Cooperativas de habitação regressam à agenda nacional em conferência de Matosinhos

O que aconteceu

A conferência Habitar Portugal | Cooperativas de Habitação: Escala, Comunidade e Futuro, organizada pela Notícias Ilimitadas com apoio da Câmara Municipal de Matosinhos, reuniu a 6 de Maio de 2026 na Antiga Fábrica Vasco da Gama o Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, dirigentes das duas federações cooperativas, autarcas, e representantes das principais instituições financeiras públicas portuguesas.

O painel sobre o legado e a reinvenção do cooperativismo trouxe Manuel Tereso, Presidente da FENACHE, e Joaquim Pequicho, Presidente da CONFECOOP. O painel sobre financiamento e gestão de risco juntou António Benjamim Costa Pereira, do IHRU, e Isabel Santos Silva, do Banco Português de Fomento. O painel municipal incluiu Luísa Salgueiro, Presidente da Câmara de Matosinhos, e Guilherme Vilaverde, Presidente da histórica Cooperativa Sete Bicas.

Pinto Luz apresentou o cooperativismo como uma das vias estruturais para a política habitacional nacional. "Acreditamos que as cooperativas são um caminho para resolver o problema da habitação no nosso país", afirmou. O Ministro reconheceu o financiamento como o "calcanhar de Aquiles" do modelo cooperativo e enquadrou a agenda governamental em três pilares operacionais:

1. Habitação pública e acessível à escala: meta de 150 mil fogos novos até 2030, alavancada por linha de financiamento do European Investment Bank e por instrumentos do Estado.
2. Pacote fiscal já promulgado: IVA reduzido a 6% em construção e reabilitação, IRS de rendas moderadas a 10%, novos Contratos de Investimento para Arrendamento e Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, regulamentados pelo Conselho de Ministros a 27 de Março.
3. Reforma jurídica: alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação com generalização da comunicação prévia, em vigor desde a mesma data.

A Câmara de Matosinhos chegou ao encontro com um caso piloto operacional já definido. O Programa de Apoio à Habitação Cooperativa @ Matosinhos (PAHC@M) prevê 512 fogos novos, 1.400 reabilitados e 278 em renda acessível até ao final de 2026. Disponibiliza terrenos municipais em direito de superfície a 90 anos, financiamento até €75 mil por cooperativa para projeto, isenção de IMI e aplicação do IVA a 6%. Luísa Salgueiro identificou a barreira que falta resolver: "Falta um financiamento por parte do Estado", afirmou, considerando que a legislação existente ainda não responde plenamente às necessidades dos operadores. Habitação pública representa hoje 5% do parque municipal de Matosinhos, contra a média nacional de 2%, com meta de 6% até final de 2026.

Guilherme Vilaverde, da Sete Bicas, fechou o encontro com diagnóstico operacional: "a falta de apoios públicos é a razão para a inexistência de cooperativas" novas no terreno.

O que significa para o ecossistema

O regresso do cooperativismo à agenda nacional, ao mais alto nível político, é o sinal estrutural mais relevante deste encontro. A última vez que um Ministro com a tutela da habitação dedicou tempo de presença e reconhecimento explícito ao cooperativismo habitacional remonta há décadas. A conferência de Matosinhos formaliza essa mudança de posição.

Três sinais convergem.

Primeiro, alinhamento institucional incomum. A presença simultânea de Governo, federações cooperativas (FENACHE, CONFECOOP), banca pública (BPF), operador público de habitação (IHRU) e autarquia anfitriã (Matosinhos) sinaliza que cinco camadas do sistema reconhecem a cooperativa como instrumento de política, não como nicho associativo. É a configuração institucional que tem faltado para uma nova geração de cooperativas em escala.

Segundo, alinhamento financeiro disponível. Pela primeira vez nos últimos anos, os instrumentos de capital paciente estão simultaneamente operacionais: o Banco Europeu de Investimento duplicou o financiamento à habitação acessível, o Banco Português de Fomento assumiu o setor como prioridade com 4 mil milhões em garantias, o PRR foi reprogramado com habitação como área crítica, e a Comissão Europeia mobiliza 43 mil milhões via QFP, dos quais 656 milhões reafectados a Portugal via Política de Coesão. O capital existe.

Terceiro, caso piloto operacional. O programa PAHC@M de Matosinhos não é declaração de intenção: é arquitetura concreta com calendário, números, instrumentos fiscais, terrenos identificáveis e contrapartes operacionais. Enquanto a discussão nacional desenha enquadramento, Matosinhos está a executar — em coerência com outras autarquias que estão a abrir caminho por via municipal.

A janela política está aberta. Os elementos estão alinhados.

Observação a partir da Fundação Âncora

O cooperativismo português construiu cerca de duzentas mil casas entre 1976 e o início dos anos 2000 — um dos contributos mais expressivos para o parque habitacional nacional do último meio século. Parte desse stock, no entanto, saiu progressivamente do circuito não especulativo à medida que o uso da casa cooperativa migrou para a propriedade plena. O resultado foi a perda gradual da função estrutural que justificava a contribuição pública inicial.

Olhando os modelos europeus de habitação cooperativa e de lucro limitado que conseguiram sustentar parque permanente fora do mercado especulativo durante décadas — a Áustria via WGG e ERVO desde 1979, os Países Baixos pelas woningcorporaties, a Finlândia pela Y-Foundation —, identificam-se três elementos estruturais comuns:

1. Inalienabilidade dos ativos: o stock está vinculado por estatuto e por contrato à finalidade habitacional. Não pode migrar para mercado privado.
2. Renda calculada pelo custo, não pelo mercado: o mecanismo cost-rent austríaco demonstra como custos operacionais reais (financiamento, manutenção, energia) sustentam rendas acessíveis sem subsídio direto.
3. Reinvestimento integral dos excedentes: os ganhos operacionais permanecem no sistema. O recente estudo do WIFO documenta o impacto líquido positivo deste princípio na economia austríaca.

São os três elementos que, em revisão de literatura europeia, distinguem operadores que mantiveram o stock dos que o perderam. Aplicáveis em estatutos, em contratos de financiamento e em condições de cessão de terrenos públicos.

A janela que se abre em Portugal é exatamente a janela em que se decide isto. O Radar acompanhará como o desenho legislativo, contratual e estatutário da nova geração de cooperativas portuguesas integra estes elementos — e como o programa PAHC@M de Matosinhos se torna, ou não, o caso de referência operacional para o resto do país.