SROI habitacional: o retorno social que Portugal não mede

O que aconteceu

A Fundação Âncora disponibilizou, em junho de 2026, um documento de trabalho (working paper) e uma calculadora aberta sobre o retorno social do investimento, o SROI (Social Return on Investment), aplicado à habitação acessível. O SROI é uma variante da análise custo-benefício, formalizada no guia oficial britânico do Cabinet Office (2009, atualizado em 2012), que traduz em dinheiro os resultados sociais e os compara com o investimento, num rácio de valor presente sobre o investimento.

O documento mapeia o estado da arte. O Reino Unido é o ecossistema mais maduro: através do HACT, as associações de habitação britânicas reportaram cerca de 1,19 mil milhões de libras de valor social em 2025 (HACT, 2025). A evidência empírica mais robusta vem dos programas Housing First (primeiro a casa, com apoio associado), dirigidos a populações sem-abrigo, onde existem ensaios aleatorizados: na Finlândia, as avaliações estimam poupanças entre cerca de 9.600 e 15.000 euros por pessoa por ano em serviços públicos, com um valor medido de cerca de 10.300 euros num estudo do Ministério do Ambiente (Governo da Finlândia, 2013); no Canadá, análises SROI de habitação de apoio reportam 3 a 5 dólares de valor por cada dólar investido (BC Housing, 2018).

O contraste com Portugal é o ponto central: segundo o levantamento do documento, não há registo público de um SROI habitacional calculado no país, e os Títulos de Impacto Social não cobriram, até à data, a área da habitação.

Como regista o documento de trabalho, "investem-se milhares de milhões em habitação pública em Portugal sem que se meça o seu retorno social".

O que significa para o ecossistema

A lacuna é cara. O esforço público de habitação acessível, ancorado no 1.º Direito e na sua componente do PRR, mobiliza um envelope global da ordem de 4,2 mil milhões de euros (cerca de 59 mil soluções habitacionais, somando Orçamento do Estado e PRR), mas não tem qualquer avaliação de retorno social publicada (GOVCOPP, Universidade de Aveiro, 2025). O país investe sem medir o que esse investimento devolve à sociedade.

O momento europeu torna a omissão mais visível. O primeiro Plano Europeu para a Habitação Acessível (Comissão Europeia, dezembro de 2025) estima a necessidade de mais de dois milhões de fogos novos por ano até 2035, com um investimento adicional da ordem de 150 mil milhões de euros anuais. Quando o capital escasseia e compete, demonstrar o retorno social de cada euro deixa de ser um exercício académico e passa a ser uma condição de financiamento.

A peça serve três públicos. Para os financiadores institucionais, oferece uma linguagem internacionalmente reconhecida para o valor social, ao lado da dívida de impacto. Para o Governo e o IHRU, propõe um método replicável para avaliar programas como o 1.º Direito e a componente habitação do PRR. E para os municípios, que executam o 1.º Direito no terreno e detêm o solo, dá um instrumento para fundamentar candidaturas e parcerias com números de retorno social, e não só de custo, ao decidir onde construir. Portugal tem os dados fiscais (preços do Serviço Nacional de Saúde, prestações sociais, rendas medianas do INE) mas ainda não um banco de valores de bem-estar próprio.

Observação a partir da Fundação Âncora

O documento sustenta uma tese metodológica com consequências práticas: num modelo de renda pelo custo, o valor social é dominado pelo excedente do consumidor, ou seja, pela poupança de renda dos residentes face ao mercado. Por isso o resultado depende sobretudo de duas escolhas, o mercado de referência e o horizonte, e a intransacionabilidade é o que justifica olhar a décadas: o valor persiste porque o fogo nunca sai do parque acessível. É a mesma lógica do solo público em direito de superfície e da renda de cobertura de custos que a evidência austríaca valida.

Os números do documento são ilustrativos e por intervalo, não promessas, e distinguem-se da evidência de Housing First acima, de motor diferente (a poupança em serviços públicos para populações sem-abrigo). Um exemplo torna a tese tangível: o documento modela um cluster no centro de Lisboa com renda de cobertura de custos de 16 euros por metro quadrado por mês, contra um pressuposto de mercado de 28 a 32 euros por metro quadrado para fogo novo de qualidade equivalente no centro, um segmento premium bem acima da renda mediana de toda a Grande Lisboa (13,06 euros por metro quadrado em 2024, segundo o INE). Com este pressuposto, o valor social aproxima-se ou ultrapassa a paridade com o investimento ao fim de 35 anos; com mercados de referência mais baixos, fica abaixo. A paridade exige um diferencial de renda alto, não só um horizonte longo, o que liga o trabalho à geografia do mecanismo e à propriedade por defeito. Medir é o primeiro passo para escolher onde construir.