Poderia Oeiras ser a Viena de Portugal? Ensaio sobre escala, condições e regime

Viena tornou-se o atalho universal do debate sobre habitação: quando se quer dizer que é possível organizar o arrendamento de outra maneira, diz-se «Viena». O Radar tem preferido desmontar o atalho, peça a peça: o setor de lucro limitado, a lei que o disciplina, a mecânica da renda de cobertura de custos, o impacto económico medido. Este ensaio faz o movimento inverso: pega no modelo inteiro e pergunta-lhe por um território concreto. É o primeiro de uma série de leituras territoriais — como seria um concelho português com infraestrutura habitacional à escala da sua necessidade? — e a primeira pergunta quase se impôs a si própria: poderia Oeiras ser a Viena de Portugal?

A pergunta não é decorativa. Depois de Sines, o caso do choque de procura num território pequeno, Oeiras é o caso inverso e complementar: riqueza instalada, administração capaz, e ainda assim uma das maiores necessidades de arrendamento acessível do país. Se o modelo vienense tem futuro em Portugal, é difícil imaginar um sítio onde as condições de partida estejam mais alinhadas.

O que faz de Viena, Viena

Convém primeiro fixar o que se está a perguntar, porque Viena não é um parque de edifícios bonitos, é um regime. A cidade detém cerca de 220 mil fogos municipais e subsidiou outros 200 mil fogos cooperativos; somados, alojam cerca de metade dos vienenses, segundo a própria Cidade de Viena. Por trás dos números estão quatro peças que o Radar já tratou em detalhe: solo comprado e mobilizado pelo poder público, uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter, em vez de um desconto sobre o preço de mercado, operadores de lucro limitado auditados setorialmente, e acesso largo, aberto à classe média, que evita a residualização e faz do setor um concorrente real do mercado — a característica que distingue os sistemas unitários dos sistemas duais como o português.

Viena não é um parque de edifícios, é um regime: solo retirado à especulação, renda que cobre custos, operadores de lucro limitado e um século de continuidade institucional. As peças são replicáveis; o que não se importa é o tempo — e por isso a pergunta certa não é «como se copia Viena», é «quando se começa a acumular».

O que Oeiras já tem

A primeira condição é económica. Oeiras ultrapassou Lisboa e é hoje o concelho com maior poder de compra do país, com um rendimento médio disponível na ordem dos 26,9 mil euros por habitante. É o segundo município nacional em volume de negócios e o terceiro maior contribuinte para o PIB, com o emprego em multinacionais a pesar 28,6% — muito acima de Lisboa — e o Taguspark, o maior parque de ciência e tecnologia do país, no centro da estratégia «Oeiras Valley». É, por outras palavras, um território cheio de empregadores com interesse direto em fixar quem contratam, o argumento que o Radar tem tratado como a segunda face da crise: a habitação como problema de talento.

A segunda condição é institucional. A câmara aprovou para 2026 um orçamento de 358,8 milhões de euros, dos quais 98,3 milhões de investimento em habitação pública — mais de um quarto do orçamento total, num município que sublinha não receber transferências relevantes do Estado. O Plano Municipal de Habitação 20/30, autodescrito como terceira geração de políticas de habitação do concelho, dá prioridade expressa aos rendimentos intermédios que o mercado de arrendamento exclui e prevê 562 habitações municipais concluídas até 2026, com mais 113 fogos a custos controlados em Barcarena e Porto Salvo. O IMI é usado como instrumento e não como rotina: redução de 20% para prédios arrendados dentro dos limites do arrendamento acessível, majoração de 30% para prédios degradados e taxa tripla para devolutos — precisamente a família de alavancas que o quadro nacional recente veio alargar.

A terceira condição é operacional, e tem nome e morada. Na antiga Estação Radionaval, entre Algés e Linda-a-Velha, a câmara e o IHRU lançaram o maior projeto de renda acessível do concelho: 770 fogos, 185 milhões de euros de investimento e um parque urbano de 12 hectares, com rendas anunciadas entre 250 e 750 euros e execução entregue à Construção Pública, com financiamento PRR. A construção dos primeiros lotes foi adjudicada em 2024 à Teixeira Duarte e à Oliveiras. Uma autarquia que converte 12 hectares de solo público desafetado em arrendamento acessível com parque urbano não está a fazer política de habitação simbólica; está a fazer urbanismo vienense avant la lettre.

A escala que separa

E, no entanto, a distância é de uma ordem de grandeza. O Sonar Necessidade estima para Oeiras, no cenário central, 17.162 fogos de arrendamento acessível a criar: 3.230 pela lente da carência e 13.932 pela lente da classe média sob pressão de renda — 81% do total, a assinatura de um concelho rico onde o problema não é sobretudo pobreza, é exclusão do mercado. Os indicadores que sustentam a estimativa são eloquentes: preço mediano de venda de 4.187 euros por metro quadrado, rendas de novos contratos entre 11,9 e 18,7 euros por metro quadrado, taxa de esforço de 55% sobre o rendimento mediano e 13,8 anos de salário para comprar casa. Oeiras é o sétimo concelho do país, e o quinto da Grande Lisboa, em necessidade total estimada — a leitura por duas lentes que o Radar apresentou quando o Sonar foi publicado.

Feitas as contas, o programa municipal em curso — as 562 habitações municipais, os fogos a custos controlados, os 770 da Radionaval — soma na ordem de milhar e meio de fogos. É dos programas municipais mais ambiciosos do país por habitante, e fica uma ordem de grandeza abaixo da necessidade estimada. Os 17 mil fogos do cenário central equivalem a cerca de um quarto dos 73 mil agregados do concelho: menos intensidade do que Viena, onde perto de metade da população vive em habitação municipal ou subsidiada, mas muito para lá do que qualquer orçamento municipal alcança por promoção direta. O Sonar não pede a Oeiras uma Viena; pede meia Viena — e meia Viena não se constrói por administração direta.

É aqui que a comparação se torna útil em vez de retórica. Viena também não construiu o seu parque por promoção municipal apenas: a cidade pôs o solo, o financiamento bonificado e as regras, e uma camada de operadores de lucro limitado construiu e geriu, década após década, com capital que roda em fundo revolvente. O que falta a Oeiras não é dinheiro nem competência — é essa camada institucional entre a câmara e o mercado, a mesma que a evidência internacional identifica como condição para que a oferta nova sirva o segmento em falta. O concelho tem, aliás, reserva silenciosa: 8.294 fogos vagos, 87,6% dos quais em bom estado, um alvo natural para reabilitação e mudança de uso dirigidas à classe média.

E se a pergunta fosse outra: Oeiras à intensidade de Viena

O Sonar responde a uma pergunta retrospetiva: quantos fogos faltam, dado o que o mercado já fez às famílias que cá vivem. É um retrato do défice herdado, calculado sobre censos e rendimentos do passado, e é essa a sua função. Um ensaio pode fazer a pergunta prospetiva, que não é a mesma: que dimensão teria de ter o setor para gerar um ecossistema pujante — um mercado de arrendamento de lucro limitado com profundidade suficiente para concorrer com o mercado livre e o disciplinar, como acontece em Viena? Os dois números não têm de coincidir, porque um mede a ferida e o outro dimensiona o sistema imunitário.

A aritmética é um exercício especulativo, e assume-se como tal. Em Viena, os cerca de 420 mil fogos municipais e cooperativos alojam perto de metade dos agregados da cidade. Aplicada aos 73 mil agregados de Oeiras, essa intensidade daria na ordem de 32 mil fogos de renda de cobertura de custos: quase o dobro da necessidade que o Sonar estima, e vinte vezes o pipeline municipal em curso. Traduzido na unidade de medida que o próprio concelho criou, seriam cerca de quarenta Radionavais — ou uma Radionaval e meia por ano durante uma geração, entre construção nova e reabilitação dos 8,3 mil fogos vagos. Tomando o custo por fogo da própria Radionaval como referência, o parque assim constituído representaria um balanço agregado na ordem dos sete mil milhões de euros. O número parece enorme até se reparar no que ele não é: não é despesa orçamental, é o ativo de um setor que, uma vez lançado, se autofinancia em fundo revolvente e fica mais barato a cada década.

O que compraria Oeiras com essa escala não é apenas casas. É o efeito de sistema que a Áustria documenta: um setor de lucro limitado com dimensão suficiente baixa as rendas do próprio mercado livre e estabiliza o ciclo da construção, porque o inquilino passa a ter alternativa real e o senhorio passa a ter concorrência. Abaixo de uma certa massa crítica, o arrendamento acessível é um programa que ajuda quem lhe cabe em sorte; acima dela, é infraestrutura que muda os preços de equilíbrio de todo o concelho. E um ecossistema pujante não é um monólito: em Viena convivem um operador público gigante e dezenas de operadores de lucro limitado de várias dimensões e origens. A diversidade é funcional — dá concorrência interna, resiliência e velocidades diferentes. Transposto para Oeiras, o desenho equivalente combinaria um operador âncora de grande escala, capaz de dar profundidade ao setor e de ancorar o custo de capital junto de financiadores institucionais, com uma constelação de operadores médios e pequenos — cooperativas, fundações, misericórdias, IPSS — a construir e gerir carteiras à sua medida, em linha com o papel que o Radar tem atribuído ao terceiro setor como camada em falta.

O que significa para o ecossistema

O primeiro sinal é que o teto da promoção municipal direta é estrutural, não orçamental. Se o município com mais recursos próprios do país, sem dívida ao Estado e com política de habitação de terceira geração fica uma ordem de grandeza aquém da sua necessidade, o problema não se resolve com mais orçamento municipal em nenhum concelho português. Resolve-se com o que Viena acrescentou ao município: operadores de terceiro setor com escala, mandato de longo prazo e acesso a capital paciente.

O segundo sinal é que a geografia da necessidade de Oeiras é a geografia do modelo. Quando 81% da necessidade estimada é classe média, o instrumento não é o realojamento nem o subsídio à renda, é o arrendamento de cobertura de custos com acesso largo — o segmento exato que o setor de lucro limitado austríaco serve e que em Portugal começou a ter enquadramento e número. E quando o território é o quartel-general do emprego qualificado do país, os empregadores deixam de ser espectadores: são procura solvente organizada, com interesse direto no resultado, como o Radar argumentou a propósito da habitação como infraestrutura de talento. Para as empresas do Oeiras Valley, o retorno não é filantrópico: é retenção de quem custa caro a recrutar, moderação da pressão salarial que a renda alimenta e um ativo real onde as políticas de sustentabilidade costumam ter apenas relatórios — e a participação tem formatos conhecidos, da cedência de terreno à subscrição de dívida de impacto ou à garantia de procura para carteiras de fogos destinadas aos seus trabalhadores.

O terceiro sinal é de método, e vale para a série de ensaios que aqui começa. Ler um território pela lente «e se tivesse infraestrutura habitacional à escala do ecossistema, e não apenas da necessidade?» obriga a distinguir duas perguntas que o debate costuma fundir: quantos fogos faltam (a pergunta retrospetiva, que os dados respondem) e que dimensão teria de ter o setor para mudar o funcionamento do mercado (a pergunta prospetiva, que só o desenho institucional responde). Sines mostrou o custo de não ter resposta quando a procura chega de repente; Oeiras mostra o limite de a construir só com as forças da autarquia, mesmo quando são as maiores do país. Os próximos ensaios da série farão a mesma pergunta a territórios sem os recursos de Oeiras — onde, como o Radar viu no Alto Alentejo, o que falta não é vontade, é instrumento —, porque um método que só funcionasse no concelho mais rico do país não seria um método.

Observação a partir da Fundação Âncora

A resposta à pergunta do título é: sim — mas não por imitação, por regime. Oeiras é porventura o concelho português onde as condições de partida do modelo vienense mais se alinham: capacidade orçamental sem dependência do Estado, solo e património públicos mobilizáveis, empregadores com interesse direto em fixar talento, uma câmara que já usa o IMI, o solo desafetado e a parceria com o Estado como instrumentos, e uma necessidade dominada pela classe média — precisamente a que a renda de cobertura de custos serve sem subsídio recorrente. E é no intervalo entre os dois números deste ensaio — os 17 mil fogos da necessidade herdada e os 32 mil do ecossistema à intensidade de Viena — que se decide a natureza da resposta: remediar um défice ou organizar um mercado. Os 32 mil não são meta de ninguém; são o que «pujante» significa quando se leva a comparação a sério, e sonhar com números é o contrário de prometer.

O que separa o ponto de partida do destino não é riqueza, é o desenho que faz cada fogo contar para sempre. Viena precisou de um século porque o acumulou fogo a fogo, sem deixar nenhum regressar ao mercado; a acessibilidade com prazo, dominante no instrumental português, esvazia o balde à medida que se enche. Os três elementos que prendem a acessibilidade ao tempo — solo público cedido em direito de superfície, renda de cobertura de custos, operadores de capital de retorno limitado — estão todos disponíveis no quadro jurídico português, e vários municípios começaram já a inscrevê-los em compromissos sem data de validade. Nada impede que os 770 fogos da Radionaval, e os que se lhes seguirem, nasçam perenes em vez de temporários.

Oeiras não precisa de replicar o tempo de Viena; precisa de começar a acumular com o desenho certo. Um concelho que já investe um quarto do orçamento em habitação e detém o solo tem, na prática, a parte difícil resolvida — falta a camada de operadores e a decisão sobre a perenidade. E há aqui um prémio de precedência que não é pequeno: o primeiro executivo municipal português que montar o regime completo — solo em direito de superfície, renda de cobertura de custos, operadores de lucro limitado, acessibilidade sem prazo — não terá lançado mais um programa, terá fundado uma instituição, que é como Viena recorda, um século depois, quem a desenhou. O Radar acompanhará as escolhas de regime que Oeiras fizer nos próximos anos, a começar pelo destino dos fogos da Radionaval no fim dos apoios PRR. É nelas, e não no volume de investimento, que se decidirá se a pergunta deste ensaio era uma provocação ou uma previsão.