 a 31 mil fogos até agosto de 2026 exigiria um ritmo de entrega muito superior ao atualmente observado. Os 8.500 fogos entregues pela AML, com Lisboa concentrando grande parte deste esforço, indicam que a escala nacional está longe da meta. A expressão "área crítica" usada por Fernando Alfaiate é institucionalmente cautelosa para sinalizar que parte da meta não será cumprida nos termos originais, mesmo com a flexibilidade aberta pela Comissão.

A discussão que emerge desta reprogramação não é sobre 2026 mas sobre 2027 em diante. A arquitetura financeira que substitui o PRR para os projetos que não cabem no prazo, incluindo linhas do Banco Europeu de Investimento, que duplicou o financiamento anual para habitação a partir de 2026, Portugal 2030 e Orçamento do Estado, é a mesma que terá de sustentar a política habitacional pós-PRR. A infraestrutura institucional e financeira para esse período ainda não está consolidada, embora o Governo já tenha montado um grupo interministerial para canalizar fundos de Portugal 2030 para habitação acessível. O debate público, centrado na questão do prolongamento do prazo, deslocou-se da questão substantiva: qual o modelo de financiamento estável de longo prazo para habitação pública e acessível em Portugal depois do PRR.

Observação a partir da Fundação Âncora

A reprogramação confirma uma hipótese que a Fundação Âncora tem como premissa operativa desde a sua conceção. O PRR foi um instrumento extraordinário, temporário e irrepetível, com um horizonte de execução curto que não se compatibiliza com o ciclo natural de construção residencial em Portugal, onde entre licenciamento, construção e ocupação medeiam tipicamente 36 a 60 meses. A conclusão é que o financiamento estrutural da habitação acessível em Portugal não pode depender de janelas extraordinárias de fundos europeus, mas sim de arquiteturas financeiras permanentes e previsíveis, com horizontes compatíveis com o ciclo real do imobiliário. É a mesma leitura institucional que sustenta a tese da propriedade por defeito do mercado habitacional português.

Para a Fundação, esta confirmação reforça a prioridade estratégica: construir canais de financiamento estáveis, escaláveis e com horizontes longos, que funcionem independentemente do PRR e dos seus sucessores. As cinco camadas de capital desenhadas pela Fundação, da camada filantrópica à colaboração com Banco Europeu de Investimento e Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, têm precisamente esse desígnio: garantir que o ecossistema habitacional em Portugal disponha de capital paciente que não seja reprogramado a cada tempestade ou ciclo político. A entrega de stock permanente exige infraestrutura financeira permanente.

Há ainda uma leitura operacional. A concentração do remanescente pós-PRR em canais BEI e Portugal 2030 implica que estes veículos vão absorver, nos próximos dezoito a vinte e quatro meses, procura acumulada de municípios e operadores que não conseguiram entregar dentro do PRR. Este aumento de procura cria janela para operadores institucionais capazes de estruturar operações complexas, com modelos financeiros consistentes e capacidade de contrapartida. A Fundação Âncora, uma vez constituída formalmente e com primeiro closing realizado, estará em condições de se apresentar nesse quadro como contraparte credível, precisamente no momento em que o sistema procura alternativas estruturadas ao PRR.

Governo regulamenta pacote fiscal e revê RJUE com comunicação prévia generalizada

2026-03-27T00:00:00Z

O que aconteceu

A 27 de março de 2026, na sequência do Conselho de Ministros, o Governo aprovou três diplomas estruturantes para a política habitacional: um decreto-lei que regulamenta o pacote fiscal previamente aprovado pelo Parlamento, um segundo decreto-lei que revê profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e uma proposta de lei com um novo mecanismo de resolução de heranças indivisas.

O decreto-lei fiscal operacionaliza as medidas aprovadas pelo Parlamento em 18 de fevereiro e promulgadas por Marcelo Rebelo de Sousa a 2 de março. Traduz em regulamentação aplicável a taxa de IVA reduzida a 6 por cento, a redução de IRS autónoma a 10 por cento em rendas até 2.300 euros, a isenção de mais-valias para reinvestimento em arrendamento moderado, a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) com benefícios até 25 anos, o aumento progressivo da dedução à coleta do IRS para inquilinos, a isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados, e o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) com rendas até 80 por cento da mediana concelhia.

O segundo decreto-lei, sobre a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, é o mais profundo desde a reforma de 2014. O Governo explicita como objetivo "regras mais claras, processos mais previsíveis e prazos mais curtos e ágeis", reduzindo custos para quem constrói e aumentando a oferta habitacional. As alterações principais incluem a generalização da comunicação prévia sempre que os parâmetros urbanísticos estejam definidos, o reforço da natureza desburocratizada da comunicação prévia que deixa formalmente de constituir controlo prévio, e a aceleração de prazos de resposta das autarquias. O diploma segue para promulgação pelo novo Presidente da República, António José Seguro, e publicação em Diário da República.

A terceira peça do conjunto é a proposta de lei sobre heranças indivisas, que cria pela primeira vez um mecanismo célere de resolução de impasses sucessórios. Ao fim de dois anos de indivisão sem acordo entre herdeiros, qualquer um poderá provocar a venda do imóvel, preservando os direitos dos restantes herdeiros de participar no processo de venda. O primeiro-ministro, Luís Montenegro, enquadrou a medida no respeito pelo direito de propriedade: "não cabe ao Estado forçar soluções e muito menos violar o direito de propriedade", mas "não podemos, não devemos conviver sem criar mecanismos para desbloquear situações de impasse". O objetivo declarado é libertar património imobiliário devoluto detido em regime sucessório não resolvido, que segundo o Governo permanece fora do mercado durante décadas.

O pacote completa assim uma arquitetura legislativa de três dimensões: fiscal (incentivos ao investimento), processual (simplificação do licenciamento) e sucessória (desbloqueio de stock detido em herança indivisa).

A via parlamentar das peças fiscais e do RJUE foi já percorrida por autorização legislativa; a proposta de lei das heranças indivisas seguirá para a Assembleia da República. Questões conexas estão também em debate judicial: o Supremo Tribunal Administrativo terá entretanto travado, a 20 de março, a aplicação de imposto sobre heranças indivisas, embora o Fisco mantenha divergência interpretativa. O quadro normativo está em estado fluido.

O que significa para o ecossistema

Do lado do investimento privado, a combinação de incentivos fiscais e redução de prazos de licenciamento cria, em tese, condições para um aumento do volume de projetos residenciais lançados entre 2026 e 2029. Na prática, o efeito dependerá da capacidade das autarquias executarem os novos prazos e da adesão dos investidores ao CIA com a sua condicionalidade (70 por cento da área em rendas moderadas). Investidores institucionais que operam em BTR (build-to-rent) de mercado livre podem achar a condicionalidade excessiva; investidores com mandato social ou ESG podem achá-la adequada, sobretudo num contexto em que o financiamento europeu para habitação acessível duplica e procura precisamente condicionalidade social.

Do lado municipal, a generalização da comunicação prévia é disruptiva. Muda o papel da autarquia de entidade de controlo prévio para entidade de fiscalização sucessiva. Transfere responsabilidade técnica e jurídica para os promotores e projetistas. Requer reorganização interna dos serviços urbanísticos das câmaras. Os prazos declarados só funcionam se a capacidade instalada das câmaras for reforçada, o que não está previsto no pacote — ao contrário de instrumentos de financiamento ancorados em estratégias locais de habitação, que procuram capacitar diretamente os municípios.

Do lado do stock vazio, a proposta sobre heranças indivisas é inédita no direito português. Se aprovada, pode desbloquear dezenas de milhares de fogos detidos em regime sucessório não resolvido, particularmente em centros urbanos com imobiliário histórico. O risco simétrico é conflitualidade judicial intensa, em particular quando os herdeiros têm residências ou interesses familiares vinculados aos imóveis em causa.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora acolhe com atenção técnica o conjunto de diplomas aprovados. Duas leituras merecem destaque.

A primeira é operacional. A generalização da comunicação prévia reduz a fricção temporal de aquisição-reabilitação-entrega de frações, o que é diretamente relevante para modelos de execução por tranches usados por operadores de terceiro setor habitacional. Cada mês poupado no licenciamento é um mês ganho na entrada dos residentes e na maturação do modelo. A implementação prática nas câmaras será o indicador que importa acompanhar.

A segunda é sobre heranças indivisas. A Fundação Âncora não se posiciona ativamente neste segmento, mas a libertação de stock vazio historicamente bloqueado em regime sucessório pode criar, indiretamente, um fluxo novo de oportunidades de aquisição em zonas urbanas consolidadas. O Programa de Doações de Legado da Fundação, previsto no Manifesto, tem precisamente vocação para receber património histórico ou familiar cuja gestão sucessória seja complexa. A nova lei pode facilitar a estruturação destes legados. O Radar continuará a acompanhar este dossiê, em particular a aprovação parlamentar da proposta de lei e os primeiros casos de aplicação prática.

Banco de Portugal: prestação da casa mediana consome 48% do rendimento mediano

2026-03-25T00:00:00Z

O que aconteceu

A 25 de março de 2026, o Banco de Portugal publicou o Boletim Económico de março de 2026, a sua análise trimestral da economia portuguesa. Entre as caixas temáticas do relatório, a Caixa 3 é dedicada especificamente à acessibilidade à habitação. É a atualização formal de um indicador que o Banco publicou pela primeira vez no Boletim de outubro de 2023.

Os dados apresentados são estruturais e inequívocos. Entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2025, o índice de preços da habitação subiu aproximadamente 140 por cento, um movimento que os índices de mercado mais recentes confirmam com novos máximos históricos. No mesmo período, a renda mediana por metro quadrado subiu cerca de 65 por cento. O rendimento mediano das famílias portuguesas aumentou 34 por cento em termos nominais. A divergência entre os três indicadores define o problema em termos aritméticos precisos.

O Banco de Portugal calcula dois indicadores centrais.

O indicador de acessibilidade via crédito corresponde ao rácio entre a prestação do empréstimo necessário para adquirir uma habitação mediana (101 metros quadrados ao preço mediano por metro quadrado) e o rendimento mediano dos agregados familiares. Entre 2009 e 2021, este rácio manteve-se consistentemente abaixo de 30 por cento. A partir de 2022 inverteu-se. No último trimestre de 2023, atingiu 53 por cento. Nos três primeiros trimestres de 2025, situou-se em 48 por cento. A leitura municipal do mesmo indicador mostra a extensão territorial do agravamento: em 2023, 104 dos 294 municípios com dados apresentavam uma taxa de esforço teórica de compra acima de 40 por cento, contra apenas 9 municípios em 2019, com o litoral a destacar-se pela menor acessibilidade.

O indicador de acessibilidade via arrendamento mostra uma trajetória paralela. Em 2019, os encargos com renda mediana representavam 36 por cento do rendimento mediano de uma família. No início de 2025, subiram para 47 por cento.

Uma família com rendimento mediano portuguesa compromete hoje quase metade do seu rendimento com a renda de uma casa mediana, ou com a prestação de um empréstimo para comprar uma casa mediana. Os dois canais tradicionais, compra e arrendamento, convergiram num patamar de inacessibilidade estrutural.

O estudo estima também o percentil de rendimento necessário para suportar a compra de uma habitação mediana com taxa de esforço compatível. Em 2019, bastava estar acima do percentil 50 da distribuição de rendimentos. Em 2025, é necessário estar no percentil 65, o que significa que pouco mais de um terço da população portuguesa tem rendimento para adquirir uma habitação mediana nas condições atuais.

A análise regional confirma que o agravamento é transversal. Não se limita a Lisboa, Porto ou Algarve. Existe correlação elevada entre a acessibilidade via compra e a acessibilidade via arrendamento em todo o território nacional, ainda que com intensidades diferentes. As zonas litorais enfrentam pressão mais severa, mas mesmo municípios do interior registaram deterioração significativa.

O Banco reconhece que políticas monetárias e medidas fiscais têm atenuado pontualmente o impacto. A descida das taxas diretoras do BCE reduziu ligeiramente o rácio da prestação em 2024-2025. O aumento nominal do rendimento mediano (34 por cento desde 2019) também ajudou. Mas estes fatores foram, nas palavras do próprio Banco, insuficientes para alterar o quadro geral.

Análises de sensibilidade com habitações mais pequenas ou mais baratas (percentil 25 da distribuição de preços) mantêm as conclusões qualitativas: o agravamento é estrutural, não apenas concentrado em habitação cara.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é metodológica. O Banco de Portugal, enquanto banco central independente com mandato técnico, confirma formalmente o que vários atores já tinham documentado: a OCDE no seu Economic Survey de Portugal, o Parlamento Europeu, a Comissão Europeia ao apresentar o Plano Europeu de Habitação Acessível e a avaliação da Nova SBE com a Gulbenkian convergem todos no mesmo diagnóstico: a acessibilidade à habitação em Portugal deteriorou-se de forma estrutural entre 2019 e 2025. A convergência de diagnósticos entre instituições com perspetivas tão distintas, um banco central, uma organização económica internacional, um órgão legislativo europeu, uma universidade privada, remove qualquer margem razoável para negar o problema. O diagnóstico é facto, não posição política.

A segunda é sobre o rendimento. O aumento nominal do rendimento mediano de 34 por cento em seis anos é, em termos internacionais, substancial. Em muitos países europeus, o rendimento mediano cresceu menos nesse período. A deterioração portuguesa não resulta de salários estagnados, resulta de uma divergência entre salários e preços de habitação, com os preços a crescer quatro vezes mais depressa. Este diagnóstico tem implicação política importante: aumentar salários, isoladamente, não resolve o problema enquanto a oferta habitacional não responder.

A terceira é sobre a transversalidade regional. O Banco de Portugal documenta que o agravamento é nacional, não apenas metropolitano. Esta dimensão é frequentemente subestimada no debate público, que tende a concentrar-se em Lisboa e Porto. Os dados sugerem que qualquer política habitacional séria precisa de instrumentos aplicáveis a contextos geográficos muito diversos: áreas metropolitanas, áreas de pressão turística, cidades médias do interior e zonas rurais. Uma política desenhada apenas para Lisboa fica aquém do problema real.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de validação de tese. O Boletim do Banco de Portugal confirma quantitativamente o diagnóstico que a Fundação Âncora coloca no seu Manifesto: a crise habitacional portuguesa não é um problema de uma minoria vulnerável, é uma deterioração estrutural que exclui um terço a metade da população do acesso a habitação mediana. A taxa de esforço de 47 por cento em arrendamento e 48 por cento em crédito para o agregado mediano é precisamente o território em que a Fundação se posiciona: o missing middle, a faixa que a leitura institucional do mercado habitacional português identifica como excluída tanto do mercado livre como da habitação social tradicional.

A segunda é de linguagem técnica. Em qualquer documentação institucional que a Fundação Âncora produza para autarcas, investidores ou parceiros europeus, a referência ao Boletim Económico de março de 2026 do Banco de Portugal passa a ser um ancoradouro técnico de primeira ordem. Os números são oficiais, recentes, calculados pela única instituição com acesso a microdados fiscais completos e rendimento disponível ajustado. Pode ser citado sem necessidade de matizes.

A terceira é geográfica. A transversalidade regional documentada pelo Banco tem implicação direta para qualquer operador de terceiro setor habitacional em Portugal. A concentração metropolitana é defensável pela escala de procura, mas a crise atinge também municípios fora das áreas metropolitanas. A CIMAA Alto Alentejo, com o seu reforço de 5,46 milhões de euros para habitação acessível aprovado a 15 de abril de 2026, é exemplo concreto de território não metropolitano a tomar medidas. Operadores que articulem desde o início uma visão nacional e não apenas metropolitana ganham credibilidade institucional adicional.

O Radar acompanhará as próximas publicações do Banco de Portugal sobre habitação, em particular o Boletim de junho de 2026 e os Occasional Papers temáticos que o Banco publica regularmente sobre o setor financeiro relacionado com crédito à habitação.

Florença e BEI estruturam plano municipal de habitação acessível

2026-03-24T00:00:00Z

O que aconteceu

Em março de 2026, o Município de Florença e o Grupo do Banco Europeu de Investimento formalizaram uma parceria para apoiar o desenho do novo plano municipal de habitação acessível. O apoio é prestado via InvestEU Advisory Hub, instrumento da Comissão Europeia que disponibiliza assistência técnica gratuita a promotores de projeto, entidades públicas e intermediários financeiros.

A assistência abrange análise do portefólio imobiliário municipal, avaliação do quadro regulatório local e desenho de um programa bankable alinhado com os objetivos climáticos e com o plano urbano "Abitare Firenze" já em curso. Este instrumento insere-se na arquitetura definida pelo primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível, que coloca a assistência técnica e o financiamento europeu no centro da resposta à crise habitacional. O objetivo operacional é expandir a oferta de arrendamento acessível para famílias não elegíveis para habitação pública e não servidas pelo mercado privado. Florença integra a European Alliance of Cities for Housing, que reúne Barcelona, Atenas, Roma, Dublin, Varsóvia, entre outras.

No modelo Florença, o plano municipal vem primeiro; o financiamento BEI vem depois, sobre base técnica já preparada.

O BEI articula esta intervenção com o seu Action Plan for Affordable and Sustainable Housing, que prevê cerca de €6 mil milhões de financiamento em habitação em 2026 na União Europeia. Para Florença, o plano municipal é o instrumento que permitirá, numa fase seguinte, candidatar projetos concretos ao financiamento do BEI em condições preparadas com rigor técnico.

O que significa para o ecossistema

O caso Florença é importante menos pelo valor específico da parceria e mais pelo template que estabelece. Quatro observações.

A primeira é de capacidade técnica. O InvestEU Advisory Hub não é serviço genérico: é assistência técnica dedicada a estruturar programas bankable. Para municípios sem equipas internas de finance estruturada, o acesso a este apoio gratuito é diferença material entre ter um plano habitacional credível para financiadores internacionais e ter apenas intenção política. O mesmo instrumento InvestEU já se traduziu em operações concretas noutros contextos, como a injeção de 31 milhões na cooperativa Sostre Civic, na Catalunha.

A segunda é de sequenciamento. No caso de Florença, o plano municipal precede o pedido de financiamento BEI. Essa ordenação parece ser mais eficaz do que o inverso: municípios que procuram financiamento sem plano estruturado raramente obtêm encaixe técnico. Para autarquias portuguesas com ambição habitacional, o InvestEU Advisory Hub surge como porta de entrada antes do empréstimo, não depois.

A terceira é de rede. A European Alliance of Cities for Housing está a funcionar como clube de cidades que trocam experiência em tempo real. Lisboa, como cidade europeia sob pressão habitacional análoga, teria ganho institucional em integrar esse clube, se ainda não o fez. A visibilidade e o acesso a boas práticas europeias são ativos estratégicos não negligenciáveis.

A quarta é de modelo público-privado. O BEI exige, como condição técnica, alinhamento com objetivos climáticos e estrutura financeira sustentável. Isso empurra os municípios para modelos que combinam património público (solo, direitos de superfície) com operadores qualificados de terceiro setor ou privados com missão. É precisamente a lógica que sustenta a Pan-European Investment Platform, o veículo que combina garantias InvestEU, empréstimos BEI e capital de bancos promocionais nacionais. Os planos municipais que emergirem deste modelo vão naturalmente incluir parcerias com entidades fora da esfera municipal direta.

Observação a partir da Fundação Âncora

O caso de Florença é relevante para a Fundação Âncora porque desenha o tipo de arquitetura de financiamento que a Fundação procura mobilizar em Portugal: plano municipal como alicerce, InvestEU Advisory Hub como ponte técnica, BEI como financiador a jusante. É um dos modelos que a Fundação estuda ao preparar o seu próprio enquadramento de capital, ancorado na leitura institucional do mercado habitacional português como propriedade por defeito.

A adesão de cidades europeias à European Alliance of Cities for Housing é outro sinal a acompanhar. A rede funciona como espaço de troca técnica em tempo real, num momento em que a habitação é agenda europeia de primeira linha.

O Radar manterá observação sobre casos análogos noutras cidades europeias.

Heranças indivisas: Supremo afasta mais-valias, Fisco resiste, Governo legisla

2026-03-20T00:00:00Z

O que aconteceu

A 20 de março de 2026, o ECO publicou uma análise assinada por Salomé Pinto sobre o conflito jurisprudencial e administrativo em torno da tributação de mais-valias em heranças indivisas. É um dos dossiês mais relevantes para desbloquear stock devoluto em Portugal, e está em estado de instabilidade normativa acentuada.

O ponto de partida é um acórdão uniformizador do Supremo Tribunal Administrativo (STA) publicado em abril de 2025, o Acórdão 136/2025, que fixou de forma vinculativa a interpretação de que a alienação de um quinhão hereditário não configura alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e, como tal, não gera mais-valias tributáveis em IRS. O raciocínio do STA é concetual: enquanto a herança se mantiver indivisa, o herdeiro é titular de uma quota ideal sobre uma massa de bens, não de um direito real sobre cada bem concreto. Só com a partilha formal nasce o direito passível de transmissão onerosa e de tributação.

A posição da Autoridade Tributária tem sido oposta. Em março de 2026, a AT publicou uma informação vinculativa onde sustenta que a venda de um imóvel concreto integrado em herança indivisa gera mais-valias tributáveis em IRS, enquadrável na categoria G. A sua distinção técnica: quando se vende o quinhão como um todo, não há tributação; quando se vende um imóvel específico antes da partilha, há. A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), pela voz da sua bastonária Paula Franco, acusa o Fisco de "fazer tábua rasa" do acórdão uniformizador do STA.

O conflito aprofundou-se em abril de 2026. O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS), num acórdão de fevereiro de 2026 noticiado a 14 de abril pelo ECO e pelo Público, decidiu pela tributação da alienação de imóveis concretos em heranças indivisas, reforçando a posição da AT contra o STA. A jurisprudência fica novamente dividida: STA afasta, TCAS aplica. O Supremo Tribunal Administrativo fez críticas pouco habituais à posição da AT, considerando difícil compreender que o Fisco "faça tábua rasa" da sua jurisprudência uniformizadora.

A relevância política deste conflito cresce com a proposta de lei aprovada pelo Conselho de Ministros a 27 de março de 2026, que cria um novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa. O mecanismo permite que qualquer herdeiro, ao fim de dois anos de indivisão sem acordo, provoque a venda do imóvel, preservando os direitos dos restantes herdeiros de participar no processo. O primeiro-ministro, Luís Montenegro, enquadrou a medida como forma de "desbloquear imóveis devolutos que permanecem fora do mercado durante décadas".

A fricção é óbvia: o Governo quer acelerar a venda de imóveis em heranças indivisas para aumentar a oferta habitacional, mas o enquadramento fiscal dessa venda está em conflito judicial aberto, em contraste com a clareza com que o pacote fiscal da habitação aprovado no Parlamento fixou IVA e IRS reduzidos para outros segmentos. A incerteza pode desincentivar precisamente as transações que o diploma procura promover. O ECO questionou o Ministério das Finanças e a AT sobre eventual revisão da informação vinculativa; até ao fecho das suas reportagens, não houve resposta.

O contexto quantitativo ajuda a dimensionar. Segundo dados do idealista/news referentes a março de 2026, há cerca de 32 mil litígios de partilha pendentes em Portugal, entre tribunais e cartórios. O número de imóveis envolvidos não é conhecido com precisão mas estima-se que seja substancialmente superior, muitos deles devolutos há décadas. O desbloqueio deste segmento poderia ter um efeito não negligenciável na oferta de mercado, em particular em centros urbanos históricos.

Há ainda uma dimensão operacional que vale a pena registar. Paula Franco, da OCC, aconselhou contribuintes e contabilistas a não declararem mais-valias na declaração de IRS de 2026 referentes a vendas de imóveis em heranças indivisas ocorridas em 2025, na linha do acórdão do STA. Em paralelo, quem pagou imposto indevidamente pode pedir revisão oficiosa com reembolso referente aos últimos quatro anos. O campo está aberto para um volume significativo de contenciosos fiscais em curso.

O que significa para o ecossistema

Do lado da política pública, o conflito revela uma fragilidade estrutural da coordenação entre administração fiscal, jurisprudência e legislador. Um acórdão uniformizador do Supremo deveria fixar a interpretação. Na prática, o Fisco mantém posição divergente via informações vinculativas e algumas instâncias inferiores dão-lhe razão. O resultado é insegurança jurídica prolongada num dossiê onde o Governo avança precisamente para acelerar transações. A clarificação legislativa, ou uma orientação administrativa da AT em linha com o STA, seria decisiva mas não é anunciada.

Do lado do mercado, o efeito é de retenção. Proprietários e herdeiros que considerem vender imóveis em herança indivisa enfrentam duas incertezas em simultâneo: a fiscal (pagarão mais-valias em IRS ou não?) e a processual (serão abrangidos pelo novo regime de venda forçada após 2 anos?). Na dúvida, a resposta racional é adiar. Isto compromete a eficácia imediata da nova lei.

Do lado dos investidores institucionais, o segmento das heranças indivisas é secundário face ao stock novo e à reabilitação em larga escala. Mas para operadores com capacidade de absorver complexidade jurídica e negociar caso a caso com famílias, as dezenas de milhares de imóveis historicamente bloqueados constituem uma oportunidade significativa de aquisição abaixo do valor de mercado em zonas centrais, se a janela legislativa e fiscal for eventualmente estabilizada. O padrão é familiar a quem acompanha o esforço público de mobilização de imóveis parados, da auditoria da IGF ao património devoluto do IGFSS às dificuldades recorrentes de transformar stock nominalmente disponível em oferta efetiva.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora não se posiciona ativamente no segmento das heranças indivisas nem tem pipeline dependente da sua resolução. A sua abordagem dominante é aquisição direta em mercado livre, concessão municipal com direito de superfície, reabilitação custo-zero para terceiros, e, de forma minoritária, doações de legado.

É precisamente no Programa de Doações de Legado, previsto no Manifesto, que o dossiê das heranças indivisas toca a Fundação. O novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa pode criar condições para que famílias em impasse sucessório optem por alternativa: em vez de vender em leilão forçado, doar o imóvel à Fundação com missão social blindada, recebendo compensação fiscal pelo valor da doação — um caminho que a revisão do regime do mecenato no EBF pode tornar mais atrativo — e reconhecimento público do legado familiar. O Manifesto já prevê explicitamente esta possibilidade com a atribuição do nome da família ao apartamento ou edifício, transformando um ativo bloqueado num Legado Vivo. A estabilização fiscal, se vier, pode tornar este caminho mais atrativo.

Mais do que intervir na controvérsia fiscal (onde a Fundação não tem papel legítimo), o que a Fundação Âncora fará é acompanhar técnica e editorialmente a evolução. Uma aquisição sobre herança indivisa que posteriormente se revele fiscalmente contestada é um risco que o Conselho de Administração não poderá assumir sem clarificação prévia, coerente com a leitura institucional de propriedade por defeito que orienta a postura da Fundação perante o mercado. Por isso, até que o quadro seja resolvido por via legislativa ou por mudança de orientação administrativa da AT, o segmento mantém-se fora do pipeline ativo da Fundação.

O Radar continuará a acompanhar a evolução do braço-de-ferro, a aprovação parlamentar da proposta de lei sobre o Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa, e as primeiras decisões judiciais ao abrigo do novo regime, como indicadores da estabilização ou não do dossiê.

Banco Português de Fomento assume habitação como prioridade com 4 mil milhões em garantias

2026-03-12T00:00:00Z

O que aconteceu

A 12 de janeiro de 2026, em entrevista ao Jornal Económico, o CEO do Banco Português de Fomento, Gonçalo Regalado, formalizou a habitação como uma das prioridades estratégicas do banco promocional português para 2026. A 17 de janeiro, num almoço-debate promovido pela Ernst & Young, Regalado quantificou o envelope: 4 mil milhões de euros em garantias, organizados em quatro linhas específicas. A Direção de Habitação, criada no BPF, é liderada por Teresa Fiúza, Chief Investment Officer do banco.

As quatro linhas de financiamento cobrem os principais promotores institucionais portugueses. A primeira é dirigida às câmaras municipais para execução das respetivas Estratégias Locais de Habitação. A segunda apoia parcerias público-privadas de habitação, com terreno municipal e promotor privado em regime dedicado ao arrendamento acessível. A terceira canaliza linhas do Banco Europeu de Investimento para construção e reabilitação, com uma dotação inicial de 1,3 mil milhões para cerca de 12 mil habitações. A quarta, em desenho, destina-se a cooperativas de habitação, segmento que Regalado descreveu como desativado desde os anos 1990 após o florescimento do pós-25 de Abril.

A 12 de março de 2026, a presidente do Grupo BEI, Nadia Calviño, anunciou em Lisboa uma linha adicional de 1,5 mil milhões de euros para habitação social em Portugal, aguardando luz verde do board ainda nesse mês e dirigida a reabilitação de bairros sociais existentes. O financiamento do BEI em Portugal atingiu 750 milhões de euros dedicados a habitação em 2025, valor recorde para o Grupo BEI no país, e está a crescer. Em 2025 o BPF, por sua vez, não teve financiamento dedicado a habitação, conforme reconheceu Regalado à Lusa à margem do mesmo evento.

O horizonte de aplicação destas linhas é 2030, alinhado com o ciclo do próximo quadro financeiro plurianual da União Europeia. A articulação institucional do BPF com o IHRU é declarada e formal, com Regalado a invocar que o banco integra o engenheiro Abel Mascarenhas, antigo presidente do Instrumento Financeiro para a Reabilitação Urbana, como presidente da Fomento Fundos.

A estratégia do BPF articula-se com a [Pan-European Investment Platform da Comissão Europeia](/entradas/pan-european-investment-platform-habitacao/), com a duplicação do envelope BEI para habitação de 4 para 6 mil milhões de euros em 2026, e com o [European Affordable Housing Plan apresentado em dezembro de 2025](/entradas/european-affordable-housing-plan/). Portugal posiciona o seu banco promocional como ponto de entrada nacional no quadro europeu emergente.

Em paralelo ao anúncio das quatro linhas, Regalado confirmou objetivos qualitativos precisos: a ambição de se afirmar como "banco da habitação pública e acessível", a orientação simultânea para classes médias e grupos vulneráveis, e a intenção expressa de ativar concessão de garantias públicas aos 308 municípios portugueses para que possam financiar as suas Estratégias Locais de Habitação com maturidade mais longa e custo competitivo.

O que significa para o ecossistema

O posicionamento do BPF como braço financeiro do Estado para a habitação acessível é uma mudança de paradigma comparada com o período 2023-2025. Até ao início de 2026, o banco promocional português focou-se sobretudo em instrumentos de capitalização empresarial e garantia ao crédito exportador, deixando a habitação ao PRR e ao IHRU. A entrada formal com quatro mil milhões de euros em garantias configura uma segunda infraestrutura financeira pública dedicada à habitação, complementar e não concorrente à ação do IHRU.

A arquitetura anunciada pelo BPF é sobretudo de garantias, não de capital direto. Esta distinção importa. As garantias permitem ao BPF mobilizar capital privado e financiamento bancário sénior a custos mais baixos e com maturidades mais longas do que aqueles normalmente disponíveis para operadores habitacionais portugueses, sem consumir diretamente o balanço do Estado. O modelo é o mesmo que outros bancos promocionais europeus usam com sucesso, do KfW alemão ao ICO espanhol, aquele que este Radar cobriu recentemente na sua intervenção recorde em avales para jovens compradores.

A dependência do BEI é óbvia e estruturante. Dos 4 mil milhões anunciados, cerca de 1,3 mil milhões são literalmente uma linha do BEI canalizada via BPF, e aos quais se somam agora mais 1,5 mil milhões anunciados por Calviño para habitação social. Na prática, o BPF está a funcionar como intermediário institucional nacional para canalizar o reforço BEI em Portugal, num momento em que a presidente do BEI tem Portugal como caso visível do reposicionamento europeu na habitação. Este é um posicionamento estratégico que cria oportunidade mas também dependência: o ritmo da execução BPF está condicionado pelo ritmo de deliberação do BEI.

A linha dedicada às cooperativas é o elemento mais novo. Regalado reconheceu publicamente que o movimento cooperativo habitacional, que produziu cerca de 160 mil fogos entre os anos 1970 e 1990, foi desativado ao longo das três últimas décadas. A reconstrução deste ecossistema, que o Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa tenta na escala municipal há dois anos com resultados ainda por materializar, é agora assumida como missão pelo banco promocional nacional. É um sinal institucional relevante, mesmo que a operacionalização concreta esteja ainda por desenhar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três implicações sobre a arquitetura de capital.

A primeira é de enquadramento. O BPF declara formalmente que o seu cliente natural em habitação são câmaras municipais, parcerias público-privadas, beneficiários BEI e cooperativas. Operadores institucionais de lucro limitado com propriedade intransmissível e gestão profissional — a família a que pertencem as fundações e associações habitacionais europeias — não correspondem exatamente a nenhuma destas quatro categorias. Este enquadramento pede esclarecimento explícito: um operador deste tipo pode intervir como veículo em parcerias público-privadas (terreno municipal em direito de superfície, construção e gestão pelo operador), como beneficiário direto de linhas BEI canalizadas via BPF, ou como entidade especializada que os municípios contratam para executar as suas Estratégias Locais de Habitação. O quadro institucional do BPF abre espaço, mas ainda não define lugar para o terceiro setor habitacional.

A segunda é de sequenciamento. O BPF dispõe de 4 mil milhões em garantias para deploy progressivo até 2030, com primeiras linhas a entrar no terreno em 2026. Operadores de terceiro setor em formação em Portugal podem, em condições adequadas, posicionar-se como veículos para absorver parte deste envelope nos anos 2027-2030, em particular nas linhas dedicadas a parcerias público-privadas e, consoante o desenho final das condições operacionais, na linha de cooperativas. O diálogo institucional com o BPF é tema a acompanhar à medida que o quadro operacional for publicado.

A terceira é de escala. A linha do BEI de 1,3 mil milhões para 12 mil habitações implica um custo médio de 108 mil euros por fogo, valor consistente com custos de construção em reabilitação ou em tipologias compactas em zonas de pressão. A linha adicional de 1,5 mil milhões anunciada por Calviño para reabilitação de bairros sociais reforça este vetor. O volume financeiro disponível a nível nacional é largamente superior à capacidade de absorção do ecossistema atualmente existente em Portugal. Existe, na prática, uma lacuna entre capital disponível e operadores capazes de executar à escala exigida — o mesmo desequilíbrio que os sistemas europeus duráveis resolveram com operadores de lucro limitado capitalizados, profissionalizados e de longo prazo. A constituição de operadores dessa natureza em Portugal é a variável que decide quanto deste envelope chega ao terreno.

O Radar acompanhará com atenção a publicação das condições operacionais de cada uma das quatro linhas do BPF, em particular a linha destinada a cooperativas de habitação, cujo desenho final está ainda em aberto e pode configurar espaço para enquadramento institucional adequado a operadores de lucro limitado com arquitetura de propriedade blindada.

Portugal 2030: Governo monta grupo interministerial para habitação acessível

2026-03-11T00:00:00Z

O que aconteceu

A 11 de março de 2026, foi publicado em Diário da República o Despacho 3089/2026, assinado pelo Secretário de Estado do Planeamento e Desenvolvimento Regional, Hélder Reis, e pela Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Santos. O documento cria um grupo de trabalho interministerial dedicado a definir as linhas orientadoras dos investimentos em habitação acessível a apoiar pelo Portugal 2030.

A coordenação cabe à Agência para o Desenvolvimento e Coesão. A composição integra representantes das autoridades de gestão dos Programas Regionais do Norte, Centro, Alentejo, Algarve, Açores e Madeira, do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana e da Estrutura de Missão Recuperar Portugal. À escala regional, o movimento não é inédito: a reprogramação de 5,46 milhões no Pacto Alto Alentejo 2030 já tinha sinalizado a vontade de canalizar fundos de coesão para habitação acessível. O mandato inclui identificar operações com maturidade para serem acolhidas no apoio à habitação acessível, apoiar a elaboração de avisos para candidaturas, alinhar condições de financiamento e acompanhar a execução. O grupo vigora até 31 de dezembro de 2030.

O que significa para o ecossistema

Esta é a peça de governação que faltava para operacionalizar a canalização de fundos estruturais europeus para habitação acessível em Portugal. Até agora, a articulação entre Portugal 2030, IHRU e autoridades regionais era feita caso a caso. A criação de um grupo formal com mandato explícito significa três coisas concretas.

Primeiro, os avisos para candidaturas passam a ser desenhados a partir de um enquadramento técnico comum, reduzindo a dispersão entre programas regionais. Segundo, a identificação de operações com maturidade passa a ser proativa, não reativa a candidaturas desgarradas. Terceiro, a presença de todas as autoridades de gestão regionais na mesma mesa permite desenhar mecanismos que funcionem simultaneamente em múltiplas regiões, algo que o setor ainda não tinha.

O enquadramento encaixa também na lógica do European Affordable Housing Plan da Comissão Europeia, aprovado em dezembro de 2025, que prevê flexibilidade acrescida para reprogramar fundos de coesão em favor de habitação acessível. A decisão portuguesa de criar um interlocutor institucional único responde a essa abertura europeia, na mesma direção em que o Banco Português de Fomento alinhou 4 mil milhões em garantias para habitação acessível.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras para quem opera no terceiro setor habitacional.

A primeira é de timing. Os primeiros avisos desenhados por este grupo vão estruturar a absorção do Portugal 2030 na área da habitação acessível pelos próximos quatro anos. Os operadores que chegarem ao diálogo com a AD&C depois de os avisos estarem publicados ficam a responder a critérios já fechados. Os que se apresentam antes podem contribuir para que os critérios reflitam a realidade operacional do setor.

A segunda é de composição. A ausência, por defeito, de representantes do terceiro setor habitacional na composição formal do grupo não é surpreendente dado o estado institucional da matéria em Portugal. O OECD Economic Survey: Portugal 2026 assinala precisamente a ausência de uma tradição portuguesa de operadores de lucro limitado. A consequência prática é que o terceiro setor tem de se fazer ouvir por via indireta, através do IHRU ou das autoridades de gestão regionais, ou por canais de consulta técnica que o grupo vier a abrir.

A terceira é de enquadramento europeu. O Despacho 3089/2026 não opera sozinho: articula-se com a duplicação do financiamento do BEI para €6 mil milhões em 2026, com a futura Pan-European Investment Platform e com a revisão das regras de auxílios de Estado aprovada pela Comissão. Para operadores de terceiro setor, esta convergência é a janela mais favorável da última década para estruturar veículos com financiamento misto de dívida paciente, fundos de coesão e garantias europeias.

A Fundação Âncora acompanhará a atividade do grupo e os avisos que dele resultarem. As próximas entradas do Radar detalharão a operacionalização, à medida que a informação pública o permita.

Sostre Civic: empréstimo CEB de 31 milhões com garantia InvestEU para 350 casas

2025-12-23T00:00:00Z

O que aconteceu

A 23 de dezembro de 2025, o Council of Europe Development Bank publicou uma reportagem detalhada sobre o estado de execução de um dos seus programas emblemáticos: o empréstimo de 31 milhões de euros concedido à Sostre Civic, a maior cooperativa habitacional de Catalunha, anunciado originalmente a 4 de novembro de 2024 em Barcelona.

O programa financia a construção de mais de 350 habitações cooperativas em sete projetos iniciais, distribuídos por Barcelona, Lleida, Manresa, Granollers e Vilafranca del Penedès. Os municípios cedem o solo; a Sostre Civic mantém a propriedade coletiva dos edifícios construídos; os sócios da cooperativa têm direito de uso permanente mediante pagamentos mensais tipicamente 10 a 40 por cento abaixo do mercado.

O empréstimo do CEB beneficia de uma garantia parcial do InvestEU, o mecanismo europeu de garantias para investimento de interesse público que está no centro do primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível. O custo total do programa é de 62 milhões de euros, parcialmente financiado por fundos da União Europeia, com 13 por cento de grant. Cerca de 25 por cento das habitações serão reservadas para pessoas socialmente vulneráveis, incluindo pessoas com mobilidade reduzida, deficiência intelectual, mulheres vítimas de violência baseada no género, e seniores.

Este é, à data, o maior financiamento europeu jamais concedido a uma cooperativa habitacional em Catalunha e em Espanha. E, mais importante, o protótipo contratualizado do modelo que a Comissão Europeia agora quer replicar à escala continental.

O modelo operacional é conhecido por cessió d'ús, direito de uso. Os residentes nem arrendam nem compram; pagam uma mensalidade baseada em custos reais de aquisição, manutenção e operação, não em valores de mercado. A cooperativa, presidida por Carlos Alcoba, tem Eva Ortigosa como diretora de coordenação de projeto. Maria Sigüenza, country manager do CEB em Espanha, enquadrou a operação como alinhada com o Strategic Framework 2023-2027 do banco.

Os edifícios são construídos com critérios ambientais elevados: certificação energética A, painéis fotovoltaicos, reciclagem de águas cinzentas, sistemas partilhados de mobilidade elétrica em alguns projetos, e estrutura de madeira em Granollers e Vilafranca del Penedès. Barcelona e Sant Andreu incluem frações reservadas para pessoas com deficiência intelectual; o projeto Can 70, em Sarrià, é dedicado a residentes seniores.

A Sostre Civic prevê que, com este programa, a sua capacidade de gestão duplicará, passando a operar mais de 550 habitações nos próximos dois anos. Em junho de 2025, a cooperativa recebeu o European Responsible Housing Award 2025 na categoria Innovative Financing, no International Social Housing Festival em Dublin.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de arquitetura financeira. O caso Sostre Civic demonstra, em transação real executada, que um operador do terceiro setor habitacional pode aceder a capital europeu estruturante combinando três instrumentos: solo público cedido por longa duração, garantia InvestEU, empréstimo de um banco multilateral europeu (CEB). É o mesmo tipo de blending que sustenta a duplicação do financiamento do BEI para habitação e que a parceria de Florença com o InvestEU Advisory Hub está a estruturar à escala municipal. A estrutura não é teórica; está contratualizada, em execução, e documentada pelos próprios bancos envolvidos. Para qualquer operador com modelo equivalente, o padrão de engenharia financeira está estabelecido.

A segunda é de operacionalização institucional. Maria Sigüenza, do CEB, declarou na reportagem de dezembro que o banco está interessado em financiar mais cooperativas, desde que as operações tenham dimensão mínima adequada. Este detalhe é relevante. O CEB não exige que cada operação seja comparável ao KfW ou ao BEI em escala, mas precisa de massa crítica. A Sostre Civic chegou com 350 habitações, não com 35.

A terceira é de replicabilidade. A Sostre Civic opera desde 2004 e tem 1.500 sócios. O primeiro projeto cooperativo com grant of use, La Borda em Barcelona, foi concluído em 2018. O percurso entre um projeto piloto de 28 frações e um empréstimo multilateral europeu de 31 milhões de euros foi de cerca de seis anos. Esta é a escala temporal realista para construir um operador do terceiro setor habitacional até ponto de alavancagem institucional. Não é trivial, mas também não é geracional. É executável num mandato institucional coerente.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora. O caso Sostre Civic é, entre os benchmarks europeus disponíveis, aquele cujas características mais se aproximam do que a Fundação pretende operar em Portugal.

A primeira é de estrutura. Ambos os modelos combinam os mesmos princípios centrais: propriedade coletiva inalienável pela entidade operadora, custo baseado em operação real e não em mercado, reinvestimento de excedentes, cedência de solo público por direito de superfície ou figura equivalente, e capital estrangeiro catalisado por garantias europeias. É precisamente o arranjo que a leitura institucional do mercado habitacional português identifica como a peça em falta no sistema nacional. As diferenças são duas, relevantes mas não estruturais. A Sostre Civic usa forma jurídica de cooperativa com direito de uso, a Fundação Âncora usa forma de fundação com arrendamento acessível. E a Sostre Civic tem escala catalã em sete municípios; a Fundação Âncora pretende escala urbana-metropolitana em Lisboa como primeiro cluster.

A segunda é de canal financeiro. A conversa com o CEB é, neste momento, uma das mais estratégicas que a Fundação Âncora pode preparar a médio prazo. O CEB tem mandato específico para habitação acessível, tem precedente contratualizado em operador do terceiro setor, e sinalizou apetite para replicar. A entrada da Fundação nesse diálogo requer, contudo, uma pré-condição que a Sostre Civic cumpriu e que a Fundação ainda está a consolidar: reconhecimento institucional no país de origem, incluindo estatuto IPSS ou equivalente, e apoio estatal na cedência de solo. Sem essas peças, o CEB não financia; com elas, abre diálogo.

A terceira é de posicionamento narrativo. Sempre que a Fundação Âncora explique o modelo que pretende construir a interlocutores sofisticados, o caso Sostre Civic é a referência europeia mais curta e mais eficaz. Mais curta porque está num país vizinho, com sistema jurídico próximo do português, e em escala proporcional à ambição inicial da Fundação. Mais eficaz porque é contratualizada, executada, e reconhecida pelas instituições europeias. Viena é um farol histórico; Sostre Civic é um precedente contemporâneo.

O Radar acompanhará a execução dos sete projetos catalães ao longo de 2026 e 2027, em particular o impacto da experiência catalã no desenho da Pan-European Investment Platform prevista para lançamento em 2026.

Propriedade por defeito: leitura institucional do mercado habitacional português

2026-02-27T00:00:00Z

O que aconteceu

A Fundação Âncora publicou um documento de trabalho de revisão crítica da literatura sobre o mercado habitacional português, intitulado Propriedade por defeito: uma leitura institucional do mercado habitacional português à luz da literatura europeia. O texto está datado de Fevereiro de 2026. Não é uma publicação peer-reviewed; é um working paper explicitamente assumido como tal.

A tese central é restrita. Portugal tem uma das mais elevadas taxas de propriedade habitacional da Europa Ocidental e um dos setores de arrendamento menos desenvolvidos. O paper argumenta que a primeira característica decorre principalmente da segunda, e que a segunda resulta de falhas institucionais concretas e datáveis no desenho do mercado português, não de preferências culturais imutáveis.

O argumento é deliberadamente circunscrito. Não defende que arrendar seja superior a comprar enquanto estratégia patrimonial individual — a literatura sobre retornos de ativos a longo prazo, em particular Jordà et al. (2019), contradiria essa posição. Defende, em vez disso, que taxas muito elevadas de propriedade, em coexistência com um setor de arrendamento institucionalmente disfuncional, produzem custos agregados em mobilidade laboral, formação de empresas, concentração patrimonial, transição demográfica e má alocação do stock existente.

A ferramenta analítica é a tipologia de Kemeny (1995), que distingue sistemas habitacionais duais — onde o setor de renda de custo é restringido a estratos vulneráveis e afastado da concorrência com o setor privado — de sistemas unitários, onde os dois setores competem no mesmo mercado, como sucede no regime austríaco de lucro limitado. Lido sob este quadro, Portugal aparece como um caso particularmente degenerado de sistema dual: setor de renda de custo praticamente inexistente — Portugal surge no fundo da tabela europeia em parque público —, instabilidade regulatória persistente, fiscalidade historicamente adversa ao arrendamento, legado de rendas congeladas que contaminou a psicologia coletiva do setor.

O que significa para o ecossistema

Da caracterização decorrem quatro linhas de implicação que o paper discute com cautela: estabilidade regulatória, neutralidade fiscal entre regimes habitacionais, enquadramento jurídico do terceiro setor habitacional — cujo modelo de referência é o corpo jurídico austríaco do lucro controlado —, e elasticidade da oferta. Nenhuma é apresentada como suficiente em isolamento. O risco de captura institucional é reconhecido no próprio texto como a objeção mais séria à linha de política defendida.

O contributo para a literatura existente em Portugal é deliberadamente modesto: é uma revisão crítica de trabalho produzido em contextos institucionais distintos — Áustria, Países Baixos, Reino Unido — aplicada ao caso português. O diagnóstico de fundo encontra eco no survey da OCDE de 2026, que aponta a ausência de uma tradição portuguesa de operadores de lucro limitado. A dependência de literatura externa é o principal limite metodológico do texto, e está reconhecida nele.

Observação a partir da Fundação Âncora

O texto antecede a Fundação. Foi este trabalho analítico que tornou visível a lacuna estrutural — não de vontade, mas de instrumento — a que a Fundação se propõe responder, e foi a partir dele que se definiu o modelo institucional. O que se publica aqui não é justificação retrospetiva de uma instituição já constituída — é a base intelectual a partir da qual a Fundação foi concebida. A sequência importa para a leitura.

O autor do paper, Pedro S. Sarmento, é fundador da Fundação Âncora, organização cujo modelo operacional se enquadra na categoria de operador de habitação acessível, categoria cuja institucionalização jurídica o paper discute favoravelmente. O leitor deve ter este facto presente na avaliação das seções de análise e implicações.

Lisboa cancela 40 por cento dos AL: 6.765 licenças-fantasma eliminadas

2026-02-20T00:00:00Z

O que aconteceu

A 20 de fevereiro de 2026, a Câmara Municipal de Lisboa, liderada por Carlos Moedas (PSD/CDS-PP/IL), anunciou o cancelamento de 6.765 registos de Alojamento Local (AL) na cidade, equivalentes a aproximadamente 40 por cento dos cerca de 19 mil estabelecimentos registados. O motivo do cancelamento foi a ausência de apresentação do comprovativo de seguro de responsabilidade civil, obrigatório para todos os operadores de AL desde março de 2025 nos termos do regime nacional. O seguro destina-se a cobrir danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e vizinhos.

Lisboa foi o primeiro município do país a concluir o processo de limpeza de registos inativos, iniciado em 2025. Após o cancelamento, mantêm-se ativos 11.779 registos de AL na cidade, segundo dados de 1 de fevereiro de 2026. As licenças canceladas são designadas pela Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) como licenças-fantasma: registos que constavam formalmente da base de dados nacional mas que, na prática, não correspondiam a alojamentos efetivamente em operação, seja por imóveis terem sido vendidos sem cancelamento da licença, seja por proprietários terem mantido o registo sem operar, seja por pedidos submetidos ao abrigo de "Mais Habitação" e nunca utilizados. A distinção entre registo formal e operação efetiva é relevante para qualquer leitura sobre o peso do AL na pressão habitacional, matéria sobre a qual a evidência económica é mais cautelosa do que o debate público sugere.

A geografia do cancelamento concentra-se em três freguesias do centro histórico, segundo informação prestada pelo vereador do Urbanismo Vasco Moreira Rato (independente indicado pelo PSD). Santa Maria Maior e Misericórdia tiveram mais de mil cancelamentos cada, e Arroios mais de 800.

O cancelamento articula-se com o quadro regulatório municipal. Em novembro de 2025, a CML aprovou alterações ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) com os votos favoráveis de PSD/CDS-PP/IL e Chega, contra a oposição de PS, Livre, BE e PCP. O novo regulamento reduziu os rácios de saturação habitacional para classificação de freguesias, passando de 20 por cento para 10 por cento nas áreas de contenção absoluta, e de 10 por cento para 5 por cento nas áreas de contenção relativa. A proposta inicial do executivo era mais restritiva (5 e 2,5 por cento respetivamente) mas foi reformulada na sequência da consulta pública.

Antes do cancelamento das licenças-fantasma, com dados de 1 de novembro de 2025, seis freguesias lisboetas estavam em contenção absoluta (Santa Maria Maior 66,9 por cento, Misericórdia 43,8 por cento, Santo António 25,1 por cento, São Vicente 16,1 por cento, Arroios 13,5 por cento, Estrela 10,8 por cento) e uma em contenção relativa (Avenidas Novas 6,6 por cento). O cancelamento dos 6.765 registos altera mecanicamente estes rácios e, segundo análise do Bloco de Esquerda, pode resultar na reabertura de freguesias anteriormente em contenção absoluta para novos registos de AL.

A escala do mercado AL português é estruturalmente significativa. Dos cerca de 126 mil registos ativos no país em 2025, a ALEP estima que apenas 90 mil permanecerão após a conclusão do processo de limpeza nacional, configurando um cancelamento esperado de aproximadamente 36 mil licenças até ao verão de 2026.

O processo de limpeza está em curso em 150 municípios portugueses, que já notificaram os proprietários sem comprovativo de seguro com prazo de 10 dias para resposta antes da emissão de ordens de cancelamento. Em termos regionais, o Algarve mantém-se como mercado dominante de AL nacional com mais de 45 mil registos ativos, seguido pela região Norte com 27 mil e pela Área Metropolitana de Lisboa com aproximadamente 25 mil licenças.

A medida tomada por Lisboa em fevereiro de 2026 articula-se cronologicamente com o Regulamento europeu do Alojamento Local previsto para entrar em vigor a 20 de maio de 2026, já coberto pelo Radar. O regulamento europeu obriga à criação de um identificador único por estabelecimento e à transmissão sistemática de dados pelas plataformas digitais às autoridades nacionais, mecanismo que reforçará a capacidade de fiscalização municipal.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é informacional. A redução administrativa de cerca de 19 mil para 11.779 registos ativos em Lisboa reduz substancialmente a distorção estatística do peso real do AL na cidade. Durante anos, o número agregado de licenças sobrestimou o universo efetivo de unidades em operação e, com isso, o peso percebido do AL na pressão habitacional. A limpeza permite uma leitura mais precisa do mercado, condição necessária para qualquer política pública calibrada. A ALEP usa este facto para defender que a regulamentação inteligente não exige redução agressiva da atividade, mas sim alinhamento entre o registo formal e a operação efetiva.

A segunda é de execução municipal. Lisboa foi o primeiro município a concluir o processo, configurando precedente para os restantes 149 municípios em execução. A capacidade administrativa demonstrada pela CML, a que três anos atrás se invocava ausência de meios para fazer a mesma operação, ilustra como a obrigatoriedade do seguro nacional desbloqueou a fiscalização municipal ao criar um critério objetivo, simples de verificar e juridicamente sólido. O contraste com a execução lenta dos próprios programas habitacionais municipais lisboetas é revelador: cancelar registos fictícios é administrativamente trivial face à construção de oferta nova. A combinação de regulamento nacional e execução municipal mostrou-se eficaz onde regulamentação puramente municipal tinha encontrado limites, leitura consonante com o diagnóstico da missão do Parlamento Europeu a Lisboa de que a resposta à crise tem de ser europeia.

A terceira é de equilíbrio entre mercados. O cancelamento das licenças-fantasma reduz mecanicamente os rácios de saturação que classificam freguesias para contenção absoluta. Esta consequência operacional é objeto de leitura política divergente. Para a CML e a ALEP, é a normalização do indicador. Para a oposição parlamentar municipal, é a abertura de espaço para novos AL em zonas que, com base no número agregado anterior, estavam em contenção absoluta. A discussão é legítima e sublinha que a política habitacional municipal é uma negociação contínua entre objetivos por vezes em tensão: simplificação administrativa, contenção da pressão turística, proteção do mercado de arrendamento residencial.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é factual. A Fundação Âncora inscreve-se num quadro onde o stock habitacional disponível para arrendamento residencial é estruturalmente afetado pela conversão de frações em alojamento local. A redução real do parque AL em Lisboa, ainda que sobretudo administrativa, tem efeito limitado na curto prazo sobre a oferta residencial efetiva, dado que as licenças canceladas eram em larga medida fictícias. A pressão sobre o stock residencial mantém-se em magnitude próxima da anterior à medida. A Fundação não pode contar com este tipo de movimentos como fontes de stock convertível, num país marcado por uma estrutura de propriedade por defeito que limita a margem do arrendamento.

A segunda é regulatória. A combinação de Regulamento europeu STR (Maio 2026), regulamento nacional do seguro obrigatório (Março 2025), regulamento municipal RMAL (Novembro 2025) e execução municipal (Fevereiro 2026) configura um quadro multi-nível que, embora complexo, está progressivamente a ganhar coerência operacional. Para a Fundação, este quadro reduz a vantagem comparativa de operadores que utilizem o mercado AL como alternativa ao arrendamento residencial, e reforça a viabilidade económica de modelos de arrendamento residencial de longa duração nos quais a Fundação se posiciona.

A terceira é institucional. A coordenação entre CML, ALEP, Câmara e oposição parlamentar municipal sobre o RMAL ilustra a complexidade política de qualquer intervenção significativa no mercado habitacional lisboeta. Qualquer operador que entre neste território precisa de preparar interlocução institucional transversal aos vários quadrantes municipais e de reconhecer que decisões sobre stock habitacional têm dimensão política que extravasa a análise técnica.

O Radar continuará a acompanhar a execução do processo de limpeza de registos AL nos restantes 149 municípios portugueses, em particular Porto e Algarve, e a entrada em vigor do Regulamento europeu STR a 20 de maio de 2026.

Parlamento aprova pacote fiscal da habitação: IVA a 6%, IRS a 10% em rendas moderadas

2026-02-18T00:00:00Z

O que aconteceu

A 18 de fevereiro de 2026, a Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (COFAP) aprovou a votação final do pacote fiscal da habitação, depois de autorização legislativa prévia dada ao Governo em janeiro. A regulamentação detalhada dos regimes seguiria por decreto-lei em Conselho de Ministros, em articulação com a revisão do regime de licenciamento urbanístico. O diploma foi aprovado com votos favoráveis do PSD, Iniciativa Liberal e CDS, abstenção do Chega e voto contra do PS. A promulgação pelo Presidente da República ocorreu a 2 de março.

É a mais ampla reforma fiscal da habitação em vigor desde o pacote Mais Habitação de 2023. Reorganiza simultaneamente a tributação da construção, do arrendamento, das mais-valias e da aquisição, criando também dois regimes novos para arrendamento de longa duração.

Os incentivos no IVA passam pela taxa reduzida de 6 por cento, face aos 23 por cento anteriores, em empreitadas de construção ou reabilitação de habitação própria e permanente até 648 mil euros ou destinada a arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais. Aplica-se a empreitadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 2032. Na autoconstrução, o contribuinte pode pedir à Autoridade Tributária a restituição da diferença entre as duas taxas.

A grande alteração introduzida na discussão parlamentar é a transferência do ónus de controlo. Os promotores imobiliários deixam de ser responsabilizados se o imóvel não tiver o destino previsto após a venda. Passa a ser o comprador a garantir o cumprimento das condições. Se vender ou deixar de habitar o imóvel antes de 12 meses, é penalizado com um agravamento do IMT de 10 pontos percentuais. Na autoconstrução, perde o benefício em sede de IVA. A alteração partiu do PSD e CDS, na sequência de alertas da Ordem dos Contabilistas Certificados.

Os incentivos no IRS reduzem a taxa autónoma sobre rendimentos prediais de 25 para 10 por cento quando as rendas não excedam 2.300 euros mensais, valor correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026 (920 euros) e definido como "renda mensal moderada". Aplica-se a todos os contratos de arrendamento, novos e existentes, com prazo mínimo legal de um ano, até ao final de 2029. Senhorios sujeitos a IRC ou trabalhadores independentes com contabilidade organizada passam a ser tributados sobre 50 por cento das receitas de rendas.

As mais-valias ficam isentas de IRS quando a venda de um imóvel for reinvestida na aquisição de outro destinado a arrendamento de rendas moderadas no período de cinco anos. A dedução à coleta do IRS para inquilinos sobe para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027, com manutenção do limite de 15 por cento da renda anual paga.

Três regimes novos são criados pelo diploma. Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), com duração até 25 anos, em que pelo menos 70 por cento da área construída tem de ser destinada a rendas moderadas, e que conferem isenção de IMT e imposto de selo na aquisição dos terrenos, isenção de IMI por até 8 anos, redução até 50 por cento da taxa de IMI no período remanescente, isenção de Adicional de IMI durante a vigência do CIA, e restituição de 50 por cento do IVA em serviços de arquitetura e engenharia. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que fixa contratos com rendas até 80 por cento da mediana do valor de renda por metro quadrado em cada concelho. E a isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados.

O custo orçamental do pacote é estimado pela Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) em 309 milhões de euros até ao final de 2029. A deputada Marina Gonçalves, pelo PS, defendeu voto contra com o argumento de que "se achamos que estamos a responder a pessoas com rendas de 2.300 euros e casas até 648 mil euros é porque não conhecemos o país", sublinhando os limites sociais do pacote.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de mudança de paradigma fiscal. O Mais Habitação de 2023 privilegiou instrumentos de controlo (IMI agravado a devolutos, contribuição extraordinária sobre AL, limites a rendas). O pacote de 2026 inverte a lógica e privilegia incentivos fiscais amplos. Do lado político, é uma aposta declarada de que o mercado responde a incentivos mais do que a sanções. Do lado empírico, o resultado será visível nos próximos 2 a 3 anos pela quantidade de novo stock licenciado ao abrigo dos novos regimes.

A segunda é de redefinição do conceito de "arrendamento acessível". Até aqui, o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) utilizava a mediana concelhia como referência. O RSAA mantém a mediana, mas simplifica operacionalmente: contratos com rendas até 80 por cento da mediana concelhia são automaticamente enquadrados. Esta simplificação administrativa é significativa: remove a fricção burocrática que tem mantido o PAA historicamente sub-utilizado (poucos milhares de contratos ao abrigo).

A terceira é de ambição orçamental. A estimativa UTAO de 309 milhões de euros em quatro anos corresponde a uma média de 77 milhões por ano. Comparativamente, o Wohngeld alemão custa 1.400 milhões por ano e o APL francês 17 mil milhões. O pacote fiscal português é ambicioso em escopo (altera múltiplos impostos) mas modesto em escala orçamental face aos benchmarks europeus e ao Plano Europeu de Habitação Acessível que mobiliza financiamento à escala da UE. Isto coloca a questão: o pacote vai desbloquear o mercado ou vai ser absorvido pelos preços sem efeito real no stock? A pergunta não é teórica num contexto em que os preços da habitação batem máximos históricos sucessivos, com incentivos à procura sob escrutínio.

Observação a partir da Fundação Âncora

Alinhamento inédito entre fisco e modelos de renda de custo. Os três regimes novos do pacote encaixam na mecânica que os operadores europeus de lucro limitado praticam há décadas. Uma renda formada pelo custo produz naturalmente valores muito inferiores aos 80 por cento da mediana concelhia exigidos pelo RSAA. Os contratos de investimento a 25 anos do CIA pedem exatamente o tipo de estrutura de capital paciente que esses operadores usam, agora com plena absorção dos benefícios fiscais previstos. E a isenção de IMT e imposto de selo na aquisição ou reabilitação destinada a arrendamento acessível, que o pacote consagra para habitações de custos controlados, alarga a base de operadores elegíveis — IPSS, fundações, cooperativas. Pela primeira vez, o quadro fiscal português e os modelos institucionais europeus de habitação acessível apontam na mesma direção.

Janela de oportunidade com data. O pacote tem uma data-chave: dezembro de 2029. A partir daí, os incentivos em IRS e IVA perdem automaticamente vigor, salvo prorrogação legal futura. Para qualquer operador, as aquisições e empreitadas realizadas até 2029 capturam um benefício fiscal que pode desaparecer em 2030. Programas que concentrem a aquisição de terrenos e o início das empreitadas na janela 2026-2029 fazem, literalmente, uma otimização orçamental significativa.

O Radar continuará a acompanhar a implementação regulamentar destes regimes, em particular as portarias que venham operacionalizar o RSAA e os CIA.

Eurostat: UE gasta 0,37% do PIB em habitação, Portugal nos que menos investem

2026-02-20T00:00:00Z

O que aconteceu

A 20 de fevereiro de 2026, a Euronews publicou uma análise comparativa sobre os gastos públicos em habitação social e apoios ao arrendamento na União Europeia, com base em dados do Eurostat sobre proteção social ligada à habitação. A peça quantifica, pela primeira vez num formato acessível, o enorme diferencial entre os Estados-membros no esforço orçamental canalizado para instrumentos habitacionais.

Em média, 0,37 por cento do PIB da UE é alocado a proteção social ligada à habitação. Este valor agregado esconde uma dispersão estrutural: no topo, a Finlândia gasta 0,99 por cento do PIB, seguida da Irlanda com 0,72, Alemanha 0,63, Dinamarca 0,57, França 0,55 e Chipre 0,52. No fundo, Bulgária e Croácia gastam valores próximos de zero. O Reino Unido, antes de sair da UE, era o país que mais gastava em proporção do PIB, com 1,11 por cento em 2018.

Em valor absoluto, a escala é de dezenas de milhares de milhões. O Reino Unido prevê atingir 37,8 mil milhões de libras (equivalente a 43,3 mil milhões de euros) em 2025-2026, embora a definição britânica difira ligeiramente da metodologia Eurostat. Entre Estados-membros atuais, Países Baixos e Irlanda ultrapassam os 4 mil milhões anuais, enquanto Itália fica abaixo do mil milhão.

Portugal integra o grupo de Estados-membros com investimento estruturalmente baixo em habitação, em linha com análises históricas do Parlamento Europeu que situam o país, juntamente com Espanha e Grécia, no grupo onde a despesa pública habitacional se limita historicamente a cerca de 1 por cento do PIB, contra os mais de 3 por cento gastos pelos Países Baixos, Suécia e Reino Unido.

Este diagnóstico de fluxo orçamental complementa o de stock: o relatório que coloca Portugal com 2 por cento de parque público, terceiro pior da UE, confirmando que a insuficiência habitacional portuguesa é simultaneamente de parque e de despesa.

O Eurostat sublinha que as políticas de habitação são amplamente disseminadas entre os Estados-membros e que o seu propósito frequentemente excede a proteção social estrita. A comparação em valores per capita é delicada por esta razão: o Wohngeld alemão é um subsídio direto ao arrendamento; o APL francês combina subsídio ao arrendamento e crédito à compra; a habitação social neerlandesa é produzida por associações de lucro limitado que recebem empréstimos públicos preferenciais; e o parque público austríaco é gerido por cooperativas e autarquias com financiamento multicamada, onde a renda se constrói a partir do custo e baixa quando os empréstimos são amortizados.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é comparativa. A posição de Portugal no grupo de menor investimento em habitação, que tem sido um dado estrutural repetidamente confirmado (Parlamento Europeu, OCDE, Housing Europe), ganha aqui uma moldura mais clara: não é apenas ausência de parque público, é também ausência de transferência financeira direta ao arrendamento. Portugal tem Porta 65 e Apoios à Renda via IHRU, mas em escala muito inferior ao Wohngeld alemão (1,4 milhões de lares beneficiários) ou ao APL francês (6,5 milhões).

A segunda é instrumental. O mix de instrumentos varia entre países. Finlândia, Irlanda, Alemanha, Dinamarca e França investem em habitação, mas de formas diferentes. A Alemanha privilegia subsídios diretos (Wohngeld); a França combina subsídio ao arrendamento (APL) com quota municipal obrigatória (Lei SRU 25 por cento); a Áustria opera essencialmente via parque público com cost-rent; os Países Baixos via associações de lucro limitado. A conclusão prática não é copiar um modelo mas combinar instrumentos em função do contexto.

A terceira é orçamental. O European Affordable Housing Plan de Dezembro de 2025 e a duplicação do financiamento BEI para 6 mil milhões anuais anunciada no mesmo mês representam um aumento substancial da componente europeia de financiamento habitacional, mas não substituem a despesa orçamental nacional. Para Portugal sair do grupo de menor investimento, a pressão estrutural está no Orçamento do Estado, não apenas nos fundos europeus.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de enquadramento comparado. O Manifesto da Fundação cita frequentemente a percentagem de 2 por cento de parque público português face a 15 por cento de média europeia, como indicador estrutural da insuficiência. A análise Euronews adiciona outra dimensão complementar: Portugal também gasta pouco em apoios ao arrendamento. O diagnóstico não é apenas de stock, é de fluxo orçamental, e enquadra-se na tese da propriedade por defeito que a Fundação tem desenvolvido sobre a estrutura habitacional portuguesa.

A segunda é estratégica. O modelo financeiro da Fundação Âncora assenta em cinco camadas de capital (filantrópico, NIS, InvestEU/FEI, BEI/CEB, Portugal 2030), desenhadas precisamente para não depender de transferência orçamental direta do Estado português. Num contexto em que o Estado gasta estruturalmente pouco em habitação, a Fundação posiciona-se como operador complementar ao setor público em vez de concorrente orçamental. Esta é uma vantagem política relevante.

A terceira é de posicionamento europeu. Num momento em que a União Europeia assume pela primeira vez competência habitacional formal, via European Affordable Housing Plan, os países com operadores de lucro limitado robustos estão em melhor posição para mobilizar os instrumentos europeus. A lacuna portuguesa é, por isso, também uma lacuna de capacidade institucional para captar esse financiamento. A formação de operadores de terceiro setor com governação estável é, nesta janela, condição para Portugal aceder proporcionalmente aos envelopes europeus.

O Radar continuará a acompanhar a evolução da despesa pública portuguesa em habitação e a comparar sistematicamente com a média europeia em cada novo ciclo de dados Eurostat.

Coimbra suspende PDM por dois anos: majoração de 30% para habitação acessível

2026-02-18T00:00:00Z

O que aconteceu

A Câmara Municipal de Coimbra aprovou, na reunião do executivo de 18 de fevereiro de 2026, uma proposta de suspensão parcial do Plano Diretor Municipal. A medida tem duração de dois anos, prorrogável por mais um, e estrutura-se em três objetivos: revitalizar as frentes ribeirinhas entre a Ponte de Santa Clara e o Açude-Ponte, incentivar a construção de habitação pública e privada a custos controlados ou para arrendamento acessível, e rever regras de estacionamento.

+30% majoração de área de construção condicionada a habitação pública, custos controlados ou arrendamento acessível

Na componente habitacional, a suspensão permite uma majoração até 30% da área de construção em duas tipologias territoriais: as frentes ribeirinhas, onde se estabelece um mínimo de 30% e um máximo de 70% de ocupação com habitação, e as zonas até 350 metros de cada lado do eixo do Metrobus, onde a majoração é condicionada a habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível. Fica excluído o Bairro Norton de Matos, por características urbanísticas próprias. A decisão foi aprovada com os votos contra dos cinco vereadores da oposição, que questionaram o risco de cheias e a falta de discussão pública ampla.

A medida enquadra-se num contexto de forte pressão sobre o mercado habitacional local e da entrada em funcionamento do Metrobus de Coimbra. O município justifica a suspensão como mecanismo temporário de transição para uma revisão mais ampla do PDM. A iniciativa toca diretamente naquela que tem sido apontada como a principal fragilidade dos municípios portugueses: a lacuna não é de vontade política, mas de instrumento capaz de mobilizar solo para habitação acessível.

O que significa para o ecossistema

Coimbra é uma das primeiras municipalidades portuguesas a articular, de forma explícita e publicada, a suspensão parcial de PDM como instrumento dedicado à aceleração da oferta de habitação acessível. Três leituras.

A primeira é regulamentar. A maioria dos PDM municipais em Portugal foi desenhada numa era de crescimento demográfico estável, não preparada para a pressão habitacional atual das áreas de litoral. A suspensão parcial torna-se, progressivamente, o instrumento por defeito para criar janelas regulamentares rápidas. Coimbra fornece um modelo que outras cidades podem replicar, nomeadamente Lisboa, Oeiras e Cascais — município que, no plano do alojamento local, já demonstrou apetência para usar o regulamento municipal como alavanca de política habitacional, ao cancelar 40 por cento das licenças de AL.

A segunda é de condicionalidade. O mecanismo coimbrão não se limita a permitir mais construção: condiciona a majoração a uso habitacional acessível. Essa condicionalidade cria, de facto, uma reserva de solo destinada a operadores capazes de produzir habitação nesses regimes. Promotores sem essa qualificação não beneficiam. O sinal é coerente com outras iniciativas subnacionais que mobilizam fundos europeus para alargar a oferta acessível, como a reprogramação de 5,46 milhões da CIMAA no Alto Alentejo, e com o esforço de alinhamento nacional do grupo interministerial montado no quadro do Portugal 2030.

A terceira é de tensão. A decisão foi aprovada com oposição ativa e com questionamento público legítimo sobre risco de cheias em zonas ribeirinhas. O debate mostra que instrumentos de aceleração urbanística, para se consolidarem, precisam de ancoragem técnica sólida e de escrutínio público aberto. A evolução do dossiê nos próximos meses será o indicador relevante.

Observação a partir da Fundação Âncora

A aprovação da suspensão parcial do PDM em Coimbra é desenvolvimento relevante a acompanhar. Instrumentos que condicionam majoração de área de construção a uso habitacional acessível criam, na prática, um espaço regulamentar novo para operadores com missão, em regime concorrencial com promoção privada convencional. É precisamente o tipo de mecanismo que pode começar a corrigir a propriedade por defeito que estrutura o mercado habitacional português.

A Fundação Âncora observa com atenção a consolidação destes instrumentos em Portugal. A prioridade, nesta fase, é perceber como se estabilizam tecnicamente, como resistem ao escrutínio público e como se articulam com o quadro nacional e europeu de financiamento. O envolvimento de qualquer operador, incluindo a Fundação, faz sentido depois desse debate estar estabilizado, e não antes.

O Radar manterá atenção à evolução do dossiê coimbrão e a iniciativas equivalentes noutras municipalidades.

Avales ICO em Espanha mobilizam apenas 10 por cento dos 2.500 milhões no primeiro ano

2026-02-16T00:00:00Z

O que aconteceu

A 16 de fevereiro de 2026, o El Español publicou o primeiro balanço anual da linha de avales do Instituto de Crédito Oficial (ICO) espanhol para compra da primeira habitação, baseado no relatório mensal do próprio ICO referente a dezembro de 2025. Os números revelam execução estruturalmente abaixo do esperado.

A linha foi criada pelo Conselho de Ministros espanhol em maio de 2024, com dotação de 2.500 milhões de euros e meta declarada de apoiar 50.000 jovens e famílias com menores a cargo na compra da primeira casa. A mecânica é clara: o ICO avala até 20 por cento do empréstimo hipotecário, permitindo que bancos financiem 100 por cento do valor do imóvel (em vez dos 80 por cento habituais), eliminando a necessidade de entrada inicial. O aval sobe para 25 por cento se o imóvel tiver classificação energética D ou superior.

No primeiro ano completo de operação, foram avaladas 10.453 operações, das quais 7.503 a jovens menores de 35 anos e 2.950 a famílias com menores a cargo. O montante total de avales solicitados ascende a 255,8 milhões de euros, equivalentes a 10,2 por cento da dotação prevista. Com estas garantias, mobilizaram-se 1.344 milhões de euros em novos créditos hipotecários.

A geografia da execução é reveladora. Andaluzia concentra 30 por cento do volume total de avales solicitados, com 73,5 milhões. Seguem-se Catalunha e Valência. Madrid, onde os preços do imobiliário estão entre os mais elevados de Espanha, regista volume de avales residual, o que evidencia uma limitação estrutural do programa: os plafonds de preço por Comunidade Autónoma não acompanham a realidade dos mercados tensionados.

Os requisitos de elegibilidade combinam critérios etários, patrimoniais e de rendimento. Os jovens até 35 anos de idade devem ter rendimento anual bruto inferior a 37.800 euros (4,5 vezes o IPREM), património líquido inferior a 100.000 euros, e residência legal em Espanha durante os dois anos anteriores à candidatura. Para famílias com menores a cargo não existe limite etário, aplicando-se os mesmos limites financeiros com majorações por filho.

Face à execução abaixo do esperado, o Ministério da Habitação e o ICO acordaram em final de 2025 prorrogar a medida até 31 de dezembro de 2027. A banca pediu reformas para acelerar a tramitação administrativa, nomeadamente a confirmação do aval antes da passagem pelo comité de risco. Algumas Comunidades Autónomas estão a debater alargar o limite etário até aos 40 anos, para alargar o universo de beneficiários.

A medida enquadra-se numa bateria mais ampla de respostas do Governo Pedro Sánchez à crise habitacional espanhola, que inclui também limites a rendas em zonas tensionadas, colocação no mercado de casas do fundo de reestruturação bancária e financiamento público de 43.000 novas habitações para arrendamento acessível, no mesmo país onde Patrizia e Urbania mobilizam capital institucional para 1.500 unidades de arrendamento acessível e a cooperativa Sostre Civic escala habitação cooperativa em Catalunha com garantia InvestEU.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é sobre expectativas versus execução. Mesmo num programa com dotação significativa, mecânica simples e banca comercial integralmente adesa (Santander, BBVA, CaixaBank e dezenas de outras), a execução no primeiro ano ficou dez vezes abaixo da ambição declarada. Os mecanismos de apoio à procura têm limites operacionais que os anúncios políticos frequentemente ignoram: tramitação burocrática, plafonds desalinhados com o mercado real, incerteza dos beneficiários potenciais, conservadorismo bancário. A própria literatura económica é cética quanto à eficácia destes instrumentos sobre o preço, como mostra a tese da FEP segundo a qual mais oferta de mercado baixaria os preços apenas 3 a 7 por cento. A lição para Portugal, que tem uma medida análoga (Garantia Pública para Jovens até 35 anos, até 15 por cento do valor), é que a passagem do anúncio à execução significativa demora anos.

A segunda é sobre a natureza dos avales. Os 10.453 jovens e famílias que efetivamente beneficiaram são compradores que provavelmente conseguiriam financiar operações em condições convencionais, apenas com mais tempo de poupança. Os avales aceleram a entrada no mercado mas não resolvem o problema estrutural do lado da oferta. Como nota o próprio diretor-geral de Economia do Banco de Espanha, Ángel Gavilán, citado aquando do lançamento do programa em 2023, os avales "não são uma fórmula milagrosa para resolver os desequilíbrios no acesso à habitação". O problema é estrutural e a intervenção pelo lado da procura é insuficiente.

A terceira é geográfica. A concentração em Andaluzia, Catalunha e Valência, com volume residual em Madrid, sugere que os avales funcionam sobretudo onde os preços são mais moderados e onde os plafonds por Comunidade estão alinhados com a realidade do mercado. Nas zonas tensionadas, o próprio plafond torna o programa irrelevante. Esta limitação é diretamente transponível para Portugal: a Garantia Pública para jovens tem plafond nacional de 316.772 euros, valor dificilmente encontrável em Lisboa ou Oeiras para habitação adequada, num mercado onde o preço mediano nacional atingiu novos máximos históricos e a taxa de esforço da compra ultrapassa 40 por cento em 104 municípios.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de contraste estratégico. Espanha opta por subsidiar a procura (aval ao crédito), Portugal faz o mesmo (Garantia Pública Jovens até 15 por cento desde 2024). Em ambos os casos, o capital público procura acelerar acesso individual ao mercado imobiliário privado, deixando o preço e o stock inalterados. A Fundação Âncora foi desenhada para a lógica inversa: retirar habitação do mercado para arrendamento acessível perpétuo, na leitura institucional desenvolvida em propriedade por defeito. Os dois instrumentos podem coexistir, mas apenas o segundo cria infraestrutura permanente de estabilidade habitacional.

A segunda é de destinatário. Os 10.453 beneficiários espanhóis confirmam o que Manifesto da Fundação documenta: o beneficiário típico destas medidas é um jovem solvente sem capacidade de poupança suficiente, não um agregado em risco de exclusão habitacional. É o segmento da classe média profissional, o mesmo target estrutural da Fundação Âncora. Esta convergência de público-alvo valida o posicionamento, mas também mostra que não há sobreposição instrumental: uns precisam de apoio à compra, outros precisam de acesso ao arrendamento acessível estável.

A terceira é de limites do modelo espanhol. A concentração em Andaluzia e Valência, a execução 10 vezes abaixo do previsto, e as limitações de plafond territorial, mostram que mesmo com dotação generosa o impacto é marginal face à escala do problema. Portugal não vai resolver a crise habitacional com Garantia Pública Jovens, nem vai resolver apenas com operadores de lucro limitado como a Fundação Âncora. A resposta tem de combinar múltiplos instrumentos: avales para quem pode comprar, arrendamento acessível perpétuo para quem quer estabilidade a longo prazo, habitação social para quem não tem capacidade financeira. A Fundação posiciona-se no segundo segmento e tem consciência de que é parte, não todo.

O Radar continuará a acompanhar a execução do aval ICO em Espanha e a execução paralela da Garantia Pública Jovens em Portugal, como indicadores da eficácia das políticas do lado da procura no acesso à habitação.

Idealista: casas em Portugal sobem 13,1% em janeiro, novo máximo de 3.047 €/m²

2026-02-02T00:00:00Z

O que aconteceu

A 2 de fevereiro de 2026, o idealista publicou o índice de preços residenciais relativo a janeiro do mesmo ano, confirmando a continuação da trajetória ascendente que caracterizou o mercado português nos últimos dois anos. O arranque de 2026 marca novo recorde no custo das casas à venda em Portugal.

O preço mediano atinge 3.047 euros por metro quadrado em janeiro de 2026, correspondendo a uma subida de 13,1 por cento face a janeiro de 2025 e de 2,6 por cento em termos trimestrais. É o terceiro mês consecutivo em que o valor mediano atinge um novo máximo histórico, depois dos 3.000 euros em novembro de 2025 e dos 3.019 euros em dezembro. A análise do idealista confirma que a escalada observada durante todo o ano de 2025 não deu sinais de travagem na entrada para 2026.

Em janeiro de 2026, os preços das casas subiram em 18 das 19 capitais de distrito e regiões autónomas analisadas. As maiores subidas homólogas registaram-se na Guarda com 22,2 por cento, Beja com 21,9 por cento e Santarém com 21,6 por cento. A dispersão geográfica confirma que a pressão deixou de ser um fenómeno confinado a Lisboa e Porto e se estendeu a capitais distritais do interior historicamente estáveis, em linha com o agravamento que o Banco de Portugal documentou ao apurar que [a taxa de esforço da compra ultrapassa já 40 por cento em 104 municípios](/entradas/banco-de-portugal-acessibilidade-habitacao/).

O idealista atribui parte significativa da subida ao desequilíbrio estrutural entre procura e oferta. Os incentivos à aquisição (taxas de juro baixas, emprego estável, investidores estrangeiros, apoios aos jovens via isenção de IMT e Garantia Pública) funcionaram durante todo o ano de 2025 sem correspondência equivalente do lado da oferta. O pacote fiscal para a habitação aprovado pelo Governo em dezembro de 2025 (que inclui IVA reduzido a 6 por cento na construção, desconto de IRS a rendas até 2.300 euros e simplificação do licenciamento) entrou na via parlamentar mas ainda aguarda aprovação plena e promulgação, não produzindo efeito imediato no mercado.

Os dados do Instituto Nacional de Estatística relativos ao terceiro trimestre de 2025 confirmam a tendência. O preço mediano das 41.117 casas transacionadas no trimestre fixou-se em 2.111 euros por metro quadrado, com subida de 16,1 por cento face ao mesmo período de 2024 e de 2,2 por cento face ao segundo trimestre. Coimbra e Setúbal lideraram as subidas municipais. Entre outubro de 2024 e setembro de 2025, foram vendidas 167.003 casas no país a um valor mediano de 1.991 euros por metro quadrado, mais 16,5 por cento do que no ano anterior. Apenas 56 municípios apresentaram valor mediano superior à média nacional, localizados maioritariamente na Grande Lisboa (9 em 9), Península de Setúbal (9 em 9), Algarve (14 em 16) e Área Metropolitana do Porto (8 em 17).

A 10 de fevereiro de 2026, o idealista publicou adicionalmente análise do relatório da S&P Global sobre os Mercados Imobiliários Europeus. Portugal liderou o aumento do custo da habitação entre os principais países europeus nos últimos dois anos, com subidas de 11,5 por cento em 2024 e 15,4 por cento em 2025, mais do dobro da média europeia de 6,1 por cento. A S&P Global antecipa abrandamento gradual para 7 por cento em 2026, 5,5 por cento em 2027 e 5 por cento em 2028, mas com Portugal a manter-se no top 3 europeu, cedendo o primeiro lugar a Espanha. A média europeia projetada para 2026 é de 4,3 por cento. A Comissão Europeia estima que Portugal é o Estado-membro com casas mais sobrevalorizadas da União Europeia, em cerca de 35 por cento — o mesmo diagnóstico que levou a OCDE a recomendar a Portugal pilotar um fundo rotativo para habitação acessível.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é macroeconómica. A subida homóloga de 13,1 por cento em janeiro, somada aos 15,4 por cento de 2025 e 11,5 por cento de 2024, corresponde a uma subida acumulada próxima de 45 por cento em três anos. Num contexto em que os rendimentos reais das famílias portuguesas não cresceram a este ritmo, o ratio preço da habitação sobre rendimento familiar atingiu níveis historicamente altos. A taxa de sobrecarga habitacional em Portugal é uma das mais elevadas da União Europeia, agravada por o país figurar entre os que menos investem em apoios à habitação, com 0,37 por cento do PIB segundo o Eurostat, e a trajetória de 2025-2026 aprofunda o desfasamento.

A segunda é territorial. A dispersão da pressão para a Guarda, Beja, Santarém, Viana do Castelo e Aveiro representa uma mudança qualitativa: a crise habitacional deixou de ser metropolitana. As capitais distritais do interior, que tradicionalmente operavam como mercados com oferta relativamente suficiente face à procura local, entraram em pressão por efeito da combinação de três fatores: procura externa descapitalizada da Grande Lisboa e Grande Porto, procura de aquisição de segunda casa, e falta crónica de nova construção.

A terceira é de política pública. O pacote fiscal para a habitação do Governo, aprovado em dezembro de 2025 e em apreciação na via parlamentar, introduz instrumentos pelo lado da oferta (IVA a 6 por cento, simplificação do licenciamento) que demoram anos a produzir efeito no mercado. Durante a sua implementação, continuarão ativos os instrumentos pelo lado da procura (Garantia Pública Jovens, isenção IMT jovem, juros baixos). Este desfasamento temporal entre procura estimulada e oferta ainda não entregue tende a pressionar adicionalmente os preços no curto prazo, como o próprio idealista regista. A S&P Global antecipa, precisamente, que o abrandamento gradual só começará em 2026 e só atinge 5 por cento em 2028.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de confirmação do problema. A subida acumulada próxima de 45 por cento em três anos valida o diagnóstico do Manifesto: a crise habitacional portuguesa é estrutural, não conjuntural, e acelera em vez de estabilizar. As respostas pelo lado da procura (apoios aos jovens, avales) aceleram a pressão. As respostas pelo lado da oferta ainda estão no papel. Neste intervalo, cada ano que passa sem novo stock de arrendamento acessível torna a missão da Fundação mais necessária e mais cara de concretizar.

A segunda é sobre o target da Fundação. O preço de 3.047 euros por metro quadrado a nível nacional, e valores substancialmente superiores na Área Metropolitana de Lisboa (Lisboa município com mediana 4.691 euros, segundo INE 3.º trimestre 2025), tornam inviável para o público-alvo da Fundação (classe média profissional com rendimento abaixo dos limites bancários para o mercado livre de Lisboa) a aquisição de casa em condições convencionais. O arrendamento acessível perpétuo da Fundação passa a ser a única alternativa realista a deixar Lisboa — a saída para o vazio que a leitura institucional da Âncora descreve como propriedade por defeito, num país sem tradição de operadores de lucro limitado.

A terceira é sobre janela temporal. A subida de 13,1 por cento em janeiro, num mercado onde o abrandamento só chegará em 2028, significa que o custo de aquisição de imóveis para o pipeline da Fundação está a subir substancialmente durante o próprio período de constituição e captação de capital. O ganho marginal de 1 por cento na velocidade de primeiro closing representa milhões de euros poupados no custo unitário de cada fração. Esta é uma razão adicional, não evidente à primeira vista, para a urgência de execução.

O Radar continuará a acompanhar mensalmente os índices de preços do idealista, os dados trimestrais do INE e as projeções macro da S&P Global, Comissão Europeia e OCDE, como indicadores do contexto de mercado em que a Fundação Âncora se inscreve.

IGF: 854 frações devolutas no IGFSS, mas só 18 são casas

2026-01-29T00:00:00Z

O que aconteceu

A 29 de janeiro de 2026, foram divulgadas as conclusões de uma auditoria da Inspeção-Geral de Finanças (IGF) ao sistema de gestão do património imobiliário da Segurança Social, conduzido pelo Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social (IGFSS). O relatório de auditoria foi homologado pelo ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, a 15 de janeiro. O IGFSS é tutelado pela ministra do Trabalho, Solidariedade e da Segurança Social, Maria do Rosário Palma Ramalho.

Os números reportados pela IGF são significativos. Das 2.561 frações sob gestão do IGFSS, 854 encontravam-se devolutas no final de 2024, equivalentes a 33,3 por cento do universo. A 12 de novembro de 2025, 36,8 por cento do total de frações estavam sem contrato de arrendamento ativo, das quais 55 por cento de frações habitacionais, 11,8 por cento de terrenos e 33,2 por cento de lojas, serviços, indústrias e arrecadações. O valor patrimonial tributário global do património era de 207 milhões de euros.

A auditoria identificou também desencontros estatísticos relevantes. Enquanto o IGFSS reportava 2.561 frações, a Autoridade Tributária mencionava 2.709, uma diferença de 148 imóveis sem reconciliação entre as bases de dados do IGFSS, AT e Instituto dos Registos e do Notariado. A IGF detetou ainda 19 entidades públicas, na maioria tuteladas pelo Ministério da Saúde, com dívida acumulada de 33,7 milhões de euros entre 2019 e 2024 por ocupação de 125 frações da Segurança Social, sem que o IGFSS tivesse adotado medidas de cobrança para além de notificações periódicas. Foram ainda identificados casos de ocupação abusiva sem que o instituto soubesse identificar os ocupantes nem tivesse ativado mecanismos legais de reposição da posse.

A receita média mensal do IGFSS com as 267 frações em regime de renda livre era de 601 euros. Mais de metade (54,4 por cento) destas frações estava arrendada por valores inferiores a 250 euros mensais, com renda média por metro quadrado inferior à média nacional. A dívida ao IGFSS de rendas em regime livre e de rendas sociais subiu 31 por cento entre 2021 e 2024, passando de 2 milhões para 2,7 milhões de euros.

A IGF formulou cinco recomendações ao IGFSS: medidas mais eficazes para regularização de dívidas das entidades públicas, planos de arrendamento ou alienação das frações devolutas, reforço do sistema de controlo interno na área patrimonial, reforço da cobrança de rendas em dívida, e definição de uma política de atualização de rendas em regime livre alinhada com valores de mercado. O IGFSS aceitou todas as recomendações e comprometeu-se com prazos de execução.

A reação do IGFSS foi imediata. Em comunicado enviado às redações, o instituto contestou a leitura da IGF e esclareceu que dos 854 imóveis identificados como devolutos, apenas 18 são habitacionais vazios. Os restantes 836 seriam, segundo o IGFSS, unidades industriais, terrenos rústicos, arrecadações, imóveis em recuperação no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência ou do Programa Mais Habitação, ou frações sujeitas a ocupação abusiva tratada em sede judicial. O IGFSS especificou que a esmagadora maioria das frações habitacionais sem contrato ativo não se encontra disponível pelos motivos referidos. A IGF aceitou o contraditório com espírito de cooperação, segundo o próprio IGFSS.

A divergência narrativa entre os 854 da IGF e os 18 do IGFSS captou parte significativa da cobertura mediática. O processo de rentabilização dos imóveis foi caracterizado pela auditoria como tendo evolução pouco significativa, mesmo com instrumentos do PRR Habitação, cuja execução assenta sobretudo em reabilitação e do Mais Habitação ativos. A relevância dos fogos devolutos públicos já tinha sido sinalizada nos primeiros policy briefs Science4Policy da PLANAPP, que tratam o arrendamento público e o stock devoluto como áreas prioritárias.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é metodológica. A discrepância entre 854 frações reportadas como devolutas pela IGF e 18 casas vazias reconhecidas pelo IGFSS ilustra um problema mais amplo: a falta de uma base de dados consolidada do património imobiliário público em Portugal. Quando o próprio Instituto não sabe ao certo se gere 2.561 ou 2.709 imóveis, e quando a classificação entre "devoluto" e "indisponível" é objeto de disputa, a base estatística para qualquer política habitacional fica fragilizada. A primeira reforma de fundo necessária é informacional, antes de ser executiva.

A segunda é executiva. Independentemente da disputa numérica, a auditoria documenta que existe stock habitacional público, ainda que limitado, sem rentabilização social significativa, em pleno contexto de crise habitacional. Os 18 fogos habitacionais reconhecidos pelo próprio IGFSS, somados às 267 frações em renda livre com renda média de 601 euros e mais de metade abaixo de 250 euros, configuram um padrão de subutilização patrimonial que coexiste com listas de espera por habitação social que ascendem a dezenas de milhares de famílias na Área Metropolitana de Lisboa. Esta escassez de parque público enquadra-se num défice estrutural: Portugal mantém apenas 2 por cento de habitação pública, terceiro pior resultado da União Europeia.

A terceira é institucional. O facto de 19 entidades públicas, a maioria do Ministério da Saúde, terem dívida de 33,7 milhões em rendas, e de o IGFSS apenas notificar periodicamente sem cobrar, descreve uma cultura administrativa de gestão patrimonial relaxada que não é compatível com o princípio de eficiência dos recursos públicos. Não é uma falha excecional; é descrita pela própria IGF como falha estrutural.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de calibração. O Manifesto da Fundação Âncora cita os 854 imóveis vagos do IGFSS como exemplo do paradoxo institucional de "passivos públicos que não geram receita, não cumprem função social e se degradam por inação". A reação do IGFSS a esta auditoria obriga a Fundação a recalibrar a leitura. O número 854 deve ser usado com cuidado e contexto: refere-se ao universo total de frações devolutas reportado pela IGF, das quais a maioria não é habitacional. O exemplo ilustrativo mantém-se válido (subutilização de património público), mas a Fundação deve passar a citar a ordem de grandeza do "dezenas de fogos vazios reconhecidos pela própria entidade" e o universo total de subutilização (267 frações em renda livre média de 601 euros), em vez de "centenas de casas vazias".

A segunda é de oportunidade. O programa de Reabilitação custo-zero para terceiros previsto no Manifesto da Fundação Âncora tem aqui um caso paradigmático. Instituições com património habitacional ou potencialmente habitacional, mas sem capacidade técnica ou financeira para o reabilitar e gerir, são exatamente o perfil que o programa pretende servir — a mesma lacuna de instrumento, e não de vontade, que afeta tantos municípios com património imobiliário. O IGFSS, com instrumentos do PRR e do Mais Habitação ativos mas com execução substantiva limitada, é um interlocutor possível para uma parceria operacional que converta património subutilizado em arrendamento acessível.

A terceira é narrativa. A Fundação foi desenhada para operar com um princípio editorial de anti-promessa que contrasta de forma explícita com o padrão documentado pela IGF. A auditoria mostra um padrão de execução baixa, dívidas crescentes, divergências estatísticas e ausência de mecanismos de cobrança. A Fundação pretende o oposto: dashboard público em tempo real, relatório trimestral de execução com variações face ao planeado, regra de não anunciar metas sem financiamento comprometido. Esta diferenciação operacional é parte do valor institucional que a Fundação Âncora pretende oferecer ao ecossistema português.

O Radar continuará a acompanhar a execução das recomendações aceites pelo IGFSS e a evolução do diálogo entre os Ministérios das Finanças e do Trabalho, Solidariedade e Segurança Social sobre a gestão do património imobiliário público.

PRR e 1.º Direito: 17 mil casas entregues, apenas 1.568 de construção nova

2026-01-23T00:00:00Z

O que aconteceu

A 23 de janeiro de 2026, o Ministério das Infraestruturas e da Habitação enviou ao Público os números mais atualizados da execução do Programa 1.º Direito, o principal programa de habitação pública em Portugal e o mais significativo em termos de escala financeira dentro do Plano de Recuperação e Resiliência.

Os números são precisos e foram confirmados pela tutela. Foram entregues aproximadamente 17 mil habitações no âmbito do 1.º Direito. Destas, 1.568 correspondem a construção nova, o que equivale a pouco mais de 9 por cento do total entregue. A esmagadora maioria das casas foi disponibilizada através de reabilitação de fogos existentes ou da modalidade de aquisição e reabilitação. 574 habitações foram adquiridas e 27 arrendadas pelas entidades promotoras.

O Programa 1.º Direito, aprovado em 2018 e integrado no PRR em 2021, fixou uma meta de 26.000 habitações a entregar até junho de 2026 a famílias em situação de carência habitacional. O não cumprimento da meta implicaria, tecnicamente, a devolução parcial de verbas europeias. Esta pressão orçamental é o enquadramento financeiro central da política habitacional portuguesa neste momento.

Oito anos de programa, 17 mil casas entregues, 1.568 de construção nova. A execução é real, mas a proporção de construção nova é marginal.

Em outubro de 2025, o Governo liderado por Luís Montenegro aprovou uma alteração substantiva ao 1.º Direito, publicada em Decreto-Lei de 27 de outubro. O documento reforçou o envelope financeiro total do programa em 2,011 mil milhões de euros, totalizando um investimento adicional de 2,8 mil milhões face ao inicialmente previsto, financiado pelo Orçamento do Estado. A meta foi simultaneamente alargada para 59.000 habitações até 2030, correspondendo ao total de candidaturas apresentadas pelos municípios.

Na arquitetura financeira revista, 36.000 casas estão financiadas a 100 por cento pelo Estado, e as restantes 23.000 a 60 por cento. A tutela introduziu também um mecanismo de entrada e saída de projetos no financiamento PRR: projetos atrasados podem ser substituídos por outros mais avançados, garantindo que a meta das 26 mil habitações até junho de 2026 é cumprida ao nível agregado, independentemente do desempenho individual de cada candidatura.

Os pagamentos às autarquias podem ser adiantados até 95 por cento das verbas antes da conclusão da análise documental, uma medida desenhada para ultrapassar os bloqueios administrativos que, segundo o próprio Primeiro-Ministro em declarações no Parlamento em junho de 2025, resultavam da falta de recursos humanos e tecnológicos do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU). Foi precisamente esta pressão de execução que levou o Governo, em março de 2026, a reprogramar 516 milhões de euros e a classificar a habitação como área crítica do PRR.

Benjamim Pereira, presidente do IHRU desde 2024, tem sido consistente ao identificar as restrições operacionais da instituição e o esforço de reestruturação interna em curso. Miguel Pinto Luz, Ministro das Infraestruturas e da Habitação, tem reafirmado publicamente o compromisso com a meta de junho de 2026.

A leitura comparativa é relevante. A presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Teresa Almeida, observou em novembro de 2024 que só a região de Lisboa precisaria de 26 mil fogos adicionais, sugerindo que a meta nacional do PRR é inferior às necessidades identificadas numa única região metropolitana.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é operacional. A execução do 1.º Direito confirma, em termos quantitativos, uma característica estrutural do setor público habitacional português: o grosso do esforço tem sido reabilitação, não construção nova. Das 17 mil casas entregues, 15.400 resultam de reabilitação. Esta composição reflete realidades institucionais concretas: as autarquias têm parque habitacional existente para reabilitar, o licenciamento de nova construção é lento, e a capacidade de execução do IHRU é limitada. Construir 25 mil casas novas em 18 meses exige uma máquina institucional que Portugal, comprovadamente, ainda não tem.

A segunda é financeira. O reforço orçamental de 2,8 mil milhões de euros, aprovado em outubro de 2025, eleva o investimento público total em habitação a cerca de 4,2 mil milhões de euros para o período até 2030. É um valor substantivo em termos históricos. Para referência, o investimento público habitacional português manteve-se abaixo de 0,1 por cento do PIB durante as duas décadas anteriores, muito abaixo da média europeia, um padrão confirmado pelos dados que colocam Portugal entre os países da UE que menos investem em habitação e com apenas 2 por cento de parque público, o terceiro pior da União. A curva ascendente é real, mas parte de uma base historicamente baixa.

A terceira é sobre o que os números não dizem. O 1.º Direito, por desenho, dirige-se a famílias em situação de carência habitacional aguda, identificadas através das Estratégias Locais de Habitação municipais. Não se dirige ao missing middle: famílias da classe média, profissionais essenciais, jovens quadros, que enfrentam taxas de esforço insustentáveis no mercado, mas cujos rendimentos são superiores ao limiar de elegibilidade para habitação social. O Banco de Portugal estimou em março de 2026 que dois terços da população portuguesa está hoje efetivamente excluída da aquisição de uma habitação mediana, num quadro em que a taxa de esforço da compra ultrapassa já 40 por cento em 104 municípios. Este universo não é servido pelo 1.º Direito.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de diferenciação de segmento. O 1.º Direito e a Fundação Âncora foram desenhados para segmentos distintos, complementares e não concorrentes. O 1.º Direito dirige-se a famílias em situação de carência habitacional aguda com apoio maioritariamente público. A Fundação Âncora dirige-se a famílias de rendimento intermédio que não são elegíveis para o 1.º Direito mas que têm taxas de esforço insustentáveis no mercado. A coexistência dos dois tipos de oferta é, aliás, o padrão em países com setor habitacional maduro: Áustria, Dinamarca, Finlândia, Países Baixos. É precisamente a lacuna do segmento intermédio que a leitura institucional do mercado habitacional português como propriedade por defeito procura enquadrar. Não há sobreposição, há complementaridade.

A segunda é de aprendizagem institucional. A execução do 1.º Direito demonstra, com dados inequívocos, que a capacidade de construção nova de habitação em Portugal está estruturalmente limitada por fatores administrativos, técnicos e institucionais. Mesmo com 2,8 mil milhões de euros disponíveis e uma meta política clara, a execução de construção nova é marginal. A Fundação Âncora, ao entrar no mesmo mercado de construção com um modelo operacional privado mais ágil mas ancorado em disciplina não lucrativa, pode beneficiar da experiência acumulada pelos municípios no 1.º Direito, em particular na identificação de solos e no licenciamento. A articulação operacional com autarquias que tenham projetos 1.º Direito em curso pode reduzir o tempo de arranque da Fundação em cada território.

A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora dialoga com a tutela governamental ou com deputados da Comissão Especial de Habitação, a posição pode ser formulada com precisão: a Fundação não pretende substituir o 1.º Direito, nem captar dos seus beneficiários. A Fundação Âncora quer preencher o segmento que o 1.º Direito não cobre, mobilizando capital privado de impacto para missão pública sem despesa orçamental adicional. Este posicionamento é claro, tecnicamente defensável, e operacionalmente complementar.

O Radar acompanhará os próximos marcos do 1.º Direito e do Programa de Apoio ao Arrendamento (os 12 mil fogos financiados com apoio do BEI), bem como a execução do OE 2026 na dimensão habitacional.

OCDE a Portugal: pilotar fundo rotativo para habitação acessível

2026-01-06T00:00:00Z

O que aconteceu

A 6 de janeiro de 2026, a OCDE publicou o Economic Survey Portugal 2026, com 145 páginas e capítulo especial dedicado a habitação acessível e inclusiva. A apresentação pública em Lisboa foi feita pelo Director of Country Studies da OCDE, Luiz de Mello, em conjunto com o Secretário de Estado Adjunto e das Finanças, José Maria Brandão de Brito.

O capítulo especial sobre habitação identifica um conjunto de falhas estruturais do mercado português e formula recomendações específicas. Entre as mais relevantes, três merecem destaque.

Primeiro, a OCDE reconhece explicitamente que Portugal carece de tradição de operadores de lucro limitado em habitação, contrastando com países como a Áustria ou os Países Baixos, onde esses operadores entregam a maior parte do parque habitacional acessível — o mesmo défice estrutural que coloca Portugal no fundo da tabela europeia em habitação pública. Segundo, o Survey confirma a existência de um missing middle, ou seja, agregados de rendimento médio inelegíveis para habitação social mas incapazes de aceder ao mercado. Terceiro, recomenda que Portugal pilote um proof of concept de fundo rotativo para habitação acessível, baseado em financiamento misto de dívida bancária, empréstimos públicos a taxa preferencial e equity filantrópico.

Portugal carece de tradição de operadores de lucro limitado em habitação. Recomenda-se pilotar um proof of concept de fundo rotativo.

As recomendações estruturais abrangem também a simplificação de procedimentos de licenciamento, a revisão da tributação imobiliária com foco em eficiência e equidade, e o reforço de apoios dirigidos a agregados vulneráveis.

O que significa para o ecossistema

A importância deste Survey não está no diagnóstico (que já era conhecido) mas na prescrição (que é nova). Ter a OCDE a desenhar, em documento oficial apresentado ao Governo português, o contorno preciso de um instrumento de terceiro setor habitacional é marcador institucional.

Três consequências.

A primeira é de legitimação técnica. O proof of concept de fundo rotativo descrito pela OCDE é, na prática, a arquitetura de revolving fund e renda ao custo que a Áustria usou para construir um parque habitacional de lucro limitado representativo de mais de 20% do stock total. Até agora, em Portugal, esta arquitetura era discutida por especialistas mas não reconhecida como via oficial. Com esta recomendação, passa a ser.

A segunda é de cobertura política. Um pequeno conjunto de recomendações da OCDE tipicamente informa o Programa Nacional de Reformas e os compromissos do Portugal 2030. A criação, dois meses depois, do grupo de trabalho interministerial via Despacho 3089/2026, não nomeia o Survey mas sobrepõe-se precisamente ao seu mandato.

A terceira é de comparação internacional. Portugal passa a ter, pela primeira vez, um benchmark externo que contrasta o seu modelo habitacional com os de países de referência. Esse benchmark alimenta argumentário para investidores europeus, bancos promocionais e veículos de financiamento misto europeus e organismos internacionais que avaliem projetos portugueses.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora acompanhou o lançamento do Survey com interesse particular. A arquitetura descrita no capítulo de habitação, operadores de lucro limitado, financiamento misto de dívida bancária, empréstimos públicos a taxa preferencial e equity filantrópico, está próxima da que a Fundação tem vindo a estudar a partir das experiências austríaca, holandesa e finlandesa e a sua leitura institucional do mercado habitacional português. Essa proximidade é sinal relevante: o diagnóstico e as vias de resposta estão a convergir em fronteiras analíticas distintas.

O que importa agora, para o ecossistema e para os operadores em formação, é como o Survey será mobilizado pelos atores institucionais portugueses nos próximos meses, na AD&C, no IHRU, no Ministério da Infraestrutura e Habitação e nas autarquias mais ativas. O Radar Âncora acompanhará essa mobilização.

Decisão SGEI 2025/2630: Bruxelas alarga auxílios de Estado à habitação acessível

2025-12-16T00:00:00Z

O que aconteceu

A 16 de dezembro de 2025, o mesmo dia em que foi apresentado o European Affordable Housing Plan, a Comissão Europeia adotou a Decisão 2025/2630, a revisão formal da Decisão sobre Services of General Economic Interest (SGEI). Trata-se do instrumento jurídico que define o que pode ser classificado como serviço de interesse económico geral, e portanto beneficiar de apoios de Estado sem necessidade de notificação prévia à Comissão.

A alteração central é aparentemente técnica mas substantivamente importante. A Decisão SGEI anterior, de 2012, permitia aos Estados-Membros compensar operadores de habitação social sem notificação à Comissão, desde que o auxílio beneficiasse grupos sociais vulneráveis ou desfavorecidos. Esta definição restrita criou, ao longo da década passada, uma zona cinzenta para operadores que serviam o que hoje se designa por missing middle: profissionais essenciais, jovens quadros e famílias de classe média, incapazes de aceder ao mercado mas inelegíveis para habitação social tradicional.

A revisão de 16 de dezembro de 2025 resolve essa ambiguidade. Introduz uma nova categoria de exemption específica para affordable housing, com definição explícita: habitação para agregados que, devido a falhas de mercado, não conseguem aceder a habitação em condições acessíveis. A definição é deliberadamente ampla e acomoda a diversidade de contextos habitacionais nacionais. Cada Estado-Membro pode calibrar os critérios de elegibilidade ao seu próprio contexto.

A definição formal da Comissão confirma que o missing middle não é um conceito sociológico; é uma categoria jurídica europeia elegível para auxílio de Estado sem notificação prévia.

A revisão simplifica ainda outros elementos do regime SGEI. A obrigação de reporting foi removida para 2024 e 2025 (pode ainda ser feita voluntariamente). A obrigação de incluir referência à Decisão SGEI em todos os entrustment acts foi removida. Os SGEIs de habitação social já existentes são automaticamente preservados, sem necessidade de revisão para cumprir as novas regras.

Teresa Ribera, vice-presidente executiva da Comissão com o pelouro da concorrência, enquadrou a revisão como resposta às dificuldades de acesso à habitação acessível que afetam os cidadãos europeus. A consulta pública que precedeu a adoção decorreu entre outubro e novembro de 2025 e recolheu contribuições de autoridades nacionais, operadores do setor, e associações representativas.

A revisão é complementar ao European Affordable Housing Plan apresentado no mesmo dia. Enquanto o Plano estabelece a estratégia europeia e os instrumentos financeiros (a Pan-European Investment Platform, BEI, InvestEU), a revisão SGEI remove o principal obstáculo jurídico que impedia Estados-Membros de compensar operadores de habitação acessível: a incerteza de compliance com auxílios de Estado.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de natureza regulatória. A revisão SGEI altera o ponto de partida de qualquer conversa entre um operador de terceiro setor habitacional e uma autoridade pública europeia, nacional ou municipal. Até 2025, a pergunta era: este auxílio pode ser enquadrado num SGEI elegível, ou é provável que gere processo da Comissão por auxílio de Estado incompatível? A pergunta passa agora a ser: este auxílio cabe na nova categoria affordable housing da Decisão SGEI revista, e em que condições? A mudança de enquadramento jurídico tem efeito prático imediato em qualquer conversa sobre cedência de direito de superfície, isenções fiscais, financiamento bonificado municipal ou regional, ou garantias públicas para operadores não-lucrativos.

A segunda é de arquitetura financeira. Os bancos multilaterais europeus (BEI, CEB) e os promotional banks nacionais operam tipicamente dentro de um perímetro jurídico que evita conflito com as regras de auxílio de Estado. A nova Decisão SGEI alarga significativamente esse perímetro para habitação acessível. Em termos práticos, espera-se que os critérios de elegibilidade de instrumentos como o CEB SISW, o InvestEU Social Investment Window e os programas do BEI, cujo envelope anual para habitação duplica em 2026, sejam ajustados progressivamente ao longo de 2026 e 2027 para refletir a nova categoria. O precedente catalão da Sostre Civic, financiada via CEB com garantia InvestEU, mostra como estes instrumentos já chegam a operadores de lucro limitado. Operadores que estavam tecnicamente fora destes programas por servirem middle-income ganham potencial elegibilidade.

A terceira é sobre os operadores legados. As entradas SGEI de habitação social criadas ao abrigo da Decisão de 2012 são preservadas e não precisam de ser revistas. Isto significa que os operadores austríacos, holandeses, dinamarqueses e finlandeses que já operam dentro do regime anterior não enfrentam qualquer descontinuidade jurídica. A revisão amplia o perímetro sem disruptir quem já está dentro. É uma alteração aditiva, não substitutiva.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de enquadramento jurídico. Operadores que se posicionem no segmento missing middle, profissionais essenciais, jovens quadros, famílias de classe média com taxas de esforço insustentáveis, operavam, antes da revisão SGEI, numa zona cinzenta de Direito Europeu da Concorrência. Qualquer apoio público significativo (direito de superfície municipal por 75 anos, isenção parcial de IMI, acesso a financiamento BEI bonificado) tinha de ser cuidadosamente estruturado para evitar reclassificação como auxílio de Estado incompatível. A partir de 16 de dezembro de 2025, o enquadramento jurídico europeu reconhece explicitamente esta categoria. Para juristas que estruturem operações neste segmento, a conversa tornou-se mais simples.

A segunda é de prática operacional. A revisão SGEI não cria, por si, nenhum auxílio de Estado concreto em Portugal. Cria a permissividade europeia para que o Estado português e as autarquias possam desenhar apoios à habitação acessível sem risco de investigação por Bruxelas. Para os municípios a quem falta o instrumento, não a vontade, o serviço de interesse económico geral é precisamente o enquadramento que faltava clarificar. A tradução deste enquadramento em instrumentos nacionais específicos, linhas de financiamento, isenções fiscais adicionais, critérios de elegibilidade para fundos comunitários, é trabalho que cabe ao Estado português e aos reguladores nacionais.

A terceira é narrativa. O segmento missing middle passa a ter, no plano europeu, reconhecimento formal como elegível para SGEI, com texto legal específico. Para operadores de terceiro setor habitacional que se posicionem nesta categoria, o enquadramento institucional ganha clareza adicional em qualquer interlocução com MIH, MFIN, autarquias ou DGPolC.

O Radar acompanhará as primeiras traduções nacionais da revisão SGEI. Para Portugal, o primeiro teste relevante será a nova formulação de critérios de elegibilidade dos fundos de coesão Alentejo 2030, que já começou a incluir habitação acessível mas que agora pode alargar o perímetro de beneficiários sem risco jurídico.

Pan-European Investment Platform: 375 mil milhões para habitação acessível até 2029

2025-12-16T00:00:00Z

O que aconteceu

A Pan-European Investment Platform for Affordable and Sustainable Housing é o instrumento financeiro central do European Affordable Housing Plan (EAHP) apresentado pela Comissão Europeia a 16 de dezembro de 2025 e já coberto pelo Radar. À data de publicação desta entrada, a Plataforma encontrava-se em preparação, sem data exata de lançamento, mas com calendário de operacionalização durante 2026. Atualização (21-04-2026): com a página oficial em vigor no portal housing.ec.europa.eu, a Plataforma encontra-se em fase final de preparação operacional.

As fundações da Plataforma foram formalmente lançadas a 5 de março de 2025 no EIB Group Forum em Luxemburgo. O evento reuniu mais de 300 especialistas, decisores políticos e representantes de instituições europeias, municípios e ministérios nacionais para escalar o apoio financeiro à habitação acessível e sustentável. No mesmo dia, a presidente da Comissão Ursula von der Leyen anunciou no Parlamento Europeu o compromisso político com a Plataforma. Nadia Calviño, presidente do BEI, e Dan Jørgensen, comissário europeu para Energia e Habitação, conduziram a apresentação. Ioannis Tsakiris, vice-presidente do BEI, foi designado para liderar a Housing Task Force do BEI Group.

A 16 de dezembro de 2025, com a apresentação formal do EAHP, a Plataforma foi reforçada por compromissos financeiros concretos. O BEI duplicou o financiamento anual previsto para habitação para 6 mil milhões de euros em 2026, partindo dos cerca de 4 mil milhões de 2025, e lançou a iniciativa HousingTechEU de 400 milhões de euros para inovação na construção. Em conjunto com bancos promocionais nacionais (NPBs) e instituições financeiras internacionais (IFIs), prevê-se mobilização de 375 mil milhões de euros até 2029, com 10 mil milhões adicionais do orçamento UE para 2026-2027 via InvestEU. O défice anual de investimento habitacional na União Europeia é estimado em 153 mil milhões de euros, segundo dados consolidados pela Comissão.

A arquitetura operacional da Plataforma assenta em três componentes. Um portal digital dedicado, com acesso direto a informação sobre oportunidades de financiamento, boas práticas, casos de estudo e abordagens inovadoras nos Estados-Membros. Um grupo de peritos consultivos. E hubs nacionais voluntários de financiamento, articulando capacidades locais com instrumentos europeus. A Plataforma operará em sinergia com a European Energy Efficiency Financing Coalition criada em 2024 para mobilizar financiamento privado para eficiência energética.

A Plataforma é o veículo institucional pelo qual a União Europeia opera, em 2026 e nos anos seguintes, a sua estratégia de mobilização de capital privado e público para habitação acessível, com foco específico em modelos colaborativos entre autoridades públicas e investidores institucionais.

A Plataforma desenvolve-se em paralelo com outros instrumentos europeus relevantes para habitação acessível. O European Affordable Housing Act, a adotar em 2026. O EU Housing Summit, previsto para a segunda metade de 2026 enquanto cimeira de chefes de Estado e de Governo. O European Housing Alliance, plataforma multiator de implementação. E a revisão da Decisão SGEI sobre auxílios de Estado para serviços de interesse económico geral, já adotada e coberta pelo Radar, que facilita o suporte público a habitação acessível sem notificação prévia à Comissão.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de escala. A combinação de 375 mil milhões de euros mobilizados por bancos promocionais até 2029, com mais 10 mil milhões adicionais via InvestEU em 2026-2027 e 6 mil milhões anuais diretamente do BEI, configura um envelope financeiro sem precedentes na história europeia para habitação. Mesmo dividido por 27 Estados-Membros, o cálculo per capita coloca Portugal como elegível para acesso a vários milhares de milhões de euros ao longo dos próximos anos, dependendo da capacidade de absorção, da existência de operadores credenciados, e da qualidade dos pipelines de projetos. Do lado nacional, o Banco Português de Fomento já reservou 4 mil milhões de euros em garantias para habitação acessível, o veículo doméstico através do qual estes instrumentos europeus tenderão a ser articulados.

A segunda é estrutural. A Plataforma é desenhada para resolver o que a Comissão identifica como falha de mercado central: a fragmentação. Cada Estado-Membro tem instrumentos próprios de financiamento habitacional, com requisitos diferentes, prazos de processamento variáveis e arquiteturas de risco incompatíveis. A Plataforma agrega informação, harmoniza melhores práticas, e reduz custos de transação para operadores que pretendam aceder simultaneamente a instrumentos europeus, nacionais e regionais. Para operadores institucionais robustos com pipeline contínuo, a redução desta fricção pode ser determinante.

A terceira é política. A institucionalização de uma plataforma europeia dedicada a habitação acessível, com financiamento dedicado, governação tripartida (Comissão, BEI, NPBs) e calendário de execução plurianual, marca uma alteração no posicionamento da União Europeia. Habitação deixou de ser um tema estritamente nacional sobre o qual a UE só pode emitir recomendações. Tornou-se uma área de coordenação europeia ativa, com instrumentos próprios e expectativa explícita de que os Estados-Membros utilizem o quadro estabelecido. Esta alteração tem implicações de longo prazo para o desenho institucional dos sistemas habitacionais nacionais.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de oportunidade financeira. Duas das camadas de capital com que os operadores europeus de habitação acessível tipicamente se financiam dependem diretamente do quadro europeu: garantias InvestEU/FEI canalizadas via banca, com custo estimado entre 1 e 2 por cento, e financiamento BEI/CEB via Estado a taxa preferencial inferior a 2 por cento. A Pan-European Investment Platform é o canal institucional pelo qual estes instrumentos serão progressivamente articulados com bancos promocionais nacionais portugueses. Para o ecossistema português, o acompanhamento operacional da Plataforma à medida que entra em funcionamento é prioritário.

A segunda é de posicionamento. Operadores europeus consolidados, das Limited-Profit Housing Associations austríacas às housing associations neerlandesas e à Sostre Civic catalã, estão posicionados para captar parte significativa do envelope financeiro da Plataforma. Portugal, com setor de terceiro setor habitacional praticamente inexistente, encontra-se estruturalmente em desvantagem. A existência de operadores portugueses credíveis, com governação estável e pipeline executável, é condição para que Portugal aceda proporcionalmente a este financiamento. É este vazio institucional que importa seguir — e que a consolidação de operadores nacionais de terceiro setor pode preencher.

A terceira é de timing. O calendário de lançamento operacional da Plataforma durante 2026 coincide com o período em que vários operadores de terceiro setor em Portugal estão a estabelecer governação, captação de capital inicial e primeiro pipeline. Operadores que se consolidem a tempo podem apresentar-se como interlocutores portugueses credíveis no momento em que a Plataforma estiver a definir os primeiros casos práticos de operação.

O Radar acompanhará a operacionalização efetiva da Plataforma ao longo de 2026, em particular o lançamento do portal digital, a constituição do grupo de peritos consultivo, e o estabelecimento dos primeiros hubs nacionais de financiamento, incluindo a participação portuguesa.

Plano Europeu de Habitação Acessível mobiliza 10 mil milhões de InvestEU e revê o SGEI

2025-12-16T00:00:00Z

O que aconteceu

A 16 de dezembro de 2025, a Comissão Europeia apresentou o primeiro European Affordable Housing Plan, acompanhado da Estratégia Europeia para a Construção Habitacional e da proposta de Recomendação do Conselho sobre a New European Bauhaus. Pela primeira vez, a União Europeia assume a habitação como desafio horizontal, articulando-a com competitividade, coesão territorial e política social.

O plano estrutura-se em quatro pilares: aumentar a oferta, mobilizar investimento, ativar apoio imediato acompanhado de reformas, e proteger os grupos mais afetados. Na componente financeira, reconhece que são necessários cerca de €153 mil milhões de investimento anual para resolver o défice habitacional europeu.

€43 mil M já mobilizados no quadro 2021-2027, mais €10 mil milhões adicionais via InvestEU em 2026-2027

A Comissão revê ainda as regras de auxílios de Estado para permitir apoio público à habitação acessível sem notificação prévia, e cria a Pan-European Investment Platform em cooperação com o Banco Europeu de Investimento e os bancos promocionais nacionais. Está prevista, em 2026, a primeira Cimeira Europeia dedicada exclusivamente à habitação, com lançamento da European Housing Alliance.

O que significa para o ecossistema

Três mudanças estruturais para operadores de habitação acessível.

A primeira é de legitimidade institucional. A Comissão reconhece formalmente que a habitação deixou de ser apenas competência nacional. Identifica explicitamente os operadores sem fins lucrativos e de lucro limitado, incluindo community land trusts, como instrumentos-chave para combater a especulação e estabilizar preços. O terceiro setor habitacional deixa de ser exceção cultural de alguns países para passar a categoria reconhecida no léxico europeu oficial.

A segunda é de arquitetura de financiamento. A combinação da Pan-European Investment Platform com a duplicação do financiamento do BEI para €6 mil milhões anuais em 2026 e com a flexibilização dos auxílios de Estado cria um canal coordenado que antes não existia. Operadores com escala e governação sólida passam a ter, pela primeira vez, interlocutores europeus dedicados.

A terceira é de timing. Os próximos 12 a 18 meses são a janela em que os mecanismos concretos (avisos, instrumentos financeiros, regras de execução) vão ser desenhados. Operadores presentes nesse desenho moldam as regras; os ausentes respondem a regras já fechadas.

Observação a partir da Fundação Âncora

O plano europeu valida, em termos explícitos, as três premissas que a Fundação Âncora assume desde o início: a habitação acessível é um desafio sistémico que requer operadores institucionais dedicados, o financiamento misto (dívida paciente, garantias europeias, fundos de coesão, equity filantrópico) é a única forma realista de escalar, e a permanência do stock fora do ciclo especulativo é a distinção estrutural que operadores de terceiro setor oferecem face a investidores convencionais.

A referência explícita a community land trusts e a operadores de lucro limitado como categorias a apoiar é particularmente significativa. Esses são precisamente os modelos nos quais a Fundação Âncora se inspira, dos Peabody Trust à Y-Foundation passando pela GBV austríaca.

Para Portugal, o plano abre uma porta que não existia. A combinação do European Affordable Housing Plan com o Despacho 3089/2026 (grupo de trabalho Portugal 2030 para habitação acessível) significa que, pela primeira vez em décadas, há simultaneamente canal de financiamento europeu dedicado e enquadramento institucional nacional capaz de o operacionalizar. O Radar Âncora acompanhará ambas as frentes.

Regulamento europeu do AL aplica-se em pleno a 20 de maio de 2026

2025-12-17T00:00:00Z

O que aconteceu

A 17 de dezembro de 2025, um dia após a apresentação do European Affordable Housing Plan, a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) publicou uma posição pública sobre o pacote europeu. Eduardo Miranda, presidente da ALEP, sublinhou que a Comissão Europeia não recomenda limitações generalizadas ao alojamento local e enquadrou Portugal como referência internacional na regulação do setor.

O enquadramento ALEP é técnico e não é contestado pelas fontes institucionais europeias: Portugal foi o primeiro país da União Europeia a criar um registo nacional obrigatório de alojamento local, em 2014, através do Decreto-Lei 128/2014. Até ao momento, é o país com regulação mais avançada do setor. O Registo Nacional de Alojamento Local, conhecido por RNAL, gerido pelo Turismo de Portugal, serve de referência técnica para a arquitetura europeia que entra em vigor em 2026.

A peça central desta arquitetura é o Regulamento (UE) 2024/1028, adotado pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho a 11 de abril de 2024 e publicado no Jornal Oficial a 29 de abril. O regulamento está em vigor desde 19 de maio de 2024, mas só se aplica plenamente a partir de 20 de maio de 2026. O período de 24 meses entre a entrada em vigor e a aplicação foi intencional: dar aos Estados-Membros tempo para criar ou adaptar os seus sistemas nacionais de registo (Single Digital Entry Points, ou SDEP) e adaptar a legislação nacional às penalidades previstas.

A partir de 20 de maio de 2026, as plataformas estão obrigadas a verificar o número de registo de cada listagem e a partilhar mensalmente dados de atividade com as autoridades nacionais. Listagens não conformes podem ser removidas automaticamente.

O regulamento não decide onde os alojamentos locais são legais, nem estabelece limites máximos europeus. Mantém esta competência inteiramente ao nível nacional e local. O que o regulamento estabelece é a infraestrutura técnica de enforcement: registo digital estandardizado, verificação obrigatória pelas plataformas, partilha mensal de dados por listagem, mecanismos de remoção de listagens não conformes, e cooperação transfronteiriça entre autoridades.

Portugal, classificado em análises recentes como um dos países europeus mais avançados na operacionalização (com Espanha, Itália e Grécia), já tem o RNAL em funcionamento há 12 anos. A adaptação técnica ao formato SDEP é um ajuste de harmonização, não uma construção institucional de raiz. O novo Decreto-Lei 76/2024, de 23 de outubro, publicado pelo governo português, reformou o regime de alojamento local com entrada em vigor a 1 de novembro de 2024, introduzindo licenças permanentes e transferíveis, reforço dos poderes municipais sobre zonas de contenção, e o conceito de Provedor do Alojamento Local (mediação entre operadores, vizinhos e condomínios). Lisboa foi o primeiro município a usar este reforço de enforcement, ao cancelar 40 por cento dos registos de alojamento local por falta de seguro obrigatório.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é sobre a natureza do Regulamento 2024/1028. Não é uma restrição europeia generalizada ao alojamento local. É uma infraestrutura de transparência. A tese subjacente é que, quando os dados estão disponíveis e harmonizados, as autoridades locais conseguem calibrar as suas próprias regras com precisão. Sem dados, regulação cega. Com dados, regulação operacional. Esta é uma distinção conceptualmente importante: o Regulamento não substitui a política pública nacional, habilita-a.

A segunda é sobre Portugal. A posição da ALEP é factual: Portugal está entre os países mais avançados na regulação do alojamento local. Mas está igualmente bem documentado que Portugal tem um dos maiores stocks proporcionais de alojamento local da Europa. Dados do Registo Nacional (referidos pela idealista/news em abril de 2026) apontam para 119.468 alojamentos locais registados, correspondendo a 2 por cento do parque habitacional nacional. Em Lisboa concelho, o peso sobe para 6 por cento; em freguesias turísticas, pode alcançar 20 por cento. Ter o melhor sistema de registo europeu significa ter boa informação, não significa ter resolvido o impacto estrutural do alojamento local no mercado habitacional.

A terceira é sobre o que se segue. A Comissão Europeia anunciou, no contexto do European Affordable Housing Plan, uma nova iniciativa legislativa sobre alojamento local, prevista para o quarto trimestre de 2026, como parte de um Affordable Housing Act. O objetivo declarado é dar às autoridades nacionais instrumentos jurídicos claros para limitar a atividade em zonas com forte pressão habitacional. A missão do Parlamento Europeu em Lisboa (abril de 2026) identificou o alojamento local como fator central da crise habitacional portuguesa; o Regulamento 2024/1028 é apenas a primeira peça de um pacote europeu mais amplo sobre STR.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de posicionamento institucional. A Fundação Âncora não toma posição sobre se o alojamento local é, isoladamente, causa estrutural da crise habitacional portuguesa. A evidência empírica é plural e depende do bairro, da cidade, e do segmento de mercado. A Fundação posiciona-se num registo diferente: cria stock permanente de arrendamento acessível fora do mercado especulativo. É a leitura institucional que sustenta o working paper sobre a propriedade por defeito do mercado habitacional português. Esta construção é complementar a qualquer evolução da regulação do alojamento local, e não depende dela para funcionar.

A segunda é operacional. Em zonas urbanas de elevada pressão, o stock atualmente afeto a alojamento local representa reserva potencial de habitação acessível, caso os seus operadores migrem para arrendamento de longa duração. O Regulamento 2024/1028 e as medidas municipais complementares vão, muito provavelmente, alterar o equilíbrio financeiro entre STR e arrendamento tradicional em algumas zonas. A Fundação Âncora pode eventualmente encontrar oportunidades de aquisição de stock anteriormente afeto a alojamento local, em condições financeiras atrativas. Esta é uma hipótese, não um plano operacional.

A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora dialoga com autarquias portuguesas sobre cedência de direito de superfície ou reabilitação de edifícios municipais, o argumento da retirada permanente de habitação do mercado especulativo ganha força adicional num contexto em que o enforcement do alojamento local se torna mais robusto. A mensagem é simples: o Regulamento 2024/1028 cria dados; a Fundação Âncora cria stock permanente. Ambos reforçam a mesma política pública de acessibilidade.

O Radar acompanhará, ao longo dos próximos trimestres, a aplicação efetiva do Regulamento 2024/1028 em Portugal, a possível adoção de medidas municipais adicionais em Lisboa e Porto, e a proposta legislativa europeia de final de 2026 sobre alojamento local em zonas de pressão habitacional.

BEI duplica financiamento da habitação para 6 mil milhões de euros anuais em 2026

2025-12-16T00:00:00Z

O que aconteceu

No mesmo dia em que a Comissão Europeia apresentou o European Affordable Housing Plan, o Grupo do Banco Europeu de Investimento anunciou a duplicação do seu financiamento anual à habitação, passando de cerca de €3 mil milhões para €6 mil milhões em 2026. O compromisso faz parte do Action Plan for Affordable and Sustainable Housing, lançado pelo BEI para operacionalizar a sua contribuição ao plano europeu.

€6 mil M financiamento BEI anual em habitação a partir de 2026, o dobro de 2024

A presidente do BEI, Nadia Calviño, confirmou o objetivo de aumentar o financiamento para mais de €4 mil milhões em 2025 e para €6 mil milhões em 2026 e anos seguintes. O conjunto das medidas do BEI prevê apoiar a criação de cerca de um milhão de habitações acessíveis e sustentáveis adicionais até 2030. Está prevista a expansão do apoio técnico e financeiro a todos os Estados-Membros, alavancando simultaneamente fundos da União Europeia.

Integrada no Action Plan, o BEI autorizou ainda a iniciativa HousingTechEU, com €400 milhões dedicados a apoiar empresas de média e grande dimensão no desenvolvimento de novos materiais, técnicas e métodos de construção. Em paralelo, o BEI está a desenvolver com a Comissão uma Pan-European Investment Platform que funcionará como plataforma central de ligação entre investidores, projetos, boas práticas e casos de estudo em habitação acessível e sustentável.

O que significa para o ecossistema

A duplicação não é apenas quantitativa. É sinal de que o BEI reposiciona a habitação acessível como prioridade estratégica equivalente a infraestruturas tradicionais, energia ou transportes. Três consequências práticas.

A primeira é de acesso. O aumento do envelope torna mais realista que mutuários de escala média, incluindo municípios e operadores de terceiro setor com estrutura financeira robusta, consigam aceder a linhas com taxa preferencial. O gap de financiamento europeu em habitação, estimado em €153 mil milhões por ano, continua enorme — uma escala que se reflete no défice habitacional português quantificado pelo JRC —; mas passa a existir uma primeira resposta estruturada.

A segunda é de qualidade técnica. O BEI não é só dinheiro. Oferece Advisory Hub, assistência técnica gratuita via InvestEU, análise de viabilidade, estruturação financeira. O precedente de Florença, anunciado em março de 2026, mostra municípios europeus a usarem este apoio para desenhar planos municipais de habitação acessível. Essa infraestrutura técnica europeia estava subutilizada pela habitação; agora está alinhada para a servir.

A terceira é de sinal para o mercado privado. Quando o BEI compromete €6 mil milhões anuais a habitação acessível, outros atores financeiros recebem sinal de que o setor é viável e estratégico. Fundos de pensões, seguradoras e investidores ESG passam a ter enquadramento europeu de referência para alocar capital. A Patrizia Sustainable Communities, fechada em €500 milhões no início de 2026, é o primeiro indicador dessa resposta do mercado privado europeu.

Observação a partir da Fundação Âncora

O modelo financeiro da Fundação Âncora integra o BEI como uma das cinco camadas de capital que sustentam a arquitetura de financiamento. A duplicação anunciada não muda a lógica do modelo, mas reduz o custo médio ponderado de capital projetado para operadores de terceiro setor que venham a aceder a este canal.

Duas observações. Primeiro, a confirmação da canalização dos €1,5 mil milhões anunciados para Portugal em março de 2025 deixa de ser hipótese para passar a ser expectativa realista, condicional à estruturação correta das operações via municípios ou intermediários financeiros. Segundo, o HousingTechEU abre espaço para incluir inovação construtiva (métodos modulares, pré-fabricação, digitalização de licenciamento) como componente do caso de investimento dos primeiros projetos.

A próxima peça de atenção é o desenho operacional da Pan-European Investment Platform, previsto para 2026. A forma como essa plataforma estruturar o acesso de operadores de terceiro setor, via bancos promocionais nacionais ou via acesso direto, vai determinar a arquitetura concreta de múltiplos veículos habitacionais em formação na Europa. O Radar manterá o acompanhamento.

Y-Foundation: 19 mil casas e o Housing First que a Comissão Europeia recomenda

2025-12-05T00:00:00Z

O que aconteceu

A 5 de dezembro de 2025, a revista EESC Info, do Comité Económico e Social Europeu, publicou um ensaio assinado por Teija Ojankoski, CEO da Y-Foundation, em que a autora analisa o percurso do modelo finlandês de resposta à crise habitacional, em particular a abordagem Housing First adotada pela Finlândia em 2008.

O texto surge numa altura sensível para a política europeia de habitação. A 20 de novembro de 2025, o Housing Advisory Board da Comissão Europeia divulgou recomendações para o European Affordable Housing Plan, incorporando princípios centrais do modelo finlandês: fim da dependência de abrigos temporários, prioridade absoluta ao acesso à habitação permanente, e escala não lucrativa como infraestrutura social.

Os números da Y-Foundation são o ponto de ancoragem. A fundação, criada em 1985, gere hoje cerca de 19 mil habitações em cerca de 60 localidades finlandesas, divididas entre a marca Y-Kodit (para grupos com necessidades específicas) e M2-Kodit (arrendamento acessível de espectro geral). Cerca de 26.600 pessoas habitam neste stock. A Y-Foundation é o quarto maior senhorio de toda a Finlândia e o maior senhorio de lucro limitado do país.

Os princípios do Housing First finlandês são agora, formalmente, recomendação da Comissão Europeia a todos os Estados-Membros.

O modelo operacional descrito por Ojankoski é simples em estrutura e robusto em execução: rendas cobrem custos de operação, manutenção e serviço de dívida; o excedente é reinvestido em novo stock; não há distribuição de lucros; a propriedade do stock é permanente. Em 2013, a fundação investia €12,7 milhões por ano em novas aquisições e construção; o stock atual reflete três décadas de capitalização contínua por esta via, alimentada pelo tipo de capital paciente que o BEI passou a disponibilizar à escala europeia.

A Finlândia é, à data, o único país da União Europeia onde a sem-abrigo tem vindo a diminuir de forma sustentada.

O que significa para o ecossistema

Três implicações relevantes para o debate europeu.

A primeira é institucional. A incorporação dos princípios do Housing First nas recomendações formais da Comissão Europeia significa que o modelo Y-Foundation deixou de ser caso nacional exótico para se tornar referência oficial europeia. Os operadores do terceiro setor habitacional em qualquer Estado-Membro passam a poder invocar este enquadramento ao dialogar com autoridades nacionais, regionais ou financiadores europeus.

A segunda é de natureza financeira. O modelo Y-Foundation demonstra um ponto crítico que raramente é explicitado no debate português: um senhorio de lucro limitado à escala nacional não exige subsídio estrutural permanente do Estado. As rendas cobrem o modelo operacional em regime estável. O que é indispensável é capital paciente inicial, enquadramento jurídico que proteja a intransacionabilidade do stock, e reinvestimento disciplinado dos excedentes. Estas três condições são, simultaneamente, as que o OECD Economic Survey Portugal 2026 recomendou pilotar em Portugal.

A terceira é de replicabilidade. A Y-Foundation coordena, desde 2016, o Housing First Europe Hub (com a FEANTSA) e, desde 2023, a Nordic Homelessness Alliance. Um projeto Erasmus+ recente documentou adaptações do modelo à Alemanha, Irlanda, Espanha. A Finlândia não exporta um modelo rígido, exporta princípios adaptáveis a contextos institucionais diversos, à semelhança do que se observa em casos cooperativos catalães como a Sostre Civic. Para países com tradição jurídica distinta, incluindo Portugal, a referência finlandesa funciona mais como arquitetura conceptual do que como cópia técnica.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é estrutural. O modelo Y-Foundation valida, com três décadas de operação real, três dos cinco princípios que a Fundação Âncora inscreveu nos seus estatutos: intransacionabilidade do stock estratégico, reinvestimento integral dos excedentes, e durabilidade da propriedade institucional. Não se trata de teoria: é prática auditada por dados públicos finlandeses há trinta anos.

A segunda é de diferenciação. A Y-Foundation opera primariamente na extremidade da população mais vulnerável (Housing First é, por definição, uma resposta a sem-abrigo e vulnerabilidade extrema). A Fundação Âncora posiciona-se na terceira via que ambos os modelos dominantes, público-social (Estado) e mercado privado, deixam descoberta: a classe média profissional. Os dois modelos são complementares, não substituíveis. Uma sociedade com ambos, como Áustria ou Finlândia, cobre o espectro. Portugal, por enquanto, não tem nenhum dos dois à escala, lacuna que a leitura institucional do mercado habitacional português descreve em detalhe.

A terceira é de interlocutores. A Y-Foundation é membro ativo da FEANTSA e da Housing Europe. Para a Fundação Âncora, é plausível que alguns dos interlocutores europeus mais úteis a cultivar no médio prazo venham destas redes, não apenas pelas semelhanças de modelo, mas porque partilham linguagem institucional comum com a Comissão Europeia e o BEI, as duas janelas de financiamento estruturante que a Fundação pretende acessar.

O Radar acompanhará outros benchmarks europeus nas próximas entradas, incluindo o modelo austríaco (GBV), o britânico (Peabody Trust) e o catalão (Sostre Civic), que cobrem diferentes segmentos da mesma arquitetura não lucrativa.

Clarion Housing: 125 anos, 125 mil casas e cinco novos gigantes do contrato social

2025-11-25T00:00:00Z

O que aconteceu

A 25 de novembro de 2025, a Clarion Housing Group apresentou no Royal Institution, em Londres, o relatório Five New Giants of Opportunity. O documento é o marco final das celebrações dos 125 anos da organização e foi o resultado de um ano de trabalho de um Foresight Group multidisciplinar reunindo especialistas em habitação, saúde, tecnologia, economia e design.

O evento foi apresentado pelo historiador e apresentador David Olusoga, que cresceu em habitação social e refletiu publicamente sobre essa experiência na abertura. David Orr CBE, presidente do Clarion Housing Association Board e do Clarion 125 Foresight Group, assina a foreword do documento.

O título do relatório é uma referência explícita ao Beveridge Report de 1942, que identificou os cinco gigantes sociais a combater no pós-guerra britânico: Want, Disease, Ignorance, Squalor, Idleness. O documento Clarion propõe cinco novos gigantes adaptados ao contexto contemporâneo: Connection, Resilience, Trust, Health, Sufficiency. A ambição conceptual é clara e foi assumida sem modéstia: funcionar como blueprint de um novo contrato social para o setor da habitação britânica.

Quando uma organização com 125.000 casas, 350.000 residentes e 125 anos de história se ancora explicitamente no Beveridge Report, assume uma vocação pública que transcende o seu papel estrito como fornecedor de habitação.

A Clarion Housing Group é, em termos operacionais, a maior associação habitacional do Reino Unido. Foi formada em 30 de novembro de 2016 pela fusão de Affinity Sutton e Circle Housing Group. A nova entidade gere 125.000 propriedades distribuídas por mais de 170 autoridades locais, alberga cerca de 350.000 pessoas, e opera maioritariamente em Londres, Sul e Leste de Inglaterra, e Birmingham.

A arquitetura do grupo tem quatro peças. A Clarion Housing é a associação principal, não lucrativa, que gere o parque habitacional e presta serviços aos residentes. A Latimer é a empresa privada de desenvolvimento imobiliário que vende e arrenda habitações no mercado; os excedentes financiam programas de habitação acessível. A Clarion Futures é a fundação caritativa que executa programas de apoio social, empregabilidade e integração comunitária. O Centra presta serviços de apoio especializado, incluindo telecare.

Este modelo estrutural, em quatro entidades complementares, é a arquitetura operacional padrão das grandes housing associations britânicas maduras, como a Peabody, fundada em 1862 e ainda hoje a operar com lucro limitado. Separa a missão (associação não lucrativa), o motor financeiro (development for-profit), o braço social (charity) e os serviços especializados (support arm).

David Orr, presidente do Clarion Housing Association Board desde 2019 (e membro do board desde 2018), é uma figura central do setor. Teve uma carreira de mais de 35 anos em habitação. Foi CEO da Federação Escocesa de Habitação, da Newlon Homes, e da National Housing Federation durante 13 anos (2005-2018), onde trabalhou com quatro primeiros-ministros britânicos. Foi Presidente da Housing Europe, a federação europeia que agrupa as associações nacionais do setor da habitação social e acessível. Hoje preside também à ReSI Housing e à Reall, uma organização internacional de desenvolvimento habitacional.

Segundo o Index of Resident Experience 2025 da Clarion, aproximadamente metade dos residentes reporta que tensão financeira está a afetar a sua saúde mental. Um terço dos residentes em idade ativa está economicamente inativo, muitos devido a doença ou deficiência. Quinze por cento reporta sentir-se só na maior parte do tempo, quase o dobro da média nacional.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é sobre maturidade institucional. A Clarion representa um estágio de desenvolvimento institucional que o setor habitacional não-lucrativo britânico alcançou e que a maioria dos outros países europeus ainda não tem. 125.000 casas, 125 anos, uma estrutura consolidada em quatro entidades complementares, uma federação nacional (NHF), um regulador setorial (Regulator of Social Housing), e acesso regular ao mercado de capitais através de sustainable bonds. Não é possível atingir esta escala sem que todas estas peças estejam simultaneamente operacionais — e sem o tipo de capital paciente que, ao nível europeu, a BEI passou a canalizar para habitação acessível e que o primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível procura institucionalizar.

A segunda é crítica. A Clarion não é caso isento de controvérsia. Em 2022, o Housing Ombudsman identificou casos de severa maladministração em vários processos, especialmente na gestão de humidade, bolor e pragas, com cobertura mediática intensa de condições de habitação no Eastfields Estate, em Mitcham. O próprio David Orr reconheceu publicamente, à altura, que a Clarion tinha sido envergonhada pela qualidade de algumas das suas casas. A reação institucional foi ampla, incluindo investimento em reparações e reforma de processos de complaint handling. A lição relevante para o setor é que operadores não-lucrativos à escala enfrentam tensões entre prioridades de regeneração e qualidade operacional quotidiana, e têm obrigação de accountability pública. A existência do Housing Ombudsman britânico é parte do que torna esta accountability estrutural.

A terceira é conceptual. O exercício Five New Giants é, em si, um caso de estudo de como um operador de lucro limitado maduro pode exercer liderança intelectual do setor para além da sua escala comercial. A Clarion não precisa, estritamente, de produzir um blueprint para o contrato social britânico. Ao fazê-lo, ocupa um espaço público que distingue o terceiro setor habitacional de um simples fornecedor de serviço: reforça a ideia de que há missão, visão de longo prazo, e vocação institucional. É este tipo de posicionamento que, ao longo de gerações, constrói a legitimidade institucional que permite a uma associação habitacional acceder ao Parlamento, aos ministérios, e aos bancos multilaterais com autoridade técnica.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de arquitetura organizacional. O modelo Clarion, com quatro entidades complementares (associação não lucrativa, empresa privada de desenvolvimento, charity, serviços especializados) é um caso de estudo relevante para a arquitetura PropCo/FinCo/OpCo que a Fundação Âncora tem no horizonte, como evolução do modelo desenhado pela Fundação. A separação funcional entre missão, motor financeiro e atividade charitativa é exatamente o que permite que a Clarion cresça sem colapsar a sua identidade não lucrativa. A Fundação, ao pensar a sua evolução institucional para os próximos cinco a dez anos, pode estudar o modelo Clarion como referência operacional concreta, não apenas conceptual.

A segunda é de agenda setorial. Os cinco gigantes identificados pela Clarion, habitação, saúde mental, isolamento, trabalho precário, clima, coincidem em larga medida com os vetores de fragilidade da classe média urbana portuguesa. A diferença é de escala institucional: o Reino Unido tem um setor de housing associations há 160 anos; Portugal está a começar. O reenquadramento britânico da "social contract" é, por isso, leitura útil para quem em Portugal pensa em arquitetura do terceiro setor habitacional num país de propriedade por defeito nas próximas décadas.

A terceira é de escala relativa. A Clarion gere 125.000 casas. A ambição inicial da Fundação Âncora é cerca de 500 casas até 2030, e alguns milhares nas décadas seguintes, apenas em Portugal. A diferença de escala é de duas ordens de grandeza. Isto não é limitação, é calibração. A Clarion demonstra o tecto do que é possível em 125 anos; um operador português à escala do terceiro setor está a começar o primeiro metro.

O Radar acompanhará, em edições futuras, publicações relevantes do setor britânico, incluindo relatórios do Regulator of Social Housing, do Housing Ombudsman, e das próprias housing associations individuais com precedente operacional relevante.

AML: 31 mil famílias esperam por casa. Lisboa concentra 15.700

2025-07-31T00:00:00Z

O que aconteceu

A 31 de julho de 2025, a agência Lusa publicou um levantamento sobre as famílias em listas de espera por habitação municipal nos 18 concelhos da Área Metropolitana de Lisboa (AML). A própria entidade AML indicou à Lusa não dispor de dados agregados sobre listas de espera por habitação, configurando uma lacuna estatística institucional já assinalada pela Housing Europe no relatório State of Housing in the EU 2025, que coloca Portugal entre os países com menor parque público da UE.

Dos 18 municípios questionados, 16 responderam ao inquérito da Lusa. Seixal e Vila Franca de Xira não responderam. A contagem agregada dos pedidos registados nas 16 autarquias que responderam totaliza 31.035 famílias em lista de espera por habitação municipal à data de julho de 2025. Algumas câmaras forneceram números precisos, outras estimativas mais gerais.

A distribuição é fortemente concentrada em Lisboa. O concelho de Lisboa, liderado por Carlos Moedas (PSD/CDS-PP/IL), totaliza cerca de 15.700 famílias em lista de espera, divididas em dois programas distintos: 8.700 candidaturas no Programa de Arrendamento Apoiado e cerca de 7.000 no Programa de Renda Acessível. Sintra surge em segundo lugar, com cerca de 4.000 famílias, ao abrigo da Estratégia Local de Habitação. Seguem-se Setúbal (1.963), Oeiras (1.467), Cascais (1.371), Odivelas (1.220), Amadora (cerca de 1.200) e Loures (cerca de 1.000). Os restantes municípios apresentam volumes inferiores ao milhar: Barreiro (812), Alcochete (462), Sesimbra (430), Moita (428), Mafra (425), Almada (280), Montijo (176) e Palmela (101).

Algumas autarquias forneceram dados sobre o número de pessoas por agregado. Em Sintra, os 4.000 pedidos correspondem a aproximadamente 10.000 pessoas. Em Setúbal, a 1.000 pessoas. No Barreiro, as 812 candidaturas correspondem a 3.248 pessoas, com rendimento médio per capita a rondar 325 euros mensais.

O Diagnóstico das Condições Habitacionais Indignas da Área Metropolitana de Lisboa, apresentado em novembro de 2022, identifica a necessidade de construir ou reabilitar cerca de 50.000 habitações no perímetro metropolitano. Carlos Humberto, primeiro-secretário da AML, declarou em setembro de 2025 que este diagnóstico está ultrapassado e que os números atuais são significativamente superiores, estimando que a crise habitacional na AML representa cerca de 50 por cento do problema habitacional nacional.

A resposta dos municípios articula-se em larga medida com o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), que financia 26.000 habitações a nível nacional, posteriormente aumentadas para 27.500 no contexto da reprogramação. Até janeiro de 2025, o IHRU tinha validado 42 por cento das cerca de 25.000 casas submetidas pelos municípios da AML à componente habitação do PRR, configurando um pipeline de 10.500 casas com luz verde para construção ou reabilitação. Destas, 4.700 já tinham sido entregues a famílias em fevereiro de 2025, equivalentes a 19 por cento das casas candidatadas. Em novembro de 2025, este número subiu para cerca de 7.000 habitações entregues nos 18 municípios da AML, com investimento agregado de 1.500 milhões de euros.

A magnitude de execução varia entre municípios. Sintra, sob a presidência de Basílio Horta (independente eleito pelo PS), atribuiu 1.513 fogos no âmbito da Estratégia Local de Habitação. Lisboa entregou cerca de 3.000 soluções habitacionais nos quatro anos do primeiro mandato de Carlos Moedas. Almada, sob Inês de Medeiros (PS), realizou 159 atribuições, adquiriu 49 fogos, lançou construção de 270 e reabilitou 343 habitações municipais. Amadora reconhece não ter resposta para 711 famílias inscritas no Programa Especial de Realojamento que residem em núcleos precários. O Bairro da Penajóia, em terrenos do IHRU, alberga estimadas 500 famílias em construções precárias sem que o IHRU tenha reposto a legalidade, motivando queixa-crime municipal ao Ministério Público.

Carlos Humberto, primeiro-secretário da AML, defendeu publicamente em setembro de 2025 a criação de uma linha de apoio dedicada à reabilitação de imóveis públicos das esferas central e local, e anunciou a criação de um observatório dedicado à habitação e ao habitat na Área Metropolitana, com primeiros dados previstos para um ano após o anúncio. Basílio Horta, então presidente da AML, defendeu paralelamente a criação de um Plano de Emergência Nacional para a Habitação, que coordene as decisões de política habitacional incluindo respostas a sem-abrigo, emergência habitacional e reforço do arrendamento acessível para rendimentos intermédios. Carlos Moedas propôs a criação de um Conselho Metropolitano de Habitação para articular políticas entre municípios da AML.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de magnitude. As 31.035 famílias em lista de espera apenas nos 16 municípios que responderam, somadas à expectativa de Carlos Humberto de que a AML representa 50 por cento do problema habitacional nacional, traduzem-se em ordem de grandeza superior a 60.000 famílias com necessidade habitacional não satisfeita só nesta região. Multiplicando pela dimensão média dos agregados (entre 2,5 e 4 pessoas conforme município), o universo populacional envolvido é da ordem das 150.000 a 240.000 pessoas. Esta é a escala do problema, não a soma de programas avulsos.

A segunda é de execução vs procura. A diferença entre as 7.000 habitações entregues pelos 18 municípios da AML em três anos do PRR (com investimento de 1.500 milhões), e as mais de 31.000 famílias em lista de espera, ilustra a desproporção estrutural entre capacidade atual de resposta e dimensão da procura. Mesmo assumindo entrega plena das 25.000 casas submetidas pela AML ao PRR, a resposta cobre apenas a procura registada, não inclui famílias com rendimento intermédio inelegível para habitação social — o segmento intermédio cronicamente subatendido em Portugal —, e ignora a procura demograficamente projetada nos próximos anos. O PRR é necessário mas demonstravelmente insuficiente, e a escala do défice aponta para a necessidade de instrumentos de financiamento de longo prazo como o Plano Europeu de Habitação Acessível.

A terceira é institucional. A constatação pela AML, declarada na boca do seu primeiro-secretário, de que "o problema da habitação tem de ser em primeiro lugar assumido pelo Governo" e de que "os municípios têm feito esforço de ir intervindo" mas não podem ser a única linha de resposta, é uma posição política consolidada do nível municipal. A intervenção autárquica é necessária mas não pode ser substituta de uma política nacional articulada — e, mesmo onde a vontade municipal existe, a lacuna é frequentemente de instrumento e não de mandato político. A criação anunciada do Observatório da Habitação da AML responde a esta lacuna informacional, mas não substitui a necessidade de coordenação executiva nacional.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de segmentação. As 31.000 famílias em lista de espera nos 16 municípios da AML não são um universo homogéneo. Uma parte é carência aguda, que continuará a ser servida pela habitação social pública (Programa de Arrendamento Apoiado e equivalentes). Outra parte é o segmento intermédio inscrito em programas como o Programa de Renda Acessível em Lisboa (cerca de 7.000 famílias só na capital) e equivalentes municipais — precisamente o segmento que os modelos europeus de renda de custo servem, como a mecânica de cost-rent e fundo rotativo austríaca. À escala metropolitana, este segmento intermédio conta-se em dezenas de milhares de famílias: não é nicho.

A segunda é de concentração territorial. Só cinco concelhos somam listas de espera acima de 23.000 famílias. A procura por habitação acessível concentra-se onde se concentra o emprego, o que confirma que a resposta ao segmento intermédio se joga nos concelhos metropolitanos e em algumas capitais regionais — não de forma difusa pelo território.

A terceira é de infraestrutura de conhecimento. O Observatório da Habitação da AML, anunciado para 2026, pode dar ao diagnóstico territorial a cadência e a granularidade que as listas de espera municipais hoje não têm: condições habitacionais indignas, diagnóstico detalhado e apoio à decisão das 18 autarquias. Vale acompanhar a sua articulação com os instrumentos nacionais de observação da habitação e com a leitura, complementar, do arrendamento acessível para a classe média profissional.

O Radar continuará a acompanhar a evolução das listas de espera nos municípios da AML, em particular após o lançamento do Observatório da Habitação da AML, e a posição que o próximo executivo nacional (resultante das eleições autárquicas de outubro de 2025 e das eventuais alterações no Governo) assumirá face à proposta de Plano de Emergência Nacional para a Habitação.

Ipsos: em 29 países, 63% apoiam construir mas só 32% confiam que chegue acessível

2025-01-29T00:00:00Z

O que aconteceu

A 29 de janeiro de 2025, a Ipsos publicou a primeira edição do Housing Monitor, um estudo de perceção pública sobre habitação em 29 países, feito através da plataforma online Global Advisor (com um complemento presencial na Índia). Ouviram-se 21.278 adultos, em recolha entre 22 de novembro e 6 de dezembro de 2024, com representação da Europa (Alemanha, Bélgica, Espanha, França, Grã-Bretanha, Hungria, Irlanda, Itália, Países Baixos, Polónia, Suécia, Türkiye), das Américas, da Ásia-Pacífico e da África do Sul. Portugal não faz parte da amostra: entre os países ibéricos e do sul da Europa, a Espanha é o único incluído.

O retrato de fundo é de desconfiança generalizada. Em média, 52% dos inquiridos dizem que a habitação no seu país "vai na direção errada", contra 28% que dizem o contrário; em Espanha, o pessimismo sobe a 76%, só superado pelos Países Baixos, com 77%, entre os 29 países. A Ipsos liga parte deste pessimismo à falta de confiança na ação dos governos, e nota-o em particular na Europa: "We see this pessimistic outlook combined with a lack of faith in what the government is doing to make things better, particularly in Europe. The Netherlands and Hungary lead a cohort of European countries who feel their government could be doing more to fix their housing problems, with 69% and 63% respectively expressing this sentiment."

O capítulo dedicado à oferta de habitação acessível é o que mais interessa isolar. Uma maioria (53% em média, 59% em Espanha) concorda que não vai ser possível tornar a habitação mais acessível sem aumentar o número de casas novas construídas todos os anos, e o apoio a essa construção existe: 63% em média (34% "fortemente", 29% "moderadamente") apoiam que se construam mais casas no seu país, com a Espanha acima da média, em 66%. O que falta não é vontade percebida. É a pergunta seguinte que revela o obstáculo real: só 32% em média confiam que serão mesmo construídas casas acessíveis suficientes nos próximos anos; em Espanha, a confiança cai para 20% (75% dizem-se pouco ou nada confiantes), nível de desconfiança só superado pelos Países Baixos (84%), pela Alemanha (81%) e pela Hungria (80%), e igualado pela Suécia. Coerente com isto, apenas 22% dos espanhóis (26% em média global) concordam que já existe habitação acessível suficiente para comprar ou arrendar na sua zona.

O estudo tem assinatura da Ipsos Knowledge Centre, com Jamie Stinson (diretor de conteúdo) e Emilie Rochester (gestora de conteúdo) como responsáveis editoriais.

O que significa para o ecossistema

O dado central não é a insatisfação em si, isso já era conhecido. É o desfasamento entre apoio a construir e confiança de que vá acontecer. Não há um problema de legitimidade política para mais construção; há um problema de confiança na capacidade de entrega. É a mesma mecânica que o Radar já tinha documentado a partir de outro ângulo: quando o Fed de São Francisco e a RICS analisaram a resposta da oferta de mercado à escassez, concluíram que a construção nova responde sobretudo em composição, não necessariamente no segmento que falta, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá. A Ipsos mostra o espelho desse achado do lado da opinião pública: mesmo onde há maioria a favor de construir, a confiança de que o resultado chegue à fatia acessível é baixa.

O relatório confirma também, com números, uma tensão que atravessa a cobertura do Radar sobre modelos internacionais: 78% concordam, em média, que toda a gente tem direito a ter casa própria, mas entre os arrendatários, mais de metade (56%, maioria em 21 dos 29 países) não acredita que alguma vez vá conseguir comprar uma. A aspiração à propriedade mantém-se quase universal; deixou de ser um caminho realista para uma parte substancial da população, mesmo em economias desenvolvidas. É o mesmo pano de fundo que sustenta o argumento, já lido pelo Radar a partir dos Estados Unidos, de que a resposta não está em construir mais em abstrato, mas em estruturas que fixem a acessibilidade fora do ciclo de mercado, tal como o caso de investimento que a McKinsey quantificou para a mobilidade económica também argumenta para os Estados Unidos.

Um dado adicional aponta na mesma direção. A Ipsos descreve a diferença de satisfação entre proprietários e arrendatários como a mais acentuada de todo o estudo, mas nota que essa diferença se estreita justamente nos países com direitos de arrendatário mais fortes, como os Países Baixos, a Alemanha e a Suécia. Segurança habitacional não depende só de ser dono; depende também do desenho do regime de arrendamento.

Não é um problema de vontade: 63% apoiam construir mais casas. É um problema de confiança na entrega: só 32% acreditam que vai sair habitação acessível a sério, e em Espanha a confiança cai a 20%.

Fica uma ressalva de leitura necessária: Portugal não está nos 29 países, e a Espanha, apesar da proximidade geográfica e de dinâmicas de mercado parecidas, não substitui dados portugueses. A ausência de Portugal desta e de outras sondagens internacionais é, também, mais um sinal do valor do trabalho de evidência primária que já se faz cá, como o mapeamento por concelho da necessidade de habitação acessível e a geografia da habitação acessível por mecanismo.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência. O fosso que a Ipsos mede, apoio maioritário a construir e descrença generalizada de que chegue a acessível, é exatamente o espaço que um modelo de renda fixada ao custo, não dependente de um ciclo de mercado nem de capacidade orçamental do momento, existe para preencher. Como a leitura institucional do mercado português já tinha argumentado, o problema não é preferência cultural por comprar; é a ausência de um canal de arrendamento que entregue de forma previsível. Setores de lucro limitado, como o austríaco, medido pelo WIFO, não dependem deste ciclo de confiança, porque a acessibilidade está desenhada na origem da renda, e não prometida no fim de um processo de construção.

A segunda é de enquadramento. Portugal ficar de fora de um estudo de 29 países não é motivo de alarme; é um lembrete do valor do trabalho de evidência primária que já se faz cá. A Ipsos confirma, à escala internacional, o mesmo tipo de sinal que esse trabalho nacional já vinha sugerindo: a distância entre o que as pessoas gostariam de ver construído e o que acreditam que vai mesmo ser entregue.

A terceira é programática. Se mesmo nos 29 países cobertos pela Ipsos, nenhum deles com a despesa pública em habitação e o parque disponível tão reduzidos como Portugal, a confiança na entrega ronda apenas 20% a 32%, o argumento para instrumentos que não dependam desse ciclo de confiança fica mais forte, não mais fraco. O Radar continuará a acompanhar as próximas edições do Housing Monitor da Ipsos.

Stadsherstel Amsterdam: 750 monumentos e 900 casas com capital de dividendo limitado

2025-10-27T00:00:00Z

O que aconteceu

A 27 de outubro de 2025, Amsterdão encerrou as celebrações do seu 750.º aniversário, que decorreram ao longo de doze meses desde 27 de outubro de 2024. Entre as organizações culturais e sociais que ancoraram o jubileu, a Stadsherstel Amsterdam N.V. ocupou papel central ao associar os 750 anos da cidade aos 750 monumentos que salvou desde a sua fundação em 1956.

A coincidência numérica não é casual. A organização, que começou com um só diretor e um gabinete no sótão do Bureau Monumentenzorg, hoje gere mais de 900 habitações instaladas em edifícios históricos, acumula quase 70 anos de prática contínua, e é referência europeia em arquitetura financeira híbrida para reabilitação patrimonial — uma longevidade institucional comparável à de operadores britânicos de lucro limitado com mais de um século de história.

A génese institucional está bem documentada. Em 1953, o município de Amsterdão aprovou quatro planos de reconstrução do centro histórico envolvendo demolições em larga escala. Geurt Brinkgreve e Ruud Meischke, este último diretor do recém-criado Bureau Monumentenzorg, opuseram-se publicamente. Em 1955, Brinkgreve redigiu um "Memorando em preparação de uma Sociedade de Restauração da Cidade", apresentado ao Comité De Stad Amsterdam. A proposta foi adotada. A 30 de agosto de 1956, Jonkheer Six van Hillegom, então diretor da cervejaria Amstel, levantou 1.100.000 florins em quinze minutos de telefonemas, e a Stadsherstel Amsterdam N.V. foi formalmente constituída.

A Stadsherstel é uma sociedade anónima cujos acionistas aceitam, por desenho estatutário, um dividendo modesto e uma parte social que não cresce com o valor da organização. Os excedentes permanecem na empresa para financiar novos projetos de restauração. É capital permanente com rendibilidade limitada.

A escolha jurídica foi deliberada. Brinkgreve e os co-fundadores optaram por uma N.V. (naamloze vennootschap, sociedade anónima) e não por uma fundação ou associação, porque a forma societária permitia mobilizar capital privado com maior rapidez. A limitação de dividendo distribuível e o congelamento do valor das ações foram o mecanismo estatutário para garantir que a organização mantinha propósito social apesar da sua natureza privada — uma lógica de lucro limitado próxima da que o corpo jurídico austríaco codificou para o seu setor habitacional.

O acionariato atual reflete o desenho original: bancos e seguradoras holandesas (que aceitam dividendo modesto em contrapartida de responsabilidade social explícita), várias fundações filantrópicas, e a própria Câmara Municipal de Amsterdão. Esta diversidade de acionistas é, em si, mecanismo de legitimidade. Não há risco de captura por um único acionista privado.

Em 2022, a organização foi complementada com uma Stichting Stadsherstel Amsterdam, estrutura fundacional criada especificamente para resgatar monumentos que a N.V. não consegue financiar por critérios de rentabilidade mínima. A Stichting tem estatuto ANBI (Algemeen Nut Beogende Instelling, entidade de utilidade pública) e POM (Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud, organização profissional de preservação patrimonial), o que permite captar doações fiscalmente dedutíveis e aceder a subsídios públicos dirigidos. O diretor executivo é o mesmo da N.V., mas existe um Conselho de Supervisão independente.

Este modelo dual N.V. + Stichting é uma das mais sofisticadas arquiteturas europeias de terceiro setor patrimonial. Permite separar dois registos operacionais: património financeiramente sustentável (gerido pela N.V. com capital acionista de dividendo limitado) e património economicamente inviável mas culturalmente significativo (gerido pela Stichting com apoio filantrópico).

Em termos operacionais, a Stadsherstel restaura aproximadamente dez edifícios por ano e mantém-nos em propriedade permanente, arrendando-os como habitação, comércio ou espaço cultural. A organização opera em Amsterdão e num raio de 45 quilómetros, incluindo vilas rurais próximas. Entre os edifícios que salvou figuram 750 monumentos de natureza diversa: casas de habitação, igrejas, moinhos, fortes, quintas, estações de bombagem, armazéns, escolas e um estaleiro naval.

Os residentes pagam rendas significativamente abaixo do mercado de Amsterdão, habitam em espaços de valor patrimonial excecional, e a organização garante a manutenção continuada dos edifícios, em particular nas componentes específicas de edificação histórica (panos de azulejos, elementos decorativos, materiais tradicionais, detalhes de carpintaria).

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é sobre forma jurídica híbrida. Muitos operadores europeus do terceiro setor habitacional são fundações ou cooperativas. A Stadsherstel demonstra que uma sociedade anónima pode servir missão social de forma robusta, desde que três mecanismos estatutários estejam em lugar: limitação de dividendo distribuível, congelamento do valor das ações (impedindo que o acionista capture o ganho patrimonial), e obrigação de reinvestimento de excedentes em novos projetos. Estes três elementos convertem uma N.V. em operador de lucro limitado efetivo, sem necessidade de estatuto formal de IPSS ou fundação — a mesma mecânica de reinvestimento obrigatório que sustenta o setor austríaco de lucro limitado e cost-rent.

A segunda é sobre a complementaridade N.V. + Stichting. O modelo dual adotado em 2022 é uma evolução institucional matura: reconhece que, dentro do mesmo propósito (salvar património construído), há projetos que funcionam com capital privado de rendibilidade limitada e projetos que exigem subvenção. Separar juridicamente as duas operações permite otimizar cada uma sem sobrecarregar a outra. É uma arquitetura que operadores portugueses do terceiro setor, incluindo a Fundação Âncora, podem estudar em detalhe.

A terceira é sobre escala. 750 monumentos em 70 anos correspondem a uma cadência de cerca de dez edifícios por ano, em permanência. Não é escala explosiva, é acumulação disciplinada — o mesmo padrão de crescimento paciente por reinvestimento que tornou a Y-Foundation o maior senhorio de lucro limitado da Finlândia. Esta escala é alcançável em Portugal, em particular em cidades com forte stock patrimonial subutilizado como Lisboa, Porto, Évora ou Coimbra. O modelo não exige capacidade nacional, exige persistência local ao longo de décadas.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de arquitetura. A Stadsherstel opera hoje com duas entidades complementares: uma sociedade comercial de dividendo limitado e uma fundação filantrópica. A Fundação Âncora está desenhada como fundação única. À medida que o modelo escala e integra diferentes tipos de projetos (reabilitação patrimonial, construção nova, reabilitação urbana em zonas de pressão), pode fazer sentido estudar arquitetura multi-entidade similar à holandesa, preservando a Fundação como core institucional e criando entidades operacionais complementares para segmentos específicos. O modelo PropCo/FinCo/OpCo que a Fundação tem no horizonte é conceptualmente próximo do modelo dual da Stadsherstel, e responde à lacuna estrutural de terceiro setor que caracteriza o mercado habitacional português.

A segunda é sobre património histórico. Em Portugal existem milhares de edifícios classificados ou em zonas de conservação subutilizados, degradados, ou sem uso compatível com a sua classificação. O modelo Stadsherstel sugere que a reabilitação patrimonial, com rendas acessíveis abaixo do mercado, pode ser financeiramente sustentável com capital de dividendo limitado, desde que a estrutura jurídica esteja bem desenhada e haja incentivos fiscais adequados. Esta é uma pista operacional concreta para conversas futuras com a Secretaria de Estado da Cultura, DGPC (Direção-Geral do Património Cultural), e autarquias com centros históricos classificados.

A terceira é sobre base acionista. A Stadsherstel reúne bancos, seguradoras, fundações e a Câmara Municipal. Esta diversidade deliberada é o que protege a organização de captura. A Fundação Âncora, ao construir a sua base de investidores de Nota de Impacto Social, deve aplicar princípio análogo: diversidade suficiente para que nenhum ator individual tenha peso dominante na governance. O modelo holandês sugere que esta diversidade não dilui a missão, reforça-a.

O Radar acompanhará outros operadores europeus com modelos híbridos comparáveis, em particular o Peabody Trust e algumas housing associations britânicas com arquitetura multi-entidade semelhante à Clarion Housing Group.

ECO sistematiza seis soluções europeias para a crise da habitação

2025-07-22T00:00:00Z

O que aconteceu

A 22 de julho de 2025, o ECO publicou na sua seção Especiais uma peça assinada por Luís Leitão que sistematiza seis soluções europeias aplicadas à crise da habitação, com enfoque em mecanismos que possam inspirar a política habitacional portuguesa. É uma peça de síntese comparativa cuidadosa, cujo valor principal está em agrupar instrumentos dispersos por vários países num único quadro de referência acessível.

A contextualização de partida usa indicadores duros do mercado português. No primeiro trimestre de 2025, os preços das casas em Portugal subiram 18,7 por cento, a maior subida em cinco anos, e as rendas dos novos contratos avançaram 10 por cento no mesmo período. Em 2024, 98.657 inquilinos assinaram novos arrendamentos a uma renda mediana de 7,97 euros por metro quadrado, mais 10,5 por cento do que no ano anterior, segundo o INE. Portugal está entre os cinco países da UE com maiores níveis de esforço financeiro das famílias para arrendar.

A primeira solução sistematizada é a quota municipal obrigatória francesa. A Lei de Solidariedade e Renovação Urbana (SRU) obriga, desde 2000, os municípios com mais de 3.500 habitantes a garantir pelo menos 25 por cento de habitação social até 2025. O incumprimento implica sanções financeiras automáticas e, no limite, intervenção direta do Estado central. Esta abordagem permitiu a Paris e à sua região duplicar o ritmo de construção social (mais de 70 mil casas por ano) e mobilizar terrenos públicos de forma prioritária. A combinação de incentivos, penalizações automáticas e transparência (resultados publicados anualmente) é, para o ECO, o que distingue o modelo francês.

A segunda solução é o modelo de cost-rent austríaco aplicado em Viena. Mais de 40 por cento dos residentes de Viena vivem em habitação de custos controlados, divididos entre habitação municipal direta (cerca de 220 mil unidades) e habitação cooperativa de lucro limitado (cerca de 200 mil apartamentos). As rendas são fixadas em função do custo real de construção e manutenção, com financiamento público a longo prazo e regras rígidas que proíbem a especulação, à imagem das 681 mil casas que a federação austríaca GBV gere em regime de lucro limitado. O New York Times classificou Viena como "uma utopia do arrendamento". As listas de espera permaneceram estáveis e as famílias beneficiárias apresentam taxa de esforço inferior à dos países concorrentes.

A terceira é o modelo cooperativo dinamarquês. Na Dinamarca, 7 por cento da população vive em habitação cooperativa, e em Copenhaga o valor aproxima-se de um residente em cada três. O modelo permite que os moradores sejam coproprietários, tendo acesso a habitações a preços competitivos com componente social vincada através da partilha de serviços comuns (lavandarias, zonas verdes, espaços comunitários).

A quarta é o subsídio direto ao arrendamento alemão, via Wohngeld Plus. Em 2024, a Alemanha ampliou o subsídio, que passou a cobrir até 30 por cento da renda e a ser ajustado à categoria do agregado e ao valor de mercado local. A reforma permitiu triplicar o número de beneficiários, passando para 1,4 milhões de lares. O sistema é digitalizado, com rapidez na atribuição e revisão automática do montante em função de variações de rendimentos ou rendas. Dados oficiais apontam para redução considerável da taxa de sobrecarga, sobretudo em cidades de município intermédio e em regiões de pressão moderada — o tipo de despesa pública em apoios ao arrendamento em que Portugal surge entre os países da UE que menos investem.

A quinta é o Aide Personnalisée au Logement francês (APL), com orçamento anual próximo de 17 mil milhões de euros, que apoia cerca de 6,5 milhões de arrendatários e compradores de primeira habitação com rendimentos baixos e médios. É um dos maiores programas de subsídio ao arrendamento da Europa em valor absoluto, acumulando com a quota SRU municipal para construir um sistema de apoio em múltiplas camadas.

A sexta, referida pelo ECO mas sistematizada noutras análises paralelas (CNN Portugal, agosto 2025), é o conjunto de instrumentos paralelos de limitação da especulação e mobilização de stock vazio. Inclui taxas a casas devolutas (aplicadas de forma agressiva na Irlanda), limites a rendas em áreas de maior pressão (modelo irlandês), e regulação de arrendamentos de curta duração (modelo amsterdammês revisto).

O ECO fecha com uma leitura crítica sobre Portugal. Do Mais Habitação ao plano Construir Portugal, sucedem-se medidas e debates, mas "milhares de medidas não fazem uma política eficaz se não forem acompanhadas de escala, clareza nos objetivos e execução rigorosa", nas palavras atribuídas a Vera Gouveia Barros. Portugal ficou para trás precisamente na dimensão estruturante: aposta pública consistente, transparência da ação do Estado e sistema institucional que articule níveis de governação e setor privado de lucro limitado.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de convergência europeia. As seis soluções sistematizadas têm em comum três atributos que o ECO sublinha implicitamente: escala (ordem de grandeza em milhões de beneficiários ou dezenas de por cento do parque), permanência (instrumentos que operam há décadas e ganham legitimidade institucional), e articulação (combinação explícita entre Estado, municípios, cooperativas, associações de lucro limitado, senhorios privados regulados). Portugal tem historicamente falhado nos três: programas de pequena escala, instrumentos temporários, e ausência de ecossistema institucional plural.

A segunda é de diagnóstico comparado. A crise habitacional é um problema europeu, não apenas português. A diferença é que países como Áustria, França, Dinamarca e Alemanha têm infraestrutura institucional robusta (cooperativas, associações de lucro limitado, mecanismos de subsídio direto) capaz de absorver a pressão. Portugal não: com apenas 2 por cento de parque público, é o terceiro pior da UE. A ausência destas instituições é, em si mesma, uma explicação estrutural da gravidade do problema português, não apenas da sua persistência.

A terceira é de aprendizado. Nenhum dos seis modelos é diretamente transponível para Portugal em bloco. Mas elementos específicos são reformuláveis: a mecânica de penalização automática do incumprimento municipal (França) é replicável com adaptação à Lei das Finanças Locais; o modelo cooperativo dinamarquês é compatível com o enquadramento jurídico português das cooperativas de habitação, que regressaram à agenda nacional na conferência de Matosinhos; o Wohngeld Plus é análogo ao que o IHRU deveria poder fazer à escala com o Porta 65 alargado. O exercício é de combinação inteligente, não de importação.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de posicionamento. A Fundação Âncora, como operador privado com missão pública, reúne elementos funcionais dos modelos austríaco (cost-rent, a renda que se constrói a partir do custo e baixa quando os empréstimos se amortizam), dinamarquês (lógica cooperativa, no sentido de propriedade social de longo prazo) e neerlandês (associação de lucro limitado com financiamento multicamada). Não copia nenhum deles em bloco. Mas o seu desenho institucional é legível a partir desta tradição europeia consolidada, o que facilita o reconhecimento institucional junto de interlocutores europeus familiarizados com o setor de lucro limitado.

A segunda é sobre o que a Fundação Âncora não faz. O especial ECO inclui instrumentos que não são parte do mandato da Fundação: quota municipal obrigatória (competência do Estado e municípios), subsídio direto ao arrendamento (competência do Estado, via IHRU e Porta 65), limites a rendas e taxas a devolutos (competência legislativa do Parlamento e municípios). A Fundação complementa estes instrumentos com stock de arrendamento acessível perpétuo produzido e gerido por si. Não substitui a política pública, habilita-a.

A terceira é de síntese. A escala das seis soluções europeias é significativa. Mais de 40 por cento em Viena, 25 por cento obrigatórios em França, 7 por cento em toda a Dinamarca, 1,4 milhões de lares em Alemanha, 6,5 milhões de pessoas em França. Nenhum destes valores é atingível em Portugal no curto prazo. Mas são atingíveis progressivamente, com escala crescente, se o ecossistema institucional se formar. A Fundação Âncora, com um target inicial de 500 unidades em cinco anos em Lisboa, é um ponto de partida deliberadamente calibrado para ser exequível, não ambicioso. A ambição a longo prazo é que se formem múltiplas Fundações Âncora equivalentes, associações de lucro limitado, cooperativas de nova geração, com stock acumulado relevante ao nível nacional. O especial ECO ajuda a tornar este horizonte institucional legível e verificável.

O Radar continuará a acompanhar análises sistemáticas deste tipo, tanto da imprensa portuguesa especializada como de publicações europeias como Housing Europe, CECODHAS ou OCDE, que constituem referência técnica para a literacia habitacional em Portugal.

FFMS: a crise da habitação é de oferta, não de procura

2025-03-20T00:00:00Z

O que aconteceu

A 20 de março de 2025, o ECO publicou um extenso ensaio de Pedro Siza Vieira, advogado e ex-ministro da Economia, intitulado "A crise da habitação, um fenómeno europeu agravado em Portugal". O texto é uma análise de política pública que revisita o policy paper da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), intitulado "A crise da habitação nas grandes cidades — uma análise", coordenado por Paulo M.M. Rodrigues (Banco de Portugal, Nova SBE), com Hugo Almeida Vilares e Rita Fradique Lourenço, originalmente publicado em julho de 2023.

O policy paper da FFMS tornou-se, nos dois anos entre a sua publicação inicial e este ensaio, um dos documentos mais citados do debate habitacional português. A sua tese central é clara: Portugal tem um mercado com oferta estruturalmente inelástica. Ou seja, a oferta de habitação responde muito pouco a aumentos de preços. Quando a procura sobe, os preços sobem, mas a construção nova não acompanha o sinal de mercado. Esta característica estrutural é o diagnóstico de fundo que distingue o caso português.

O mercado habitacional português não tem falha de informação, tem falha de resposta. Os preços estão a enviar o sinal há uma década; a construção simplesmente não responde.

A FFMS, fundação criada em 2009 por Alexandre Soares dos Santos e família para "estudar, divulgar e debater a realidade portuguesa" com liberdade e independência, funcionou como plataforma técnica que agrupou este diagnóstico com rigor metodológico. O policy paper tem base num estudo académico prévio da Nova SBE, e compara o caso português com dezenas de países que enfrentaram crises de acessibilidade semelhantes. A conclusão é que os países que conseguiram responder com sucesso adotaram políticas focadas na oferta e no longo prazo, com intervenção simultânea em licenciamento, ordenamento do território, transportes, política fiscal e promoção pública de habitação.

Os autores propõem uma estratégia integrada em quatro objetivos estruturais. Primeiro, expansão efetiva da oferta com aumento da elasticidade de resposta. Segundo, planeamento coordenado da expansão das grandes cidades, garantindo a provisão de sistemas de mobilidade e equipamentos. Terceiro, proteção das populações mais afetadas no curto prazo através de políticas de apoio direto. Quarto, reforma estrutural dos regimes regulatórios que atualmente bloqueiam a resposta da oferta.

Dentro desta estratégia, os autores identificam oito linhas de ação concretas, entre as quais: simplificação e aceleração do licenciamento urbanístico, revisão do ordenamento do território com critérios explícitos de densificação em áreas bem servidas de transportes, neutralidade fiscal entre compra e arrendamento (removendo incentivos fiscais assimétricos), reforço da promoção pública direta, e criação de instrumentos financeiros específicos para habitação acessível.

O ensaio de Pedro Siza Vieira, de março de 2025, contextualiza o policy paper no quadro do pacote Mais Habitação aprovado em 2023 e posteriormente parcialmente revertido pelo governo de Luís Montenegro em 2024 através do Construir Portugal. Siza Vieira é crítico de algumas medidas do Mais Habitação, em particular a limitação uniforme do alojamento local em todo o território (o policy paper da FFMS sugere que as restrições sejam feitas ao nível local, adaptadas a cada contexto municipal). Mas reconhece o diagnóstico partilhado: a crise habitacional portuguesa é um fenómeno europeu agravado por fatores estruturais específicos do país, nomeadamente a rigidez regulatória e a fraca capacidade de promoção pública.

Em outubro de 2025, os autores do policy paper voltaram ao debate público em reação aos dados do Boletim Económico do Banco de Portugal, reiterando a conclusão central: "Não existem soluções imediatas para o problema do acesso à habitação, que previsivelmente continuará a agravar-se nos próximos anos. São necessárias uma visão de longo prazo e uma abordagem integrada ao problema: a nível macro, por meio de políticas governamentais e municipais coerentes, e a nível micro, através de projectos individuais."

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é metodológica. A FFMS, enquanto fundação privada independente, preenche uma função que o Estado português não cumpre de forma consistente: produz análise técnica rigorosa sobre problemas estruturais com base em dados oficiais e literatura académica internacional. Esta função é crítica para qualquer debate sério de política pública. Em 2025, a FFMS consolidou-se como a referência portuguesa mais influente em estudos de habitação, com a sua produção técnica a ser citada no Parlamento, nos ministérios, nas autarquias, e na imprensa generalista. A qualidade técnica da FFMS é comparável à dos think tanks europeus mais consolidados, como o Institut Montaigne em França, o Bruegel em Bruxelas, ou o Resolution Foundation no Reino Unido — instituições cuja produção alimenta hoje instrumentos como o Plano Europeu de Habitação Acessível.

A segunda é sobre oferta inelástica. O diagnóstico central do policy paper, a inelasticidade da oferta, é hoje consensual entre economistas portugueses, incluindo o Banco de Portugal (que, em março de 2026, chega a conclusões compatíveis no seu Boletim Económico) e a OCDE, que no seu Economic Survey de Portugal recomenda pilotar um fundo rotativo para habitação acessível. O que não é consensual é a resposta política. Alguns autores enfatizam reforma do licenciamento; outros reforçam a necessidade de promoção pública direta; outros ainda privilegiam instrumentos fiscais. O policy paper da FFMS tem o mérito de não escolher uma linha única, mas propor estratégia integrada com intervenção simultânea em múltiplas dimensões. A coerência da resposta importa tanto como as medidas individuais.

A terceira é sobre a relação entre análise técnica e decisão política. Entre 2023 e 2026, Portugal teve três pacotes legislativos distintos em matéria de habitação: Mais Habitação (governo Costa, 2023), Construir Portugal (governo Montenegro, 2024), e as medidas do OE 2026. As três abordagens partilham alguns instrumentos mas diferem em filosofia. O policy paper da FFMS funciona como ancoradouro técnico comum, que permite avaliar qualquer pacote com critérios técnicos consistentes. Esta é uma contribuição intelectual substantiva para o debate democrático: oferece critérios de avaliação, não apenas posições.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de consolidação do diagnóstico. A oferta inelástica não é tese controversa: está documentada, e o policy paper da FFMS soma-se ao Banco de Portugal, à OCDE e à Comissão Europeia numa base analítica convergente. É este o ponto de partida com maior consenso técnico para qualquer decisor do ecossistema — e é sobre ele que assenta a leitura de que falta capacidade adicional de oferta no segmento intermédio (missing middle), servida com capital privado disciplinado.

A segunda é sobre priorização de políticas públicas. O policy paper identifica oito linhas de ação. Três delas interessam diretamente ao terceiro setor habitacional: (a) instrumentos financeiros específicos para habitação acessível, (b) promoção pública direta, (c) reforma do licenciamento urbanístico para acelerar construção nova. Operadores e autarquias podem, legitimamente, ancorar programas e pedidos nestas linhas já identificadas por uma entidade técnica independente. Não é pedir novidade, é pedir execução do que já foi diagnosticado.

A terceira é sobre interlocução institucional. A FFMS é uma fundação privada portuguesa que opera na interface entre análise técnica e debate de política pública, com ministérios, autarcas, universidades e instituições financeiras como interlocutores habituais. Qualquer fundação nascente em Portugal beneficia de estudar o percurso da FFMS como caso de estabilidade institucional, qualidade técnica e credibilidade pública.

O Radar acompanhará as próximas publicações da FFMS relevantes para o ecossistema habitacional, bem como os trabalhos do Centro de Estudos de Gestão de Mariana Pita na Nova SBE e do Knowledge Centre da Social Equity Initiative.

Housing Europe: Portugal tem 2 por cento de parque público, terceiro pior da UE

2025-10-15T00:00:00Z

O que aconteceu

A 15 de outubro de 2025, a Housing Europe, federação europeia que representa mais de 43 mil operadores de habitação pública, cooperativa e social, publicou a edição 2025 do relatório anual The State of Housing in the EU. A publicação inclui capítulos nacionais dedicados, entre os quais Portugal.

Os dados consolidados para Portugal, compilados a partir dos Censos 2021 do INE e de relatórios do IHRU, apresentam o retrato estrutural do parque habitacional português. O total de alojamentos convencionais no país é de 5.970.677. As residências primárias são 4.143.043, distribuídas em três regimes: propriedade ocupada pelo próprio (2.900.391 fogos, 70 por cento), arrendamento (922.921, 22,3 por cento) e outros regimes (319.731, 7,7 por cento).

O dado mais relevante para efeitos de comparação europeia é o número de habitações detidas por entidades públicas ou sem fins lucrativos: 123.053 fogos, cerca de 2 por cento do parque habitacional total e aproximadamente 3 por cento das residências primárias. O perímetro inclui habitação gerida pelo IHRU, pelas autarquias e pelas poucas cooperativas em arrendamento permanente.

O contraste europeu é estrutural. Nos Países Baixos, o setor não lucrativo representa 34 por cento do parque habitacional. Na Áustria, onde uma [federação gere um quarto do parque em regime de lucro limitado e cost-rent](/entradas/gbv-austria-lucro-limitado/), 24 por cento. Na Dinamarca, 21 por cento. Em França, as habitações sociais representam cerca de 17 por cento do parque e quase 30 por cento dos arranques habitacionais em 2024.

O relatório global identifica três tendências transversais no continente. Listas de espera para habitação social a crescer (cerca de 2,8 milhões em França, centenas de milhares em Itália, Portugal e nas áreas urbanas alemãs). Construção residencial a atingir mínimo de uma década em 2025, com custos elevados e financiamento restritivo a condicionar tanto nova construção como reabilitação energética. E o papel contracíclico dos operadores públicos, cooperativos e sociais, cuja produção se mantém estável mesmo quando o setor privado recua — o mesmo diagnóstico que a Comissão Europeia inscreveu no primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível.

Em 2024, segundo dados consolidados pela Housing Europe, as housing associations neerlandesas foram responsáveis por um terço de todas as conclusões habitacionais nos Países Baixos. Em França, o setor social representou quase 30 por cento dos housing starts. Na Áustria, as LPHAs continuaram a construir uma em cada quatro novas habitações. Na Finlândia, as empresas municipais de habitação produziram 20 por cento da nova oferta. Na Suécia, o setor público e cooperativo construiu cerca de 25 por cento dos novos fogos. Na Eslovénia, o orçamento público para habitação foi multiplicado por quatro em 2025.

Para Portugal, a Housing Europe confirma que existem aproximadamente 130.000 famílias em condições habitacionais inadequadas, concentradas nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve. Não há dados centralizados sobre listas de espera para habitação social, uma lacuna estatística que o relatório assinala como limitação na análise comparada.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é sobre a magnitude do défice institucional português. Os 2 por cento de parque não lucrativo colocam Portugal, em comparação europeia, no grupo de países mais dependentes do mercado privado para satisfazer a procura habitacional. A diferença entre 2 por cento e 24 por cento (Áustria) ou 34 por cento (Países Baixos) não é de grau, é de natureza. Significa que o mercado privado português opera sem o mecanismo amortecedor que noutros países mantém os preços ancorados pela oferta não especulativa — o mesmo défice que levou a avaliação Nova SBE/Gulbenkian a recomendar 30 por cento de parque público para Portugal.

A segunda é sobre o papel contracíclico. O relatório documenta que, em 2024 e 2025, enquanto o setor privado reduziu construção face à subida de custos e às condições de financiamento, os operadores públicos e de lucro limitado mantiveram produção estável. Este é o argumento técnico mais forte a favor de um setor de terceiro setor habitacional robusto: não substitui o mercado, complementa-o com resiliência em momentos de contração, à semelhança do que o WIFO mediu como benefício líquido do lucro limitado austríaco. Em Portugal, este amortecedor é, na prática, inexistente.

A terceira é sobre lacunas estatísticas. O relatório assinala corretamente que Portugal não tem dados centralizados sobre listas de espera para habitação social. Sem dados de procura desagregada por município, tipologia e perfil socioeconómico, nenhum operador, público ou privado, pode calibrar corretamente a oferta. Esta é uma reforma de base que qualquer estratégia habitacional séria tem de incluir.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de posicionamento estratégico. A Fundação Âncora existe precisamente para começar a preencher o vazio institucional que o relatório Housing Europe documenta — o mesmo vazio que o working paper sobre a propriedade por defeito no mercado habitacional português descreve como traço estrutural do país. Os 2 por cento atuais são um ponto de partida, não um ponto terminal. A ambição da Fundação, criar stock habitacional permanente fora do mercado especulativo, é exatamente o movimento que Portugal precisa fazer. O valor acrescentado da Fundação estará na velocidade e escala que pretende trazer à execução, não na originalidade conceptual.

A segunda é narrativa. Quando a Fundação Âncora explica o modelo que desenha a interlocutores portugueses, a referência ao relatório é útil. Os números 2 por cento contra 24 por cento (Áustria) contra 34 por cento (Países Baixos) são diretos e factuais, sem margem para disputa política. Permitem enquadrar a Fundação não como projeto ideológico mas como resposta técnica ao défice documentado.

A terceira é operacional. O relatório confirma que Portugal não tem dados centralizados sobre listas de espera. Esta lacuna é simultaneamente um problema e uma oportunidade. Problema, porque dificulta a calibração inicial da oferta. Oportunidade, porque o Observatório Âncora, a unidade de investigação planeada pela Fundação em parceria com universidades, pode começar a produzir os dados que o sistema estatístico nacional ainda não produz. Esta é uma contribuição de valor público que a Fundação pode fazer desde o primeiro ano, com custo marginal reduzido e impacto institucional elevado.

O Radar acompanhará as próximas publicações da Housing Europe, em particular o Affordable Housing Monitor previsto para 2026 e os relatórios temáticos sobre financiamento, regulação e construção que a federação publica regularmente.

Patrizia e Urbania mobilizam 130 milhões para habitação acessível em Espanha

2025-05-12T00:00:00Z

O que aconteceu

A 12 de maio de 2025, a Patrizia, gestora alemã de ativos imobiliários globais com cerca de €56 mil milhões sob gestão, e a Urbania, promotora imobiliária espanhola com portefólio acima de €1,1 mil milhões, anunciaram a constituição da Sustainable Communities Spain, uma joint venture dedicada a habitação acessível.

A JV arranca com um programa de investimento superior a €130 milhões. A primeira fase prevê a construção de aproximadamente 320 fogos de habitação social em cinco sítios na região de Alicante, Comunidade Valenciana. A primeira entrega a famílias está prevista para o verão de 2026.

A arquitetura operacional é especialmente relevante e combina três peças. A primeira é acesso a solo público através de direito de superfície com duração de 75 anos. A segunda é financiamento com garantia pública parcial através do programa Next Generation EU, o mecanismo europeu de recuperação pós-pandemia, em linha com a engenharia financeira que o Plano Europeu de Habitação Acessível tem vindo a institucionalizar. A terceira é capital privado institucional, gerido pela Patrizia, com perfil SFDR Article 9, a classificação mais restritiva do regulamento europeu de finanças sustentáveis, reservada a fundos com objetivo de impacto.

Solo público com horizonte longo, financiamento europeu parcial, capital privado institucional de impacto: a arquitetura que o modelo europeu da habitação acessível está a normalizar.

A SC Spain é a quarta joint venture programática da estratégia Patrizia Sustainable Communities, a seguir a parcerias já existentes na Irlanda (Dublin), Reino Unido (Milton Keynes, Bishop Stortford e Londres via SC London) e Benelux (SC Benelux com a Revive Fund Management). A estratégia, lançada em janeiro de 2022 e fechada em janeiro de 2024 com €500 milhões de firepower total, tem como objetivo alojar 7.500 pessoas em habitação acessível em mais de 25 cidades europeias.

Marleen Bekkers, gestora do fundo Patrizia Sustainable Communities, enquadrou a iniciativa como resposta ao défice espanhol estimado pelo Banco de Espanha em 500 mil fogos, concentrado em áreas metropolitanas.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes para observadores institucionais.

A primeira é de arquitetura financeira. A SC Spain demonstra, em transação real e completada, o modelo misto que a Comissão Europeia tem vindo a promover no European Affordable Housing Plan: solo público cedido por longa duração, financiamento europeu parcial, capital privado de impacto. Para operadores institucionais portugueses, o modelo deixa de ser teórico. Existe precedente ibérico contratualizado, a par de outras operações como os 31 milhões da CEB e do InvestEU na cooperativa catalã Sostre Civic, e o veículo de escala europeu materializa-se na Pan-European Investment Platform que combina garantias InvestEU, empréstimos do BEI e capital de bancos promocionais nacionais.

A segunda é sobre capital institucional paciente. O fundo Patrizia Sustainable Communities tem como cornerstones os fundos de pensões dinamarqueses AP Pension e PKA. A presença de capital de pensões do norte da Europa em fundos de habitação acessível do sul indica que a tese de investimento foi validada por investidores institucionais de grande conservadorismo. Não estamos perante capital especulativo; estamos perante capital de pensões, horizonte 20-30 anos, retornos estáveis. O target IRR declarado pela Patrizia é 12%, mas relevante aqui é o perfil de impacto auditado (SFDR Article 9 e 5 estrelas GRESB com 99/100), não o retorno financeiro nominal.

A terceira é de operacionalização. A Patrizia não opera sozinha em nenhum mercado; associa-se sempre a uma promotora local com conhecimento específico do enquadramento jurídico, administrativo e técnico do território. Em Espanha, a parceira é a Urbania, que tem presença em Madrid, Barcelona, Málaga, Ibiza, Portugal e Brasil. Notavelmente, a Urbania já tem operação em Portugal, o que sugere que, se e quando um programa Sustainable Communities Portugal emergir, as infraestruturas locais estão em parte já disponíveis.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de validação institucional. A SC Spain executa em Espanha o padrão que a Fundação Âncora pretende operar em Portugal, com duas diferenças críticas: não é um operador de lucro limitado (tem target IRR de 12%) e não tem blindagem estatutária de intransacionabilidade. O modelo Patrizia é, portanto, complementar ao modelo da Fundação Âncora, não concorrente. Em mercados maduros, ambos os modelos coexistem: operadores de lucro limitado com stock permanente garantem a âncora sistémica — a lógica de propriedade por defeito que estrutura a leitura institucional do mercado português; gestoras institucionais de impacto com retorno moderado escalam rapidamente via capital de pensões.

A segunda é sobre estrutura de capital. A Patrizia demonstra que capital de pensões e de seguros aceita retornos na banda dos 3 a 5 por cento para habitação acessível com impacto auditado e ativo imobiliário colateralizado. A Nota de Impacto Social que a Fundação Âncora pretende emitir operaria nessa mesma banda (2,5 a 3,5 por cento) com o diferencial de ausência de distribuição de lucros. Os investidores-alvo da Fundação e da Patrizia são adjacentes, não idênticos. Alguns podem optar pelos dois modelos, consoante o apetite pela extração de rendimento.

A terceira é de enquadramento português. Patrizia já tem parceiro de operações em Portugal (Urbania). Para a Fundação Âncora, isto significa que o ecossistema nacional de capital institucional para habitação acessível não é um deserto completo, tem pelo menos um operador estrangeiro com presença e interesse. O Radar acompanhará se e quando a Patrizia estende a Sustainable Communities a Portugal, tanto por relevância direta ao tema como porque o modelo financeiro exposto nessa eventual entrada ajudará a calibrar a conversa da Fundação com financiadores institucionais europeus.

Nova SBE e Gulbenkian avaliam Mais Habitação: Portugal precisa de 30% de parque público

2025-04-09T00:00:00Z

O que aconteceu

A 9 de abril de 2025, no Campus de Carcavelos da Nova SBE, foi apresentado publicamente o estudo "Mais Habitação, Avaliação Intergeracional de Políticas", produzido pelo Nova SBE Economics for Policy Knowledge Center em parceria com a Fundação Calouste Gulbenkian. O estudo é assinado por Francesco Franco, Marli Fernandes e Marlon Francisco, e integra um projeto mais amplo do Fórum Futuro da Gulbenkian sobre avaliação intergeracional de políticas públicas.

O estudo examina duas medidas centrais do pacote Mais Habitação (Decreto-Lei 81/XV, em vigor desde 7 de outubro de 2023): as limitações à subida das rendas nos contratos de arrendamento e o aumento do parque habitacional público. Aplica à avaliação o quadro metodológico desenvolvido pela School of International Futures (SOIF) com a Gulbenkian, que testa se uma política é justa para todas as gerações em cinco dimensões: diagnóstico, impacto, cenários, processo e conclusões.

As duas conclusões operacionais do estudo são explícitas.

Sobre o controlo de rendas, a avaliação final é categórica: ineficaz e intergeracionalmente injusta. A contenção administrativa das rendas nos contratos existentes, combinada com a liberalização relativa dos novos contratos desde 2012, desacopla os preços de entrada no mercado dos preços de permanência. Os inquilinos já instalados beneficiam; os novos entrantes, desproporcionadamente jovens, pagam rendas mais altas na oferta disponível, em particular porque proprietários retiram stock do mercado de arrendamento de longa duração.

Sobre o aumento do parque público para 30% do stock nacional, a avaliação final é igualmente categórica: eficaz e intergeracionalmente justa. Os investigadores comparam Portugal com 13 países europeus e mostram o posicionamento: Suécia 40%, Países Baixos e Dinamarca cerca de 30%, Alemanha e Eslovénia 5%, Itália 3,5%, Portugal 2%. O mesmo diagnóstico de Portugal como terceiro pior parque público da UE é sustentado pelo State of Housing in the EU da Housing Europe. O plano do Governo português de duplicar o parque público para 4% é considerado insuficiente pelos investigadores, que defendem o patamar europeu mediano como objetivo estrutural.

Segundo o estudo, 92% das empresas construtoras inquiridas direcionam a sua oferta para a classe média. A oferta existe; a sua acessibilidade é que falha.

O estudo inclui inquéritos a construtores que identificam a escassez de mão-de-obra e o custo dos materiais como constrangimentos operacionais centrais. Os investigadores reconhecem que a passagem de 2% para 30% não é concretizável em poucos anos, e propõem uma abordagem faseada combinada com identificação prévia das famílias vulneráveis a apoiar.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é institucional. A recomendação de 30% de parque público situa-se dentro das evidências europeias comparadas, não é posição ideológica minoritária. A tese coloca Portugal em rota de convergência com os países nórdicos e centro-europeus que estabilizaram os seus mercados habitacionais há décadas, e afasta-se do modelo de mercado dominado por propriedade privada que caracteriza o sul europeu.

A segunda é metodológica. A perspetiva intergeracional muda a forma de avaliar uma política. Medidas que parecem benéficas no curto prazo para quem já habita a sua casa (controlo de rendas, incentivos a proprietários) podem ser regressivas para quem ainda procura habitação. O estudo formaliza esta assimetria com base em micro-dados e análise comparada.

A terceira é controversa. O estudo gerou debate público durante a pré-campanha eleitoral de 2025. A Causa Pública, associação cidadã, publicou uma crítica a 26 de abril, argumentando que enquadrar a crise como problema intergeracional ignora a dimensão económico-social e omite o impacto do alojamento local e do investimento estrangeiro. O debate ilustra uma tensão real no campo: as políticas de habitação distribuem custos e benefícios de forma desigual entre gerações, mas também entre classes, regiões e tipos de agregado. A leitura exclusivamente intergeracional captura uma parte do fenómeno, não o todo.

Apesar da controvérsia interpretativa, a recomendação central do estudo (aumento substancial do parque público) converge com o diagnóstico da OCDE no survey Portugal 2026, com as recomendações da Comissão Europeia plasmadas no primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível e com a resolução do Parlamento Europeu de março. É raro ver quatro instituições de natureza tão distinta convergirem no mesmo sentido operacional.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de linguagem. O estudo fornece vocabulário quantitativo para documentação institucional. Qualquer proposta da Fundação Âncora a autarcas, investidores ou Estado pode agora citar o estudo para fundamentar a tese do vazio estrutural: 2% atual, 4% plano do Governo, 30% recomendação Nova SBE, 40% Suécia. Estes números tornam concreto o argumento do missing middle e da propriedade por defeito que a Fundação identifica como seu espaço de intervenção.

A segunda é de enquadramento filosófico. A abordagem intergeracional alinha-se com os princípios fundadores da Fundação: propriedade blindada para sempre, reinvestimento integral, manutenção perpétua. A lógica intergeracional de Franco et al. valida, num exercício académico independente, que a questão "quem beneficia hoje versus quem beneficia daqui a 30 anos" é critério legítimo para desenhar política habitacional. A Fundação Âncora, ao comprometer-se com a intransacionabilidade perpétua, inscreve-se precisamente neste registo.

A terceira é cautelosa. A controvérsia que o estudo gerou indica que qualquer operador institucional em habitação deve comunicar com cuidado sobre tensões intergeracionais. O debate legítimo é sobre distribuição de custos e benefícios entre gerações e entre classes. A Fundação Âncora deve articular o modelo que desenha como solução para a classe média profissional (o missing middle) sem sugerir que outros grupos, como pessoas em vulnerabilidade severa ou gerações mais velhas com renda congelada, sejam menos prioritários. Ambos os problemas são reais; ambos exigem resposta.

O Radar acompanhará as próximas publicações do projeto Avaliação de Políticas numa Perspetiva Intergeracional, conduzido na Nova SBE, cujas coautoras incluem Susana Peralta e o centro Economics for Policy.

Peabody: 163 anos, 109 mil casas, mais de século e meio de lucro limitado

2025-02-26T00:00:00Z

O que aconteceu

A 26 de fevereiro de 2025, o Regulator of Social Housing britânico publicou o mais recente regulatory judgement sobre a Peabody Trust, emitindo os graus V2 (viability) e confirmando a compatibilidade dos relatórios regulatórios com a governance grade G1 anteriormente atribuída em setembro de 2023.

O juízo regulatório é uma peça institucional rotineira no Reino Unido, mas pouco habitual em muitos outros países europeus: existe uma entidade pública, o Regulator of Social Housing, que audita anualmente a solidez financeira e a qualidade de governação de cada fornecedor registado de habitação social com mais de mil casas. O regulador publica graus em duas dimensões, governance e viability, cada uma com quatro níveis. Peabody mantém G1 e V2, o que significa governance sólida e capacidade financeira para enfrentar cenários adversos razoáveis, embora com riscos materiais que exigem gestão ativa.

Segundo o data return estatístico de 2024, a Peabody Trust detém 93.497 fogos em Londres e no sul de Inglaterra. O Peabody Group, estrutura consolidada que inclui as entidades fundidas desde 2017, é responsável por cerca de 109.000 casas e serve aproximadamente 220.000 residentes. Presta também serviços de care e support a cerca de 25.000 pessoas vulneráveis.

163 anos, 109 mil casas, 220 mil residentes. Peabody não é uma exceção; é a evidência empírica de que o modelo de lucro limitado à escala funciona no longo prazo.

A origem é bem documentada. Em 1862, o banqueiro americano George Peabody, residente em Londres desde meados do século XIX, criou o Peabody Donation Fund com uma doação destinada a melhorar as condições de habitação dos trabalhadores londrinos. O fundo tornou-se uma model dwellings company, um operador com mandato de construir e gerir habitação de qualidade razoável a rendas modestas. O modelo evoluiu ao longo de sete gerações, passando por diversas consolidações. As mais recentes foram a fusão com a Family Mosaic em julho de 2017 e a integração da Catalyst Housing em abril de 2022. A trajetória é próxima da de outras housing associations britânicas de fundação vitoriana, como a Clarion Housing, maior operador do setor no Reino Unido.

A arquitetura financeira moderna da Peabody assenta em emissões regulares no mercado de obrigações. Em 2011 emitiu uma corporate bond de 200 milhões de libras; em 2013, uma public bond de 350 milhões; em 2022, a sua primeira Sustainable Bond de 350 milhões, com critérios ESG explícitos. A escala e a previsibilidade institucional permitem à Peabody captar capital a taxas competitivas no mercado de capitais, um canal que só é acessível a operadores com histórico auditado — o mesmo princípio que a UE procura agora replicar à escala continental com a Pan-European Investment Platform.

No entanto, o modelo também enfrenta críticas estruturadas. O Social Housing Action Campaign, uma rede de residentes e ativistas britânicos, tem documentado tensões em torno de aumentos de rendas em frações ex-Crown Estate integradas pela Peabody em anos recentes. Em abril de 2025, a Peabody aumentou as rendas em 2,7 por cento para habitação social e acessível (CPI de setembro de 2024 mais 1 por cento, conforme fórmula regulatória). As rendas intermediate market rent subiram 3,2 por cento, indexadas ao RPI. Estes aumentos são tecnicamente permitidos, mas geraram resistência organizada em alguns bairros.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes para observadores do setor.

A primeira é de arquitetura regulatória. O Reino Unido tem uma figura institucional que a generalidade dos países europeus não tem: o Regulator of Social Housing, com mandato legal para auditar fornecedores, atribuir graus públicos de governance e viability, e intervir quando detetadas falhas. Esta peça regulatória é o que permite às housing associations britânicas aceder ao mercado de obrigações em condições competitivas. Sem regulador credível, o capital institucional não valida o modelo. Qualquer país que pretenda construir um setor de terceiro setor habitacional à escala precisa, mais cedo ou mais tarde, de criar esta figura regulatória. A Áustria oferece a versão continental dessa engenharia, com um corpo jurídico próprio para o lucro controlado que ancora um setor de lucro limitado com décadas de existência.

A segunda é sobre longevidade institucional. A Peabody atravessou 163 anos, incluindo duas guerras mundiais, a Grande Depressão, a crise financeira de 2008, a pandemia de 2020, e múltiplas alterações de governo. A sua continuidade é garantida não por carisma de fundadores sucessivos mas por arquitetura institucional robusta: estatutos blindados, regulador setorial, mercado de capitais validante, e base residencial organizada. Operadores de lucro limitado podem efetivamente durar gerações, desde que as peças institucionais estejam todas instaladas — algo que outros benchmarks europeus confirmam, da Y-Foundation finlandesa à federação austríaca de lucro limitado e cost-rent.

A terceira é sobre tensões estruturais. A existência da crítica organizada (grupos como o SHAC) não é sinal de falha do modelo, é sinal de maturidade. Os residentes da Peabody organizam-se, debatem publicamente os aumentos de rendas, escrutinam decisões executivas, e têm meios formais de recurso. Em sistemas onde o terceiro setor habitacional é nascente, esta dinâmica de accountability ainda não existe. A Peabody opera num ambiente em que a sua legitimidade é diariamente renegociada, o que é saudável e normal num setor maduro.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de legitimidade conceptual. Peabody foi fundada em 1862 por uma decisão filantrópica individual, de George Peabody, banqueiro americano que doou capital próprio para criar um operador habitacional permanente dedicado à classe trabalhadora londrina. 163 anos depois, esse operador gere 109 mil casas. Esta é a trajetória institucional de referência para uma fundação nascente: a ambição da Fundação Âncora, medida contra Peabody, é compatível e historicamente precedente. O que distingue a Fundação Âncora não é a inovação conceptual; é a decisão de replicar em Portugal um modelo que a Europa já validou durante um século e meio, num país marcado por uma estrutura de propriedade por defeito que torna o terceiro setor habitacional quase inexistente.

A segunda é de roadmap. Peabody percorreu um caminho que hoje pode ser observado em fases distintas: criação filantrópica, consolidação residencial local, profissionalização operacional, entrada no mercado de capitais para escala, fusões com congéneres para eficiência, e auditoria regulatória contínua. A Fundação Âncora está na primeira fase. Passar para a segunda é trabalho operacional de uma geração. Passar para a terceira, acesso a capital institucional, requer tipicamente 10 a 15 anos de histórico auditado. Este é o ritmo realista, não um pessimismo.

A terceira é de arquitetura financeira. A Peabody emite hoje obrigações sustentáveis de 350 milhões de libras. A Fundação Âncora prevê a primeira emissão da sua Nota de Impacto Social dirigida a investidores ESG, num envelope previsto de 100 milhões de euros no primeiro programa de cinco anos. A escala é diferente, os instrumentos são adjacentes (ambos de impacto, ambos em blockchain regulatório europeu, ambos dirigidos a investidores institucionais), mas a lógica de base é estruturalmente a mesma: capital paciente, retorno moderado, colateralização em ativo imobiliário com missão.

O Radar acompanhará, em edições futuras, outros operadores britânicos e europeus cuja arquitetura seja comparável, em particular Clarion Housing Association e operadores irlandeses e escandinavos.

GBV Áustria: 681 mil casas em regime de lucro limitado e cost-rent

2025-10-15T00:00:00Z

O que aconteceu

A 15 de outubro de 2025, a federação europeia Housing Europe publicou a edição 2025 do relatório anual The State of Housing in the EU, com capítulo nacional dedicado à Áustria. O documento consolida os dados mais recentes sobre o sistema austríaco de habitação de lucro limitado, o modelo mais frequentemente citado como referência em debates europeus sobre habitação acessível não lucrativa.

Os números confirmam a escala histórica do sistema. A Gemeinnützige Bauvereinigungen Revisionsverband, conhecida por GBV, representa 176 operadores locais, entre cooperativas e sociedades de capital com acionariato público e privado. Os membros da GBV gerem mais de 681.000 habitações de arrendamento, 289.000 de propriedade individual vendida sob direito de aquisição, e 38.000 unidades integradas em parque municipal. No total, este setor representa cerca de 20 por cento do parque habitacional austríaco e 40 por cento do multifamiliar. Aproximadamente um quarto de todos os agregados austríacos vive numa habitação GBV.

A construção anual típica é de 15.000 a 16.000 novos fogos. Em 2024, o setor entregou 14.000 unidades. As projeções para 2026 e 2027 apontam para um mínimo de várias décadas, resultado combinado de custos de construção elevados e do travão às rendas aprovado pelo Governo austríaco em setembro de 2025. Notavelmente, a travão às rendas exclui expressamente as associações de lucro limitado, reconhecendo que o modelo cost-rent já opera fora da lógica especulativa que a medida pretende disciplinar.

Em 120 anos, o setor austríaco sem e com lucro limitado produziu mais de um milhão de habitações. A escala é geracional, não conjuntural.

A arquitetura do sistema assenta em três princípios estatutários, codificados no corpo jurídico austríaco da habitação a lucro controlado — a Limited-Profit Housing Act (WGG) de 1979, com raízes em legislação de 1946: cost-rent, limitação de lucro, e revolving fund.

O princípio do cost-rent determina que as rendas são fixadas em função dos custos reais de construção, financiamento, administração e manutenção, nem acima nem abaixo. Não há arbitragem de mercado. Quando os empréstimos de construção estão pagos, o edifício passa a regime de Grundmiete, uma renda de base indexada à inflação, tipicamente inferior ao cost-rent original. A mecânica detalhada de cost-rent, base-rent e revolving fund é o que distingue este sistema dos modelos de renda de mercado.

O princípio da limitação de lucro permite excedentes moderados, mas proíbe distribuição significativa a acionistas. Os retornos possíveis estão codificados em regulamento com tectos explícitos.

O princípio do revolving fund impõe que qualquer excedente operacional seja obrigatoriamente reinvestido em nova construção, reabilitação ou manutenção. A GBV, enquanto entidade de auditoria compulsória, verifica o cumprimento efetivo desta regra, operador por operador.

Em contrapartida, as LPHAs austríacas gozam de isenção de imposto sobre o rendimento nas atividades enquadradas pela WGG (construção, manutenção e reabilitação de habitação). Atividades acessórias como comércio ou garagens são permitidas mas secundárias em volume.

O efeito sobre o mercado é documentado. Um estudo WIFO de 2023 mostrou que as rendas LPHA estão em média 25 por cento abaixo das do setor privado, e que a existência do setor exerce um efeito de dampening de cerca de 5 por cento nas rendas privadas não reguladas das mesmas regiões.

O que significa para o ecossistema

Três leituras centrais para quem observa o modelo.

A primeira é sobre a arquitetura institucional. O modelo GBV combina três peças que raramente se encontram juntas noutros países: cost-rent vinculativo por lei, entidade de auditoria setorial com poder real (a própria GBV), e revolving fund obrigatório. Quando qualquer uma destas peças falta, o modelo não se sustenta. Países que tentaram replicar apenas o cost-rent sem auditoria independente viram os excedentes distraídos para outras finalidades em prazo de uma geração. Não por acaso, a OCDE recomenda a Portugal pilotar um fundo rotativo precisamente como prova de conceito antes de escalar.

A segunda é sobre a escala. Um milhão de habitações em 120 anos corresponde a cerca de 8.300 fogos por ano de contribuição líquida ao sistema. Não é construção explosiva; é acumulação disciplinada. O que torna o sistema relevante hoje é a base instalada, não a produção corrente. Operadores do terceiro setor habitacional, em qualquer país, devem interpretar este facto sem romantizar: o caso austríaco é o resultado de três gerações de disciplina institucional, não de um ciclo de ambição política.

A terceira é sobre a interação com política pública. O Governo austríaco aprovou em setembro de 2025 uma nova lei de travão às rendas, com entrada em vigor em janeiro de 2026, que restringe aumentos no setor privado regulado e não regulado. As LPHAs foram explicitamente isentas. A razão é operacional, não ideológica: um sistema cost-rent já opera fora da lógica que a travão às rendas pretende corrigir. Impor o travão às LPHAs geraria perdas acumuladas estimadas em 865 milhões de euros entre 2024 e 2027, sem qualquer ganho redistributivo. O legislador austríaco distinguiu corretamente os dois registos. É uma lição que outros legisladores europeus ignoraram, geralmente com prejuízo para os operadores de lucro limitado. O contraste é tanto mais agudo quanto Portugal tem apenas 2 por cento de parque público, o terceiro pior da UE, partindo de uma base institucional incomparavelmente mais frágil.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de reconhecimento. O modelo da Fundação Âncora, inspirado expressamente em Viena e no setor GBV, não é mimetismo. É adoção explícita de uma arquitetura institucional testada em escala, durante um século, com resultados documentados em comparação europeia. Quando a Fundação Âncora cita Viena como referência, refere-se precisamente ao sistema GBV: cost-rent, limitação de lucro, revolving fund, auditoria setorial. Estes quatro elementos estão nos estatutos da Fundação por escolha deliberada, não por acaso.

A segunda é de calibração de expectativas. A Áustria construiu o seu setor em 120 anos, com regime legal setorial (WGG), federação nacional com poder de auditoria (GBV), e política pública regional estável de apoio (Wohnbauförderung). Portugal não tem nenhuma destas três peças instaladas. A Fundação Âncora inscreve-se num contexto nacional que ainda exige construção institucional paralela, não apenas operacional, num mercado que a leitura institucional da propriedade por defeito caracteriza como estruturalmente dominado pela posse e órfão de um terceiro setor robusto. Este é um facto. Reconhecê-lo com honestidade é preferível a simular que o modelo austríaco pode ser replicado em cinco anos pelo esforço isolado de um operador.

A terceira é narrativa. Para interlocutores institucionais sofisticados, incluindo ministérios, autarquias, financiadores europeus e investidores de impacto, a referência GBV funciona como chave de legitimação conceptual. Nenhum destes interlocutores considera o modelo austríaco utopia; todos o consideram referência. Este é o enquadramento em que a Fundação Âncora pode operar a sua própria proposta, ancorada numa tradição europeia reconhecida e não em invenção doméstica.

O Radar acompanhará, nas próximas edições, outros benchmarks europeus complementares: Peabody Trust no Reino Unido (escala histórica britânica), Y-Foundation na Finlândia (já publicada), e desenvolvimentos do setor cooperativo em Espanha via Sostre Civic.

Relatório do IHRU: 124 mil arrendatários com rendas anteriores a 1990

2023-10-01T00:00:00Z

O que aconteceu

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), através do Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU) e em colaboração com o PLANAPP (Centro de Competências de Planeamento, de Políticas e de Prospetiva da Administração Pública), cuja produção analítica viria a estender-se aos policy briefs Science4Policy sobre habitação, publicou em maio de 2023 o Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal, posteriormente atualizado em outubro de 2023. É o documento técnico mais completo sobre o estado do arrendamento habitacional português produzido pela administração central nos últimos anos.

O relatório foi elaborado em cumprimento do artigo 228.º da Lei do Orçamento de Estado para 2022, que condicionou novas medidas sobre contratos de arrendamento anteriores a 1990 à elaboração de um relatório pelo OHARU que identificasse o número de agregados abrangidos, caracterizasse as dimensões fundamentais destes contratos e propusesse medidas para o regular funcionamento do mercado de arrendamento urbano.

Estrutura-se em dois volumes complementares. O Volume I apresenta a caracterização do arrendamento habitacional em Portugal baseada nos Censos 2021 e em indicadores do INE e do Banco de Portugal. A leitura territorial é sistemática, com dados a nível de município, NUTS e agregado nacional, permitindo identificar padrões geográficos das dinâmicas do arrendamento. O Volume II é dedicado especificamente aos contratos pré-NRAU, os designados arrendamentos com rendas antigas ou travadas.

O dado central do Volume II: foram identificados 124.083 arrendatários com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e que não transitaram para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. Destes, 21.084 pediram comprovativo de rendimento anual bruto corrigido, documentação necessária para beneficiar dos regimes de proteção aplicáveis a arrendatários de baixo rendimento ou idade igual ou superior a 65 anos.

O universo abrangido é estruturalmente relevante para a política habitacional. Os arrendatários com contratos pré-1990 beneficiam de limitações à atualização das rendas, que foram sucessivamente prorrogadas e eventualmente consolidadas no pacote Mais Habitação (Lei 56/2023, de 6 de outubro). Em paralelo, a lei instituiu o princípio de compensações fiscais e financeiras aos senhorios.

O modelo de compensação foi operacionalizado pelo Decreto-Lei 132/2023, de 27 de dezembro, e os pedidos ficaram ativos a partir de 1 de julho de 2024 via formulário no Portal da Habitação. A compensação é calculada como a diferença entre o valor da renda mensal efetiva e o valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel, fracionado em 12 meses. É uma subvenção mensal não reembolsável por 12 meses, renovável se os requisitos se mantiverem, e não está sujeita a IRS nem a contribuições para a Segurança Social.

Os requisitos da compensação abrangem situações específicas: arrendatários com Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, com 65 ou mais anos, ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60 por cento; ou com coabitantes que reúnam esses critérios há mais de cinco anos.

Em paralelo, o limite de atualização das rendas antigas foi fixado em 2,16 por cento para 2025, com base no coeficiente legal associado à inflação. Para 2026, a atualização é de 2,24 por cento, baseada na inflação de agosto de 2025.

O OHARU publicou adicionalmente em setembro de 2024 o estudo "Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal", que disponibiliza um painel interativo em Power BI com análise municipal de taxa de esforço nas duas vias de acesso à habitação, compra e arrendamento, para cenários de 35, 40 e 50 por cento.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de escala. O universo de 124.083 arrendatários com rendas antigas representa um segmento estrutural mas proporcionalmente pequeno do parque habitacional português. Dos cerca de 883.000 contratos formais de arrendamento, os pré-1990 constituem aproximadamente 14 por cento. A narrativa pública que identifica as rendas travadas como causa principal da crise do arrendamento em Portugal é refutada pela própria evidência empírica: o efeito existe, é real, mas não é estruturante. A crise atual do arrendamento tem como causa principal a ausência crónica de oferta e o preço dos novos contratos em mercado livre, não o congelamento histórico, um diagnóstico convergente com o policy paper da FFMS que situa a crise no lado da oferta.

A segunda é de política pública. O Decreto-Lei 132/2023 separa finalmente o princípio da proteção do arrendatário vulnerável (mantida via regimes especiais) do princípio da absorção privada do custo da proteção (substituída por compensação orçamental ao senhorio). É uma mudança de paradigma: o Estado reconhece que não pode externalizar para o senhorio o custo social da proteção do arrendatário. Esta lógica fiscal é consistente com o que acontece noutros Estados-membros europeus com tradição de apoio ao arrendamento, como sistematizam os seis modelos europeus para a crise da habitação.

A terceira é metodológica. A produção deste relatório pelo IHRU/OHARU em colaboração com o PLANAPP configura um precedente para a articulação entre planeamento público (PLANAPP) e operador habitacional (IHRU) no diagnóstico técnico do sistema. O estudo "Territórios com Falta ou Desadequação" de setembro de 2024 estende o mesmo modelo analítico para a oferta. Esta capacidade de diagnóstico institucional é condição necessária para qualquer política habitacional séria e tem sido reforçada progressivamente desde a criação do OHARU em 2020.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é factual. O universo de 124.083 arrendatários com rendas antigas não é o público-alvo da Fundação Âncora. São arrendatários existentes em frações que não estão e não vão estar disponíveis para integração no stock da Fundação. O interesse do dado para a Fundação é inverso: confirma que o resto do parque habitacional, cerca de 760.000 contratos formais, opera em mercado livre com rendas próximas dos preços de oferta atuais, e é aí que se desenvolve a crise estrutural que a Fundação pretende responder, num mercado marcado pela propriedade por defeito e pela atrofia do arrendamento de longo prazo.

A segunda é institucional. O IHRU/OHARU é, por mandato, o operador público central da política habitacional portuguesa. A Fundação Âncora é, por posicionamento, um operador de terceiro setor que pretende complementar e não substituir a intervenção pública. A existência do Relatório sobre o Arrendamento Habitacional, das Estratégias Locais de Habitação, e do estudo Territórios com Falta ou Desadequação, constituem infraestrutura analítica pública útil à Fundação Âncora, que pode usar estes instrumentos para calibrar territorialmente o seu próprio pipeline. A articulação institucional com o IHRU e o OHARU é uma oportunidade concreta a desenvolver.

A terceira é de benchmark. A compensação de senhorios prevista pelo Decreto-Lei 132/2023 é um mecanismo de subsídio estatal indireto ao arrendamento, no valor da diferença entre renda efetiva e 1/15 do VPT fracionado em 12 meses. É um instrumento com lógica análoga ao que o Manifesto da Fundação identifica como "sem despesa orçamental direta": o Estado não transfere diretamente para os beneficiários finais, mas subsidia indiretamente o valor do acesso à habitação. A racional do Estado português já aceita este princípio. A Fundação Âncora foi desenhada para operar na mesma lógica, aplicada não a rendas congeladas mas a arrendamento acessível perpétuo em stock novo ou reabilitado.

O Radar continuará a acompanhar as publicações do OHARU, em particular o relatório anual da habitação previsto na Lei de Bases da Habitação, e as atualizações do painel Power BI de Territórios com Falta ou Desadequação.