Parlamento aprova pacote fiscal da habitação: IVA a 6 por cento, IRS a 10 por cento em rendas até 2.300 euros e novo regime de arrendamento acessível

O que aconteceu

A 18 de fevereiro de 2026, a Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (COFAP) aprovou a votação final do pacote fiscal da habitação, depois de autorização legislativa prévia dada ao Governo em janeiro. O diploma foi aprovado com votos favoráveis do PSD, Iniciativa Liberal e CDS, abstenção do Chega e voto contra do PS. A promulgação pelo Presidente da República ocorreu a 2 de março.

É a mais ampla reforma fiscal da habitação em vigor desde o pacote Mais Habitação de 2023. Reorganiza simultaneamente a tributação da construção, do arrendamento, das mais-valias e da aquisição, criando também dois regimes novos para arrendamento de longa duração.

Os incentivos no IVA passam pela taxa reduzida de 6 por cento, face aos 23 por cento anteriores, em empreitadas de construção ou reabilitação de habitação própria e permanente até 648 mil euros ou destinada a arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais. Aplica-se a empreitadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 2032. Na autoconstrução, o contribuinte pode pedir à Autoridade Tributária a restituição da diferença entre as duas taxas.

A grande alteração introduzida na discussão parlamentar é a transferência do ónus de controlo. Os promotores imobiliários deixam de ser responsabilizados se o imóvel não tiver o destino previsto após a venda. Passa a ser o comprador a garantir o cumprimento das condições. Se vender ou deixar de habitar o imóvel antes de 12 meses, é penalizado com um agravamento do IMT de 10 pontos percentuais. Na autoconstrução, perde o benefício em sede de IVA. A alteração partiu do PSD e CDS, na sequência de alertas da Ordem dos Contabilistas Certificados.

Os incentivos no IRS reduzem a taxa autónoma sobre rendimentos prediais de 25 para 10 por cento quando as rendas não excedam 2.300 euros mensais, valor correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026 (920 euros) e definido como "renda mensal moderada". Aplica-se a todos os contratos de arrendamento, novos e existentes, com prazo mínimo legal de um ano, até ao final de 2029. Senhorios sujeitos a IRC ou trabalhadores independentes com contabilidade organizada passam a ser tributados sobre 50 por cento das receitas de rendas.

As mais-valias ficam isentas de IRS quando a venda de um imóvel for reinvestida na aquisição de outro destinado a arrendamento de rendas moderadas no período de cinco anos. A dedução à colecta do IRS para inquilinos sobe para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027, com manutenção do limite de 15 por cento da renda anual paga.

Três regimes novos são criados pelo diploma. Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), com duração até 25 anos, em que pelo menos 70 por cento da área construída tem de ser destinada a rendas moderadas, e que conferem isenção de IMT e imposto de selo na aquisição dos terrenos, isenção de IMI por até 8 anos, redução até 50 por cento da taxa de IMI no período remanescente, isenção de Adicional de IMI durante a vigência do CIA, e restituição de 50 por cento do IVA em serviços de arquitectura e engenharia. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que fixa contratos com rendas até 80 por cento da mediana do valor de renda por metro quadrado em cada concelho. E a isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados.

O custo orçamental do pacote é estimado pela Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) em 309 milhões de euros até ao final de 2029. A deputada Marina Gonçalves, pelo PS, defendeu voto contra com o argumento de que "se achamos que estamos a responder a pessoas com rendas de 2.300 euros e casas até 648 mil euros é porque não conhecemos o país", sublinhando os limites sociais do pacote.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de mudança de paradigma fiscal. O Mais Habitação de 2023 privilegiou instrumentos de controlo (IMI agravado a devolutos, contribuição extraordinária sobre AL, limites a rendas). O pacote de 2026 inverte a lógica e privilegia incentivos fiscais amplos. Do lado político, é uma aposta declarada de que o mercado responde a incentivos mais do que a sanções. Do lado empírico, o resultado será visível nos próximos 2 a 3 anos pela quantidade de novo stock licenciado ao abrigo dos novos regimes.

A segunda é de redefinição do conceito de "arrendamento acessível". Até aqui, o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) utilizava a mediana concelhia como referência. O RSAA mantém a mediana, mas simplifica operacionalmente: contratos com rendas até 80 por cento da mediana concelhia são automaticamente enquadrados. Esta simplificação administrativa é significativa: remove a fricção burocrática que tem mantido o PAA historicamente sub-utilizado (poucos milhares de contratos ao abrigo).

A terceira é de ambição orçamental. A estimativa UTAO de 309 milhões de euros em quatro anos corresponde a uma média de 77 milhões por ano. Comparativamente, o Wohngeld alemão custa 1.400 milhões por ano e o APL francês 17 mil milhões. O pacote fiscal português é ambicioso em escopo (altera múltiplos impostos) mas modesto em escala orçamental face aos benchmarks europeus. Isto coloca a questão: o pacote vai desbloquear o mercado ou vai ser absorvido pelos preços sem efeito real no stock?

Observação a partir da Fundação Âncora

Impacto directo e imediato. A Fundação Âncora opera um modelo perfeitamente compatível com os três regimes novos do pacote. O cálculo das rendas da Fundação assenta na lógica cost-based, que naturalmente produz rendas muito inferiores aos 80 por cento da mediana concelhia exigidos pelo RSAA. A arquitectura PropCo/FinCo/OpCo é adequada ao CIA: a FinCo pode estruturar operações de 25 anos com plena absorção dos benefícios fiscais previstos. E o estatuto IPSS em processo via CEJURE mantém a Fundação elegível para isenção de IMT e imposto de selo na aquisição ou reabilitação de habitação destinada a arrendamento acessível, que o pacote agora consagra para habitações de custos controlados e se alinha com o enquadramento do PAA que a Fundação já usa.

Janela de oportunidade com data. O pacote tem uma data-chave: dezembro de 2029. A partir daí, os incentivos em IRS e IVA perdem automaticamente vigor, salvo prorrogação legal futura. Para a Fundação, isto significa que as aquisições e empreitadas realizadas até 2029 capturam um benefício fiscal que pode desaparecer em 2030. Planear o primeiro programa de 100 milhões e 500 fracções de forma a que a aquisição de terrenos e o início das empreitadas ocorram dentro da janela 2026-2029 é, literalmente, uma optimização orçamental significativa.

O Radar continuará a acompanhar a implementação regulamentar destes regimes, em particular as portarias que venham operacionalizar o RSAA e os CIA.