Contratos de Investimento para Arrendamento: benefícios fiscais e indemnização a 25 anos

O que aconteceu

Foi publicado em Diário da República, a 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova as medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação, o chamado "choque fiscal". O diploma foi emitido ao abrigo da autorização da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e operacionaliza o pacote fiscal aprovado pelo Parlamento em fevereiro e anunciado pelo Conselho de Ministros em março. Além de alterar os Códigos do IVA, do IRS e IRC, do IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais, cria três regimes novos: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e a restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção para habitação própria permanente. Esta entrada foca-se no CIA.

O CIA é um contrato celebrado entre um investidor e o Estado, representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.), com duração máxima de 25 anos. Foi desenhado para atrair investimento institucional de médio e longo prazo, na lógica do build-to-rent, para arrendamento habitacional a renda moderada. São elegíveis os projetos que cumpram, cumulativamente, dois requisitos: que pelo menos 70 por cento (700/1000) da área de construção seja afeta a arrendamento habitacional, e que a renda mensal não exceda a renda moderada — definida no diploma como "2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida" prevista para 2026, ou seja cerca de 2.300 euros (2,5 × 920 euros), com atualização anual pelos coeficientes legais. Do lado do investidor, exige-se capacidade técnica e de gestão, contabilidade organizada e situação fiscal e contributiva regularizada.

Os benefícios fiscais associados ao CIA são extensos: isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de terrenos e prédios; isenção de IMI até oito anos e redução de 50 por cento da taxa de IMI no período remanescente, até ao limite de dez anos; isenção de Adicional ao IMI durante a vigência do contrato; taxa reduzida de IVA de 6 por cento nas empreitadas; e restituição de 50 por cento do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos, analisada pelo Fisco no prazo de 90 dias após confirmação de elegibilidade pelo IHRU. Alguns destes benefícios dependem de deliberação das assembleias municipais competentes e de regulamentação adicional. Em contrapartida, o investidor obriga-se a investir na construção, reabilitação ou aquisição dos imóveis, a prestar ao IHRU toda a informação de acompanhamento, e fica proibido de alienar os ativos sem transmitir também a posição contratual.

A inovação mais relevante: alterações de lei que afetem o equilíbrio económico-financeiro de um CIA conferem ao investidor direito a indemnização, nos termos do artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos — uma garantia de estabilidade regulatória a 25 anos.

A garantia cobre alterações legislativas ou regulamentares ao regime de fixação e atualização de rendas, ou a outro regime contratual relevante. Em sentido inverso, o incumprimento permite ao IHRU resolver o contrato, com devolução dos benefícios obtidos: 100 por cento se ocorrer nos primeiros dez anos, 50 por cento depois disso e até faltarem cinco para o termo, e 30 por cento nos últimos cinco anos, acrescida de juros.

Os CIA produzem efeitos a 1 de setembro de 2026 — o diploma entra em vigor antes, mas o regime só se aplica a partir dessa data. Os procedimentos de submissão e aprovação dos CIA, bem como o teto de renda do RSAA, dependem ainda de portaria conjunta das áreas das Finanças e da Habitação, por publicar. Até lá, o regime está aprovado mas não plenamente operacional.

O que significa para o ecossistema

Para o investimento institucional, o CIA é o instrumento construído para mobilizar capital de médio e longo prazo, designadamente fundos, sociedades imobiliárias e organismos de investimento alternativo, para build-to-rent a renda moderada. A garantia de indemnização por alteração de lei, ancorada no Código dos Contratos Públicos, responde diretamente ao principal receio do investidor de longo prazo em Portugal, que é a instabilidade do quadro do arrendamento. É um sinal forte de previsibilidade, que aproxima o regime português das condições que investidores institucionais europeus esperam para comprometer capital a 25 anos.

Para a noção de "acessível", importa ler o teto com cuidado. A renda moderada de 2.300 euros é elevada e, em muitos concelhos, aproxima-se da renda de mercado. O CIA privilegia escala e volume de oferta, não profundidade de acessibilidade. É um regime de incentivo ao arrendamento de mercado moderado, distinto do RSAA, cujo teto de 80 por cento da mediana concelhia desce mais, mas continua indexado ao mercado. Quem quiser servir os escalões de rendimento abaixo desse limiar terá de o fazer por opção própria do seu modelo, e não por exigência do regime.

Para o modelo de propriedade, a proibição de alienar os ativos sem transmitir a posição contratual é relevante: ancora o imóvel à função de arrendamento durante os 25 anos do contrato, aproximando o CIA de uma lógica de afetação durável, ainda que temporária. É um mecanismo de permanência da função habitacional por via contratual.

O que ainda falta é a regulamentação operacional. Sem a portaria de procedimentos dos CIA e a portaria do teto do RSAA, o regime não pode ser aplicado na prática. A entrada em vigor marcada para 1 de setembro pressiona o calendário regulamentar, e é esse o próximo marco a acompanhar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três pontos merecem nota.

O primeiro é de encaixe. Um operador de arrendamento acessível de longo prazo cumpre, por construção, os dois requisitos do CIA: uma renda assente na cobertura de custos fica muito abaixo da renda moderada, e a oferta dedicada ao arrendamento ultrapassa com folga o limiar de 70 por cento. O regime foi desenhado para o investimento institucional de longo prazo na lógica do build-to-rent — precisamente o perfil em que um operador de fins de interesse público, estruturado para horizontes de décadas, se inscreve.

O segundo é sobre profundidade. O CIA define um mínimo de acessibilidade — a renda moderada; um modelo de renda de custo situa-se muito abaixo desse mínimo. O regime fiscal é, por isso, um acelerador do investimento, não um definidor da renda. Combinado com o novo RJUE, que agiliza o licenciamento, baixa de forma material o custo de produção — mas a renda, essa, continua a depender do modelo, calibrada ao custo em cada contexto, como nos sistemas europeus de lucro limitado.

O terceiro é sobre estabilidade e permanência. A garantia de indemnização por mudança de lei é um reforço de previsibilidade bem-vindo para qualquer investidor de longo prazo. Para a Fundação, porém, a permanência da acessibilidade é estrutural e ligada à missão, e não dependente de uma cláusula contratual com prazo. O horizonte da Fundação ultrapassa a vigência de um CIA, pelo que o período após os 25 anos exige lógica própria de continuidade. A proibição de alienar sem transmitir a posição contratual é, ainda assim, coerente com um modelo de afetação durável do património. O Radar continuará a acompanhar a publicação da portaria de procedimentos dos CIA e da portaria do teto do RSAA.