Porto: o maior arrendamento acessível do país, e a pergunta de quanto tempo dura

O que aconteceu

A Câmara Municipal do Porto, presidida por Pedro Duarte, formaliza esta quinta-feira, 18 de junho de 2026, um memorando de entendimento com a Sonae Sierra e a Solive para aquele que afiança ser o maior projeto de arrendamento acessível do país: 331 habitações na freguesia de Campanhã, com cerca de seis mil metros quadrados de espaços verdes, a integrar o parque de arrendamento acessível gerido pela autarquia através da Porto Vivo, a sua sociedade de reabilitação urbana. A Solive é uma sociedade luso-francesa, nascida de uma joint venture entre o grupo francês Legendre e o grupo português Tecnibuild.

É o segundo projeto de grande dimensão que o município anuncia neste registo. O primeiro, o «Jardins do Oriente», também em Campanhã, resulta de uma parceria com a Ageas: 151 apartamentos em três edifícios na Rua de Bernardim Ribeiro, num investimento estimado de 18 milhões de euros, com 124 casas destinadas ao programa municipal de arrendamento acessível e 27 para venda no mercado livre. Com tipologias do T0 ao T3 e obra prevista para dois anos, as rendas desse empreendimento deverão situar-se entre os 525 e os 950 euros, e a afetação ao arrendamento acessível está contratada por dez anos, renováveis por mais dez. A primeira pedra foi lançada em março de 2026, então apresentada como o primeiro grande «build to rent» do país. Para a Sonae Sierra, é a segunda frente no Porto. O grupo tem em curso três projetos de arrendamento em Portugal e Espanha, num investimento estimado de 100 milhões de euros; o primeiro a arrancar é o do Carvalhido, na Invicta, com 200 fogos em construção industrializada, fruto de uma parceria distinta, com o grupo Casais.

Sobre o novo projeto de 331 casas, o município e os promotores não divulgaram, à data desta entrada, o montante do investimento, o valor das rendas, as tipologias, o calendário da obra nem o prazo durante o qual as casas ficarão afetas ao arrendamento acessível. O comunicado da autarquia descreve o modelo de parceria público-privada como um que «tem vindo a ser apontado como referência no setor».

O anúncio diz o número, 331 casas, e o lugar, Campanhã. Não diz por quanto tempo ficam acessíveis, em que regime fica o solo, nem como se forma a renda. É aí, e não no número de fogos, que se decide se uma operação destas resolve uma geração ou devolve o problema à seguinte.

O que significa para o ecossistema

O sinal de fundo é positivo e não é trivial. Capital privado de grande dimensão, a Sonae Sierra, a Ageas, o grupo Legendre, está a entrar no arrendamento acessível português através de parcerias com municípios. Durante anos o debate nacional ficou-se pelo diagnóstico; o Porto está a converter terreno e parceiros em fogos contratados, a uma dimensão que coloca a cidade à frente do resto do país, e o contraste com casos onde a intenção não chegou a obra, como o programa de cooperativas de Lisboa, com 500 casas anunciadas e nenhuma construída dois anos depois, mede o que faz ter contraparte privada, capital e estaleiro à vista. Mas escala não é, por si só, garantia de acesso: a oferta nova entregue ao mercado responde sobretudo na composição do parque, não no segmento que falta, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá.

O modelo tem ainda uma divisão de trabalho saudável: o promotor investe e constrói, a autarquia estrutura a operação e fica com a afetação das casas e a relação com os inquilinos. Separar quem ergue de quem opera é, em abstrato, boa arquitetura. A questão que o anúncio deixa por responder não é, por isso, se o Porto deve fazer isto, deve, e está a fazê-lo melhor do que quase todos. É se o que vier escrito no contrato prende a acessibilidade ao imóvel de forma duradoura ou apenas por um período, findo o qual o esforço público regressa à estaca zero. Essa resposta não está no número de casas, está em três cláusulas.

Observação a partir da Fundação Âncora

A primeira palavra é de concordância com o rumo. Mobilizar capital privado disciplinado para arrendamento acessível dirigido à classe média que trabalha na cidade é, no essencial, o que a Fundação Âncora defende, e ver uma autarquia fazê-lo à escala de centenas de fogos é boa notícia para o setor. Nada do que se segue retira mérito a quem executa enquanto a maioria delibera.

As três cláusulas são estas. A primeira é a perenidade. No «Jardins do Oriente», a afetação ao arrendamento acessível está contratada por dez anos renováveis por mais dez; do projeto de 331 casas não se conhece ainda o prazo, e é essa a pergunta mais importante a fazer-lhe. Qualquer afetação a prazo devolve o imóvel ao mercado livre no fim, ao passo que a necessidade que a justifica é permanente — a posição da Fundação, inscrita no Pacto pela Habitação Permanente, é que a acessibilidade não deve ter data de validade. A segunda é o regime do solo. A alienação do terreno, ou a sua concessão a prazo, entrega ao privado a mais-valia que o investimento público e a própria afetação ajudaram a criar — valorização fundiária a que a literatura atribui mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas seis décadas. O direito de superfície sobre terreno que permanece municipal mantém essa mais-valia na esfera pública e perpetua a acessibilidade sem depender da boa vontade de cada renovação. A terceira é a formação da renda: um valor «acessível» pode ser um desconto administrativo sobre o preço de mercado ou uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter, e só o segundo dispensa subsídio recorrente e resiste quando o mercado em redor sobe.

Há aqui um trade-off real, que convém não escamotear: o capital privado que torna estes projetos possíveis quer, em regra, uma saída, e a saída é precisamente o que colide com a perenidade. A resposta da Fundação Âncora não é recusar o capital, é discipliná-lo, com retorno limitado e horizonte longo em vez de retorno máximo e saída rápida, para que o investidor seja remunerado sem que a casa deixe de ser acessível. É uma engenharia diferente da que costuma sustentar o «build to rent», e compatível com tudo o que o Porto está a fazer; apenas fixa no contrato o que o anúncio ainda deixa em aberto. O Radar acompanhará os termos da parceria quando forem públicos, em particular o prazo de afetação, o regime do solo e a regra da renda.