Municípios: a lacuna não é de vontade, é de instrumento
Muitos municípios portugueses têm património imobiliário, enfrentam crise habitacional e dispõem de mandato político para responder. Falta, entre estas três realidades, um modelo de concurso pronto a lançar. A lacuna é instrumental, não de vontade.
Os documentos referenciados nesta entrada foram produzidos pela Fundação Âncora, que é também a editora deste Radar e uma candidata potencial a concursos municipais lançados ao abrigo do modelo que os documentos descrevem. O conflito de interesse é assumido explicitamente na secção final desta entrada.
O que observamos
Em conversas com dirigentes e serviços técnicos de vários municípios portugueses ao longo dos últimos meses, encontra-se uma constante. O diagnóstico da crise habitacional é amplamente partilhado: os preços descolaram dos rendimentos, os profissionais essenciais não conseguem arrendar casa onde trabalham, o parque devoluto convive com listas de espera que ultrapassam as 31 mil famílias só na Área Metropolitana de Lisboa. A vontade política de responder também existe, transversal a quadrantes partidários. E, em muitos casos, existe património municipal com vocação habitacional que poderia ser mobilizado.
O que não existe é um modelo de concurso pronto a lançar para traduzir esta conjunção em contratos concretos. O vazio não é jurídico, os instrumentos legais estão previstos no Código Civil e no Código dos Contratos Públicos há décadas. O vazio é técnico e instrumental. Cadernos de encargos de referência para cedência de direito de superfície a operadores de habitação permanentemente acessível não circulam entre serviços camarários. Critérios de adjudicação testados para este tipo de parceria não estão documentados. Pareceres jurídicos consolidados sobre a compatibilidade deste modelo com o regime europeu de auxílios de Estado, recentemente revisto para alargar a elegibilidade da habitação acessível, são raros e dispersos.
O que isso significa
Um município que hoje quisesse avançar com um concurso desta natureza teria de desenhar o modelo do zero, assumir sozinho o risco jurídico de uma arquitetura sem precedente nacional, e resolver em paralelo questões de direito administrativo, direito da concorrência, regime fiscal do arrendamento acessível e enquadramento europeu de Serviço de Interesse Económico Geral. O custo de entrada é proibitivo para qualquer câmara individualmente. O resultado previsível, e observável, é que ninguém avança, e a crise permanece.
Esta é uma falha clássica de bem público. O instrumento que serviria a muitos teria de ser desenvolvido por um só, mas nenhum tem incentivo unilateral para o desenvolver. Países que resolveram esta equação fizeram-no pela via legislativa central (como a Áustria, cujo corpo jurídico de habitação a lucro controlado ancora no Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz de 1979) ou por intermédio de entidades intermédias que desenvolveram o instrumental técnico e o disponibilizaram ao sistema, à semelhança do que Florença estruturou com o BEI para o seu plano municipal de habitação acessível. Portugal não tem, no horizonte próximo, legislação equivalente à austríaca, e a própria OCDE diagnostica a ausência de tradição nacional de operadores sem fins lucrativos. Falta a segunda via.
Contribuição da Fundação Âncora
A Fundação Âncora publica três documentos de trabalho que constituem a sua contribuição para preencher esta lacuna. São oferecidos a qualquer entidade adjudicante que os queira utilizar, adaptar, contestar ou rejeitar, e estão disponíveis para consulta e descarregamento.
O primeiro é uma síntese em duas páginas, orientada para dirigentes políticos, que apresenta o modelo e os princípios que o sustentam. O segundo é um guia estratégico, desenvolvido para quadros técnicos e assessoria jurídica, que aborda os instrumentos legais disponíveis, os enquadramentos procedimentais compatíveis com o Código dos Contratos Públicos, os critérios de adjudicação orientados para impacto social de longo prazo, e os mecanismos contratuais de monitorização e salvaguarda. O terceiro é um modelo de caderno de encargos, em 29 cláusulas, que traduz o guia em linguagem contratual diretamente editável.
Nenhum destes documentos substitui a validação jurídica interna que cada entidade adjudicante tem de fazer antes de lançar um concurso. Não pretendem tê-lo. São ponto de partida, não ponto de chegada, e assumem-se como tal nas notas preliminares que os introduzem. Os três documentos referem-se expressamente aos pontos onde a formulação jurídica definitiva exige trabalho especializado.
A Fundação Âncora é uma candidata potencial a concursos lançados ao abrigo deste modelo. É uma contradição que se assume abertamente: o autor dos materiais pode vir a concorrer aos concursos que eles viabilizam. A resposta é a que se pode dar: submeter os materiais a validação jurídica externa independente, abrir a concorrência a qualquer forma jurídica candidata, e aceitar que, se outro operador apresentar melhor proposta segundo critérios definidos autonomamente pela entidade adjudicante, essa será a melhor notícia. Validará o modelo.
O que fundamentalmente queremos é que o setor exista.
- Parcerias Municipais para Habitação Permanentemente Acessível — Guia Estratégico
- Habitação Permanentemente Acessível — Um modelo para o seu município (síntese em duas páginas)
- Caderno de Encargos — Modelo de referência
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