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Missing middle
As famílias que ganham demasiado para apoio público e demasiado pouco para o mercado: o vazio habitacional da classe média profissional. 24 entradas no Radar Âncora.
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Poderia Oeiras ser a Viena de Portugal? Ensaio sobre escala, condições e regime
Oeiras tem o maior poder de compra do país, um orçamento municipal de 358,8 milhões e um plano de habitação em execução. O Sonar estima 17.162 fogos acessíveis a criar; a intensidade de Viena aplicada ao concelho aponta para 32 mil. Primeiro ensaio territorial do Radar: entre a necessidade herdada e o ecossistema imaginado, o que separa Oeiras de Viena é o regime de solo, renda e operadores.
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Habitação social, pública, acessível: o que cada nome decide sobre quem entra
Em Portugal, «habitação social» designa o parque em arrendamento apoiado para os mais carenciados — mas a Lei de Bases nem usa o termo. Em Viena, 75 por cento da população é elegível; na Dinamarca não há teto de rendimento; a Irlanda criou o «cost rental» para servir a classe média; a UE separou juridicamente social de acessível em dezembro de 2025. O Radar mapeia quem entra em cada nome.
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Cadernos de Urbanismo da APU: um número inteiro sobre habitação
A Associação Portuguesa de Urbanistas dedica o sétimo número dos Cadernos de Urbanismo à habitação: doze textos deslocam o foco para a oferta, a política de solos e a capacidade da construção. Duas ferramentas para quem produz arrendamento acessível: a Carta Municipal de Habitação como instrumento de solo e a concessão do Programa de Renda Acessível de Lisboa, com o seu catálogo de bloqueios.
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Quando a casa vira reserva de valor: financeirização e o fosso geracional
Por baixo de preços +140% contra rendimentos +34% está uma mutação: a casa deixou de baratear como bem produzido e passou a valorizar como ativo financeiro. A evidência (Knoll-Schularick-Steger, Jordà, Rognlie) mostra a habitação como reserva de valor das economias avançadas — o ganho acumula em quem já detém, o custo recai em quem entra; em Portugal, os jovens saem de casa aos 28,9 anos.
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Necessidade de habitação acessível, concelho a concelho: a carência e a classe média
A Fundação Âncora publicou o Sonar Necessidade, um mapa interativo que estima, concelho a concelho, os fogos de arrendamento acessível a criar, a partir da análise aberta do DataH. Lê o território por duas lentes complementares: a carência de quem vive em habitação inadequada (cerca de 200 mil) e a classe média que o mercado exclui (cerca de 293 mil), que a renda de cobertura de custos serve.
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A geografia da habitação acessível: é o mecanismo que decide o lugar
Um estudo comparativo da Fundação Âncora (Europa e Estados Unidos) reúne a evidência sobre onde está a habitação acessível para a classe média, e porquê. Conclusão central: a localização segue o mecanismo que a produz, e o anti-gueto vem da amplitude de elegibilidade, do solo público em direito de superfície e da renda de cobertura de custos, não da escolha do sítio.
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Porto: o maior arrendamento acessível do país, e a pergunta de quanto tempo dura
A Câmara do Porto formaliza, via Porto Vivo, uma parceria com a Sonae Sierra e a Solive para 331 casas de arrendamento acessível em Campanhã, o maior do género no país, depois dos «Jardins do Oriente» com a Ageas (151 fogos, rendas de 525 a 950 euros). Investimento, rendas e prazo de afetação não foram divulgados — e é no prazo, no regime do solo e no método da renda que a operação se decide.
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Sines: investimento recorde num concelho de 14 mil, e rendas das que mais sobem no país
O Boletim Económico de junho do Banco de Portugal destaca Sines entre os concelhos onde as rendas mais subiram entre 2017 e 2024, mais de 125%, enquanto o maior investimento do país, mais de 20 mil milhões em centros de dados, porto e hidrogénio, chega a um concelho de 14 mil habitantes onde o porto não preenche 1.800 postos por falta de casa. O investimento que devia fixar pessoas expulsa-as.
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108 Vozes pela Habitação: todos assinam o diagnóstico, cinco tocam o custo do capital
O Iscte Executive Education lançou na Feira do Livro '108 Vozes pela Habitação' (Oficina do Livro, 720 pp.), juntando governo, autarcas, académicos, promotores, inquilinos e alojamento local. O Radar leu a obra na íntegra: o consenso está na oferta, na estabilidade e na fiscalidade; o custo do capital aparece em cinco vozes, o cost-rental é nomeado uma vez, e «capital paciente» vive num só texto.
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Section 106: a subsidiação cruzada e o parceiro que compra a habitação acessível
No Reino Unido, os promotores cumprem a obrigação de habitação acessível vendendo-a a um parceiro permanente, num mecanismo que chegou a entregar metade da habitação acessível inglesa. Em 2026, esse parceiro recuou e milhares de fogos encalharam. Portugal montou uma moldura semelhante, com o RJUE e incentivos fiscais ao arrendamento: o que dá segurança ao promotor é um receptor feito para ficar.
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Reabilitar e mudar de uso: trazer a classe média de volta ao centro
As reformas de 2024-2026 derrubaram a fricção legal que travava converter comércio, escritórios e devolutos em habitação, e Portugal tem 723 mil fogos vagos. Os centros esvaziam-se: a Misericórdia, em Lisboa, perdeu 26 por cento dos habitantes numa década. Com o IHRU e o BEI já a financiar a conversão, reabilitar e mudar de uso é a via mais rápida para repor a classe média no centro.
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Habit:AÇÃO da PLANAPP: doze perfis territoriais e seis eixos de política habitacional
PLANAPP publica policy brief Habit:AÇÃO, coordenado por Teresa Sá Marques (CEGOT). Sistematiza a habitação indigna em três dimensões e doze perfis municipais, e propõe seis eixos de política diferenciada por território. A recomendação operacional mais saliente equipara grupos vulneráveis e classes médias enquanto destinatários de oferta pública, cooperativa e a custos controlados.
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Banco de Portugal: prestação da casa mediana consome 48% do rendimento mediano
A Caixa 3 do Boletim Económico de março de 2026 documenta agravamento estrutural da acessibilidade: a prestação da casa mediana absorve 48 por cento do rendimento mediano, a renda 47, e só acima do percentil 65 se compra casa mediana. Em 2023, 104 municípios tinham taxa de esforço teórica de compra acima de 40 por cento, contra 9 em 2019.
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Bradley: o mito da habitação acessível, ou quando o preço substituiu a necessidade
Quintin Bradley (Leeds Beckett) publica na Routledge uma crítica ao 'affordable housing': ao trocar a necessidade pelo preço, a acessibilidade subsidia a procura e deixa o preço intacto. A régua confirma-o: o limiar do 'acessível' deslizou de 20 para 40 por cento do rendimento com os preços. Leitura do Radar: a crítica atinge o acessível-por-desconto, não a renda de custo, que o livro defende.
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IHRU: avaliação oficial confirma que o apoio ao arrendamento não chega à classe média
Em março de 2026, o IHRU e o OHARU publicaram a avaliação externa do Programa de Apoio ao Arrendamento, executada pela Quaternaire. O relatório oficial certifica, com dados, que o instrumento foi residual — enquadrou menos de 1 por cento dos novos contratos — e que não chega aos rendimentos médios. Fica por responder de onde vem a oferta quando o orçamento público não basta.
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Propriedade por defeito: leitura institucional do mercado habitacional português
Working paper de revisão de literatura publicado pela Fundação Âncora. Tese: Portugal tem das mais altas taxas de propriedade da Europa Ocidental e um dos setores de arrendamento menos desenvolvidos; a primeira decorre da segunda, e esta resulta de falhas institucionais concretas e datáveis, não de preferências culturais. A grelha analítica é a tipologia de sistemas duais de Kemeny (1995).
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Fed de São Francisco e RICS: oferta nova não garante habitação acessível
Working paper do Federal Reserve de São Francisco (Louie, Mondragon e Wieland, fevereiro de 2026) mostra que quatro medidas de restrição de oferta não explicam as diferenças de preços entre cidades americanas de 2000 a 2020. Converge com a posição da RICS de outubro de 2025 e com The Land Trap, de Mike Bird: sem capital paciente, a oferta nova não chega ao segmento de rendimento médio.
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PRR e 1.º Direito: 17 mil casas entregues, apenas 1.568 de construção nova
O Ministério das Infraestruturas e da Habitação confirma 17 mil casas entregues pelo 1.º Direito, das quais apenas 1.568 de construção nova. Decreto-Lei de outubro de 2025 reforça o programa com 2,8 mil milhões de euros adicionais e alarga a meta para 59 mil habitações até 2030, mantendo as 26 mil do PRR até junho de 2026.
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OCDE a Portugal: pilotar fundo rotativo para habitação acessível
Survey Portugal 2026 dedica capítulo especial à habitação e diagnostica ausência de tradição portuguesa de operadores de lucro limitado. Recomendação explícita de um fundo rotativo em fase de prova de conceito, financiado com dívida bancária, empréstimos públicos a taxa preferencial e equity filantrópico.
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Decisão SGEI 2025/2630: Bruxelas alarga auxílios de Estado à habitação acessível
A Comissão Europeia adotou a 16 de dezembro de 2025 a Decisão 2025/2630, que revê o regime SGEI e cria uma categoria de habitação acessível elegível para auxílio de Estado sem notificação prévia. O missing middle ganha reconhecimento jurídico europeu e os municípios podem combinar direito de superfície, isenções fiscais e financiamento bonificado.
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Nova SBE e Gulbenkian avaliam Mais Habitação: Portugal precisa de 30% de parque público
Avaliação intergeracional do Mais Habitação (Nova SBE Economics for Policy e Fundação Gulbenkian, abril de 2025) classifica o controlo de rendas como ineficaz e defende parque público de 30 por cento — Portugal tem 2, o plano do Governo prevê 4. O método SOIF testa a justiça entre gerações em cinco dimensões, com comparação a 13 países europeus.
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FFMS: a crise da habitação é de oferta, não de procura
Policy paper da FFMS, coordenado por Paulo M.M. Rodrigues com Hugo de Almeida Vilares e Rita Fradique Lourenço, documenta oferta estruturalmente inelástica em Portugal e propõe oito linhas de ação, da reforma do licenciamento à neutralidade fiscal compra-arrendamento. Ensaio de Pedro Siza Vieira no ECO revisita a tese no contexto do Mais Habitação e do Construir Portugal.
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Tese da FEP: mais oferta de mercado baixaria os preços da habitação só 3 a 7 por cento
Dissertação de mestrado da Faculdade de Economia do Porto, orientada por Hugo de Almeida Vilares, apresentada na 12.ª Conferência do Banco de Portugal. Modelo econométrico espacial (254 municípios) conclui que duplicar a construção baixaria os preços 7%, contra 17% ao repor o alojamento local de 2015 — questiona a aposta exclusiva do Construir Portugal na oferta.
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Subsídio à renda em mercado rígido: a evidência da captura pelos senhorios
Há literatura causal robusta — de França aos EUA — segundo a qual um subsídio à renda de mercado, sob oferta inelástica, é largamente capturado pelos senhorios em renda mais alta, não em melhor habitação. A referência (Fack, 2006) estima 78 cêntimos por euro. A direção é consensual; a magnitude depende do regime. Em Portugal, o Porta 65 amplifica-o pelo desenho, e falta estudo de incidência.