Coimbra suspende PDM por dois anos: majoração de 30% para habitação acessível

O que aconteceu

A Câmara Municipal de Coimbra aprovou, na reunião do executivo de 18 de fevereiro de 2026, uma proposta de suspensão parcial do Plano Diretor Municipal. A medida tem duração de dois anos, prorrogável por mais um, e estrutura-se em três objetivos: revitalizar as frentes ribeirinhas entre a Ponte de Santa Clara e o Açude-Ponte, incentivar a construção de habitação pública e privada a custos controlados ou para arrendamento acessível, e rever regras de estacionamento.

Na componente habitacional, a suspensão permite uma majoração até 30% da área de construção em duas tipologias territoriais: as frentes ribeirinhas, onde se estabelece um mínimo de 30% e um máximo de 70% de ocupação com habitação, e as zonas até 350 metros de cada lado do eixo do Metrobus, onde a majoração é condicionada a habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível. Fica excluído o Bairro Norton de Matos, por características urbanísticas próprias. A decisão foi aprovada com os votos contra dos cinco vereadores da oposição, que questionaram o risco de cheias e a falta de discussão pública ampla.

A medida enquadra-se num contexto de forte pressão sobre o mercado habitacional local e da entrada em funcionamento do Metrobus de Coimbra. O município justifica a suspensão como mecanismo temporário de transição para uma revisão mais ampla do PDM. A iniciativa toca diretamente naquela que tem sido apontada como a principal fragilidade dos municípios portugueses: a lacuna não é de vontade política, mas de instrumento capaz de mobilizar solo para habitação acessível.

O que significa para o ecossistema

Coimbra é uma das primeiras municipalidades portuguesas a articular, de forma explícita e publicada, a suspensão parcial de PDM como instrumento dedicado à aceleração da oferta de habitação acessível. Três leituras.

A primeira é regulamentar. A maioria dos PDM municipais em Portugal foi desenhada numa era de crescimento demográfico estável, não preparada para a pressão habitacional atual das áreas de litoral. A suspensão parcial torna-se, progressivamente, o instrumento por defeito para criar janelas regulamentares rápidas. Coimbra fornece um modelo que outras cidades podem replicar, nomeadamente Lisboa, Oeiras e Cascais — município que, no plano do alojamento local, já demonstrou apetência para usar o regulamento municipal como alavanca de política habitacional, ao cancelar 40 por cento das licenças de AL.

A segunda é de condicionalidade. O mecanismo coimbrão não se limita a permitir mais construção: condiciona a majoração a uso habitacional acessível. Essa condicionalidade cria, de facto, uma reserva de solo destinada a operadores capazes de produzir habitação nesses regimes. Promotores sem essa qualificação não beneficiam. O sinal é coerente com outras iniciativas subnacionais que mobilizam fundos europeus para alargar a oferta acessível, como a reprogramação de 5,46 milhões da CIMAA no Alto Alentejo, e com o esforço de alinhamento nacional do grupo interministerial montado no quadro do Portugal 2030.

A terceira é de tensão. A decisão foi aprovada com oposição ativa e com questionamento público legítimo sobre risco de cheias em zonas ribeirinhas. O debate mostra que instrumentos de aceleração urbanística, para se consolidarem, precisam de ancoragem técnica sólida e de escrutínio público aberto. A evolução do dossiê nos próximos meses será o indicador relevante.

Observação a partir da Fundação Âncora

A aprovação da suspensão parcial do PDM em Coimbra é desenvolvimento relevante a acompanhar. Instrumentos que condicionam majoração de área de construção a uso habitacional acessível criam, na prática, um espaço regulamentar novo para operadores com missão, em regime concorrencial com promoção privada convencional. É precisamente o tipo de mecanismo que pode começar a corrigir a propriedade por defeito que estrutura o mercado habitacional português.

A Fundação Âncora observa com atenção a consolidação destes instrumentos em Portugal. A prioridade, nesta fase, é perceber como se estabilizam tecnicamente, como resistem ao escrutínio público e como se articulam com o quadro nacional e europeu de financiamento. O envolvimento de qualquer operador, incluindo a Fundação, faz sentido depois desse debate estar estabilizado, e não antes.

O Radar manterá atenção à evolução do dossiê coimbrão e a iniciativas equivalentes noutras municipalidades.