Cadernos de Urbanismo da APU: um número inteiro sobre habitação

O que aconteceu

A Associação Portuguesa de Urbanistas (APU) publicou, em julho de 2026, o sétimo número da sua revista Cadernos de Urbanismo, integralmente dedicado à habitação. Coordenado por Fernando Nunes da Silva e José Antunes Ferreira, o número reúne doze textos de professores universitários, ex-governantes, técnicos municipais e investigadores, e assume no editorial uma intenção declarada: recusar a leitura de que as duas grandes famílias de políticas — estímulo à produção privada por via fiscal, de um lado; retoma da produção pública e controlo de preços, do outro — sejam antagónicas em vez de complementares.

O contributo mais denso em dados é de Manuel Caldeira Cabral, ex-ministro da Economia, que lê a crise atual como sequela de uma crise anterior, a da construção. Recorda que em 2025 os preços da habitação subiram 17,6 por cento (Índice de Preços da Habitação do INE), acelerando para 18,9 por cento no quarto trimestre, e que Portugal foi, na última década, o país da UE27 onde as casas mais subiram, mais do que duplicando em termos reais. A raiz, argumenta, está na oferta: a produção caiu de cerca de 85 mil fogos por ano (1995-2007) para 8 mil (2013-17), recuperando apenas para cerca de 30 mil em 2025 — um terço da média anterior à crise. Entre 2011 e 2015 fecharam mais de cinco mil empresas de construção e o setor passou de mais de 600 mil para menos de 300 mil trabalhadores, uma capacidade destruída de forma estrutural que não se reconstrói no prazo de uma legislatura. Daí a sua tese central: sem reforço de capacidade — formação, imigração qualificada, financiamento às empresas, construção modular — nem a simplificação do licenciamento nem o IVA a 6 por cento produzem o dobro das casas no ano seguinte.

As medidas do lado da procura foram, escreve Caldeira Cabral, as menos interessantes: nos últimos três anos as vendas a não residentes caíram e o alojamento local em Lisboa é hoje menor do que em 2019 — e, ainda assim, os preços aceleraram em 2024 e 2025.

J. Alberto Rio Fernandes, catedrático da Universidade do Porto, arruma as causas em quatro: a casa transformada em ativo financeiro, a liberalização do arrendamento pela «Lei Cristas» (Lei n.º 31/2012), a cidade cada vez mais ocupada por não residentes (82,1 milhões de dormidas em 2025, o equivalente a 584 mil pessoas presentes em cada dia além dos residentes) e o aumento da imigração. Sublinha que o parque público continua nos 2 por cento do total, um dos mais baixos da Europa, e que quase nenhum município usa a faculdade legal de agravar seis vezes o IMI sobre prédios devolutos.

A política de solos ocupa o centro técnico do número. Beatriz Condessa e Ana Morais de Sá (Instituto Superior Técnico / CiTUA) percorrem um século de legislação, de 1934 ao «Simplex urbanístico», para mostrar como a dissociação histórica entre política de solos e política de habitação — e a apropriação privada das mais-valias urbanísticas geradas por decisão pública — deixou o país sem instrumentos territoriais eficazes. Cristina Cavaco (Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa) faz a análise jurídica da Carta Municipal de Habitação criada pela Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019): não sendo um instrumento de gestão territorial, não tem eficácia direta sobre os particulares, mas auto-vincula o município e fundamenta as decisões de reclassificação e uso do solo nos planos. O ponto é decisivo e contraintuitivo — disponibilizar mais solo urbano não baixa automaticamente os preços, porque o mercado de solos é estruturalmente imperfeito e movido por expectativas de valorização. O texto assenta no Guia de Elaboração das Cartas Municipais de Habitação financiado pela Área Metropolitana de Lisboa.

O contributo mais operacional é de Ricardo Veludo, coordenador da equipa de missão do Programa de Renda Acessível (PRA) de Lisboa entre 2015 e 2019. O PRA nasceu de um diagnóstico que quantificou o missing middle: em 2017, a habitação em Lisboa era inacessível para os agregados abaixo do percentil 80 de rendimento, com uma procura potencial de 16 mil famílias. A resposta foi um modelo de concessão de obra pública aplicado à habitação — solo público mobilizado pelo município, projeto, execução e exploração transferidos para o concessionário por décadas, e reversão dos fogos de renda acessível para o património público no fim do prazo. A renda não devia ultrapassar 35 por cento do rendimento disponível; entre 30 e 40 por cento dos fogos eram colocados a preço de mercado para equilibrar financeiramente cada operação. O programa abrangia 16 localizações, com mais de 5 mil fogos acessíveis e 2 mil a mercado.

O valor do texto de Veludo está, porém, no catálogo de bloqueios que expõe: a recusa inicial de visto do Tribunal de Contas (2019), revertida em recurso cerca de um ano depois; a pandemia; a subida dos custos de materiais com a guerra na Ucrânia; a recusa de financiamento do IHRU numa das operações; e o incumprimento do próprio município na desocupação de um dos terrenos. Duas concessões chegaram a ser adjudicadas (Rua de São Lázaro e Rua Gomes Freire) e nenhuma avançou. É uma anatomia rara de por que razão um bom modelo pode não produzir uma única casa.

O número inclui ainda leituras mais críticas e conceptuais: Jorge Gonçalves (IST/CiTUA) aplica a justiça espacial à Área Metropolitana de Lisboa e propõe o conceito de «gentrificação invertida» — a resistência de bairros privilegiados à instalação de habitação acessível; Simone Tulumello (ICS-ULisboa) analisa o «revanchismo da propriedade» e o enfraquecimento jurisprudencial do direito à habitação face ao direito de propriedade; e António Gori (ICS-ULisboa) traça a história da associação Habita e do movimento pelo direito à habitação. Numa nota institucional, o presidente da APU assinala que Lisboa acolhe, no LNEC, de 11 a 13 de novembro de 2026, a 15.ª Bienal das Cidades e dos Urbanistas da Europa (ECTP-CEU), subordinada ao tema The Lens of Time in Spatial Planning.

O que significa para o ecossistema

Três leituras.

A primeira é de convergência. Quando um número inteiro da revista dos urbanistas portugueses — uma comunidade profissional distinta da dos economistas, dos banqueiros ou dos ativistas — coloca a política de solos, a capacidade do setor da construção e o desenho do habitat no centro do problema habitacional, o debate português amadurece. A mensagem transversal é que a habitação não se resolve só do lado da procura, nem só com mais metros quadrados de solo urbano, mas com instrumentos territoriais que orientem onde, para quem e a que preço se constrói. É a mesma direção do Economic Survey da OCDE e das vozes académicas que se têm multiplicado sobre a matéria, agora subscrita pela profissão que faz os planos.

A segunda é instrumental, e é a mais útil. Dois dos textos não são diagnóstico, são ferramentas. A Carta Municipal de Habitação, tal como Cavaco a lê, é o dispositivo que permite a um município traduzir uma carência habitacional territorializada em decisões de solo — condicionar operações urbanísticas, fixar quotas de custos acessíveis, fundamentar a reclassificação. E o modelo de concessão do PRA é o precedente português mais próximo de uma parceria público-privada de arrendamento acessível com reversão para o público: solo público, capital e execução privados, renda regulada. Para quem quer produzir stock acessível à escala, estes dois textos valem mais do que qualquer editorial.

A terceira é o custo do que ficou por fazer. O catálogo de bloqueios do PRA é o aviso mais valioso do número. Um modelo tecnicamente sólido, aprovado com apoio transversal na assembleia municipal, não produziu uma casa por causa de fricções institucionais — o tempo do Tribunal de Contas, a recusa de financiamento público, o incumprimento municipal na entrega dos terrenos. Qualquer operador que pretenda replicar o modelo tem aqui, de graça, o mapa das minas. E o pano de fundo mantém-se: 2 por cento de parque público, preços em máximos sucessivos e um quadro jurídico que, como nota Tulumello, tem privilegiado a propriedade sobre o direito a habitar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Este número é relevante para a Fundação Âncora porque descreve, com rigor técnico e a partir de quem esteve lá, o terreno exato em que a Fundação se propõe operar.

O modelo do PRA é, na sua estrutura, muito próximo da lógica da Fundação: mobilizar solo que fica fora do mercado, atrair capacidade de execução e capital privado, e manter a renda regulada e a acessibilidade para lá de um prazo, com reversão do edificado para uma finalidade permanente. A diferença de veículo — concessão municipal, num caso; operador de terceiro setor, no outro — não apaga a semelhança do princípio. Por isso o catálogo de bloqueios de Veludo não é, para a Fundação, história de um programa alheio: é uma lista de verificação. O tempo dos vistos, a bancabilidade das operações, a fiabilidade do financiamento público, a consignação atempada dos terrenos pelo município — cada um destes pontos é um risco a desenhar de origem em qualquer parceria que a Fundação venha a estruturar com autarquias.

A Carta Municipal de Habitação merece atenção pela mesma razão. É o instrumento pelo qual um município pode criar a base fundiária de habitação permanentemente acessível — e é aí, na fundamentação técnica de uma carência e na tradução para o plano territorial, que uma iniciativa de terceiro setor pode dialogar com o poder local. A leitura de Condessa e Sá sobre a apropriação privada das mais-valias urbanísticas reforça, do lado do diagnóstico, o argumento a favor de manter o solo fora do mercado, através do direito de superfície e de mecanismos de captura de valor.

Há uma nota de honestidade a fazer. Boa parte deste número é diagnóstico e crítica — necessários, mas insuficientes. O que falta ao ecossistema, e é precisamente o espaço que a Fundação reivindica, é a conversão do diagnóstico em execução durável: transformar solo, instrumentos e capital em casas que continuem acessíveis daqui a uma geração. É significativo, por fim, que Sílvia Jorge assine o seu texto a partir de um «observatório da habitação»: o Observatório Âncora previsto no Manifesto da Fundação encontra neste número — e no tecido académico do IST/CiTUA, do ICS e da FAUL que o alimenta — os interlocutores naturais com quem articular investigação aplicada. A 15.ª Bienal Europeia dos Urbanistas, em Lisboa em novembro, será uma boa ocasião para o fazer.