Conselho de Ministros regulamenta pacote fiscal e aprova revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação com comunicação prévia generalizada

O que aconteceu

A 27 de março de 2026, na sequência do Conselho de Ministros, o Governo aprovou três diplomas estruturantes para a política habitacional: um decreto-lei que regulamenta o pacote fiscal previamente aprovado pelo Parlamento, um segundo decreto-lei que revê profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e uma proposta de lei com um novo mecanismo de resolução de heranças indivisas.

O decreto-lei fiscal operacionaliza as medidas aprovadas pelo Parlamento em 18 de fevereiro e promulgadas por Marcelo Rebelo de Sousa a 2 de março. Traduz em regulamentação aplicável a taxa de IVA reduzida a 6 por cento, a redução de IRS autónoma a 10 por cento em rendas até 2.300 euros, a isenção de mais-valias para reinvestimento em arrendamento moderado, a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) com benefícios até 25 anos, o aumento progressivo da dedução à colecta do IRS para inquilinos, a isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados, e o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) com rendas até 80 por cento da mediana concelhia.

O segundo decreto-lei, sobre a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, é o mais profundo desde a reforma de 2014. O Governo explicita como objectivo "regras mais claras, processos mais previsíveis e prazos mais curtos e ágeis", reduzindo custos para quem constrói e aumentando a oferta habitacional. As alterações principais incluem a generalização da comunicação prévia sempre que os parâmetros urbanísticos estejam definidos, o reforço da natureza desburocratizada da comunicação prévia que deixa formalmente de constituir controlo prévio, e a aceleração de prazos de resposta das autarquias. O diploma segue para promulgação pelo novo Presidente da República, António José Seguro, e publicação em Diário da República.

A terceira peça do conjunto é a proposta de lei sobre heranças indivisas, que cria pela primeira vez um mecanismo célere de resolução de impasses sucessórios. Ao fim de dois anos de indivisão sem acordo entre herdeiros, qualquer um poderá provocar a venda do imóvel, preservando os direitos dos restantes herdeiros de participar no processo de venda. O primeiro-ministro, Luís Montenegro, enquadrou a medida no respeito pelo direito de propriedade: "não cabe ao Estado forçar soluções e muito menos violar o direito de propriedade", mas "não podemos, não devemos conviver sem criar mecanismos para desbloquear situações de impasse". O objectivo declarado é libertar património imobiliário devoluto detido em regime sucessório não resolvido, que segundo o Governo permanece fora do mercado durante décadas.

O pacote completa assim uma arquitectura legislativa de três dimensões: fiscal (incentivos ao investimento), processual (simplificação do licenciamento) e sucessória (desbloqueio de stock detido em herança indivisa).

A via parlamentar das peças fiscais e do RJUE foi já percorrida por autorização legislativa; a proposta de lei das heranças indivisas seguirá para a Assembleia da República. Questões conexas estão também em debate judicial: o Supremo Tribunal Administrativo terá entretanto travado, a 20 de março, a aplicação de imposto sobre heranças indivisas, embora o Fisco mantenha divergência interpretativa. O quadro normativo está em estado fluido.

O que significa para o ecossistema

Do lado do investimento privado, a combinação de incentivos fiscais e redução de prazos de licenciamento cria, em tese, condições para um aumento do volume de projectos residenciais lançados entre 2026 e 2029. Na prática, o efeito dependerá da capacidade das autarquias executarem os novos prazos e da adesão dos investidores ao CIA com a sua condicionalidade (70 por cento da área em rendas moderadas). Investidores institucionais que operam em BTR (build-to-rent) de mercado livre podem achar a condicionalidade excessiva; investidores com mandato social ou ESG podem achá-la adequada.

Do lado municipal, a generalização da comunicação prévia é disruptiva. Muda o papel da autarquia de entidade de controlo prévio para entidade de fiscalização sucessiva. Transfere responsabilidade técnica e jurídica para os promotores e projectistas. Requer reorganização interna dos serviços urbanísticos das câmaras. Os prazos declarados só funcionam se a capacidade instalada das câmaras for reforçada, o que não está previsto no pacote.

Do lado do stock vazio, a proposta sobre heranças indivisas é inédita no direito português. Se aprovada, pode desbloquear dezenas de milhares de fogos detidos em regime sucessório não resolvido, particularmente em centros urbanos com imobiliário histórico. O risco simétrico é conflitualidade judicial intensa, em particular quando os herdeiros têm residências ou interesses familiares vinculados aos imóveis em causa.

Observação a partir da Fundação Âncora

A Fundação Âncora acolhe com atenção técnica o conjunto de diplomas aprovados. Duas leituras merecem destaque.

A primeira é operacional. A generalização da comunicação prévia reduz a fricção temporal de aquisição-reabilitação-entrega de fracções, o que é directamente relevante para o modelo de execução por tranches da Fundação. Numa tranche inaugural de 15 a 20 milhões para 60 a 80 fracções, cada mês poupado no licenciamento é um mês ganho na entrada dos residentes e na maturação do modelo. A Fundação irá acompanhar a implementação prática em parceria com as câmaras do seu pipeline, em particular Lisboa, Oeiras e Coimbra.

A segunda é sobre heranças indivisas. A Fundação Âncora não se posiciona activamente neste segmento, mas a libertação de stock vazio historicamente bloqueado em regime sucessório pode criar, indirectamente, um fluxo novo de oportunidades de aquisição em zonas urbanas consolidadas. O Programa de Doações de Legado da Fundação, previsto no Manifesto, tem precisamente vocação para receber património histórico ou familiar cuja gestão sucessória seja complexa. A nova lei pode facilitar a estruturação destes legados. O Radar continuará a acompanhar este dossiê, em particular a aprovação parlamentar da proposta de lei e os primeiros casos de aplicação prática.