Harvard JCHS 2026: as rendas descem nos EUA e a sobrecarga bate recorde

O que aconteceu

A 17 de junho de 2026, o Joint Center for Housing Studies (JCHS) de Harvard publicou "The State of the Nation's Housing 2026", a edição mais recente do seu relatório anual de referência sobre o mercado habitacional dos Estados Unidos, produzido pela Harvard Graduate School of Design e pela Harvard Kennedy School. O diagnóstico de partida é severo: a crise de acessibilidade persiste e agrava-se, num quadro de incerteza económica, mercado de trabalho a abrandar (apenas 116 mil empregos criados em 2025, o menor número num ano sem recessão desde 2002) e imigração líquida a colapsar.

O paradoxo central é o que mais interessa ler. Depois de dois anos de estagnação, as rendas dos apartamentos recuaram a nível nacional, menos 0,5 por cento em termos anuais no primeiro trimestre de 2026, segundo o JCHS, com as quedas mais fortes nos mercados do "Sunbelt" que tinham tido forte construção nova. E, no entanto, a sobrecarga de custo dos arrendatários atingiu um novo máximo histórico pelo quarto ano consecutivo: em 2024, 22,7 milhões de famílias arrendatárias (49 por cento) gastavam mais de 30 por cento do rendimento em habitação, e 12,1 milhões (26 por cento) mais de metade. São mais 2,3 milhões de famílias sobrecarregadas do que em 2019. Entre os arrendatários que ganham menos de 30 mil dólares por ano, 83 por cento estão sobrecarregados e 67 por cento de forma severa, com taxas acima de 70 por cento em todos os estados; e o rendimento que lhes sobra depois de pagar a renda caiu 48 por cento desde 2019, para apenas 210 dólares por mês. Uma análise do próprio JCHS estima que cerca de dois terços das famílias arrendatárias em idade ativa não conseguem custear um padrão de vida básico depois de pagar a renda.

A raiz, diz o relatório, é a incapacidade do mercado para produzir baixo custo. A renda mediana pedida por um apartamento novo é de 1 900 dólares e o preço mediano de uma moradia nova ronda os 417 400 dólares, valores incomportáveis mesmo para a família de rendimento mediano ao limiar de 30 por cento. Pior: em vez de ser reposto por filtragem descendente, o parque de baixo custo está a encolher. O número de fogos com renda abaixo de 1 000 dólares por mês (em termos reais) caiu mais de 30 por cento entre 2014 e 2024, menos 7 milhões de fogos, enquanto a oferta de renda alta crescia 46 por cento, sobretudo acima dos 2 000 dólares. A National Low Income Housing Coalition contabiliza 11,0 milhões de famílias de rendimento extremamente baixo a disputar 3,8 milhões de fogos acessíveis e disponíveis. E a escassez de baixo custo não se limita ao arrendamento: segundo a National Association of Realtors e o Realtor.com, apenas 23 por cento das casas à venda em março de 2026 eram acessíveis a uma família que ganhasse até 75 mil dólares, contra 49 por cento em março de 2019.

As rendas a descer e a sobrecarga a bater recorde no mesmo país, no mesmo ano: a prova de que o ciclo de mercado não chega ao segmento que mais precisa. O parque de baixo custo (rendas abaixo de 1 000 dólares) encolheu mais de 7 milhões de fogos numa década, enquanto o segmento acima de 2 000 dólares crescia 46 por cento. O mercado não filtra para baixo; filtra para cima.

Do lado do apoio público, o quadro é de recuo. Pouco mais de uma em cada quatro famílias arrendatárias de rendimento muito baixo recebe subsídio à habitação; em 2023, 13,8 milhões de famílias elegíveis ficavam sem apoio, incluindo 8,5 milhões com necessidade habitacional crítica. O parque público está a definhar (o Council of Large Public Housing Authorities estima em 169 mil milhões de dólares o que falta para o preservar) e o financiamento dos vouchers subiu apenas 7 por cento na dotação de 2026. Contra esta retração federal, o relatório regista que estados e municípios estão a multiplicar instrumentos próprios: mais de 800 fundos de habitação ("housing trust funds") que geram acima de 1,6 mil milhões de dólares por ano, fundos rotativos de empréstimo e iniciativas como a Green Social Housing Ordinance de Chicago (com 135 milhões de dólares em fundos rotativos para habitação acessível de padrão ecológico) e o promotor público de habitação social de Seattle, financiado por um imposto às empresas sobre as remunerações individuais acima de um milhão de dólares, que rendeu 115 milhões de dólares no primeiro ano. O JCHS chama-lhes "laboratórios de política" e "modelos replicáveis e provas de conceito", ressalvando que a sua natureza fragmentada não substitui a escala federal. Entretanto, do outro lado da divisão, o capital próprio dos proprietários somava 34 biliões de dólares no final de 2025, mais 88 por cento (16 biliões) do que em 2019, ao passo que o património líquido mediano de quem arrenda era de 10 400 dólares, contra 396 200 dólares de quem é proprietário.

O que significa para o ecossistema

O valor deste relatório, para um leitor português, está menos no retrato americano e mais no que ele prova por contraste. Os Estados Unidos têm o sistema habitacional mais orientado pelo mercado do mundo desenvolvido, e é precisamente aí que a sobrecarga de custo bate recorde no mesmo ano em que as rendas descem. A queda das rendas é cíclica (resulta de uma vaga de oferta nova a ser absorvida em certos mercados); a sobrecarga é estrutural. Uma não resolve a outra, porque a oferta nova de mercado chega ao segmento alto, não ao segmento que falta. É exatamente a leitura que o Radar documentou a partir do Fed de São Francisco e do RICS: a construção nova responde em composição, não no segmento acessível, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá. O próprio relatório não foge à conclusão: "the private market cannot single-handedly provide the necessary supply of low-cost housing", escreve o JCHS no capítulo da oferta.

O dado mais eloquente é o do parque de baixo custo a encolher enquanto o de renda alta se multiplica. A teoria da filtragem (a ideia de que as casas envelhecem para rendas mais baixas e repõem o segmento acessível) assume-se aqui ao contrário: o stock filtra para cima, não para baixo. É a mesma mecânica que Quintin Bradley descreve quando argumenta que o "acessível" indexado ao preço de mercado sobe com ele, e que a literatura causal confirma do lado dos apoios, quando mostra que boa parte do subsídio à renda acaba capturada pelos senhorios em mercados de oferta rígida. Acessível-por-desconto e subsídio à procura partilham o defeito de não criar um preço de outra natureza; deixam o preço de mercado intacto.

E aqui o relatório converge com a evidência europeia mais do que o seu enquadramento admite. As respostas que o JCHS destaca como promissoras não são "construir mais" em abstrato: são promotores de habitação social, fundos rotativos, conversões com acessibilidade permanente, captura pública de valor. São estruturas que fixam a acessibilidade fora do ciclo de mercado. É o mesmo terreno em que se move o caso de investimento que o McKinsey Institute for Economic Mobility quantificou para os EUA e o impacto medido do setor austríaco de lucro limitado pelo WIFO. Lidos juntos, dizem o que nenhum diz isoladamente: a acessibilidade duradoura não sai do ciclo de mercado nem de subsídios anuais ao preço; sai de um canal estrutural que prende a renda ao custo.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência, e vem do contraexemplo perfeito. Se o mercado mais liberalizado do mundo, com rendas a cair e 34 biliões de dólares de capital próprio acumulado pelos proprietários, produz ao mesmo tempo o pior registo de sobrecarga de sempre para quem arrenda, então o problema não se resolve esperando pelo ciclo nem injetando subsídio ao preço. Resolve-se com um modelo cuja renda esteja fixada ao custo real de construir, financiar e operar, e não ao preço de mercado. Uma renda de custo não espera por um excesso de oferta para descer: já nasceu abaixo. É a diferença entre acessibilidade cíclica e acessibilidade por desenho, que é a tese da Fundação Âncora.

A segunda é de mapeamento, com seletividade. As respostas que o JCHS eleva leem-se, do ponto de vista da Fundação Âncora, como uma grelha conhecida com etiquetas americanas. Os promotores de habitação social e os fundos rotativos são a lógica do lucro limitado e do capital que se recicla; a captura pública de valor é o direito de superfície; a acessibilidade permanente é o que distingue um parque que se mantém acessível de um desconto temporário sobre o mercado. O que não transpõe é justamente o que é mais americano: a maquinaria federal de crédito fiscal, "bonds" e "vouchers", que pressupõe capacidade orçamental que Portugal não tem. O canal português é outro: direito de superfície, dívida de impacto institucional com garantia soberana em condições de mercado, renda de custo e lucro limitado, sem despesa orçamental direta.

A terceira é programática, e é um aviso. Os Estados Unidos mostram aonde leva a ausência de um canal estrutural, mesmo num país de PIB elevado: capital próprio recorde de um lado, sobrecarga recorde do outro. Portugal está mais exposto, não menos: gasta cerca de 1 por cento do PIB em habitação e tem 2 por cento de parque público, contra mais de 3 por cento de despesa e cerca de 15 por cento de parque na média europeia, como o Radar documentou a partir do Eurostat. Construir o canal estrutural antes de a divisão se cristalizar é, precisamente, evitar importar o desfecho americano. O Radar continuará a acompanhar a produção do JCHS sobre habitação e acessibilidade.