Lisboa cancela 40 por cento dos AL: 6.765 licenças-fantasma eliminadas

O que aconteceu

A 20 de fevereiro de 2026, a Câmara Municipal de Lisboa, liderada por Carlos Moedas (PSD/CDS-PP/IL), anunciou o cancelamento de 6.765 registos de Alojamento Local (AL) na cidade, equivalentes a aproximadamente 40 por cento dos cerca de 19 mil estabelecimentos registados. O motivo do cancelamento foi a ausência de apresentação do comprovativo de seguro de responsabilidade civil, obrigatório para todos os operadores de AL desde março de 2025 nos termos do regime nacional. O seguro destina-se a cobrir danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e vizinhos.

Lisboa foi o primeiro município do país a concluir o processo de limpeza de registos inactivos, iniciado em 2025. Após o cancelamento, mantêm-se activos 11.779 registos de AL na cidade, segundo dados de 1 de fevereiro de 2026. As licenças canceladas são designadas pela Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) como licenças-fantasma: registos que constavam formalmente da base de dados nacional mas que, na prática, não correspondiam a alojamentos efectivamente em operação, seja por imóveis terem sido vendidos sem cancelamento da licença, seja por proprietários terem mantido o registo sem operar, seja por pedidos submetidos ao abrigo de "Mais Habitação" e nunca utilizados.

A geografia do cancelamento concentra-se em três freguesias do centro histórico, segundo informação prestada pelo vereador do Urbanismo Vasco Moreira Rato (independente indicado pelo PSD). Santa Maria Maior e Misericórdia tiveram mais de mil cancelamentos cada, e Arroios mais de 800.

O cancelamento articula-se com o quadro regulatório municipal. Em novembro de 2025, a CML aprovou alterações ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) com os votos favoráveis de PSD/CDS-PP/IL e Chega, contra a oposição de PS, Livre, BE e PCP. O novo regulamento reduziu os rácios de saturação habitacional para classificação de freguesias, passando de 20 por cento para 10 por cento nas áreas de contenção absoluta, e de 10 por cento para 5 por cento nas áreas de contenção relativa. A proposta inicial do executivo era mais restritiva (5 e 2,5 por cento respectivamente) mas foi reformulada na sequência da consulta pública.

Antes do cancelamento das licenças-fantasma, com dados de 1 de novembro de 2025, seis freguesias lisboetas estavam em contenção absoluta (Santa Maria Maior 66,9 por cento, Misericórdia 43,8 por cento, Santo António 25,1 por cento, São Vicente 16,1 por cento, Arroios 13,5 por cento, Estrela 10,8 por cento) e uma em contenção relativa (Avenidas Novas 6,6 por cento). O cancelamento dos 6.765 registos altera mecanicamente estes rácios e, segundo análise do Bloco de Esquerda, pode resultar na reabertura de freguesias anteriormente em contenção absoluta para novos registos de AL.

A escala do mercado AL português é estruturalmente significativa. Dos cerca de 126 mil registos activos no país em 2025, a ALEP estima que apenas 90 mil permanecerão após a conclusão do processo de limpeza nacional, configurando um cancelamento esperado de aproximadamente 36 mil licenças até ao verão de 2026.

O processo de limpeza está em curso em 150 municípios portugueses, que já notificaram os proprietários sem comprovativo de seguro com prazo de 10 dias para resposta antes da emissão de ordens de cancelamento. Em termos regionais, o Algarve mantém-se como mercado dominante de AL nacional com mais de 45 mil registos activos, seguido pela região Norte com 27 mil e pela Área Metropolitana de Lisboa com aproximadamente 25 mil licenças.

A medida tomada por Lisboa em fevereiro de 2026 articula-se cronologicamente com o Regulamento europeu do Alojamento Local previsto para entrar em vigor a 20 de maio de 2026, já coberto pelo Radar. O regulamento europeu obriga à criação de um identificador único por estabelecimento e à transmissão sistemática de dados pelas plataformas digitais às autoridades nacionais, mecanismo que reforçará a capacidade de fiscalização municipal.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é informacional. A redução administrativa de 19 para 11.779 registos activos em Lisboa reduz substancialmente a distorção estatística do peso real do AL na cidade. Durante anos, o número agregado de licenças sobrestimou o universo efectivo de unidades em operação e, com isso, o peso percebido do AL na pressão habitacional. A limpeza permite uma leitura mais precisa do mercado, condição necessária para qualquer política pública calibrada. A ALEP usa este facto para defender que a regulamentação inteligente não exige redução agressiva da actividade, mas sim alinhamento entre o registo formal e a operação efectiva.

A segunda é de execução municipal. Lisboa foi o primeiro município a concluir o processo, configurando precedente para os restantes 149 municípios em execução. A capacidade administrativa demonstrada pela CML, a que três anos atrás se invocava ausência de meios para fazer a mesma operação, ilustra como a obrigatoriedade do seguro nacional desbloqueou a fiscalização municipal ao criar um critério objectivo, simples de verificar e juridicamente sólido. A combinação de regulamento nacional e execução municipal mostrou-se eficaz onde regulamentação puramente municipal tinha encontrado limites.

A terceira é de equilíbrio entre mercados. O cancelamento das licenças-fantasma reduz mecanicamente os rácios de saturação que classificam freguesias para contenção absoluta. Esta consequência operacional é objecto de leitura política divergente. Para a CML e a ALEP, é a normalização do indicador. Para a oposição parlamentar municipal, é a abertura de espaço para novos AL em zonas que, com base no número agregado anterior, estavam em contenção absoluta. A discussão é legítima e sublinha que a política habitacional municipal é uma negociação contínua entre objectivos por vezes em tensão: simplificação administrativa, contenção da pressão turística, protecção do mercado de arrendamento residencial.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é factual. A Fundação Âncora opera num quadro onde o stock habitacional disponível para arrendamento residencial é estruturalmente afectado pela conversão de fracções em alojamento local. A redução real do parque AL em Lisboa, ainda que sobretudo administrativa, tem efeito limitado na curto prazo sobre a oferta residencial efectiva, dado que as licenças canceladas eram em larga medida fictícias. A pressão sobre o stock residencial mantém-se em magnitude próxima da anterior à medida. A Fundação não pode contar com este tipo de movimentos como fontes de stock convertível.

A segunda é regulatória. A combinação de Regulamento europeu STR (Maio 2026), regulamento nacional do seguro obrigatório (Março 2025), regulamento municipal RMAL (Novembro 2025) e execução municipal (Fevereiro 2026) configura um quadro multi-nível que, embora complexo, está progressivamente a ganhar coerência operacional. Para a Fundação, este quadro reduz a vantagem comparativa de operadores que utilizem o mercado AL como alternativa ao arrendamento residencial, e reforça a viabilidade económica de modelos de arrendamento residencial de longa duração nos quais a Fundação se posiciona.

A terceira é institucional. A coordenação entre CML, ALEP, Câmara, e oposição parlamentar municipal sobre o RMAL ilustra a complexidade política de qualquer intervenção significativa no mercado habitacional lisboeta. A Fundação deve preparar interlocutores institucionais nos vários quadrantes municipais quando avançar para implementação no perímetro de Lisboa. O facto de a vereadora da Habitação ser Filipa Roseta e o vereador do Urbanismo ser Vasco Moreira Rato, ambos no executivo PSD/CDS-PP/IL, é informação operacional relevante.

O Radar continuará a acompanhar a execução do processo de limpeza de registos AL nos restantes 149 municípios portugueses, em particular Porto e Algarve, e a entrada em vigor do Regulamento europeu STR a 20 de maio de 2026.