Section 106: a subsidiação cruzada e o parceiro que compra a habitação acessível

O que aconteceu

No modelo britânico, um promotor que constrói habitação acessível ao abrigo de um acordo Section 106 não fica com ela: vende-a, como bloco, a um operador permanente que a detém e arrenda, tipicamente uma housing association como a Peabody ou a Clarion. É esse parceiro que liberta o promotor da fração mais lenta de escoar e lhe permite recuperar capital e seguir para a operação seguinte.

O Section 106, do Town and Country Planning Act de 1990, é o mecanismo central da subsidiação cruzada britânica: as frações vendidas a mercado financiam as acessíveis, como condição da licença do empreendimento. A escala não é marginal. Em 2024-25, os acordos Section 106 sem subsídio público (nil grant) responderam por 36% de toda a habitação acessível entregue em Inglaterra. Numa medida mais ampla, que conta os fogos pelo menos parcialmente financiados por este mecanismo, foram 47% em 2022-23, cerca de 63.600 fogos. No pico, em 2019-20, tinham chegado a 51%.

Em 2026, porém, o modelo mostrou onde é frágil. A 1 de junho entrou em vigor um prazo para os promotores listarem os fogos Section 106 que construíram mas não conseguiram contratar. A causa é direta: quando o mercado arrefeceu, as housing associations travaram a compra, e milhares de fogos ficaram construídos ou licenciados sem comprador. O Governo respondeu com um Homes England Clearing Service e disponibilizou até 10% de um esquema de empréstimos a juro baixo de 2,5 mil milhões de libras para destravar a entrega via Section 106, com elegibilidade limitada a fogos concluídos até 1 de dezembro de 2027.

O problema não foi o mecanismo: foi o tipo de parceiro. Quando o receptor não está desenhado para comprar também nos anos difíceis, é o promotor que fica com os fogos na mão.

O que significa para o ecossistema

Para o promotor, a leitura é económica antes de ser de política. Um parceiro que compre a componente acessível à cabeça transforma a obrigação, a fração mais lenta de escoar, numa saída limpa: liberta capital, encurta o ciclo da operação e melhora a TIR, sem o prender a gerir renda controlada durante décadas. O valor desse parceiro mede-se, porém, na sua fiabilidade: só dá segurança quem compra de forma estável, incluindo quando o mercado vira.

Portugal acaba de montar a moldura que torna esta subsidiação cruzada possível. O novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação obriga a ceder área para habitação acessível sem reduzir a edificabilidade da promoção privada, e o pacote fiscal, com os Contratos de Investimento para Arrendamento, criou incentivos fortes para o arrendamento de valor moderado. Os primeiros casos já aparecem no mercado: um promotor privado colocou centenas de fogos em arrendamento acessível no Porto.

O que o episódio britânico ensina a quem promove em Portugal é simples. A obrigação legal de construir a componente acessível é a parte fácil. O que decide se ela se torna encaixe limpo ou fogos encalhados é a solidez e a permanência do parceiro que a recebe, não o diploma que a impõe.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que mantiveram parque acessível durável, a Áustria de lucro limitado e as housing associations britânicas, partilham exatamente o tipo de parceiro que faltou ao promotor britânico em 2026: um operador que não revende, que opera por décadas e que dispõe de capital paciente para comprar de forma contracíclica. É esse perfil, e não a obrigação legal, que torna a subsidiação cruzada fiável para quem promove.

Portugal tem agora a moldura e os primeiros promotores dispostos. A peça que falta consolidar é precisamente esse parceiro: uma estrutura que fique com a fração acessível, a mantenha a custo e a opere para sempre, num país de propriedade por defeito onde quase tudo se desenhou para a compra e quase nada para o arrendamento permanente. Para quem promove, a pergunta deixa de ser se a componente acessível existe, e passa a ser quem a recebe de forma fiável. O quadro está montado. Vale acompanhar quem o ocupa.