Cozinha equipada ou por equipar: a conta certa é o esforço total do inquilino

Depois da classe energética, a cozinha. Nas mesas de negociação da habitação de classe média repete-se uma pergunta: porquê entregar os fogos com cozinha montada e equipada — fogão, forno, exaustor, frigorífico, máquina de loiça —, se entregá-los vazios baixa o investimento e a renda? Quem constrói faz as duas acusações simétricas já conhecidas do debate entre a classe A e a B: que o custo do equipamento acaba transferido para a renda; e, em sentido inverso, ouve a resposta de que entregar vazio ignora o custo de quem lá vai viver. As duas objeções são aritmeticamente verdadeiras e ambas incompletas, porque cada uma olha para uma coluna só. Este ensaio faz a conta inteira — o esforço total do inquilino: renda, capital, crédito, tempo, risco e manutenção. Parte de um estudo público da Fundação Âncora, disponível na íntegra.

A lei exige a divisão, não o recheio — e o imposto pune quem a enche

Ao contrário do caso energético, em que a lei já tinha escolhido, na cozinha o direito português para a meio caminho. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas, de 1951 e ainda em vigor, exige que todo o fogo tenha cozinha com pelo menos 6 m² (artigo 66.º), lava-loiça com ramal de esgoto (artigo 84.º/2) e «dispositivos eficientes para evacuação de fumos e gases» (artigo 109.º). E mais nada: no regulamento não há uma única ocorrência de «fogão», «frigorífico» ou «eletrodoméstico». As Regras Técnicas da Habitação de Custos Controlados vão um passo além e mandam que «a forma e as dimensões dos espaços da cozinha devem permitir a instalação de cada um dos equipamentos de preparação de refeições (frigorífico, fogão e máquina de lavar louça)» — o legislador já decidiu que estes três aparelhos fazem parte do programa da casa, ao ponto de dimensionar a divisão em função deles. O que não decidiu foi quem os compra.

No imposto, decidiu o contrário. O artigo 41.º do Código do IRS manda deduzir aos rendimentos prediais todos os gastos suportados «com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração». Um senhorio tributado na categoria F compra o frigorífico com rendimento já tributado, é tributado sobre a renda que o remunera e não deduz nada — nem o bem, nem a depreciação —, enquanto as obras de conservação são dedutíveis. Para o senhorio particular, que detém a maior parte do parque arrendado português, a decisão racional é entregar a casa vazia. Não é fricção cultural: é o código fiscal a funcionar como está escrito. O Estado dimensiona a cozinha para três aparelhos e classifica esses mesmos aparelhos como artigos de conforto ou decoração.

O resto do quadro fiscal, esse, ficou fechado em 2026. O Decreto-Lei n.º 97/2026 soma ao limiar de renda moderada de 2 300 euros os bens móveis e equipamentos ligados ao imóvel com carácter de permanência, «ainda que sejam objeto de negócios jurídicos distintos» — faturar a cozinha à parte não protege a elegibilidade. E a doutrina da Autoridade Tributária de junho de 2026 resolveu a fronteira que faltava: dentro de uma empreitada elegível, o «fabrico e montagem de cozinhas (...) por medida (...) integrados e fixados de forma permanente no imóvel» é construção civil e segue a taxa reduzida; os eletrodomésticos «que não exijam obras de adaptação» são transmissão de bens à taxa normal de 23 por cento.

O Estado já tarifou a cozinha equipada — em 2019, e depois deixou de o fazer

O debate discute o prémio de renda do equipamento como se nunca tivesse sido fixado. Foi. A Portaria n.º 176/2019, dos limites de renda do Programa de Arrendamento Acessível, continha as únicas definições legais portuguesas de «habitação equipada» — «pelo menos, fogão, frigorífico e esquentador/cilindro» — e majorava o limite máximo de renda em +0,03 no coeficiente de conforto por cozinha equipada. Quando o Estado português teve de tabelar administrativamente o valor de uma cozinha equipada num programa de renda limitada, avaliou-o em cerca de 3 por cento da renda.

O número é notável pela companhia que tem. No sistema de pontos que fixa as rendas máximas nos Países Baixos, a lista fechada de equipamento encastrado — indução 1,75 pontos, máquina de loiça 1,5, forno e frigorífico 1, congelador e extração 0,75 — soma 6,75 pontos, que à tabela de 2025 valem 44,62 euros por mês, ou 3,8 por cento da renda máxima regulada. Na Áustria, as categorias legais de equipamento publicam a renda máxima de cada uma. E na Alemanha, o projeto de lei aprovado em Conselho de Ministros a 29 de abril de 2026 fixa o teto do suplemento de mobilado em 1 por cento do valor atual dos bens por mês, com divulgação separada obrigatória e a sanção certa: não divulgado, não cobrável.

Quatro reguladores europeus tabelaram o mesmo pacote e chegaram todos ao mesmo intervalo — 3 a 3,8 por cento da renda. Um deles era português, em 2019. O prémio da cozinha equipada não é uma incógnita do mercado: é um preço que a Europa já sabe escrever, e que Portugal sabia escrever e desaprendeu.

Onde o preço é livre, porém, o mercado vai muito mais longe: nos preços pedidos, uma análise hedónica de anúncios nas catorze maiores cidades alemãs estimou um prémio de 12,6 por cento para fogos com cozinha equipada — prémio de oferta, não renda assinada nem efeito causal —, e, nas rendas efetivamente praticadas, o espelho oficial de Munique tabela o suplemento em 1,59 euros por metro quadrado e por mês, cerca de um décimo da renda da cidade. As duas metades do dado dizem coisas diferentes e ambas importam. Para o promotor privado, o sinal comercial é consistente nos dois registos: quem entrega equipado pede mais — e, nos espelhos de rendas, recebe mais. Para o decisor público, é precisamente por isso que o preço precisa de teto: sem tarifa, a disposição a pagar por uma cozinha empurra o produto para fora do segmento que se queria servir. A tarifa não existe para remunerar o equipamento — existe para impedir que ele se torne o mecanismo pelo qual a renda moderada deixa de ser moderada.

O que custa, a quem chega, uma casa vazia

A objeção «o inquilino que compre a sua cozinha» pressupõe uma liquidez que a estatística oficial desmente. Equipar um T2 custa 5 900 a 8 400 euros a retalho. Somado à entrada legal — até duas rendas antecipadas e caução até duas rendas —, entrar num T2 no Porto a 1 448 euros por mês custa 12 892 euros, quase nove rendas, das quais mais de metade é equipamento. Em 2025, 29,2 por cento da população vivia em agregados sem capacidade para pagar de imediato uma despesa inesperada de 632 euros; o quintil inferior tem 1 700 euros de riqueza líquida mediana, e os menores de 35 anos — o único grupo etário maioritariamente arrendatário — guardam três quartos da riqueza financeira em depósitos.

Quem não tem o capital paga-o em juros, a taxas que nenhum promotor enfrenta. Financiar 6 000 euros de equipamento custa entre cerca de 800 e cerca de 3 000 euros de juros, com o teto legal dos «outros créditos pessoais» nos 15,3 por cento no terceiro trimestre de 2026 e as linhas de retalho perto dos 18,7 — contra os 3,8 por cento da taxa acordada de novos empréstimos às empresas. O mesmo frigorífico custa três a cinco vezes mais a financiar ao agregado do que ao senhorio. É o argumento distributivo mais sólido do dossiê, porque é aritmético e não depende de nenhuma hipótese de prémio.

E o dinheiro é a primeira coluna, não a única. O tempo: 20 a 40 horas de coordenação e duas a oito semanas de espera. A alimentação: cada dia sem cozinha funcional custa quatro vezes mais à mesa — 13,80 euros comprado fora contra 3,14 cozinhado em casa, nas contas da DECO PROteste. O risco: os danos por água são o sinistro dominante do seguro de habitação europeu, com as mangueiras de máquinas de lavar e as ligações mal executadas entre as causas típicas, e em Portugal mexer em gás e eletricidade é, por lei, trabalho de profissionais habilitados. Uma instalação amadora não é uma economia: é a transferência de um risco segurável para quem tem menos meios de o suportar.

Há um contrafactual que mede o que acontece quando a oferta apoiada não equipa. No Reino Unido, 29 por cento dos contratos do arrendamento privado são mobilados, contra 2 por cento na habitação social — «98% of social homes are let as empty boxes» —, com 26 por cento dos inquilinos sociais em pobreza de mobiliário. Onde é comercialmente útil, o mercado fornece; onde a oferta é apoiada, o orçamento de investimento não financia e a renda regulada não remunera. A ausência de equipamento na habitação apoiada não é uma escolha de política: é um efeito colateral da forma como se contabiliza o investimento.

A cozinha é a maior fatura energética da casa portuguesa

O dado que reposiciona o debate vem do inquérito do INE, com a DGEG e a ADENE, ao consumo de energia no setor doméstico. Na casa portuguesa, a cozinha representa 34,6 por cento do consumo de energia do alojamento — mais do que aquecer o ambiente, 23,2 por cento, e mais do que aquecer a água, 19,7 —, e os equipamentos elétricos e a cozinha respondem por 46,0 e 42,7 por cento de todo o consumo de eletricidade. Quem especifica o fogão, o forno, o frigorífico e a máquina de loiça não escolhe um acabamento: fixa a maior parcela da fatura energética de quem vai habitar a casa durante a próxima década.

Isto obriga a levar a sério a objeção simétrica: se o senhorio compra e o inquilino paga a fatura, o senhorio compra barato e ineficiente. A objeção está medida — Lucas Davis mostrou, com dados representativos do parque residencial norte-americano, que os inquilinos têm significativamente menos probabilidade de ter frigoríficos e máquinas eficientes, controlando rendimento e características do agregado. Mas o que esse resultado mede é o efeito de senhorios que compram sem critério nem obrigação, não o de uma especificação de desempenho contratada. A conclusão correta não é «não entregar»: é que a entrega equipada só melhora a fatura se a classe energética e o consumo por ciclo forem critério de adjudicação, com divulgação pré-contratual ao inquilino e proibição de substituir por classe inferior durante o contrato. Com essa condição, quem adjudica centenas de unidades consegue o que um agregado a quem faltam 7 100 euros no mês da mudança nunca conseguirá.

Climatização: passivo primeiro, fixo depois, portátil nunca

A pergunta sobre o ar condicionado resolve-se pelos mesmos critérios. Só 16,6 por cento dos alojamentos de residência habitual têm ar condicionado, segundo os Censos 2021 — nem no Algarve nem no Alentejo o valor chega a um terço, e mesmo as sub-regiões mais quentes, do Alentejo Central à Beira Baixa, ficam entre os 37 e os 41 por cento; em 2024, 15,7 por cento da população não conseguia manter a casa adequadamente quente, contra 9,2 na média europeia; e na onda de calor do início de julho de 2026 os dados provisórios apontavam para 237 óbitos em excesso, concentrados nas idades acima dos 75 anos. Que o arrefecimento do ambiente represente apenas 1,0 por cento do consumo de energia do alojamento não mede eficiência: mede renúncia. E que o aquecedor elétrico seja o equipamento de aquecimento mais utilizado, em 64,8 por cento dos alojamentos, é a prova empírica de que, quando a casa não traz sistema, o agregado compra o pior que existe.

A melhor regra de desenho está, outra vez, no sistema de pontos neerlandês: uma instalação com função de aquecimento e de arrefecimento vale um ponto extra por compartimento — e uma casa que se mantém suficientemente fresca sem arrefecimento vale exatamente os mesmos pontos, desde que demonstrado por etiqueta energética com risco de sobreaquecimento baixo. O regulador paga o mesmo pelo resultado, obtido por projeto ou por máquina. E, quando há máquina, ela tem de pertencer ao imóvel: um radiador elétrico móvel ou um ar condicionado portátil não contam. Traduzido para Portugal: primeiro a envolvente e o sombreamento; depois, onde o cálculo o exija, bomba de calor reversível fixa mantida pelo proprietário, com consumo medido; onde não se justifique, infraestrutura pronta — para não empurrar o agregado para o aparelho de tomada comprado no pico da onda de calor. Em construção nova a pergunta está, de resto, mal formulada: o edifício licenciado desde 2021 é NZEB e vai ter sistema; a questão é se é fixo e mantido pelo senhorio, como uma casa pensada para durar cem anos exige.

Observação a partir da Fundação Âncora

A cozinha de Frankfurt, desenhada por Margarete Schütte-Lihotzky em 1926 e instalada em cerca de dez mil fogos sociais, fez da cozinha racional e completa um componente fundador da habitação social europeia. Um século depois, entregar fogos de classe média por equipar não é poupança: é devolver ao agregado, a crédito de retalho, aquilo que o edifício compra em série e repara com escala. Os sistemas europeus que mantêm habitação acessível durável não tratam o equipamento como extra comercial — tratam-no como componente do edifício, detido por um proprietário profissional que o compra em conjunto, o mantém com nível de serviço e o substitui por ciclo de vida. É a mesma disciplina que faz uma renda formada pelo custo internalizar aquilo que quem vende externaliza. E é conteúdo do direito, não conforto: o Comité dos Direitos Económicos, Sociais e Culturais das Nações Unidas inscreveu, desde 1991, as instalações essenciais à nutrição e a energia para cozinhar no conteúdo da habitação adequada.

Para o ecossistema português, o dossiê tem dois pontos de entrada baratos e estruturais, e nenhum deles é um subsídio novo. O primeiro é remover uma penalização: enquanto o artigo 41.º do Código do IRS classificar o frigorífico de uma casa arrendada como artigo de conforto ou decoração, o país continuará a dimensionar cozinhas para três aparelhos que ninguém tem incentivo fiscal para instalar. Admitir a dedução ou a depreciação do equipamento base em contratos de renda moderada e de renda de custo, com teto de custo elegível e contrapartida de manutenção, alinharia o imposto com a norma técnica que já existe. O segundo é retomar o que já se fez: a portaria de limites do novo regime de arrendamento acessível pode repor a majoração por cozinha equipada de 2019, atualizada e com decaimento pela idade do ativo — e é aí que se saberá se o Estado volta a precificar o equipamento ou o deixa outra vez ao contrato. Nos primeiros projetos portugueses de arrendamento acessível à escala, com contratos a dez anos renováveis, a especificação do equipamento e o regime da sua manutenção vão determinar durante décadas o esforço real de quem lá vive. Medida pela régua inteira — e não pela taxa de esforço clássica, que não capta o capital, o tempo nem o risco que um fogo vazio transfere —, a casa equipada é a mais barata para quem a habita, num país de proprietários por defeito onde o arrendamento de longo prazo ainda está por construir.