Tese da FEP: mais oferta de mercado baixaria os preços da habitação apenas 3 a 7 por cento

O que aconteceu

A 12 de novembro de 2024, na 12.ª Conferência do Banco de Portugal "Desenvolvimento económico português no espaço europeu", no Museu do Dinheiro em Lisboa, foi apresentada a dissertação "Can More Housing Supply Improve Affordability? Insight from Europe's Fastest Appreciating Housing Market", de Diogo Pereira Ribeiro, mestre em Economia pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto, orientado por Hugo de Almeida Vilares. Coloca uma pergunta que está no centro da política habitacional portuguesa: pode mais oferta resolver a falta de acessibilidade?

A pergunta não é retórica. A estratégia do Governo, "Construir Portugal", assenta no diagnóstico de que a crise resulta sobretudo de um défice de construção e faz da expansão da oferta o seu principal instrumento. A dissertação testa esse pressuposto.

O ponto de partida é o travão conhecido. Entre 2011 e 2021 construíram-se cerca de 120 mil casas, contra mais de 521 mil na década anterior, uma quebra de aproximadamente 75 por cento. Ao mesmo tempo, os preços nominais subiram 108 por cento desde 2015, abrindo o maior fosso entre preços e rendimento de toda a OCDE.

Para responder, o autor constrói um modelo econométrico espacial aplicado aos 254 municípios do continente entre 2019 e 2021. É metodologicamente exigente: trata o stock de habitação como exógeno aos preços, corrige a endogeneidade com instrumentos do tipo Bartik e incorpora o contágio entre municípios vizinhos, porque as famílias afastadas dos centros pelos preços procuram habitação nas zonas adjacentes.

O stock importa, mas pouco. Tudo o resto constante, um município com 1 por cento mais habitações tem preços, em média, 0,54 por cento mais baixos. Traduzido em cenários, o efeito desilude:

• mantido o ritmo da década anterior (mais 397 mil casas), o preço médio seria 3,3 por cento inferior;
• duplicado esse ritmo, somando mais de um milhão de casas, ao nível mais alto que o país alguma vez produziu, seria apenas 7 por cento inferior.

O contraste com a procura é o achado mais relevante. Repondo os níveis de 2015, antes do salto do turismo e da imigração, o modelo prevê quedas muito maiores: residentes estrangeiros nos números de 2015, menos 8,4 por cento; alojamento local, menos 17 por cento; os dois em simultâneo, menos 24 por cento.

Mesmo um setor da construção a produzir ao ritmo mais elevado da história baixaria os preços, no máximo, 7 por cento a nível nacional. Recuperar para o mercado residencial o stock que o alojamento local lhe retirou teria mais do dobro do efeito. A oferta de mercado, isolada, não resolve a falta de acessibilidade.

O autor não defende proibições drásticas, que considera insustentáveis e politicamente inviáveis. Propõe um mix moderado: alguma oferta nova, um travão à procura externa e um limite ao alojamento local em doze municípios sob maior pressão. Esse conjunto baixaria os preços 7,2 por cento a nível nacional, próximo do cenário de construção massiva, mas com a vantagem de concentrar o alívio onde mais dói: menos 13 por cento na cidade de Lisboa e menos 11 por cento no Algarve.

Ainda assim, a acessibilidade não regressa a um patamar saudável. Mesmo nos cenários ambiciosos, a taxa de esforço fica acima do limiar de sobrecarga em Lisboa e no Algarve. Daí a conclusão dupla e prudente do autor: a expansão de oferta deve ser uma componente importante da resposta, mas nunca a única, já que só medidas do lado da procura, com os dilemas que levantam a um país tão dependente do turismo, produzem reduções de preço significativas.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é empírica. É uma das primeiras quantificações causais robustas, para Portugal, do efeito do stock sobre os preços, e a estimativa é até maior do que as raras comparáveis, quase nulas, obtidas nos Estados Unidos. A dissertação refuta assim o "supply skepticism", a corrente que nega qualquer ligação entre oferta e preços: o efeito existe e é estatisticamente significativo. Mas mostra, com igual clareza, que é modesto numa economia onde a procura é dominada por fatores estruturais.

A segunda é o peso da procura especulativa. O modelo confirma o que estudos anteriores já sugeriam de forma fragmentada: o alojamento local e a procura externa, mais do que as dormidas turísticas, são determinantes de primeira ordem dos preços. Dialoga com a evidência de que travar novos registos de alojamento local em Lisboa fez cair os preços locais 8 por cento, e de que os vistos gold valorizaram o imobiliário de topo 15 por cento. O stock desviado para o arrendamento turístico drena o segmento mais líquido do mercado, sobretudo nos centros urbanos.

A terceira é de cautela. O próprio autor delimita o alcance do trabalho: o período é curto (2019 a 2021) e coincide com a pandemia, que deprimiu o turismo; o modelo capta a relação entre habitação e alojamento local de forma admitidamente simplista; e os cenários são ilustrações teóricas, não prescrições de política. A tese converge com o diagnóstico recente da OCDE, do Banco de Portugal e da Nova SBE de que construir mais, por si só, não chega, mas fá-lo com a honestidade de mostrar onde o modelo é forte e onde precisa de mais dados.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é uma distinção essencial. A dissertação mede a oferta de mercado através do equilíbrio de preços: quanto desce o preço de transação se houver mais casas à venda. A Fundação Âncora não procura baixar o preço de mercado. Procura criar um parque de custo justo, onde a renda é fixada pelo custo e não pela cotação da zona. Lido a esta luz, o retorno modesto da oferta de mercado, entre 3 e 7 por cento mesmo nos cenários extremos, ajuda a perceber por que faz sentido um parque que opera fora dessa lógica.

A segunda é a terceira via. O debate público oscila entre dois polos: construir muito, que a tese mostra render pouco em preço, e restringir a procura especulativa, que o autor considera potente mas politicamente difícil. A Fundação Âncora situa-se noutro plano. Também cria oferta, mas oferta que não entra no jogo de preços que a tese mede, porque retira as casas do mercado especulativo para um parque de renda de cobertura de custos, perpétuo e intransacionável. Não substitui a regulação do alojamento local nem dispensa nova construção; acrescenta um parque que garante acessibilidade duradoura à classe média profissional, o missing middle, sem depender de nenhuma das duas.

A terceira é a acessibilidade como problema estrutural, não conjuntural. O dado mais incómodo da tese não são os preços, é a taxa de esforço que continua acima do limiar de sobrecarga mesmo depois de um milhão de casas construídas. A dissertação não prescreve qualquer solução de terceiro setor, mas o seu resultado aponta para a insuficiência de respostas assentes apenas no volume de mercado. É nessa fenda que o modelo da Fundação Âncora, com a renda ancorada no custo e protegida da especulação, procura responder.

O Radar acompanhará o trabalho de Diogo Pereira Ribeiro e a investigação académica portuguesa sobre os determinantes dos preços da habitação, em particular a relação, ainda pouco estudada, entre alojamento local, procura externa e mercado residencial. De resto, o orientador da dissertação, Hugo de Almeida Vilares, é coautor do policy paper da Fundação Francisco Manuel dos Santos sobre a crise da habitação nas grandes cidades, já acompanhado neste Radar.