108 Vozes pela Habitação: todos assinam o diagnóstico, cinco tocam o custo do capital

O que aconteceu

A 8 de junho de 2026, no Palco Leya da 96.ª Feira do Livro de Lisboa, o Iscte Executive Education lançou "108 Vozes pela Habitação" (Oficina do Livro/LeYa, 720 páginas): 108 textos de opinião sobre a crise da habitação em Portugal, ordenados alfabeticamente por autor, na linha das coletâneas anteriores "67 Vozes por Portugal" e "101 Vozes pela Sustentabilidade". A coordenação é de José Crespo de Carvalho, que resumiu o critério à Lusa: reunir "pessoas que estejam em lugares que possam tecnicamente contribuir para soluções", procurando "afastar uma discussão técnica da discussão política". Ana Maria Simões, da comissão executiva da escola, situou o registo: são textos de opinião, "não são textos de natureza científica", virados para um público alargado. Os textos foram escritos na viragem de 2025 para 2026, com o Plano Europeu de Habitação Acessível acabado de publicar e o pacote fiscal ainda em debate no Parlamento. O volume fixa, por isso, o estado do debate imediatamente antes da vaga legislativa de 2026: os textos fecharam antes do choque fiscal, dos novos contratos de investimento para arrendamento e da revisão do licenciamento. A frase de apresentação dá o tom do conjunto: "a habitação não é um setor: é a infraestrutura silenciosa de tudo o resto".

O elenco cruza praticamente todos os quadrantes do ecossistema. Da política, Patrícia Gonçalves Costa, secretária de Estado da Habitação, e Carlos Moedas, presidente da Câmara Municipal de Lisboa. Da academia e do projeto, Filipa Roseta (FA-UL), Fernanda Paula Oliveira (direito do urbanismo, Coimbra), Luís Mendes (IGOT), António Nogueira Leite (Nova SBE), Inês Flores-Colen (IST) ou Miguel Saraiva (Saraiva + Associados). Do investimento e da gestão de ativos, Francisco Rocha Antunes (MOME), Nelson Rêgo (OGER), Pedro Coelho (Square Asset Management), Francisco Sottomayor (Norfin), Vasco Pereira Coutinho (Lince) ou Francisco Horta e Costa (CBRE). Da construção e indústria, João Figueiredo (Carmo Wood). Das ordens e associações, Fernando de Almeida Santos (Ordem dos Engenheiros), Fernando Santo (CIP), Pedro Ventura (Associação dos Inquilinos Lisbonenses) e Eduardo Miranda (ALEP). Inquilinos e alojamento local, promotores e reguladores, no mesmo índice: a pluralidade é a tese implícita do volume.

A apresentação coube à secretária de Estado, ela própria autora de um dos textos. Saudou o pensamento "plural" e "informado" do livro e leu o seu significado: reunir 108 vozes "é um claro sinal de que a habitação deixou de ser apenas um tema setorial de uma política pública". O seu diagnóstico do passado foi notavelmente autocrítico para quem governa a pasta: Portugal legislou "em situações recorrentes de emergências sociais", com "políticas públicas desgarradas e medidas avulso", "faltou o planeamento" e "houve incapacidade de criar escala de ação". Sobre o presente, elencou as medidas do Governo: 14 imóveis devolutos do Estado identificados, de que poderão resultar "previsivelmente" cinco mil casas em regime de concessão a promotores, e 74 imóveis transferidos para 48 autarquias entre 2024 e 2025, num investimento de 62 milhões de euros. Foi neste ponto que a sessão registou o seu único atrito: ao ouvir "14 imóveis", alguém na plateia perguntou em voz alta "só?". A governante notou ainda que "quem procura casa pública já não é aquela família historicamente carenciada": são jovens, seniores, famílias monoparentais e classe média, uma evolução que "precisa de uma resposta diferenciada, precisa de novas formas de habitar".

O Radar leu a edição integral. Em 720 páginas, o consenso é a oferta, a estabilidade e a fiscalidade; o custo do capital que determina a renda aparece em cinco vozes; o modelo cost-rental é nomeado uma vez; o direito de superfície e figuras afins de solo de longa duração têm quatro defensores; «capital paciente» aparece quatro vezes, todas no mesmo texto; e a mecânica vienense da renda e o CEB têm zero ocorrências. O diagnóstico tem 108 assinaturas; a arquitetura financeira que falta a Portugal continua sem dono.

O que significa para o ecossistema

O livro consolida três consensos que há cinco anos não existiam. Primeiro, a crise é estrutural e atinge a classe média: Moedas escreve que este é "o maior desafio que enfrentamos hoje", que atinge "principalmente a classe média e os mais jovens", e lembra que a idade média de saída de casa dos pais está nos 28,9 anos, contra 21,7 na Dinamarca. Segundo, a política pública reconhece-se a si própria como fragmentada: o vocabulário da secretária de Estado podia ter sido escrito por qualquer crítico externo. Terceiro, a transversalidade tornou-se o enquadramento dominante, o mesmo movimento que o plano europeu de habitação acessível fez ao nível de Bruxelas.

Dentro do consenso da oferta há nuances com valor próprio. Fernando Vasco Costa (VIZTA) desloca o problema para a "oferta bem localizada": quartéis, frentes portuárias e zonas industriais dos centros como reserva estratégica, contra a escolha de "crescer para fora" que criou periferias dependentes do automóvel. O seu fecho resume a nuance: "Habitação não é apenas construir casas. É criar cidade." Carolina Queimado e Manuel Alvarez (RE/MAX) precisam o diagnóstico: não é "uma crise generalizada de habitação, mas uma crise de acesso", em que 76 por cento são proprietários e ganham com a valorização, e quem paga são os jovens e os novos agregados. E deixam o critério que separa o pontual do estrutural: "modelos vocacionais resolvem casos pontuais; modelos repetitivos resolvem problemas estruturais".

A leitura integral acrescenta um quarto consenso, menos visível na imprensa: o lado dos custos de construção está saturado de propostas (industrialização e construção modular atravessam dezenas de textos, o IVA a 6% é bandeira quase universal, o licenciamento é o vilão unânime), enquanto o lado do custo do capital está quase deserto.

Quase. Cinco vozes tocam-no, e uma nomeia-o. Francisco Rocha Antunes (MOME, co-chair do Conselho Europeu de Habitação Acessível do ULI) assina o texto doutrinariamente mais próximo do terreno que este Radar cobre: para o segmento "no meio", escreve, "a habitação adequada define-se pelo modelo de cost-rental. Em vez de se definir a renda pelo máximo que o mercado aguenta, o valor é calculado a partir do custo real de produzir, financiar e gerir o imóvel com uma margem limitada". Invoca o "terceiro pilar" europeu entre o social subsidiado e o mercado especulativo, a Recomendação 54 do Housing Advisory Board da Comissão Europeia (retorno admitido "com um teto transparente" e excedentes reinvestidos no parque) e fecha sem ambiguidade: "O modelo de lucro limitado e reinvestimento obrigatório é o único capaz de criar um parque de habitação acessível estrutural." É a única ocorrência de cost-rental, de lucro limitado nomeado e da Recomendação 54 nas 720 páginas.

As outras quatro vozes dão peças da mesma máquina. Nelson Rêgo (OGER) chega ao ponto pela via do investidor: "o problema não é ideológico: é económico", nenhum investidor aceita hoje retorno inferior a 6% com o risco regulatório português, e a conclusão é a frase mais "âncora" do livro: a habitação "exige mercado funcional, Estado proativo e financiamento com a estrutura de capital adequada". Gonçalo Nascimento Rodrigues (ISCTE) é, no plano operacional, o mais completo: em "Arrendar para viver" pede que o arrendamento acessível seja tratado como "uma infraestrutura social financiada com engenharia económica séria" e é o único autor do livro a escrever "capital paciente", quatro vezes: "se queremos rendas acessíveis, precisamos de capital paciente — e capital paciente só aparece com regras estáveis". O seu programa tem as peças por nome: pacto fiscal e regulatório de 10 a 15 anos, "acessível" definido por rendimentos locais em vez de "«tetos» que acabem por servir de novo referencial de preço", solo público mobilizado, veículos de investimento reabilitados para atrair capital institucional, e apoio à renda direto e portável às pessoas, nunca congelamentos empurrados para os senhorios. A sua síntese podia ser o lema do lado do financiamento: reduzir fricção e incerteza "para que a renda que hoje paga risco passe a pagar casa". Guilherme Antunes Ferreira (JLL) liga a estabilidade fiscal de longo prazo à redução do "risco e custo de capital"; Rui Fontes traz a mecânica bancária (project finance, rácios pós-troika, financiamento à construção modular). Cinco em cento e oito.

A estas cinco soma-se uma sexta voz, complementar: a do operador. João Carvalhosa, coordenador do planeamento estratégico da Gebalis, ligado à Housing Europe desde 2004 e presidente do CECODHAS-P, pergunta no título se Portugal terá "coragem de implementar um novo modelo de habitação social/acessível" e responde com a figura que falta ao país: o "social privado não lucrativo" à imagem das housing associations europeias, regulado pelo Estado e financeiramente viável, com stock misto (social e mercado) cujos excedentes alimentam um "revolving fund, reinvestindo o dinheiro gerado", complementado por community land trusts e cooperativas de arrendamento. O argumento sistémico fecha o desenho: "um grande stock regulado leva a uma natural regulação do mercado livre". É a voz institucional-europeia do volume: desenha o operador e o veículo de reinvestimento, mas a peça do financiamento fica no apoio público. O custo do capital, também aqui, não entra na equação.

No solo, a leitura integral encontra quatro defensores de figuras de longa duração que retiram o terreno da especulação sem o alienar: Gonçalo Nascimento Rodrigues, que inclui no seu programa "mobilizar solo público (direitos de superfície, concessões, parcerias) para reduzir custo de entrada e acelerar pipeline", Filipa Roseta ("direitos de superfície de longa duração" sobre terrenos públicos, no ensaio antecipado pelo Jornal Económico), Nuno Ascensão (Keller Williams), que aponta Barcelona, Zurique e Viena a ceder solo público a cooperativas e entidades de utilidade pública via "direito de superfície/leasehold", "retirando o custo do solo da equação final", e Pedro Coelho (Square Asset Management), com a proposta mais operacional do livro: o Estado entrega terrenos com usufruto de 99 anos, exclusivamente para arrendamento, parte em renda acessível e parte em renda de mercado. Em sentido contrário, a via pública concreta descrita pela secretária de Estado é a concessão administrativa: PPP em que "o Estado cede os terrenos ou os imóveis, lança concursos de concessão", com renda acessível administrada, "um trabalho que está a ser desenhado com o Banco Europeu de Investimento", a somar à linha BEI de 1.340 milhões de euros contratada em setembro de 2025 para 12 mil casas e à meta de 59 mil casas até 2030. O solo público mobilizado com banca multilateral é a porta certa; a concessão administrativa, como o Radar tem documentado, é o instrumento frágil para horizontes de 60 ou 90 anos.

E há o que o livro confirma por omissão. Nenhum texto desenha a arquitetura completa que junte as peças que estas vozes têm em separado: capital institucional identificado, retorno balizado, renda de cobertura de custos e veículo operacional em escala. Carvalhosa chega ao operador e ao revolving fund, Rocha Antunes à renda e ao lucro limitado, Rêgo à estrutura de capital; nenhum atravessa o quadro inteiro. "Capital paciente" vive numa única voz, a de Rodrigues, sem eco em mais nenhuma das 107; o CEB, que financia habitação social europeia há décadas, nunca é mencionado; os investidores institucionais de longo prazo entram no léxico de duas vozes, Rodrigues a convocá-los (fundos, seguradoras, mutualidades, family offices), Jorge Catarino (CTP) a explicar porque fogem; a aritmética da renda de custo à vienense, que faz a renda descer quando os empréstimos amortizam, não é descrita por ninguém, embora Viena seja invocada como talismã em vários textos. O "acessível" permanece, na esmagadora maioria das vozes, um adjetivo sem definição, exatamente o vazio semântico que a crítica de Bradley expôs no acessível-por-desconto. E as contradições internas que a imprensa não foi procurar existem: a ALEP defende o alojamento local no mesmo volume em que Barcelona é dada como lição por extinguir as licenças até 2028; Massimo Forte cita com aprovação a tese de que "o maior promotor imobiliário deveria ser sempre o Estado" enquanto Quintela e Rêgo defendem o inverso; Luís Mendes pondera os trade-offs do controlo de rendas num livro onde, de resto, o legado vinculista é tratado como o pecado original do arrendamento português.

A cobertura mediática, essa, ficou pelo acontecimento: a peça da Lusa replicada sem edição (RTP, Observador, Notícias ao Minuto, Executive Digest, Barlavento), a antecipação do idealista, os excertos no Expresso (Moedas), Jornal Económico (Roseta) e PME Magazine (João Figueiredo). Nenhum órgão leu o conteúdo contra si próprio; o ângulo foi o consenso, não as escolhas que o consenso esconde.

Observação a partir da Fundação Âncora

A primeira leitura é de confirmação do terreno. O livro estabelece, com 108 assinaturas e a voz do próprio Governo, o ponto de partida da Fundação Âncora: a crise é da classe média e dos jovens, a habitação é infraestrutura do resto da economia, e o Estado reconhece que lhe faltou planeamento e escala. O perfil que a secretária de Estado descreveu para quem procura casa é o público do arrendamento de custo justo.

A segunda leitura é mais fina do que a receção pública permitia: a tese do custo não está ausente do livro, está dispersa e desarticulada. Uma voz nomeia o modelo europeu (cost-rental, lucro limitado, Recomendação 54); outra exige a "estrutura de capital adequada"; uma terceira soma o capital paciente, o pacto de estabilidade e o acessível medido por rendimentos locais; uma quarta desenha o operador, o social privado não lucrativo com excedentes em revolving fund; quatro abrem a porta do solo de longa duração. São as peças certas, em mãos diferentes, sem ninguém a montá-las. Para o ecossistema do custo justo, isto é melhor do que o silêncio: significa que a linguagem chegou ao debate português e que os aliados naturais existem, identificados, do investimento à academia. O que nenhuma das 108 vozes faz é o passo seguinte: identificar o capital concreto, balizar o retorno, desenhar o veículo e construir. A diferença entre citar a Recomendação 54 e operá-la é a diferença entre o debate e o parque habitacional.

A terceira leitura é o aviso da concessão. A única arquitetura em execução descrita no livro é a PPP-concessão desenhada com o BEI, com renda administrada. A experiência portuguesa e europeia recomenda direitos reais privados de longa duração, não concessões administrativas, cuja natureza introduz risco político e jurídico no horizonte de que o capital institucional precisa; e recomenda renda presa aos custos, não renda presa a um despacho. Que dentro do próprio livro um gestor institucional proponha usufruto de 99 anos e uma arquiteta proponha direito de superfície de longa duração mostra que a alternativa ao modelo da concessão já não é exótica: está escrita, por outras mãos, no mesmo volume que o Governo apresentou. O Radar acompanhará estas vozes, e o que o desenho com o BEI vier a fixar.

Atualização (12 de junho de 2026): a primeira versão desta entrada afirmava que «capital paciente» não ocorria nas 720 páginas. Ocorre: quatro vezes, todas no texto de Gonçalo Nascimento Rodrigues, numa página que escapou à primeira leitura e que o próprio autor trouxe ao debate. Corrigimos com gosto. Uma expressão desta importância a viver numa única voz é, afinal, a medida exata da tese desta entrada.