JRC: Portugal com 177 mil casas em falta até 2035 e renovação profunda a 0,7% ao ano

O que aconteceu

A 16 de dezembro de 2025, em conjunto com a apresentação do European Affordable Housing Plan, a Comissão Europeia publicou o Science for Policy Brief JRC144703, Housing investment needs in the EU, da autoria de Balouktsi, Joossens, Le Blanc, Pagano e Zeugner. O brief estima necessidades de investimento habitacional ao nível das regiões NUTS 3 da União Europeia até 2035, com uma metodologia que combina projeções demográficas do Eurostat, dados do Census 2011 e 2021, e a base ECFIN-JRC mapadomo.

A nível europeu, o JRC documenta a necessidade de mais 7,14 milhões de fogos para 2035, equivalentes a um gap de investimento de €1,68 biliões a preços de 2024, ou €153 mil milhões anuais. A composição do número combina três blocos: 4,57 milhões correspondem ao shortfall acumulado de subconstrução em regiões com défice entre 2010 e 2024; 4,77 milhões à variação demográfica projetada em regiões com expectativa de défice; e 0,75 milhões à amortização do parque. Subtraindo a construção esperada de 2,95 milhões nas mesmas regiões, chega-se ao gap de 7,14 milhões.

Para Portugal, como reportou o Jornal de Negócios em 9 de janeiro de 2026 com base nos dados regionais da mapadomo, são necessários 176,6 mil fogos adicionais aos 289 mil já esperados pelo ritmo histórico de construção, totalizando cerca de 465 mil fogos por concluir até 2035, equivalentes a perto de 12% do parque permanente atual. Mais de dois terços desta necessidade concentra-se nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, com cerca de 124 mil fogos. As estimativas para o conjunto da União, segundo o JRC, classificam Portugal entre os países com pressão sustentada apesar de não estar entre os quatro maiores défices absolutos (Alemanha, França, Itália, Espanha, que concentram dois terços do investimento total europeu).

A leitura quantitativa do JRC ganha densidade quando confrontada com duas fontes nacionais publicadas em 2025. O modelo JANUS B — Um Modelo do Stock Residencial Português, divulgado pela DGEG a 9 de setembro de 2025 como décimo estudo da série Estudos do Sistema Energético Português, calibra a evolução do parque residencial permanente em onze coortes do Census 2021 do INE. O ponto de partida é um stock de 3 962 718 residências permanentemente ocupadas no período 2021-2025. O modelo quantifica que a taxa atual de renovação profunda é de 0,7% ao ano e a de renovação parcial 1,0% ao ano. O autor reconhece explicitamente que "existe um certo nível de pobreza energética" nas coortes anteriores a 2025, traduzida num mix virtual de equipamentos de aquecimento que não soma 100%.

A 7.ª edição da publicação anual Energia em Números 2025, da ADENE e DGEG, contabiliza mais de 2,9 milhões de certificados energéticos emitidos pelo Sistema de Certificação Energética dos Edifícios desde 2008, e estima que o setor residencial tem potencial de poupança energética de 62%, com um investimento médio por fogo de €8 493 e um período de retorno de oito anos.

O calendário regulatório europeu fecha o quadro. A Diretiva (UE) 2024/1275 do Parlamento Europeu e do Conselho, conhecida como EPBD reformulada, foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia a 8 de maio de 2024. Para edifícios residenciais, a diretiva exige aos Estados-Membros redução do consumo de energia primária do parque de pelo menos 16% até 2030, e entre 20% e 22% até 2035. A escala de classes energéticas dos certificados é igualmente redefinida: a classe A passa a corresponder a edifícios de emissões zero, e a classe G aos menos eficientes. O prazo de transposição da diretiva para a ordem jurídica nacional é 29 de maio de 2026.

O que significa para o ecossistema

Três sinais relevantes.

Primeiro, o parque habitacional português é simultaneamente insuficiente, degradado e ineficiente, e os três défices reforçam-se mutuamente. Em quantidade, o JRC documenta a necessidade de 465 mil fogos até 2035, alinhado com o gap estrutural de 14 mil fogos por ano calculado pelo Banco de Portugal no Boletim Económico de março. Em qualidade, o INE registou no Census 2021 que apenas 64,2% dos edifícios não necessitavam de reparações, e os dados Eurostat EU-SILC de 2020 classificam Portugal em 25,2% da população residente em alojamentos com infiltrações, humidade ou problemas estruturais, segunda pior posição da União Europeia nesse ano. Em eficiência energética, o JANUS B quantifica em 0,7% ao ano a renovação profunda do parque. Construir mais sem renovar o existente não fecha o problema; renovar o existente sem construir novo não acompanha a procura. As três respostas são simultâneas.

Segundo, as duas grandes metrópoles concentram a pressão, mas o problema não é só metropolitano. O JRC identifica 70% das necessidades portuguesas em Lisboa e Porto. Mas o Banco de Portugal documentou agravamento transversal da acessibilidade em todo o território, a CIMAA Alto Alentejo aprovou 5,46 milhões para habitação acessível em zona não metropolitana, e o JANUS B mostra que a maioria do stock nacional, mais de três milhões de residências, fica fora dos eixos de Lisboa e Porto. Qualquer arquitetura de resposta tem de ter geometria nacional, com instrumentos diferenciados para áreas metropolitanas, cidades médias e zonas rurais.

Terceiro, o calendário regulatório europeu cria um relógio que torna a inação custosa. A transposição da Diretiva 2024/1275 termina a 29 de maio de 2026. A meta de redução de consumo de energia primária do parque residencial em 16% até 2030 implica uma vaga de renovação de larga escala, de instalação de bombas de calor, de envolventes melhoradas, de solar fotovoltaico distribuído. À taxa atual de 0,7% por ano de renovação profunda, e 1,0% de renovação parcial, o cenário-objetivo de 75% do stock dominado por residências eficientes em 2050 do JANUS B exige acelerar para um pico superior a 125 mil renovações parciais por ano no quinquénio 2041-2045. Os instrumentos financeiros estão sequencialmente alinhados: o Banco Europeu de Investimento duplicou o seu financiamento à habitação, a Comissão Europeia lançou a Pan-European Investment Platform, e os seis aceleradores energia-habitação apresentados em Guimarães por Housing Europe, Energy Cities e EBC explicitam o desenho operacional. O que está em discussão a partir do segundo semestre de 2026 é como o capital europeu se canaliza, em Portugal, em projetos concretos.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência metodológica. As três fontes citadas, o JRC para a quantidade, o JANUS B para a renovação, o EPBD para a regulação, são produzidas por instituições com mandatos técnicos distintos, e convergem para o mesmo diagnóstico: o parque permanente português precisa de capital com horizonte longo, calendário previsível e disciplina operacional para responder em simultâneo à necessidade quantitativa, à qualidade construtiva e à eficiência energética. Modelos europeus que atravessaram este tipo de ciclo, Áustria via WGG e ERVO, Países Baixos via woningcorporaties, Finlândia via Y-Foundation, operam com três elementos comuns: capital paciente em camadas, regras vinculativas que tornam o parque não-transacionável, e renda indexada ao custo que internaliza o investimento em manutenção e em desempenho energético, em vez de o externalizar para o residente. O WIFO documentou recentemente o impacto económico líquido positivo deste arranjo na Áustria; a mecânica do cost-rent austríaco está descrita em entrada anterior do Radar.

A segunda é de economia da reabilitação. Em segmentos relevantes do parque urbano, e em particular nos centros históricos com estrutura gaioleira ou pombalina, a reabilitação profunda custa por metro quadrado mais do que a construção nova: dados de referência de 2022 recolhidos pela AC Arquitetos apontam para 1 725 €/m² em reabilitação face a 1 412 €/m² em construção nova, com o diferencial explicado por avaliações sísmicas obrigatórias, imprevistos estruturais e custos de estaleiro em meio urbano denso. Esta diferença, descontado o tempo, paga-se em duas dimensões: na poupança energética operacional ao longo do horizonte centenário do edifício, e no valor patrimonial preservado num parque urbano que é, em larga medida, irreplicável. Mas o perfil de retorno é incompatível com capital que sai em cinco a sete anos. Sem capital paciente, a reabilitação profunda do tecido urbano consolidado não fecha as contas.

A terceira é de calendário. As metas EPBD de 2030 e 2035, e o cenário-objetivo do JANUS B para 2050, exigem que as decisões estruturais de financiamento, regulação e operadores de longo prazo se tomem ao longo dos próximos vinte e quatro meses. Os instrumentos europeus estão alinhados, o quadro regulatório está fixado, o diagnóstico técnico está consolidado em três instituições independentes. O que ainda não está colocado é a arquitetura nacional que articule os três défices num programa coerente de operadores permanentes — com o capital, a regra contratual e o operador a chegarem ao mesmo edifício no mesmo momento. A transposição da Diretiva 2024/1275, prevista até 29 de maio de 2026, e a execução das verbas europeias mobilizadas no Plano Europeu de Habitação Acessível e no BEI ao longo de 2026 e 2027, definem juntos a janela em que essa arquitetura tem de se materializar. Permanência por desenho.