A geografia da habitação acessível: é o mecanismo que decide o lugar

O que aconteceu

A Fundação Âncora disponibilizou, em junho de 2026, um relatório público que sintetiza um estudo comparativo internacional sobre uma pergunta simples: onde, dentro das cidades, está localizada a habitação acessível para a classe média, na Europa e nos Estados Unidos, e porquê. O estudo organiza a evidência por seis mecanismos de política e financiamento, e não por país, porque é o mecanismo que melhor explica a localização e o resultado social.

A conclusão central é que cada mecanismo tem uma assinatura espacial previsível. A construção pública direta de grandes conjuntos foi para a periferia e concentrou pobreza. O zonamento que obriga o privado a incluir fogos acessíveis segue o mercado e produz pouco volume. O crédito fiscal norte-americano (LIHTC) depende sobretudo da decisão de implantação: a evidência mostra que, no conjunto, nem reduz nem agrava a concentração de pobreza (Ellen, Horn e O'Regan, 2016). O solo público com contrato longo e mistura de formas de ocupação é o único que coloca habitação acessível em qualquer ponto da cidade sem a degradar.

Como resume o relatório, "que a habitação acessível se torne um gueto ou um bairro saudável e misto não é sobretudo uma questão de sítio, é uma consequência do mecanismo escolhido para a produzir".

O caso de referência é Viena, onde a quota da nova produção feita por entidades de lucro limitado subiu de cerca de 30 por cento nos anos 1990 para mais de 60 por cento entre 2012 e 2018, com um sistema que abrange 75 a 80 por cento da população (Kadi e Lilius, 2024). Ao longo de cerca de trinta anos de transformação do modelo, conteve a segregação melhor do que a média europeia, ainda que com um trade-off persistente (Friesenecker e Kazepov, 2021). Do outro lado do Atlântico, o estudo de acompanhamento da doutrina Mount Laurel não encontrou efeitos negativos sobre as comunidades de acolhimento, na criminalidade, nos impostos ou no valor das casas (Massey e outros, 2013).

O que significa para o ecossistema

A primeira leitura é de enquadramento e, para Portugal, desconfortável: o país tem uma das menores quotas de habitação social de arrendamento da Europa, na ordem dos 2 por cento, contra cerca de 24 por cento na Áustria e 34 por cento nos Países Baixos, onde Amesterdão é caso de referência (OCDE, indicador PH4.2). Partir de tão baixo é um problema, mas significa também que quase tudo o que será construído ainda está por decidir, e que a escolha do mecanismo determina, agora, se o país repete ou evita os erros de localização de outros.

A segunda leitura é prática, e dirige-se sobretudo aos municípios. A peça que mais decide o resultado, o regime de solo, é também a que está mais ao alcance de uma câmara. Onde o solo é público e cedido por contrato longo, a localização deixa de depender do mercado de terrenos, o que permite colocar habitação acessível em boas zonas, junto do transporte e fora da especulação. É o oposto de construir longe, onde o terreno é barato, que a evidência associa à concentração de pobreza. Para concelhos sob choque de procura rápido, como o corredor do Alentejo Litoral, a evidência é clara: planear desde o início com mistura de perfis e de formas de ocupação, em vez de um conjunto monofuncional só para trabalhadores de uma indústria. Em Sines, o direito de superfície já está a ser usado na região e aceite por investidores, faltando dirigi-lo a habitação permanente. O tema liga-se à série de entradas sobre municípios.

Observação a partir da Fundação Âncora

A evidência reunida aponta de forma convergente para os princípios em que assenta o trabalho da Fundação Âncora: o acesso largo, que inclui a classe média e evita o estigma; a renda de cobertura de custos, que paga a habitação sem a transformar em mercadoria; o solo público em direito de superfície, que torna a boa localização possível; e a permanência do ativo fora do mercado de compra e venda. Esta última importa em particular: como regista o relatório, a cidade de Helsínquia decidiu, em 2020, descontinuar o sistema Hitas de propriedade a preço controlado, estando entre as críticas ao regime o facto de permitir a captura privada de mais-valia. É também o sentido da distinção entre acessibilidade permanente e a prazo.

A evidência sugere que o passo decisivo não é inventar um modelo novo, mas escolher o mecanismo, mobilizar o solo que já é público e financiar a construção por via da banca e da dívida de impacto, deixando a renda pagar o resto. A geografia da habitação acessível não é um acaso. É uma decisão, e está, em boa parte, do lado de quem detém o solo.