Classe energética A ou B em habitação nova: a conta certa é o esforço total do inquilino

Há uma pergunta que atravessa hoje as mesas de negociação da habitação acessível em Portugal: porquê exigir classe energética A na construção nova, se a classe B chega e custa menos? Quem constrói faz duas acusações simétricas a quem exige A: que o sobrecusto do investimento acaba transferido para a renda do inquilino; e, em sentido inverso, ouve a resposta de que escolher B ignora o aumento dos custos de operação de quem lá vai viver. As duas objeções são aritmeticamente verdadeiras — e ambas incompletas, porque cada uma olha para uma única coluna da conta. Este ensaio propõe a conta inteira: o esforço total do inquilino — renda, fatura, equipamento, contratos, tempo, saúde e conforto — como a medida certa para decidir entre A e B. Parte de um estudo de decisão da Fundação Âncora, disponível na íntegra.

A lei já escolheu: habitação nova é, no mínimo, classe A

O primeiro facto do debate é o menos conhecido: em construção nova, a classe B já não é uma opção de catálogo. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 determina que «os edifícios novos devem ser edifícios com necessidades quase nulas de energia» (NZEB), aplicável aos licenciamentos entrados desde 1 de janeiro de 2021. E a ADENE, na documentação técnica do Sistema de Certificação Energética, traduz o requisito para habitação: necessidades de energia primária até metade do valor de referência — «ou seja, classe energética mínima A» — e pelo menos 50 por cento supridas por renováveis. A habitação de custos controlados tem uma válvula de exceção, mas estreita: a Portaria n.º 281/2021 admite não cumprir «quando exista constrangimento económico (...) desde que devidamente atestado pelo técnico autor do projeto» — uma justificação caso a caso, não uma política de portefólio. E o argumento económico da exceção perdeu força em 2025, quando o próprio regime de custos controlados foi alterado para majorar o custo de promoção elegível em até 20 por cento invocando expressamente as novas exigências energéticas; já os avisos do PRR para o parque público a custos acessíveis exigem energia primária pelo menos 20 por cento abaixo do requisito NZEB.

A direção europeia reforça o quadro nacional. A Diretiva (UE) 2024/1275, cuja transposição portuguesa está em curso, impõe edifícios de emissões nulas a toda a construção nova a partir de 2030, energia solar nos novos residenciais até ao final de 2029 quando viável, e trajetórias nacionais que reduzem o consumo médio do parque residencial em 16 por cento até 2030. A 15 de julho de 2026, a Comissão Europeia abriu processos por transposição incompleta contra os 27 Estados-Membros, Portugal incluído — o calendário pode escorregar, a direção não.

A renda é uma coluna; a conta do inquilino tem sete

A objeção da transferência de custos merece resposta pelos números, e os números públicos chegam. O pacote que separa um A essencial de um B conceptual com a mesma envolvente — bomba de calor para águas quentes, climatização reversível fixa, controlos — custa hoje, a preços públicos de mercado português, na ordem de 4 a 6 mil euros por fogo, cerca de 3,5 a 6 por cento do custo de construção. Numa renda formada pelo custo, com financiamento paciente a décadas, isso traduz-se em poucas dezenas de euros por mês, visíveis e auditáveis no contrato.

Do outro lado da conta, a física é desproporcionada: as medições de campo do Fraunhofer ISE dão às bombas de calor um desempenho sazonal médio de 3,4 — cada kWh de calor custa 5 a 7 cêntimos, contra cerca de 20 cêntimos no aquecimento resistivo que o morador de um fogo B compra e liga à tomada. Ao preço português da eletricidade (24,3 cêntimos/kWh com impostos no segundo semestre de 2025, segundo o Eurostat), a diferença anual excede folgadamente a renda incremental do pacote eficiente — antes ainda de contar o equipamento que o agregado de um fogo B tem de comprar, substituir a cada poucos anos e reparar por sua conta.

E a renda e a fatura ainda não são a conta toda. O tempo é esforço: contratos, acertos, avarias e a compra urgente de um aquecedor no pico do inverno recaem sobre o inquilino de B, e sobre o senhorio profissional no A com sistemas do edifício. A saúde é esforço: a OMS recomenda um mínimo de 18 °C dentro de casa; Portugal tem o maior excesso de mortalidade de inverno da Europa no estudo clássico de Healy — não pelo clima, mas pelas casas —, 15,7 por cento da população sem conseguir aquecer a habitação em 2024 (a média europeia é 9,2) e 29 por cento a viver com humidade ou infiltrações, o segundo pior valor da União. O conforto é esforço: em agregados de baixos rendimentos, cerca de um terço da poupança teórica de energia converte-se em conforto a que a família simplesmente renunciava — numa casa B, a fatura baixa pode ser racionamento, não poupança. É por isso que a taxa de esforço clássica diz pouco aqui: a métrica europeia de sobrecarga já soma água, luz, gás e aquecimento à renda, e a leitura séria faz-se pelo rendimento residual — o que sobra depois de habitar.

Uma renda nominalmente mais baixa não é habitação mais acessível se a família tiver de a completar com fatura, equipamento, tempo, frio e ruído. A régua que protege o inquilino é o esforço total de habitar — e, somadas as colunas, o A essencial custa menos do que o B em todos os climas portugueses.

O condomínio como mutualizador do custo fixo

Há uma terceira via, além de «renda baixa» e «fatura baixa», que o debate português quase ignora: baixar os custos fixos de ter contratos. Um fogo em Lisboa paga na ordem de 245 a 305 euros por ano — potência contratada, contribuição audiovisual, quotas de água, saneamento e resíduos, termo fixo do gás quando existe — antes de consumir seja o que for. Um edifício eficiente e 100 por cento elétrico corta esta parcela duas vezes: elimina o segundo contrato e as inspeções de gás, e permite potências contratadas menores, porque as bombas de calor têm picos muito inferiores aos das resistências. E o condomínio pode ir mais longe: o quadro do autoconsumo coletivo (Decreto-Lei n.º 15/2022, regulamentado pela ERSE) permite partilhar fotovoltaico pelas frações com contagem a 15 minutos, sem tarifas de acesso quando a energia circula pela rede interna do prédio. A regra de ouro, que a diretiva europeia da eficiência energética impõe e a experiência confirma, é uma só: mutualizar o fixo, medir sempre o variável — a faturação por consumo real poupa 15 a 20 por cento face a encargos fixos opacos. O benchmark de desenho vem dos Países Baixos: a Energieprestatievergoeding permite às woningcorporaties cobrar uma taxa de serviço energético por casas quase-zero, mas só contra garantia de desempenho verificada anualmente com dados medidos — e reembolso ao inquilino se a promessa falhar.

O que significa para o ecossistema

Para construtores e promotores, o sinal é o de que a crítica certa não é à classe A — é ao «A premium». Cortar fotovoltaico sem autoconsumo, domótica e sistemas sobredimensionados é disciplina de engenharia de valor legítima; cortar a bomba de calor e devolver ao morador o aquecedor resistivo é outra coisa: transfere custo em espécie, sem teto e de forma regressiva. O mercado, de resto, já precifica a diferença: os fogos mais eficientes transacionam em Portugal com prémio na ordem de 13 por cento em apartamentos, e a regra de bolso europeia dá 3 a 8 por cento no valor e 3 a 5 nas rendas.

Para investidores e financiadores, a leitura é de risco assimétrico. A classe energética já entra na regulação do arrendamento europeu — França proibiu arrendar classe G desde 2025 e congelou as rendas de F e G; os Países Baixos penalizam os labels fracos no sistema que fixa as rendas máximas; a Inglaterra exigirá EPC C no arrendamento em 2030. Portugal não tem hoje nenhuma restrição destas, mas a transposição da EPBD está em marcha e as trajetórias apertam o parque inteiro: um edifício B novo em 2027 arrisca ser o meio da tabela visado pela regulação de 2040, com a dívida ainda por amortizar. O dilema de fundo tem, aliás, nome legal desde 2023: a diretiva da eficiência energética define «split incentives» — o desalinhamento entre quem investe e quem colhe a poupança — e obriga os Estados a removê-lo; a EPBD exige que os incentivos à renovação beneficiem senhorio e inquilino. É o alinhamento que a Europa procura financiar à escala e que as federações da energia, da habitação e da construção subscreveram em Guimarães: eficiência e acessibilidade como um problema único.

Observação a partir da Fundação Âncora

Os sistemas europeus que mantêm habitação acessível durável — da renda de custo austríaca às woningcorporaties — não tratam a eficiência energética como extra comercial: tratam-na como condição de sustentabilidade da própria renda, porque é a casa eficiente que mantém baixos os custos que a renda tem de cobrir década após década. Um proprietário que fica com o edifício cinquenta anos internaliza aquilo que quem vende externaliza — a fatura da má energia, a manutenção adiada, o retrofit precoce —, e por isso tem o incentivo certo para decidir pela conta inteira e não pela renda nominal, como esta casa pensada a cem anos já argumentava. A discussão portuguesa sobre A ou B ganharia em adotar a régua que as métricas europeias já usam: renda mais energia, mais equipamento, mais contratos — e, no limite, o rendimento residual de quem habita. Entre um país de proprietários por defeito e um setor de arrendamento de longo prazo por construir, o esforço total do inquilino é o indicador que separa a habitação nominalmente barata da habitação verdadeiramente acessível. Vale acompanhar a transposição da EPBD e a regulamentação que aí vem: é lá que esta conta se vai fixar.