Banco de Portugal: prestação da casa mediana consome 48% do rendimento mediano

O que aconteceu

A 25 de março de 2026, o Banco de Portugal publicou o Boletim Económico de março de 2026, a sua análise trimestral da economia portuguesa. Entre as caixas temáticas do relatório, a Caixa 3 é dedicada especificamente à acessibilidade à habitação. É a atualização formal de um indicador que o Banco publicou pela primeira vez no Boletim de outubro de 2023.

Os dados apresentados são estruturais e inequívocos. Entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2025, o índice de preços da habitação subiu aproximadamente 140 por cento, um movimento que os índices de mercado mais recentes confirmam com novos máximos históricos. No mesmo período, a renda mediana por metro quadrado subiu cerca de 65 por cento. O rendimento mediano das famílias portuguesas aumentou 34 por cento em termos nominais. A divergência entre os três indicadores define o problema em termos aritméticos precisos.

O Banco de Portugal calcula dois indicadores centrais.

O indicador de acessibilidade via crédito corresponde ao rácio entre a prestação do empréstimo necessário para adquirir uma habitação mediana (101 metros quadrados ao preço mediano por metro quadrado) e o rendimento mediano dos agregados familiares. Entre 2009 e 2021, este rácio manteve-se consistentemente abaixo de 30 por cento. A partir de 2022 inverteu-se. No último trimestre de 2023, atingiu 53 por cento. Nos três primeiros trimestres de 2025, situou-se em 48 por cento. A leitura municipal do mesmo indicador mostra a extensão territorial do agravamento: em 2023, 104 dos 294 municípios com dados apresentavam uma taxa de esforço teórica de compra acima de 40 por cento, contra apenas 9 municípios em 2019, com o litoral a destacar-se pela menor acessibilidade.

O indicador de acessibilidade via arrendamento mostra uma trajetória paralela. Em 2019, os encargos com renda mediana representavam 36 por cento do rendimento mediano de uma família. No início de 2025, subiram para 47 por cento.

Uma família com rendimento mediano portuguesa compromete hoje quase metade do seu rendimento com a renda de uma casa mediana, ou com a prestação de um empréstimo para comprar uma casa mediana. Os dois canais tradicionais, compra e arrendamento, convergiram num patamar de inacessibilidade estrutural.

O estudo estima também o percentil de rendimento necessário para suportar a compra de uma habitação mediana com taxa de esforço compatível. Em 2019, bastava estar acima do percentil 50 da distribuição de rendimentos. Em 2025, é necessário estar no percentil 65, o que significa que pouco mais de um terço da população portuguesa tem rendimento para adquirir uma habitação mediana nas condições atuais.

A análise regional confirma que o agravamento é transversal. Não se limita a Lisboa, Porto ou Algarve. Existe correlação elevada entre a acessibilidade via compra e a acessibilidade via arrendamento em todo o território nacional, ainda que com intensidades diferentes. As zonas litorais enfrentam pressão mais severa, mas mesmo municípios do interior registaram deterioração significativa.

O Banco reconhece que políticas monetárias e medidas fiscais têm atenuado pontualmente o impacto. A descida das taxas diretoras do BCE reduziu ligeiramente o rácio da prestação em 2024-2025. O aumento nominal do rendimento mediano (34 por cento desde 2019) também ajudou. Mas estes fatores foram, nas palavras do próprio Banco, insuficientes para alterar o quadro geral.

Análises de sensibilidade com habitações mais pequenas ou mais baratas (percentil 25 da distribuição de preços) mantêm as conclusões qualitativas: o agravamento é estrutural, não apenas concentrado em habitação cara.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é metodológica. O Banco de Portugal, enquanto banco central independente com mandato técnico, confirma formalmente o que vários atores já tinham documentado: a OCDE no seu Economic Survey de Portugal, o Parlamento Europeu, a Comissão Europeia ao apresentar o Plano Europeu de Habitação Acessível e a avaliação da Nova SBE com a Gulbenkian convergem todos no mesmo diagnóstico: a acessibilidade à habitação em Portugal deteriorou-se de forma estrutural entre 2019 e 2025. A convergência de diagnósticos entre instituições com perspetivas tão distintas, um banco central, uma organização económica internacional, um órgão legislativo europeu, uma universidade privada, remove qualquer margem razoável para negar o problema. O diagnóstico é facto, não posição política.

A segunda é sobre o rendimento. O aumento nominal do rendimento mediano de 34 por cento em seis anos é, em termos internacionais, substancial. Em muitos países europeus, o rendimento mediano cresceu menos nesse período. A deterioração portuguesa não resulta de salários estagnados, resulta de uma divergência entre salários e preços de habitação, com os preços a crescer quatro vezes mais depressa. Este diagnóstico tem implicação política importante: aumentar salários, isoladamente, não resolve o problema enquanto a oferta habitacional não responder.

A terceira é sobre a transversalidade regional. O Banco de Portugal documenta que o agravamento é nacional, não apenas metropolitano. Esta dimensão é frequentemente subestimada no debate público, que tende a concentrar-se em Lisboa e Porto. Os dados sugerem que qualquer política habitacional séria precisa de instrumentos aplicáveis a contextos geográficos muito diversos: áreas metropolitanas, áreas de pressão turística, cidades médias do interior e zonas rurais. Uma política desenhada apenas para Lisboa fica aquém do problema real.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de validação de tese. O Boletim do Banco de Portugal confirma quantitativamente o diagnóstico que a Fundação Âncora coloca no seu Manifesto: a crise habitacional portuguesa não é um problema de uma minoria vulnerável, é uma deterioração estrutural que exclui um terço a metade da população do acesso a habitação mediana. A taxa de esforço de 47 por cento em arrendamento e 48 por cento em crédito para o agregado mediano é precisamente o território em que a Fundação se posiciona: o missing middle, a faixa que a leitura institucional do mercado habitacional português identifica como excluída tanto do mercado livre como da habitação social tradicional.

A segunda é de linguagem técnica. Em qualquer documentação institucional que a Fundação Âncora produza para autarcas, investidores ou parceiros europeus, a referência ao Boletim Económico de março de 2026 do Banco de Portugal passa a ser um ancoradouro técnico de primeira ordem. Os números são oficiais, recentes, calculados pela única instituição com acesso a microdados fiscais completos e rendimento disponível ajustado. Pode ser citado sem necessidade de matizes.

A terceira é geográfica. A transversalidade regional documentada pelo Banco tem implicação direta para qualquer operador de terceiro setor habitacional em Portugal. A concentração metropolitana é defensável pela escala de procura, mas a crise atinge também municípios fora das áreas metropolitanas. A CIMAA Alto Alentejo, com o seu reforço de 5,46 milhões de euros para habitação acessível aprovado a 15 de abril de 2026, é exemplo concreto de território não metropolitano a tomar medidas. Operadores que articulem desde o início uma visão nacional e não apenas metropolitana ganham credibilidade institucional adicional.

O Radar acompanhará as próximas publicações do Banco de Portugal sobre habitação, em particular o Boletim de junho de 2026 e os Occasional Papers temáticos que o Banco publica regularmente sobre o setor financeiro relacionado com crédito à habitação.