Novo RJUE: comunicação prévia sem controlo prévio e cedências para habitação acessível

O que aconteceu

Foi publicado em Diário da República, a 29 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026, que procede à vigésima primeira alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, e altera também o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. O diploma foi emitido ao abrigo da autorização legislativa da Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, no quadro do eixo prioritário «Construir Portugal», e concretiza a revisão profunda do licenciamento anunciada pelo Conselho de Ministros em março. O preâmbulo é explícito ao assumir que vem corrigir os constrangimentos de articulação e aplicação gerados pela reforma anterior, o Decreto-Lei n.º 10/2024. Não entra em vigor de imediato: o Artigo 13.º fixa vacatio legis até ao primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da publicação — 1 de setembro de 2026 —, com exceção das alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024, que vigoram já no dia útil seguinte ao da publicação.

A alteração de maior alcance recai sobre a comunicação prévia, o procedimento aplicável a operações em áreas com parâmetros urbanísticos definidos. Deixa de funcionar como mecanismo de verificação documental prévia pela câmara e passa a assentar na efetiva assunção de responsabilidade pelo interessado: o promotor submete de uma só vez todos os elementos e pode iniciar a obra após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos, sem necessidade de qualquer ato permissivo do município. Em contrapartida, o controlo é sucessivo e com prazo: nos termos do Artigo 35.º, o controlo "caduca no prazo de um ano a contar da data de pagamento das taxas", sem prejuízo de a câmara verificar a todo o tempo a conformidade da obra executada com os projetos apresentados. A responsabilidade técnica e jurídica desloca-se, assim, para promotores e projetistas.

A comunicação prévia deixa de ser um ato do município e passa a responsabilidade do promotor: a obra começa após o pagamento de taxas, e a câmara fiscaliza depois — com um ano para o fazer.

O diploma elimina ainda os prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção e repõe prazos de decisão ajustados à complexidade real de cada operação, sob pena de deferimento tácito: 20 dias para obras de edificação e demolição em licenciamento, 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos e 45 dias para operações de loteamento — sendo que apenas estes dois últimos são prorrogáveis, uma única vez e por igual período, em casos de especial complexidade. Alarga o elenco de obras isentas de controlo prévio (reconstrução sem aumento de área ou volume, alterações no interior sem impacto exterior e substituição de caixilhos por outros mais eficientes, mesmo em zonas de proteção de imóveis classificados), sempre sujeitas a informação de início de trabalhos, e clarifica conceitos que geravam confusão, distinguindo reconstrução, alteração e ampliação. Reforça também a obrigatoriedade de menção ao título urbanístico nos contratos de transmissão de imóveis.

No plano que mais interessa à habitação acessível, o diploma clarifica o regime de cedências. As parcelas cedidas para habitação pública, de custos controlados ou de arrendamento acessível passam a integrar o domínio privado municipal; quando não há lugar a cedência, é devida compensação ao município, em numerário ou em espécie; e a área de lotes ou parcelas de natureza privada afetos a custos controlados ou arrendamento acessível conta para o cumprimento dos parâmetros de cedência, sem dar lugar a nova compensação. Para estes efeitos, considera-se afeta a esses fins a área em que "pelo menos 700/1000 da área de construção" lhes sejam destinados. Em paralelo, uma informação prévia favorável que abranja todos os parâmetros urbanísticos passa a isentar de licença ou comunicação prévia a operação apreciada.

O que significa para o ecossistema

Do lado de quem promove, a combinação de comunicação prévia desburocratizada, prazos intercalares e deferimento tácito reduz a fricção temporal entre projeto, licenciamento e início de obra. Para promotores residenciais, cada mês poupado em licenciamento é um mês de custo de carregamento poupado e de antecipação da entrada de residentes. O efeito prático, porém, fica dependente de dois fatores: a capacidade efetiva das câmaras para exercer fiscalização sucessiva com qualidade e a assunção, pelos promotores e projetistas, de uma responsabilidade técnica e jurídica acrescida.

Do lado municipal, a mudança é estrutural. A autarquia passa de entidade de controlo prévio a entidade de fiscalização sucessiva, o que exige reorganização dos serviços de urbanismo e reforço de capacidade instalada, algo que o diploma não financia. O risco simétrico da desburocratização é a qualidade desigual entre municípios com diferentes capacidades técnicas, sobretudo num primeiro período de adaptação.

Do lado da habitação acessível, a clarificação das cedências é a peça mais relevante. A integração das parcelas no domínio privado municipal e a contagem dos lotes privados afetos a custos controlados ou arrendamento acessível para os parâmetros de cedência criam um mecanismo de captura de valor do solo e um incentivo direto a que a oferta acessível seja produzida também por via privada. O resultado concreto dependerá, contudo, do instrumento jurídico que os municípios escolherem para mobilizar esse solo.

O que o diploma não faz é igualmente importante. O DL 108/2026 agiliza a produção, mas não fixa receita: o teto de renda vive noutros instrumentos, em particular o pacote fiscal de habitação e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, com rendas até 80 por cento da mediana concelhia. Em mercados de renda elevada esse teto pode cobrir custos; em mercados intermédios tende a apertar. A reforma do licenciamento baixa o custo de produção, mas não resolve, por si, a equação de sustentabilidade da operação.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três pontos merecem nota.

A primeira é operacional. A redução da fricção temporal entre aquisição, licenciamento e entrega é diretamente relevante para operadores de fins de interesse público que executam por tranches, em que a velocidade de produção é parte do modelo. É no lado do desenvolvimento que o diploma mais ajuda.

A segunda é sobre o instrumento de solo. A integração das parcelas cedidas no domínio privado municipal é tecnicamente significativa, porque mantém viável o recurso ao direito de superfície em regime de direito privado — o instrumento que, na experiência europeia, melhor assegura acessibilidade durável e autonomia operacional sem alienar o solo, por oposição à concessão. É a margem cuja utilização mais decide o resultado: sobre as parcelas afetas a arrendamento acessível, o direito de superfície puro mantém o controlo público do solo e a permanência da renda.

A terceira é sobre renda. Os modelos europeus de renda de cobertura de custos mostram que a acessibilidade durável se garante por capital paciente e renda calibrada ao custo em cada contexto, e não por tetos administrativos uniformes. Ao agilizar a construção sem fixar a receita, o DL 108/2026 é coerente com essa leitura: melhora o lado do custo de produção e deixa a sustentabilidade dependente do modelo de renda e do custo de capital. Por fim, a transferência de responsabilidade para quem promove premeia precisamente o rigor técnico e as boas práticas, e abre espaço a qualidade desigual entre câmaras. O Radar continuará a acompanhar a execução municipal do novo regime.