Olivais e Telheiras: tese do Técnico liga acessibilidade durável ao regime e à gestão

O que aconteceu

Em maio de 2026 foi aprovada com Distinção e Louvor, no Instituto Superior Técnico, a tese de doutoramento de Zara Castelo Ferreira, "Habitações para o maior número em Lisboa: Olivais e Telheiras. Transformação do espaço doméstico e dos modos de habitar (1960s-2020s)", desenvolvida no CiTUA sob orientação de Ana Tostões e coorientação de Franz Graf, com financiamento da FCT. A 25 de junho, no SOL, a autora condensou o argumento num artigo de opinião, "Que casas queremos construir?".

A investigação estuda três operações municipais de resposta à carência habitacional de Lisboa: Olivais Norte (1959-1962), Olivais Sul (1960-1971) e Telheiras Sul (1977-1982), no conjunto vários milhares de fogos para dezenas de milhares de habitantes. Cruza as memórias descritivas e os projetos originais com o levantamento da ocupação atual, apoiado em 66 entrevistas a moradores realizadas entre 2022 e 2023 e no registo arquitetónico e fotográfico das transformações ao fim de 40 a 60 anos de uso.

Dois pontos do trabalho tocam diretamente o debate sobre habitação acessível. O primeiro é o regime de acesso. Nos Olivais, concebidos sobretudo para arrendamento, a renda foi ajustada ao rendimento familiar, com categorias socioeconómicas e uma categoria de renda módica, sob gestão institucional coordenada pelo Gabinete Técnico de Habitação. Em Telheiras, a EPUL alienou os fogos em direito de superfície, ao abrigo da Lei dos Solos, permitindo adquirir a habitação sem o encargo do terreno: prazo mínimo de 80 anos, renovável por períodos de 35, com o solo a permanecer sob controlo público, afetação a habitação própria e reversão para o município no termo do prazo mediante indemnização pelo valor da construção. A fundamentação inscrita no regulamento do concurso era assegurar habitação a preços acessíveis.

O segundo ponto é o que aconteceu depois. A tese documenta, edifício a edifício, que "a transformação em propriedade horizontal fragmentou as responsabilidades, aumentando a complexidade da conservação e da manutenção", ao passo que, com proprietário único, a conservação se resolvia de forma integrada e financiada centralmente, e eleva a observação a um risco geral do modelo, agravado "quando a estrutura da propriedade se altera". Daí a síntese do artigo: "não basta construir". As casas que melhor resistiram, conclui a autora, foram as que admitiram mudança, e a qualidade do habitar depende de manter vivo no tempo o vínculo entre projeto, gestão, política pública e comunidade. É um contributo de peso, a somar a outras leituras recentes da crise feitas a partir de quem a estuda e de quem a vive.

A conclusão atravessa as cinco décadas estudadas: não basta construir. O que torna uma casa acessível, e a mantém assim, é o regime que a rodeia, de acesso, de propriedade e de gestão.

O que significa para o ecossistema

A tese chega a uma conclusão que o debate corrente, centrado em construir mais, tende a saltar: em Olivais e Telheiras, a acessibilidade durou enquanto durou o regime que a sustentava, e o que se degradou primeiro não foi o edificado, foi o arranjo de propriedade e de gestão que o mantinha acessível. É a versão portuguesa, documentada em arquivo e no terreno, de um padrão que o Radar tem acompanhado: oferta entregue ao mercado responde sobretudo na composição do parque, não no segmento que falta, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para esse segmento.

O caso de Telheiras é particularmente útil porque mostra um instrumento nacional, não importado, a fazer exatamente isso. Ao manter o solo na esfera pública e ceder o uso por direito de superfície, separou o valor da habitação do valor do terreno e limitou a apropriação privada da valorização fundiária, precisamente a variável a que parte da literatura atribui a maior fatia da subida dos preços nas últimas décadas. É um precedente português de um título que hoje se discute como se fosse novidade.

A leitura sobre a manutenção é o aviso mais incómodo. Quando a responsabilidade se fragmenta entre dezenas de condóminos com meios desiguais, o edifício que era um bem comum coerente passa a depender do consenso possível, e degrada-se. Devolve-nos a um ponto que o Radar tem sublinhado: a casa acessível só dura se for tratada como ativo de ciclo de vida longo, com gestão e fundo de reserva pensados para décadas. A própria autora aponta o parque público desocupado dos Olivais como oportunidade evidente, o que reforça o valor de reabilitar e dar novo uso ao edificado existente nos centros, dirigido à classe média, em vez de o deixar perder.

Para quem decide, a implicação é operacional, não apenas histórica: os instrumentos existem e são domésticos. O que falta é dirigi-los a habitação permanente e assegurar a gestão que os faça durar, um caminho que vários municípios já começaram a inscrever em compromissos de acessibilidade sem prazo.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os modelos europeus que conservaram parque acessível ao longo de gerações, na Áustria, nos Países Baixos, na Finlândia, assentam em três elementos comuns: o solo subtraído ao mercado, uma renda que cobre o custo real de construir, financiar e manter em vez de um desconto sobre o preço de mercado, e gestão institucional sustentada no tempo. O que esta tese acrescenta é que Portugal já praticou os três, em Lisboa, e que o ponto de rutura não foi o desenho das casas, foi a descontinuidade do regime.

A distinção é a mesma que separa uma acessibilidade com data de validade de uma acessibilidade para sempre. Telheiras mostra que o direito de superfície, com o solo retido na esfera pública e cláusulas de reversão, é um título testado em Portugal para prender essa acessibilidade ao tempo, e não uma figura teórica. Os Olivais mostram o reverso: quando o regime de propriedade e de gestão se desfaz, a casa permanece, mas o acesso que a tornava possível desaparece. É a leitura que está na raiz da posição editorial deste Radar sobre a propriedade como variável que decide quem fica e quem é empurrado para fora. Construir é condição necessária, nunca suficiente. O que decide a permanência é a engenharia, de solo, de renda e de gestão, que se constrói à volta da casa.