Reabilitar e mudar de uso: trazer a classe média de volta ao centro

O que aconteceu

A barreira que travou durante anos o regresso de residentes aos centros das cidades portuguesas raramente foi a obra. Foi o licenciamento e a classe de uso. Converter uma loja, um escritório ou um andar devoluto em casa esbarrava num enquadramento urbanístico pensado para outra época. Entre 2024 e 2026, esse enquadramento mudou de forma profunda.

O Simplex Urbanístico, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, simplificou expressamente a reconversão de imóveis comerciais em habitação e dispensou a autorização da assembleia de condóminos para alterar o uso de uma fração para habitação. A 1 de junho de 2026 foi revogado o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, o RGEU de 1951, que durante sete décadas fixou parâmetros desenhados para construção nova. E o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, alarga as isenções de controlo prévio (mesmo em zonas de proteção de imóveis classificados), clarifica a distinção entre reconstrução, alteração e ampliação, e revê em paralelo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. Entra em vigor a 1 de setembro de 2026.

O atrito que prendia cada edifício ao seu uso antigo está a desaparecer. Mudar de uso e reabilitar deixou de ser a exceção tolerada para passar a ser a via facilitada.

A matéria-prima existe, e está onde mais falta habitação. Segundo os Censos de 2021, Portugal tem 723.215 fogos vagos, 12,1 por cento do parque, com cerca de 48 mil só no concelho de Lisboa. A estes somam-se as frações públicas devolutas e subutilizadas que a própria administração reconhece não estar a mobilizar, e um vasto edificado terciário e comercial que a transição do trabalho e do retalho tornou disponível. A oferta potencial para repovoar os centros não está por construir. Está por reabilitar e por reafetar.

O que significa para o ecossistema

O facto novo é instrumental: licenciar a conversão ficou mais fácil. A pergunta que decide o resultado é outra. Conversão para quem.

Primeiro, o que se perde quando a classe média sai do centro. Um centro que esvazia não fica neutro. Ou vira monocultura turística, ou vira enclave de luxo. O caso-limite é Veneza, cujo centro histórico tem hoje menos de 49 mil residentes, contra 120 mil em 1980, e recebe entre 20 e 30 milhões de visitantes por ano. Em setembro de 2023, as camas para turistas ultrapassaram pela primeira vez as dos residentes, 49.693 contra 49.304, segundo a contagem das associações Ocio e Venessia.com a partir do censo municipal. A imprensa internacional descreve sem rodeios a "Disney-fication" de uma cidade que deixou de ser habitada para ser visitada.

Lisboa segue o mesmo guião, a meio do percurso: entre 2011 e 2021, a freguesia da Misericórdia perdeu 26 por cento da população e Santa Maria Maior perdeu 22 por cento dos habitantes e 28 por cento dos alojamentos familiares, a maior queda da cidade. A demógrafa Alda Botelho Azevedo resumiu o fenómeno aos Censos: "É um impacto absolutamente brutal." E não é só correlação: investigação académica sobre o bairro de Alfama documentou o mecanismo, a compra de casas para arrendamento de curta duração que vai substituindo moradores por visitantes. E quando alguém regressa ao centro alargado, é o topo: as Avenidas Novas cresceram 7,5 por cento e, em Alvalade, o valor mediano por metro quadrado ultrapassa os 3.600 euros. No Porto, o centro histórico chegou a registar mais alojamento local do que população residente. Sem intenção deliberada, a casa que se liberta no centro não acolhe a classe média, acolhe o turista ou o comprador de gama alta, e a pressão de preços que bate recordes sucessivos trata de fechar a porta a todos os outros.

Importa porque um centro socialmente equilibrado não é um luxo estético, é infraestrutura de oportunidade. O trabalho de Raj Chetty e coautores, publicado na Nature em 2022 a partir de milhares de milhões de laços de amizade, concluiu que a convivência entre classes sociais, a economic connectedness, é o preditor comunitário mais forte da mobilidade social ascendente, acima da qualidade das escolas ou da desigualdade de rendimento. A OCDE, no relatório Divided Cities, documenta que a segregação por rendimento reduz a mobilidade e a coesão das cidades, e a tendência é de polarização: a classe média urbana encolhe, com os centros a dividirem-se entre um topo qualificado e um setor de serviços de baixo salário. A isto acresce a dimensão prática: enfermeiros, professores, polícias e bombeiros, os trabalhadores de quem a cidade depende, estão a ser empurrados para longe de onde servem (em Washington, só 36 por cento dos trabalhadores essenciais vivem na cidade que servem), o que encarece deslocações e degrada serviços públicos. É o missing middle, a classe média que ganha de mais para apoios sociais e de menos para o mercado livre, a ficar sem lugar precisamente no sítio onde a proximidade entre casa, trabalho e serviços tem mais valor.

Segundo, a conversão é um canal de oferta comprovado, e não um nicho. Nos Países Baixos, a reabilitação e a mudança de uso, a transformatie, geraram cerca de 100 mil casas numa década, perto de 15 por cento de toda a construção habitacional, com um potencial estimado de mais 53 a 60 mil casas só a partir de escritórios vazios. Reabilitar tende a ser mais rápido e menos intensivo em carbono do que construir de novo, e em muitos casos mais barato: a reutilização evita tipicamente entre 50 e 75 por cento do carbono incorporado da construção nova, ainda que a vantagem de custo varie bastante com o estado do edifício. A Stadsherstel de Amesterdão mostra a mesma lógica aplicada ao património ao longo de quase setenta anos, a um ritmo paciente de cerca de dez edifícios por ano em permanência. Há, porém, um aviso que convém não ignorar. No Reino Unido, a conversão de escritórios em habitação por direito adquirido, sem licenciamento pleno, produziu frações minúsculas, mal iluminadas e sem qualquer espaço comum: um estudo encomendado pelo Governo em 2020 concluiu que estes alojamentos resultam em "piores ambientes residenciais" do que os sujeitos a licenciamento. A lição é clara. A desregulação do uso é necessária, mas não é suficiente. Velocidade sem padrões reproduz mau alojamento.

Terceiro, Portugal já tem instrumentos e a Europa empurra na mesma direção. O programa Reabilitar para Arrendar (Habitação Acessível), gerido pelo IHRU, financia a reabilitação de edifícios com trinta ou mais anos para arrendamento em renda controlada, com uma dotação até 100 milhões de euros, metade do Banco Europeu de Investimento. A Câmara de Lisboa aprovou a mobilização de património devoluto para o Programa de Renda Acessível, por compra, posse administrativa ou direito de preferência. E a Comissão Europeia, na Renovation Wave, incentiva expressamente a reabilitação e a reafetação do edificado existente, lembrando que 85 por cento dos edifícios da União são anteriores a 2000. O quadro analítico está montado. O que falta é direcionar a oferta que estes instrumentos libertam para quem se quer fixar no centro, e garantir que essa acessibilidade dura.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora assume a reabilitação e a mudança de uso como uma aposta deliberada, e a razão é a sua visão: que a classe média volte a poder viver onde trabalha. É no centro que essa promessa se joga primeiro, porque é no centro que o solo é mais escasso e mais caro, e onde construir de novo deixou de ser opção. Reabilitar o que existe e mudar-lhe o uso é, aí, a única forma de criar casa à escala sem empurrar as pessoas para a periferia.

Há uma tensão que convém assumir de frente. O centro é exatamente onde a conversão é mais difícil, pelo custo da obra, pelas restrições patrimoniais, pela complexidade da propriedade, e é também onde é mais valiosa, pela proximidade que poupa tempo e deslocações e pela cidade compacta que não se alastra. É precisamente por ser difícil que requer um operador de missão, e não apenas o mercado. O diferencial não está em converter, que a lei agora facilita a todos, está em converter bem e para durar. A experiência britânica mostra o que acontece quando a conversão corre atrás do custo mínimo. A resposta não é travar a conversão, é qualificá-la: padrão de habitabilidade a sério e acessibilidade que não termina com um prazo.

Os instrumentos que tornam isto durável já existem e são europeus antes de serem nossos. O direito de superfície sobre o edificado, mantendo o solo fora do mercado, preserva a acessibilidade sem depender da boa vontade de cada renovação. A renda calibrada ao custo, e não ao mercado, desacopla o preço da casa da escalada em redor. Viena fixa a classe média no centro ao deixá-la manter o fogo mesmo quando o rendimento sobe; Paris reserva uma fatia explícita da sua habitação acessível para rendimentos médios; Barcelona reverte o uso turístico para devolver casas a residentes, na mesma direção da decisão de Lisboa de travar o alojamento local. Todos partilham a mesma convicção: um centro só de ricos ou só de turistas é um centro mais pobre, com menos vitalidade, menos serviços e menos oportunidade. O que fundamentalmente está em causa é que exista um setor capaz de manter parque durável, e que a casa reabilitada hoje continue a ser da classe média daqui a uma geração. Reabilitar e mudar de uso é a ferramenta. Trazer a classe média de volta ao centro é o objetivo.