ULI Europe: um referencial para medir o impacto social da habitação, projeto a projeto

O que aconteceu

O ULI Europe, o ramo europeu do Urban Land Institute, publicou a 14 de outubro de 2026 o relatório Measuring Social Impact in the Residential Sector e, com ele, uma folha de cálculo de autoavaliação, o Social Impact in the Residential Sector Framework. O estudo foi conduzido com a EY, com patrocinadores e um grupo de acompanhamento de investidores, gestoras e operadores residenciais. Assenta num inquérito ao setor (196 respostas utilizáveis, de 334 recebidas), em 25 entrevistas, em três mesas-redondas e em quatro casos de estudo na Bélgica, em França e na Alemanha.

O que é. Um referencial de autoavaliação ao nível do projeto, não do fundo nem da carteira. São 39 indicadores em cinco dimensões: alinhamento com as necessidades da cidade, coesão social, oportunidades económicas, resiliência climática e bem-estar e saúde. Treze são Core, os que mais pesam em saber se uma casa é acessível, segura e saudável e se os residentes a vivem assim. Cada indicador pontuado tem quatro níveis, de Low a Differentiating, passando por Standard e Advanced. Pontuações altas noutros indicadores não compensam uma lacuna num Core, e o painel de resultados desaconselha, nesse caso, apresentar a percentagem global como classificação.

O ULI é explícito sobre o uso: os resultados servem para revisão interna e melhoria ao longo do tempo, não são um rating nem servem para comparar ativos.

As ideias que contam.

Acessibilidade em três camadas. Um rácio renda/rendimento à entrada diz se a casa era acessível quando o residente chegou, não se continua a sê-lo. O referencial separa o compromisso (que parte dos fogos, com que definição, por quantos anos), a trajetória (se a política de atualização protege os residentes nas revisões e renovações) e a verificação em operação (sobrecarga com custos de habitação, retenção e rendas em atraso de quem lá vive). Segundo os profissionais entrevistados, a prática corrente regista habitualmente só o compromisso. E uma sobrecarga baixa obtida por triagem de rendimentos mais apertada ou por despejos, nota o relatório, não é impacto positivo.

Outputs não são outcomes. Fogos entregues, salas comuns construídas e classes energéticas obtidas registam o que foi feito. Os resultados são o que muda para os residentes: estabilidade financeira, vizinhos que se conhecem, satisfação com a casa e a gestão, bem-estar. O referencial emparelha indicadores de provisão e de resultado e etiqueta cada um, para que se veja quanto da avaliação assenta, de facto, em resultados.

Cumprir a lei não é adicionalidade. Em dez indicadores onde a lei costuma fixar mínimos (regras de renda, proteção do arrendamento, desempenho energético, acessibilidade, entre outros), uma verificação de lei local credita como Standard o nível que a lei já impõe. Só o que vai além sobe a Advanced ou Differentiating.

Nas palavras do relatório, "compliance is not credited as contribution": o cumprimento da lei não conta como contributo.

Da aquisição à venda. O relatório percorre seis fases do ciclo de vida e conclui que as alegações de impacto falham quando um compromisso assumido numa fase não é acompanhado, verificado ou protegido na seguinte. A venda é a fase menos olhada, com potencial de dano real: a transmissão pode extinguir compromissos de acessibilidade. Por isso os níveis mais exigentes premeiam o que sobrevive a uma mudança de proprietário, como um congelamento de rendas de pelo menos três anos que não caduca com a venda, o direito de preferência dos residentes ou compromissos perpétuos ou de mais de 50 anos, verificados de forma independente.

Um caso: In Vivo, Paris. No 13.º bairro de Paris, o In Vivo tem 303 fogos, 49 dos quais de habitação intermédia para trabalhadores essenciais, com rendas 10 a 15% abaixo do mercado: 27 estão arrendados pelos hospitais de Paris para pessoal médico e 8 estão afetos a funcionários públicos. O interesse está no método. Antes de investir, a sociedade gestora fixa uma tese de impacto: a população-alvo, a forma como cumpre intencionalidade e adicionalidade e os indicadores a seguir. Mede à aquisição, atualiza todos os anos e reporta trimestralmente ao investidor institucional. Começa por confirmar que os residentes são quem se pretendia servir, segue para o rendimento, a parte dele gasta em renda (perto de 25%, contra cerca de 35% na habitação privada corrente, segundo a gestora) e o desconto face ao mercado, e faz um inquérito anual a uma amostra de residentes. A gestora associa as rendas mais baixas, desde 2014, a melhor retenção, menos dívidas e menor vacância. O relatório sublinha que são observações da própria gestora, não auditadas, sem valores publicados.

O contraponto: Tivoli GreenCity, Bruxelas. O ecobairro de Laeken, do promotor público citydev.brussels, tem 397 fogos, 271 vendidos a preço apoiado e 126 de arrendamento social, e foi desenhado para produzir mistura social com espaços partilhados. A avaliação pós-ocupação da Sciences Po Urban School (2023-2024) concluiu que os residentes estão em geral satisfeitos, mas que as lavandarias comuns quase não são usadas, que alguns espaços partilhados geraram tensões entre vizinhos e que a maioria de quem trabalha na incubadora do bairro não vive lá. Um mix planeado não garante interação, e sem medição depois da ocupação o bairro teria sido avaliado pelo desenho.

O que significa para o ecossistema

O que se segue é leitura do Radar, apoiada no relatório e na folha de cálculo, e não posição do ULI.

Portugal está fora da evidência. Não há caso português. Os países que o relatório indica para as entrevistas e o grupo de acompanhamento são os Países Baixos, a Alemanha, a França, a Bélgica, a Irlanda e o Reino Unido; Portugal surge apenas agregado na Europa do Sul do inquérito. As referências dos indicadores de resultado são francesas e britânicas. Para a interação entre vizinhos, um inquérito do INED a bairros de Paris e Lyon (82% visitaram ou receberam um vizinho no último ano), que o próprio ULI qualifica como referência francesa e não europeia. Para a retenção, o inquérito inglês à habitação. Para as rendas em atraso, as associações de habitação inglesas. Na satisfação habitacional, o referencial remete para o valor nacional do EU-SILC ou de um inquérito nacional, sem nenhum número português. Quem queira aplicá-lo cá terá de construir essas referências antes, e essa lacuna diz muito sobre a informação que falta ao país.

O indicador de mercado tenso lê mal Portugal. O indicador 1 considera tenso o mercado onde a vacância residencial da região NUTS-3 fica abaixo de 3%, um limiar que a folha de cálculo atribui a juízo de peritos. Em Portugal, a vacância estatística mede outra coisa. O fogo «vago» dos Censos é o que estava desocupado no momento censitário, por qualquer razão: à venda ou para arrendar, mas também à espera de partilhas, em obras, degradado ou simplesmente fora do mercado, como o Radar documentou a propósito das heranças indivisas e da reabilitação e mudança de uso. Uma vacância estatística alta convive, assim, com escassez aguda de casas disponíveis a preços comportáveis. Soma-se a escala: as sub-regiões NUTS-3 portuguesas juntam concelhos sob forte pressão e concelhos em perda populacional, e a média dilui os sinais dos mais pressionados. O risco é um falso negativo, um mercado tenso lido como folgado. Com equidade: o indicador é de contexto e não pontua, e a folha de cálculo admite dados de vacância a escala mais fina, com justificação, ou uma lista de espera para habitação social superior a três anos. Para Portugal, as réguas mais robustas seriam outras: a zona de pressão urbanística delimitada pela assembleia municipal, ou o rácio preço/rendimento que a Comissão propôs no Affordable Housing Act.

A adicionalidade nos procedimentos municipais. O relatório oferece a verificação de lei local também às autoridades de planeamento, para separar benefício adicional de cumprimento ao fixar condições. A lógica transpõe-se para os procedimentos municipais portugueses de cedência de solo ou de parceria para habitação acessível: o que o caderno de encargos obriga é a base, e só o que o promotor acrescenta, de forma verificável, é contributo. Um júri pode pedir aos concorrentes que separem as duas coisas na proposta e valorizar sobretudo o que dura: prazos de afetação mais longos, atualizações de renda mais protetoras, proteção dos residentes além do mínimo legal e cláusulas que acompanham o imóvel numa transmissão. É a disciplina dos acordos Section 106 ingleses, que o relatório cita como boa prática. Fica uma pergunta que o referencial não responde: a verificação trata obrigações, não incentivos. Boa parte da política portuguesa funciona por incentivo, como o regime simplificado de arrendamento acessível, que troca tetos de renda por isenção fiscal. Um compromisso compensado por benefício fiscal é adicional? A resposta não é óbvia, e vale a pena fixá-la antes de cada procedimento.

O contexto regulatório empurra para ferramentas voluntárias. Segundo o relatório, a Diretiva Omnibus I (Diretiva (UE) 2026/470), em vigor desde 18 de março de 2026, limita o relato de sustentabilidade obrigatório (CSRD) a empresas com mais de mil trabalhadores e mais de 450 milhões de euros de volume de negócios líquido. Do lado dos fundos, a proposta de revisão do SFDR, apresentada pela Comissão em novembro de 2025 e ainda dependente do Parlamento Europeu e do Conselho, reserva os termos de sustentabilidade a três categorias de produto, com pelo menos 70% dos investimentos alinhados com o objetivo declarado; a categoria de transição abrange melhorias sociais mensuráveis. Com estes limiares, a larga maioria dos promotores, cooperativas e entidades do terceiro setor portuguesas fica fora do relato obrigatório. A necessidade de sustentar alegações de impacto perante financiadores de dívida de impacto, investidores ou parceiros públicos não desaparece: torna-se voluntária, e por isso depende de método.

Limitações, com equidade. O relatório é franco sobre os seus limites:

• É autoavaliação, sem verificação externa nesta fase; sem ela, os resultados não sustentam a certificação de obrigações sociais nem alegações de alinhamento com uma futura taxonomia social. O ULI mitiga com critérios verificáveis, registo obrigatório da evidência e verificação independente no nível mais alto de vários indicadores.
• Na falta de regulação, norma ou estatística, os limiares entre níveis resultam de juízo de peritos, propostos para teste no uso.
• Residentes, organizações de residentes e técnicos de gestão de proximidade não participaram no desenho; testar indicadores e inquéritos com residentes é prioridade da próxima versão.
• Sem ponderação, a coesão social, com 14 indicadores, pesa mais no perfil global do que o clima, com três.

Uma observação analítica sobre o indicador 20, de propriedade inovadora, que é registado mas não pontuado. Pergunta, com razão, por estruturas que embutam acessibilidade de longo prazo para além do proprietário atual. Mas mede essa durabilidade através da propriedade, do coinvestimento ou da cogestão pelos residentes (fundos fundiários comunitários, cooperativas, modelos de limited equity), e o nível mais alto exige que os residentes partilhem a valorização de longo prazo. Um operador de lucro limitado com património vinculado, em que o excedente fica preso ao fim habitacional por estatuto ou por lei, garante a perpetuidade sem passar pela propriedade dos residentes e, sem participação destes na gestão, fica no nível mais baixo. O referencial reconhece essa perpetuidade noutros pontos, nos níveis altos dos indicadores de compromisso, de rendas e de proteção do arrendamento. Mas no indicador desenhado para a propriedade que embute acessibilidade, um modelo com décadas de parque acumulado, como o austríaco, fica mal lido. E a partilha de valorização pelos residentes e a retenção desse valor no parque podem puxar em sentidos opostos.

Observação a partir da Fundação Âncora

O valor do trabalho do ULI está menos na grelha do que na disciplina: dizer à partida o que se quer mudar, separar o que se promete do que os residentes vivem, não chamar contributo ao que a lei já exige e seguir os compromissos até depois da venda. Ao contrário do retorno social do investimento, o referencial recusa monetizar resultados, por entender que os valores de referência não viajam entre mercados europeus; as duas abordagens podem coexistir, como faz a gestora do In Vivo, que lançou um estudo desse tipo. E o caso In Vivo mostra que a habitação para trabalhadores essenciais se torna mensurável quando a população-alvo é definida antes de investir.

A forma como um referencial europeu lê a acessibilidade permanente garantida por estatuto, e não pela propriedade dos residentes, é matéria relevante para quem trabalha no modelo de lucro limitado.