O que um promotor pode pedir à câmara: mais índice, IVA a 6% e um comprador que fica

Entre o final de 2024 e maio de 2026, o legislador português montou, por partes, um pacote de incentivos dirigido a quem constrói e aceita afetar uma fração do projeto a arrendamento acessível, a habitação a custos controlados ou a habitação pública. As peças são quatro: a alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, alterado pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril), o pacote fiscal do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o novo regime do licenciamento do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, e, na base, o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro. Nenhum apresenta o conjunto como um todo, e não existe sistematização oficial do que um promotor pode hoje pedir à câmara municipal e do que recebe em troca. É esse o objeto desta entrada. Com um aviso transversal: cada peça tem o seu próprio relógio.

Mais índice: a majoração de 20 por cento pede-se por alteração simplificada ao plano

A alínea g) do n.º 1 do artigo 123.º do RJIGT, na redação em vigor desde 31 de dezembro de 2024, permite aos municípios prever, por alteração simplificada ao plano territorial, uma majoração até 20 por cento do índice de construção aplicável em áreas específicas a delimitar. A condição: pelo menos 700/1000 da área de construção acima do solo correspondente à majoração tem de ser afeta a habitação pública, a arrendamento acessível ou a habitação a custos controlados nos termos da Portaria n.º 65/2019. A alínea e) do mesmo número permite, pela mesma via, adaptar os parâmetros de estacionamento e de dimensionamento das cedências para operações em que pelo menos 700/1000 da área de construção se destine àquelas finalidades.

O procedimento é municipal e curto na lei: proposta da câmara, consulta pública de 20 dias no mínimo, aprovação pela assembleia municipal; quando o solo não é exclusivamente público, acresce parecer não vinculativo da CCDR, com deferimento tácito se não for emitido em 20 dias. O regime tem prazo: vigora por quatro anos contados de 31 de dezembro de 2024, até ao final de 2028, ficando salvaguardados os procedimentos iniciados na sua vigência. Nota de rigor: a alínea g) remete para o arrendamento acessível do Decreto-Lei n.º 68/2019, que o RSAA revoga; por força do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, a partir de 1 de setembro de 2026 a remissão considera-se feita para o RSAA.

Em paralelo, alguns municípios foram mais longe pela via da suspensão parcial do PDM: Coimbra aprovou em fevereiro de 2026 uma majoração de 30 por cento da área de construção para projetos com 70 por cento das frações a preços acessíveis, replicando instrumento já usado em Lisboa e no Porto. A pergunta do promotor à câmara é, portanto, dupla: há áreas delimitadas ao abrigo do artigo 123.º, e há suspensão de PDM com majoração própria?

O pacote fiscal: três instrumentos, três relógios

O Decreto-Lei n.º 97/2026 aditou a verba 2.42 à lista I do Código do IVA: taxa de 6 por cento, em vez de 23, nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, dentro de limites de valor moderado: renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026 (2.300 euros) ou preço de venda até ao teto do 2.º escalão do IMT na redação do Orçamento do Estado para 2026 (660.982 euros). A janela está definida ao dia: operações urbanísticas com iniciativa procedimental entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, imposto exigível a partir de 1 de janeiro de 2026, e cessação da verba a 31 de dezembro de 2032.

Para operações de arrendamento em escala, o mesmo diploma criou os CIA, contratos com o Estado, através do IHRU, até 25 anos: exigem pelo menos 700/1000 da área de construção afeta a arrendamento habitacional a renda moderada, e dão em troca isenção de IMT e de Imposto do Selo, isenção de IMI até oito anos com redução de 50 por cento no período remanescente, isenção de AIMI, IVA a 6 por cento nas empreitadas e restituição de 50 por cento do IVA de projetos e estudos, com devolução total ou parcial dos benefícios em caso de incumprimento. Detalhe que interessa a quem negoceia com o município: as isenções de IMT e de IMI dependem de deliberação da assembleia municipal. O RSAA, que substitui o Programa de Arrendamento Acessível, isenta de IRS e IRC as rendas até um teto a fixar por portaria com base em 80 por cento da mediana concelhia do INE. Ambos produzem efeitos a 1 de setembro de 2026, e as portarias de operacionalização não tinham sido publicadas à data desta entrada. Já em vigor desde 1 de janeiro de 2026, por via do pacote aprovado no Parlamento em fevereiro: taxa autónoma de IRS de 10 por cento sobre rendas moderadas e, em IRC ou na categoria B com contabilidade organizada, tributação de apenas 50 por cento desses rendimentos prediais, em ambos os casos até 31 de dezembro de 2029.

As cedências: do terreno entregue à área construída que conta

Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, os loteamentos devem prever áreas para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, segundo parâmetros definidos nos planos municipais. O novo RJUE do Decreto-Lei n.º 108/2026, que entra em vigor a 3 de agosto de 2026, fecha o circuito: as parcelas cedidas para esses fins integram o domínio privado municipal, e a área de lotes privados em que pelo menos 700/1000 da área de construção seja afeta a custos controlados ou arrendamento acessível conta para o cumprimento dos parâmetros de cedência, sem nova compensação; quando não há cedência, é devida compensação em numerário ou em espécie. Na prática, o promotor pode cumprir a obrigação com área construída afeta, em vez de apenas entregar terreno. O mesmo diploma converte a comunicação prévia em assunção de responsabilidade do promotor, com controlo sucessivo que caduca um ano após o pagamento das taxas.

Um exemplo, apenas ilustrativo

Considere-se um projeto com 10.000 m² de edificabilidade. A majoração de 20 por cento acrescenta 2.000 m² sem custo adicional de terreno: no mínimo 1.400 m² afetos a arrendamento acessível e até 600 m² adicionais de venda livre. Num custo de construção de referência de 1.800 euros por m², a empreitada da componente acessível vale cerca de 2,5 milhões de euros, e a diferença entre IVA a 23 e a 6 por cento representa perto de 0,4 milhões de euros. São números de referência para dimensionar ordens de grandeza, não uma simulação: o resultado concreto depende do plano, do concelho e do desenho da operação.

O pacote é coerente visto do estaleiro: mais área para vender, menos imposto na obra, cedência cumprível com área construída afeta. Mas está escrito em quatro diplomas com quatro relógios, e quase tudo se ativa concelho a concelho.

O que significa para o ecossistema

A primeira leitura é de calendário. A majoração pede-se até ao final de 2028; o IVA a 6 por cento exige iniciativa procedimental até ao final de 2029; os CIA e o RSAA só produzem efeitos em setembro de 2026 e aguardam portarias. Somar as peças exige sequenciar a operação para que a delimitação municipal, a iniciativa procedimental e o contrato caibam nas janelas respetivas.

A segunda é de geografia institucional. O pacote é nacional, mas ativa-se por deliberação municipal: a majoração depende da assembleia municipal, as isenções de IMT e IMI dos CIA também, e os parâmetros de cedência vivem nos planos de cada concelho. Os precedentes de Coimbra, Lisboa e Porto mostram câmaras dispostas a ir além do mínimo nacional; noutros concelhos, a primeira pergunta do promotor pode ainda não ter resposta.

A terceira é a lacuna. Nenhuma das quatro peças responde à pergunta que decide a conta final do promotor: quem compra e opera a componente acessível a longo prazo? O RSAA vincula o senhorio e o contrato, não o imóvel; o CIA tem horizonte de 25 anos; a majoração e as cedências criam a obrigação, não o destinatário. A acessibilidade portuguesa continua, em regra, a nascer com data de validade, e a fração acessível continua a ser, para quem promove, a mais difícil de escoar.

Observação a partir da Fundação Âncora

A moldura que Portugal acaba de montar é funcionalmente próxima da britânica: uma obrigação urbanística que gera habitação acessível dentro de promoções privadas, compensada por índice e por fiscalidade. A lição da Section 106, que o Radar tratou em junho, é que o mecanismo só dá segurança ao promotor quando existe um recetor feito para ficar: um operador que compra a componente acessível à cabeça, incluindo nos anos em que o mercado vira, e a opera por décadas. No Reino Unido, quando esse recetor recuou, milhares de fogos ficaram na mão de quem os construiu. O pacote português criou o incentivo e a obrigação; o recetor permanente é a peça que o ecossistema ainda tem de consolidar. O Radar continuará a acompanhar as portarias dos CIA e do RSAA e a execução municipal da majoração.