Propriedade por defeito: leitura institucional do mercado habitacional português

O que aconteceu

A Fundação Âncora publicou um documento de trabalho de revisão crítica da literatura sobre o mercado habitacional português, intitulado Propriedade por defeito: uma leitura institucional do mercado habitacional português à luz da literatura europeia. O texto está datado de Fevereiro de 2026. Não é uma publicação peer-reviewed; é um working paper explicitamente assumido como tal.

A tese central é restrita. Portugal tem uma das mais elevadas taxas de propriedade habitacional da Europa Ocidental e um dos setores de arrendamento menos desenvolvidos. O paper argumenta que a primeira característica decorre principalmente da segunda, e que a segunda resulta de falhas institucionais concretas e datáveis no desenho do mercado português, não de preferências culturais imutáveis.

O argumento é deliberadamente circunscrito. Não defende que arrendar seja superior a comprar enquanto estratégia patrimonial individual — a literatura sobre retornos de ativos a longo prazo, em particular Jordà et al. (2019), contradiria essa posição. Defende, em vez disso, que taxas muito elevadas de propriedade, em coexistência com um setor de arrendamento institucionalmente disfuncional, produzem custos agregados em mobilidade laboral, formação de empresas, concentração patrimonial, transição demográfica e má alocação do stock existente.

A ferramenta analítica é a tipologia de Kemeny (1995), que distingue sistemas habitacionais duais — onde o setor sem fins lucrativos é restringido a estratos vulneráveis e afastado da concorrência com o setor privado — de sistemas unitários, onde os dois setores competem no mesmo mercado. Lido sob este quadro, Portugal aparece como um caso particularmente degenerado de sistema dual: setor sem fins lucrativos praticamente inexistente, instabilidade regulatória persistente, fiscalidade historicamente adversa ao arrendamento, legado de rendas congeladas que contaminou a psicologia colectiva do setor.

O que significa para o ecossistema

Da caracterização decorrem quatro linhas de implicação que o paper discute com cautela: estabilidade regulatória, neutralidade fiscal entre regimes habitacionais, enquadramento jurídico do terceiro setor habitacional, e elasticidade da oferta. Nenhuma é apresentada como suficiente em isolamento. O risco de captura institucional é reconhecido no próprio texto como a objecção mais séria à linha de política defendida.

O contributo para a literatura existente em Portugal é deliberadamente modesto: é uma revisão crítica de trabalho produzido em contextos institucionais distintos — Áustria, Países Baixos, Reino Unido — aplicada ao caso português. A dependência de literatura externa é o principal limite metodológico do texto, e está reconhecida nele.

Observação a partir da Fundação Âncora

O texto antecede a Fundação. Foi este trabalho analítico que tornou visível a lacuna estrutural a que a Fundação se propõe responder, e foi a partir dele que se definiu o modelo institucional. O que se publica aqui não é justificação retrospectiva de uma instituição já constituída — é a base intelectual a partir da qual a Fundação foi concebida. A sequência importa para a leitura.

O autor do paper, Pedro Sarmento, é fundador da Fundação Âncora, organização cujo modelo operacional se enquadra na categoria de operador de habitação acessível, categoria cuja institucionalização jurídica o paper discute favoravelmente. O leitor deve ter este facto presente na avaliação das seções de análise e implicações.