PRR Habitação: 17 mil casas entregues, só 1.568 de construção nova

O que aconteceu

A 23 de janeiro de 2026, o Ministério das Infraestruturas e da Habitação enviou ao Público os números mais actualizados da execução do Programa 1.º Direito, o principal programa de habitação pública em Portugal e o mais significativo em termos de escala financeira dentro do Plano de Recuperação e Resiliência.

Os números são precisos e foram confirmados pela tutela. Foram entregues aproximadamente 17 mil habitações no âmbito do 1.º Direito. Destas, 1.568 correspondem a construção nova, o que equivale a pouco mais de 9 por cento do total entregue. A esmagadora maioria das casas foi disponibilizada através de reabilitação de fogos existentes ou da modalidade de aquisição e reabilitação. 574 habitações foram adquiridas e 27 arrendadas pelas entidades promotoras.

O Programa 1.º Direito, aprovado em 2018 e integrado no PRR em 2021, fixou uma meta de 26.000 habitações a entregar até junho de 2026 a famílias em situação de carência habitacional. O não cumprimento da meta implicaria, tecnicamente, a devolução parcial de verbas europeias. Esta pressão orçamental é o enquadramento financeiro central da política habitacional portuguesa neste momento.

Oito anos de programa, 17 mil casas entregues, 1.568 de construção nova. A execução é real, mas a proporção de construção nova é marginal.

Em outubro de 2025, o Governo liderado por Luís Montenegro aprovou uma alteração substantiva ao 1.º Direito, publicada em Decreto-Lei de 27 de outubro. O documento reforçou o envelope financeiro total do programa em 2,011 mil milhões de euros, totalizando um investimento adicional de 2,8 mil milhões face ao inicialmente previsto, financiado pelo Orçamento do Estado. A meta foi simultaneamente alargada para 59.000 habitações até 2030, correspondendo ao total de candidaturas apresentadas pelos municípios.

Na arquitectura financeira revista, 36.000 casas estão financiadas a 100 por cento pelo Estado, e as restantes 23.000 a 60 por cento. A tutela introduziu também um mecanismo de entrada e saída de projectos no financiamento PRR: projectos atrasados podem ser substituídos por outros mais avançados, garantindo que a meta das 26 mil habitações até junho de 2026 é cumprida ao nível agregado, independentemente do desempenho individual de cada candidatura.

Os pagamentos às autarquias podem ser adiantados até 95 por cento das verbas antes da conclusão da análise documental, uma medida desenhada para ultrapassar os bloqueios administrativos que, segundo o próprio Primeiro-Ministro em declarações no Parlamento em junho de 2025, resultavam da falta de recursos humanos e tecnológicos do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

Benjamim Pereira, presidente do IHRU desde 2024, tem sido consistente ao identificar as restrições operacionais da instituição e o esforço de reestruturação interna em curso. Miguel Pinto Luz, Ministro das Infraestruturas e da Habitação, tem reafirmado publicamente o compromisso com a meta de junho de 2026.

A leitura comparativa é relevante. A presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Teresa Almeida, observou em novembro de 2024 que só a região de Lisboa precisaria de 26 mil fogos adicionais, sugerindo que a meta nacional do PRR é inferior às necessidades identificadas numa única região metropolitana.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é operacional. A execução do 1.º Direito confirma, em termos quantitativos, uma característica estrutural do sector público habitacional português: o grosso do esforço tem sido reabilitação, não construção nova. Das 17 mil casas entregues, 15.400 resultam de reabilitação. Esta composição reflecte realidades institucionais concretas: as autarquias têm parque habitacional existente para reabilitar, o licenciamento de nova construção é lento, e a capacidade de execução do IHRU é limitada. Construir 25 mil casas novas em 18 meses exige uma máquina institucional que Portugal, comprovadamente, ainda não tem.

A segunda é financeira. O reforço orçamental de 2,8 mil milhões de euros, aprovado em outubro de 2025, eleva o investimento público total em habitação a cerca de 4,2 mil milhões de euros para o período até 2030. É um valor substantivo em termos históricos. Para referência, o investimento público habitacional português manteve-se abaixo de 0,1 por cento do PIB durante as duas décadas anteriores, muito abaixo da média europeia. A curva ascendente é real, mas parte de uma base historicamente baixa.

A terceira é sobre o que os números não dizem. O 1.º Direito, por desenho, dirige-se a famílias em situação de carência habitacional aguda, identificadas através das Estratégias Locais de Habitação municipais. Não se dirige ao missing middle: famílias da classe média, profissionais essenciais, jovens quadros, que enfrentam taxas de esforço insustentáveis no mercado, mas cujos rendimentos são superiores ao limiar de elegibilidade para habitação social. O Banco de Portugal estimou em março de 2026 que dois terços da população portuguesa está hoje efectivamente excluída da aquisição de uma habitação mediana. Este universo não é servido pelo 1.º Direito.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é de diferenciação de segmento. O 1.º Direito e a Fundação Âncora operam em segmentos distintos, complementares e não concorrentes. O 1.º Direito dirige-se a famílias em situação de carência habitacional aguda com apoio maioritariamente público. A Fundação Âncora dirige-se a famílias de rendimento intermédio que não são elegíveis para o 1.º Direito mas que têm taxas de esforço insustentáveis no mercado. A coexistência dos dois tipos de oferta é, aliás, o padrão em países com sector habitacional maduro: Áustria, Dinamarca, Finlândia, Países Baixos. Não há sobreposição, há complementaridade.

A segunda é de aprendizagem institucional. A execução do 1.º Direito demonstra, com dados inequívocos, que a capacidade de construção nova de habitação em Portugal está estruturalmente limitada por factores administrativos, técnicos e institucionais. Mesmo com 2,8 mil milhões de euros disponíveis e uma meta política clara, a execução de construção nova é marginal. A Fundação Âncora, ao entrar no mesmo mercado de construção com um modelo operacional privado mais ágil mas ancorado em disciplina não lucrativa, pode beneficiar da experiência acumulada pelos municípios no 1.º Direito, em particular na identificação de solos e no licenciamento. A articulação operacional com autarquias que tenham projectos 1.º Direito em curso pode reduzir o tempo de arranque da Fundação em cada território.

A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora dialoga com a tutela governamental ou com deputados da Comissão Especial de Habitação, a posição pode ser formulada com precisão: a Fundação não pretende substituir o 1.º Direito, nem captar dos seus beneficiários. A Fundação Âncora quer preencher o segmento que o 1.º Direito não cobre, mobilizando capital privado de impacto para missão pública sem despesa orçamental adicional. Este posicionamento é claro, tecnicamente defensável, e operacionalmente complementar.

O Radar acompanhará os próximos marcos do 1.º Direito e do Programa de Apoio ao Arrendamento (os 12 mil fogos financiados com apoio do BEI), bem como a execução do OE 2026 na dimensão habitacional.