Peabody: 164 anos, 109 mil casas, dois séculos sem fins lucrativos

O que aconteceu

A 26 de fevereiro de 2025, o Regulator of Social Housing britânico publicou o mais recente regulatory judgement sobre a Peabody Trust, emitindo os graus V2 (viability) e confirmando a compatibilidade dos relatórios regulatórios com a governance grade G1 anteriormente atribuída em setembro de 2023.

O juízo regulatório é uma peça institucional rotineira no Reino Unido, mas pouco habitual em muitos outros países europeus: existe uma entidade pública, o Regulator of Social Housing, que audita anualmente a solidez financeira e a qualidade de governação de cada fornecedor registado de habitação social com mais de mil casas. O regulador publica graus em duas dimensões, governance e viability, cada uma com quatro níveis. Peabody mantém G1 e V2, o que significa governance sólida e capacidade financeira para enfrentar cenários adversos razoáveis, embora com riscos materiais que exigem gestão activa.

Segundo o data return estatístico de 2024, a Peabody Trust detém 93.497 fogos em Londres e no sul de Inglaterra. O Peabody Group, estrutura consolidada que inclui as entidades fundidas desde 2017, é responsável por cerca de 109.000 casas e serve aproximadamente 220.000 residentes. Presta também serviços de care e support a cerca de 25.000 pessoas vulneráveis.

164 anos, 109 mil casas, 220 mil residentes. Peabody não é uma exceção; é a evidência empírica de que o modelo sem fins lucrativos à escala funciona no longo prazo.

A origem é bem documentada. Em 1862, o banqueiro americano George Peabody, residente em Londres desde meados do século XIX, criou o Peabody Donation Fund com uma doação destinada a melhorar as condições de habitação dos trabalhadores londrinos. O fundo tornou-se uma model dwellings company, um operador com mandato de construir e gerir habitação de qualidade razoável a rendas modestas. O modelo evoluiu ao longo de sete gerações, passando por diversas consolidações. As mais recentes foram a fusão com a Family Mosaic em julho de 2017 e a integração da Catalyst Housing em abril de 2022.

A arquitectura financeira moderna da Peabody assenta em emissões regulares no mercado de obrigações. Em 2011 emitiu uma corporate bond de 200 milhões de libras; em 2013, uma public bond de 350 milhões; em 2022, a sua primeira Sustainable Bond de 350 milhões, com critérios ESG explícitos. A escala e a previsibilidade institucional permitem à Peabody captar capital a taxas competitivas no mercado de capitais, um canal que só é acessível a operadores com histórico auditado.

No entanto, o modelo também enfrenta críticas estruturadas. O Social Housing Action Campaign, uma rede de residentes e activistas britânicos, tem documentado tensões em torno de aumentos de rendas em frações ex-Crown Estate integradas pela Peabody em anos recentes. Em abril de 2025, a Peabody aumentou as rendas em 2,7 por cento para habitação social e acessível (CPI de setembro de 2024 mais 1 por cento, conforme fórmula regulatória). As rendas intermediate market rent subiram 3,2 por cento, indexadas ao RPI. Estes aumentos são tecnicamente permitidos, mas geraram resistência organizada em alguns bairros.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes para observadores do sector.

A primeira é de arquitectura regulatória. O Reino Unido tem uma figura institucional que a generalidade dos países europeus não tem: o Regulator of Social Housing, com mandato legal para auditar fornecedores, atribuir graus públicos de governance e viability, e intervir quando detectadas falhas. Esta peça regulatória é o que permite às housing associations britânicas aceder ao mercado de obrigações em condições competitivas. Sem regulador credível, o capital institucional não valida o modelo. Qualquer país que pretenda construir um sector de terceiro setor habitacional à escala precisa, mais cedo ou mais tarde, de criar esta figura regulatória.

A segunda é sobre longevidade institucional. A Peabody atravessou 164 anos, incluindo duas guerras mundiais, a Grande Depressão, a crise financeira de 2008, a pandemia de 2020, e múltiplas alterações de governo. A sua continuidade é garantida não por carisma de fundadores sucessivos mas por arquitectura institucional robusta: estatutos blindados, regulador sectorial, mercado de capitais validante, e base residencial organizada. Operadores sem fins lucrativos podem efectivamente durar gerações, desde que as peças institucionais estejam todas instaladas.

A terceira é sobre tensões estruturais. A existência da crítica organizada (grupos como o SHAC) não é sinal de falha do modelo, é sinal de maturidade. Os residentes da Peabody organizam-se, debatem publicamente os aumentos de rendas, escrutinam decisões executivas, e têm meios formais de recurso. Em sistemas onde o terceiro sector habitacional é nascente, esta dinâmica de accountability ainda não existe. A Peabody opera num ambiente em que a sua legitimidade é diariamente renegociada, o que é saudável e normal num sector maduro.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é de legitimidade conceptual. Peabody foi fundada em 1862 por uma decisão filantrópica individual, de George Peabody, banqueiro americano que doou capital próprio para criar um operador habitacional permanente dedicado à classe trabalhadora londrina. 164 anos depois, esse operador gere 109 mil casas. Esta é a trajectória institucional de referência para uma fundação nascente: a ambição da Fundação Âncora, medida contra Peabody, é compatível e historicamente precedente. O que distingue a Fundação Âncora não é a inovação conceptual; é a decisão de replicar em Portugal um modelo que a Europa já validou durante um século e meio.

A segunda é de roadmap. Peabody percorreu um caminho que hoje pode ser observado em fases distintas: criação filantrópica, consolidação residencial local, profissionalização operacional, entrada no mercado de capitais para escala, fusões com congéneres para eficiência, e auditoria regulatória contínua. A Fundação Âncora está na primeira fase. Passar para a segunda é trabalho operacional de uma geração. Passar para a terceira, acesso a capital institucional, requer tipicamente 10 a 15 anos de histórico auditado. Este é o ritmo realista, não um pessimismo.

A terceira é de arquitectura financeira. A Peabody emite hoje obrigações sustentáveis de 350 milhões de libras. A Fundação Âncora prepara a primeira emissão da sua Nota de Impacto Social dirigida a investidores ESG, num envelope de 100 milhões de euros no primeiro programa de cinco anos. A escala é diferente, os instrumentos são adjacentes (ambos de impacto, ambos em blockchain regulatório europeu, ambos dirigidos a investidores institucionais), mas a lógica de base é estruturalmente a mesma: capital paciente, retorno moderado, colateralização em ativo imobiliário com missão.

O Radar acompanhará, em edições futuras, outros operadores britânicos e europeus cuja arquitectura seja comparável, em particular Clarion Housing Association (presidida por David Orr, em diálogo activo com a Fundação Âncora) e operadores irlandeses e escandinavos.