Como se calcula uma renda de custo: a aritmética do preço que não segue o mercado

Uma renda de custo (cost-rental) é uma renda calculada a partir do que a casa custa — a construir, a financiar, a manter e a gerir —, e não do que o mercado em redor cobra. A definição cabe numa frase; a prática é uma aritmética com regras, tetos e auditoria, testada há décadas nos sistemas europeus de lucro limitado e catalogada pelo estudo #Housing2030 das Nações Unidas entre as ferramentas de acessibilidade usadas em 50 países. Este ensaio percorre a receita completa: o que entra no perímetro do custo, as quatro decisões que fixam o valor, o exemplo em números que a Áustria audita todos os anos, e o que muda quando a conta se faz no quadro português de 2026.

Três maneiras de formar uma renda

Toda a renda pertence a uma de três famílias. A renda de mercado é o preço da escassez: forma-se no encontro entre a procura e a oferta disponível, e sobe quando a segunda falha. A renda administrada é um desconto ou um teto fixado por referência a outra coisa — ao rendimento do inquilino, como na renda apoiada do parque público português, ou ao próprio mercado, como no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que isenta de IRS e IRC as rendas até 80 por cento da mediana do concelho, e na renda moderada, definida no Decreto-Lei 97/2026 como "2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida", cerca de 2.300 euros em 2026. A renda de custo é a terceira família: não desconta o preço de mercado nem o persegue; ignora-o, e reconstrói o preço a partir dos encargos reais do edifício.

A distinção não é académica. Um desconto administrativo fica atado à trajetória daquilo que desconta: 80 por cento de um mercado que sobe sobe também. A renda de custo desacopla-se — só sobe se os custos subirem, e desce quando eles descem. Foi para institucionalizar esta terceira via que a Irlanda, sistema dual clássico, criou em 2021 um termo legal novo, cost rental, no Affordable Housing Act: rendas formadas pelo custo, pelo menos 25 por cento abaixo do mercado, dirigidas a agregados acima dos limiares do parque social — a classe média que os nomes tradicionais deixavam de fora.

A renda de custo não é um preço mais baixo: é um preço formado de outra maneira. O desconto administrativo segue o mercado a que se refere; a renda de custo desacopla-se dele.

O perímetro: o que entra no custo

Calcular uma renda de custo é, antes de tudo, definir um perímetro: a lista fechada do que pode ser cobrado ao inquilino. A referência mais bem documentada é a austríaca, onde um regulamento próprio, o Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO), enumera taxativamente os componentes admissíveis, dentro do corpo jurídico do lucro controlado. Podem ler-se em quatro camadas funcionais.

A primeira é o financiamento: as prestações e juros dos empréstimos contraídos para construir, a remuneração do capital próprio do operador — com teto legal; nas contas do exemplo austríaco, 3,5 por cento — e, quando o terreno é arrendado em vez de comprado, a renda do solo. É a camada mais pesada no início e a única que se extingue: o seu peso decresce à medida que os empréstimos são amortizados. A segunda é a manutenção: um fundo de conservação segregado por edifício, com valores por metro quadrado que crescem com a idade da construção e a obrigação de devolver aos inquilinos, com juro, o que não for usado em vinte anos. A terceira é a operação: custos administrativos fixados por fogo e por ano, encargos correntes por catálogo fechado, uma pequena reserva. A quarta são os impostos que incidem sobre a renda — na Áustria, IVA a 10 por cento.

Tão importante como o que entra é o que fica de fora: a mais-valia fundiária, a margem de promoção, o prémio de escassez. Nenhum componente pode ser cobrado sem regra escrita, e as contas são auditadas. Uma renda de custo é, nesse sentido, menos um preço do que uma prestação de contas.

As quatro decisões que fixam o valor

Dentro do perímetro, quatro decisões determinam quanto a renda efetivamente é.

O solo. É a camada por onde o mercado reentra na conta, se o deixarem: a literatura atribui ao solo mais de quatro quintos da subida dos preços das últimas seis décadas. Comprar o terreno a preço de mercado carrega a renda com essa valorização; o direito de superfície sobre solo que permanece público, ou o arrendamento de longo prazo, substituem-na por uma renda fundiária modesta e estável. Nenhuma decisão isolada mexe tanto no resultado final.

O custo do capital. A camada de financiamento domina a renda inicial, pelo que cada ponto percentual de juro ecoa diretamente no valor mensal. O exemplo vienense combina empréstimo público a 1 por cento, banca a 2,5 e capital próprio remunerado a 3,5; a OCDE, ao recomendar a Portugal um piloto de fundo rotativo, prescreveu uma mistura equivalente — dívida bancária, empréstimos públicos a taxa preferencial e equity filantrópico. Onde não há empréstimo público barato, a banca promocional europeia — BEI, CEB, InvestEU — oferece a camada paciente que faz as vezes dele.

O teto de remuneração. O capital próprio do operador é remunerado, mas com limite — é o «lucro limitado» dos sistemas de referência. O teto é o que torna o modelo simultaneamente investível e imune à extração: o investidor recebe um retorno previsível de longo prazo, e tudo o que exceda o teto pertence ao sistema, não à saída. É a diferença entre um setor de 681 mil casas que se autoalimenta e uma operação que devolve o ativo ao mercado na primeira janela.

O dia seguinte à amortização. A decisão mais reveladora é a que quase nunca se discute: o que acontece à renda quando, ao fim de 30 ou 40 anos, os empréstimos terminam. Nos instrumentos com prazo, o fogo regressa ao mercado e a acessibilidade expira com o contrato. Na renda de custo levada até ao fim, a camada de financiamento extingue-se e a renda desce para uma renda de base que cobre apenas manutenção, operação e a remuneração remanescente do capital — na Áustria, um valor fixado por lei e indexado à inflação. O diferencial que continua a ser cobrado converte-se em excedente vinculado, que reentra obrigatoriamente em construção nova: é o motor do revolving fund.

O exemplo em números: Viena

A aritmética concreta está percorrida, passo a passo, na entrada do Radar sobre a mecânica da renda austríaca, a partir do working paper de Gerald Koessl para o CIRIEC, com dados da federação GBV. Em síntese: uma promoção típica em Viena custa 2.300 euros por metro quadrado — 2.000 de construção, 300 de solo —, financiada com 26 por cento de empréstimo público, 56 de banca, 15 de capital próprio e 3 de contribuição do inquilino. A renda de custo resultante é de 8,78 euros por metro quadrado. Quando os empréstimos terminam, desce para 7,76 — menos 11 por cento. Para um T2 de 70 metros quadrados, é a diferença entre 614,60 e 543,20 euros por mês, sem regresso às condições de mercado, e o setor que faz estas contas entrega 15 a 16 mil fogos novos por ano.

Numa renda de custo, o tempo, que no mercado joga contra o inquilino, passa a jogar a favor: a renda desce quando os empréstimos acabam, e o excedente constrói as casas seguintes.

O que muda no quadro português

Portugal não tem um ERVO: nenhum diploma define como se forma uma renda pelo custo, e os instrumentos de 2026 — renda moderada, RSAA — fixam tetos por referência ao mercado ou ao salário mínimo, não ao custo. Mas os ingredientes da conta existem, e melhoraram materialmente este ano.

Do lado do custo de produção, o pacote fiscal do Decreto-Lei 97/2026 baixou parcelas inteiras do perímetro: IVA a 6 por cento nas empreitadas elegíveis, isenções de IMT e de Selo na aquisição, isenção de IMI até oito anos. Do lado do capital, a banca promocional europeia está mobilizada como nunca, e a decisão SGEI de dezembro de 2025 abriu espaço de auxílio de Estado para a habitação acessível dirigida à classe média. Do lado do solo, o direito de superfície está no Código Civil há décadas — falta o modelo contratual, não a base legal.

E a formação da renda propriamente dita não precisa de esperar por lei. O perímetro de custos, o teto de remuneração do capital e o destino do excedente são fixáveis por estatuto e por contrato — nos termos com que um município transmite o imóvel, nos contratos-quadro com operadores, nas cláusulas de uma parceria. Uma renda formada pelo custo cumpre, por construção, os tetos administrativos existentes: fica abaixo da renda moderada e, conforme o contexto, dos limiares do RSAA — qualifica para os benefícios fiscais sem nascer deles. O contraste com o instrumento dominante da política portuguesa é instrutivo: o subsídio à renda de mercado, sob oferta inelástica, é largamente capturado pelos senhorios e repete-se todos os anos sem deixar ativo; a renda de custo dispensa subsídio recorrente por desenho, porque o preço já não tem dentro de si nada para subsidiar.

O exercício com valores portugueses: um T2 em Cascais

Feita a receita, faça-se a conta. O exercício que se segue é especulativo e assume-se como tal: os pressupostos estão todos à vista, e mudá-los muda o resultado — é essa, aliás, a lição. Toma-se um T2 de 70 metros quadrados úteis, a que correspondem cerca de 90 brutos com partes comuns, em Cascais — concelho onde a venda mediana ronda os 4.550 euros por metro quadrado, comprar casa leva 19,2 anos de salário mediano e o Sonar Necessidade estima, no cenário central, 22.315 fogos de arrendamento acessível a criar, na leitura por concelho que o Radar apresentou. Custo de promoção: 1.800 euros por metro quadrado bruto, com projeto e IVA a 6 por cento incluídos — construção de muito boa qualidade e alta eficiência energética, não o mínimo regulamentar, em linha com a referência de 1.412 euros de 2022 para construção nova citada a propósito do parque habitacional português, atualizada pela subida acumulada dos custos desde então. O padrão elevado não é luxo, é coerência: quem forma a renda pelo custo e detém o edifício por décadas paga na manutenção o que poupar na obra, pelo que construir para durar é a decisão racional, na lógica da casa como ativo de ciclo de vida longo — e a eficiência energética baixa as contas que correm à parte da renda. Financiamento a prestações constantes por 35 anos. Manutenção e gestão pela régua austríaca convertida um-para-um: 0,53 euros por metro quadrado e mês para o fundo de conservação de edifício novo, 248,16 euros por fogo e ano de administração, mais uma reserva de 2 por cento para vacância e incobráveis. Condomínio e consumos correm à parte, como é prática; as rendas habitacionais estão isentas de IVA em Portugal, ao contrário da Áustria, que lhes soma 10 por cento; e o IMI fica fora da conta — com um CIA, está isento nos primeiros oito anos.

No cenário central, o operador compra o solo: 600 euros por metro quadrado bruto — um quarto do custo total, pressuposto ilustrativo num concelho caro; recorde-se que Viena limita o solo das zonas subsidiadas a 188 euros — e financia os 216 mil euros do fogo a uma taxa média de 3,5 por cento, a meio caminho entre o preço corrente do dinheiro e o capital paciente, e coincidente com o teto austríaco de remuneração do capital próprio. A prestação é de 900 euros por mês; somadas manutenção, gestão e reserva, a renda de custo fica em cerca de 990 euros por mês: 14,1 euros por metro quadrado útil.

As alavancas movem este número nos dois sentidos, e a honestidade da conta obriga a mostrá-los. Com capital de mercado a 5 por cento e o mesmo solo comprado, a renda sobe para cerca de 1.190 euros — 17 euros por metro quadrado, dentro do intervalo alto do mercado: sem capital barato nem solo protegido, a renda de custo é quase-mercado. No sentido inverso, com o solo em direito de superfície de canon simbólico e o custo médio ponderado de capital de 1,8 por cento da arquitetura financeira de referência já descrita pelo Radar, a renda desce para cerca de 600 euros — 8,6 euros por metro quadrado. As combinações intermédias têm o seu número: superfície com capital a 5 por cento, cerca de 910 euros (13 euros por metro quadrado); solo comprado com capital a 1,8, cerca de 780 (11,2).

A régua de comparação: os novos contratos de arrendamento em Cascais assinaram-se entre 11,8 e 20,9 euros por metro quadrado, segundo os indicadores que sustentam a estimativa do Sonar, e em Lisboa a oferta anunciada rondava os 20 euros no início de 2026, segundo o idealista. O cenário central fica um terço abaixo do topo do mercado de Cascais; o cenário com solo protegido e capital paciente, abaixo de metade desse topo — e qualquer dos quatro cabe com folga no teto da renda moderada. No fim dos 35 anos, a camada de financiamento extingue-se: se a renda descesse então para uma renda de base à imagem da austríaca, somada ao fundo de conservação envelhecido e à gestão, pagar-se-iam cerca de 400 euros — menos de 6 euros por metro quadrado — e o diferencial cobrado até lá teria alimentado, em fundo rotativo, as casas seguintes.

Num T2 em Cascais, a mesma casa custa 17, 14 ou 8,6 euros por metro quadrado consoante quem paga o solo e quanto custa o capital. A renda de custo não faz milagres: faz contas, e mostra-as.

Um esclarecimento sobre o tempo, porque é aqui que a renda de custo mais se distingue. A prestação da dívida é fixa — contratada a taxa fixa, não acompanha a inflação —, e só a manutenção e a gestão se atualizam com os preços. Em termos reais, uma renda de custo desce ao longo da vida do edifício mesmo antes de os empréstimos acabarem, e a atualização anual do contrato segue, no máximo, o coeficiente legal. No mercado, a inflação é motivo de subida; no custo, é apenas o que a manutenção passa a custar.

Observação a partir da Fundação Âncora

A renda de custo é um dos princípios estatutários da Fundação Âncora, com consequência jurídica direta, a par do reinvestimento integral do excedente. A aritmética percorrida neste ensaio é a mesma que a arquitetura financeira de referência descrita a propósito do caso austríaco pratica: instrumentos de mercado em condições não distorcidas — Notas de Impacto Social com estrutura bullet, financiamento BEI e CEB, InvestEU via banca —, um custo médio ponderado do capital em torno de 1,8 por cento em cenário multilayer e um rácio de cobertura do serviço da dívida acima de 1,3 em cenário conservador, sem subsídio operacional explícito.

A convergência externa é o sinal mais relevante do momento: a receita que a OCDE prescreveu a Portugal — operadores de lucro limitado, financiamento misto, fundo rotativo em prova de conceito — é exatamente esta conta, e o ponto de partida institucional português é o que a torna urgente. O quadro analítico está montado e a aritmética é pública, auditável e replicável. O que falta a Portugal não é fórmula — é quem a pratique à escala.