A renda austríaca: cost-rent, base-rent e revolving fund

A renda nas associações austríacas de lucro limitado constrói-se a partir do custo, não do mercado. Notavelmente, a renda baixa quando os empréstimos terminam, em vez de subir. Este movimento, e a conversão dos excedentes em capital reinvestido, é o mecanismo que sustenta a oferta intergeracional de habitação acessível na Áustria. Um working paper do CIRIEC, da autoria de Gerald Koessl, da federação austríaca GBV, que reúne 681 mil casas em regime de lucro limitado, descreve a aritmética em detalhe.

A discussão pública sobre o sistema austríaco resume-se quase sempre ao titular: cost-rent, lucro limitado, vinte por cento do parque. A mecânica que torna o titular possível é raramente examinada. O Koessl 2022 percorre o cálculo passo a passo. Vale a pena fazer o exercício.

A aritmética da renda em duas fases

A renda austríaca tem duas fases sucessivas, definidas no Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, o WGG, um dos diplomas que compõem o corpo jurídico austríaco do lucro controlado. Durante 30 a 40 anos após a conclusão de um edifício, enquanto os empréstimos públicos e bancários estão a ser amortizados, vigora a Kostenmiete: a renda de custo, calculada para recuperar exatamente os encargos do edifício, sem profit-margin. Quando os empréstimos terminam, o edifício transita para a Grundmiete: a renda de base, fixada por lei em 1,95 euros por metro quadrado em Abril de 2022, indexada ao IPC bienalmente.

Em termos práticos, a renda bruta de um edifício novo em Viena, no exemplo do paper, é de 8,78 euros por metro quadrado. Após o repagamento integral dos empréstimos, desce para 7,76 euros. Para um T2 de 70 metros quadrados, a diferença é de 71 euros por mês. A redução é estrutural, não negociada, e é o que torna o setor austríaco distinto: o tempo trabalha a favor do inquilino.

A renda na fase Kostenmiete reconstrói-se a partir de oito componentes definidos no Entgeltrichtlinienverordnung, o ERVO. Pode ler-se em três camadas funcionais. A camada de financiamento agrega as prestações e juros dos empréstimos públicos, dos empréstimos bancários, e o juro até 3,5 por cento sobre o capital próprio do operador, eventualmente acrescida da renda do solo (Baurechtszins) quando o terreno é arrendado em vez de comprado. O peso desta camada na renda decresce ao longo do ciclo, à medida que os empréstimos vão sendo amortizados. A camada de manutenção é o fundo de conservação e valorização (EVB), entre 0,53 e 2,13 euros por metro quadrado consoante a idade do edifício, fundo segregado por edifício, sem cross-subsidisation entre prédios. Cresce com a idade do edifício, e os fundos não utilizados em vinte anos têm de ser devolvidos aos inquilinos, com juro. A camada operacional inclui os custos administrativos, fixados em 248,16 euros por fogo e por ano para arrendamento (valores de Abril de 2022, indexados anualmente), uma reserva até 2 por cento das despesas anteriores, os encargos correntes (Betriebskosten) por catálogo taxativo do Mietrechtsgesetz, e o IVA a 10 por cento.

Os números do paper, reportados ao Bauträgerwettbewerb da Wohnfonds Wien, fixam o custo total típico de uma promoção em 2.300 euros por metro quadrado: 2.000 de construção e 300 de solo. A mistura de financiamento típica vienense reparte-se em 26 por cento de empréstimo público a 1 por cento de juro, 56 por cento de empréstimo bancário a 2,5 por cento, 15 por cento de capital próprio do operador remunerado a 3,5 por cento, e 3 por cento de contribuição inicial do inquilino, devolvida no fim do contrato com depreciação anual de 1 por cento.

Sobre esta base, a renda bruta na fase Kostenmiete é de 8,78 euros por metro quadrado. Para o T2 de 70 metros quadrados, isto significa 614,60 euros por mês, dos quais 0,80 correspondem ao IVA, 1,70 a Betriebskosten, e o restante à recuperação dos custos de financiamento, manutenção e administração. Após o repagamento integral dos empréstimos, a renda passa a ser composta apenas pelo Grundmiete legal, pelo juro sobre capital próprio investido em solo, pelo EVB envelhecido, pelos custos operacionais e pelo IVA. O resultado é 7,76 euros por metro quadrado, ou 543,20 euros para o mesmo T2. Uma redução de cerca de 11 por cento, sem reentrada nas condições de mercado.

Esta é a aritmética concreta que sustenta o argumento mais geral, frequentemente ouvido sem detalhe: na Áustria, a renda baixa com o tempo.

O revolving fund

O Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz codifica a Vermögensbindung: o capital próprio acumulado pela associação está afeto por tempo indefinido à habitação, em lógica de equilíbrio intergeracional. O excedente forma-se, dentro do regime de cost-recovery, em duas zonas legítimas. A primeira é o juro sobre capital próprio investido, até 3,5 por cento, único componente que se mantém em ambas as fases da renda. A segunda é o diferencial entre cost-rent e Grundmiete a partir do momento em que os empréstimos terminam, isto é, o que continua a ser cobrado para além daquilo que o edifício efetivamente custa a operar.

As duas zonas geram fluxos modestos a cada edifício. Em conjunto, ao longo das décadas, constituem o motor financeiro da expansão setorial. O excedente reentra obrigatoriamente em construção nova ou em renovação, monitorizado pela auditoria setorial dupla, do Revisionsverband e da Aufsichtsbehörde regional, pelo que sair do circuito é, na prática, impossível. O resultado: o setor austríaco entrega tipicamente 15 a 16 mil fogos novos por ano (14 mil em 2024). Cada euro investido no sistema financia, ao longo do tempo, mais de um edifício.

Ancoragem a partir da Fundação Âncora

A arquitetura cost-rent serve diretamente os princípios estatutários da Fundação Âncora. A Renda de Custo, princípio com consequência jurídica direta, replica a lógica Kostenmiete: recuperação de custos, sem profit-margin, com tecto de remuneração do capital. O Reinvestimento Integral é o equivalente funcional da Vermögensbindung. O instrumento é diferente, intransacionabilidade estatutária e cláusulas contratuais inscritas nos contratos-quadro com operadoras parceiras, em vez de lei setorial vinculativa erga omnes. O efeito visado é o mesmo: o excedente fica no sistema.

A diferença substantiva está na arquitetura financeira. O ciclo Kostenmiete-Grundmiete austríaco depende de empréstimos públicos a juro abaixo do mercado, hoje em torno de 1 por cento em Viena. A arquitetura financeira de referência da Fundação Âncora substitui parcialmente esta camada por instrumentos de mercado em condições não distorcidas: Notas de Impacto Social com estrutura bullet, financiamento BEI e CEB com garantia soberana, e InvestEU/FEI via banca, com um custo médio ponderado do capital, em cenário multilayer, em torno de 1,8 por cento. É a mesma família de instrumentos que a Pan-European Investment Platform europeia combina para escalar operadores sem fins lucrativos. O modelo de referência aponta para um Debt Service Coverage Ratio acima de 1,3 vezes em cenário conservador, sem subsídio operacional explícito, e um excedente recorrente, na fase pós-amortização, que alimenta a vinculação patrimonial.

A consequência é que a Fundação Âncora replica o resultado social do regime austríaco, renda recuperadora de custo e reinvestimento integral, partindo de uma arquitetura de capital privado com missão pública e sem despesa orçamental direta. O modelo austríaco é a referência empírica que mostra que a aritmética se sustenta no longo prazo. O modelo Fundação Âncora é a tradução portuguesa que dispensa o subsídio operacional direto, na linha do que a OCDE recomenda a Portugal ao sugerir um fundo rotativo para habitação acessível.

Os efeitos macroeconómicos deste modelo, com o detalhe quantitativo da poupança em apoios à renda e do contributo para o PIB, estão tratados na entrada autónoma do Radar Âncora sobre o estudo WIFO 2021. A leitura institucional do ponto de partida português, dominado pela propriedade por defeito, ajuda a medir a distância a percorrer.