FFMS: a crise da habitação é de oferta, não de procura

O que aconteceu

A 20 de março de 2025, o ECO publicou um extenso ensaio de Pedro Siza Vieira, advogado e ex-ministro da Economia, intitulado "A crise da habitação, um fenómeno europeu agravado em Portugal". O texto é uma análise de política pública que revisita o policy paper da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), intitulado "A crise da habitação nas grandes cidades — uma análise", coordenado por Paulo M.M. Rodrigues (Banco de Portugal, Nova SBE), com Hugo Almeida Vilares e Rita Fradique Lourenço, originalmente publicado em julho de 2023.

O policy paper da FFMS tornou-se, nos dois anos entre a sua publicação inicial e este ensaio, um dos documentos mais citados do debate habitacional português. A sua tese central é clara: Portugal tem um mercado com oferta estruturalmente inelástica. Ou seja, a oferta de habitação responde muito pouco a aumentos de preços. Quando a procura sobe, os preços sobem, mas a construção nova não acompanha o sinal de mercado. Esta característica estrutural é o diagnóstico de fundo que distingue o caso português.

O mercado habitacional português não tem falha de informação, tem falha de resposta. Os preços estão a enviar o sinal há uma década; a construção simplesmente não responde.

A FFMS, fundação criada em 2009 por Alexandre Soares dos Santos e família para "estudar, divulgar e debater a realidade portuguesa" com liberdade e independência, funcionou como plataforma técnica que agrupou este diagnóstico com rigor metodológico. O policy paper tem base num estudo académico prévio da Nova SBE, e compara o caso português com dezenas de países que enfrentaram crises de acessibilidade semelhantes. A conclusão é que os países que conseguiram responder com sucesso adoptaram políticas focadas na oferta e no longo prazo, com intervenção simultânea em licenciamento, ordenamento do território, transportes, política fiscal e promoção pública de habitação.

Os autores propõem uma estratégia integrada em quatro objectivos estruturais. Primeiro, expansão efectiva da oferta com aumento da elasticidade de resposta. Segundo, planeamento coordenado da expansão das grandes cidades, garantindo a provisão de sistemas de mobilidade e equipamentos. Terceiro, protecção das populações mais afectadas no curto prazo através de políticas de apoio directo. Quarto, reforma estrutural dos regimes regulatórios que actualmente bloqueiam a resposta da oferta.

Dentro desta estratégia, os autores identificam oito linhas de acção concretas, entre as quais: simplificação e aceleração do licenciamento urbanístico, revisão do ordenamento do território com critérios explícitos de densificação em áreas bem servidas de transportes, neutralidade fiscal entre compra e arrendamento (removendo incentivos fiscais assimétricos), reforço da promoção pública directa, e criação de instrumentos financeiros específicos para habitação acessível.

O ensaio de Pedro Siza Vieira, de março de 2025, contextualiza o policy paper no quadro do pacote Mais Habitação aprovado em 2023 e posteriormente parcialmente revertido pelo governo de Luís Montenegro em 2024 através do Construir Portugal. Siza Vieira é crítico de algumas medidas do Mais Habitação, em particular a limitação uniforme do alojamento local em todo o território (o policy paper da FFMS sugere que as restrições sejam feitas ao nível local, adaptadas a cada contexto municipal). Mas reconhece o diagnóstico partilhado: a crise habitacional portuguesa é um fenómeno europeu agravado por factores estruturais específicos do país, nomeadamente a rigidez regulatória e a fraca capacidade de promoção pública.

Em outubro de 2025, os autores do policy paper voltaram ao debate público em reacção aos dados do Boletim Económico do Banco de Portugal, reiterando a conclusão central: "Não existem soluções imediatas para o problema do acesso à habitação, que previsivelmente continuará a agravar-se nos próximos anos. São necessárias uma visão de longo prazo e uma abordagem integrada ao problema: a nível macro, por meio de políticas governamentais e municipais coerentes, e a nível micro, através de projectos individuais."

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é metodológica. A FFMS, enquanto fundação privada independente, preenche uma função que o Estado português não cumpre de forma consistente: produz análise técnica rigorosa sobre problemas estruturais com base em dados oficiais e literatura académica internacional. Esta função é crítica para qualquer debate sério de política pública. Em 2025, a FFMS consolidou-se como a referência portuguesa mais influente em estudos de habitação, com a sua produção técnica a ser citada no Parlamento, nos ministérios, nas autarquias, e na imprensa generalista. A qualidade técnica da FFMS é comparável à dos think tanks europeus mais consolidados, como o Institut Montaigne em França, o Bruegel em Bruxelas, ou o Resolution Foundation no Reino Unido.

A segunda é sobre oferta inelástica. O diagnóstico central do policy paper, a inelasticidade da oferta, é hoje consensual entre economistas portugueses, incluindo o Banco de Portugal (que, em março de 2026, chega a conclusões compatíveis no seu Boletim Económico). O que não é consensual é a resposta política. Alguns autores enfatizam reforma do licenciamento; outros reforçam a necessidade de promoção pública directa; outros ainda privilegiam instrumentos fiscais. O policy paper da FFMS tem o mérito de não escolher uma linha única, mas propor estratégia integrada com intervenção simultânea em múltiplas dimensões. A coerência da resposta importa tanto como as medidas individuais.

A terceira é sobre a relação entre análise técnica e decisão política. Entre 2023 e 2026, Portugal teve três pacotes legislativos distintos em matéria de habitação: Mais Habitação (governo Costa, 2023), Construir Portugal (governo Montenegro, 2024), e as medidas do OE 2026. As três abordagens partilham alguns instrumentos mas diferem em filosofia. O policy paper da FFMS funciona como ancoradouro técnico comum, que permite avaliar qualquer pacote com critérios técnicos consistentes. Esta é uma contribuição intelectual substantiva para o debate democrático: oferece critérios de avaliação, não apenas posições.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é de articulação narrativa. Quando a Fundação Âncora explica o seu modelo a interlocutores técnicos, ministérios, autarcas, investidores de impacto, o diagnóstico de oferta inelástica é o ponto de partida mais eficaz. Não é controverso, está documentado, e alinha naturalmente com a proposta de valor da Fundação: criar capacidade de resposta adicional à oferta habitacional, num segmento específico (missing middle), com capital privado disciplinado. Citar o policy paper da FFMS junto com o Banco de Portugal, OCDE, e Comissão Europeia constrói uma base analítica sólida para qualquer apresentação.

A segunda é sobre priorização de políticas públicas. O policy paper identifica oito linhas de acção. Três delas são directamente relevantes para a Fundação Âncora: (a) instrumentos financeiros específicos para habitação acessível, (b) promoção pública directa, (c) reforma do licenciamento urbanístico para acelerar construção nova. A Fundação Âncora pode, legitimamente, ancorar a sua própria actividade e pedidos a autarquias e ao Estado nestas linhas de acção já identificadas por uma entidade técnica independente. Não é pedir novidade, é pedir execução do que já foi diagnosticado.

A terceira é sobre interlocução institucional. A FFMS é, também, uma fundação privada portuguesa que opera na interface entre análise técnica e debate de política pública. Os seus interlocutores habituais são ministérios, autarcas, universidades, e instituições financeiras. Qualquer fundação nascente em Portugal beneficia de estudar o percurso da FFMS como caso de estabilidade institucional, qualidade técnica e credibilidade pública. A Fundação Âncora opera noutro segmento (promoção habitacional directa, não produção de estudos), mas partilha o desafio de construir legitimidade pública como fundação privada com missão pública.

O Radar acompanhará as próximas publicações da FFMS relevantes para o ecossistema habitacional, bem como os trabalhos do Centro de Estudos de Gestão de Mariana Pita na Nova SBE e do Knowledge Centre da Social Equity Initiative.