Política e Legislação
Acompanhamento factual da legislação de habitação acessível em Portugal e na União Europeia: leis aprovadas, decretos-lei, regulamentos e orientações com impacto direto no parque habitacional acessível.
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Converter edifícios do Estado em habitação: o circuito rápido que a lei já permite
A plataforma do CiTUA mapeia 32 imóveis subutilizados do Estado: 16 para alienar, 14 para converter, zero convertidos. O circuito rápido já está na lei — o DL 82/2020 transmite o imóvel ao município por auto de cessão, o art. 7.º do RJUE dispensa a licença e o privado investe e opera por concessão concursal. Como sequenciar os três atos, com as lições de França, Alemanha, Países Baixos e Reino Unido.
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O que um promotor pode pedir à câmara: mais índice, IVA a 6% e um comprador que fica
Quatro diplomas, de dezembro de 2024 a maio de 2026, montaram um pacote para o promotor que afeta parte do projeto a arrendamento acessível: majoração de 20% do índice de construção, IVA a 6% nas empreitadas, benefícios fiscais dos CIA e cedências cumpríveis com área construída. Cada peça tem prazo e ativa-se concelho a concelho — falta um comprador de longo prazo para a componente acessível.
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Acessível por quanto tempo? A perenidade decide-se ao transmitir, não na lei
Do novo RSAA às parcerias municipais de escala, o instrumental português de 2026 partilha uma característica pouco discutida: a acessibilidade que cria tem prazo, e findo o contrato o fogo regressa ao mercado livre. O Radar analisa a perenidade e três mecanismos que a prendem ao imóvel — direito de superfície, vinculação patrimonial e renda de custo — fixáveis na transmissão, sem mudar a lei.
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Reabilitar e mudar de uso: trazer a classe média de volta ao centro
As reformas de 2024-2026 derrubaram a fricção legal que travava converter comércio, escritórios e devolutos em habitação, e Portugal tem 723 mil fogos vagos. Os centros esvaziam-se: a Misericórdia, em Lisboa, perdeu 26 por cento dos habitantes numa década. Com o IHRU e o BEI já a financiar a conversão, reabilitar e mudar de uso é a via mais rápida para repor a classe média no centro.
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Novo RJUE: comunicação prévia sem controlo prévio e cedências para habitação acessível
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, revê o RJUE. A comunicação prévia deixa de ser controlo prévio e passa a assunção de responsabilidade do promotor, com fiscalização sucessiva no prazo de um ano. As cedências para habitação pública e arrendamento acessível passam ao domínio privado municipal. Agiliza a construção, mas não fixa o teto de renda, e só entra em vigor em agosto.
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Contratos de Investimento para Arrendamento: benefícios fiscais e indemnização a 25 anos
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): contratos até 25 anos entre investidores e o Estado para arrendamento a renda moderada (~2.300 euros). Em troca de afetar 70% da área a arrendamento, dão isenções de IMT, Selo, IMI, AIMI e IVA reduzido, e garantem indemnização ao investidor se a lei mudar. Produzem efeitos em setembro de 2026.
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Mecenato no EBF: dedução em IRC sobe para 1% das vendas e cultural para 140%
A Assembleia da República autorizou em maio de 2026 o Governo a rever o mecenato no Estatuto dos Benefícios Fiscais. O teto de dedução em IRC sobe de 0,8% para 1% do volume de vendas; o científico alinha em 130% e o cultural sobe para 140%. O IRS dos donativos individuais fica intacto por opção do legislador, favorecendo a doação corporativa. Governo tem 180 dias para regulamentar.
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Cooperativas de habitação regressam à agenda nacional em conferência de Matosinhos
Conferência Habitar Portugal em Matosinhos marca o regresso do cooperativismo à agenda nacional. Pinto Luz apresenta três pilares: 150 mil fogos novos até 2030 com financiamento do BEI, pacote fiscal já promulgado e revisão do RJUE. Câmara de Matosinhos avança o programa PAHC@M com 512 fogos novos e 1.400 reabilitados como caso piloto.
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PRR: Portugal reprograma 516 milhões e identifica habitação como área crítica
Governo submeteu à Comissão Europeia uma reprogramação de 516 milhões de euros entre investimentos do PRR, mantendo o envelope global de 21,9 mil milhões. Presidente da Estrutura de Missão Recuperar Portugal classifica habitação como área crítica, com execução em 61%. Área Metropolitana de Lisboa entregou 8.500 habitações, sobretudo reabilitadas, um terço do previsto para a AML.
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Governo regulamenta pacote fiscal e revê RJUE com comunicação prévia generalizada
Conselho de Ministros aprovou a 27 de março de 2026 três diplomas: regulamentação do pacote fiscal (IVA a 6%, IRS reduzido, CIA, RSAA), revisão profunda do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação com comunicação prévia generalizada e prazos reduzidos, e mecanismo célere de resolução de heranças indivisas que permite a qualquer herdeiro provocar venda após dois anos de indivisão.
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Heranças indivisas: Supremo afasta mais-valias, Fisco resiste, Governo legisla
Análise do ECO (20 de março de 2026) sobre o braço-de-ferro entre o Supremo Tribunal Administrativo e a Autoridade Tributária na tributação de mais-valias em heranças indivisas. Acórdão uniformizador do STA (136/2025) afasta a tributação em herança indivisa; a AT mantém liquidações em sentido contrário. Governo prepara, em diploma distinto, venda forçada após dois anos de indivisão.
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Portugal 2030: Governo monta grupo interministerial para habitação acessível
O Despacho 3089/2026, publicado a 11 de março, cria um grupo de trabalho interministerial coordenado pela Agência para o Desenvolvimento e Coesão para definir as linhas orientadoras dos investimentos em habitação acessível do Portugal 2030. Integra as autoridades de gestão regionais, o IHRU e a Recuperar Portugal, e vigora até 31 de dezembro de 2030.
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Parlamento aprova pacote fiscal da habitação: IVA a 6%, IRS a 10% em rendas moderadas
Assembleia da República aprovou a 18 de fevereiro de 2026 o pacote fiscal da habitação: IVA reduzido de 23 para 6% em construção e reabilitação até 648 mil euros, IRS de rendas moderadas baixa de 25 para 10% até 2029, novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Custo estimado pela UTAO: 309 milhões.
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Avales ICO em Espanha mobilizam apenas 10 por cento dos 2.500 milhões no primeiro ano
Primeiro balanço da linha de avales do Instituto de Crédito Oficial espanhol para compra da primeira casa por jovens e famílias com menores: 10.453 operações avaladas mobilizaram apenas 10,2% dos 2.500 milhões previstos no primeiro ano, gerando 1.344 milhões em novos créditos hipotecários. Lições para o desenho de instrumentos de garantia em Portugal.
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IGF: 854 frações devolutas no IGFSS, mas só 18 são casas
Auditoria da IGF, homologada pelo ministro Miranda Sarmento, identifica 854 frações devolutas no património do IGFSS — um terço do total — e dívidas de 33,7 milhões de euros por ocupação de 125 frações por 19 entidades públicas. O instituto contesta: das 854, só 18 são habitação. Tensão entre potencial de mobilização do parque público e estado real dos imóveis.
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PRR e 1.º Direito: 17 mil casas entregues, apenas 1.568 de construção nova
O Ministério das Infraestruturas e da Habitação confirma 17 mil casas entregues pelo 1.º Direito, das quais apenas 1.568 de construção nova. Decreto-Lei de outubro de 2025 reforça o programa com 2,8 mil milhões de euros adicionais e alarga a meta para 59 mil habitações até 2030, mantendo as 26 mil do PRR até junho de 2026.