McKinsey: investir em habitação para destravar a mobilidade económica

O que aconteceu

A 11 de fevereiro de 2025, o McKinsey Institute for Economic Mobility (antes McKinsey Institute for Black Economic Mobility) publicou "Investing in Housing: Unlocking Economic Mobility for Black Families and All Americans", um relatório de 52 páginas liderado por JP Julien e Shelley Stewart III. O trabalho é independente, não encomendado nem patrocinado, e assenta numa meta-análise de mais de 80 soluções catalogadas a partir de uma década de investigação de mais de 50 think tanks, académicos e associações sectoriais, complementada por entrevistas com especialistas. A tese de partida: a habitação, arrendada ou comprada, é a infraestrutura da mobilidade económica, e tornou-se uma barreira em vez de uma porta de entrada.

O diagnóstico tem três camadas. Primeiro, a escala: os Estados Unidos tinham, em 2023, um défice de 8,2 milhões de fogos, que sem ação poderá chegar a 9,6 milhões em 2035 (o modelo da McKinsey vai além dos habituais ao contabilizar a sobreocupação, que sozinha pesa 3,7 milhões de fogos nessa projeção). Segundo, a distribuição desigual: perto de 60 por cento dos arrendatários negros e 30 por cento dos proprietários negros estão em sobrecarga de custo moderada ou severa, bem acima da média nacional. Terceiro, os três motores da escassez: custos altos de solo e construção (o solo é o maior, com 75 por cento do solo residencial reservado a moradia unifamiliar, e os materiais 37 por cento acima do nível pré-pandemia), capital escasso para habitação acessível, e rendimentos insuficientes.

O relatório identifica quatro vias por que a habitação molda a mobilidade: domina o orçamento familiar (é a maior despesa da maioria das famílias); o bairro determina o acesso a emprego, escolas e serviços; a qualidade da habitação afeta a saúde; e a propriedade continua a ser o principal motor de riqueza (a casa vale 50 a 70 por cento do património líquido da classe média, e o fosso de propriedade negro-branco alargou de 24 para mais de 29 pontos percentuais entre 1970 e 2022). Sobre esta última via assenta o enquadramento de mobilidade, lido em três dimensões: sucesso económico, dignidade e pertença, poder e autonomia.

O contributo mais forte está no capítulo da oportunidade, que quantifica o retorno de fechar o défice. Fechar o gap até 2035 exigiria 2,7 biliões de dólares de investimento cumulativo e geraria perto de dois biliões (1,9) de PIB acumulado, o equivalente à economia do Brasil em 2023, e até 1,7 milhões de empregos, mais de 700 mil na construção. Citando Hsieh e Moretti (2019), o relatório lembra que a má-alocação espacial provocada pela escassez de habitação pode ter reduzido o crescimento do PIB americano em até 36 por cento entre 1964 e 2009. E, ponto decisivo para a acessibilidade: com intervenção, os preços cresceriam 2,1 por cento ao ano, abaixo do rendimento; sem ela, 3,8 por cento, acima. Cerca de seis milhões de famílias sobrecarregadas deixariam de o estar.

A inversão é o ponto. Resolver a escassez deixa de ser despesa social a conter e passa a investimento com retorno macroeconómico: 2,7 biliões de dólares de capital para gerar perto de dois biliões de PIB, até 1,7 milhões de empregos e seis milhões de famílias aliviadas.

O capítulo das soluções é o que distingue o relatório de um diagnóstico. A McKinsey destila cinco temas e quantifica o impacto de cada um: no conjunto, poderiam servir 1,8 a 2,3 milhões de famílias em dez anos, das quais cerca de 30 por cento negras. O primeiro tema, desbloquear solo por incentivos e parcerias, é de longe o maior (cerca de 1,0 a 1,25 milhões de fogos) e cruza upzoning orientado a transportes, captura de mais-valias fundiárias (tax increment financing, dividendos diretos a residentes) e corporações públicas de solo. O exemplo internacional que a McKinsey eleva é a Copenhagen City & Port Development Corporation: entidade de propriedade pública e gestão privada que recebe solo público, reclassifica-o, capta a valorização, financia-se a baixo custo na notação AAA da cidade e reinveste o produto no espaço público. O segundo tema, mobilizar capital privado, apoia-se na maquinaria fiscal americana (o crédito LIHTC, que financiou cerca de 4 milhões de fogos desde 1986 e um quarto dos apartamentos novos entre 2000 e 2019, mais bonds isentos e portefólios CRA/CDFI). O terceiro, escalar a construção off-site (a modular é 20 a 50 por cento mais rápida e cerca de 20 por cento mais barata, mas ainda só 3 a 4 por cento das conclusões). O quarto, reinvestir em habitação pública e capital partilhado, parte de um backlog de 115 mil milhões de dólares no parque público e usa o programa RAD para converter fogos em contratos de acessibilidade permanente, com mais de 300 entidades de capital partilhado, incluindo community land trusts com pactos de revenda abaixo do mercado. O quinto, reformular o programa federal Section 8 de vouchers de arrendamento (5 milhões de pessoas servidas, mas só uma em cada quatro famílias elegíveis, 2,5 anos de espera e 60 por cento de taxa de utilização efetiva).

O que significa para o ecossistema

Para um leitor europeu, o valor está no enquadramento e na arquitetura das soluções, não na transposição literal. Duas distâncias marcam-se primeiro, mas a segunda inverte-se de forma instrutiva quando se lê o relatório até ao fim.

A primeira distância é de contexto. O eixo do relatório é racial e norte-americano, ancorado no fosso de riqueza das famílias negras e numa história específica de discriminação habitacional. Não tem decalque em Portugal. Universalizado (e o título, com "and all Americans", autoriza-o), o argumento mantém-se: o problema português exprime-se noutra linguagem, a da classe média profissional que deixou de poder viver onde trabalha, mas a casa é, aqui como lá, a infraestrutura da oportunidade.

A segunda distância parecia a mais séria e revela-se a mais subtil. O enquadramento de mobilidade da McKinsey privilegia a propriedade como escada de riqueza. Mas o conjunto das cinco soluções é quase todo do lado do arrendamento e da acessibilidade permanente, não da compra: upzoning para multifamiliar, LIHTC para multifamiliar, modular para multifamiliar, conversões RAD com contrato de acessibilidade permanente, community land trusts, vouchers de arrendamento. Só uma das cinco, e em parte, toca a propriedade individual. Ou seja: a moldura inclina-se para a propriedade, mas o instrumental inclina-se para o arrendamento. A divergência real face a um modelo europeu de custo justo não é, portanto, propriedade contra arrendamento. É de instrumentos: a McKinsey opera por crédito fiscal, bonds e vouchers (LIHTC, PAB, CRA, Section 8), enquanto a via europeia opera por cost-rent e capital institucional paciente. O fim é próximo; a engrenagem é outra.

E aqui o relatório converge com a evidência europeia mais do que admite. O seu maior lever, desbloquear solo, culmina no exemplo de Copenhaga, que é captura pública de valor fundiário: separar a propriedade do solo da do edifício, financiar com capital barato de grau soberano e reinvestir a valorização no interesse coletivo. É a mesma gramática do direito de superfície e do capital paciente que organiza o debate europeu de custo justo. Do lado macro, o número da McKinsey (investir para gerar PIB, emprego e alívio de custo) tem o seu equivalente medido na Europa: o estudo do WIFO sobre o setor austríaco de lucro limitado, analisado no Radar, mostrou que o setor poupa 1,2 mil milhões de euros por ano aos arrendatários, acrescenta 640 a 980 milhões ao PIB e é benefício líquido para o orçamento, com o valor a vir do modelo (cost-rent, lucro limitado, reinvestimento) e não dos subsídios. Lidos juntos, McKinsey e WIFO sugerem o que nenhum diz isoladamente: o caso de investimento é mais forte, e mais barato para o erário, quando o capital é canalizado por estruturas de renda calibrada pelo custo.

Falta a nuance que o relatório, escrito para os Estados Unidos, não tinha de fazer. A McKinsey assume que aumentar a oferta alivia os preços (2,1 contra 3,8 por cento ao ano). A leitura do Fed de São Francisco, também no Radar, mostra que a oferta nova de mercado responde sobretudo na composição (qualidade, segmento) e não na quantidade no segmento acessível, a menos que uma arquitetura institucional dirija o capital para lá. As soluções da McKinsey, repare-se, são quase todas dessa natureza: incentivos, capital de missão, conversões com acessibilidade permanente. Não é "construir mais" em abstrato; é construir com instrumentos que fixam a acessibilidade.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de coerência, agora ancorada na fonte. O enquadramento da McKinsey é o argumento da Fundação dito noutra língua e com número americano: habitação acessível é investimento em mobilidade, não subsídio. Que uma consultora global o quantifique para a maior economia do mundo (1,9 biliões de PIB, 1,7 milhões de empregos, e a má-alocação espacial a custar até 36 por cento de crescimento ao longo de décadas) dá peso de terceiro, credível e sem suspeita de militância, a uma ideia ainda recebida em Portugal com ceticismo: pôr a classe média em casa acessível é decisão de crescimento.

A segunda é de mapeamento, com seletividade. As cinco soluções leem-se, do ponto de vista Âncora, como uma grelha conhecida com etiquetas americanas. Desbloquear solo, no caso de Copenhaga que a McKinsey escolhe, é o nosso direito de superfície e a captura de valor para a acessibilidade. Mobilizar capital privado é a Nota de Impacto Social e a dívida de impacto da banca com garantia soberana, em condições de mercado e sem despesa orçamental direta, no lugar do crédito fiscal LIHTC. Reinvestir com acessibilidade permanente e capital partilhado é a gramática do lucro limitado e do Pacto pela Habitação Permanente. O que fica de fora é justamente o que é mais americano e menos transponível: a maquinaria de crédito fiscal, de bonds e de vouchers, que pressupõe uma capacidade orçamental e fiscal federal que Portugal não tem.

A terceira é programática, e é a mais útil. A McKinsey faz pela mobilidade económica americana o que Portugal ainda não fez: põe um número no retorno de resolver a escassez. O contraste com os dados portugueses é gritante. Portugal gasta cerca de 1 por cento do PIB em habitação, contra mais de 3 por cento dos Países Baixos, Suécia e Reino Unido, e tem 2 por cento de parque público contra cerca de 15 por cento de média europeia, como o Radar documentou a partir do Eurostat. Falta a peça que junte o enquadramento de mobilidade da McKinsey à metodologia de equilíbrio geral do WIFO e ponha um número no que Portugal ganha, em PIB, emprego e despesa pública evitada, ao colocar a classe média em arrendamento de custo justo. É trabalho próprio do Observatório Âncora, em parceria universitária, e daria à tese da Fundação a mesma espinha empírica que a McKinsey deu à sua. O Radar continuará a acompanhar a produção do McKinsey Institute for Economic Mobility sobre habitação e oportunidade.