Necessidade de habitação acessível, concelho a concelho: a carência e a classe média

O que aconteceu

A Fundação Âncora disponibilizou, em junho de 2026, o Sonar Necessidade, um mapa interativo e aberto que estima, para cada um dos 308 concelhos do país, quantos fogos de arrendamento acessível há a criar. A análise de base não é da Fundação Âncora: vem do DataH, a plataforma académica que reúne e trata os indicadores de habitação dos 308 municípios. O Sonar parte dessa análise e acrescenta-lhe uma leitura, e está disponível em sonar.fundacaoancora.pt/necessidade, com ligação partilhável para cada concelho.

A escolha de desenho mais importante é não reduzir o território a um índice único. O mesmo concelho é lido por duas lentes, porque há duas necessidades distintas que um modelo de renda de cobertura de custos serve. A primeira é a carência de base: fogos para quem vive em habitação inadequada, sobrelotada ou em risco de pobreza, uma necessidade concentrada sobretudo nas cinturas metropolitanas. A segunda é a da classe média: os agregados não pobres que o mercado de arrendamento exclui pelo peso da renda, concentrados em Lisboa, no Porto e no litoral.

Como descreve a própria metodologia do Sonar, "o mesmo território é lido por duas lentes — carência (base) e classe média sob pressão de renda — em vez de um único índice".

No cenário central de ambição, a lente da carência soma cerca de 200 mil fogos a nível nacional e a lente da classe média cerca de 293 mil, num total de 493 mil. Os valores variam com o grau de ambição escolhido (conservador, central ou amplo), entre cerca de 282 mil e 704 mil no total combinado. Por concelho, Lisboa domina a lente da classe média (cerca de 71 mil fogos, mais do dobro do Porto, que se segue com 29 mil, antes da Amadora, de Sintra e de Cascais); na carência, Sintra (cerca de 10,4 mil) e Lisboa (10,1 mil) praticamente empatam, seguidas de Vila Nova de Gaia, Amadora, Porto e Loures.

A Fundação Âncora é clara quanto ao estatuto do exercício: é um modelo exploratório, não uma estatística oficial, em que os pesos e o grau de ambição são opções de juízo discutíveis, e a metodologia publica uma análise de sensibilidade que mostra o intervalo que essas opções abrem (na lente da classe média, entre cerca de 93 mil, se contados apenas os agregados arrendatários, e os 598 mil do modelo v2, entretanto arquivado). O mérito analítico é do DataH, coordenado por Sílvia Jorge (CiTUA, Instituto Superior Técnico) e Aitor Varea Oro (CEAU-FAUP): recolhe, trata e normaliza, em dados abertos e sob licença Creative Commons, dezenas de indicadores municipais de habitação (esforço com a renda, preço, sobrelotação, poder de compra), com base nos Censos de 2021 e em dados de 2023 e 2024, mais a geometria dos 308 concelhos. É um projeto do CiTUA, do CEAU-FAUP e do GOVCOPP (Universidade de Aveiro), financiado pela FCT e pelo PRR.

O que significa para o ecossistema

As duas lentes respondem a perguntas diferentes, e a segunda é a novidade. A política pública portuguesa já mede a carência, e bem: o Levantamento Nacional das Necessidades de Realojamento do IHRU (2018) identificou 25.762 famílias em habitação indigna, as Estratégias Locais de Habitação permitiram aos municípios diagnosticar as suas necessidades, da ordem dos 135 mil agregados (GOVCOPP, Universidade de Aveiro), e o 1.º Direito financia cerca de 59 mil soluções habitacionais até 2030. São instrumentos dirigidos ao realojamento, que é a sua função, e cumprem-na. O que ainda não tinha um mapa por concelho é a outra necessidade, a da classe média que o mercado de arrendamento exclui e que a renda de cobertura de custos pode servir. É essa lacuna de informação, e não as contas oficiais, que o Sonar procura ajudar a preencher.

Essa necessidade não é residual, é estrutural, e os dados do DataH ajudam a perceber porquê. Comprar casa equivale hoje, em média, a cerca de dez anos e meio de rendimento a nível nacional. Em Lisboa, o preço mediano de venda ronda os 4.340 euros por metro quadrado e a taxa de esforço com a renda chega aos 77%. Quando o mercado exclui a classe média, o arrendamento acessível deixa de ser uma exceção a tratar e passa a ser uma necessidade estrutural a organizar.

O exercício dá número a um princípio que um documento governamental acaba de legitimar. O policy brief Habit:AÇÃO da PLANAPP (2026) recomendou, pela primeira vez num documento técnico oficial, ampliar a oferta pública, cooperativa e a custos controlados "aos grupos vulneráveis e às classes médias", e mapeou doze perfis territoriais da habitação indigna. O Habit:AÇÃO estabeleceu o princípio e cartografou a carência; o Sonar acrescenta a quantidade, e sobretudo a da classe média, que ainda não tinha número por concelho.

A geografia das duas lentes não coincide, e é aí que está a utilidade prática. A carência acende nas cinturas metropolitanas (Amadora, Loures, Gondomar, a margem sul); a classe média concentra-se nos centros de renda alta e no litoral (Lisboa, Sintra, Porto, Cascais, Oeiras, Almada), com uma concentração que a revisão de julho de 2026 tornou ainda mais nítida: os 20 maiores concelhos somam quase 90 por cento desta lente. Mapas diferentes exigem instrumentos diferentes, e a leitura, feita sobre dados abertos e auditáveis, serve quem financia, quem legisla e, sobretudo, os municípios que detêm o solo e têm de decidir onde agir. O enquadramento europeu reforça o sinal: o primeiro Plano Europeu para a Habitação Acessível (Comissão Europeia, dezembro de 2025) colocou a classe média no centro e estimou mais de dois milhões de fogos novos por ano na União até 2035. Portugal parte de uma das menores quotas de arrendamento social da Europa, abaixo dos 2%, contra cerca de 24% na Áustria (OCDE, indicador PH4.2).

Observação a partir da Fundação Âncora

O resultado mais nítido do Sonar é também a tese que orienta o trabalho da Fundação Âncora: a necessidade da classe média (cerca de 293 mil fogos) é mais ampla do que a carência de base (cerca de 200 mil) porque abrange uma população maior, a dos agregados não pobres sob pressão da renda. É a assinatura empírica da amplitude de elegibilidade, e resiste à revisão do modelo: mesmo depois de o v3 ter reduzido a lente da classe média para menos de metade, ela continua acima da carência. Um modelo que serve uma banda larga, e não apenas os mais pobres, não é generosidade: é a condição que evita a residualização e o estigma, o mecanismo que distingue um bairro misto e saudável de um gueto, como reúne a evidência sobre a geografia da habitação acessível.

A dimensão torna-se tratável quando se olha o mecanismo. Servir centenas de milhares de fogos seria impensável como subsídio orçamental; é diferente quando o solo é público e cedido em direito de superfície, a renda cobre o custo e a construção é financiada por via da banca e da dívida de impacto. Esta dimensão não mede uma despesa, mede um mercado por organizar fora da lógica de compra e venda, e a acessibilidade permanente é o que garante que cada fogo conta para sempre, e não uma só vez.

O Sonar é, antes de tudo, uma pergunta, não um veredito. Conta-se uma necessidade para a poder discutir, com mais dados e melhores pressupostos, e a revisão de julho de 2026 mostrou esse circuito a funcionar: a análise de sensibilidade identificou o rendimento como a maior fragilidade do modelo, o v3 corrigiu-a com o rendimento por agregado doméstico (IRS/AT 2023), e o número desceu porque o modelo melhorou, não porque a necessidade tenha diminuído. Falta ainda, por exemplo, a procura latente dos jovens que continuam em casa dos pais. O papel da Fundação Âncora aqui é o de agregador: pega na análise do DataH, no diagnóstico dos municípios e na investigação da PLANAPP, e lê o conjunto a partir de uma pergunta. A primeira análise, e o maior crédito, pertencem a quem produz e abre os dados. Tê-lo construído sobre evidência aberta é, em si, parte da tese: o que permite escolher onde construir já existe e é público. Medir é o primeiro passo para decidir, e a decisão está, em boa parte, do lado de quem detém o solo.

Atualização (10 de julho de 2026): a primeira versão desta entrada citava os valores da versão inicial do modelo (cerca de 220 mil de carência e 590 mil de classe média, num total da ordem dos 810 mil no cenário central). Entretanto, o Sonar adotou como denominadores as contagens reais dos Censos 2021 e, a 9 de julho de 2026, publicou o modelo v3: a taxa de esforço da lente da classe média passou a comparar a renda com o rendimento líquido mediano estimado por agregado doméstico (IRS/AT 2023), e não com o ganho por trabalhador — num agregado com mais do que um salário, o esforço efetivo é menor do que o rácio por trabalhador sugere. O cenário central passou a 493.012 fogos (200.281 de carência e 292.731 de classe média). Os números desta entrada foram atualizados em conformidade; o modelo anterior continua arquivado e reproduzível na metodologia do Sonar.