Como resolver a crise da habitação: o FT defende desregulação e Estado em simultâneo

O que aconteceu

A 18 de julho de 2026, o Financial Times publicou um Big Read de John Burn-Murdoch — o analista-chefe de dados do jornal — dedicado a uma pergunta que atravessa o mundo desenvolvido: como se resolve a crise da habitação? A tese está no subtítulo: "Deregulation isn't enough. Nor is government intervention. We need both" — a desregulação não chega, a intervenção do Estado também não; são precisas as duas. A peça sai num momento político preciso: Andy Burnham, que segundo o FT tomará posse como primeiro-ministro britânico na segunda-feira seguinte, promete o maior programa de habitação construída pelo Estado desde o pós-guerra, e o presidente da câmara de Nova Iorque, Zohran Mamdani, defende controlos de renda.

O artigo começa pelo diagnóstico. A procura de casas cresce mesmo onde a população não cresce — vidas mais longas, menos casamentos, menos agregados multigeracionais — e concentra-se nas cidades-superstar, de São Francisco a Lisboa. O caso extremo é Dublin: a procura habitacional subiu 40 por cento desde 2011, o parque cresceu a metade desse ritmo, as rendas mais do que duplicaram numa década e a percentagem de jovens irlandeses dos 25 aos 34 anos a viver com os pais passou de 19 para 42 por cento entre 2013 e 2024. E o fardo é regressivo: no terço mais pobre dos jovens adultos, viver com os pais atinge hoje 75 por cento em Dublin e São Francisco e 55 por cento em Londres.

Sobre as respostas que atacam o preço sem atacar a escassez, o economista Ronan Lyons (Trinity College Dublin) resume ao FT: "os controlos de renda aliviam a pressão para quem já tem casa, mas não alojam quem não tem — gerem o impacto da escassez, não a resolvem, e podem até agravá-la". Burn-Murdoch acrescenta dois exemplos de boas intenções contraproducentes: a lei federal americana da semana anterior, que restringe os senhorios corporativos que a investigação mostra facilitarem o acesso de famílias de menor rendimento a bairros de oportunidade, e as sobretaxas que secaram o investimento estrangeiro que financiava grandes empreendimentos de arrendamento em Londres, documentado pela London School of Economics.

Segue-se a evidência sobre construir mais. O artigo reconhece o contraditório — dois estudos recentes dos EUA, um deles já lido pelo Radar, não encontram relação consistente entre restrições urbanísticas e resposta da oferta — mas contrapõe casos documentados onde a liberalização produziu resultados. Em Auckland, o Unitary Plan de 2016 abriu cerca de três quartos do solo residencial a densidades maiores: os licenciamentos de casas em banda e apartamentos em zonas rezonadas passaram de menos de mil para perto de dez mil por ano em cinco anos, segundo o estudo de referência no Journal of Urban Economics, e as rendas reais ficaram estáveis enquanto em Wellington, sem reforma equivalente, subiam mais de 40 por cento em termos nominais. O trabalho que fecha o caso foi publicado uma semana antes do Big Read: na Economic Inquiry, Ryan Greenaway-McGrevy e Yun So estimam que, oito anos depois da reforma, as rendas de Auckland estão 23 por cento abaixo do que estariam sem ela. Em Austin — a cidade mais permissiva do «Sunbelt» americano, que aboliu os mínimos de estacionamento e cortou o lote mínimo de 5.750 para 1.800 pés quadrados — o parque cresceu 30 por cento em dez anos e a renda mediana caiu, em termos nominais, de 1.546 dólares no fim de 2021 para 1.296 em janeiro de 2026, segundo a Pew, com as maiores reduções nos edifícios mais antigos e baratos — antes de a própria construção cair para o mínimo de 15 anos que o FT regista, quando os promotores travaram para estancar a queda.

O contraponto são as cidades onde construir se tornou economicamente inviável. Em Londres — onde as regras de segurança pós-Grenfell, os requisitos de desenho e os encargos acumulados encareceram cada projeto — a construção nova caiu para menos de um fogo por 1.000 habitantes: o nível mais baixo de qualquer grande cidade do mundo desenvolvido, segundo a análise do FT. Em Londres e Dublin há hoje grandes volumes de projetos licenciados e parados, porque concluí-los às regras atuais significaria vender com prejuízo.

Dois casos britânicos fecham o argumento da durabilidade política. Croydon, em Londres, emitiu em 2018 uma permissão geral para converter moradias unifamiliares em pequenos prédios de apartamentos: as conversões multiplicaram-se no subúrbio de Purley, somando centenas de fogos a preços comportáveis para um rendimento londrino típico — e a política foi revogada quatro anos depois, após uma eleição local disputada em torno dela. Manchester, pelo contrário, passou anos a construir consenso e concentrou as torres em terrenos industriais devolutos: construiu mais habitação por habitante do que qualquer grande cidade britânica desde 2016 e as rendas em percentagem do rendimento local subiram menos do que em Glasgow, Bristol ou Cardiff — embora o FT registe que, mesmo assim, a acessibilidade piorou para os residentes mais pobres, porque a escassez herdada era demasiado profunda.

É aí que o artigo chega à sua conclusão. Citando Viena e Helsínquia — que evitaram durante décadas os problemas das cidades-superstar não só com grandes setores sociais, mas construindo mais habitação privada do que Londres: 10,4 fogos novos por 1.000 habitantes em Helsínquia e 7,5 em Viena, contra 3,9 em Londres, somando social e privado — Burn-Murdoch nota que a mesma regulação mais leve que ajuda o privado baixa também o custo da habitação pública. E fecha com Ingrid Gould Ellen (New York University): "garantir que a regulação permite construir é crítico, mas a habitação nova a preços de mercado, sozinha, não chega para responder às necessidades dos agregados de muito baixo rendimento". Desregulação e intervenção do Estado, em simultâneo.

O que significa para o ecossistema

Três leituras para o ecossistema português.

A primeira é a maturação do debate. O FT — dificilmente acusável de hostilidade ao mercado — escreve preto no branco que o privado não chega; e a evidência que cita contra os atalhos regulatórios é a mesma que o Radar tem lido: a avaliação da Nova SBE e da Gulbenkian classificou o controlo de rendas como ineficaz e o subsídio à renda em mercado rígido é largamente capturado pelos senhorios. A novidade está na simetria: os mesmos dados que desmontam os controlos desmontam a fé de que baste desregular. É a saída do falso dilema em que o debate português também esteve preso — proteger inquilinos ou libertar a construção — para a pergunta operacional: que combinação, em que territórios.

A segunda é que «as cidades onde construir se tornou demasiado caro» são um espelho útil para Portugal. O Banco de Portugal já mostrou que a prestação da casa mediana consome 48 por cento do rendimento mediano e que 104 municípios têm taxas de esforço teóricas acima de 40 por cento, e estimou em cerca de 300 mil fogos o défice acumulado da última década — assinalando, no Boletim Económico de junho, que 2025 foi o primeiro ano em onze em que a nova oferta acompanhou a formação de famílias, com o licenciamento em máximos desde 2011 (48.844 fogos, segundo o INE) mas as conclusões ainda nos 30 mil. Do lado das regras, o país acaba de mexer precisamente na alavanca que o FT identifica: o novo RJUE substituiu o controlo prévio pela comunicação prévia com responsabilização do promotor, com entrada em vigor a 3 de agosto. A lição de Croydon e Manchester aplica-se por inteiro: a liberalização que dura é a que se negoceia com quem já lá vive e se concentra onde a construção não disputa o quintal de ninguém — e a que se revoga ao primeiro ciclo eleitoral não chega a mover a agulha. A sondagem Ipsos a 29 países mede exatamente esse défice de confiança: 63 por cento apoiam construir mais, só 32 por cento confiam que o resultado seja acessível.

A terceira é o argumento com maior alcance orçamental: a regulação mais leve baixa também o custo da habitação pública. Auckland volta a fornecer o número, num estudo que o FT não cita mas que fecha o argumento: depois do upzoning, a quota das instituições públicas nas novas construções subiu de 3,1 para 9,9 por cento — a mesma reforma que libertou o privado triplicou a construção promovida pelo Estado. Num país que gasta pouco em habitação e tem cerca de 2 por cento de parque público, e onde a execução do PRR entregou sobretudo reabilitação e aquisição, com apenas 1.568 fogos de construção nova, cada euro público que os encargos, prazos e riscos de licenciamento consomem é um fogo acessível que não se constrói. O binómio do FT traduz-se, em português, numa aritmética simples: a simplificação administrativa não é a alternativa ao investimento público — é o multiplicador dele.

Observação a partir da Fundação Âncora

O ponto de chegada de Burn-Murdoch é o ponto de partida da tradição europeia de lucro limitado. Viena e Helsínquia, os dois casos que o FT usa para mostrar que «o privado não chega», nunca foram sistemas de Estado contra mercado: são sistemas de oferta dual, onde um setor de renda de custo com financiamento rotativo e operadores de missão como a Y-Foundation coexistem com taxas de construção privada que Londres não conhece. E os dois pressupostos que o artigo identifica — regras que deixem construir, Estado que sirva quem o mercado não serve — são precisamente as duas pernas de que a renda de custo precisa: condições de construção previsíveis e solo comprável baixam o custo que a renda reflete; capital paciente e apoio público fazem o resto sem subsídio anual ao preço. O aviso final de Viena, onde o solo caro ameaça hoje a viabilidade da habitação social futura, confirma o que o Radar concluiu ao perguntar se Oeiras poderia ser a Viena de Portugal: o fator tempo é decisivo — o solo garante-se antes de a escassez o encarecer, e a acessibilidade que se quer permanente fixa-se no regime do imóvel, não no ciclo político. Portugal tem hoje, pela primeira vez em décadas, as duas alavancas do binómio simultaneamente em movimento — a simplificação urbanística e os instrumentos de investimento público e de longo prazo. Os elementos estão alinhados; vale acompanhar se a tradução portuguesa lhes acrescenta a peça que Viena e Helsínquia nunca dispensaram: operadores duráveis que convertem regras mais leves e capital paciente em rendas formadas pelo custo.