Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa: dois anos depois, 500 casas continuam no papel

O que aconteceu

A 2 de abril de 2026, o portal Vida Imobiliária consolidou o balanço público do Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, retomando dados que o idealista/news e o Jornal Económico haviam publicado em janeiro de 2026. O quadro é claro: o programa foi lançado em fevereiro de 2024 pela Câmara Municipal de Lisboa, sob liderança de Carlos Moedas (PSD/CDS-PP), com Filipa Roseta como vereadora da Habitação. Dois anos depois, zero habitações foram construídas.

O programa baseia-se num modelo conhecido. O município identifica terrenos municipais de pequena escala, geralmente abaixo de 50 fogos por intervenção, e cede-os em direito de superfície por 90 anos a cooperativas de habitação seleccionadas em concurso público. As cooperativas constroem e gerem habitação sem fins lucrativos, com critérios de elegibilidade que incluem limites de rendimento do agregado familiar e a inexistência de propriedade habitacional na Área Metropolitana de Lisboa à data da aquisição. Findo o prazo de 90 anos, os imóveis revertem para o município, podendo o prazo ser prorrogado conforme o interesse público.

A meta inscrita na Carta Municipal de Habitação de Lisboa 2023-2032 é de 500 habitações distribuídas por 11 intervenções em 8 freguesias: Ajuda, Arroios, Belém, Benfica, Lumiar, Marvila, São Vicente e Santa Clara. Para se preparar, o município contratou através da Lisboa Ocidental SRU a elaboração de estudos preliminares, concursos de projecto e projectos de arquitectura e especialidades para todas as intervenções. O investimento até ao início de 2026 foi de aproximadamente 1,1 milhões de euros, segundo informação prestada pela autarquia ao Jornal Económico.

Apenas dois concursos foram efectivamente abertos. O primeiro, em 2022, adjudicado em abril de 2025 à Cooperativa JHLX (Jovens Habitam Lisboa) para 18 habitações no Lumiar. O segundo, aprovado a 2 de julho de 2025 pela reunião privada do executivo municipal, para um terreno na Rua da Venezuela em Benfica destinado a 12 habitações. A vereadora Filipa Roseta indicou na altura que estavam preparadas para concretização cerca de 300 habitações cooperativas, antecipando o lançamento de novos concursos.

O programa enquadra-se no princípio de que a construção privada sem fins lucrativos pode ocorrer sob propriedade pública mantida no longo prazo, instrumento conhecido em várias tradições europeias e nomeadamente no modelo catalão da Sostre Civic, financiado pelo CEB, e no modelo vienense, ambos cobertos no Radar.

A justificação oficial para o ritmo lento aponta para a ausência prévia de modelo contratual, ausência de cooperativas activas após décadas de hibernação do sector e necessidade de construir do zero o quadro técnico, jurídico e urbanístico. O movimento cooperativo habitacional, que produziu cerca de 160 mil fogos em Portugal entre o pós-25 de Abril e os anos 1990, declinou substancialmente após a década de 1990 com a facilitação do crédito bancário à habitação e a cessação de financiamento e apoio público específico, situação que se agravou após 2008.

O que significa para o ecossistema

Três leituras directas.

A primeira é estrutural. O Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa é o precedente mais directo em Portugal do modelo que combina propriedade pública do solo, construção sem fins lucrativos, e horizonte longo. É o instrumento jurídico-financeiro mais próximo do que operadores europeus consolidados utilizam, da Sostre Civic em Catalunha às Limited-Profit Housing Associations austríacas. O facto de este programa existir formalmente em Lisboa, com Carta Municipal de Habitação aprovada e terrenos identificados, confirma que o quadro jurídico português permite este tipo de operação.

A segunda é executiva. A distância entre o anúncio e a execução é o tema que merece reflexão. Dois anos após o lançamento, com 1,1 milhões investidos em fase preparatória e zero fogos construídos, fica claro que o modelo cooperativo, tal como configurado, exige um ecossistema operacional que Portugal não tem actualmente. Cooperativas activas com capacidade técnica e financeira para gerir projectos imobiliários complexos, equipas multidisciplinares para articular concurso público, projecto, licenciamento e construção, e financiamento bancário compatível com a estrutura cooperativa. Cada um destes elementos teve de ser construído do zero, atrasando substancialmente o ciclo desde a identificação do terreno até à entrega da chave.

A terceira é política. O ritmo do programa contrasta com a urgência habitacional documentada pelo Banco de Portugal, pela OCDE e pela própria Câmara. A diferença entre a meta política (500 fogos até 2032) e o calendário real de execução (zero fogos em dois anos, 30 fogos em pipeline activo entre Lumiar e Benfica) ilustra a dificuldade estrutural de converter compromissos políticos em stock habitacional concreto, mesmo quando os instrumentos jurídicos estão alinhados e o solo está disponível. É uma dificuldade do sistema, não da Câmara isoladamente.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é validação. O programa da CML confirma que o modelo de propriedade blindada com direito de superfície longo a operadores sem fins lucrativos é tecnicamente viável em Portugal, é politicamente apoiado pelo município de maior pressão habitacional do país, e está incorporado em instrumento estratégico vinculativo (Carta Municipal de Habitação 2023-2032). A Fundação não opera num vazio normativo; opera num quadro que a CML já reconheceu como prioritário.

A segunda é distinção operacional. A diferença entre o modelo cooperativo e o modelo da Fundação Âncora está sobretudo na estrutura de execução. Cooperativas individuais, com capacidades dispersas e dependentes de mobilização cidadã específica para cada projecto, têm dificuldade estrutural em escalar e em manter ritmo. Um operador institucional único, com equipa profissionalizada, pipeline de capital comprometido e arquitectura de governação estável, pode absorver custos preparatórios fixos e replicar o modelo cluster a cluster com velocidade incomparavelmente superior. A Fundação não compete com as cooperativas; ocupa um espaço operacional complementar onde a escala e a continuidade institucional são determinantes.

A terceira é convergência possível. A CML identificou 11 intervenções para 500 fogos, todas com terrenos disponíveis e projectos de arquitectura aprovados, mas com dificuldade em encontrar cooperativas capazes de assumir cada projecto individualmente. Para a Fundação Âncora, este é precisamente o tipo de pipeline que poderia absorver com velocidade muito superior, mantendo o mesmo modelo de direito de superfície a 90 anos, propriedade pública do solo, gestão sem fins lucrativos, e benefício directo à classe média profissional. A conversação institucional com a CML, e em particular com a vereadora Filipa Roseta, é uma linha de trabalho natural para a Fundação acompanhar com atenção.

O Radar continuará a acompanhar a execução do Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, em particular a abertura de novos concursos anunciada por Filipa Roseta para as cerca de 300 habitações em fase de preparação avançada.