Preço das casas em Portugal sobe 13,1 por cento em janeiro e atinge novo máximo histórico de 3.047 euros por metro quadrado

O que aconteceu

A 2 de fevereiro de 2026, o idealista publicou o índice de preços residenciais relativo a janeiro do mesmo ano, confirmando a continuação da trajectória ascendente que caracterizou o mercado português nos últimos dois anos. O arranque de 2026 marca novo recorde no custo das casas à venda em Portugal.

O preço mediano atinge 3.047 euros por metro quadrado em janeiro de 2026, correspondendo a uma subida de 13,1 por cento face a janeiro de 2025 e de 2,6 por cento em termos trimestrais. É o terceiro mês consecutivo em que o valor mediano atinge um novo máximo histórico, depois dos 3.000 euros em novembro de 2025 e dos 3.019 euros em dezembro. A análise do idealista confirma que a escalada observada durante todo o ano de 2025 não deu sinais de travagem na entrada para 2026.

Em janeiro de 2026, os preços das casas subiram em 18 das 19 capitais de distrito e regiões autónomas analisadas. As maiores subidas homólogas registaram-se na Guarda com 22,2 por cento, Beja com 21,9 por cento e Santarém com 21,6 por cento. A dispersão geográfica confirma que a pressão deixou de ser um fenómeno confinado a Lisboa e Porto e se estendeu a capitais distritais do interior historicamente estáveis.

O idealista atribui parte significativa da subida ao desequilíbrio estrutural entre procura e oferta. Os incentivos à aquisição (taxas de juro baixas, emprego estável, investidores estrangeiros, apoios aos jovens via isenção de IMT e Garantia Pública) funcionaram durante todo o ano de 2025 sem correspondência equivalente do lado da oferta. O pacote fiscal para a habitação aprovado pelo Governo em dezembro de 2025 (que inclui IVA reduzido a 6 por cento na construção, desconto de IRS a rendas até 2.300 euros e simplificação do licenciamento) entrou na via parlamentar mas ainda aguarda aprovação plena e promulgação, não produzindo efeito imediato no mercado.

Os dados do Instituto Nacional de Estatística relativos ao terceiro trimestre de 2025 confirmam a tendência. O preço mediano das 41.117 casas transaccionadas no trimestre fixou-se em 2.111 euros por metro quadrado, com subida de 16,1 por cento face ao mesmo período de 2024 e de 2,2 por cento face ao segundo trimestre. Coimbra e Setúbal lideraram as subidas municipais. Entre outubro de 2024 e setembro de 2025, foram vendidas 167.003 casas no país a um valor mediano de 1.991 euros por metro quadrado, mais 16,5 por cento do que no ano anterior. Apenas 56 municípios apresentaram valor mediano superior à média nacional, localizados maioritariamente na Grande Lisboa (9 em 9), Península de Setúbal (9 em 9), Algarve (14 em 16) e Área Metropolitana do Porto (8 em 17).

A 10 de fevereiro de 2026, o idealista publicou adicionalmente análise do relatório da S&P Global sobre os Mercados Imobiliários Europeus. Portugal liderou o aumento do custo da habitação entre os principais países europeus nos últimos dois anos, com subidas de 11,5 por cento em 2024 e 15,4 por cento em 2025, mais do dobro da média europeia de 6,1 por cento. A S&P Global antecipa abrandamento gradual para 7 por cento em 2026, 5,5 por cento em 2027 e 5 por cento em 2028, mas com Portugal a manter-se no top 3 europeu, cedendo o primeiro lugar a Espanha. A média europeia projectada para 2026 é de 4,3 por cento. A Comissão Europeia estima que Portugal é o Estado-membro com casas mais sobrevalorizadas da União Europeia, em cerca de 35 por cento.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é macroeconómica. A subida homóloga de 13,1 por cento em janeiro, somada aos 15,4 por cento de 2025 e 11,5 por cento de 2024, corresponde a uma subida acumulada próxima de 45 por cento em três anos. Num contexto em que os rendimentos reais das famílias portuguesas não cresceram a este ritmo, o ratio preço da habitação sobre rendimento familiar atingiu níveis historicamente altos. A taxa de sobrecarga habitacional em Portugal é uma das mais elevadas da União Europeia, e a trajectória de 2025-2026 aprofunda o desfasamento.

A segunda é territorial. A dispersão da pressão para a Guarda, Beja, Santarém, Viana do Castelo e Aveiro representa uma mudança qualitativa: a crise habitacional deixou de ser metropolitana. As capitais distritais do interior, que tradicionalmente operavam como mercados com oferta relativamente suficiente face à procura local, entraram em pressão por efeito da combinação de três factores: procura externa descapitalizada da Grande Lisboa e Grande Porto, procura de aquisição de segunda casa, e falta crónica de nova construção.

A terceira é de política pública. O pacote fiscal para a habitação do Governo, aprovado em dezembro de 2025, introduz instrumentos pelo lado da oferta (IVA a 6 por cento, simplificação do licenciamento) que demoram anos a produzir efeito no mercado. Durante a sua implementação, continuarão activos os instrumentos pelo lado da procura (Garantia Pública Jovens, isenção IMT jovem, juros baixos). Este desfasamento temporal entre procura estimulada e oferta ainda não entregue tende a pressionar adicionalmente os preços no curto prazo, como o próprio idealista regista. A S&P Global antecipa, precisamente, que o abrandamento gradual só começará em 2026 e só atinge 5 por cento em 2028.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é de confirmação do problema. A subida acumulada próxima de 45 por cento em três anos valida o diagnóstico do Manifesto: a crise habitacional portuguesa é estrutural, não conjuntural, e acelera em vez de estabilizar. As respostas pelo lado da procura (apoios aos jovens, avales) aceleram a pressão. As respostas pelo lado da oferta ainda estão no papel. Neste intervalo, cada ano que passa sem novo stock de arrendamento acessível torna a missão da Fundação mais necessária e mais cara de concretizar.

A segunda é sobre o target da Fundação. O preço de 3.047 euros por metro quadrado a nível nacional, e valores substancialmente superiores na Área Metropolitana de Lisboa (Lisboa município com mediana 4.691 euros, segundo INE 3.º trimestre 2025), tornam inviável para o público-alvo da Fundação (classe média profissional com rendimento abaixo dos limites bancários para o mercado livre de Lisboa) a aquisição de casa em condições convencionais. O arrendamento acessível perpétuo da Fundação passa a ser a única alternativa realista a deixar Lisboa.

A terceira é sobre janela temporal. A subida de 13,1 por cento em janeiro, num mercado onde o abrandamento só chegará em 2028, significa que o custo de aquisição de imóveis para o pipeline da Fundação está a subir substancialmente durante o próprio período de constituição e captação de capital. O ganho marginal de 1 por cento na velocidade de primeiro closing representa milhões de euros poupados no custo unitário de cada fracção. Esta é uma razão adicional, não evidente à primeira vista, para a urgência de execução.

O Radar continuará a acompanhar mensalmente os índices de preços do idealista, os dados trimestrais do INE e as projecções macro da S&P Global, Comissão Europeia e OCDE, como indicadores do contexto de mercado em que a Fundação Âncora opera.