Construir para cem anos: eficiência, durabilidade e o custo de ciclo de vida da casa

Portugal está a reescrever as regras com que se constrói e se renova para habitar. O primeiro Plano Nacional de Renovação de Edifícios esteve em consulta pública no Portal Participa entre 5 e 20 de fevereiro de 2026, deve ser submetido a Bruxelas até ao final do ano e prepara a transposição da Diretiva (UE) 2024/1275, a reformulação da Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios, cujo prazo correu até 29 de maio. Coordenada pela ADENE, a transposição revê o Sistema de Certificação Energética e o Decreto-Lei 101-D/2020 para acolher os edifícios de emissões zero e, pela primeira vez, o carbono dos materiais.

A mudança de fundo não está nas metas, que já eram conhecidas, mas no objeto da regulação. A lei deixou de medir apenas quanta energia uma casa gasta por ano e passou a olhar o edifício ao longo de toda a sua vida, incluindo o carbono incorporado nos materiais com que é feito.

É uma viragem que o debate português ainda mal registou, e que muda o que significa construir bem. Esta entrada é o par físico de uma anterior, sobre a perenidade jurídica da acessibilidade: se ali se tratava de manter a casa acessível na lei para além do contrato, aqui trata-se de a manter de pé, eficiente e habitável na física para além de uma geração. As duas perguntas são a mesma vista de dois ângulos: por quanto tempo dura aquilo em que o esforço público e privado investe.

O que mudou na régua: a lei passou a medir o edifício inteiro

A EPBD reformulada, em vigor desde 28 de maio de 2024, fixa como objetivo um parque imobiliário totalmente descarbonizado até 2050 e traça o caminho com marcos concretos. Todos os edifícios novos detidos por organismos públicos terão de ser edifícios de emissões zero a partir de 1 de janeiro de 2028, e todos os edifícios novos a partir de 1 de janeiro de 2030. Um edifício de emissões zero não tem emissões de combustíveis fósseis no local e consome, em média, cerca de dez vezes menos energia do que um edifício de pior desempenho. No mesmo sentido, terminaram em 2025 os incentivos financeiros a caldeiras autónomas a combustíveis fósseis.

A novidade decisiva, porém, é outra. O certificado energético passa a declarar o potencial de aquecimento global do ciclo de vida do edifício, obrigatório para edifícios novos com mais de 1.000 m² a partir de 2028 e para todos os novos a partir de 2030. Pela primeira vez, a régua oficial conta as emissões dos materiais e da construção, não só as do funcionamento. A Comissão justifica-o com um dado que inverte a intuição corrente: a construção nova representa 18 por cento das emissões de ciclo de vida do parque com apenas 1 por cento da área, e os resíduos de construção e demolição são 40 por cento de todos os resíduos da União.

Portugal não parte do zero. O conceito de necessidades quase nulas de energia está transposto desde o Decreto-Lei 101-D/2020, que exige componente renovável superior a 50 por cento nos edifícios novos. Mas parte de baixo: os edifícios foram em 2020 o maior consumidor de energia final do país, com 32,9 por cento, e dois em cada três edifícios certificados têm classe C ou inferior. É o ponto de partida que o estudo do Joint Research Centre sobre o parque habitacional português traduziu noutro número incómodo: a renovação profunda do parque corre a 0,7 por cento ao ano. O alinhamento europeu entre transição energética e habitação acessível, selado em abril em Guimarães por três federações do setor, aponta na mesma direção.

Construir uma vez, manter cem anos

O custo de uma casa não é, sobretudo, o que custa construí-la. É o que custa operá-la e mantê-la durante a sua vida. O custeio de ciclo de vida é um conceito codificado, não retórico: a norma internacional ISO 15686-5 fixa-o e o quadro europeu Level(s), do Joint Research Centre, calcula-o sobre um período de referência de 50 anos, instruindo explicitamente que se reserve dinheiro todos os anos para as substituições futuras. A norma Whole Life Carbon Assessment da RICS, obrigatória desde julho de 2024, avalia a 60 anos. Para quem detém a um século, o horizonte é o dobro: e quanto mais longo o horizonte, mais a qualidade inicial e a reserva determinam o resultado.

Projetar uma casa para durar cem anos não é uma extravagância, é uma categoria normativa existente. O Eurocódigo fixa a vida útil de projeto em 50 anos para edifícios correntes e 100 anos para estruturas monumentais e obras de engenharia civil. Construir nessa segunda classe é uma escolha de projeto disponível. A boa prática que a operacionaliza tem meio século: o princípio "long life, loose fit, low energy", formulado pelo presidente do RIBA em 1972, que manda separar o que dura do que se substitui. Numa casa, a estrutura dura 75 a 100 anos ou mais, mas a cobertura substitui-se em ciclos de 20 a 40, os sistemas de climatização em 15 a 25 e os vedantes em menos de 20. Desenhar para que o barato e perecível se troque sem tocar no caro e duradouro é o que mantém o edifício adaptável, e a obsolescência funcional, não a falha estrutural, é a verdadeira causa de morte dos edifícios.

E aqui está a sinergia que dá título à peça: durar é, em si mesmo, descarbonizar. À medida que a operação dos edifícios fica eficiente e a rede elétrica limpa, o peso relativo do carbono incorporado nos materiais cresce, passando de 20 a 25 por cento do ciclo de vida num edifício corrente para 45 a 50 por cento num edifício muito eficiente, e até à totalidade num edifício de operação neutra. Esse carbono fixa-se no primeiro dia e nunca mais se recupera. Logo, um edifício que dura cem anos dilui-o por cem anos e evita um segundo ciclo de construção; um que dura cinquenta duplica-o no mesmo horizonte. A evidência de que as casas morrem por decisão, e não por física, é forte: num estudo de cerca de 15 mil edifícios demolidos, as cidades europeias demoliram com idade mediana de 64 anos, e não por falência estrutural, mas por viabilidade económica e preferência do proprietário. É o terreno em que um detentor paciente, que reabilita e mantém em permanência como a Stadsherstel de Amesterdão ou opera há mais de 160 anos como a Peabody britânica, prolonga a vida real do ativo.

A casa eficiente protege o inquilino, e a manutenção paga-se a tempo

O argumento técnico fecha-se no inquilino, e em Portugal a urgência é maior do que a média europeia. O país foi em 2023 o Estado-membro da União com a taxa mais alta de pobreza energética, com 20,8 por cento da população, cerca de 2,2 milhões de pessoas, sem capacidade de manter a casa aquecida, recuando para perto de 15 por cento em 2024, segundo o Eurostat. Uma casa que gasta dez vezes menos energia é uma casa cuja fatura resiste à volatilidade dos preços, e essa vantagem pesa mais, em proporção, justamente para quem menos tem. A eletrificação eficiente reforça-o: uma bomba de calor é três a cinco vezes mais eficiente do que uma caldeira a gás e, num país de rede já muito renovável como Portugal, reduz emissões entre 20 e 80 por cento; o fotovoltaico rende cerca de 1.500 kWh por kWp ao ano, dos melhores valores da Europa, e o Decreto-Lei 15/2022 já permite o autoconsumo coletivo e as comunidades de energia renovável que partilham essa produção entre as frações de um cluster.

Há, contudo, duas advertências que separam a casa bem operada da casa apenas bem desenhada. A primeira é o desfasamento de desempenho: as casas novas consomem, na prática, tipicamente duas a cinco vezes mais energia do que o projetado, por falhas de execução e ausência de monitorização. O desempenho no papel não chega; é preciso comissionar, medir e corrigir ao longo da vida. A segunda é o dinheiro da manutenção. Um parque que dura exige reserva disciplinada, e os modelos europeus que duram embutem-na na renda em vez de a deixar ao acaso. Na habitação de utilidade pública austríaca, a renda de cobertura de custos inclui um fundo de manutenção por edifício, com tetos legais que sobem com a idade do edifício e devolução ao inquilino se não for usado em conservação no prazo de 20 anos. As associações neerlandesas investiram em 2023 cerca de 10.500 euros por fração em manutenção e melhorias, e o setor social europeu estima precisar de 23 mil milhões de euros por ano só para conservar o parque existente, quase tanto como os 35 mil milhões para construir de novo. Manter não é residual: é metade do problema.

O que significa para o ecossistema

A régua regulatória e a aritmética do ciclo de vida apontam para o mesmo sítio, e expõem um desalinhamento de incentivos no centro do mercado. Quem constrói para vender otimiza o custo do estaleiro e externaliza para terceiros a operação e a manutenção: o comprador, o inquilino, o condomínio. Quem detém a longo prazo internaliza tudo, paga a fatura da energia má e da manutenção adiada, e por isso tem o incentivo certo para a qualidade. A política pública pode escrever o requisito mínimo, como a EPBD agora faz, mas é a estrutura de propriedade que decide se a casa é tratada como produto a despachar ou como ativo a conservar.

Para Portugal, que parte de um parque velho e a renovar a 0,7 por cento ao ano, isto é menos um custo e mais uma oportunidade de fazer bem à primeira no stock novo e de subir o existente com método. A prova de que é possível operar habitação acessível a esta escala temporal está à vista: a habitação municipal de Viena tem cerca de 220 mil fogos, dos quais perto de 65 mil concluídos entre 1919 e 1934 continuam em uso um século depois; o parque social neerlandês, com 2,3 milhões de casas, tem 62 por cento construído antes de 1985 e mantém-se através de fundos rotativos. Convém não escamotear a tensão: construir para cem anos custa mais à cabeça, e a conta só fecha para quem fica com o ativo, não para quem o vende. É precisamente por isso que esta casa precisa de capital paciente, e não de capital que procura a saída rápida.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que mantiveram parque durável e acessível, da Áustria aos Países Baixos, combinam três elementos que raramente aparecem juntos no mercado: detenção de longo prazo, uma renda formada pelo custo real de construir, financiar e manter, e o reinvestimento do excedente na conservação e na nova oferta. A qualidade construtiva e a eficiência energética não são, nesses sistemas, um custo a minimizar, mas a condição que torna a renda de custo sustentável década após década, porque é a casa eficiente e durável que mantém baixos os custos de operação que a renda tem de cobrir.

É a leitura que liga esta entrada à do seu par. Uma casa permanentemente acessível na lei só cumpre a promessa se for também durável na física: as duas perenidades sustentam-se uma à outra, e qualquer delas isolada falha. A renda de cobertura de custos, como a mecânica austríaca demonstra, é o instrumento que internaliza a manutenção em vez de a adiar, e o reinvestimento integral do excedente é o que garante que o edifício envelhece bem em vez de se degradar. A EPBD acaba de tornar obrigatório, para todos, parte do que estes modelos já faziam por desenho. O que fundamentalmente importa é que o setor que pensa a casa a cem anos exista em Portugal, e que as casas que construir durem mais do que o ciclo político que as viu nascer.