Relatório do IHRU identifica 124 mil arrendatários com rendas anteriores a 1990 e caracteriza parque habitacional nacional

O que aconteceu

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), através do Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU) e em colaboração com o PLANAPP (Centro de Competências de Planeamento, de Políticas e de Prospetiva da Administração Pública), publicou em maio de 2023 o Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal, posteriormente actualizado em outubro de 2023. É o documento técnico mais completo sobre o estado do arrendamento habitacional português produzido pela administração central nos últimos anos.

O relatório foi elaborado em cumprimento do artigo 228.º da Lei do Orçamento de Estado para 2022, que condicionou novas medidas sobre contratos de arrendamento anteriores a 1990 à elaboração de um relatório pelo OHARU que identificasse o número de agregados abrangidos, caracterizasse as dimensões fundamentais destes contratos e propusesse medidas para o regular funcionamento do mercado de arrendamento urbano.

Estrutura-se em dois volumes complementares. O Volume I apresenta a caracterização do arrendamento habitacional em Portugal baseada nos Censos 2021 e em indicadores do INE e do Banco de Portugal. A leitura territorial é sistemática, com dados a nível de município, NUTS e agregado nacional, permitindo identificar padrões geográficos das dinâmicas do arrendamento. O Volume II é dedicado especificamente aos contratos pré-NRAU, os designados arrendamentos com rendas antigas ou travadas.

O dado central do Volume II: foram identificados 124.083 arrendatários com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e que não transitaram para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. Destes, 21.084 pediram comprovativo de rendimento anual bruto corrigido, documentação necessária para beneficiar dos regimes de protecção aplicáveis a arrendatários de baixo rendimento ou idade igual ou superior a 65 anos.

O universo abrangido é estruturalmente relevante para a política habitacional. Os arrendatários com contratos pré-1990 beneficiam de limitações à actualização das rendas, que foram sucessivamente prorrogadas e eventualmente consolidadas no pacote Mais Habitação (Lei 56/2023, de 6 de outubro). Em paralelo, a lei instituiu o princípio de compensações fiscais e financeiras aos senhorios.

O modelo de compensação foi operacionalizado pelo Decreto-Lei 132/2023, de 27 de dezembro, e os pedidos ficaram activos a partir de 1 de julho de 2024 via formulário no Portal da Habitação. A compensação é calculada como a diferença entre o valor da renda mensal efectiva e o valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel, fraccionado em 12 meses. É uma subvenção mensal não reembolsável por 12 meses, renovável se os requisitos se mantiverem, e não está sujeita a IRS nem a contribuições para a Segurança Social.

Os requisitos da compensação abrangem situações específicas: arrendatários com Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, com 65 ou mais anos, ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60 por cento; ou com coabitantes que reúnam esses critérios há mais de cinco anos.

Em paralelo, o limite de actualização das rendas antigas foi fixado em 2,16 por cento para 2025, com base no coeficiente legal associado à inflação. Para 2026, a actualização é de 2,24 por cento, baseada na inflação de agosto de 2025.

O OHARU publicou adicionalmente em setembro de 2024 o estudo "Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal", que disponibiliza um painel interactivo em Power BI com análise municipal de taxa de esforço nas duas vias de acesso à habitação, compra e arrendamento, para cenários de 35, 40 e 50 por cento.

O que significa para o ecossistema

Três leituras relevantes.

A primeira é de escala. O universo de 124.083 arrendatários com rendas antigas representa um segmento estrutural mas proporcionalmente pequeno do parque habitacional português. Dos cerca de 883.000 contratos formais de arrendamento, os pré-1990 constituem aproximadamente 14 por cento. A narrativa pública que identifica as rendas travadas como causa principal da crise do arrendamento em Portugal é refutada pela própria evidência empírica: o efeito existe, é real, mas não é estruturante. A crise actual do arrendamento tem como causa principal a ausência crónica de oferta e o preço dos novos contratos em mercado livre, não o congelamento histórico.

A segunda é de política pública. O Decreto-Lei 132/2023 separa finalmente o princípio da proteção do arrendatário vulnerável (mantida via regimes especiais) do princípio da absorção privada do custo da protecção (substituída por compensação orçamental ao senhorio). É uma mudança de paradigma: o Estado reconhece que não pode externalizar para o senhorio o custo social da protecção do arrendatário. Esta lógica fiscal é consistente com o que acontece noutros Estados-membros europeus com tradição de apoio ao arrendamento.

A terceira é metodológica. A produção deste relatório pelo IHRU/OHARU em colaboração com o PLANAPP configura um precedente para a articulação entre planeamento público (PLANAPP) e operador habitacional (IHRU) no diagnóstico técnico do sistema. O estudo "Territórios com Falta ou Desadequação" de setembro de 2024 estende o mesmo modelo analítico para a oferta. Esta capacidade de diagnóstico institucional é condição necessária para qualquer política habitacional séria e tem sido reforçada progressivamente desde a criação do OHARU em 2020.

Observação a partir da Fundação Âncora

Três leituras directas para a Fundação Âncora.

A primeira é factual. O universo de 124.083 arrendatários com rendas antigas não é o público-alvo da Fundação Âncora. São arrendatários existentes em fracções que não estão e não vão estar disponíveis para integração no stock da Fundação. O interesse do dado para a Fundação é inverso: confirma que o resto do parque habitacional, cerca de 760.000 contratos formais, opera em mercado livre com rendas próximas dos preços de oferta actuais, e é aí que se desenvolve a crise estrutural que a Fundação pretende responder.

A segunda é institucional. O IHRU/OHARU é, por mandato, o operador público central da política habitacional portuguesa. A Fundação Âncora é, por posicionamento, um operador de terceiro sector que se propõe complementar e não substituir a intervenção pública. A existência do Relatório sobre o Arrendamento Habitacional, das Estratégias Locais de Habitação, e do estudo Territórios com Falta ou Desadequação, constituem infraestrutura analítica pública útil à Fundação Âncora, que pode usar estes instrumentos para calibrar territorialmente o seu próprio pipeline. A articulação institucional com o IHRU e o OHARU é uma oportunidade concreta a desenvolver.

A terceira é de benchmark. A compensação de senhorios prevista pelo Decreto-Lei 132/2023 é um mecanismo de subsídio estatal indirecto ao arrendamento, no valor da diferença entre renda efectiva e 1/15 do VPT fraccionado em 12 meses. É um instrumento com lógica análoga ao que o Manifesto da Fundação identifica como "sem despesa orçamental directa": o Estado não transfere directamente para os beneficiários finais, mas subsidia indirectamente o valor do acesso à habitação. A racional do Estado português já aceita este princípio. A Fundação Âncora opera na mesma lógica, aplicada não a rendas congeladas mas a arrendamento acessível perpétuo em stock novo ou reabilitado.

O Radar continuará a acompanhar as publicações do OHARU, em particular o relatório anual da habitação previsto na Lei de Bases da Habitação, e as actualizações do painel Power BI de Territórios com Falta ou Desadequação.