ECO sistematiza seis soluções europeias para a crise da habitação

O que aconteceu

A 22 de julho de 2025, o ECO publicou na sua seção Especiais uma peça assinada por Luís Leitão que sistematiza seis soluções europeias aplicadas à crise da habitação, com enfoque em mecanismos que possam inspirar a política habitacional portuguesa. É uma peça de síntese comparativa cuidadosa, cujo valor principal está em agrupar instrumentos dispersos por vários países num único quadro de referência acessível.

A contextualização de partida usa indicadores duros do mercado português. No primeiro trimestre de 2025, os preços das casas em Portugal subiram 18,7 por cento, a maior subida em cinco anos, e as rendas dos novos contratos avançaram 10 por cento no mesmo período. Em 2024, 98.657 inquilinos assinaram novos arrendamentos a uma renda mediana de 7,97 euros por metro quadrado, mais 10,5 por cento do que no ano anterior, segundo o INE. Portugal está entre os cinco países da UE com maiores níveis de esforço financeiro das famílias para arrendar.

A primeira solução sistematizada é a quota municipal obrigatória francesa. A Lei de Solidariedade e Renovação Urbana (SRU) obriga, desde 2000, os municípios com mais de 3.500 habitantes a garantir pelo menos 25 por cento de habitação social até 2025. O incumprimento implica sanções financeiras automáticas e, no limite, intervenção direta do Estado central. Esta abordagem permitiu a Paris e à sua região duplicar o ritmo de construção social (mais de 70 mil casas por ano) e mobilizar terrenos públicos de forma prioritária. A combinação de incentivos, penalizações automáticas e transparência (resultados publicados anualmente) é, para o ECO, o que distingue o modelo francês.

A segunda solução é o modelo de cost-rent austríaco aplicado em Viena. Mais de 40 por cento dos residentes de Viena vivem em habitação de custos controlados, divididos entre habitação municipal direta (cerca de 220 mil unidades) e habitação cooperativa sem fins lucrativos (cerca de 200 mil apartamentos). As rendas são fixadas em função do custo real de construção e manutenção, com financiamento público a longo prazo e regras rígidas que proíbem a especulação. O New York Times classificou Viena como "uma utopia do arrendamento". As listas de espera permaneceram estáveis e as famílias beneficiárias apresentam taxa de esforço inferior à dos países concorrentes.

A terceira é o modelo cooperativo dinamarquês. Na Dinamarca, 7 por cento da população vive em habitação cooperativa, e em Copenhaga o valor aproxima-se de um residente em cada três. O modelo permite que os moradores sejam coproprietários, tendo acesso a habitações a preços competitivos com componente social vincada através da partilha de serviços comuns (lavandarias, zonas verdes, espaços comunitários).

A quarta é o subsídio direto ao arrendamento alemão, via Wohngeld Plus. Em 2024, a Alemanha ampliou o subsídio, que passou a cobrir até 30 por cento da renda e a ser ajustado à categoria do agregado e ao valor de mercado local. A reforma permitiu triplicar o número de beneficiários, passando para 1,4 milhões de lares. O sistema é digitalizado, com rapidez na atribuição e revisão automática do montante em função de variações de rendimentos ou rendas. Dados oficiais apontam para redução considerável da taxa de sobrecarga, sobretudo em cidades de município intermédio e em regiões de pressão moderada.

A quinta é o Aide Personnalisée au Logement francês (APL), com orçamento anual próximo de 17 mil milhões de euros, que apoia cerca de 6,5 milhões de arrendatários e compradores de primeira habitação com rendimentos baixos e médios. É um dos maiores programas de subsídio ao arrendamento da Europa em valor absoluto, acumulando com a quota SRU municipal para construir um sistema de apoio em múltiplas camadas.

A sexta, referida pelo ECO mas sistematizada noutras análises paralelas (CNN Portugal, agosto 2025), é o conjunto de instrumentos paralelos de limitação da especulação e mobilização de stock vazio. Inclui taxas a casas devolutas (aplicadas de forma agressiva na Irlanda), limites a rendas em áreas de maior pressão (modelo irlandês), e regulação de arrendamentos de curta duração (modelo amsterdammês revisto).

O ECO fecha com uma leitura crítica sobre Portugal. Do Mais Habitação ao plano Construir Portugal, sucedem-se medidas e debates, mas "milhares de medidas não fazem uma política eficaz se não forem acompanhadas de escala, clareza nos objetivos e execução rigorosa", nas palavras atribuídas a Vera Gouveia Barros. Portugal ficou para trás precisamente na dimensão estruturante: aposta pública consistente, transparência da ação do Estado e sistema institucional que articule níveis de governação e setor privado sem fins lucrativos.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de convergência europeia. As seis soluções sistematizadas têm em comum três atributos que o ECO sublinha implicitamente: escala (ordem de grandeza em milhões de beneficiários ou dezenas de por cento do parque), permanência (instrumentos que operam há décadas e ganham legitimidade institucional), e articulação (combinação explícita entre Estado, municípios, cooperativas, associações sem fins lucrativos, senhorios privados regulados). Portugal tem historicamente falhado nos três: programas de pequena escala, instrumentos temporários, e ausência de ecossistema institucional plural.

A segunda é de diagnóstico comparado. A crise habitacional é um problema europeu, não apenas português. A diferença é que países como Áustria, França, Dinamarca e Alemanha têm infraestrutura institucional robusta (cooperativas, associações sem fins lucrativos, mecanismos de subsídio direto) capaz de absorver a pressão. Portugal não. A ausência destas instituições é, em si mesma, uma explicação estrutural da gravidade do problema português, não apenas da sua persistência.

A terceira é de aprendizado. Nenhum dos seis modelos é diretamente transponível para Portugal em bloco. Mas elementos específicos são reformuláveis: a mecânica de penalização automática do incumprimento municipal (França) é replicável com adaptação à Lei das Finanças Locais; o modelo cooperativo dinamarquês é compatível com o enquadramento jurídico português das cooperativas de habitação; o Wohngeld Plus é análogo ao que o IHRU deveria poder fazer à escala com o Porta 65 alargado. O exercício é de combinação inteligente, não de importação.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras a partir da Fundação Âncora.

A primeira é de posicionamento. A Fundação Âncora, como operador privado com missão pública, reúne elementos funcionais dos modelos austríaco (cost-rent), dinamarquês (lógica cooperativa, no sentido de propriedade social de longo prazo) e neerlandês (associação sem fins lucrativos com financiamento multicamada). Não copia nenhum deles em bloco. Mas o seu desenho institucional é legível a partir desta tradição europeia consolidada, o que facilita o reconhecimento institucional junto de interlocutores europeus familiarizados com o setor de lucro limitado.

A segunda é sobre o que a Fundação Âncora não faz. O especial ECO inclui instrumentos que não são parte do mandato da Fundação: quota municipal obrigatória (competência do Estado e municípios), subsídio direto ao arrendamento (competência do Estado, via IHRU e Porta 65), limites a rendas e taxas a devolutos (competência legislativa do Parlamento e municípios). A Fundação complementa estes instrumentos com stock de arrendamento acessível perpétuo produzido e gerido por si. Não substitui a política pública, habilita-a.

A terceira é de síntese. A escala das seis soluções europeias é significativa. Mais de 40 por cento em Viena, 25 por cento obrigatórios em França, 7 por cento em toda a Dinamarca, 1,4 milhões de lares em Alemanha, 6,5 milhões de pessoas em França. Nenhum destes valores é atingível em Portugal no curto prazo. Mas são atingíveis progressivamente, com escala crescente, se o ecossistema institucional se formar. A Fundação Âncora, com um target inicial de 500 unidades em cinco anos em Lisboa, é um ponto de partida deliberadamente calibrado para ser exequível, não ambicioso. A ambição a longo prazo é que se formem múltiplas Fundações Âncora equivalentes, associações de lucro limitado, cooperativas de nova geração, com stock acumulado relevante ao nível nacional. O especial ECO ajuda a tornar este horizonte institucional legível e verificável.

O Radar continuará a acompanhar análises sistemáticas deste tipo, tanto da imprensa portuguesa especializada como de publicações europeias como Housing Europe, CECODHAS ou OCDE, que constituem referência técnica para a literacia habitacional em Portugal.