Avales ICO em Espanha mobilizam apenas 10 por cento dos 2.500 milhões no primeiro ano

O que aconteceu

A 16 de fevereiro de 2026, o El Español publicou o primeiro balanço anual da linha de avales do Instituto de Crédito Oficial (ICO) espanhol para compra da primeira habitação, baseado no relatório mensal do próprio ICO referente a dezembro de 2025. Os números revelam execução estruturalmente abaixo do esperado.

A linha foi criada pelo Conselho de Ministros espanhol em maio de 2024, com dotação de 2.500 milhões de euros e meta declarada de apoiar 50.000 jovens e famílias com menores a cargo na compra da primeira casa. A mecânica é clara: o ICO avala até 20 por cento do empréstimo hipotecário, permitindo que bancos financiem 100 por cento do valor do imóvel (em vez dos 80 por cento habituais), eliminando a necessidade de entrada inicial. O aval sobe para 25 por cento se o imóvel tiver classificação energética D ou superior.

No primeiro ano completo de operação, foram avaladas 10.453 operações, das quais 7.503 a jovens menores de 35 anos e 2.950 a famílias com menores a cargo. O montante total de avales solicitados ascende a 255,8 milhões de euros, equivalentes a 10,2 por cento da dotação prevista. Com estas garantias, mobilizaram-se 1.344 milhões de euros em novos créditos hipotecários.

A geografia da execução é reveladora. Andaluzia concentra 30 por cento do volume total de avales solicitados, com 73,5 milhões. Seguem-se Catalunha e Valência. Madrid, onde os preços do imobiliário estão entre os mais elevados de Espanha, regista volume de avales residual, o que evidencia uma limitação estrutural do programa: os plafonds de preço por Comunidade Autónoma não acompanham a realidade dos mercados tensionados.

Os requisitos de elegibilidade combinam critérios etários, patrimoniais e de rendimento. Os jovens até 35 anos de idade devem ter rendimento anual bruto inferior a 37.800 euros (4,5 vezes o IPREM), património líquido inferior a 100.000 euros, e residência legal em Espanha durante os dois anos anteriores à candidatura. Para famílias com menores a cargo não existe limite etário, aplicando-se os mesmos limites financeiros com majorações por filho.

Face à execução abaixo do esperado, o Ministério da Habitação e o ICO acordaram em final de 2025 prorrogar a medida até 31 de dezembro de 2027. A banca pediu reformas para acelerar a tramitação administrativa, nomeadamente a confirmação do aval antes da passagem pelo comité de risco. Algumas Comunidades Autónomas estão a debater alargar o limite etário até aos 40 anos, para alargar o universo de beneficiários.

A medida enquadra-se numa bateria mais ampla de respostas do Governo Pedro Sánchez à crise habitacional espanhola, que inclui também limites a rendas em zonas tensionadas, colocação no mercado de casas do fundo de reestruturação bancária e financiamento público de 43.000 novas habitações para arrendamento acessível.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é sobre expectativas versus execução. Mesmo num programa com dotação significativa, mecânica simples e banca comercial integralmente adesa (Santander, BBVA, CaixaBank e dezenas de outras), a execução no primeiro ano ficou dez vezes abaixo da ambição declarada. Os mecanismos de apoio à procura têm limites operacionais que os anúncios políticos frequentemente ignoram: tramitação burocrática, plafonds desalinhados com o mercado real, incerteza dos beneficiários potenciais, conservadorismo bancário. A lição para Portugal, que tem uma medida análoga (Garantia Pública para Jovens até 35 anos, até 15 por cento do valor), é que a passagem do anúncio à execução significativa demora anos.

A segunda é sobre a natureza dos avales. Os 10.453 jovens e famílias que efetivamente beneficiaram são compradores que provavelmente conseguiriam financiar operações em condições convencionais, apenas com mais tempo de poupança. Os avales aceleram a entrada no mercado mas não resolvem o problema estrutural do lado da oferta. Como nota o próprio diretor-geral de Economia do Banco de Espanha, Ángel Gavilán, citado aquando do lançamento do programa em 2023, os avales "não são uma fórmula milagrosa para resolver os desequilíbrios no acesso à habitação". O problema é estrutural e a intervenção pelo lado da procura é insuficiente.

A terceira é geográfica. A concentração em Andaluzia, Catalunha e Valência, com volume residual em Madrid, sugere que os avales funcionam sobretudo onde os preços são mais moderados e onde os plafonds por Comunidade estão alinhados com a realidade do mercado. Nas zonas tensionadas, o próprio plafond torna o programa irrelevante. Esta limitação é diretamente transponível para Portugal: a Garantia Pública para jovens tem plafond nacional de 316.772 euros, valor dificilmente encontrável em Lisboa ou Oeiras para habitação adequada.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de contraste estratégico. Espanha opta por subsidiar a procura (aval ao crédito), Portugal faz o mesmo (Garantia Pública Jovens até 15 por cento desde 2024). Em ambos os casos, o capital público procura acelerar acesso individual ao mercado imobiliário privado, deixando o preço e o stock inalterados. A Fundação Âncora opera na lógica inversa: retirar habitação do mercado para arrendamento acessível perpétuo. Os dois instrumentos podem coexistir, mas apenas o segundo cria infraestrutura permanente de estabilidade habitacional.

A segunda é de destinatário. Os 10.453 beneficiários espanhóis confirmam o que Manifesto da Fundação documenta: o beneficiário típico destas medidas é um jovem solvente sem capacidade de poupança suficiente, não um agregado em risco de exclusão habitacional. É o segmento da classe média profissional, o mesmo target estrutural da Fundação Âncora. Esta convergência de público-alvo valida o posicionamento, mas também mostra que não há sobreposição instrumental: uns precisam de apoio à compra, outros precisam de acesso ao arrendamento acessível estável.

A terceira é de limites do modelo espanhol. A concentração em Andaluzia e Valência, a execução 10 vezes abaixo do previsto, e as limitações de plafond territorial, mostram que mesmo com dotação generosa o impacto é marginal face à escala do problema. Portugal não vai resolver a crise habitacional com Garantia Pública Jovens, nem vai resolver apenas com operadores sem fins lucrativos como a Fundação Âncora. A resposta tem de combinar múltiplos instrumentos: avales para quem pode comprar, arrendamento acessível perpétuo para quem quer estabilidade a longo prazo, habitação social para quem não tem capacidade financeira. A Fundação posiciona-se no segundo segmento e tem consciência de que é parte, não todo.

O Radar continuará a acompanhar a execução do aval ICO em Espanha e a execução paralela da Garantia Pública Jovens em Portugal, como indicadores da eficácia das políticas do lado da procura no acesso à habitação.