OCDE: fechar o fosso de acessibilidade com mais habitação acessível e social

O que aconteceu

Em julho de 2026, a OCDE publicou o policy brief "Tackling the affordability gap through increased supply of affordable and social housing", com Marissa Plouin (Direção do Emprego, Trabalho e Assuntos Sociais) e Filippo Cavassini (Departamento de Economia) como pontos de contacto, construído a partir do Affordable Housing Database e do questionário QuASH 2025 respondido por países da OCDE e da União Europeia.

O diagnóstico de abertura é direto: nas últimas três décadas os preços reais da habitação subiram na quase totalidade dos países da OCDE, e a despesa em habitação é a que mais cresceu no orçamento das famílias, à frente de saúde, lazer e educação. Entre 2012 e 2023, a percentagem de arrendatários privados que gastam mais de 40% do rendimento disponível em renda subiu de 12,8% para 17,9%, em média na OCDE; cerca de dois em cada cinco arrendatários de baixo rendimento ultrapassam esse limiar, e em mais de metade dos países da OCDE a maioria dos jovens entre os 20 e os 29 anos continua a viver com os pais.

O retrato do parque social é o ponto de partida da prescrição: em dois terços dos países da OCDE, a habitação social representa menos de 5% do parque total, e só nos Países Baixos, na Áustria e na Dinamarca ultrapassa os 20%. Em quase todos os países com dados disponíveis, esse peso tem vindo a diminuir desde 2010. O brief propõe duas vias complementares para inverter a tendência sem pressionar as contas públicas: mobilizar o parque existente — imóveis devolutos e subutilizados — e alavancar financiamento público e privado para nova oferta de arrendamento acessível e social. A segunda via generaliza a toda a organização a lógica do fundo rotativo que a OCDE já tinha recomendado a Portugal no Economic Survey de janeiro.

Em dois terços dos países da OCDE, a habitação social pesa menos de 5% do parque total. Só nos Países Baixos, na Áustria e na Dinamarca ultrapassa os 20%.

Portugal é nomeado uma única vez, num contexto específico: ao lado da Austrália, do Canadá, da França e do Reino Unido, como exemplo de país cuja experiência com impostos sobre imóveis devolutos — o IMI agravado a devolutos herdado do Mais Habitação de 2023 — não mostrou, de forma consistente, efeito sobre a acessibilidade, ainda que possa ter efeito sobre a disponibilidade. A OCDE cita como referência o próprio Economic Survey Portugal 2026.

O que significa para o ecossistema

Este policy brief não introduz um instrumento por país — não é esse o objetivo de um documento transversal —, mas sistematiza, pela primeira vez num único documento da OCDE, um leque de instrumentos que o Radar tem vindo a documentar caso a caso. Quatro sinais relevantes.

Primeiro, a mobilização do parque existente ganha uma categoria própria e um nome técnico: as rental intermediation schemes, ou agências de arrendamento social, um intermediário formal entre proprietário e inquilino que assume parte do risco em troca de incentivos fiscais ou financeiros. A OCDE identifica pelo menos dez países da OCDE/UE com esquemas deste tipo — 93 mil fogos mobilizados em França, cerca de 30 mil através de 96 agências na Bélgica, e o Rental Accommodation Scheme irlandês gerido por autarquias — numa escala muito superior à das 854 frações devolutas do património da Segurança Social identificadas pela IGF, a maioria das quais nem sequer habitacionais. É o mesmo raciocínio de mobilização de imóveis públicos subutilizados — hospitais, quartéis — que sustenta o circuito legal para converter edifícios do Estado em habitação já disponível em Portugal.

Segundo, a tipologia de quatro modelos de financiamento sustentável que a OCDE propõe — fundos dedicados com elemento rotativo no Canadá, na Dinamarca, na Islândia e na Letónia; garantias e capital de operadores especializados na Áustria e nos Países Baixos; fundos de investimento dedicados na Austrália e linhas de crédito concessional em França; fundos de âmbito alargado na Noruega, na Eslováquia e na Eslovénia — é, em espírito, a mesma arquitetura de revolving fund e renda ao custo que a Áustria testou e que o Radar já tinha desmontado passo a passo no cálculo de uma renda de custo. A recomendação de que a renda cubra os custos de construção sem deixar de ser acessível, e de que o custo do crédito varie por escalão de rendimento, é a mesma equação que sustenta os operadores de lucro limitado.

Terceiro, o brief nomeia o desgaste financeiro dos operadores especializados — as Limited-Profit Housing Associations austríacas e as housing associations neerlandesas — pressionados por custos de construção e energia, e recomenda indexação de rendas à inflação e ao rendimento das famílias como condição de viabilidade. É o mesmo argumento que sustenta a distinção entre habitação social, pública e acessível que o Radar já tinha clarificado: sem modelo de negócio viável, o operador de lucro limitado não sobrevive, independentemente do enquadramento legal.

Quarto, a leitura sobre impostos a imóveis devolutos é incómoda mas útil: a OCDE confirma, com evidência de Vancouver — a taxa sobre casas vazias introduzida em 2017 reduziu a taxa de vacância mas não alterou o nível médio das rendas —, que estes instrumentos fiscais melhoram tipicamente a disponibilidade, não a acessibilidade. É um alerta direto para o desenho de política em Portugal, onde o IMI agravado a devolutos é ainda o instrumento mais visível do lado da ativação do parque existente.

Observação a partir da Fundação Âncora

A arquitetura que este brief sistematiza — mobilizar parque existente, financiar oferta nova através de operadores especializados de lucro limitado, indexar rendas ao custo e ao rendimento — converge ponto por ponto com os elementos que sustentam a leitura institucional da Fundação Âncora sobre o mercado português. Os mesmos três elementos que a Áustria combina — capital paciente, direito de superfície e renda formada pelo custo — reaparecem aqui como recomendação transversal a toda a OCDE, não como caso isolado austríaco.

Vale notar o que este documento não é: não é uma avaliação de Portugal (essa já existe, no Economic Survey de janeiro), nem uma promessa de que os instrumentos descritos resolvem sozinhos o fosso de acessibilidade — a própria OCDE nota que as agências de arrendamento social "não representam uma correção estrutural de mercado". É, sobretudo, confirmação externa de que os instrumentos em discussão no ecossistema português — o fundo rotativo cuja prova de conceito a OCDE recomendou em janeiro, a mobilização do parque devoluto, os operadores de lucro limitado cuja ausência o Survey diagnosticou — estão alinhados com o que a evidência internacional identifica como via de resposta. O quadro analítico está montado; o que falta é a tradução em decisão e execução.