Heranças indivisas no centro do palco: Supremo afasta mais-valias, Fisco resiste, Governo avança com nova lei de desbloqueio

O que aconteceu

A 20 de março de 2026, o ECO publicou uma análise assinada por Salomé Pinto sobre o conflito jurisprudencial e administrativo em torno da tributação de mais-valias em heranças indivisas. É um dos dossiês mais relevantes para desbloquear stock devoluto em Portugal, e está em estado de instabilidade normativa acentuada.

O ponto de partida é um acórdão uniformizador do Supremo Tribunal Administrativo (STA) publicado em abril de 2025, o Acórdão 136/2025, que fixou de forma vinculativa a interpretação de que a alienação de um quinhão hereditário não configura alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e, como tal, não gera mais-valias tributáveis em IRS. O raciocínio do STA é conceptual: enquanto a herança se mantiver indivisa, o herdeiro é titular de uma quota ideal sobre uma massa de bens, não de um direito real sobre cada bem concreto. Só com a partilha formal nasce o direito passível de transmissão onerosa e de tributação.

A posição da Autoridade Tributária tem sido oposta. Em março de 2026, a AT publicou uma informação vinculativa onde sustenta que a venda de um imóvel concreto integrado em herança indivisa gera mais-valias tributáveis em IRS, enquadrável na categoria G. A sua distinção técnica: quando se vende o quinhão como um todo, não há tributação; quando se vende um imóvel específico antes da partilha, há. A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), pela voz da sua bastonária Paula Franco, acusa o Fisco de "fazer tábua rasa" do acórdão uniformizador do STA.

O conflito aprofundou-se em abril de 2026. O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS), num acórdão de fevereiro de 2026 noticiado a 14 de abril pelo ECO e pelo Público, decidiu pela tributação da alienação de imóveis concretos em heranças indivisas, reforçando a posição da AT contra o STA. A jurisprudência fica novamente dividida: STA afasta, TCAS aplica. O Supremo Tribunal Administrativo fez críticas pouco habituais à posição da AT, considerando difícil compreender que o Fisco "faça tábua rasa" da sua jurisprudência uniformizadora.

A relevância política deste conflito cresce com a proposta de lei aprovada pelo Conselho de Ministros a 27 de março de 2026, que cria um novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa. O mecanismo permite que qualquer herdeiro, ao fim de dois anos de indivisão sem acordo, provoque a venda do imóvel, preservando os direitos dos restantes herdeiros de participar no processo. O primeiro-ministro, Luís Montenegro, enquadrou a medida como forma de "desbloquear imóveis devolutos que permanecem fora do mercado durante décadas".

A fricção é óbvia: o Governo quer acelerar a venda de imóveis em heranças indivisas para aumentar a oferta habitacional, mas o enquadramento fiscal dessa venda está em conflito judicial aberto. A incerteza pode desincentivar precisamente as transacções que o diploma procura promover. O ECO questionou o Ministério das Finanças e a AT sobre eventual revisão da informação vinculativa; até ao fecho das suas reportagens, não houve resposta.

O contexto quantitativo ajuda a dimensionar. Segundo dados do idealista/news referentes a março de 2026, há cerca de 32 mil litígios de partilha pendentes em Portugal, entre tribunais e cartórios. O número de imóveis envolvidos não é conhecido com precisão mas estima-se que seja substancialmente superior, muitos deles devolutos há décadas. O desbloqueio deste segmento poderia ter um efeito não negligenciável na oferta de mercado, em particular em centros urbanos históricos.

Há ainda uma dimensão operacional que vale a pena registar. Paula Franco, da OCC, aconselhou contribuintes e contabilistas a não declararem mais-valias na declaração de IRS de 2026 referentes a vendas de imóveis em heranças indivisas ocorridas em 2025, na linha do acórdão do STA. Em paralelo, quem pagou imposto indevidamente pode pedir revisão oficiosa com reembolso referente aos últimos quatro anos. O campo está aberto para um volume significativo de contenciosos fiscais em curso.

O que significa para o ecossistema

Do lado da política pública, o conflito revela uma fragilidade estrutural da coordenação entre administração fiscal, jurisprudência e legislador. Um acórdão uniformizador do Supremo deveria fixar a interpretação. Na prática, o Fisco mantém posição divergente via informações vinculativas e algumas instâncias inferiores dão-lhe razão. O resultado é insegurança jurídica prolongada num dossiê onde o Governo avança precisamente para acelerar transacções. A clarificação legislativa, ou uma orientação administrativa da AT em linha com o STA, seria decisiva mas não é anunciada.

Do lado do mercado, o efeito é de retenção. Proprietários e herdeiros que considerem vender imóveis em herança indivisa enfrentam duas incertezas em simultâneo: a fiscal (pagarão mais-valias em IRS ou não?) e a processual (serão abrangidos pelo novo regime de venda forçada após 2 anos?). Na dúvida, a resposta racional é adiar. Isto compromete a eficácia imediata da nova lei.

Do lado dos investidores institucionais, o segmento das heranças indivisas é secundário face ao stock novo e à reabilitação em larga escala. Mas para operadores com capacidade de absorver complexidade jurídica e negociar caso a caso com famílias, as dezenas de milhares de imóveis historicamente bloqueados constituem uma oportunidade significativa de aquisição abaixo do valor de mercado em zonas centrais, se a janela legislativa e fiscal for eventualmente estabilizada.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora não se posiciona activamente no segmento das heranças indivisas nem tem pipeline dependente da sua resolução. A sua abordagem dominante é aquisição directa em mercado livre, concessão municipal com direito de superfície, reabilitação custo-zero para terceiros, e, de forma minoritária, doações de legado.

É precisamente no Programa de Doações de Legado, previsto no Manifesto, que o dossiê das heranças indivisas toca a Fundação. O novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa pode criar condições para que famílias em impasse sucessório optem por alternativa: em vez de vender em leilão forçado, doar o imóvel à Fundação com missão social blindada, recebendo compensação fiscal pelo valor da doação e reconhecimento público do legado familiar. O Manifesto já prevê explicitamente esta possibilidade com a atribuição do nome da família ao apartamento ou edifício, transformando um ativo bloqueado num Legado Vivo. A estabilização fiscal, se vier, pode tornar este caminho mais atractivo.

Mais do que intervir na controvérsia fiscal (onde a Fundação não tem papel legítimo), o que a Fundação Âncora fará é acompanhar técnica e editorialmente a evolução. Uma aquisição sobre herança indivisa que posteriormente se revele fiscalmente contestada é um risco que o Conselho de Administração não poderá assumir sem clarificação prévia. Por isso, até que o quadro seja resolvido por via legislativa ou por mudança de orientação administrativa da AT, o segmento mantém-se fora do pipeline activo da Fundação.

O Radar continuará a acompanhar a evolução do braço-de-ferro, a aprovação parlamentar da proposta de lei sobre o Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa, e as primeiras decisões judiciais ao abrigo do novo regime, como indicadores da estabilização ou não do dossiê.