Banco Português de Fomento assume habitação como prioridade com 4 mil milhões em garantias

O que aconteceu

A 12 de janeiro de 2026, em entrevista ao Jornal Económico, o CEO do Banco Português de Fomento, Gonçalo Regalado, formalizou a habitação como uma das prioridades estratégicas do banco promocional português para 2026. A 17 de janeiro, num almoço-debate promovido pela Ernst & Young, Regalado quantificou o envelope: 4 mil milhões de euros em garantias, organizados em quatro linhas específicas. A Direção de Habitação, criada no BPF, é liderada por Teresa Fiúza, Chief Investment Officer do banco.

As quatro linhas de financiamento cobrem os principais promotores institucionais portugueses. A primeira é dirigida às câmaras municipais para execução das respetivas Estratégias Locais de Habitação. A segunda apoia parcerias público-privadas de habitação, com terreno municipal e promotor privado em regime dedicado ao arrendamento acessível. A terceira canaliza linhas do Banco Europeu de Investimento para construção e reabilitação, com uma dotação inicial de 1,3 mil milhões para cerca de 12 mil habitações. A quarta, em desenho, destina-se a cooperativas de habitação, segmento que Regalado descreveu como desactivado desde os anos 1990 após o florescimento do pós-25 de Abril.

A 12 de março de 2026, a presidente do Grupo BEI, Nadia Calviño, anunciou em Lisboa uma linha adicional de 1,5 mil milhões de euros para habitação social em Portugal, aguardando luz verde do board ainda nesse mês e dirigida a reabilitação de bairros sociais existentes. O financiamento do BEI em Portugal atingiu 750 milhões de euros dedicados a habitação em 2025, valor recorde para o Grupo BEI no país, e está a crescer. Em 2025 o BPF, por sua vez, não teve financiamento dedicado a habitação, conforme reconheceu Regalado à Lusa à margem do mesmo evento.

O horizonte de aplicação destas linhas é 2030, alinhado com o ciclo do próximo quadro financeiro plurianual da União Europeia. A articulação institucional do BPF com o IHRU é declarada e formal, com Regalado a invocar que o banco integra o engenheiro Abel Mascarenhas, antigo presidente do Instrumento Financeiro para a Reabilitação Urbana, como presidente da Fomento Fundos.

A estratégia do BPF articula-se com a Pan-European Investment Platform da Comissão Europeia, com a duplicação do envelope BEI para habitação de 4 para 6 mil milhões de euros em 2026, e com o European Affordable Housing Plan apresentado em dezembro de 2025. Portugal posiciona o seu banco promocional como ponto de entrada nacional no quadro europeu emergente.

Em paralelo ao anúncio das quatro linhas, Regalado confirmou objetivos qualitativos precisos: a ambição de se afirmar como "banco da habitação pública e acessível", a orientação simultânea para classes médias e grupos vulneráveis, e a intenção expressa de ativar concessão de garantias públicas aos 308 municípios portugueses para que possam financiar as suas Estratégias Locais de Habitação com maturidade mais longa e custo competitivo.

O que significa para o ecossistema

O posicionamento do BPF como braço financeiro do Estado para a habitação acessível é uma mudança de paradigma comparada com o período 2023-2025. Até ao início de 2026, o banco promocional português focou-se sobretudo em instrumentos de capitalização empresarial e garantia ao crédito exportador, deixando a habitação ao PRR e ao IHRU. A entrada formal com quatro mil milhões de euros em garantias configura uma segunda infraestrutura financeira pública dedicada à habitação, complementar e não concorrente à ação do IHRU.

A arquitetura anunciada pelo BPF é sobretudo de garantias, não de capital direto. Esta distinção importa. As garantias permitem ao BPF mobilizar capital privado e financiamento bancário sénior a custos mais baixos e com maturidades mais longas do que aqueles normalmente disponíveis para operadores habitacionais portugueses, sem consumir diretamente o balanço do Estado. O modelo é o mesmo que outros bancos promocionais europeus usam com sucesso, do KfW alemão ao ICO espanhol, aquele que este Radar cobriu recentemente na sua intervenção recorde em avales para jovens compradores.

A dependência do BEI é óbvia e estruturante. Dos 4 mil milhões anunciados, cerca de 1,3 mil milhões são literalmente uma linha do BEI canalizada via BPF, e aos quais se somam agora mais 1,5 mil milhões anunciados por Calviño para habitação social. Na prática, o BPF está a funcionar como intermediário institucional nacional para canalizar o reforço BEI em Portugal, num momento em que a presidente do BEI tem Portugal como caso visível do reposicionamento europeu na habitação. Este é um posicionamento estratégico que cria oportunidade mas também dependência: o ritmo da execução BPF está condicionado pelo ritmo de deliberação do BEI.

A linha dedicada às cooperativas é o elemento mais novo. Regalado reconheceu publicamente que o movimento cooperativo habitacional, que produziu cerca de 160 mil fogos entre os anos 1970 e 1990, foi desactivado ao longo das três últimas décadas. A reconstrução deste ecossistema, que o Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa tenta na escala municipal há dois anos com resultados ainda por materializar, é agora assumida como missão pelo banco promocional nacional. É um sinal institucional relevante, mesmo que a operacionalização concreta esteja ainda por desenhar.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três implicações a partir da Fundação Âncora, sobre a arquitetura de capital.

A primeira é de posicionamento. O BPF declara formalmente que o seu cliente natural em habitação são câmaras municipais, parcerias público-privadas, beneficiários BEI e cooperativas. A Fundação Âncora, enquanto operador institucional sem fins lucrativos com propriedade intransmissível e gestão profissional, não corresponde exatamente a nenhuma destas quatro categorias. Este enquadramento pede esclarecimento explícito. A Fundação Âncora pode operar como veículo intermediário em parcerias público-privadas (terreno municipal em direito de superfície, construção e gestão pela Fundação), como beneficiária direta de linhas BEI canalizadas via BPF, ou como entidade especializada que os municípios contratam para executar as suas Estratégias Locais de Habitação. O quadro institucional do BPF abre espaço, mas não define lugar automático para a Fundação.

A segunda é de sequenciamento. O BPF dispõe de 4 mil milhões em garantias para deploy progressivo até 2030, com primeiras linhas a entrar no terreno em 2026. Operadores de terceiro setor em formação em Portugal podem, em condições adequadas, posicionar-se como veículos para absorver parte deste envelope nos anos 2027-2030, em particular nas linhas dedicadas a parcerias público-privadas e, consoante o desenho final das condições operacionais, na linha de cooperativas. O diálogo institucional com o BPF é tema a acompanhar à medida que o quadro operacional for publicado.

A terceira é de escala. A linha do BEI de 1,3 mil milhões para 12 mil habitações implica um custo médio de 108 mil euros por fogo, valor consistente com custos de construção em reabilitação ou em tipologias compactas em zonas de pressão. A linha adicional de 1,5 mil milhões anunciada por Calviño para reabilitação de bairros sociais reforça este vector. O volume financeiro disponível a nível nacional é largamente superior à capacidade de absorção do ecossistema atualmente existente em Portugal. Existe, na prática, uma lacuna entre capital disponível e operadores capazes de executar à escala exigida. É precisamente esta lacuna que a Fundação Âncora se propõe preencher na sua gama específica, classe média profissional em zonas de pressão metropolitana, com fração deste volume potencial de financiamento e com capacidade executiva profissionalizada.

A Fundação Âncora acompanhará com atenção a publicação das condições operacionais de cada uma das quatro linhas do BPF, em particular a linha destinada a cooperativas de habitação, cujo desenho final está ainda em aberto e pode configurar espaço para enquadramento institucional adequado a operadores sem fins lucrativos com arquitetura de propriedade blindada.