Arrendamento acessível: portaria fixa os tetos de renda do RSAA, de 224 a 2.066 euros

O que aconteceu

Foi publicada em Diário da República, a 13 de outubro de 2026, a Portaria n.º 454/2026/1, assinada pelo Ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz. A portaria fixa os limites máximos de renda, por tipologia e por concelho, do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado como anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o diploma que operacionalizou o pacote fiscal da habitação aprovado pelo Parlamento em fevereiro.

O RSAA produz efeitos desde 1 de setembro de 2026, data em que substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e em que foi revogado o Decreto-Lei n.º 68/2019. Faltava-lhe, porém, a peça que define o que é uma renda acessível: o decreto-lei remetia o teto para portaria conjunta das Finanças e da Habitação, a aprovar no prazo de 30 dias. A 7 de setembro, o Ministério das Infraestruturas e Habitação indicava à Lusa que a portaria estava "para publicação", sem data, e que a plataforma eletrónica do IHRU ainda não estava ativa. A Associação Lisbonense de Proprietários notava então que "uma plataforma eletrónica só simplifica um procedimento quando existe e está preparada para o executar".

O anexo da portaria fixa valores para os 308 concelhos do país, de T0 a T5, com um acréscimo por cada quarto acima de cinco (entre 50 e 150 euros, consoante o concelho). Os tetos vão de 224 euros, para um T0 em concelhos como Bragança, Fundão ou Portalegre, a 2.066 euros, para um T5 em Lisboa. Nos principais mercados, os tetos para T1 e T2 são:

• Lisboa: 1.006 e 1.309 euros;
• Cascais: 964 e 1.254 euros;
• Oeiras: 901 e 1.172 euros;
• Porto: 866 e 1.118 euros;
• Sines: 856 e 1.113 euros;
• Matosinhos: 712 e 927 euros;
• Faro: 572 e 745 euros;
• Coimbra: 546 e 711 euros;
• Braga: 531 e 671 euros.

A base de cálculo é a que o decreto-lei estabeleceu: 80 por cento da mediana das rendas divulgada pelo INE para o concelho do locado. A portaria explica que foram ainda considerados os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados e os valores da Portaria n.º 176/2019, que fixava os tetos do PAA. A estes limites somam-se duas majorações cumulativas: 10 por cento quando o arrendamento inclui estacionamento privativo e 10 por cento quando o locado tem certificado energético de classe A ou superior. Para partes de habitação, o teto é proporcional à área útil do quarto face ao total dos quartos, majorada em 25 por cento quando o quarto tem instalação sanitária privativa.

Os limites são revistos periodicamente, por alteração da portaria, com efeitos a 1 de janeiro; nos anos sem revisão, atualizam-se automaticamente pelo coeficiente de atualização de rendas do artigo 24.º do NRAU. São divulgados numa plataforma eletrónica do IHRU, que deve disponibilizar uma ferramenta de cálculo das majorações e dos limites para partes de habitação. O IHRU fica incumbido de celebrar protocolos de interoperabilidade com o IRN, o INE, a ADENE e os municípios, para obter a informação necessária à aplicação do regime sem a pedir ao senhorio.

A portaria entra em vigor a 14 de outubro e revoga as três portarias de 2019 que regulamentavam o PAA (175, 176 e 177/2019), com efeitos a 1 de setembro. Para os contratos celebrados entre 1 de setembro e a entrada em vigor, aplicam-se como teto os valores da Portaria n.º 176/2019.

O resto do regime está no decreto-lei. Os rendimentos prediais dos contratos que respeitem o teto ficam isentos de IRS e de IRC. O prazo mínimo é de três anos para residência permanente e de três meses, renováveis, para residência temporária de quem tenha residência fiscal noutro concelho. O senhorio submete o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte, e o IHRU comunica-o à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro. Os programas municipais de arrendamento acessível que respeitem os tetos e os prazos beneficiam do mesmo regime fiscal, e as entidades públicas podem celebrar contratos ao abrigo do RSAA com limites e prazos mais exigentes.

O que significa para o ecossistema

O regime passa a ser aplicável. Com a portaria, o RSAA deixa de ser uma moldura sem régua. Proprietários, promotores e municípios sabem, concelho a concelho, que renda qualifica um contrato para a isenção, e a norma transitória resolve o intervalo de setembro e outubro sem deixar contratos sem enquadramento. Era o marco que o Radar tinha identificado, ao cobrir o decreto-lei, como condição para o regime funcionar na prática. Falta confirmar a abertura efetiva da plataforma do IHRU, de que dependem a submissão dos contratos e a ferramenta de cálculo.

Um regime mais simples do que o anterior. O RSAA deixa cair três exigências do PAA: a verificação do rendimento do inquilino e da taxa de esforço máxima de 35 por cento, o prazo mínimo de cinco anos, agora três, e o seguro de renda obrigatório. A avaliação externa do PAA mostrou um programa residual, com cerca de mil contratos em três anos, menos de 1 por cento dos novos arrendamentos, e apontou o insucesso de uma "plataforma passiva". A simplificação e a interoperabilidade prevista com o IRN, o INE e a ADENE respondem a esse diagnóstico. O reverso também é claro: sem critério de rendimento, o regime premia a renda, não quem a paga. A focalização nos agregados que mais precisam fica a cargo dos municípios e das entidades públicas, a quem o RSAA permite impor condições mais exigentes.

Um mapa que lê o mercado. Ancorado em 80 por cento da mediana concelhia, o teto acompanha a geografia dos preços. Um T2 acessível vale 1.309 euros em Lisboa e 392 euros em 110 concelhos do interior, onde os valores de T1 a T4 coincidem e funcionam, na prática, como piso nacional. Apenas sete concelhos têm teto de T2 igual ou superior a mil euros: Lisboa, Cascais, Oeiras, Porto, Sines, Funchal e Almada. A presença de Sines ao nível do Porto é a tradução, em tabela, da pressão que o investimento industrial está a exercer sobre um concelho de 14 mil habitantes. É também a consequência de uma regra que, como o Radar já notou, ata a renda acessível à trajetória do mercado: se a mediana sobe, o teto sobe com ela, por revisão da portaria ou pelo coeficiente anual do NRAU.

Dois degraus de renda no mesmo diploma. O teto mais alto do RSAA, 2.066 euros para um T5 em Lisboa, fica abaixo da renda moderada de cerca de 2.300 euros que serve de referência aos Contratos de Investimento para Arrendamento. O Decreto-Lei n.º 97/2026 desenha, assim, dois patamares: a renda moderada, nacional e indexada ao salário mínimo, para o investimento institucional de escala; e a renda acessível, concelhia e indexada ao mercado, para o contrato individual com isenção total.

Um incentivo à qualidade energética. A majoração de 10 por cento para a classe A é coerente com o argumento de que o que conta para o inquilino é o esforço total, renda mais energia. Na construção nova, que a lei já obriga a cumprir os requisitos de edifício com necessidades quase nulas de energia, a majoração tende a aplicar-se por defeito; na reabilitação, passa a remunerar quem leva o imóvel à classe A.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três notas.

A primeira é de reconhecimento. A portaria fecha a arquitetura do pacote de 2026 com uma componente operacional cuidada: a ferramenta de cálculo pública, a interoperabilidade entre administrações em vez de mais documentos pedidos ao senhorio, a regra de transição explícita. É a resposta técnica certa às conclusões da avaliação do PAA, e o quadro analítico está montado. Vale acompanhar a abertura da plataforma e os primeiros números de adesão.

A segunda é sobre o que o teto é. Um limite máximo diz até onde uma renda pode ir para merecer o benefício fiscal; não diz como se forma. Uma renda calculada pelo custo (financiamento, manutenção, gestão, remuneração limitada do capital) fica, em boa parte dos concelhos de maior pressão, abaixo destes tetos, e é com essa folga que se chega aos rendimentos que a avaliação do PAA mostrou não serem servidos. O RSAA é, por isso, um enquadramento fiscal compatível com modelos de renda de custo, não um substituto deles.

A terceira é sobre o tempo. O vínculo do RSAA é com o contrato, três anos no mínimo, e o teto acompanha o mercado. Os sistemas europeus que acumularam parque acessível durável, como o austríaco de lucro limitado, indexam a renda ao custo e vinculam a afetação ao imóvel, não ao contrato. Os dois instrumentos podem coexistir: o RSAA mobiliza oferta existente agora, e a acessibilidade permanente joga-se nas condições com que o solo e o imóvel são afetados a quem os opera.