A iniciativa Science4Policy é a primeira tentativa estruturada do Estado português de organizar institucionalmente a relação entre investigação científica e formulação de política pública em habitação, com financiamento dedicado, prazos definidos e mecanismo de transferência directa para áreas governativas.
A Comissão Europeia tem promovido instrumentos análogos. O Joint Research Centre (JRC) tem programa de Training-of-Trainers on Evidence for Policy, no qual o PLANAPP participa, e a iniciativa "Science and Public Policy: how to build bridges?" desenvolvida pelo PLANAPP em institutos académicos portugueses inscreve-se nesse mesmo movimento europeu de aproximação entre evidência científica e política pública. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é institucional. A institucionalização da articulação entre investigação científica e política pública é um sinal de maturação do sistema português de governação habitacional. Até há poucos anos, o conhecimento técnico sobre habitação em Portugal era produzido sobretudo por think tanks privados, fundações independentes (FFMS, Calouste Gulbenkian) e centros de investigação académicos, com fluxo de transferência para a Administração Pública pouco estruturado. O Science4Policy estabelece um canal formal, com financiamento próprio, prazos contratualizados e mecanismo de validação pela própria Administração que vai usar o conhecimento. A segunda é qualitativa. A escolha de investigação primária dirigida a problemas concretos identificados pela Administração, em vez de revisões bibliográficas ou ensaios de opinião, eleva o padrão da evidência disponível. O HABIPUB, dedicado ao arrendamento público, é precisamente o tipo de investigação que falta ao ecossistema português: análise empírica e proposição de soluções operacionais, não diagnóstico genérico da crise. A entrega de policy briefs com recomendações fundamentadas, em vez de relatórios académicos extensos, optimiza a utilidade para decisores que tomam decisões em prazos curtos. A terceira é de calibração. A escala financeira do Science4Policy é modesta. 1,4 milhões de euros para 30 projectos numa edição é uma fracção do que a OCDE recomendou para habitação em Portugal no Economic Survey 2026. Mas o valor não está no orçamento absoluto, está no canal que se estabelece. Um operador como a Fundação Âncora pode passar a ter interlocutores académicos identificados, com financiamento público para investigação relevante, e cuja produção será utilizada institucionalmente. É um ecossistema mais robusto que o anterior. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de monitorização. A Fundação Âncora deve acompanhar institucionalmente a produção do Science4Policy, em particular os policy briefs da edição 2025 que serão publicados ao longo de 2026. O policy brief do projecto HABIPUB sobre arrendamento público é particularmente relevante: as recomendações que produzir podem informar directamente a estratégia da Fundação em conversações com municípios, com o IHRU e com o governo. Da mesma forma, o policy brief sobre fogos devolutos pode esclarecer obstáculos jurídicos e fiscais ao programa de reabilitação custo-zero para terceiros previsto no Manifesto da Fundação. A segunda é de ligação ao Observatório Âncora. O Observatório Âncora, unidade de investigação previsto no Manifesto da Fundação para articulação com universidades portuguesas, encontra no Science4Policy um modelo institucional já estabelecido com o qual pode dialogar. Pode mesmo, em fase futura, candidatar-se a linhas temáticas das próximas edições do concurso, contribuindo com perspectiva operacional que complementa a perspectiva académica das equipas de investigação. A articulação Fundação-Universidade-Estado tem aqui um veículo concreto. A terceira é narrativa. A existência do Science4Policy reforça o argumento institucional de que Portugal está a estruturar uma resposta mais sofisticada à crise habitacional, com instrumentos de evidência, financiamento europeu, e canais formais de transferência de conhecimento. A Fundação Âncora opera precisamente neste momento de maturação, e o seu posicionamento como operador de terceiro sector com base científica robusta é coerente com o movimento sistémico em curso. O Radar continuará a acompanhar a publicação dos policy briefs do Science4Policy, em particular os relacionados com habitação, e os resultados finais da edição 2025 que serão progressivamente disponibilizados pelo PLANAPP ao longo de 2026. ### Fontes - Publicados os primeiros policy briefs do Concurso Science4Policy — Fundação para a Ciência e Tecnologia (20 de abril de 2026) — https://www.fct.pt/publicados-os-primeiros-policy-briefs-do-concurso-science4policy/ - Publicados primeiros policy briefs do Concurso Science4Policy — PLANAPP — Centro de Planeamento e Avaliação de Políticas Públicas (20 de abril de 2026) — https://www.planapp.gov.pt/publicado-primeiros-policy-briefs-concurso-s4p/ - Projetos selecionados Concurso Science4Policy 2025 — PLANAPP (Agosto 2025) — https://mail.planapp.gov.pt/wp-content/uploads/2025/08/PLANAPP-ProjetosSelecionados-Science4Policy2025.pdf - Linhas Temáticas — Concurso Science4Policy 2025 — PLANAPP (Junho 2025) — https://planapp.gov.pt/wp-content/uploads/2025/06/PLANAPP-ConcursoScience4Policy25-LinhasTematicas.pdf --- ## CIMAA reforça Pacto Alto Alentejo com 5,46 milhões para habitação acessível **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/cimaa-alto-alentejo-habitacao-acessivel/ **Acontecimento:** 15 de abril de 2026 · **Publicado no Radar:** 21 de abril de 2026 **Categoria:** Municípios **País:** Portugal **Organizações:** CIMAA - Alto Alentejo **Tags:** intermunicipal, portugal-2030, alentejo-2030, reprogramacao, fundos-coesao ## O que aconteceu A 15 de abril de 2026, em reunião extraordinária, o Conselho Intermunicipal da Comunidade Intermunicipal do Alto Alentejo aprovou por unanimidade a reprogramação do Pacto para o Desenvolvimento e Coesão Territorial do Alto Alentejo 2030. A decisão foi tornada pública a 17 de abril. A peça central da reprogramação é o reforço de 5.462.592 euros dedicado a habitação acessível. Com este reforço, a dotação total disponível para habitação no Alto Alentejo passa para cerca de 25 milhões de euros, tornando-se uma das maiores fatias do programa, num Pacto global de aproximadamente 70 milhões de euros que cobre os 15 municípios do distrito de Portalegre. A reprogramação resulta de meses de articulação entre os municípios, a CIMAA e a Autoridade de Gestão do Programa Regional do Alentejo 2030, com o envolvimento directo de Ricardo Pinheiro, presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Alentejo. O objectivo central anunciado é cumprir a meta de execução de fundos fixada em 11 milhões de euros para 2026. A CIMAA já tinha executado 9 milhões em 2025. ## O que significa para o ecossistema O caso CIMAA é relevante menos pelo valor absoluto e mais pelo precedente institucional que estabelece. Primeiro, é um sinal claro de que o mecanismo de reprogramação dos Pactos de Desenvolvimento e Coesão Territorial pode ser accionado para canalizar fundos de coesão para habitação acessível, fora dos canais tradicionais do IHRU ou do PRR. Este é precisamente o caminho que o Despacho 3089/2026, assinado em março pela tutela, pretende sistematizar: articular autoridades de gestão regionais com objectivos nacionais de habitação. O Alto Alentejo opera em linha com essa lógica antes mesmo de o grupo de trabalho interministerial estar em velocidade plena. Segundo, o território em causa é particularmente notável. O Alto Alentejo não é uma região de pressão habitacional crónica como Lisboa, Porto ou Algarve. Existe, contudo, um problema estrutural de habitação: stock envelhecido, dispersão populacional, dificuldade de atracção e retenção de profissionais em sectores essenciais (saúde, educação, serviços públicos). O modelo aqui não é "construir muito em pouco sítio", como nas áreas metropolitanas; é assegurar que em cada um dos 15 municípios há oferta suficiente para fixar pessoas. Terceiro, o exemplo demonstra algo que muitas vezes é esquecido no debate nacional sobre habitação: os fundos europeus de coesão estão, de facto, disponíveis para habitação acessível, mas exigem engenharia institucional local para os captar e executar. Os municípios do Alto Alentejo mostram que é possível absorver e gastar fundos a ritmo alto (9 milhões em 2025, mais 11 milhões previstos para 2026) quando há articulação intermunicipal funcional. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras para a Fundação Âncora. A primeira é de âmbito territorial. O enfoque inicial da Fundação é metropolitano, com Lisboa como primeiro cluster. Mas o Alto Alentejo expõe uma realidade portuguesa distinta e igualmente urgente: territórios de baixa densidade onde a habitação acessível é condição de sobrevivência demográfica. Num horizonte de médio prazo, um cluster Âncora em contexto não metropolitano, possivelmente em parceria com uma comunidade intermunicipal como a CIMAA, seria um laboratório interessante do modelo. A segunda é sobre parceiros institucionais. A CIMAA e as CIM congéneres são interlocutores que a Fundação Âncora deveria cultivar. São estruturas que agregam escala de procurement, gerem fundos de coesão e têm mandato intermunicipal formal. Conversas exploratórias com CIM de Évora (CIMAC, sob presidência do actual autarca Carlos Zorrinho), do Alto Alentejo (CIMAA) e outras podem, no médio prazo, abrir pipeline de projectos operacionais. A terceira é de linguagem institucional. A reprogramação do CIMAA é um exemplo prático de como o Portugal 2030 pode ser mobilizado para habitação acessível sem recorrer ao IHRU. Para interlocutores políticos e financeiros com quem a Fundação dialoga, este precedente reforça um argumento central do modelo: capital público está disponível, o que falta é engenharia institucional para o converter em habitação. O Radar acompanhará a execução dos investimentos agora aprovados, em particular se e quando chegam candidaturas municipais a este envelope reforçado. ### Fontes - Reforço de 5,46 milhões de euros para Habitação Acessível no Alto Alentejo — Rádio Campanário (17 de abril de 2026) — https://www.radiocampanario.com/reforco-de-546-milhoes-de-euros-para-habitacao-acessivel-no-alto-alentejo/ - Autarquias no Alentejo têm 5 milhões para criar habitação acessível — idealista/news (via Lusa) (20 de abril de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/04/20/75039-autarquias-no-alentejo-tem-5-milhoes-para-criar-habitacao-acessivel - Alto Alentejo com mais de 80 milhões para habitação acessível — Tribuna Alentejo (14 de abril de 2026) — https://tribunaalentejo.pt/artigos/alto-alentejo-com-mais-de-80-milhoes-para-habitacao-acessivel/ - Alentejo 2030, Governo, AD&C e CIM analisam execução do programa — Alentejo 2030 (15 de abril de 2026) — https://alentejo.portugal2030.pt/2026/04/15/alentejo-2030-governo-adc-e-cim-analisam-execucao-e-avancam-com-medidas-de-aceleracao/ --- ## Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa: dois anos depois, 500 casas continuam no papel **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/cooperativas-1a-habitacao-lisboa-balanco/ **Acontecimento:** 2 de abril de 2026 · **Publicado no Radar:** 3 de abril de 2026 **Categoria:** Municípios **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** Câmara Municipal de Lisboa **Tags:** cooperativas-habitacao, direito-superficie, carlos-moedas, filipa-roseta, carta-municipal-habitacao, lisboa-sru, lumiar, benfica, propriedade-publica ## O que aconteceu A 2 de abril de 2026, o portal Vida Imobiliária consolidou o balanço público do Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, retomando dados que o idealista/news e o Jornal Económico haviam publicado em janeiro de 2026. O quadro é claro: o programa foi lançado em fevereiro de 2024 pela Câmara Municipal de Lisboa, sob liderança de Carlos Moedas (PSD/CDS-PP), com Filipa Roseta como vereadora da Habitação. Dois anos depois, zero habitações foram construídas. O programa baseia-se num modelo conhecido. O município identifica terrenos municipais de pequena escala, geralmente abaixo de 50 fogos por intervenção, e cede-os em direito de superfície por 90 anos a cooperativas de habitação seleccionadas em concurso público. As cooperativas constroem e gerem habitação sem fins lucrativos, com critérios de elegibilidade que incluem limites de rendimento do agregado familiar e a inexistência de propriedade habitacional na Área Metropolitana de Lisboa à data da aquisição. Findo o prazo de 90 anos, os imóveis revertem para o município, podendo o prazo ser prorrogado conforme o interesse público. A meta inscrita na Carta Municipal de Habitação de Lisboa 2023-2032 é de 500 habitações distribuídas por 11 intervenções em 8 freguesias: Ajuda, Arroios, Belém, Benfica, Lumiar, Marvila, São Vicente e Santa Clara. Para se preparar, o município contratou através da Lisboa Ocidental SRU a elaboração de estudos preliminares, concursos de projecto e projectos de arquitectura e especialidades para todas as intervenções. O investimento até ao início de 2026 foi de aproximadamente 1,1 milhões de euros, segundo informação prestada pela autarquia ao Jornal Económico. Apenas dois concursos foram efectivamente abertos. O primeiro, em 2022, adjudicado em abril de 2025 à Cooperativa JHLX (Jovens Habitam Lisboa) para 18 habitações no Lumiar. O segundo, aprovado a 2 de julho de 2025 pela reunião privada do executivo municipal, para um terreno na Rua da Venezuela em Benfica destinado a 12 habitações. A vereadora Filipa Roseta indicou na altura que estavam preparadas para concretização cerca de 300 habitações cooperativas, antecipando o lançamento de novos concursos.O programa enquadra-se no princípio de que a construção privada sem fins lucrativos pode ocorrer sob propriedade pública mantida no longo prazo, instrumento conhecido em várias tradições europeias e nomeadamente no modelo catalão da Sostre Civic, financiado pelo CEB, e no modelo vienense, ambos cobertos no Radar.
A justificação oficial para o ritmo lento aponta para a ausência prévia de modelo contratual, ausência de cooperativas activas após décadas de hibernação do sector e necessidade de construir do zero o quadro técnico, jurídico e urbanístico. O movimento cooperativo habitacional, que produziu cerca de 160 mil fogos em Portugal entre o pós-25 de Abril e os anos 1990, declinou substancialmente após a década de 1990 com a facilitação do crédito bancário à habitação e a cessação de financiamento e apoio público específico, situação que se agravou após 2008. ## O que significa para o ecossistema Três leituras directas. A primeira é estrutural. O Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa é o precedente mais directo em Portugal do modelo que combina propriedade pública do solo, construção sem fins lucrativos, e horizonte longo. É o instrumento jurídico-financeiro mais próximo do que operadores europeus consolidados utilizam, da Sostre Civic em Catalunha às Limited-Profit Housing Associations austríacas. O facto de este programa existir formalmente em Lisboa, com Carta Municipal de Habitação aprovada e terrenos identificados, confirma que o quadro jurídico português permite este tipo de operação. A segunda é executiva. A distância entre o anúncio e a execução é o tema que merece reflexão. Dois anos após o lançamento, com 1,1 milhões investidos em fase preparatória e zero fogos construídos, fica claro que o modelo cooperativo, tal como configurado, exige um ecossistema operacional que Portugal não tem actualmente. Cooperativas activas com capacidade técnica e financeira para gerir projectos imobiliários complexos, equipas multidisciplinares para articular concurso público, projecto, licenciamento e construção, e financiamento bancário compatível com a estrutura cooperativa. Cada um destes elementos teve de ser construído do zero, atrasando substancialmente o ciclo desde a identificação do terreno até à entrega da chave. A terceira é política. O ritmo do programa contrasta com a urgência habitacional documentada pelo Banco de Portugal, pela OCDE e pela própria Câmara. A diferença entre a meta política (500 fogos até 2032) e o calendário real de execução (zero fogos em dois anos, 30 fogos em pipeline activo entre Lumiar e Benfica) ilustra a dificuldade estrutural de converter compromissos políticos em stock habitacional concreto, mesmo quando os instrumentos jurídicos estão alinhados e o solo está disponível. É uma dificuldade do sistema, não da Câmara isoladamente. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é validação. O programa da CML confirma que o modelo de propriedade blindada com direito de superfície longo a operadores sem fins lucrativos é tecnicamente viável em Portugal, é politicamente apoiado pelo município de maior pressão habitacional do país, e está incorporado em instrumento estratégico vinculativo (Carta Municipal de Habitação 2023-2032). A Fundação não opera num vazio normativo; opera num quadro que a CML já reconheceu como prioritário. A segunda é distinção operacional. A diferença entre o modelo cooperativo e o modelo da Fundação Âncora está sobretudo na estrutura de execução. Cooperativas individuais, com capacidades dispersas e dependentes de mobilização cidadã específica para cada projecto, têm dificuldade estrutural em escalar e em manter ritmo. Um operador institucional único, com equipa profissionalizada, pipeline de capital comprometido e arquitectura de governação estável, pode absorver custos preparatórios fixos e replicar o modelo cluster a cluster com velocidade incomparavelmente superior. A Fundação não compete com as cooperativas; ocupa um espaço operacional complementar onde a escala e a continuidade institucional são determinantes. A terceira é convergência possível. A CML identificou 11 intervenções para 500 fogos, todas com terrenos disponíveis e projectos de arquitectura aprovados, mas com dificuldade em encontrar cooperativas capazes de assumir cada projecto individualmente. Para a Fundação Âncora, este é precisamente o tipo de pipeline que poderia absorver com velocidade muito superior, mantendo o mesmo modelo de direito de superfície a 90 anos, propriedade pública do solo, gestão sem fins lucrativos, e benefício directo à classe média profissional. A conversação institucional com a CML, e em particular com a vereadora Filipa Roseta, é uma linha de trabalho natural para a Fundação acompanhar com atenção. O Radar continuará a acompanhar a execução do Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, em particular a abertura de novos concursos anunciada por Filipa Roseta para as cerca de 300 habitações em fase de preparação avançada. ### Fontes - Cooperativas em Lisboa: 500 casas continuam sem sair do papel — idealista/news (26 de janeiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/01/26/73595-cooperativas-em-lisboa-500-casas-continuam-sem-sair-do-papel - Cooperativas regressam a Lisboa com promessa de 500 casas acessíveis até 2032 — Vida Imobiliária (2 de abril de 2026) — https://vidaimobiliaria.com/noticias/habitacao/cooperativas-regressam-a-lisboa-com-promessa-de-500-casas-acess%C3%ADveis-at%C3%A9-2032/ - Câmara de Lisboa aprova novo concurso para Cooperativas 1.ª Habitação — Lisboa.pt — Informação Municipal (2 de julho de 2025) — https://informacao.lisboa.pt/noticias/detalhe/camara-de-lisboa-aprova-novo-concurso-para-cooperativas-1a-habitacao - Município aprova construção de habitação acessível por cooperativas — Lisboa.pt — Informação Municipal (14 de fevereiro de 2024) — https://informacao.lisboa.pt/noticias/detalhe/municipio-aprova-construcao-de-habitacao-acessivel-por-cooperativas --- ## Parlamento Europeu em Lisboa: crise é severa, resposta tem de ser europeia **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/missao-pe-hous-lisboa-irene-tinagli/ **Acontecimento:** 1 de abril de 2026 · **Publicado no Radar:** 2 de abril de 2026 **Categoria:** Europa **País:** Portugal, União Europeia **Cidade:** Lisboa **Organizações:** Parlamento Europeu, Governo Português **Tags:** missao-pe, comissao-hous, irene-tinagli, alojamento-local, habitacao-social, prr ## O que aconteceu Entre 30 de março e 1 de abril de 2026, uma delegação da Comissão Especial sobre a Crise da Habitação na União Europeia (HOUS) do Parlamento Europeu visitou Lisboa em missão de averiguação. A delegação foi presidida pela eurodeputada italiana Irene Tinagli (Socialistas e Democratas) e incluiu João Oliveira (Esquerda Europeia, Portugal), Daniel Buda (Partido Popular Europeu, Roménia) e Georgiana Teodorescu (Reformistas e Conservadores Europeus). Ao longo dos três dias, os eurodeputados reuniram-se com entidades públicas de habitação, cooperativas, representantes do sector imobiliário privado (APPII, a 31 de março), a secretária de Estado da Habitação Patrícia Gonçalves Costa e o secretário de Estado do Planeamento e Desenvolvimento Regional Hélder Reis. Na conferência de imprensa final, a 1 de abril, Irene Tinagli sintetizou as conclusões: Portugal enfrenta, nas suas palavras, uma crise habitacional de gravidade estrutural. A comissão identificou três factores convergentes: o parque público e social residual de 2%, uma das percentagens mais baixas da União Europeia; a expansão do alojamento local e dos arrendamentos turísticos de curta duração, descritos como uma proporção alarmante em certos bairros de Lisboa; e o investimento especulativo que, nas palavras da delegação, empurra famílias para fora das suas comunidades.A delegação reconheceu o esforço recente do Estado português, mas considerou a continuação do investimento um desafio crítico à medida que os fundos do PRR se aproximam do prazo final.
A missão insere-se no seguimento da resolução do Parlamento Europeu de 10 de março de 2026, que pediu formalmente a criação de um Plano Europeu para a Habitação Acessível e defendeu mais investimento em oferta não-lucrativa, incluindo soluções públicas, cooperativas e de terceiro sector. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes para quem opera em habitação acessível em Portugal. A primeira é de reforço da narrativa externa. A classificação de "crise severa" por um órgão institucional europeu, em visita oficial, consolida Portugal como caso crítico no mapa europeu de habitação. Isto tem consequências práticas: reforça a elegibilidade para instrumentos europeus prioritários (InvestEU, BEI, Fundos de Coesão), legitima pedidos de reprogramação, e abre portas a financiamento preferencial para operadores portugueses do terceiro sector. A segunda é de diagnóstico oficial sobre o alojamento local. A comissão descreveu a proporção de habitação destinada a uso turístico como alarmante. O idealista/news recorda os dados: 119.468 alojamentos locais registados em Portugal, equivalendo a 2% do parque nacional, mas com 6% em Lisboa concelho e percentagens substancialmente mais altas em freguesias centrais. A missão PE não propôs medidas específicas, mas inseriu o tema no quadro europeu que a resolução de 10 de março pede: instrumentos de nível UE para regular alojamentos turísticos. A terceira é de mensagem implícita sobre terceiro sector. A comissão HOUS tem defendido, nas suas resoluções, soluções "públicas, cooperativas e sem fins lucrativos". Em Portugal, onde o terceiro sector habitacional é praticamente inexistente, esta é precisamente a lacuna que a OCDE já apontou no seu Economic Survey Portugal 2026. A convergência de diagnósticos, PE e OCDE, cria uma janela institucional clara para operadores com estas características. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três implicações directas para a Fundação Âncora. A primeira é de enquadramento institucional. A missão do Parlamento Europeu refere explicitamente cooperativas e operadores sem fins lucrativos como parte da solução. Este vocabulário, combinado com a recomendação OCDE de pilotar fundos rotativos, constitui o enquadramento político-institucional mais favorável que o terceiro sector habitacional português encontrou em décadas. Para a Fundação Âncora, operar nesta janela é operacionalmente mais fácil do que o teria sido há 5 anos. A segunda é de contacto institucional. Irene Tinagli, como presidente da HOUS, é um interlocutor europeu relevante para a Fundação Âncora no médio prazo. Não para apresentação formal imediata (o grau de maturidade da Fundação não justifica), mas como relação a cultivar via intermediários: Housing Europe (que dialoga directamente com a HOUS), o representante português João Oliveira, ou através da Comissão Europeia. A terceira é de oportunidade narrativa. O diagnóstico convergente, PE fala em "crise severa", OCDE fala em "missing middle", Comissão Europeia fala em "desafio sistémico", reforça a tese da Fundação: existe um vazio estrutural entre o Estado (que chega apenas aos 2%) e o mercado (que serve apenas quem pode pagar). Qualquer documento da Fundação dirigido a autarcas, financiadores ou Estado pode agora ancorar-se nestes três diagnósticos institucionais convergentes. A recomendação da missão, continuar o investimento quando os fundos do PRR terminarem, é precisamente o argumento estrutural para veículos como o fundo rotativo recomendado pela OCDE: assegurar continuidade do investimento em habitação acessível para além do calendário do PRR, via capital reinvestido em ciclo perpétuo. ### Fontes - Eurodeputados concluem missão de averiguação em Lisboa para avaliar a acessibilidade da habitação — Parlamento Europeu (1 de abril de 2026) — https://news.cision.com/pt/parlamento-europeu/r/eurodeputados-concluem-missao-de-averiguacao-em-lisboa-para-avaliar-a-acessibilidade-da-habitacao,c639106478590000000 - Parlamento Europeu: percentagem de casas para turistas em Portugal é alarmante — Público (1 de abril de 2026) — https://www.publico.pt/2026/04/01/economia/noticia/parlamento-europeu-percentagem-casas-destinadas-turismo-portugal-alarmante-2169954 - Crise da habitação é severa em Portugal, diz eurodeputada — idealista/news (1 de abril de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/04/02/74769-crise-da-habitacao-e-severa-em-portugal-diz-eurodeputada - Solução para habitação acessível poderá envolver privados — ECO (1 de abril de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/04/01/solucao-para-habitacao-acessivel-podera-envolver-privados/ --- ## PRR: Portugal reprograma 516 milhões e identifica habitação como área crítica **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/prr-reprogramacao-habitacao-area-critica/ **Acontecimento:** 31 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 2 de abril de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal, União Europeia **Organizações:** Governo Português, recuperar-portugal, Comissão Europeia **Tags:** prr, reprogramacao, tempestade-kristin, regra-guilhotina, 31-agosto-2026, fernando-alfaiate, aml, habitacao-area-critica, castro-almeida, 8500-habitacoes ## O que aconteceu A 31 de março de 2026, Portugal submeteu à Comissão Europeia uma proposta de reprogramação do Plano de Recuperação e Resiliência envolvendo 516 milhões de euros de ajustamentos entre o 9.º e o 10.º pedidos de pagamento. O envelope financeiro total do Plano mantém-se nos 21.905 milhões de euros. É a terceira revisão substantiva do PRR desde a sua aprovação. A reprogramação foi desencadeada pelas tempestades Kristin, que afectaram várias regiões do país em janeiro e fevereiro de 2026. Face aos danos, a Comissão Europeia abriu uma janela de flexibilidade excepcional para os Estados-membros, permitindo que projectos nas áreas da saúde, educação e habitação que não sejam integralmente exequíveis até 31 de agosto de 2026 possam ser redimensionados, mantendo apenas a fracção executável dentro do prazo do PRR, desde que esta constitua um investimento autónomo e funcional. A parte remanescente terá de encontrar outras fontes de financiamento. Dois projectos ficaram de fora integralmente. O Bus Rapid Transit Braga (76 milhões de euros) e o Balcão Único para o licenciamento e acompanhamento de projectos de energias renováveis (10 milhões de euros) serão financiados por fontes alternativas ao PRR. Obras com 311 milhões de euros inicialmente previstos em empréstimos do PRR, incluindo a linha vermelha do Metro de Lisboa, vão passar para outros empréstimos com condições equivalentes. Em entrevista à agência Lusa publicada a 7 de abril, o presidente da Estrutura de Missão Recuperar Portugal, Fernando Alfaiate, assegurou que o PRR vai ser executado a 100 por cento sem perda de verbas, mas identificou a habitação como área crítica. A execução actual situa-se em 61 por cento, reflectindo os oito primeiros pedidos de pagamento já certificados pela Comissão. Os 9.º e 10.º pedidos, com elevado número de marcos e metas associados, permitirão o salto final para 100 por cento. A meta nacional inscrita no PRR para habitação é de 26 a 31 mil fogos, entre construção nova e reabilitação. A Área Metropolitana de Lisboa entregou até ao início de abril cerca de 8.500 habitações, a maioria reabilitadas, um terço do previsto para a AML. Fernando Alfaiate destacou a importância da recolha documental para validar cada fogo concluído, incluindo autos de recepção de obra e certificados energéticos, requisitos indispensáveis para certificação europeia dentro do prazo.A data de 31 de agosto de 2026 é limite jurídico e operacional, não indicativo. Marcos e metas não certificados até essa data não são elegíveis para pagamento, que a Comissão tem de processar até 31 de dezembro de 2026. O último pedido de pagamento deve ser submetido em setembro de 2026.
A Associação Nacional de Municípios Portugueses recusou dar parecer positivo à revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovada em paralelo, e defende que terá de haver prolongamento dos prazos do PRR na componente habitacional. A 13 de abril, trinta e três eurodeputados dos grupos Socialistas e Democratas, Verdes Europeus e A Esquerda, incluindo portugueses, dirigiram carta a António Costa e a Ursula von der Leyen a pedir extensão do prazo de execução até 2028. A Comissão tem mantido posição inflexível: a data de 31 de agosto não é negociável. ## O que significa para o ecossistema A reprogramação é uma correcção de rumo em tempo descontado. Com 262 dias até ao fim do PRR no momento da submissão, o Governo optou por salvar a totalidade do envelope financeiro ao custo de redimensionar projectos específicos e de procurar financiamento alternativo para o remanescente. A lógica é compreensível: preservar 21,9 mil milhões de euros de subvenções, mesmo que com menor ambição material em algumas áreas, é preferível a perder verbas por incumprimento de prazos. A habitação é o caso mais estruturante. A meta de 26 a 31 mil fogos até agosto de 2026 exigiria um ritmo de entrega muito superior ao actualmente observado. Os 8.500 fogos entregues pela AML, com Lisboa concentrando grande parte deste esforço, indicam que a escala nacional está longe da meta. A expressão "área crítica" usada por Fernando Alfaiate é institucionalmente cautelosa para sinalizar que parte da meta não será cumprida nos termos originais, mesmo com a flexibilidade aberta pela Comissão. A discussão que emerge desta reprogramação não é sobre 2026 mas sobre 2027 em diante. A arquitectura financeira que substitui o PRR para os projectos que não cabem no prazo, incluindo linhas do Banco Europeu de Investimento, Portugal 2030 e Orçamento do Estado, é a mesma que terá de sustentar a política habitacional pós-PRR. A infraestrutura institucional e financeira para esse período ainda não está consolidada. O debate público, centrado na questão do prolongamento do prazo, deslocou-se da questão substantiva: qual o modelo de financiamento estável de longo prazo para habitação pública e acessível em Portugal depois do PRR. ## Observação a partir da Fundação Âncora A reprogramação confirma uma hipótese que a Fundação Âncora tem como premissa operativa desde a sua concepção. O PRR foi um instrumento extraordinário, temporário e irrepetível, com um horizonte de execução curto que não se compatibiliza com o ciclo natural de construção residencial em Portugal, onde entre licenciamento, construção e ocupação medeiam tipicamente 36 a 60 meses. A conclusão é que o financiamento estrutural da habitação acessível em Portugal não pode depender de janelas extraordinárias de fundos europeus, mas sim de arquitecturas financeiras permanentes e previsíveis, com horizontes compatíveis com o ciclo real do imobiliário. Para a Fundação, esta confirmação reforça a prioridade estratégica: construir canais de financiamento estáveis, escaláveis e com horizontes longos, que funcionem independentemente do PRR e dos seus sucessores. As cinco camadas de capital desenhadas pela Fundação, da camada filantrópica à colaboração com Banco Europeu de Investimento e Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, têm precisamente esse desígnio: garantir que o ecossistema habitacional em Portugal disponha de capital paciente que não seja reprogramado a cada tempestade ou ciclo político. A entrega de stock permanente exige infraestrutura financeira permanente. Há ainda uma leitura operacional. A concentração do remanescente pós-PRR em canais BEI e Portugal 2030 implica que estes veículos vão absorver, nos próximos dezoito a vinte e quatro meses, procura acumulada de municípios e operadores que não conseguiram entregar dentro do PRR. Este aumento de procura cria janela para operadores institucionais capazes de estruturar operações complexas, com modelos financeiros consistentes e capacidade de contrapartida. A Fundação Âncora, uma vez constituída formalmente e com primeiro closing realizado, estará em condições de se apresentar nesse quadro como contraparte credível, precisamente no momento em que o sistema procura alternativas estruturadas ao PRR. ### Fontes - PRR: Portugal apresenta proposta de ajustamento para garantir execução em 2026 — Portugal.gov.pt — XXV Governo Constitucional (31 de março de 2026) — https://www.portugal.gov.pt/pt/gc25/comunicacao/noticia?i=prr-portugal-apresenta-proposta-de-ajustamento-para-garantir-execucao-em-2026 - Reprogramação do PRR: cumprir os objetivos, garantir a execução — Recuperar Portugal (1 de abril de 2026) — https://recuperarportugal.gov.pt/2026/04/01/reprogramacao-do-prr-cumprir-os-objetivos-garantir-a-execucao/ - PRR vai ser executado a 100%, mas habitação é área crítica — idealista/news (7 de abril de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/04/07/74822-prr-vai-ser-executado-a-100-mas-habitacao-e-area-critica - Reprogramação. Escolas, habitação, saúde e BRT Braga vão perder 516 milhões do PRR — ECO (1 de abril de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/04/01/reprogramacao-escolas-habitacao-saude-e-brt-braga-vao-perder-516-milhoes-do-prr/ - BE e PCP pedem a Costa e Von der Leyen extensão do prazo de execução do PRR — Observador (13 de abril de 2026) — https://observador.pt/2026/04/13/be-e-pcp-pedem-a-costa-e-von-der-leyen-extensao-do-prazo-de-execucao-do-prr/ --- ## Conselho de Ministros regulamenta pacote fiscal e aprova revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação com comunicação prévia generalizada **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/conselho-ministros-pacote-fiscal-rjue-herancas/ **Acontecimento:** 27 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 28 de março de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Organizações:** Governo Português **Tags:** rjue, regime-juridico-urbanizacao-edificacao, comunicacao-previa, licenciamento-urbanistico, simplex, regulamentacao-pacote-fiscal, conselho-ministros, decreto-lei, licencas-construcao, promulgacao, luis-montenegro, prazos-celeres ## O que aconteceu A 27 de março de 2026, na sequência do Conselho de Ministros, o Governo aprovou três diplomas estruturantes para a política habitacional: um decreto-lei que regulamenta o pacote fiscal previamente aprovado pelo Parlamento, um segundo decreto-lei que revê profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e uma proposta de lei com um novo mecanismo de resolução de heranças indivisas. O **decreto-lei fiscal** operacionaliza as medidas aprovadas pelo Parlamento em 18 de fevereiro e promulgadas por Marcelo Rebelo de Sousa a 2 de março. Traduz em regulamentação aplicável a taxa de IVA reduzida a 6 por cento, a redução de IRS autónoma a 10 por cento em rendas até 2.300 euros, a isenção de mais-valias para reinvestimento em arrendamento moderado, a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) com benefícios até 25 anos, o aumento progressivo da dedução à colecta do IRS para inquilinos, a isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados, e o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) com rendas até 80 por cento da mediana concelhia. O **segundo decreto-lei**, sobre a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, é o mais profundo desde a reforma de 2014. O Governo explicita como objectivo "regras mais claras, processos mais previsíveis e prazos mais curtos e ágeis", reduzindo custos para quem constrói e aumentando a oferta habitacional. As alterações principais incluem a **generalização da comunicação prévia sempre que os parâmetros urbanísticos estejam definidos**, o reforço da natureza desburocratizada da comunicação prévia que deixa formalmente de constituir controlo prévio, e a aceleração de prazos de resposta das autarquias. O diploma segue para promulgação pelo novo Presidente da República, António José Seguro, e publicação em Diário da República.A terceira peça do conjunto é a proposta de lei sobre heranças indivisas, que cria pela primeira vez um mecanismo célere de resolução de impasses sucessórios. Ao fim de dois anos de indivisão sem acordo entre herdeiros, qualquer um poderá provocar a venda do imóvel, preservando os direitos dos restantes herdeiros de participar no processo de venda. O primeiro-ministro, Luís Montenegro, enquadrou a medida no respeito pelo direito de propriedade: "não cabe ao Estado forçar soluções e muito menos violar o direito de propriedade", mas "não podemos, não devemos conviver sem criar mecanismos para desbloquear situações de impasse". O objectivo declarado é libertar património imobiliário devoluto detido em regime sucessório não resolvido, que segundo o Governo permanece fora do mercado durante décadas.
O pacote completa assim uma arquitectura legislativa de três dimensões: fiscal (incentivos ao investimento), processual (simplificação do licenciamento) e sucessória (desbloqueio de stock detido em herança indivisa). A via parlamentar das peças fiscais e do RJUE foi já percorrida por autorização legislativa; a proposta de lei das heranças indivisas seguirá para a Assembleia da República. Questões conexas estão também em debate judicial: o Supremo Tribunal Administrativo terá entretanto travado, a 20 de março, a aplicação de imposto sobre heranças indivisas, embora o Fisco mantenha divergência interpretativa. O quadro normativo está em estado fluido. ## O que significa para o ecossistema **Do lado do investimento privado**, a combinação de incentivos fiscais e redução de prazos de licenciamento cria, em tese, condições para um aumento do volume de projectos residenciais lançados entre 2026 e 2029. Na prática, o efeito dependerá da capacidade das autarquias executarem os novos prazos e da adesão dos investidores ao CIA com a sua condicionalidade (70 por cento da área em rendas moderadas). Investidores institucionais que operam em BTR (build-to-rent) de mercado livre podem achar a condicionalidade excessiva; investidores com mandato social ou ESG podem achá-la adequada. **Do lado municipal**, a generalização da comunicação prévia é disruptiva. Muda o papel da autarquia de entidade de controlo prévio para entidade de fiscalização sucessiva. Transfere responsabilidade técnica e jurídica para os promotores e projectistas. Requer reorganização interna dos serviços urbanísticos das câmaras. Os prazos declarados só funcionam se a capacidade instalada das câmaras for reforçada, o que não está previsto no pacote. **Do lado do stock vazio**, a proposta sobre heranças indivisas é inédita no direito português. Se aprovada, pode desbloquear dezenas de milhares de fogos detidos em regime sucessório não resolvido, particularmente em centros urbanos com imobiliário histórico. O risco simétrico é conflitualidade judicial intensa, em particular quando os herdeiros têm residências ou interesses familiares vinculados aos imóveis em causa. ## Observação a partir da Fundação Âncora A Fundação Âncora acolhe com atenção técnica o conjunto de diplomas aprovados. Duas leituras merecem destaque. A primeira é operacional. A generalização da comunicação prévia reduz a fricção temporal de aquisição-reabilitação-entrega de fracções, o que é directamente relevante para o modelo de execução por tranches da Fundação. Numa tranche inaugural de 15 a 20 milhões para 60 a 80 fracções, cada mês poupado no licenciamento é um mês ganho na entrada dos residentes e na maturação do modelo. A Fundação irá acompanhar a implementação prática em parceria com as câmaras do seu pipeline, em particular Lisboa, Oeiras e Coimbra. A segunda é sobre heranças indivisas. A Fundação Âncora não se posiciona activamente neste segmento, mas a libertação de stock vazio historicamente bloqueado em regime sucessório pode criar, indirectamente, um fluxo novo de oportunidades de aquisição em zonas urbanas consolidadas. O Programa de Doações de Legado da Fundação, previsto no Manifesto, tem precisamente vocação para receber património histórico ou familiar cuja gestão sucessória seja complexa. A nova lei pode facilitar a estruturação destes legados. O Radar continuará a acompanhar este dossiê, em particular a aprovação parlamentar da proposta de lei e os primeiros casos de aplicação prática. ### Fontes - Comunicado do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026 — Portugal.gov.pt (XXV Governo Constitucional) (27 de março de 2026) — https://www.portugal.gov.pt/pt/gc25/governo/comunicado-do-conselho-de-ministros?i=719 - Governo aprova IVA a 6%, incentivos a rendas moderadas e novo regime jurídico da construção — ECO (27 de março de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/03/27/governo-aprova-iva-a-6-incentivos-a-rendas-moderadas-e-novo-regime-juridico-da-construcao/ - IVA a 6% na construção e simplex com diplomas aprovados pelo Governo — idealista/news (30 de março de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/03/30/74684-habitacao-governo-aprova-medidas-para-aumentar-oferta-a-precos-acessiveis --- ## Banco de Portugal: taxa de esforço da compra ultrapassa 40 por cento em 104 municípios **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/banco-de-portugal-acessibilidade-habitacao/ **Acontecimento:** 25 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 26 de março de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Tags:** banco-portugal, boletim-economico, acessibilidade, indice-precos, arrendamento, credito-habitacao, alvaro-santos-pereira ## O que aconteceu A 25 de março de 2026, o Banco de Portugal publicou o Boletim Económico de março de 2026, a sua análise trimestral da economia portuguesa. Entre as caixas temáticas do relatório, a Caixa 3 é dedicada especificamente à acessibilidade à habitação. É a actualização formal de um indicador que o Banco publicou pela primeira vez no Boletim de outubro de 2023. Os dados apresentados são estruturais e inequívocos. Entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2025, o índice de preços da habitação subiu aproximadamente 140 por cento. No mesmo período, a renda mediana por metro quadrado subiu cerca de 65 por cento. O rendimento mediano das famílias portuguesas aumentou 34 por cento em termos nominais. A divergência entre os três indicadores define o problema em termos aritméticos precisos. O Banco de Portugal calcula dois indicadores centrais. O **indicador de acessibilidade via crédito** corresponde ao rácio entre a prestação do empréstimo necessário para adquirir uma habitação mediana (101 metros quadrados ao preço mediano por metro quadrado) e o rendimento mediano dos agregados familiares. Entre 2009 e 2021, este rácio manteve-se consistentemente abaixo de 30 por cento. A partir de 2022 inverteu-se. No último trimestre de 2023, atingiu 53 por cento. Nos três primeiros trimestres de 2025, situou-se em 48 por cento. O **indicador de acessibilidade via arrendamento** mostra uma trajectória paralela. Em 2019, os encargos com renda mediana representavam 36 por cento do rendimento mediano de uma família. No início de 2025, subiram para 47 por cento.Uma família com rendimento mediano portuguesa compromete hoje quase metade do seu rendimento com a renda de uma casa mediana, ou com a prestação de um empréstimo para comprar uma casa mediana. Os dois canais tradicionais, compra e arrendamento, convergiram num patamar de inacessibilidade estrutural.
O estudo estima também o percentil de rendimento necessário para suportar a compra de uma habitação mediana com taxa de esforço compatível. Em 2019, bastava estar acima do percentil 50 da distribuição de rendimentos. Em 2025, é necessário estar no percentil 65, o que significa que pouco mais de um terço da população portuguesa tem rendimento para adquirir uma habitação mediana nas condições actuais. A análise regional confirma que o agravamento é transversal. Não se limita a Lisboa, Porto ou Algarve. Existe correlação elevada entre a acessibilidade via compra e a acessibilidade via arrendamento em todo o território nacional, ainda que com intensidades diferentes. As zonas litorais enfrentam pressão mais severa, mas mesmo municípios do interior registaram deterioração significativa. O Banco reconhece que políticas monetárias e medidas fiscais têm atenuado pontualmente o impacto. A descida das taxas directoras do BCE reduziu ligeiramente o rácio da prestação em 2024-2025. O aumento nominal do rendimento mediano (34 por cento desde 2019) também ajudou. Mas estes factores foram, nas palavras do próprio Banco, insuficientes para alterar o quadro geral. Análises de sensibilidade com habitações mais pequenas ou mais baratas (percentil 25 da distribuição de preços) mantêm as conclusões qualitativas: o agravamento é estrutural, não apenas concentrado em habitação cara. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é metodológica. O Banco de Portugal, enquanto banco central independente com mandato técnico, confirma formalmente o que vários actores (OCDE, Parlamento Europeu, Comissão Europeia, Nova SBE) já tinham documentado: a acessibilidade à habitação em Portugal deteriorou-se de forma estrutural entre 2019 e 2025. A convergência de diagnósticos entre instituições com perspectivas tão distintas, um banco central, uma organização económica internacional, um órgão legislativo europeu, uma universidade privada, remove qualquer margem razoável para negar o problema. O diagnóstico é facto, não posição política. A segunda é sobre o rendimento. O aumento nominal do rendimento mediano de 34 por cento em seis anos é, em termos internacionais, substancial. Em muitos países europeus, o rendimento mediano cresceu menos nesse período. A deterioração portuguesa não resulta de salários estagnados, resulta de uma divergência entre salários e preços de habitação, com os preços a crescer quatro vezes mais depressa. Este diagnóstico tem implicação política importante: aumentar salários, isoladamente, não resolve o problema enquanto a oferta habitacional não responder. A terceira é sobre a transversalidade regional. O Banco de Portugal documenta que o agravamento é nacional, não apenas metropolitano. Esta dimensão é frequentemente subestimada no debate público, que tende a concentrar-se em Lisboa e Porto. Os dados sugerem que qualquer política habitacional séria precisa de instrumentos aplicáveis a contextos geográficos muito diversos: áreas metropolitanas, áreas de pressão turística, cidades médias do interior e zonas rurais. Uma política desenhada apenas para Lisboa fica aquém do problema real. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de validação de tese. O Boletim do Banco de Portugal confirma quantitativamente o diagnóstico que a Fundação Âncora coloca no seu Manifesto: a crise habitacional portuguesa não é um problema de uma minoria vulnerável, é uma deterioração estrutural que exclui um terço a metade da população do acesso a habitação mediana. A taxa de esforço de 47 por cento em arrendamento e 48 por cento em crédito para o agregado mediano é precisamente o território em que a Fundação se posiciona: o missing middle. A segunda é de linguagem técnica. Em qualquer documentação institucional que a Fundação Âncora produza para autarcas, investidores ou parceiros europeus, a referência ao Boletim Económico de março de 2026 do Banco de Portugal passa a ser um ancoradouro técnico de primeira ordem. Os números são oficiais, recentes, calculados pela única instituição com acesso a microdados fiscais completos e rendimento disponível ajustado. Pode ser citado sem necessidade de matizes. A terceira é geográfica. A transversalidade regional documentada pelo Banco tem implicação directa no desenho do roadmap da Fundação Âncora. O primeiro cluster, em Lisboa, é defensável pela concentração populacional e escala de procura. Mas a segunda e terceira fases do plano devem reflectir o facto de que a crise atinge também municípios fora das áreas metropolitanas. A CIMAA Alto Alentejo, com o seu reforço de 5,46 milhões de euros para habitação acessível aprovado a 15 de abril de 2026, é um exemplo concreto de território não metropolitano a tomar medidas concretas. A Fundação Âncora ganha credibilidade se articular, desde o início, uma visão nacional e não apenas metropolitana. O Radar acompanhará as próximas publicações do Banco de Portugal sobre habitação, em particular o Boletim de junho de 2026 e os Occasional Papers temáticos que o Banco publica regularmente sobre o sector financeiro relacionado com crédito à habitação. ### Fontes - Boletim Económico — março 2026 — Banco de Portugal (25 de março de 2026) — https://www.bportugal.pt/publicacao/boletim-economico-marco-2026 - Comunicado do Banco de Portugal sobre o Boletim Económico de março de 2026 — Banco de Portugal (25 de março de 2026) — https://www.bportugal.pt/comunicado/comunicado-do-banco-de-portugal-sobre-o-boletim-economico-de-marco-de-2026 - Habitação. Preços dispararam 140% e pouco mais de um terço da população tem acesso a casa mediana — CNN Portugal (25 de março de 2026) — https://cnnportugal.iol.pt/casas/compras/habitacao-precos-dispararam-140-e-pouco-mais-de-um-terco-da-populacao-tem-acesso-a-casa-mediana/20260325/69c3cf06d34edcee7c62474c --- ## Florença e BEI estruturam plano municipal de habitação acessível **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/florenca-eib-investeu-advisory-hub/ **Acontecimento:** 24 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 25 de março de 2026 **Categoria:** Europa **País:** Itália, União Europeia **Cidade:** Florença **Organizações:** Banco Europeu de Investimento, Comissão Europeia **Tags:** investeu, advisory-hub, planos-municipais, template-replicavel ## O que aconteceu Em março de 2026, o Município de Florença e o Grupo do Banco Europeu de Investimento formalizaram uma parceria para apoiar o desenho do novo plano municipal de habitação acessível. O apoio é prestado via InvestEU Advisory Hub, instrumento da Comissão Europeia que disponibiliza assistência técnica gratuita a promotores de projeto, entidades públicas e intermediários financeiros. A assistência abrange análise do portefólio imobiliário municipal, avaliação do quadro regulatório local e desenho de um programa bankable alinhado com os objetivos climáticos e com o plano urbano "Abitare Firenze" já em curso. O objetivo operacional é expandir a oferta de arrendamento acessível para famílias não elegíveis para habitação pública e não servidas pelo mercado privado. Florença integra a European Alliance of Cities for Housing, que reúne Barcelona, Atenas, Roma, Dublin, Varsóvia, entre outras.O modelo Florença demonstra a sequência correta: plano municipal robusto primeiro, financiamento BEI depois.
O BEI articula esta intervenção com o seu Action Plan for Affordable and Sustainable Housing, que prevê cerca de €6 mil milhões de financiamento em habitação em 2026 na União Europeia. Para Florença, o plano municipal é o instrumento que permitirá, numa fase seguinte, candidatar projetos concretos ao financiamento do BEI em condições preparadas com rigor técnico. ## O que significa para o ecossistema O caso Florença é importante menos pelo valor específico da parceria e mais pelo template que estabelece. Quatro observações. A primeira é de capacidade técnica. O InvestEU Advisory Hub não é serviço genérico: é assistência técnica dedicada a estruturar programas bankable. Para municípios sem equipas internas de finance estruturada, o acesso a este apoio gratuito é diferença material entre ter um plano habitacional credível para financiadores internacionais e ter apenas intenção política. A segunda é de sequenciamento. O modelo Florença demonstra a sequência correta: plano municipal robusto primeiro, financiamento BEI depois. Municípios que invertem esta ordem, procurando financiamento sem plano estruturado, raramente conseguem encaixe. Para autarquias portuguesas interessadas em expandir oferta habitacional acessível, a lição operacional é clara: o primeiro passo é acionar o InvestEU Advisory Hub, não é aceder ao empréstimo. A terceira é de rede. A European Alliance of Cities for Housing está a funcionar como clube de cidades que trocam experiência em tempo real. Lisboa, como cidade europeia sob pressão habitacional análoga, teria ganho institucional em integrar esse clube, se ainda não o fez. A visibilidade e o acesso a boas práticas europeias são ativos estratégicos não negligenciáveis. A quarta é de modelo público-privado. O BEI exige, como condição técnica, alinhamento com objetivos climáticos e estrutura financeira sustentável. Isso empurra os municípios para modelos que combinam património público (solo, direitos de superfície) com operadores qualificados de terceiro sector ou privados com missão. Os planos municipais que emergirem deste modelo vão naturalmente incluir parcerias com entidades fora da esfera municipal directa. ## Observação a partir da Fundação Âncora O precedente de Florença é template direto para a ambição da Fundação Âncora em Portugal. Três implicações concretas. Primeiro, para a conversa com a Câmara Municipal de Lisboa sobre o cluster inaugural, o modelo Florença fornece linguagem concreta. Um plano municipal estruturado via InvestEU Advisory Hub, com componente dedicada ao cluster Âncora (Telheiras, Parque das Nações ou Restelo, dependendo do sítio final), é via técnica credível para aceder ao BEI com robustez bankable desde o arranque. Deixa de ser "cedência de património ao terceiro sector" para passar a ser "plano municipal de habitação acessível com operador qualificado inserido". Segundo, o argumento vale para Oeiras, Cascais, Évora, Coimbra e outras municipalidades de interesse. A Fundação Âncora pode, em conversas futuras, sugerir o InvestEU Advisory Hub como primeiro passo do próprio município, independentemente de qualquer compromisso contratual com a Fundação. Isto constrói credibilidade: a Fundação partilha caminho útil mesmo quando esse caminho não é obviamente próprio. Terceiro, a participação na European Alliance of Cities for Housing é tema a levantar em conversa com interlocutores municipais portugueses. Uma cidade como Lisboa ganharia visibilidade técnica e política significativa ao integrar essa rede, num momento em que a habitação é agenda europeia de primeira linha. O Radar manterá observação sobre casos análogos noutras cidades europeias, para alimentar essa conversa comparativa. ### Fontes - Italy: Florence and EIB join forces for new affordable housing plan — European Investment Bank (24 de março de 2026) — https://www.eib.org/en/press/all/2026-117-florence-and-eib-join-forces-for-new-affordable-housing-plan --- ## Heranças indivisas no centro do palco: Supremo afasta mais-valias, Fisco resiste, Governo avança com nova lei de desbloqueio **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/herancas-indivisas-supremo-at-governo/ **Acontecimento:** 20 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 21 de março de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Organizações:** Governo Português **Tags:** herancas-indivisas, supremo-tribunal-administrativo, autoridade-tributaria, mais-valias-irs, quinhao-hereditario, stock-devoluto, processo-especial-venda-imovel-indiviso, acordao-uniformizador, tcas, occ, aimi, conflito-jurisprudencial ## O que aconteceu A 20 de março de 2026, o ECO publicou uma análise assinada por Salomé Pinto sobre o conflito jurisprudencial e administrativo em torno da tributação de mais-valias em heranças indivisas. É um dos dossiês mais relevantes para desbloquear stock devoluto em Portugal, e está em estado de instabilidade normativa acentuada. O ponto de partida é um acórdão uniformizador do Supremo Tribunal Administrativo (STA) publicado em abril de 2025, o Acórdão 136/2025, que fixou de forma vinculativa a interpretação de que a alienação de um quinhão hereditário não configura alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e, como tal, não gera mais-valias tributáveis em IRS. O raciocínio do STA é conceptual: enquanto a herança se mantiver indivisa, o herdeiro é titular de uma quota ideal sobre uma massa de bens, não de um direito real sobre cada bem concreto. Só com a partilha formal nasce o direito passível de transmissão onerosa e de tributação. A posição da Autoridade Tributária tem sido oposta. Em março de 2026, a AT publicou uma informação vinculativa onde sustenta que a venda de um imóvel concreto integrado em herança indivisa gera mais-valias tributáveis em IRS, enquadrável na categoria G. A sua distinção técnica: quando se vende o quinhão como um todo, não há tributação; quando se vende um imóvel específico antes da partilha, há. A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), pela voz da sua bastonária Paula Franco, acusa o Fisco de "fazer tábua rasa" do acórdão uniformizador do STA.O conflito aprofundou-se em abril de 2026. O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS), num acórdão de fevereiro de 2026 noticiado a 14 de abril pelo ECO e pelo Público, decidiu pela tributação da alienação de imóveis concretos em heranças indivisas, reforçando a posição da AT contra o STA. A jurisprudência fica novamente dividida: STA afasta, TCAS aplica. O Supremo Tribunal Administrativo fez críticas pouco habituais à posição da AT, considerando difícil compreender que o Fisco "faça tábua rasa" da sua jurisprudência uniformizadora.
A relevância política deste conflito cresce com a proposta de lei aprovada pelo Conselho de Ministros a 27 de março de 2026, que cria um novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa. O mecanismo permite que qualquer herdeiro, ao fim de dois anos de indivisão sem acordo, provoque a venda do imóvel, preservando os direitos dos restantes herdeiros de participar no processo. O primeiro-ministro, Luís Montenegro, enquadrou a medida como forma de "desbloquear imóveis devolutos que permanecem fora do mercado durante décadas". A fricção é óbvia: o Governo quer acelerar a venda de imóveis em heranças indivisas para aumentar a oferta habitacional, mas o enquadramento fiscal dessa venda está em conflito judicial aberto. A incerteza pode desincentivar precisamente as transacções que o diploma procura promover. O ECO questionou o Ministério das Finanças e a AT sobre eventual revisão da informação vinculativa; até ao fecho das suas reportagens, não houve resposta. O contexto quantitativo ajuda a dimensionar. Segundo dados do idealista/news referentes a março de 2026, há cerca de 32 mil litígios de partilha pendentes em Portugal, entre tribunais e cartórios. O número de imóveis envolvidos não é conhecido com precisão mas estima-se que seja substancialmente superior, muitos deles devolutos há décadas. O desbloqueio deste segmento poderia ter um efeito não negligenciável na oferta de mercado, em particular em centros urbanos históricos. Há ainda uma dimensão operacional que vale a pena registar. Paula Franco, da OCC, aconselhou contribuintes e contabilistas a não declararem mais-valias na declaração de IRS de 2026 referentes a vendas de imóveis em heranças indivisas ocorridas em 2025, na linha do acórdão do STA. Em paralelo, quem pagou imposto indevidamente pode pedir revisão oficiosa com reembolso referente aos últimos quatro anos. O campo está aberto para um volume significativo de contenciosos fiscais em curso. ## O que significa para o ecossistema Do lado da política pública, o conflito revela uma fragilidade estrutural da coordenação entre administração fiscal, jurisprudência e legislador. Um acórdão uniformizador do Supremo deveria fixar a interpretação. Na prática, o Fisco mantém posição divergente via informações vinculativas e algumas instâncias inferiores dão-lhe razão. O resultado é insegurança jurídica prolongada num dossiê onde o Governo avança precisamente para acelerar transacções. A clarificação legislativa, ou uma orientação administrativa da AT em linha com o STA, seria decisiva mas não é anunciada. Do lado do mercado, o efeito é de retenção. Proprietários e herdeiros que considerem vender imóveis em herança indivisa enfrentam duas incertezas em simultâneo: a fiscal (pagarão mais-valias em IRS ou não?) e a processual (serão abrangidos pelo novo regime de venda forçada após 2 anos?). Na dúvida, a resposta racional é adiar. Isto compromete a eficácia imediata da nova lei. Do lado dos investidores institucionais, o segmento das heranças indivisas é secundário face ao stock novo e à reabilitação em larga escala. Mas para operadores com capacidade de absorver complexidade jurídica e negociar caso a caso com famílias, as dezenas de milhares de imóveis historicamente bloqueados constituem uma oportunidade significativa de aquisição abaixo do valor de mercado em zonas centrais, se a janela legislativa e fiscal for eventualmente estabilizada. ## Observação a partir da Fundação Âncora A Fundação Âncora não se posiciona activamente no segmento das heranças indivisas nem tem pipeline dependente da sua resolução. A sua abordagem dominante é aquisição directa em mercado livre, concessão municipal com direito de superfície, reabilitação custo-zero para terceiros, e, de forma minoritária, doações de legado. É precisamente no Programa de Doações de Legado, previsto no Manifesto, que o dossiê das heranças indivisas toca a Fundação. O novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa pode criar condições para que famílias em impasse sucessório optem por alternativa: em vez de vender em leilão forçado, doar o imóvel à Fundação com missão social blindada, recebendo compensação fiscal pelo valor da doação e reconhecimento público do legado familiar. O Manifesto já prevê explicitamente esta possibilidade com a atribuição do nome da família ao apartamento ou edifício, transformando um ativo bloqueado num Legado Vivo. A estabilização fiscal, se vier, pode tornar este caminho mais atractivo. Mais do que intervir na controvérsia fiscal (onde a Fundação não tem papel legítimo), o que a Fundação Âncora fará é acompanhar técnica e editorialmente a evolução. Uma aquisição sobre herança indivisa que posteriormente se revele fiscalmente contestada é um risco que o Conselho de Administração não poderá assumir sem clarificação prévia. Por isso, até que o quadro seja resolvido por via legislativa ou por mudança de orientação administrativa da AT, o segmento mantém-se fora do pipeline activo da Fundação. O Radar continuará a acompanhar a evolução do braço-de-ferro, a aprovação parlamentar da proposta de lei sobre o Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa, e as primeiras decisões judiciais ao abrigo do novo regime, como indicadores da estabilização ou não do dossiê. ### Fontes - Supremo trava imposto sobre heranças indivisas, mas Fisco mantém braço-de-ferro — ECO (Salomé Pinto) (20 de março de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/03/20/supremo-trava-imposto-sobre-herancas-indivisas-mas-fisco-mantem-braco-de-ferro/ - Heranças indivisas. Tribunal superior manda cobrar IRS na venda de casas e contraria Supremo — ECO (14 de abril de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/04/14/herancas-indivisas-tribunal-superior-manda-cobrar-irs-na-venda-de-casas-e-contraria-supremo/ - Venda de casas de heranças indivisas sujeita a mais-valias, decide tribunal — Público (14 de abril de 2026) — https://www.publico.pt/2026/04/14/economia/noticia/venda-casas-herancas-indivisas-sujeita-maisvalias-decide-tribunal-2171148 - Supremo Tribunal declara isenção de mais-valias na venda de herança indivisa — Doutor Finanças (sobre Acórdão 136/2025 STA) (Acórdão publicado em abril de 2025) — https://www.doutorfinancas.pt/impostos/irs/supremo-tribunal-declara-isencao-de-mais-valias-na-venda-de-heranca-indivisa/ --- ## Banco Português de Fomento assume habitação como prioridade com 4 mil milhões em garantias **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/bpf-4-mil-milhoes-habitacao/ **Acontecimento:** 12 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 13 de março de 2026 **Categoria:** Financiamento **País:** Portugal **Organizações:** bpf, Banco Europeu de Investimento, IHRU **Tags:** bpf, banco-portugues-fomento, goncalo-regalado, teresa-fiuza, bei, nadia-calvino, 4-mil-milhoes, garantias, estrategias-locais-habitacao, cooperativas, ppp, habitacao-acessivel ## O que aconteceu A 12 de janeiro de 2026, em entrevista ao Jornal Económico, o CEO do Banco Português de Fomento, Gonçalo Regalado, formalizou a habitação como uma das prioridades estratégicas do banco promocional português para 2026. A 17 de janeiro, num almoço-debate promovido pela Ernst & Young, Regalado quantificou o envelope: 4 mil milhões de euros em garantias, organizados em quatro linhas específicas. A Direcção de Habitação, criada no BPF, é liderada por Teresa Fiúza, Chief Investment Officer do banco. As quatro linhas de financiamento cobrem os principais promotores institucionais portugueses. A primeira é dirigida às câmaras municipais para execução das respectivas Estratégias Locais de Habitação. A segunda apoia parcerias público-privadas de habitação, com terreno municipal e promotor privado em regime dedicado ao arrendamento acessível. A terceira canaliza linhas do Banco Europeu de Investimento para construção e reabilitação, com uma dotação inicial de 1,3 mil milhões para cerca de 12 mil habitações. A quarta, em desenho, destina-se a cooperativas de habitação, segmento que Regalado descreveu como desactivado desde os anos 1990 após o florescimento do pós-25 de Abril. A 12 de março de 2026, a presidente do Grupo BEI, Nadia Calviño, anunciou em Lisboa uma linha adicional de 1,5 mil milhões de euros para habitação social em Portugal, aguardando luz verde do board ainda nesse mês e dirigida a reabilitação de bairros sociais existentes. O financiamento do BEI em Portugal atingiu 750 milhões de euros dedicados a habitação em 2025, valor recorde para o Grupo BEI no país, e está a crescer. Em 2025 o BPF, por sua vez, não teve financiamento dedicado a habitação, conforme reconheceu Regalado à Lusa à margem do mesmo evento. O horizonte de aplicação destas linhas é 2030, alinhado com o ciclo do próximo quadro financeiro plurianual da União Europeia. A articulação institucional do BPF com o IHRU é declarada e formal, com Regalado a invocar que o banco integra o engenheiro Abel Mascarenhas, antigo presidente do Instrumento Financeiro para a Reabilitação Urbana, como presidente da Fomento Fundos.A estratégia do BPF articula-se com a Pan-European Investment Platform da Comissão Europeia, com a duplicação do envelope BEI para habitação de 4 para 6 mil milhões de euros em 2026, e com o European Affordable Housing Plan apresentado em dezembro de 2025. Portugal posiciona o seu banco promocional como ponto de entrada nacional no quadro europeu emergente.
Em paralelo ao anúncio das quatro linhas, Regalado confirmou objectivos qualitativos precisos: a ambição de se afirmar como "banco da habitação pública e acessível", a orientação simultânea para classes médias e grupos vulneráveis, e a intenção expressa de activar concessão de garantias públicas aos 308 municípios portugueses para que possam financiar as suas Estratégias Locais de Habitação com maturidade mais longa e custo competitivo. ## O que significa para o ecossistema O posicionamento do BPF como braço financeiro do Estado para a habitação acessível é uma mudança de paradigma comparada com o período 2023-2025. Até ao início de 2026, o banco promocional português focou-se sobretudo em instrumentos de capitalização empresarial e garantia ao crédito exportador, deixando a habitação ao PRR e ao IHRU. A entrada formal com quatro mil milhões de euros em garantias configura uma segunda infraestrutura financeira pública dedicada à habitação, complementar e não concorrente à acção do IHRU. A arquitectura anunciada pelo BPF é sobretudo de garantias, não de capital directo. Esta distinção importa. As garantias permitem ao BPF mobilizar capital privado e financiamento bancário sénior a custos mais baixos e com maturidades mais longas do que aqueles normalmente disponíveis para operadores habitacionais portugueses, sem consumir directamente o balanço do Estado. O modelo é o mesmo que outros bancos promocionais europeus usam com sucesso, do KfW alemão ao ICO espanhol, aquele que este Radar cobriu recentemente na sua intervenção recorde em avales para jovens compradores. A dependência do BEI é óbvia e estruturante. Dos 4 mil milhões anunciados, cerca de 1,3 mil milhões são literalmente uma linha do BEI canalizada via BPF, e aos quais se somam agora mais 1,5 mil milhões anunciados por Calviño para habitação social. Na prática, o BPF está a funcionar como intermediário institucional nacional para canalizar o reforço BEI em Portugal, num momento em que a presidente do BEI tem Portugal como caso visível do reposicionamento europeu na habitação. Este é um posicionamento estratégico que cria oportunidade mas também dependência: o ritmo da execução BPF está condicionado pelo ritmo de deliberação do BEI. A linha dedicada às cooperativas é o elemento mais novo. Regalado reconheceu publicamente que o movimento cooperativo habitacional, que produziu cerca de 160 mil fogos entre os anos 1970 e 1990, foi desactivado ao longo das três últimas décadas. A reconstrução deste ecossistema, que o Programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa tenta na escala municipal há dois anos com resultados ainda por materializar, é agora assumida como missão pelo banco promocional nacional. É um sinal institucional relevante, mesmo que a operacionalização concreta esteja ainda por desenhar. ## Observação a partir da Fundação Âncora **Três implicações directas para a arquitectura de capital da Fundação Âncora.** **A primeira é de posicionamento.** O BPF declara formalmente que o seu cliente natural em habitação são câmaras municipais, parcerias público-privadas, beneficiários BEI e cooperativas. A Fundação Âncora, enquanto operador institucional sem fins lucrativos com propriedade intransmissível e gestão profissional, não corresponde exactamente a nenhuma destas quatro categorias. Este enquadramento pede esclarecimento explícito. A Fundação Âncora pode operar como veículo intermediário em parcerias público-privadas (terreno municipal em direito de superfície, construção e gestão pela Fundação), como beneficiária directa de linhas BEI canalizadas via BPF, ou como entidade especializada que os municípios contratam para executar as suas Estratégias Locais de Habitação. O quadro institucional do BPF abre espaço, mas não define lugar automático para a Fundação. **A segunda é de sequenciamento.** O BPF dispõe de 4 mil milhões em garantias para deploy progressivo até 2030, com primeiras linhas a entrar no terreno em 2026. O primeiro closing da Fundação Âncora está previsto para o último trimestre de 2026 com um objectivo de 100 milhões de euros. A Fundação pode, em condições adequadas, posicionar-se como veículo para absorver parte deste envelope BPF nos anos 2027-2030, em particular na linha dedicada a parcerias público-privadas e eventualmente na linha de cooperativas caso a Fundação constitua, em paralelo, entidade cooperativa integrada no mesmo grupo. O diálogo institucional com o BPF é prioridade que deve ser activada após o registo IPSS e o primeiro closing. **A terceira é de escala.** A linha do BEI de 1,3 mil milhões para 12 mil habitações implica um custo médio de 108 mil euros por fogo, valor consistente com custos de construção em reabilitação ou em tipologias compactas em zonas de pressão. A linha adicional de 1,5 mil milhões anunciada por Calviño para reabilitação de bairros sociais reforça este vector. O volume financeiro disponível a nível nacional é largamente superior à capacidade de absorção do ecossistema actualmente existente em Portugal. Existe, na prática, uma lacuna entre capital disponível e operadores capazes de executar à escala exigida. É precisamente esta lacuna que a Fundação Âncora se propõe preencher na sua gama específica, classe média profissional em zonas de pressão metropolitana, com fracção deste volume potencial de financiamento e com capacidade executiva profissionalizada. A Fundação Âncora acompanhará com atenção a publicação das condições operacionais de cada uma das quatro linhas do BPF, em particular a linha destinada a cooperativas de habitação, cujo desenho final está ainda em aberto e pode configurar espaço para enquadramento institucional adequado a operadores sem fins lucrativos com arquitectura de propriedade blindada. ### Fontes - Banco de Fomento tem 4 mil milhões de euros para apoiar habitação a custos acessíveis — Observador (17 de janeiro de 2026) — https://observador.pt/2026/01/17/banco-de-fomento-tem-4-mil-milhoes-de-euros-para-apoiar-habitacao-a-custos-acessiveis/ - Cooperativas de habitação na mira do Banco de Fomento — Jornal Económico (12 de janeiro de 2026) — https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/cooperativas-de-habitacao-na-mira-do-banco-de-fomento-2/ - BEI apoia habitação social em Portugal com 1,5 mil milhões — ECO (12 de março de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/03/12/bei-apoia-habitacao-social-em-portugal-com-15-mil-milhoes/ - BPF: o braço financeiro do Estado para a Habitação acessível — Banco Português de Fomento (12 de janeiro de 2026) — https://www.bpfomento.pt/pt/noticias/bpf-o-braco-financeiro-do-estado-para-a-habitacao-acessivel/ - Banco de Fomento vai criar quatro linhas de financiamento para a habitação — Jornal PT50 / SAPO (30 de outubro de 2025) — https://sapo.pt/artigo/banco-de-fomento-vai-criar-quatro-linhas-de-financiamento-para-a-habitacao-690310e34029307cc4dbbf1d --- ## Portugal 2030: Governo monta grupo interministerial para habitação acessível **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/grupo-trabalho-portugal-2030-habitacao-acessivel/ **Acontecimento:** 11 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 13 de março de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** Governo Português, Agência para o Desenvolvimento e Coesão, IHRU **Tags:** despacho, portugal-2030, fundos-europeus, enquadramento-institucional ## O que aconteceu A 11 de março de 2026, foi publicado em Diário da República o Despacho 3089/2026, assinado pelo Secretário de Estado do Planeamento e Desenvolvimento Regional, Hélder Reis, e pela Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Santos. O documento cria um grupo de trabalho interministerial dedicado a definir as linhas orientadoras dos investimentos em habitação acessível a apoiar pelo Portugal 2030. A coordenação cabe à Agência para o Desenvolvimento e Coesão. A composição integra representantes das autoridades de gestão dos Programas Regionais do Norte, Centro, Alentejo, Algarve, Açores e Madeira, do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana e da Estrutura de Missão Recuperar Portugal. O mandato inclui identificar operações com maturidade para serem acolhidas no apoio à habitação acessível, apoiar a elaboração de avisos para candidaturas, alinhar condições de financiamento e acompanhar a execução. O grupo vigora até 31 de dezembro de 2030. ## O que significa para o ecossistema Esta é a peça de governação que faltava para operacionalizar a canalização de fundos estruturais europeus para habitação acessível em Portugal. Até agora, a articulação entre Portugal 2030, IHRU e autoridades regionais era feita caso a caso. A criação de um grupo formal com mandato explícito significa três coisas concretas. Primeiro, os avisos para candidaturas passam a ser desenhados a partir de um enquadramento técnico comum, reduzindo a dispersão entre programas regionais. Segundo, a identificação de operações com maturidade passa a ser proativa, não reativa a candidaturas desgarradas. Terceiro, a presença de todas as autoridades de gestão regionais na mesma mesa permite desenhar mecanismos que funcionem simultaneamente em múltiplas regiões, algo que o setor ainda não tinha. O enquadramento encaixa também na lógica do European Affordable Housing Plan da Comissão Europeia, aprovado em dezembro de 2025, que prevê flexibilidade acrescida para reprogramar fundos de coesão em favor de habitação acessível. A decisão portuguesa de criar um interlocutor institucional único responde a essa abertura europeia. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras para quem opera no terceiro setor habitacional. A primeira é de timing. Os primeiros avisos desenhados por este grupo vão estruturar a absorção do Portugal 2030 na área da habitação acessível pelos próximos quatro anos. Os operadores que chegarem ao diálogo com a AD&C depois de os avisos estarem publicados ficam a responder a critérios já fechados. Os que se apresentam antes podem contribuir para que os critérios reflitam a realidade operacional do setor. A segunda é de composição. A ausência, por defeito, de representantes do terceiro setor habitacional na composição formal do grupo não é surpreendente dado o estado institucional da matéria em Portugal. O OECD Economic Survey: Portugal 2026 assinala precisamente essa lacuna. A consequência prática é que o terceiro setor tem de se fazer ouvir por via indireta, através do IHRU ou das autoridades de gestão regionais, ou por canais de consulta técnica que o grupo vier a abrir. A terceira é de enquadramento europeu. O Despacho 3089/2026 não opera sozinho: articula-se com a duplicação do financiamento do BEI para €6 mil milhões em 2026, com a futura Pan-European Investment Platform e com a revisão das regras de auxílios de Estado aprovada pela Comissão. Para operadores de terceiro setor, esta convergência é a janela mais favorável da última década para estruturar veículos com financiamento misto de dívida paciente, fundos de coesão e garantias europeias. A Fundação Âncora acompanhará a atividade do grupo e os avisos que dele resultarem. As próximas entradas do Radar detalharão a operacionalização, à medida que a informação pública o permita. ### Fontes - AD&C coordena grupo de trabalho para a habitação acessível — Agência para o Desenvolvimento e Coesão (12 de março de 2026) — https://www.adcoesao.pt/adc-coordena-grupo-de-trabalho-para-a-habitacao-acessivel/ - Portugal 2030 vai apoiar investimentos em habitação acessível — Portugal 2030 (12 de março de 2026) — https://portugal2030.pt/2026/03/12/portugal-2030-vai-apoiar-investimentos-em-habitacao-acessivel/ - Governo cria grupo de trabalho para a habitação acessível — idealista/news (12 de março de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/03/12/74379-governo-cria-grupo-de-trabalho-para-a-habitacao-acessivel --- ## CEB e InvestEU injectam 31 milhões na Sostre Civic: 350 casas cooperativas **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/sostre-civic-ceb-investeu-catalunha/ **Acontecimento:** 23 de dezembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 28 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Espanha **Cidade:** Barcelona **Tags:** sostre-civic, ceb, investeu, cessio-dus, cooperativa, lucro-limitado, catalunha, bloc4bcn ## O que aconteceu A 23 de dezembro de 2025, o Council of Europe Development Bank publicou uma reportagem detalhada sobre o estado de execução de um dos seus programas emblemáticos: o empréstimo de 31 milhões de euros concedido à Sostre Civic, a maior cooperativa habitacional de Catalunha, anunciado originalmente a 4 de novembro de 2024 em Barcelona. O programa financia a construção de mais de 350 habitações cooperativas em sete projectos iniciais, distribuídos por Barcelona, Lleida, Manresa, Granollers e Vilafranca del Penedès. Os municípios cedem o solo; a Sostre Civic mantém a propriedade colectiva dos edifícios construídos; os sócios da cooperativa têm direito de uso permanente mediante pagamentos mensais tipicamente 10 a 40 por cento abaixo do mercado. O empréstimo do CEB beneficia de uma garantia parcial do InvestEU, o mecanismo europeu de garantias para investimento de interesse público. O custo total do programa é de 62 milhões de euros, parcialmente financiado por fundos da União Europeia, com 13 por cento de grant. Cerca de 25 por cento das habitações serão reservadas para pessoas socialmente vulneráveis, incluindo pessoas com mobilidade reduzida, deficiência intelectual, mulheres vítimas de violência baseada no género, e seniores.Este é, à data, o maior financiamento europeu jamais concedido a uma cooperativa habitacional em Catalunha e em Espanha. E, mais importante, o protótipo contratualizado do modelo que a Comissão Europeia agora quer replicar à escala continental.
O modelo operacional é conhecido por cessió d'ús, direito de uso. Os residentes nem arrendam nem compram; pagam uma mensalidade baseada em custos reais de aquisição, manutenção e operação, não em valores de mercado. A cooperativa, presidida por Carlos Alcoba, tem Eva Ortigosa como directora de coordenação de projecto. Maria Sigüenza, country manager do CEB em Espanha, enquadrou a operação como alinhada com o Strategic Framework 2023-2027 do banco. Os edifícios são construídos com critérios ambientais elevados: certificação energética A, painéis fotovoltaicos, reciclagem de águas cinzentas, sistemas partilhados de mobilidade eléctrica em alguns projectos, e estrutura de madeira em Granollers e Vilafranca del Penedès. Barcelona e Sant Andreu incluem frações reservadas para pessoas com deficiência intelectual; o projecto Can 70, em Sarrià, é dedicado a residentes seniores. A Sostre Civic prevê que, com este programa, a sua capacidade de gestão duplicará, passando a operar mais de 550 habitações nos próximos dois anos. Em junho de 2025, a cooperativa recebeu o European Responsible Housing Award 2025 na categoria Innovative Financing, no International Social Housing Festival em Dublin. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de arquitectura financeira. O caso Sostre Civic demonstra, em transacção real executada, que um operador sem fins lucrativos pode aceder a capital europeu estruturante combinando três instrumentos: solo público cedido por longa duração, garantia InvestEU, empréstimo de um banco multilateral europeu (CEB). A estrutura não é teórica; está contratualizada, em execução, e documentada pelos próprios bancos envolvidos. Para qualquer operador com modelo equivalente, o padrão de engenharia financeira está estabelecido. A segunda é de operacionalização institucional. Maria Sigüenza, do CEB, declarou na reportagem de dezembro que o banco está interessado em financiar mais cooperativas, desde que as operações tenham dimensão mínima adequada. Este detalhe é relevante. O CEB não exige que cada operação seja comparável ao KfW ou ao BEI em escala, mas precisa de massa crítica. A Sostre Civic chegou com 350 habitações, não com 35. A terceira é de replicabilidade. A Sostre Civic opera desde 2004 e tem 1.500 sócios. O primeiro projecto cooperativo com grant of use, La Borda em Barcelona, foi concluído em 2018. O percurso entre um projecto piloto de 28 fracções e um empréstimo multilateral europeu de 31 milhões de euros foi de cerca de seis anos. Esta é a escala temporal realista para construir um operador do terceiro sector habitacional até ponto de alavancagem institucional. Não é trivial, mas também não é geracional. É executável num mandato institucional coerente. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. O caso Sostre Civic é, entre os benchmarks europeus disponíveis, aquele cujas características mais se aproximam do que a Fundação pretende operar em Portugal. A primeira é de estrutura. Ambos os modelos combinam os mesmos princípios centrais: propriedade colectiva inalienável pela entidade operadora, custo baseado em operação real e não em mercado, reinvestimento de excedentes, cedência de solo público por direito de superfície ou figura equivalente, e capital estrangeiro catalisado por garantias europeias. As diferenças são duas, relevantes mas não estruturais. A Sostre Civic usa forma jurídica de cooperativa com direito de uso, a Fundação Âncora usa forma de fundação com arrendamento acessível. E a Sostre Civic tem escala catalã em sete municípios; a Fundação Âncora pretende escala urbana-metropolitana em Lisboa como primeiro cluster. A segunda é de canal financeiro. A conversa com o CEB é, neste momento, uma das mais estratégicas que a Fundação Âncora pode preparar a médio prazo. O CEB tem mandato específico para habitação acessível, tem precedente contratualizado em operador do terceiro sector, e sinalizou apetite para replicar. A entrada da Fundação nesse diálogo requer, contudo, uma pré-condição que a Sostre Civic cumpriu e que a Fundação ainda está a consolidar: reconhecimento institucional no país de origem, incluindo estatuto IPSS ou equivalente, e apoio estatal na cedência de solo. Sem essas peças, o CEB não financia; com elas, abre diálogo. A terceira é de posicionamento narrativo. Sempre que a Fundação Âncora explique o seu modelo a interlocutores sofisticados, o caso Sostre Civic é a referência europeia mais curta e mais eficaz. Mais curta porque está num país vizinho, com sistema jurídico próximo do português, e em escala proporcional à ambição inicial da Fundação. Mais eficaz porque é contratualizada, executada, e reconhecida pelas instituições europeias. Viena é um farol histórico; Sostre Civic é um precedente contemporâneo. O Radar acompanhará a execução dos sete projectos catalães ao longo de 2026 e 2027, em particular o impacto da experiência catalã no desenho da Pan-European Investment Platform prevista para lançamento em 2026. ### Fontes - A new way of living: how Catalonia is making housing more affordable and inclusive — Council of Europe Development Bank (CEB) (23 de dezembro de 2025) — https://coebank.org/en/news-and-publications/projects-focus/a-new-way-of-living-how-catalonia-is-making-housing-more-affordable-and-inclusive/ - CEB to finance over 350 cooperative housing units in Catalonia, Spain — Council of Europe Development Bank (CEB) (novembro de 2024) — https://coebank.org/en/news-and-publications/news/ceb-to-finance-over-350-cooperative-housing-units-in-catalonia-spain/ - Sostre Civic — Obtenim 31 milions de fons europeus per a la construcció de més de 350 habitatges socials — Sostre Civic (4 de novembro de 2024) — https://sostrecivic.coop/en/sostre-civic-obtenim-31-milions-de-fons-europeus-per-a-la-construccio-de-mes-de-350-habitatges-socials/ - Catalonia's housing revolution: Where affordability meets sustainability — Progress Playbook (27 de fevereiro de 2026) — https://theprogressplaybook.com/2026/02/27/catalonias-housing-revolution-where-affordability-meets-sustainability/ --- ## Lisboa cancela 40 por cento dos AL: 6.765 licenças-fantasma eliminadas **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/cml-cancela-40-percent-alojamento-local-lisboa/ **Acontecimento:** 20 de fevereiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 26 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Municípios **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** Câmara Municipal de Lisboa **Tags:** alojamento-local, alep, carlos-moedas, vasco-moreira-rato, rmal, seguro-responsabilidade-civil, contencao-absoluta, contencao-relativa, licencas-fantasma, regulamento-municipal ## O que aconteceu A 20 de fevereiro de 2026, a Câmara Municipal de Lisboa, liderada por Carlos Moedas (PSD/CDS-PP/IL), anunciou o cancelamento de 6.765 registos de Alojamento Local (AL) na cidade, equivalentes a aproximadamente 40 por cento dos cerca de 19 mil estabelecimentos registados. O motivo do cancelamento foi a ausência de apresentação do comprovativo de seguro de responsabilidade civil, obrigatório para todos os operadores de AL desde março de 2025 nos termos do regime nacional. O seguro destina-se a cobrir danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e vizinhos. Lisboa foi o primeiro município do país a concluir o processo de limpeza de registos inactivos, iniciado em 2025. Após o cancelamento, mantêm-se activos 11.779 registos de AL na cidade, segundo dados de 1 de fevereiro de 2026. As licenças canceladas são designadas pela Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) como licenças-fantasma: registos que constavam formalmente da base de dados nacional mas que, na prática, não correspondiam a alojamentos efectivamente em operação, seja por imóveis terem sido vendidos sem cancelamento da licença, seja por proprietários terem mantido o registo sem operar, seja por pedidos submetidos ao abrigo de "Mais Habitação" e nunca utilizados. A geografia do cancelamento concentra-se em três freguesias do centro histórico, segundo informação prestada pelo vereador do Urbanismo Vasco Moreira Rato (independente indicado pelo PSD). Santa Maria Maior e Misericórdia tiveram mais de mil cancelamentos cada, e Arroios mais de 800. O cancelamento articula-se com o quadro regulatório municipal. Em novembro de 2025, a CML aprovou alterações ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) com os votos favoráveis de PSD/CDS-PP/IL e Chega, contra a oposição de PS, Livre, BE e PCP. O novo regulamento reduziu os rácios de saturação habitacional para classificação de freguesias, passando de 20 por cento para 10 por cento nas áreas de contenção absoluta, e de 10 por cento para 5 por cento nas áreas de contenção relativa. A proposta inicial do executivo era mais restritiva (5 e 2,5 por cento respectivamente) mas foi reformulada na sequência da consulta pública. Antes do cancelamento das licenças-fantasma, com dados de 1 de novembro de 2025, seis freguesias lisboetas estavam em contenção absoluta (Santa Maria Maior 66,9 por cento, Misericórdia 43,8 por cento, Santo António 25,1 por cento, São Vicente 16,1 por cento, Arroios 13,5 por cento, Estrela 10,8 por cento) e uma em contenção relativa (Avenidas Novas 6,6 por cento). O cancelamento dos 6.765 registos altera mecanicamente estes rácios e, segundo análise do Bloco de Esquerda, pode resultar na reabertura de freguesias anteriormente em contenção absoluta para novos registos de AL.A escala do mercado AL português é estruturalmente significativa. Dos cerca de 126 mil registos activos no país em 2025, a ALEP estima que apenas 90 mil permanecerão após a conclusão do processo de limpeza nacional, configurando um cancelamento esperado de aproximadamente 36 mil licenças até ao verão de 2026.
O processo de limpeza está em curso em 150 municípios portugueses, que já notificaram os proprietários sem comprovativo de seguro com prazo de 10 dias para resposta antes da emissão de ordens de cancelamento. Em termos regionais, o Algarve mantém-se como mercado dominante de AL nacional com mais de 45 mil registos activos, seguido pela região Norte com 27 mil e pela Área Metropolitana de Lisboa com aproximadamente 25 mil licenças. A medida tomada por Lisboa em fevereiro de 2026 articula-se cronologicamente com o Regulamento europeu do Alojamento Local previsto para entrar em vigor a 20 de maio de 2026, já coberto pelo Radar. O regulamento europeu obriga à criação de um identificador único por estabelecimento e à transmissão sistemática de dados pelas plataformas digitais às autoridades nacionais, mecanismo que reforçará a capacidade de fiscalização municipal. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é informacional. A redução administrativa de 19 para 11.779 registos activos em Lisboa reduz substancialmente a distorção estatística do peso real do AL na cidade. Durante anos, o número agregado de licenças sobrestimou o universo efectivo de unidades em operação e, com isso, o peso percebido do AL na pressão habitacional. A limpeza permite uma leitura mais precisa do mercado, condição necessária para qualquer política pública calibrada. A ALEP usa este facto para defender que a regulamentação inteligente não exige redução agressiva da actividade, mas sim alinhamento entre o registo formal e a operação efectiva. A segunda é de execução municipal. Lisboa foi o primeiro município a concluir o processo, configurando precedente para os restantes 149 municípios em execução. A capacidade administrativa demonstrada pela CML, a que três anos atrás se invocava ausência de meios para fazer a mesma operação, ilustra como a obrigatoriedade do seguro nacional desbloqueou a fiscalização municipal ao criar um critério objectivo, simples de verificar e juridicamente sólido. A combinação de regulamento nacional e execução municipal mostrou-se eficaz onde regulamentação puramente municipal tinha encontrado limites. A terceira é de equilíbrio entre mercados. O cancelamento das licenças-fantasma reduz mecanicamente os rácios de saturação que classificam freguesias para contenção absoluta. Esta consequência operacional é objecto de leitura política divergente. Para a CML e a ALEP, é a normalização do indicador. Para a oposição parlamentar municipal, é a abertura de espaço para novos AL em zonas que, com base no número agregado anterior, estavam em contenção absoluta. A discussão é legítima e sublinha que a política habitacional municipal é uma negociação contínua entre objectivos por vezes em tensão: simplificação administrativa, contenção da pressão turística, protecção do mercado de arrendamento residencial. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é factual. A Fundação Âncora opera num quadro onde o stock habitacional disponível para arrendamento residencial é estruturalmente afectado pela conversão de fracções em alojamento local. A redução real do parque AL em Lisboa, ainda que sobretudo administrativa, tem efeito limitado na curto prazo sobre a oferta residencial efectiva, dado que as licenças canceladas eram em larga medida fictícias. A pressão sobre o stock residencial mantém-se em magnitude próxima da anterior à medida. A Fundação não pode contar com este tipo de movimentos como fontes de stock convertível. A segunda é regulatória. A combinação de Regulamento europeu STR (Maio 2026), regulamento nacional do seguro obrigatório (Março 2025), regulamento municipal RMAL (Novembro 2025) e execução municipal (Fevereiro 2026) configura um quadro multi-nível que, embora complexo, está progressivamente a ganhar coerência operacional. Para a Fundação, este quadro reduz a vantagem comparativa de operadores que utilizem o mercado AL como alternativa ao arrendamento residencial, e reforça a viabilidade económica de modelos de arrendamento residencial de longa duração nos quais a Fundação se posiciona. A terceira é institucional. A coordenação entre CML, ALEP, Câmara, e oposição parlamentar municipal sobre o RMAL ilustra a complexidade política de qualquer intervenção significativa no mercado habitacional lisboeta. A Fundação deve preparar interlocutores institucionais nos vários quadrantes municipais quando avançar para implementação no perímetro de Lisboa. O facto de a vereadora da Habitação ser Filipa Roseta e o vereador do Urbanismo ser Vasco Moreira Rato, ambos no executivo PSD/CDS-PP/IL, é informação operacional relevante. O Radar continuará a acompanhar a execução do processo de limpeza de registos AL nos restantes 149 municípios portugueses, em particular Porto e Algarve, e a entrada em vigor do Regulamento europeu STR a 20 de maio de 2026. ### Fontes - Moedas manda encerrar 40% dos Alojamentos Locais em Lisboa por inatividade — ECO (20 de fevereiro de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/02/20/moedas-manda-encerrar-40-dos-alojamentos-locais-em-lisboa-por-inatividade/ - Moedas manda encerrar 40% dos Alojamentos Locais em Lisboa por inatividade — Dinheiro Vivo / Diário de Notícias (20 de fevereiro de 2026) — https://dinheirovivo.dn.pt/economia/moedas-manda-encerrar-40-dos-alojamentos-locais-em-lisboa-por-inatividade - Lisboa emitiu zero licenças de alojamento local após cancelamento de registos inativos, diz Moedas — Jornal Económico (25 de fevereiro de 2026) — https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/lisboa-emitiu-zero-licencas-de-alojamento-local-apos-cancelamento-de-registos-inativos-diz-moedas/ - Lisboa cancela 40% dos registos de Alojamento Local — idealista/news (20 de fevereiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/02/20/74039-lisboa-elimina-quase-7-000-licencas-fantasma-de-alojamento-local --- ## Euronews e Eurostat: UE gasta 0,37 por cento do PIB em habitação, Portugal entre os países que menos investem **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/euronews-eurostat-gasto-habitacao-ue/ **Acontecimento:** 20 de fevereiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 21 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal, União Europeia **Organizações:** Euronews, Eurostat **Tags:** despesa-publica-habitacao, proteccao-social, subsidios-arrendamento, gasto-governamental, eurostat, comparacao-europeia, wohngeld, apl, finlandia, alemanha, dinamarca, franca, irlanda ## O que aconteceu A 20 de fevereiro de 2026, a Euronews publicou uma análise comparativa sobre os gastos públicos em habitação social e apoios ao arrendamento na União Europeia, com base em dados do Eurostat sobre proteção social ligada à habitação. A peça quantifica, pela primeira vez num formato acessível, o enorme diferencial entre os Estados-membros no esforço orçamental canalizado para instrumentos habitacionais. Em média, 0,37 por cento do PIB da UE é alocado a proteção social ligada à habitação. Este valor agregado esconde uma dispersão estrutural: no topo, a Finlândia gasta 0,99 por cento do PIB, seguida da Irlanda com 0,72, Alemanha 0,63, Dinamarca 0,57, França 0,55 e Chipre 0,52. No fundo, Bulgária e Croácia gastam valores próximos de zero. O Reino Unido, antes de sair da UE, era o país que mais gastava em proporção do PIB, com 1,11 por cento em 2018. Em valor absoluto, a escala é de dezenas de milhares de milhões. O Reino Unido prevê atingir 37,8 mil milhões de libras (equivalente a 43,3 mil milhões de euros) em 2025-2026, embora a definição britânica difira ligeiramente da metodologia Eurostat. Entre Estados-membros actuais, Países Baixos e Irlanda ultrapassam os 4 mil milhões anuais, enquanto Itália fica abaixo do mil milhão.Portugal integra o grupo de Estados-membros com investimento estruturalmente baixo em habitação, em linha com análises históricas do Parlamento Europeu que situam o país, juntamente com Espanha e Grécia, no grupo onde a despesa pública habitacional se limita historicamente a cerca de 1 por cento do PIB, contra os mais de 3 por cento gastos pelos Países Baixos, Suécia e Reino Unido.
O Eurostat sublinha que as políticas de habitação são amplamente disseminadas entre os Estados-membros e que o seu propósito frequentemente excede a proteção social estrita. A comparação em valores per capita é delicada por esta razão: o Wohngeld alemão é um subsídio direto ao arrendamento; o APL francês combina subsídio ao arrendamento e crédito à compra; a habitação social neerlandesa é produzida por associações de lucro limitado que recebem empréstimos públicos preferenciais; e o parque público austríaco é gerido por cooperativas e autarquias com financiamento multicamada. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é comparativa. A posição de Portugal no grupo de menor investimento em habitação, que tem sido um dado estrutural repetidamente confirmado (Parlamento Europeu, OCDE, Housing Europe), ganha aqui uma moldura mais clara: não é apenas ausência de parque público, é também ausência de transferência financeira direta ao arrendamento. Portugal tem Porta 65 e Apoios à Renda via IHRU, mas em escala muito inferior ao Wohngeld alemão (1,4 milhões de lares beneficiários) ou ao APL francês (6,5 milhões). A segunda é instrumental. O mix de instrumentos varia entre países. Finlândia, Irlanda, Alemanha, Dinamarca e França investem em habitação, mas de formas diferentes. A Alemanha privilegia subsídios directos (Wohngeld); a França combina subsídio ao arrendamento (APL) com quota municipal obrigatória (Lei SRU 25 por cento); a Áustria opera essencialmente via parque público com cost-rent; os Países Baixos via associações de lucro limitado. A conclusão prática não é copiar um modelo mas combinar instrumentos em função do contexto. A terceira é orçamental. O European Affordable Housing Plan de Dezembro de 2025 e a duplicação do financiamento BEI anunciada no mesmo mês representam um aumento substancial da componente europeia de financiamento habitacional, mas não substituem a despesa orçamental nacional. Para Portugal sair do grupo de menor investimento, a pressão estrutural está no Orçamento do Estado, não apenas nos fundos europeus. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de enquadramento comparado. O Manifesto da Fundação cita frequentemente a percentagem de 2 por cento de parque público português face a 15 por cento de média europeia, como indicador estrutural da insuficiência. A análise Euronews adiciona outra dimensão complementar: Portugal também gasta pouco em apoios ao arrendamento. O diagnóstico não é apenas de stock, é de fluxo orçamental. A segunda é estratégica. O modelo financeiro da Fundação Âncora assenta em cinco camadas de capital (filantrópico, NIS, InvestEU/FEI, BEI/CEB, Portugal 2030), desenhadas precisamente para não depender de transferência orçamental directa do Estado português. Num contexto em que o Estado gasta estruturalmente pouco em habitação, a Fundação posiciona-se como operador complementar ao sector público em vez de concorrente orçamental. Esta é uma vantagem política relevante. A terceira é de posicionamento europeu. Num momento em que a União Europeia assume pela primeira vez competência habitacional formal, via European Affordable Housing Plan, os países com operadores sem fins lucrativos robustos estão em melhor posição para mobilizar os instrumentos europeus. A Fundação Âncora é precisamente o tipo de operador que a Comissão Europeia, o BEI e o CEB estão a procurar financiar. Acelerar a formalização da Fundação é acelerar a capacidade portuguesa de captar parte desse financiamento antes que outros Estados-membros o façam. O Radar continuará a acompanhar a evolução da despesa pública portuguesa em habitação e a comparar sistematicamente com a média europeia em cada novo ciclo de dados Eurostat. ### Fontes - Social housing and rent aid: How much do governments spend per person? — Euronews (20 de fevereiro de 2026) — https://www.euronews.com/business/2026/02/20/social-housing-and-rent-aid-how-much-do-governments-spend-per-person --- ## Coimbra suspende PDM por dois anos para acelerar habitação acessível **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/coimbra-suspensao-pdm-habitacao-acessivel/ **Acontecimento:** 18 de fevereiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 19 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Municípios **País:** Portugal **Cidade:** Coimbra **Organizações:** Câmara Municipal de Coimbra **Tags:** pdm, regulamentacao-urbana, habitacao-custos-controlados ## O que aconteceu A Câmara Municipal de Coimbra aprovou, na reunião do executivo de 18 de fevereiro de 2026, uma proposta de suspensão parcial do Plano Diretor Municipal. A medida tem duração de dois anos, prorrogável por mais um, e estrutura-se em três objetivos: revitalizar as frentes ribeirinhas entre a Ponte de Santa Clara e o Açude-Ponte, incentivar a construção de habitação pública e privada a custos controlados ou para arrendamento acessível, e rever regras de estacionamento.A grande alteração introduzida na discussão parlamentar é a transferência do ónus de controlo. Os promotores imobiliários deixam de ser responsabilizados se o imóvel não tiver o destino previsto após a venda. Passa a ser o comprador a garantir o cumprimento das condições. Se vender ou deixar de habitar o imóvel antes de 12 meses, é penalizado com um agravamento do IMT de 10 pontos percentuais. Na autoconstrução, perde o benefício em sede de IVA. A alteração partiu do PSD e CDS, na sequência de alertas da Ordem dos Contabilistas Certificados.
Os **incentivos no IRS** reduzem a taxa autónoma sobre rendimentos prediais de 25 para 10 por cento quando as rendas não excedam 2.300 euros mensais, valor correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026 (920 euros) e definido como "renda mensal moderada". Aplica-se a todos os contratos de arrendamento, novos e existentes, com prazo mínimo legal de um ano, até ao final de 2029. Senhorios sujeitos a IRC ou trabalhadores independentes com contabilidade organizada passam a ser tributados sobre 50 por cento das receitas de rendas. As **mais-valias** ficam isentas de IRS quando a venda de um imóvel for reinvestida na aquisição de outro destinado a arrendamento de rendas moderadas no período de cinco anos. A **dedução à colecta do IRS para inquilinos** sobe para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027, com manutenção do limite de 15 por cento da renda anual paga. Três **regimes novos** são criados pelo diploma. Os **Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)**, com duração até 25 anos, em que pelo menos 70 por cento da área construída tem de ser destinada a rendas moderadas, e que conferem isenção de IMT e imposto de selo na aquisição dos terrenos, isenção de IMI por até 8 anos, redução até 50 por cento da taxa de IMI no período remanescente, isenção de Adicional de IMI durante a vigência do CIA, e restituição de 50 por cento do IVA em serviços de arquitectura e engenharia. O **Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)**, que fixa contratos com rendas até 80 por cento da mediana do valor de renda por metro quadrado em cada concelho. E a **isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados**. O **custo orçamental** do pacote é estimado pela Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) em 309 milhões de euros até ao final de 2029. A deputada Marina Gonçalves, pelo PS, defendeu voto contra com o argumento de que "se achamos que estamos a responder a pessoas com rendas de 2.300 euros e casas até 648 mil euros é porque não conhecemos o país", sublinhando os limites sociais do pacote. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de **mudança de paradigma fiscal**. O Mais Habitação de 2023 privilegiou instrumentos de controlo (IMI agravado a devolutos, contribuição extraordinária sobre AL, limites a rendas). O pacote de 2026 inverte a lógica e privilegia incentivos fiscais amplos. Do lado político, é uma aposta declarada de que o mercado responde a incentivos mais do que a sanções. Do lado empírico, o resultado será visível nos próximos 2 a 3 anos pela quantidade de novo stock licenciado ao abrigo dos novos regimes. A segunda é de **redefinição do conceito de "arrendamento acessível"**. Até aqui, o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) utilizava a mediana concelhia como referência. O RSAA mantém a mediana, mas simplifica operacionalmente: contratos com rendas até 80 por cento da mediana concelhia são automaticamente enquadrados. Esta simplificação administrativa é significativa: remove a fricção burocrática que tem mantido o PAA historicamente sub-utilizado (poucos milhares de contratos ao abrigo). A terceira é de **ambição orçamental**. A estimativa UTAO de 309 milhões de euros em quatro anos corresponde a uma média de 77 milhões por ano. Comparativamente, o Wohngeld alemão custa 1.400 milhões por ano e o APL francês 17 mil milhões. O pacote fiscal português é ambicioso em escopo (altera múltiplos impostos) mas modesto em escala orçamental face aos benchmarks europeus. Isto coloca a questão: o pacote vai desbloquear o mercado ou vai ser absorvido pelos preços sem efeito real no stock? ## Observação a partir da Fundação Âncora **Impacto directo e imediato**. A Fundação Âncora opera um modelo perfeitamente compatível com os três regimes novos do pacote. O cálculo das rendas da Fundação assenta na lógica cost-based, que naturalmente produz rendas muito inferiores aos 80 por cento da mediana concelhia exigidos pelo RSAA. A arquitectura PropCo/FinCo/OpCo é adequada ao CIA: a FinCo pode estruturar operações de 25 anos com plena absorção dos benefícios fiscais previstos. E o estatuto IPSS em processo via CEJURE mantém a Fundação elegível para isenção de IMT e imposto de selo na aquisição ou reabilitação de habitação destinada a arrendamento acessível, que o pacote agora consagra para habitações de custos controlados e se alinha com o enquadramento do PAA que a Fundação já usa. **Janela de oportunidade com data**. O pacote tem uma data-chave: dezembro de 2029. A partir daí, os incentivos em IRS e IVA perdem automaticamente vigor, salvo prorrogação legal futura. Para a Fundação, isto significa que as aquisições e empreitadas realizadas até 2029 capturam um benefício fiscal que pode desaparecer em 2030. Planear o primeiro programa de 100 milhões e 500 fracções de forma a que a aquisição de terrenos e o início das empreitadas ocorram dentro da janela 2026-2029 é, literalmente, uma optimização orçamental significativa. O Radar continuará a acompanhar a implementação regulamentar destes regimes, em particular as portarias que venham operacionalizar o RSAA e os CIA. ### Fontes - Comprar casa com IVA a 6% e vendê-la em menos de um ano dá penalização. Parlamento aprova pacote fiscal com novas regras — ECO (18 de fevereiro de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/02/18/comprar-casa-com-iva-a-6-e-vende-la-em-menos-de-um-ano-da-penalizacao-parlamento-aprova-pacote-fiscal-com-novas-regras/ - Pacote fiscal para habitação aprovado no Parlamento — Portugal.gov.pt (XXV Governo Constitucional) (16 de janeiro de 2026) — https://www.portugal.gov.pt/pt/gc25/comunicacao/noticia?i=pacote-fiscal-para-habitacao-aprovado-no-parlamento - Parlamento aprova IVA a 6% na construção, mas com avisos aos compradores — Jornal Económico (19 de fevereiro de 2026) — https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/parlamento-aprova-iva-a-6-na-construcao-mas-com-avisos-aos-compradores/ --- ## Avales ICO em Espanha mobilizam apenas 10 por cento dos 2.500 milhões no primeiro ano **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/ico-espanha-avales-jovens-primeira-casa/ **Acontecimento:** 16 de fevereiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 17 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Espanha **Organizações:** ICO — Instituto de Crédito Oficial (Espanha), MIVAU — Ministério da Vivenda e Agenda Urbana (Espanha) **Tags:** ico, aval-publico, credito-habitacao, jovens-ate-35, primeira-casa, andaluzia, catalunha, valencia, garantia-publica, credito-hipotecario, pedro-sanchez, politica-habitacao-espanha ## O que aconteceu A 16 de fevereiro de 2026, o El Español publicou o primeiro balanço anual da linha de avales do Instituto de Crédito Oficial (ICO) espanhol para compra da primeira habitação, baseado no relatório mensal do próprio ICO referente a dezembro de 2025. Os números revelam execução estruturalmente abaixo do esperado. A linha foi criada pelo Conselho de Ministros espanhol em maio de 2024, com dotação de 2.500 milhões de euros e meta declarada de apoiar 50.000 jovens e famílias com menores a cargo na compra da primeira casa. A mecânica é clara: o ICO avala até 20 por cento do empréstimo hipotecário, permitindo que bancos financiem 100 por cento do valor do imóvel (em vez dos 80 por cento habituais), eliminando a necessidade de entrada inicial. O aval sobe para 25 por cento se o imóvel tiver classificação energética D ou superior. No primeiro ano completo de operação, foram avaladas 10.453 operações, das quais 7.503 a jovens menores de 35 anos e 2.950 a famílias com menores a cargo. O montante total de avales solicitados ascende a 255,8 milhões de euros, equivalentes a 10,2 por cento da dotação prevista. Com estas garantias, mobilizaram-se 1.344 milhões de euros em novos créditos hipotecários.A geografia da execução é reveladora. Andaluzia concentra 30 por cento do volume total de avales solicitados, com 73,5 milhões. Seguem-se Catalunha e Valência. Madrid, onde os preços do imobiliário estão entre os mais elevados de Espanha, regista volume de avales residual, o que evidencia uma limitação estrutural do programa: os plafonds de preço por Comunidade Autónoma não acompanham a realidade dos mercados tensionados.
Os requisitos de elegibilidade combinam critérios etários, patrimoniais e de rendimento. Os jovens até 35 anos de idade devem ter rendimento anual bruto inferior a 37.800 euros (4,5 vezes o IPREM), património líquido inferior a 100.000 euros, e residência legal em Espanha durante os dois anos anteriores à candidatura. Para famílias com menores a cargo não existe limite etário, aplicando-se os mesmos limites financeiros com majorações por filho. Face à execução abaixo do esperado, o Ministério da Habitação e o ICO acordaram em final de 2025 prorrogar a medida até 31 de dezembro de 2027. A banca pediu reformas para acelerar a tramitação administrativa, nomeadamente a confirmação do aval antes da passagem pelo comité de risco. Algumas Comunidades Autónomas estão a debater alargar o limite etário até aos 40 anos, para alargar o universo de beneficiários. A medida enquadra-se numa bateria mais ampla de respostas do Governo Pedro Sánchez à crise habitacional espanhola, que inclui também limites a rendas em zonas tensionadas, colocação no mercado de casas do fundo de reestruturação bancária e financiamento público de 43.000 novas habitações para arrendamento acessível. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre expectativas versus execução. Mesmo num programa com dotação significativa, mecânica simples e banca comercial integralmente adesa (Santander, BBVA, CaixaBank e dezenas de outras), a execução no primeiro ano ficou dez vezes abaixo da ambição declarada. Os mecanismos de apoio à procura têm limites operacionais que os anúncios políticos frequentemente ignoram: tramitação burocrática, plafonds desalinhados com o mercado real, incerteza dos beneficiários potenciais, conservadorismo bancário. A lição para Portugal, que tem uma medida análoga (Garantia Pública para Jovens até 35 anos, até 15 por cento do valor), é que a passagem do anúncio à execução significativa demora anos. A segunda é sobre a natureza dos avales. Os 10.453 jovens e famílias que efectivamente beneficiaram são compradores que provavelmente conseguiriam financiar operações em condições convencionais, apenas com mais tempo de poupança. Os avales aceleram a entrada no mercado mas não resolvem o problema estrutural do lado da oferta. Como nota o próprio diretor-geral de Economia do Banco de Espanha, Ángel Gavilán, citado aquando do lançamento do programa em 2023, os avales "não são uma fórmula milagrosa para resolver os desequilíbrios no acesso à habitação". O problema é estrutural e a intervenção pelo lado da procura é insuficiente. A terceira é geográfica. A concentração em Andaluzia, Catalunha e Valência, com volume residual em Madrid, sugere que os avales funcionam sobretudo onde os preços são mais moderados e onde os plafonds por Comunidade estão alinhados com a realidade do mercado. Nas zonas tensionadas, o próprio plafond torna o programa irrelevante. Esta limitação é directamente transponível para Portugal: a Garantia Pública para jovens tem plafond nacional de 316.772 euros, valor dificilmente encontrável em Lisboa ou Oeiras para habitação adequada. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de contraste estratégico. Espanha opta por subsidiar a procura (aval ao crédito), Portugal faz o mesmo (Garantia Pública Jovens até 15 por cento desde 2024). Em ambos os casos, o capital público procura acelerar acesso individual ao mercado imobiliário privado, deixando o preço e o stock inalterados. A Fundação Âncora opera na lógica inversa: retirar habitação do mercado para arrendamento acessível perpétuo. Os dois instrumentos podem coexistir, mas apenas o segundo cria infraestrutura permanente de estabilidade habitacional. A segunda é de destinatário. Os 10.453 beneficiários espanhóis confirmam o que Manifesto da Fundação documenta: o beneficiário típico destas medidas é um jovem solvente sem capacidade de poupança suficiente, não um agregado em risco de exclusão habitacional. É o segmento da classe média profissional, o mesmo target estrutural da Fundação Âncora. Esta convergência de público-alvo valida o posicionamento, mas também mostra que não há sobreposição instrumental: uns precisam de apoio à compra, outros precisam de acesso ao arrendamento acessível estável. A terceira é de limites do modelo espanhol. A concentração em Andaluzia e Valência, a execução 10 vezes abaixo do previsto, e as limitações de plafond territorial, mostram que mesmo com dotação generosa o impacto é marginal face à escala do problema. Portugal não vai resolver a crise habitacional com Garantia Pública Jovens, nem vai resolver apenas com operadores sem fins lucrativos como a Fundação Âncora. A resposta tem de combinar múltiplos instrumentos: avales para quem pode comprar, arrendamento acessível perpétuo para quem quer estabilidade a longo prazo, habitação social para quem não tem capacidade financeira. A Fundação posiciona-se no segundo segmento e tem consciência de que é parte, não todo. O Radar continuará a acompanhar a execução do aval ICO em Espanha e a execução paralela da Garantia Pública Jovens em Portugal, como indicadores da eficácia das políticas do lado da procura no acesso à habitação. ### Fontes - El aval del ICO para que los jóvenes compren su primera vivienda moviliza sólo un 10% de los 2.500 millones previstos — El Español (16 de fevereiro de 2026) — https://www.elespanol.com/invertia/observatorios/vivienda/20260216/aval-ico-jovenes-compren-primera-vivienda-moviliza-solo-millones-previstos/1003744129050_0.html - Se amplían los avales ICO hasta 2027 para facilitar el acceso a vivienda a jóvenes y familias — HelpMyCash (12 de janeiro de 2026) — https://www.helpmycash.com/blog/se-amplian-los-avales-ico-hasta-2027-para-facilitar-el-acceso-a-vivienda-a-jovenes-y-familias/ - Linea avales hipoteca primera vivienda — Instituto de Crédito Oficial (Consultado em fevereiro de 2026) — https://www.ico.es/en/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda --- ## Preço das casas em Portugal sobe 13,1 por cento em janeiro e atinge novo máximo histórico de 3.047 euros por metro quadrado **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/idealista-novo-recorde-precos-casa-portugal/ **Acontecimento:** 2 de fevereiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 3 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Organizações:** idealista **Tags:** precos-habitacao, indice-idealista, maximo-historico, preco-mediano, capitais-distrito, guarda, beja, santarem, incentivos-procura, pacote-fiscal-habitacao, sp-global, sobrevalorizacao ## O que aconteceu A 2 de fevereiro de 2026, o idealista publicou o índice de preços residenciais relativo a janeiro do mesmo ano, confirmando a continuação da trajectória ascendente que caracterizou o mercado português nos últimos dois anos. O arranque de 2026 marca novo recorde no custo das casas à venda em Portugal. O preço mediano atinge 3.047 euros por metro quadrado em janeiro de 2026, correspondendo a uma subida de 13,1 por cento face a janeiro de 2025 e de 2,6 por cento em termos trimestrais. É o terceiro mês consecutivo em que o valor mediano atinge um novo máximo histórico, depois dos 3.000 euros em novembro de 2025 e dos 3.019 euros em dezembro. A análise do idealista confirma que a escalada observada durante todo o ano de 2025 não deu sinais de travagem na entrada para 2026.Em janeiro de 2026, os preços das casas subiram em 18 das 19 capitais de distrito e regiões autónomas analisadas. As maiores subidas homólogas registaram-se na Guarda com 22,2 por cento, Beja com 21,9 por cento e Santarém com 21,6 por cento. A dispersão geográfica confirma que a pressão deixou de ser um fenómeno confinado a Lisboa e Porto e se estendeu a capitais distritais do interior historicamente estáveis.
O idealista atribui parte significativa da subida ao desequilíbrio estrutural entre procura e oferta. Os incentivos à aquisição (taxas de juro baixas, emprego estável, investidores estrangeiros, apoios aos jovens via isenção de IMT e Garantia Pública) funcionaram durante todo o ano de 2025 sem correspondência equivalente do lado da oferta. O pacote fiscal para a habitação aprovado pelo Governo em dezembro de 2025 (que inclui IVA reduzido a 6 por cento na construção, desconto de IRS a rendas até 2.300 euros e simplificação do licenciamento) entrou na via parlamentar mas ainda aguarda aprovação plena e promulgação, não produzindo efeito imediato no mercado. Os dados do Instituto Nacional de Estatística relativos ao terceiro trimestre de 2025 confirmam a tendência. O preço mediano das 41.117 casas transaccionadas no trimestre fixou-se em 2.111 euros por metro quadrado, com subida de 16,1 por cento face ao mesmo período de 2024 e de 2,2 por cento face ao segundo trimestre. Coimbra e Setúbal lideraram as subidas municipais. Entre outubro de 2024 e setembro de 2025, foram vendidas 167.003 casas no país a um valor mediano de 1.991 euros por metro quadrado, mais 16,5 por cento do que no ano anterior. Apenas 56 municípios apresentaram valor mediano superior à média nacional, localizados maioritariamente na Grande Lisboa (9 em 9), Península de Setúbal (9 em 9), Algarve (14 em 16) e Área Metropolitana do Porto (8 em 17). A 10 de fevereiro de 2026, o idealista publicou adicionalmente análise do relatório da S&P Global sobre os Mercados Imobiliários Europeus. Portugal liderou o aumento do custo da habitação entre os principais países europeus nos últimos dois anos, com subidas de 11,5 por cento em 2024 e 15,4 por cento em 2025, mais do dobro da média europeia de 6,1 por cento. A S&P Global antecipa abrandamento gradual para 7 por cento em 2026, 5,5 por cento em 2027 e 5 por cento em 2028, mas com Portugal a manter-se no top 3 europeu, cedendo o primeiro lugar a Espanha. A média europeia projectada para 2026 é de 4,3 por cento. A Comissão Europeia estima que Portugal é o Estado-membro com casas mais sobrevalorizadas da União Europeia, em cerca de 35 por cento. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é macroeconómica. A subida homóloga de 13,1 por cento em janeiro, somada aos 15,4 por cento de 2025 e 11,5 por cento de 2024, corresponde a uma subida acumulada próxima de 45 por cento em três anos. Num contexto em que os rendimentos reais das famílias portuguesas não cresceram a este ritmo, o ratio preço da habitação sobre rendimento familiar atingiu níveis historicamente altos. A taxa de sobrecarga habitacional em Portugal é uma das mais elevadas da União Europeia, e a trajectória de 2025-2026 aprofunda o desfasamento. A segunda é territorial. A dispersão da pressão para a Guarda, Beja, Santarém, Viana do Castelo e Aveiro representa uma mudança qualitativa: a crise habitacional deixou de ser metropolitana. As capitais distritais do interior, que tradicionalmente operavam como mercados com oferta relativamente suficiente face à procura local, entraram em pressão por efeito da combinação de três factores: procura externa descapitalizada da Grande Lisboa e Grande Porto, procura de aquisição de segunda casa, e falta crónica de nova construção. A terceira é de política pública. O pacote fiscal para a habitação do Governo, aprovado em dezembro de 2025, introduz instrumentos pelo lado da oferta (IVA a 6 por cento, simplificação do licenciamento) que demoram anos a produzir efeito no mercado. Durante a sua implementação, continuarão activos os instrumentos pelo lado da procura (Garantia Pública Jovens, isenção IMT jovem, juros baixos). Este desfasamento temporal entre procura estimulada e oferta ainda não entregue tende a pressionar adicionalmente os preços no curto prazo, como o próprio idealista regista. A S&P Global antecipa, precisamente, que o abrandamento gradual só começará em 2026 e só atinge 5 por cento em 2028. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de confirmação do problema. A subida acumulada próxima de 45 por cento em três anos valida o diagnóstico do Manifesto: a crise habitacional portuguesa é estrutural, não conjuntural, e acelera em vez de estabilizar. As respostas pelo lado da procura (apoios aos jovens, avales) aceleram a pressão. As respostas pelo lado da oferta ainda estão no papel. Neste intervalo, cada ano que passa sem novo stock de arrendamento acessível torna a missão da Fundação mais necessária e mais cara de concretizar. A segunda é sobre o target da Fundação. O preço de 3.047 euros por metro quadrado a nível nacional, e valores substancialmente superiores na Área Metropolitana de Lisboa (Lisboa município com mediana 4.691 euros, segundo INE 3.º trimestre 2025), tornam inviável para o público-alvo da Fundação (classe média profissional com rendimento abaixo dos limites bancários para o mercado livre de Lisboa) a aquisição de casa em condições convencionais. O arrendamento acessível perpétuo da Fundação passa a ser a única alternativa realista a deixar Lisboa. A terceira é sobre janela temporal. A subida de 13,1 por cento em janeiro, num mercado onde o abrandamento só chegará em 2028, significa que o custo de aquisição de imóveis para o pipeline da Fundação está a subir substancialmente durante o próprio período de constituição e captação de capital. O ganho marginal de 1 por cento na velocidade de primeiro closing representa milhões de euros poupados no custo unitário de cada fracção. Esta é uma razão adicional, não evidente à primeira vista, para a urgência de execução. O Radar continuará a acompanhar mensalmente os índices de preços do idealista, os dados trimestrais do INE e as projecções macro da S&P Global, Comissão Europeia e OCDE, como indicadores do contexto de mercado em que a Fundação Âncora opera. ### Fontes - Comprar casa em Portugal: 2026 arranca com novo recorde de preços — idealista/news (2 de fevereiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/02/02/73686-novo-recorde-nos-precos-das-casas-em-portugal-marca-arranque-de-2026 - Portugal terá uma das maiores subidas do preço das casas na Europa até 2028 — idealista/news (10 de fevereiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/02/09/73810-portugal-no-top-3-de-subida-dos-precos-das-casas-na-europa-ate-2028 - Este mapa mostra os preços das casas à venda por municípios — idealista/news (dados INE) (9 de fevereiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/02/09/73727-quais-os-precos-das-casas-a-venda-nos-municipios-descobre-neste-mapa --- ## IGF acusa Segurança Social de manter 854 frações devolutas. IGFSS responde: só 18 são casas **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/igf-auditoria-igfss-854-fracoes-devolutas/ **Acontecimento:** 29 de janeiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 31 de janeiro de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Organizações:** IGF — Inspeção-Geral de Finanças, IGFSS — Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, Governo Português **Tags:** auditoria-igf, igfss, seguranca-social, fogos-devolutos, patrimonio-publico, miranda-sarmento, palma-ramalho, gestao-patrimonial, contraditorio, prr ## O que aconteceu A 29 de janeiro de 2026, foram divulgadas as conclusões de uma auditoria da Inspeção-Geral de Finanças (IGF) ao sistema de gestão do património imobiliário da Segurança Social, conduzido pelo Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social (IGFSS). O relatório de auditoria foi homologado pelo ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, a 15 de janeiro. O IGFSS é tutelado pela ministra do Trabalho, Solidariedade e da Segurança Social, Maria do Rosário Palma Ramalho. Os números reportados pela IGF são significativos. Das 2.561 frações sob gestão do IGFSS, 854 encontravam-se devolutas no final de 2024, equivalentes a 33,3 por cento do universo. A 12 de novembro de 2025, 36,8 por cento do total de frações estavam sem contrato de arrendamento activo, das quais 55 por cento de frações habitacionais, 11,8 por cento de terrenos e 33,2 por cento de lojas, serviços, indústrias e arrecadações. O valor patrimonial tributário global do património era de 207 milhões de euros. A auditoria identificou também desencontros estatísticos relevantes. Enquanto o IGFSS reportava 2.561 frações, a Autoridade Tributária mencionava 2.709, uma diferença de 148 imóveis sem reconciliação entre as bases de dados do IGFSS, AT e Instituto dos Registos e do Notariado. A IGF detectou ainda 19 entidades públicas, na maioria tuteladas pelo Ministério da Saúde, com dívida acumulada de 33,7 milhões de euros entre 2019 e 2024 por ocupação de 125 frações da Segurança Social, sem que o IGFSS tivesse adoptado medidas de cobrança para além de notificações periódicas. Foram ainda identificados casos de ocupação abusiva sem que o instituto soubesse identificar os ocupantes nem tivesse activado mecanismos legais de reposição da posse. A receita média mensal do IGFSS com as 267 frações em regime de renda livre era de 601 euros. Mais de metade (54,4 por cento) destas frações estava arrendada por valores inferiores a 250 euros mensais, com renda média por metro quadrado inferior à média nacional. A dívida ao IGFSS de rendas em regime livre e de rendas sociais subiu 31 por cento entre 2021 e 2024, passando de 2 milhões para 2,7 milhões de euros.A IGF formulou cinco recomendações ao IGFSS: medidas mais eficazes para regularização de dívidas das entidades públicas, planos de arrendamento ou alienação das frações devolutas, reforço do sistema de controlo interno na área patrimonial, reforço da cobrança de rendas em dívida, e definição de uma política de actualização de rendas em regime livre alinhada com valores de mercado. O IGFSS aceitou todas as recomendações e comprometeu-se com prazos de execução.
A reacção do IGFSS foi imediata. Em comunicado enviado às redacções, o instituto contestou a leitura da IGF e esclareceu que dos 854 imóveis identificados como devolutos, apenas 18 são habitacionais vazios. Os restantes 836 seriam, segundo o IGFSS, unidades industriais, terrenos rústicos, arrecadações, imóveis em recuperação no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência ou do Programa Mais Habitação, ou frações sujeitas a ocupação abusiva tratada em sede judicial. O IGFSS especificou que a esmagadora maioria das frações habitacionais sem contrato activo não se encontra disponível pelos motivos referidos. A IGF aceitou o contraditório com espírito de cooperação, segundo o próprio IGFSS. A divergência narrativa entre os 854 da IGF e os 18 do IGFSS captou parte significativa da cobertura mediática. O processo de rentabilização dos imóveis foi caracterizado pela auditoria como tendo evolução pouco significativa, mesmo com instrumentos do PRR e do Mais Habitação activos. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é metodológica. A discrepância entre 854 frações reportadas como devolutas pela IGF e 18 casas vazias reconhecidas pelo IGFSS ilustra um problema mais amplo: a falta de uma base de dados consolidada do património imobiliário público em Portugal. Quando o próprio Instituto não sabe ao certo se gere 2.561 ou 2.709 imóveis, e quando a classificação entre "devoluto" e "indisponível" é objecto de disputa, a base estatística para qualquer política habitacional fica fragilizada. A primeira reforma de fundo necessária é informacional, antes de ser executiva. A segunda é executiva. Independentemente da disputa numérica, a auditoria documenta que existe stock habitacional público, ainda que limitado, sem rentabilização social significativa, em pleno contexto de crise habitacional. Os 18 fogos habitacionais reconhecidos pelo próprio IGFSS, somados às 267 frações em renda livre com renda média de 601 euros e mais de metade abaixo de 250 euros, configuram um padrão de subutilização patrimonial que coexiste com listas de espera por habitação social que ascendem a dezenas de milhares de famílias na Área Metropolitana de Lisboa. A terceira é institucional. O facto de 19 entidades públicas, a maioria do Ministério da Saúde, terem dívida de 33,7 milhões em rendas, e de o IGFSS apenas notificar periodicamente sem cobrar, descreve uma cultura administrativa de gestão patrimonial relaxada que não é compatível com o princípio de eficiência dos recursos públicos. Não é uma falha excepcional; é descrita pela própria IGF como falha estrutural. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de calibração. O Manifesto da Fundação Âncora cita os 854 imóveis vagos do IGFSS como exemplo do paradoxo institucional de "passivos públicos que não geram receita, não cumprem função social e se degradam por inacção". A reacção do IGFSS a esta auditoria obriga a Fundação a recalibrar a leitura. O número 854 deve ser usado com cuidado e contexto: refere-se ao universo total de frações devolutas reportado pela IGF, das quais a maioria não é habitacional. O exemplo ilustrativo mantém-se válido (subutilização de património público), mas a Fundação deve passar a citar a ordem de grandeza do "dezenas de fogos vazios reconhecidos pela própria entidade" e o universo total de subutilização (267 frações em renda livre média de 601 euros), em vez de "centenas de casas vazias". A segunda é de oportunidade. O programa de Reabilitação custo-zero para terceiros previsto no Manifesto da Fundação Âncora tem aqui um caso paradigmático. Instituições com património habitacional ou potencialmente habitacional, mas sem capacidade técnica ou financeira para o reabilitar e gerir, são exactamente o perfil que o programa pretende servir. O IGFSS, com instrumentos do PRR e do Mais Habitação activos mas com execução substantiva limitada, é um interlocutor possível para uma parceria operacional que converta património subutilizado em arrendamento acessível. A terceira é narrativa. A Fundação opera com um princípio editorial de anti-promessa que contrasta de forma explícita com o padrão documentado pela IGF. A auditoria mostra um padrão de execução baixa, dívidas crescentes, divergências estatísticas e ausência de mecanismos de cobrança. A Fundação propõe-se ao oposto: dashboard público em tempo real, relatório trimestral de execução com variações face ao planeado, regra de não anunciar metas sem financiamento comprometido. Esta diferenciação operacional é parte do valor institucional que a Fundação Âncora oferece ao ecossistema português. O Radar continuará a acompanhar a execução das recomendações aceites pelo IGFSS e a evolução do diálogo entre os Ministérios das Finanças e do Trabalho, Solidariedade e Segurança Social sobre a gestão do património imobiliário público. ### Fontes - Segurança Social tem 854 casas vazias em plena crise da habitação — ECO (29 de janeiro de 2026) — https://eco.sapo.pt/2026/01/29/seguranca-social-tem-854-casas-vazias-em-plena-crise-da-habitacao/ - Segurança Social esclarece: apenas 18 das 854 frações ditas devolutas são casas vazias, restantes estão desadequadas — Observador (29 de janeiro de 2026) — https://observador.pt/2026/01/29/seguranca-social-esclarece-apenas-18-das-854-fracoes-ditas-devolutas-sao-casas-vazias-restantes-estao-desadequadas/ - Segurança Social contesta auditoria da IGF sobre as 854 casas vazias e diz que tem apenas 18 casas — Jornal Económico (29 de janeiro de 2026) — https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/seguranca-social-contesta-auditoria-da-igf-sobre-as-854-casas-vazias-e-diz-que-tem-apenas-18-casas/ - Segurança Social reage à IGF: só 18 dos 854 imóveis são casas vazias — idealista/news (30 de janeiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/01/30/73697-seguranca-social-reage-a-igf-so-18-dos-854-imoveis-sao-casas-vazias --- ## PRR Habitação: 17 mil casas entregues, só 1.568 de construção nova **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/prr-habitacao-execucao-17-mil-casas/ **Acontecimento:** 23 de janeiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 24 de janeiro de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Organizações:** IHRU, Governo Português **Tags:** prr, 1o-direito, habitacao-publica, miguel-pinto-luz, benjamim-pereira, ihru, meta-2026, 59-mil-casas ## O que aconteceu A 23 de janeiro de 2026, o Ministério das Infraestruturas e da Habitação enviou ao Público os números mais actualizados da execução do Programa 1.º Direito, o principal programa de habitação pública em Portugal e o mais significativo em termos de escala financeira dentro do Plano de Recuperação e Resiliência. Os números são precisos e foram confirmados pela tutela. Foram entregues aproximadamente 17 mil habitações no âmbito do 1.º Direito. Destas, 1.568 correspondem a construção nova, o que equivale a pouco mais de 9 por cento do total entregue. A esmagadora maioria das casas foi disponibilizada através de reabilitação de fogos existentes ou da modalidade de aquisição e reabilitação. 574 habitações foram adquiridas e 27 arrendadas pelas entidades promotoras. O Programa 1.º Direito, aprovado em 2018 e integrado no PRR em 2021, fixou uma meta de 26.000 habitações a entregar até junho de 2026 a famílias em situação de carência habitacional. O não cumprimento da meta implicaria, tecnicamente, a devolução parcial de verbas europeias. Esta pressão orçamental é o enquadramento financeiro central da política habitacional portuguesa neste momento.Oito anos de programa, 17 mil casas entregues, 1.568 de construção nova. A execução é real, mas a proporção de construção nova é marginal.
Em outubro de 2025, o Governo liderado por Luís Montenegro aprovou uma alteração substantiva ao 1.º Direito, publicada em Decreto-Lei de 27 de outubro. O documento reforçou o envelope financeiro total do programa em 2,011 mil milhões de euros, totalizando um investimento adicional de 2,8 mil milhões face ao inicialmente previsto, financiado pelo Orçamento do Estado. A meta foi simultaneamente alargada para 59.000 habitações até 2030, correspondendo ao total de candidaturas apresentadas pelos municípios. Na arquitectura financeira revista, 36.000 casas estão financiadas a 100 por cento pelo Estado, e as restantes 23.000 a 60 por cento. A tutela introduziu também um mecanismo de entrada e saída de projectos no financiamento PRR: projectos atrasados podem ser substituídos por outros mais avançados, garantindo que a meta das 26 mil habitações até junho de 2026 é cumprida ao nível agregado, independentemente do desempenho individual de cada candidatura. Os pagamentos às autarquias podem ser adiantados até 95 por cento das verbas antes da conclusão da análise documental, uma medida desenhada para ultrapassar os bloqueios administrativos que, segundo o próprio Primeiro-Ministro em declarações no Parlamento em junho de 2025, resultavam da falta de recursos humanos e tecnológicos do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU). Benjamim Pereira, presidente do IHRU desde 2024, tem sido consistente ao identificar as restrições operacionais da instituição e o esforço de reestruturação interna em curso. Miguel Pinto Luz, Ministro das Infraestruturas e da Habitação, tem reafirmado publicamente o compromisso com a meta de junho de 2026. A leitura comparativa é relevante. A presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Teresa Almeida, observou em novembro de 2024 que só a região de Lisboa precisaria de 26 mil fogos adicionais, sugerindo que a meta nacional do PRR é inferior às necessidades identificadas numa única região metropolitana. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é operacional. A execução do 1.º Direito confirma, em termos quantitativos, uma característica estrutural do sector público habitacional português: o grosso do esforço tem sido reabilitação, não construção nova. Das 17 mil casas entregues, 15.400 resultam de reabilitação. Esta composição reflecte realidades institucionais concretas: as autarquias têm parque habitacional existente para reabilitar, o licenciamento de nova construção é lento, e a capacidade de execução do IHRU é limitada. Construir 25 mil casas novas em 18 meses exige uma máquina institucional que Portugal, comprovadamente, ainda não tem. A segunda é financeira. O reforço orçamental de 2,8 mil milhões de euros, aprovado em outubro de 2025, eleva o investimento público total em habitação a cerca de 4,2 mil milhões de euros para o período até 2030. É um valor substantivo em termos históricos. Para referência, o investimento público habitacional português manteve-se abaixo de 0,1 por cento do PIB durante as duas décadas anteriores, muito abaixo da média europeia. A curva ascendente é real, mas parte de uma base historicamente baixa. A terceira é sobre o que os números não dizem. O 1.º Direito, por desenho, dirige-se a famílias em situação de carência habitacional aguda, identificadas através das Estratégias Locais de Habitação municipais. Não se dirige ao missing middle: famílias da classe média, profissionais essenciais, jovens quadros, que enfrentam taxas de esforço insustentáveis no mercado, mas cujos rendimentos são superiores ao limiar de elegibilidade para habitação social. O Banco de Portugal estimou em março de 2026 que dois terços da população portuguesa está hoje efectivamente excluída da aquisição de uma habitação mediana. Este universo não é servido pelo 1.º Direito. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de diferenciação de segmento. O 1.º Direito e a Fundação Âncora operam em segmentos distintos, complementares e não concorrentes. O 1.º Direito dirige-se a famílias em situação de carência habitacional aguda com apoio maioritariamente público. A Fundação Âncora dirige-se a famílias de rendimento intermédio que não são elegíveis para o 1.º Direito mas que têm taxas de esforço insustentáveis no mercado. A coexistência dos dois tipos de oferta é, aliás, o padrão em países com sector habitacional maduro: Áustria, Dinamarca, Finlândia, Países Baixos. Não há sobreposição, há complementaridade. A segunda é de aprendizagem institucional. A execução do 1.º Direito demonstra, com dados inequívocos, que a capacidade de construção nova de habitação em Portugal está estruturalmente limitada por factores administrativos, técnicos e institucionais. Mesmo com 2,8 mil milhões de euros disponíveis e uma meta política clara, a execução de construção nova é marginal. A Fundação Âncora, ao entrar no mesmo mercado de construção com um modelo operacional privado mais ágil mas ancorado em disciplina não lucrativa, pode beneficiar da experiência acumulada pelos municípios no 1.º Direito, em particular na identificação de solos e no licenciamento. A articulação operacional com autarquias que tenham projectos 1.º Direito em curso pode reduzir o tempo de arranque da Fundação em cada território. A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora dialoga com a tutela governamental ou com deputados da Comissão Especial de Habitação, a posição pode ser formulada com precisão: a Fundação não pretende substituir o 1.º Direito, nem captar dos seus beneficiários. A Fundação Âncora quer preencher o segmento que o 1.º Direito não cobre, mobilizando capital privado de impacto para missão pública sem despesa orçamental adicional. Este posicionamento é claro, tecnicamente defensável, e operacionalmente complementar. O Radar acompanhará os próximos marcos do 1.º Direito e do Programa de Apoio ao Arrendamento (os 12 mil fogos financiados com apoio do BEI), bem como a execução do OE 2026 na dimensão habitacional. ### Fontes - Programa 1.º Direito: apenas 1.568 casas novas em oito anos — idealista/news (23 de janeiro de 2026) — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/01/23/73572-programa-1o-direito-construidas-apenas-1-568-casas-em-oito-anos - Governo anuncia meta de 59 mil novas casas até 2030 — IHRU (outubro de 2025) — https://www.ihru.pt/detalhenoticias/-/asset_publisher/QbubdHkX9Vif/content/governo-anuncia-meta-de-59-mil-novas-casas-ate-2030 - Governo garante que vai entregar as 26 mil casas do PRR até junho de 2026 — ECO (21 de julho de 2025) — https://eco.sapo.pt/2025/07/21/governo-garante-que-vai-entregar-as-26-mil-casas-do-prr-ate-junho-de-2026/ - RE-C02-i01 — Programa de Apoio ao Acesso à Habitação — Recuperar Portugal (Governo) (atualizado 2025) — https://recuperarportugal.gov.pt/prr-resiliencia/habitacao/re-c02-i01-programa-de-apoio-ao-acesso-a-habitacao/ --- ## OCDE a Portugal: pilotar fundo rotativo para habitação acessível **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/oecd-economic-survey-portugal-2026/ **Acontecimento:** 6 de janeiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 7 de janeiro de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** OCDE, Governo Português **Tags:** evidencia, recomendacoes-politica, proof-of-concept ## O que aconteceu A 6 de janeiro de 2026, a OCDE publicou o Economic Survey Portugal 2026, com 145 páginas e capítulo especial dedicado a habitação acessível e inclusiva. A apresentação pública em Lisboa foi feita pelo Director of Country Studies da OCDE, Luiz de Mello, em conjunto com o Secretário de Estado Adjunto e das Finanças, José Maria Brandão de Brito. O capítulo especial sobre habitação identifica um conjunto de falhas estruturais do mercado português e formula recomendações específicas. Entre as mais relevantes, três merecem destaque. Primeiro, a OCDE reconhece explicitamente que Portugal carece de tradição de operadores de lucro limitado em habitação, contrastando com países como a Áustria ou os Países Baixos, onde esses operadores entregam a maior parte do parque habitacional acessível. Segundo, o Survey confirma a existência de um missing middle, ou seja, agregados de rendimento médio inelegíveis para habitação social mas incapazes de aceder ao mercado. Terceiro, recomenda que Portugal pilote um proof of concept de fundo rotativo para habitação acessível, baseado em financiamento misto de dívida bancária, empréstimos públicos a taxa preferencial e equity filantrópico.Portugal carece de tradição de operadores de lucro limitado em habitação. Recomenda-se pilotar um proof of concept de fundo rotativo.
As recomendações estruturais abrangem também a simplificação de procedimentos de licenciamento, a revisão da tributação imobiliária com foco em eficiência e equidade, e o reforço de apoios dirigidos a agregados vulneráveis. ## O que significa para o ecossistema A importância deste Survey não está no diagnóstico (que já era conhecido) mas na prescrição (que é nova). Ter a OCDE a desenhar, em documento oficial apresentado ao Governo português, o contorno preciso de um instrumento de terceiro sector habitacional é marcador institucional. Três consequências. A primeira é de legitimação técnica. O proof of concept de fundo rotativo descrito pela OCDE é, na prática, a arquitetura de revolving fund que a Áustria usou para construir um parque habitacional sem fins lucrativos representativo de mais de 20% do stock total. Até agora, em Portugal, esta arquitetura era discutida por especialistas mas não reconhecida como via oficial. Com esta recomendação, passa a ser. A segunda é de cobertura política. Um pequeno conjunto de recomendações da OCDE tipicamente informa o Programa Nacional de Reformas e os compromissos do Portugal 2030. A criação, dois meses depois, do grupo de trabalho interministerial via Despacho 3089/2026, não nomeia o Survey mas sobrepõe-se precisamente ao seu mandato. A terceira é de comparação internacional. Portugal passa a ter, pela primeira vez, um benchmark externo que contrasta o seu modelo habitacional com os de países de referência. Esse benchmark alimenta argumentário para investidores europeus, bancos promocionais e organismos internacionais que avaliem projectos portugueses. ## Observação a partir da Fundação Âncora O Survey descreve, em linguagem da OCDE, a mesma tese central que a Fundação Âncora vem articulando desde a sua constituição. A convergência não é coincidência: reflete o reconhecimento crescente, em múltiplas fronteiras analíticas, de que a arquitectura de terceiro sector habitacional é peça em falta no sistema português. Dois pontos merecem leitura operacional. Primeiro, a Fundação Âncora pode assumir, em documentação técnica e em diálogo institucional, que a sua proposta se enquadra exatamente no proof of concept recomendado pela OCDE. Isso muda o eixo da conversa com autarquias, bancos e investidores: deixa de ser "uma ideia nova" para passar a ser "a aplicação concreta de uma recomendação OCDE". Politicamente e tecnicamente, é distância substancial. Segundo, a ausência, no Survey, de menção explícita a operadores específicos em formação em Portugal é esperada e não reduz a relevância. A OCDE desenha princípios gerais; cabe aos operadores demonstrar que os princípios têm execução possível. O Radar Âncora acompanhará como o Survey é mobilizado nos próximos meses pelos actores institucionais portugueses, na AD&C, no IHRU, no Ministério da Infraestrutura e Habitação e nas autarquias mais ativas. ### Fontes - OECD Economic Surveys: Portugal 2026 — OECD (6 de janeiro de 2026) — https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-portugal-2026_025b3445-en.html - Improving public spending efficiency, skills and housing policies would boost Portugal's economy — OECD (Press Release) (6 de janeiro de 2026) — https://oecd.org/Portugal --- ## SGEI revista: Bruxelas elimina limite de auxílios a habitação acessível **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/state-aid-sgei-habitacao-acessivel/ **Acontecimento:** 16 de dezembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 23 de dezembro de 2025 **Categoria:** Europa **País:** União Europeia **Cidade:** Bruxelas **Organizações:** Comissão Europeia **Tags:** state-aid, sgei, auxilios-estado, missing-middle, middle-income, block-exemption, dg-comp, teresa-ribera ## O que aconteceu A 16 de dezembro de 2025, o mesmo dia em que foi apresentado o European Affordable Housing Plan, a Comissão Europeia adoptou a Decisão 2025/2630, a revisão formal da Decisão sobre Services of General Economic Interest (SGEI). Trata-se do instrumento jurídico que define o que pode ser classificado como serviço de interesse económico geral, e portanto beneficiar de apoios de Estado sem necessidade de notificação prévia à Comissão. A alteração central é aparentemente técnica mas substantivamente importante. A Decisão SGEI anterior, de 2012, permitia aos Estados-Membros compensar operadores de habitação social sem notificação à Comissão, desde que o auxílio beneficiasse grupos sociais vulneráveis ou desfavorecidos. Esta definição restrita criou, ao longo da década passada, uma zona cinzenta para operadores que serviam o que hoje se designa por missing middle: profissionais essenciais, jovens quadros e famílias de classe média, incapazes de aceder ao mercado mas inelegíveis para habitação social tradicional. A revisão de 16 de dezembro de 2025 resolve essa ambiguidade. Introduz uma nova categoria de exemption específica para affordable housing, com definição explícita: habitação para agregados que, devido a falhas de mercado, não conseguem aceder a habitação em condições acessíveis. A definição é deliberadamente ampla e acomoda a diversidade de contextos habitacionais nacionais. Cada Estado-Membro pode calibrar os critérios de elegibilidade ao seu próprio contexto.A definição formal da Comissão confirma que o missing middle não é um conceito sociológico; é uma categoria jurídica europeia elegível para auxílio de Estado sem notificação prévia.
A revisão simplifica ainda outros elementos do regime SGEI. A obrigação de reporting foi removida para 2024 e 2025 (pode ainda ser feita voluntariamente). A obrigação de incluir referência à Decisão SGEI em todos os entrustment acts foi removida. Os SGEIs de habitação social já existentes são automaticamente preservados, sem necessidade de revisão para cumprir as novas regras. Teresa Ribera, vice-presidente executiva da Comissão com o pelouro da concorrência, enquadrou a revisão como resposta às dificuldades de acesso à habitação acessível que afectam os cidadãos europeus. A consulta pública que precedeu a adopção decorreu entre outubro e novembro de 2025 e recolheu contribuições de autoridades nacionais, operadores do sector, e associações representativas. A revisão é complementar ao European Affordable Housing Plan apresentado no mesmo dia. Enquanto o Plano estabelece a estratégia europeia e os instrumentos financeiros (Pan-European Investment Platform, BEI, InvestEU), a revisão SGEI remove o principal obstáculo jurídico que impedia Estados-Membros de compensar operadores de habitação acessível: a incerteza de compliance com auxílios de Estado. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de natureza regulatória. A revisão SGEI altera o ponto de partida de qualquer conversa entre um operador de terceiro sector habitacional e uma autoridade pública europeia, nacional ou municipal. Até 2025, a pergunta era: este auxílio pode ser enquadrado num SGEI elegível, ou é provável que gere processo da Comissão por auxílio de Estado incompatível? A pergunta passa agora a ser: este auxílio cabe na nova categoria affordable housing da Decisão SGEI revista, e em que condições? A mudança de enquadramento jurídico tem efeito prático imediato em qualquer conversa sobre cedência de direito de superfície, isenções fiscais, financiamento bonificado municipal ou regional, ou garantias públicas para operadores não-lucrativos. A segunda é de arquitectura financeira. Os bancos multilaterais europeus (BEI, CEB) e os promotional banks nacionais operam tipicamente dentro de um perímetro jurídico que evita conflito com as regras de auxílio de Estado. A nova Decisão SGEI alarga significativamente esse perímetro para habitação acessível. Em termos práticos, espera-se que os critérios de elegibilidade de instrumentos como o CEB SISW, o InvestEU Social Investment Window e os programas do BEI sejam ajustados progressivamente ao longo de 2026 e 2027 para reflectir a nova categoria. Operadores que estavam tecnicamente fora destes programas por servirem middle-income ganham potencial elegibilidade. A terceira é sobre os operadores legados. As entradas SGEI de habitação social criadas ao abrigo da Decisão de 2012 são preservadas e não precisam de ser revistas. Isto significa que os operadores austríacos, holandeses, dinamarqueses e finlandeses que já operam dentro do regime anterior não enfrentam qualquer descontinuidade jurídica. A revisão amplia o perímetro sem disruptir quem já está dentro. É uma alteração aditiva, não substitutiva. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de enquadramento jurídico. A Fundação Âncora opera conceptualmente no segmento missing middle: profissionais essenciais, jovens quadros, famílias de classe média com taxas de esforço insustentáveis. Este posicionamento, antes da revisão SGEI, caía numa zona cinzenta de Direito Europeu da Concorrência. Qualquer apoio público significativo (por exemplo, direito de superfície municipal por 75 anos, isenção parcial de IMI, acesso a financiamento BEI bonificado) tinha de ser cuidadosamente estruturado para evitar o risco de ser reclassificado como auxílio de Estado incompatível. A partir de 16 de dezembro de 2025, o enquadramento jurídico europeu reconhece explicitamente esta categoria. Para os juristas da Fundação, e para os juristas municipais com quem a Fundação negocia, a conversa tornou-se mais simples. A segunda é de prática operacional. A revisão SGEI não cria, por si, nenhum auxílio de Estado concreto em Portugal. Cria a permissividade europeia para que o Estado português e as autarquias possam desenhar apoios à habitação acessível sem risco de investigação por Bruxelas. A tradução deste novo enquadramento em instrumentos nacionais específicos, linhas de financiamento, isenções fiscais adicionais, critérios de elegibilidade para fundos comunitários, é trabalho que cabe ao Estado português e aos reguladores nacionais. A Fundação Âncora pode, legitimamente, apelar a esses actores para aproveitarem a janela que a Comissão agora abriu. A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora explica o seu modelo a interlocutores institucionais, pode agora ancorar o posicionamento jurídico numa Decisão da Comissão Europeia recente e específica. Não é mais um operador a invocar "excepção cultural portuguesa" ou "zona cinzenta". É um operador cujo segmento foi formalmente reconhecido pela Comissão como elegível para SGEI, com texto legal específico. Este pequeno deslocamento de postura tem valor prático em qualquer reunião com MIH, MFIN, CML ou DGPolC. O Radar acompanhará as primeiras traduções nacionais da revisão SGEI. Para Portugal, o primeiro teste relevante será a nova formulação de critérios de elegibilidade dos fundos de coesão Alentejo 2030, que já começou a incluir habitação acessível mas que agora pode alargar o perímetro de beneficiários sem risco jurídico. ### Fontes - Commission Decision 2025/2630 on the application of Article 106(2) TFEU to State aid in the form of public service compensation — EUR-Lex (Jornal Oficial da UE) (16 de dezembro de 2025) — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/PIN/?uri=OJ:L_202502630 - Questions and Answers on the Revision of State aid rules on Services of General Economic Interest — European Commission — DG Competition (16 de dezembro de 2025) — https://competition-policy.ec.europa.eu/document/download/0548ab89-a029-4d12-ac6e-a1d503093ba6_en - Commission consults on revised State aid rules for better access to affordable housing — European Commission (3 de outubro de 2025) — https://housing.ec.europa.eu/news/commission-consults-revised-state-aid-rules-better-access-affordable-housing-2025-10-03_en - The SGEI decision revised — a solution to the housing crisis? — Lagro Law (22 de dezembro de 2025) — https://www.lagro.com/en/publications-and-articles/the-sgei-decision-revised-a-solution-to-the-housing-cirsis/ --- ## Regulamento europeu do AL entra em vigor a 20 de maio de 2026 **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/regulamento-str-europeu-alojamento-local/ **Acontecimento:** 17 de dezembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 18 de dezembro de 2025 **Categoria:** Europa **País:** União Europeia, Portugal **Organizações:** Comissão Europeia **Tags:** alojamento-local, str, rnal, regulamento-1028, sdep, dl-76-2024, alep, plataformas-digitais ## O que aconteceu A 17 de dezembro de 2025, um dia após a apresentação do European Affordable Housing Plan, a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) publicou uma posição pública sobre o pacote europeu. Eduardo Miranda, presidente da ALEP, sublinhou que a Comissão Europeia não recomenda limitações generalizadas ao alojamento local e enquadrou Portugal como referência internacional na regulação do sector. O enquadramento ALEP é técnico e não é contestado pelas fontes institucionais europeias: Portugal foi o primeiro país da União Europeia a criar um registo nacional obrigatório de alojamento local, em 2014, através do Decreto-Lei 128/2014. Até ao momento, é o país com regulação mais avançada do sector. O Registo Nacional de Alojamento Local, conhecido por RNAL, gerido pelo Turismo de Portugal, serve de referência técnica para a arquitectura europeia que entra em vigor em 2026. A peça central desta arquitectura é o Regulamento (UE) 2024/1028, adoptado pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho a 11 de abril de 2024 e publicado no Jornal Oficial a 29 de abril. O regulamento está em vigor desde 19 de maio de 2024, mas só se aplica plenamente a partir de 20 de maio de 2026. O período de 24 meses entre a entrada em vigor e a aplicação foi intencional: dar aos Estados-Membros tempo para criar ou adaptar os seus sistemas nacionais de registo (Single Digital Entry Points, ou SDEP) e adaptar a legislação nacional às penalidades previstas.A partir de 20 de maio de 2026, as plataformas estão obrigadas a verificar o número de registo de cada listagem e a partilhar mensalmente dados de actividade com as autoridades nacionais. Listagens não conformes podem ser removidas automaticamente.
O regulamento não decide onde os alojamentos locais são legais, nem estabelece limites máximos europeus. Mantém esta competência inteiramente ao nível nacional e local. O que o regulamento estabelece é a infraestrutura técnica de enforcement: registo digital estandardizado, verificação obrigatória pelas plataformas, partilha mensal de dados por listagem, mecanismos de remoção de listagens não conformes, e cooperação transfronteiriça entre autoridades. Portugal, classificado em análises recentes como um dos países europeus mais avançados na operacionalização (com Espanha, Itália e Grécia), já tem o RNAL em funcionamento há 12 anos. A adaptação técnica ao formato SDEP é um ajuste de harmonização, não uma construção institucional de raiz. O novo Decreto-Lei 76/2024, de 23 de outubro, publicado pelo governo português, reformou o regime de alojamento local com entrada em vigor a 1 de novembro de 2024, introduzindo licenças permanentes e transferíveis, reforço dos poderes municipais sobre zonas de contenção, e o conceito de Provedor do Alojamento Local (mediação entre operadores, vizinhos e condomínios). ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre a natureza do Regulamento 2024/1028. Não é uma restrição europeia generalizada ao alojamento local. É uma infraestrutura de transparência. A tese subjacente é que, quando os dados estão disponíveis e harmonizados, as autoridades locais conseguem calibrar as suas próprias regras com precisão. Sem dados, regulação cega. Com dados, regulação operacional. Esta é uma distinção conceptualmente importante: o Regulamento não substitui a política pública nacional, habilita-a. A segunda é sobre Portugal. A posição da ALEP é factual: Portugal está entre os países mais avançados na regulação do alojamento local. Mas está igualmente bem documentado que Portugal tem um dos maiores stocks proporcionais de alojamento local da Europa. Dados do Registo Nacional (referidos pela idealista/news em abril de 2026) apontam para 119.468 alojamentos locais registados, correspondendo a 2 por cento do parque habitacional nacional. Em Lisboa concelho, o peso sobe para 6 por cento; em freguesias turísticas, pode alcançar 20 por cento. Ter o melhor sistema de registo europeu significa ter boa informação, não significa ter resolvido o impacto estrutural do alojamento local no mercado habitacional. A terceira é sobre o que se segue. A Comissão Europeia anunciou, no contexto do European Affordable Housing Plan, uma nova iniciativa legislativa sobre alojamento local, prevista para o quarto trimestre de 2026, como parte de um Affordable Housing Act. O objectivo declarado é dar às autoridades nacionais instrumentos jurídicos claros para limitar a actividade em zonas com forte pressão habitacional. A missão do Parlamento Europeu em Lisboa (abril de 2026) identificou o alojamento local como factor central da crise habitacional portuguesa; o Regulamento 2024/1028 é apenas a primeira peça de um pacote europeu mais amplo sobre STR. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de posicionamento institucional. A Fundação Âncora não toma posição sobre se o alojamento local é, isoladamente, causa estrutural da crise habitacional portuguesa. A evidência empírica é plural e depende do bairro, da cidade, e do segmento de mercado. A Fundação posiciona-se num registo diferente: cria stock permanente de arrendamento acessível fora do mercado especulativo. Esta construção é complementar a qualquer evolução da regulação do alojamento local, e não depende dela para funcionar. A segunda é operacional. Em zonas urbanas de elevada pressão, o stock actualmente afecto a alojamento local representa reserva potencial de habitação acessível, caso os seus operadores migrem para arrendamento de longa duração. O Regulamento 2024/1028 e as medidas municipais complementares vão, muito provavelmente, alterar o equilíbrio financeiro entre STR e arrendamento tradicional em algumas zonas. A Fundação Âncora pode eventualmente encontrar oportunidades de aquisição de stock anteriormente afecto a alojamento local, em condições financeiras atractivas. Esta é uma hipótese, não um plano operacional. A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora dialoga com autarquias portuguesas sobre cedência de direito de superfície ou reabilitação de edifícios municipais, o argumento da retirada permanente de habitação do mercado especulativo ganha força adicional num contexto em que o enforcement do alojamento local se torna mais robusto. A mensagem é simples: o Regulamento 2024/1028 cria dados; a Fundação Âncora cria stock permanente. Ambos reforçam a mesma política pública de acessibilidade. O Radar acompanhará, ao longo dos próximos trimestres, a aplicação efectiva do Regulamento 2024/1028 em Portugal, a possível adopção de medidas municipais adicionais em Lisboa e Porto, e a proposta legislativa europeia de final de 2026 sobre alojamento local em zonas de pressão habitacional. ### Fontes - Alojamento local. Comissão Europeia não recomenda limitação, afirma associação — Observador (17 de dezembro de 2025) — https://observador.pt/2025/12/17/alojamento-local-comissao-europeia-nao-recomenda-limitacao-afirma-associacao/ - Comissão Europeia quer novas regras para o alojamento local nas áreas de maior pressão — Jornal de Negócios (16 de dezembro de 2025) — https://www.jornaldenegocios.pt/economia/habitacao/detalhe/comissao-europeia-quer-novas-regras-para-o-alojamento-local-nas-areas-de-maior-pressao - Regulation (EU) 2024/1028 on data collection and sharing relating to short-term accommodation rental services — EUR-Lex (Jornal Oficial da UE) (11 de abril de 2024) — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj/eng - Short-term rental rules in Portugal 2026 — Your Overseas Home (abril de 2026) — https://www.youroverseashome.com/portugal/articles/short-term-rental-rules-portugal-2026/ --- ## BEI duplica: 6 mil milhões anuais para habitação em 2026 **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/bei-duplica-financiamento-habitacao/ **Acontecimento:** 16 de dezembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 17 de dezembro de 2025 **Categoria:** Financiamento **País:** União Europeia **Cidade:** Bruxelas **Organizações:** Banco Europeu de Investimento, Comissão Europeia **Tags:** financiamento, investimento-impacto, capital-paciente ## O que aconteceu No mesmo dia em que a Comissão Europeia apresentou o European Affordable Housing Plan, o Grupo do Banco Europeu de Investimento anunciou a duplicação do seu financiamento anual à habitação, passando de cerca de €3 mil milhões para €6 mil milhões em 2026. O compromisso faz parte do Action Plan for Affordable and Sustainable Housing, lançado pelo BEI para operacionalizar a sua contribuição ao plano europeu.A Plataforma é o veículo institucional pelo qual a União Europeia opera, em 2026 e nos anos seguintes, a sua estratégia de mobilização de capital privado e público para habitação acessível, com foco específico em modelos colaborativos entre autoridades públicas e investidores institucionais.
A Plataforma desenvolve-se em paralelo com outros instrumentos europeus relevantes para habitação acessível. O European Affordable Housing Act, a adoptar em 2026. O EU Housing Summit, previsto para a segunda metade de 2026 enquanto cimeira de chefes de Estado e de Governo. O European Housing Alliance, plataforma multi-actor de implementação. E a revisão da Decisão SGEI sobre auxílios de Estado para serviços de interesse económico geral, já adoptada e coberta pelo Radar, que facilita o suporte público a habitação acessível sem notificação prévia à Comissão. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de escala. A combinação de 375 mil milhões de euros mobilizados por bancos promocionais até 2029, com mais 10 mil milhões adicionais via InvestEU em 2026-2027 e 6 mil milhões anuais directamente do BEI, configura um envelope financeiro sem precedentes na história europeia para habitação. Mesmo dividido por 27 Estados-Membros, o cálculo per capita coloca Portugal como elegível para acesso a vários milhares de milhões de euros ao longo dos próximos anos, dependendo da capacidade de absorção, da existência de operadores credenciados, e da qualidade dos pipelines de projectos. A segunda é estrutural. A Plataforma é desenhada para resolver o que a Comissão identifica como falha de mercado central: a fragmentação. Cada Estado-Membro tem instrumentos próprios de financiamento habitacional, com requisitos diferentes, prazos de processamento variáveis e arquitecturas de risco incompatíveis. A Plataforma agrega informação, harmoniza melhores práticas, e reduz custos de transacção para operadores que pretendam aceder simultaneamente a instrumentos europeus, nacionais e regionais. Para operadores institucionais robustos com pipeline contínuo, a redução desta fricção pode ser determinante. A terceira é política. A institucionalização de uma plataforma europeia dedicada a habitação acessível, com financiamento dedicado, governação tripartida (Comissão, BEI, NPBs) e calendário de execução plurianual, marca uma alteração no posicionamento da União Europeia. Habitação deixou de ser um tema estritamente nacional sobre o qual a UE só pode emitir recomendações. Tornou-se uma área de coordenação europeia activa, com instrumentos próprios e expectativa explícita de que os Estados-Membros utilizem o quadro estabelecido. Esta alteração tem implicações de longo prazo para o desenho institucional dos sistemas habitacionais nacionais. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de oportunidade financeira. A arquitectura financeira da Fundação prevê cinco camadas de capital, das quais duas dependem directamente do quadro europeu: garantias InvestEU/FEI canalizadas via banca, com custo estimado entre 1 e 2 por cento, e financiamento BEI/CEB via Estado a taxa preferencial inferior a 2 por cento. A Pan-European Investment Platform é o canal institucional pelo qual estes instrumentos serão progressivamente articulados com bancos promocionais nacionais portugueses. Para a Fundação, o acompanhamento operacional da Plataforma à medida que entra em funcionamento é uma prioridade institucional. A segunda é de posicionamento. Operadores europeus consolidados, das Limited-Profit Housing Associations austríacas às housing associations neerlandesas e à Sostre Civic catalã, estão posicionados para captar parte significativa do envelope financeiro da Plataforma. Portugal, com sector de terceiro sector habitacional praticamente inexistente, encontra-se estruturalmente em desvantagem. A existência de um operador português nacional credível, com governação estável e pipeline executável, é condição para que Portugal aceda proporcionalmente a este financiamento. A Fundação Âncora posiciona-se precisamente para preencher este vazio institucional. A terceira é de timing. O calendário de lançamento operacional da Plataforma durante 2026 coincide com o calendário de primeiro closing previsto pela Fundação, o quarto trimestre de 2026. Esta coincidência cria janela de oportunidade. A Fundação pode estabelecer-se como interlocutor português credível precisamente no momento em que a Plataforma estiver a definir os primeiros casos práticos de operação e a estabelecer os primeiros precedentes de financiamento. Não é coincidência alinhada por estratégia consciente da Fundação, mas a coincidência reforça a relevância institucional do timing. O Radar acompanhará a operacionalização efectiva da Plataforma ao longo de 2026, em particular o lançamento do portal digital, a constituição do grupo de peritos consultivo, e o estabelecimento dos primeiros hubs nacionais de financiamento, incluindo a participação portuguesa. ### Fontes - Pan-European Housing Investment Platform — Página oficial — Comissão Europeia — DG Housing (2026) — https://housing.ec.europa.eu/pan-european-housing-investment-platform_en - EIB Group and European Commission lay foundations for a new pan-European investment platform for affordable and sustainable housing — Banco Europeu de Investimento (5 de março de 2025) — https://www.eib.org/en/press/all/2025-123-eib-group-and-european-commission-lay-foundations-for-a-new-pan-european-investment-platform-for-affordable-and-sustainable-housing - EIB Group doubles its financing to €6 billion for homes contributing to the European Commission's Affordable Housing Plan — Banco Europeu de Investimento (16 de dezembro de 2025) — https://www.eib.org/en/press/all/2025-542-eib-group-doubles-its-financing-to-eur6-billion-for-homes-contributing-to-the-european-commission-s-affordable-housing-plan - European Commission and EIB group lay foundations for a new pan-European investment platform — Comissão Europeia — Press Corner (5 de março de 2025) — https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/ip_25_671 --- ## Y-Foundation: 19 mil casas e o modelo Housing First que a Europa copia **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/y-foundation-finlandia-benchmark/ **Acontecimento:** 5 de dezembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 6 de dezembro de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Finlândia **Cidade:** Helsínquia **Organizações:** Housing Europe **Tags:** housing-first, senhorio-nao-lucrativo, modelo-finlandes, homelessness, reinvestimento ## O que aconteceu A 5 de dezembro de 2025, a revista EESC Info, do Comité Económico e Social Europeu, publicou um ensaio assinado por Teija Ojankoski, CEO da Y-Foundation, em que a autora analisa o percurso do modelo finlandês de resposta à crise habitacional, em particular a abordagem Housing First adoptada pela Finlândia em 2008. O texto surge numa altura sensível para a política europeia de habitação. A 20 de novembro de 2025, o Housing Advisory Board da Comissão Europeia divulgou recomendações para o European Affordable Housing Plan, incorporando princípios centrais do modelo finlandês: fim da dependência de abrigos temporários, prioridade absoluta ao acesso à habitação permanente, e escala não lucrativa como infraestrutura social. Os números da Y-Foundation são o ponto de ancoragem. A fundação, criada em 1985, gere hoje cerca de 19 mil habitações em cerca de 60 localidades finlandesas, divididas entre a marca Y-Kodit (para grupos com necessidades específicas) e M2-Kodit (arrendamento acessível de espectro geral). Cerca de 26.600 pessoas habitam neste stock. A Y-Foundation é o quarto maior senhorio de toda a Finlândia e o maior senhorio sem fins lucrativos do país.Os princípios do Housing First finlandês são agora, formalmente, recomendação da Comissão Europeia a todos os Estados-Membros.
O modelo operacional descrito por Ojankoski é simples em estrutura e robusto em execução: rendas cobrem custos de operação, manutenção e serviço de dívida; o excedente é reinvestido em novo stock; não há distribuição de lucros; a propriedade do stock é permanente. Em 2013, a fundação investia €12,7 milhões por ano em novas aquisições e construção; o stock actual reflecte três décadas de capitalização contínua por esta via. A Finlândia é, à data, o único país da União Europeia onde a sem-abrigo tem vindo a diminuir de forma sustentada. ## O que significa para o ecossistema Três implicações relevantes para o debate europeu. A primeira é institucional. A incorporação dos princípios do Housing First nas recomendações formais da Comissão Europeia significa que o modelo Y-Foundation deixou de ser caso nacional exótico para se tornar referência oficial europeia. Os operadores do terceiro sector habitacional em qualquer Estado-Membro passam a poder invocar este enquadramento ao dialogar com autoridades nacionais, regionais ou financiadores europeus. A segunda é de natureza financeira. O modelo Y-Foundation demonstra um ponto crítico que raramente é explicitado no debate português: um senhorio sem fins lucrativos à escala nacional não exige subsídio estrutural permanente do Estado. As rendas cobrem o modelo operacional em regime estável. O que é indispensável é capital paciente inicial, enquadramento jurídico que proteja a intransacionabilidade do stock, e reinvestimento disciplinado dos excedentes. Estas três condições são, simultaneamente, as que o OECD Economic Survey Portugal 2026 recomendou piloto em Portugal. A terceira é de replicabilidade. A Y-Foundation coordena, desde 2016, o Housing First Europe Hub (com a FEANTSA) e, desde 2023, a Nordic Homelessness Alliance. Um projecto Erasmus+ recente documentou adaptações do modelo à Alemanha, Irlanda, Espanha. A Finlândia não exporta um modelo rígido, exporta princípios adaptáveis a contextos institucionais diversos. Para países com tradição jurídica distinta, incluindo Portugal, a referência finlandesa funciona mais como arquitectura conceptual do que como cópia técnica. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras para a Fundação Âncora. A primeira é estrutural. O modelo Y-Foundation valida, com três décadas de operação real, três dos cinco princípios que a Fundação Âncora inscreveu nos seus estatutos: intransacionabilidade do stock estratégico, reinvestimento integral dos excedentes, e durabilidade da propriedade institucional. Não se trata de teoria: é prática auditada por dados públicos finlandeses há trinta anos. A segunda é de diferenciação. A Y-Foundation opera primariamente na extremidade da população mais vulnerável (Housing First é, por definição, uma resposta a sem-abrigo e vulnerabilidade extrema). A Fundação Âncora posiciona-se na terceira via que ambos os modelos dominantes, público-social (Estado) e mercado privado, deixam descoberta: a classe média profissional. Os dois modelos são complementares, não substituíveis. Uma sociedade com ambos, como Áustria ou Finlândia, cobre o espectro. Portugal, por enquanto, não tem nenhum dos dois à escala. A terceira é de interlocutores. A Y-Foundation é membro activo da FEANTSA e da Housing Europe. Para a Fundação Âncora, é plausível que alguns dos interlocutores europeus mais úteis a cultivar no médio prazo venham destas redes, não apenas pelas semelhanças de modelo, mas porque partilham linguagem institucional comum com a Comissão Europeia e o BEI, as duas janelas de financiamento estruturante que a Fundação pretende acessar. O Radar acompanhará outros benchmarks europeus nas próximas entradas, incluindo o modelo austríaco (GBV), o britânico (Peabody Trust) e o catalão (Sostre Civic), que cobrem diferentes segmentos da mesma arquitectura não lucrativa. ### Fontes - Ending homelessness in Finland with 'Housing First': insights for European policy — European Economic and Social Committee (EESC Info) (5 de dezembro de 2025) — https://www.eesc.europa.eu/en/news-media/eesc-info/eesc-info-december-2025/articles/133449 - Y-Säätiö — A home for all — Y-Säätiö (website institucional) (consultado em dezembro de 2025) — https://ysaatio.fi/en/ - Y-Foundation case study — World Habitat (atualizado 2024) — https://world-habitat.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/y-foundation/ --- ## Clarion Housing: 125 anos, 125 mil casas, cinco novos gigantes **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/clarion-housing-five-giants-david-orr/ **Acontecimento:** 25 de novembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 26 de novembro de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Reino Unido **Tags:** clarion, david-orr, housing-association, beveridge, latimer, clarion-futures, five-giants, affordable-housing ## O que aconteceu A 25 de novembro de 2025, a Clarion Housing Group apresentou no Royal Institution, em Londres, o relatório Five New Giants of Opportunity. O documento é o marco final das celebrações dos 125 anos da organização e foi o resultado de um ano de trabalho de um Foresight Group multidisciplinar reunindo especialistas em habitação, saúde, tecnologia, economia e design. O evento foi apresentado pelo historiador e apresentador David Olusoga, que cresceu em habitação social e reflectiu publicamente sobre essa experiência na abertura. David Orr CBE, presidente do Clarion Housing Association Board e do Clarion 125 Foresight Group, assina a foreword do documento. O título do relatório é uma referência explícita ao Beveridge Report de 1942, que identificou os cinco gigantes sociais a combater no pós-guerra britânico: Want, Disease, Ignorance, Squalor, Idleness. O documento Clarion propõe cinco novos gigantes adaptados ao contexto contemporâneo: Connection, Resilience, Trust, Health, Sufficiency. A ambição conceptual é clara e foi assumida sem modéstia: funcionar como blueprint de um novo contrato social para o sector da habitação britânica.Quando uma organização com 125.000 casas, 350.000 residentes e 125 anos de história se ancora explicitamente no Beveridge Report, assume uma vocação pública que transcende o seu papel estrito como fornecedor de habitação.
A Clarion Housing Group é, em termos operacionais, a maior associação habitacional do Reino Unido. Foi formada em 30 de novembro de 2016 pela fusão de Affinity Sutton e Circle Housing Group. A nova entidade gere 125.000 propriedades distribuídas por mais de 170 autoridades locais, alberga cerca de 350.000 pessoas, e opera maioritariamente em Londres, Sul e Leste de Inglaterra, e Birmingham. A arquitectura do grupo tem quatro peças. A Clarion Housing é a associação principal, não lucrativa, que gere o parque habitacional e presta serviços aos residentes. A Latimer é a empresa privada de desenvolvimento imobiliário que vende e arrenda habitações no mercado; os excedentes financiam programas de habitação acessível. A Clarion Futures é a fundação caritativa que executa programas de apoio social, empregabilidade e integração comunitária. O Centra presta serviços de apoio especializado, incluindo telecare. Este modelo estrutural, em quatro entidades complementares, é a arquitectura operacional padrão das grandes housing associations britânicas maduras. Separa a missão (associação não lucrativa), o motor financeiro (development for-profit), o braço social (charity) e os serviços especializados (support arm). David Orr, presidente do Clarion Housing Association Board desde 2019 (e membro do board desde 2018), é uma figura central do sector. Teve uma carreira de mais de 35 anos em habitação. Foi CEO da Federação Escocesa de Habitação, da Newlon Homes, e da National Housing Federation durante 13 anos (2005-2018), onde trabalhou com quatro primeiros-ministros britânicos. Foi Presidente da Housing Europe, a federação europeia que agrupa as associações nacionais dos sistemas sem fins lucrativos. Hoje preside também à ReSI Housing e à Reall, uma organização internacional de desenvolvimento habitacional. Segundo o Index of Resident Experience 2025 da Clarion, aproximadamente metade dos residentes reporta que tensão financeira está a afectar a sua saúde mental. Um terço dos residentes em idade activa está economicamente inactivo, muitos devido a doença ou deficiência. Quinze por cento reporta sentir-se só na maior parte do tempo, quase o dobro da média nacional. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre maturidade institucional. A Clarion representa um estágio de desenvolvimento institucional que o sector habitacional não-lucrativo britânico alcançou e que a maioria dos outros países europeus ainda não tem. 125.000 casas, 125 anos, uma estrutura consolidada em quatro entidades complementares, uma federação nacional (NHF), um regulador sectorial (Regulator of Social Housing), e acesso regular ao mercado de capitais através de sustainable bonds. Não é possível atingir esta escala sem que todas estas peças estejam simultaneamente operacionais. A segunda é crítica. A Clarion não é caso isento de controvérsia. Em 2022, o Housing Ombudsman identificou casos de severa maladministração em vários processos, especialmente na gestão de humidade, bolor e pragas, com cobertura mediática intensa de condições de habitação no Eastfields Estate, em Mitcham. O próprio David Orr reconheceu publicamente, à altura, que a Clarion tinha sido envergonhada pela qualidade de algumas das suas casas. A reacção institucional foi ampla, incluindo investimento em reparações e reforma de processos de complaint handling. A lição relevante para o sector é que operadores não-lucrativos à escala enfrentam tensões entre prioridades de regeneração e qualidade operacional quotidiana, e têm obrigação de accountability pública. A existência do Housing Ombudsman britânico é parte do que torna esta accountability estrutural. A terceira é conceptual. O exercício Five New Giants é, em si, um caso de estudo de como um operador sem fins lucrativos maduro pode exercer liderança intelectual do sector para além da sua escala comercial. A Clarion não precisa, estritamente, de produzir um blueprint para o contrato social britânico. Ao fazê-lo, ocupa um espaço público que distingue o terceiro sector habitacional de um simples fornecedor de serviço: reforça a ideia de que há missão, visão de longo prazo, e vocação institucional. É este tipo de posicionamento que, ao longo de gerações, constrói a legitimidade institucional que permite a uma associação habitacional acceder ao Parlamento, aos ministérios, e aos bancos multilaterais com autoridade técnica. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de interlocução. David Orr é um dos interlocutores internacionais activos no diálogo da Fundação Âncora. Esta relação é, para a Fundação, um activo relacional de primeira ordem. A experiência acumulada de Orr no sector abrange precisamente os desafios que a Fundação Âncora enfrenta hoje em Portugal: construção institucional do terceiro sector habitacional, relação com Estado e autarquias, acesso a capital institucional, governance de longo prazo, gestão de accountability pública. A Fundação pode, legitimamente, beneficiar desta perspectiva sem exagerar a intensidade do vínculo: é diálogo em activo, não tutela formal. A segunda é de arquitectura organizacional. O modelo Clarion, com quatro entidades complementares (associação não lucrativa, empresa privada de desenvolvimento, charity, serviços especializados) é um caso de estudo relevante para a arquitectura PropCo/FinCo/OpCo que a Fundação Âncora tem no horizonte, como evolução do seu modelo actual. A separação funcional entre missão, motor financeiro e actividade charitativa é exactamente o que permite que a Clarion cresça sem colapsar a sua identidade não lucrativa. A Fundação Âncora, ao pensar a sua evolução institucional para os próximos cinco a dez anos, pode estudar o modelo Clarion como referência operacional concreta, não apenas conceptual. A terceira é de escala relativa. A Clarion gere 125.000 casas. A ambição inicial da Fundação Âncora é 500 casas até 2030, e alguns milhares nas décadas seguintes, apenas em Portugal. A diferença de escala é de duas ordens de grandeza. Isto não é limitação, é calibração. A Fundação Âncora não precisa de ser a Clarion. Precisa, sim, de ser a primeira organização não lucrativa à escala relevante em Portugal, num país onde o sector ainda não existe. A Clarion demonstra o tecto do que é possível em 125 anos; a Fundação está a começar o primeiro metro. O Radar acompanhará, em edições futuras, publicações relevantes do sector britânico, incluindo relatórios do Regulator of Social Housing, do Housing Ombudsman, e das próprias housing associations individuais com precedente operacional relevante. ### Fontes - Clarion launches blueprint for housing's new social contract — Housing Digital (25 de novembro de 2025) — https://housingdigital.co.uk/clarion-launches-blueprint-for-housings-new-social-contract/ - Clarion Housing Group and LiveWest publish landmark SHARE report — Clarion Housing Group (15 de setembro de 2025) — https://www.clarionhg.com/news-and-media/2025/09/15/Clarion-Housing-Group-and-LiveWest-publish-landmark-SHARE-report - David Orr appointed chair of the Clarion Housing Association Board — Clarion Housing Group (2022) — https://www.clarionhg.com/news-and-media/2022/04/11/david-orr-appointed-chair-of-the-clarion-housing-association-board - Clarion Housing Group — Other boards — Clarion Housing Group (consultado em 2025) — https://www.clarionhg.com/about-us/who-we-are/other-boards --- ## AML: 31 mil famílias esperam por casa. Lisboa concentra 15.700 **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/aml-31-mil-familias-listas-espera-habitacao/ **Acontecimento:** 31 de julho de 2025 · **Publicado no Radar:** 25 de novembro de 2025 **Categoria:** Municípios **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** Área Metropolitana de Lisboa, Câmara Municipal de Lisboa, IHRU **Tags:** listas-espera, area-metropolitana-lisboa, aml, basilio-horta, carlos-moedas, plano-emergencia-nacional, programa-arrendamento-apoiado, programa-renda-acessivel, observatorio-habitat, prr, condicoes-indignas ## O que aconteceu A 31 de julho de 2025, a agência Lusa publicou um levantamento sobre as famílias em listas de espera por habitação municipal nos 18 concelhos da Área Metropolitana de Lisboa (AML). A própria entidade AML indicou à Lusa não dispor de dados agregados sobre listas de espera por habitação, configurando uma lacuna estatística institucional já assinalada pela Housing Europe no relatório State of Housing in the EU 2025, coberto pelo Radar. Dos 18 municípios questionados, 16 responderam ao inquérito da Lusa. Seixal e Vila Franca de Xira não responderam. A contagem agregada dos pedidos registados nas 16 autarquias que responderam totaliza 31.035 famílias em lista de espera por habitação municipal à data de julho de 2025. Algumas câmaras forneceram números precisos, outras estimativas mais gerais. A distribuição é fortemente concentrada em Lisboa. O concelho de Lisboa, liderado por Carlos Moedas (PSD/CDS-PP/IL), totaliza cerca de 15.700 famílias em lista de espera, divididas em dois programas distintos: 8.700 candidaturas no Programa de Arrendamento Apoiado e cerca de 7.000 no Programa de Renda Acessível. Sintra surge em segundo lugar, com cerca de 4.000 famílias, ao abrigo da Estratégia Local de Habitação. Seguem-se Setúbal (1.963), Oeiras (1.467), Cascais (1.371), Odivelas (1.220), Amadora (cerca de 1.200) e Loures (cerca de 1.000). Os restantes municípios apresentam volumes inferiores ao milhar: Barreiro (812), Alcochete (462), Sesimbra (430), Moita (428), Mafra (425), Almada (280), Montijo (176) e Palmela (101). Algumas autarquias forneceram dados sobre o número de pessoas por agregado. Em Sintra, os 4.000 pedidos correspondem a aproximadamente 10.000 pessoas. Em Setúbal, a 1.000 pessoas. No Barreiro, as 812 candidaturas correspondem a 3.248 pessoas, com rendimento médio per capita a rondar 325 euros mensais.O Diagnóstico das Condições Habitacionais Indignas da Área Metropolitana de Lisboa, apresentado em novembro de 2022, identifica a necessidade de construir ou reabilitar cerca de 50.000 habitações no perímetro metropolitano. Carlos Humberto, primeiro-secretário da AML, declarou em setembro de 2025 que este diagnóstico está ultrapassado e que os números actuais são significativamente superiores, estimando que a crise habitacional na AML representa cerca de 50 por cento do problema habitacional nacional.
A resposta dos municípios articula-se em larga medida com o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), que financia 26.000 habitações a nível nacional, posteriormente aumentadas para 27.500 no contexto da reprogramação. Até janeiro de 2025, o IHRU tinha validado 42 por cento das cerca de 25.000 casas submetidas pelos municípios da AML à componente habitação do PRR, configurando um pipeline de 10.500 casas com luz verde para construção ou reabilitação. Destas, 4.700 já tinham sido entregues a famílias em fevereiro de 2025, equivalentes a 19 por cento das casas candidatadas. Em novembro de 2025, este número subiu para cerca de 7.000 habitações entregues nos 18 municípios da AML, com investimento agregado de 1.500 milhões de euros. A magnitude de execução varia entre municípios. Sintra, sob a presidência de Basílio Horta (independente eleito pelo PS), atribuiu 1.513 fogos no âmbito da Estratégia Local de Habitação. Lisboa entregou cerca de 3.000 soluções habitacionais nos quatro anos do primeiro mandato de Carlos Moedas. Almada, sob Inês de Medeiros (PS), realizou 159 atribuições, adquiriu 49 fogos, lançou construção de 270 e reabilitou 343 habitações municipais. Amadora reconhece não ter resposta para 711 famílias inscritas no Programa Especial de Realojamento que residem em núcleos precários. O Bairro da Penajóia, em terrenos do IHRU, alberga estimadas 500 famílias em construções precárias sem que o IHRU tenha reposto a legalidade, motivando queixa-crime municipal ao Ministério Público. Carlos Humberto, primeiro-secretário da AML, defendeu publicamente em setembro de 2025 a criação de uma linha de apoio dedicada à reabilitação de imóveis públicos das esferas central e local, e anunciou a criação de um observatório dedicado à habitação e ao habitat na Área Metropolitana, com primeiros dados previstos para um ano após o anúncio. Basílio Horta, então presidente da AML, defendeu paralelamente a criação de um Plano de Emergência Nacional para a Habitação, que coordene as decisões de política habitacional incluindo respostas a sem-abrigo, emergência habitacional e reforço do arrendamento acessível para rendimentos intermédios. Carlos Moedas propôs a criação de um Conselho Metropolitano de Habitação para articular políticas entre municípios da AML. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de magnitude. As 31.035 famílias em lista de espera apenas nos 16 municípios que responderam, somadas à expectativa de Carlos Humberto de que a AML representa 50 por cento do problema habitacional nacional, traduzem-se em ordem de grandeza superior a 60.000 famílias com necessidade habitacional não satisfeita só nesta região. Multiplicando pela dimensão média dos agregados (entre 2,5 e 4 pessoas conforme município), o universo populacional envolvido é da ordem das 150.000 a 240.000 pessoas. Esta é a escala do problema, não a soma de programas avulsos. A segunda é de execução vs procura. A diferença entre as 7.000 habitações entregues pelos 18 municípios da AML em três anos do PRR (com investimento de 1.500 milhões), e as mais de 31.000 famílias em lista de espera, ilustra a desproporção estrutural entre capacidade actual de resposta e dimensão da procura. Mesmo assumindo entrega plena das 25.000 casas submetidas pela AML ao PRR, a resposta cobre apenas a procura registada, não inclui famílias com rendimento intermédio inelegível para habitação social, e ignora a procura demograficamente projectada nos próximos anos. O PRR é necessário mas demonstravelmente insuficiente. A terceira é institucional. A constatação pela AML, declarada na boca do seu primeiro-secretário, de que "o problema da habitação tem de ser em primeiro lugar assumido pelo Governo" e de que "os municípios têm feito esforço de ir intervindo" mas não podem ser a única linha de resposta, é uma posição política consolidada do nível municipal. A intervenção autárquica é necessária mas não pode ser substituta de uma política nacional articulada. A criação anunciada do Observatório da Habitação da AML responde a esta lacuna informacional, mas não substitui a necessidade de coordenação executiva nacional. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de target. As 31.000 famílias em lista de espera nos 16 municípios da AML representam um universo onde uma fracção relevante é precisamente o segmento que a Fundação Âncora pretende servir. Não a parte mais carenciada, que continuará a ser servida pela habitação social pública (Programa de Arrendamento Apoiado e equivalentes), mas o segmento intermédio que está em programas como o Programa de Renda Acessível em Lisboa (cerca de 7.000 famílias só na capital), e equivalentes municipais noutras autarquias. A escala do mercado-alvo da Fundação na AML está acima das 10.000 famílias. A segunda é de pipeline geográfico. O Manifesto da Fundação Âncora indica como áreas operacionais alvo Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra, Évora, Coimbra e Porto. A AML concentra cinco destes municípios (Lisboa, Sintra, Oeiras, Cascais e a vizinhança imediata) e neles está a maior densidade documentada de procura por habitação acessível, com listas de espera total acima de 23.000 famílias só nestes cinco concelhos. A escolha geográfica do Manifesto é validada empiricamente. A terceira é de complementaridade institucional. O Observatório da Habitação da AML, anunciado para 2026, é institucionalmente próximo do Observatório Âncora previsto no Manifesto da Fundação. Os dois observatórios podem articular-se: o municipal foca-se em condições habitacionais indignas, em diagnóstico territorial detalhado e em apoio à decisão das 18 autarquias da AML; o da Fundação foca-se em arrendamento acessível para classe média profissional, em modelos financeiros de longo prazo e em benchmarks europeus. A complementaridade analítica é genuína. A articulação institucional pode ser explorada quando ambos os observatórios estiverem operacionais. O Radar continuará a acompanhar a evolução das listas de espera nos municípios da AML, em particular após o lançamento do Observatório da Habitação da AML, e a posição que o próximo executivo nacional (resultante das eleições autárquicas de outubro de 2025 e das eventuais alterações no Governo) assumirá face à proposta de Plano de Emergência Nacional para a Habitação. ### Fontes - Mais de 30 mil famílias esperam habitação na Área Metropolitana de Lisboa — Observador / Lusa (31 de julho de 2025) — https://observador.pt/2025/07/31/mais-de-30-mil-familias-esperam-habitacao-na-area-metropolitana-de-lisboa/ - Mais de 30 mil famílias esperam habitação na Área Metropolitana de Lisboa — ECO / Lusa (31 de julho de 2025) — https://eco.sapo.pt/2025/07/31/mais-de-30-mil-familias-esperam-habitacao-na-area-metropolitana-de-lisboa/ - Área Metropolitana de Lisboa defende linha de apoio à reabilitação de imóveis públicos — Observador (29 de setembro de 2025) — https://observador.pt/2025/09/29/area-metropolitana-de-lisboa-defende-linha-de-apoio-a-reabilitacao-de-imoveis-publicos/ - Municípios da Área Metropolitana de Lisboa entregam 7 mil habitações até novembro de 2025 com investimento de 1.500 milhões de euros — SAPO (24 de novembro de 2025) — https://sapo.pt/artigo/municipios-da-area-metropolitana-de-lisboa-entregam-7-mil-habitacoes-ate-novembro-de-2025-com-investimento-de-1-500-milhoes-de-euros-6924bbb9dcc21b3da0213e02 --- ## Stadsherstel Amsterdam: 60 anos a reabilitar monumentos para habitar **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/stadsherstel-amsterdam-patrimonio/ **Acontecimento:** 27 de outubro de 2025 · **Publicado no Radar:** 1 de novembro de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Países Baixos **Cidade:** Amesterdão **Tags:** stadsherstel, patrimonio, reabilitacao, heritage, dividendo-limitado, anbi, pom, 750-anos ## O que aconteceu A 27 de outubro de 2025, Amsterdão encerrou as celebrações do seu 750.º aniversário, que decorreram ao longo de doze meses desde 27 de outubro de 2024. Entre as organizações culturais e sociais que ancoraram o jubileu, a Stadsherstel Amsterdam N.V. ocupou papel central ao associar os 750 anos da cidade aos 750 monumentos que salvou desde a sua fundação em 1956. A coincidência numérica não é casual. A organização, que começou com um só director e um gabinete no sótão do Bureau Monumentenzorg, hoje gere mais de 900 habitações instaladas em edifícios históricos, acumula quase 70 anos de prática contínua, e é referência europeia em arquitectura financeira híbrida para reabilitação patrimonial. A génese institucional está bem documentada. Em 1953, o município de Amsterdão aprovou quatro planos de reconstrução do centro histórico envolvendo demolições em larga escala. Geurt Brinkgreve e Ruud Meischke, este último director do recém-criado Bureau Monumentenzorg, opuseram-se publicamente. Em 1955, Brinkgreve redigiu um "Memorando em preparação de uma Sociedade de Restauração da Cidade", apresentado ao Comité De Stad Amsterdam. A proposta foi adoptada. A 30 de agosto de 1956, Jonkheer Six van Hillegom, então director da cervejaria Amstel, levantou 1.100.000 florins em quinze minutos de telefonemas, e a Stadsherstel Amsterdam N.V. foi formalmente constituída.A Stadsherstel é uma sociedade anónima cujos accionistas aceitam, por desenho estatutário, um dividendo modesto e uma parte social que não cresce com o valor da organização. Os excedentes permanecem na empresa para financiar novos projectos de restauração. É capital permanente com rendibilidade limitada.
A escolha jurídica foi deliberada. Brinkgreve e os co-fundadores optaram por uma N.V. (naamloze vennootschap, sociedade anónima) e não por uma fundação ou associação, porque a forma societária permitia mobilizar capital privado com maior rapidez. A limitação de dividendo distribuível e o congelamento do valor das acções foram o mecanismo estatutário para garantir que a organização mantinha propósito social apesar da sua natureza privada. O accionariato actual reflecte o desenho original: bancos e seguradoras holandesas (que aceitam dividendo modesto em contrapartida de responsabilidade social explícita), várias fundações filantrópicas, e a própria Câmara Municipal de Amsterdão. Esta diversidade de accionistas é, em si, mecanismo de legitimidade. Não há risco de captura por um único accionista privado. Em 2022, a organização foi complementada com uma Stichting Stadsherstel Amsterdam, estrutura fundacional criada especificamente para resgatar monumentos que a N.V. não consegue financiar por critérios de rentabilidade mínima. A Stichting tem estatuto ANBI (Algemeen Nut Beogende Instelling, entidade de utilidade pública) e POM (Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud, organização profissional de preservação patrimonial), o que permite captar doações fiscalmente dedutíveis e aceder a subsídios públicos dirigidos. O director executivo é o mesmo da N.V., mas existe um Conselho de Supervisão independente. Este modelo dual N.V. + Stichting é uma das mais sofisticadas arquitecturas europeias de terceiro sector patrimonial. Permite separar dois registos operacionais: património financeiramente sustentável (gerido pela N.V. com capital accionista de dividendo limitado) e património economicamente inviável mas culturalmente significativo (gerido pela Stichting com apoio filantrópico). Em termos operacionais, a Stadsherstel restaura aproximadamente dez edifícios por ano e mantém-nos em propriedade permanente, arrendando-os como habitação, comércio ou espaço cultural. A organização opera em Amsterdão e num raio de 45 quilómetros, incluindo vilas rurais próximas. Entre os edifícios que salvou figuram 750 monumentos de natureza diversa: casas de habitação, igrejas, moinhos, fortes, quintas, estações de bombagem, armazéns, escolas e um estaleiro naval. Os residentes pagam rendas significativamente abaixo do mercado de Amsterdão, habitam em espaços de valor patrimonial excepcional, e a organização garante a manutenção continuada dos edifícios, em particular nas componentes específicas de edificação histórica (panos de azulejos, elementos decorativos, materiais tradicionais, detalhes de carpintaria). ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre forma jurídica híbrida. Muitos operadores europeus do terceiro sector habitacional são fundações ou cooperativas. A Stadsherstel demonstra que uma sociedade anónima pode servir missão social de forma robusta, desde que três mecanismos estatutários estejam em lugar: limitação de dividendo distribuível, congelamento do valor das acções (impedindo que o accionista capture o ganho patrimonial), e obrigação de reinvestimento de excedentes em novos projectos. Estes três elementos convertem uma N.V. em operador sem fins lucrativos efectivo, sem necessidade de estatuto formal de IPSS ou fundação. A segunda é sobre a complementaridade N.V. + Stichting. O modelo dual adoptado em 2022 é uma evolução institucional matura: reconhece que, dentro do mesmo propósito (salvar património construído), há projectos que funcionam com capital privado de rendibilidade limitada e projectos que exigem subvenção. Separar juridicamente as duas operações permite optimizar cada uma sem sobrecarregar a outra. É uma arquitectura que operadores portugueses do terceiro sector, incluindo a Fundação Âncora, podem estudar em detalhe. A terceira é sobre escala. 750 monumentos em 70 anos correspondem a uma cadência de cerca de dez edifícios por ano, em permanência. Não é escala explosiva, é acumulação disciplinada. Esta escala é alcançável em Portugal, em particular em cidades com forte stock patrimonial subutilizado como Lisboa, Porto, Évora ou Coimbra. O modelo não exige capacidade nacional, exige persistência local ao longo de décadas. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de arquitectura. A Stadsherstel opera hoje com duas entidades complementares: uma sociedade comercial de dividendo limitado e uma fundação filantrópica. A Fundação Âncora opera actualmente como fundação única. À medida que o modelo escala e integra diferentes tipos de projectos (reabilitação patrimonial, construção nova, reabilitação urbana em zonas de pressão), pode fazer sentido estudar arquitectura multi-entidade similar à holandesa, preservando a Fundação como core institucional e criando entidades operacionais complementares para segmentos específicos. O modelo PropCo/FinCo/OpCo que a Fundação tem no horizonte é conceptualmente próximo do modelo dual da Stadsherstel. A segunda é sobre património histórico. Em Portugal existem milhares de edifícios classificados ou em zonas de conservação subutilizados, degradados, ou sem uso compatível com a sua classificação. O modelo Stadsherstel sugere que a reabilitação patrimonial, com rendas acessíveis abaixo do mercado, pode ser financeiramente sustentável com capital de dividendo limitado, desde que a estrutura jurídica esteja bem desenhada e haja incentivos fiscais adequados. Esta é uma pista operacional concreta para conversas futuras com a Secretaria de Estado da Cultura, DGPC (Direcção-Geral do Património Cultural), e autarquias com centros históricos classificados. A terceira é sobre base accionista. A Stadsherstel reúne bancos, seguradoras, fundações e a Câmara Municipal. Esta diversidade deliberada é o que protege a organização de captura. A Fundação Âncora, ao construir a sua base de investidores de Nota de Impacto Social, deve aplicar princípio análogo: diversidade suficiente para que nenhum actor individual tenha peso dominante na governance. O modelo holandês sugere que esta diversidade não dilui a missão, reforça-a. O Radar acompanhará outros operadores europeus com modelos híbridos comparáveis, em particular o Peabody Trust (ver entrada anterior) e algumas housing associations britânicas com arquitectura multi-entidade semelhante à Clarion Housing Group. ### Fontes - Stadsherstel — Onze organisatie — Stadsherstel Amsterdam (consultado em 2025) — https://stadsherstel.nl/organisatie/over-stadsherstel/ - Stichting Stadsherstel Amsterdam — Stadsherstel Amsterdam (consultado em 2025) — https://stadsherstel.nl/organisatie/stichting/ - Stadsherstel strooit monumenten tijdens 750 jaar Amsterdam — Erfgoed Magazine (novembro de 2024) — https://erfgoed-magazine.nl/stadsherstel-strooit-monumenten-tijdens-750-jaar-amsterdam/ - Stadsherstel Amsterdam Case Study — Heritage Finance (Aga Khan Trust for Culture) (consultado em 2025) — https://heritagefinance.org/case-study/Amsterdam-case-study.pdf --- ## FFMS: a crise da habitação é de oferta, não de procura **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/ffms-policy-paper-crise-habitacao/ **Acontecimento:** 20 de março de 2025 · **Publicado no Radar:** 23 de outubro de 2025 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Organizações:** Fundação Francisco Manuel dos Santos **Tags:** ffms, policy-paper, paulo-rodrigues, nova-sbe, pedro-siza-vieira, oferta-inelastica, mais-habitacao ## O que aconteceu A 20 de março de 2025, o ECO publicou um extenso ensaio de Pedro Siza Vieira, advogado e ex-ministro da Economia, intitulado "A crise da habitação, um fenómeno europeu agravado em Portugal". O texto é uma análise de política pública que revisita o policy paper da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), intitulado "A crise da habitação nas grandes cidades — uma análise", coordenado por Paulo M.M. Rodrigues (Banco de Portugal, Nova SBE), com Hugo Almeida Vilares e Rita Fradique Lourenço, originalmente publicado em julho de 2023. O policy paper da FFMS tornou-se, nos dois anos entre a sua publicação inicial e este ensaio, um dos documentos mais citados do debate habitacional português. A sua tese central é clara: Portugal tem um mercado com oferta estruturalmente inelástica. Ou seja, a oferta de habitação responde muito pouco a aumentos de preços. Quando a procura sobe, os preços sobem, mas a construção nova não acompanha o sinal de mercado. Esta característica estrutural é o diagnóstico de fundo que distingue o caso português.O mercado habitacional português não tem falha de informação, tem falha de resposta. Os preços estão a enviar o sinal há uma década; a construção simplesmente não responde.
A FFMS, fundação criada em 2009 por Alexandre Soares dos Santos e família para "estudar, divulgar e debater a realidade portuguesa" com liberdade e independência, funcionou como plataforma técnica que agrupou este diagnóstico com rigor metodológico. O policy paper tem base num estudo académico prévio da Nova SBE, e compara o caso português com dezenas de países que enfrentaram crises de acessibilidade semelhantes. A conclusão é que os países que conseguiram responder com sucesso adoptaram políticas focadas na oferta e no longo prazo, com intervenção simultânea em licenciamento, ordenamento do território, transportes, política fiscal e promoção pública de habitação. Os autores propõem uma estratégia integrada em quatro objectivos estruturais. Primeiro, expansão efectiva da oferta com aumento da elasticidade de resposta. Segundo, planeamento coordenado da expansão das grandes cidades, garantindo a provisão de sistemas de mobilidade e equipamentos. Terceiro, protecção das populações mais afectadas no curto prazo através de políticas de apoio directo. Quarto, reforma estrutural dos regimes regulatórios que actualmente bloqueiam a resposta da oferta. Dentro desta estratégia, os autores identificam oito linhas de acção concretas, entre as quais: simplificação e aceleração do licenciamento urbanístico, revisão do ordenamento do território com critérios explícitos de densificação em áreas bem servidas de transportes, neutralidade fiscal entre compra e arrendamento (removendo incentivos fiscais assimétricos), reforço da promoção pública directa, e criação de instrumentos financeiros específicos para habitação acessível. O ensaio de Pedro Siza Vieira, de março de 2025, contextualiza o policy paper no quadro do pacote Mais Habitação aprovado em 2023 e posteriormente parcialmente revertido pelo governo de Luís Montenegro em 2024 através do Construir Portugal. Siza Vieira é crítico de algumas medidas do Mais Habitação, em particular a limitação uniforme do alojamento local em todo o território (o policy paper da FFMS sugere que as restrições sejam feitas ao nível local, adaptadas a cada contexto municipal). Mas reconhece o diagnóstico partilhado: a crise habitacional portuguesa é um fenómeno europeu agravado por factores estruturais específicos do país, nomeadamente a rigidez regulatória e a fraca capacidade de promoção pública. Em outubro de 2025, os autores do policy paper voltaram ao debate público em reacção aos dados do Boletim Económico do Banco de Portugal, reiterando a conclusão central: "Não existem soluções imediatas para o problema do acesso à habitação, que previsivelmente continuará a agravar-se nos próximos anos. São necessárias uma visão de longo prazo e uma abordagem integrada ao problema: a nível macro, por meio de políticas governamentais e municipais coerentes, e a nível micro, através de projectos individuais." ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é metodológica. A FFMS, enquanto fundação privada independente, preenche uma função que o Estado português não cumpre de forma consistente: produz análise técnica rigorosa sobre problemas estruturais com base em dados oficiais e literatura académica internacional. Esta função é crítica para qualquer debate sério de política pública. Em 2025, a FFMS consolidou-se como a referência portuguesa mais influente em estudos de habitação, com a sua produção técnica a ser citada no Parlamento, nos ministérios, nas autarquias, e na imprensa generalista. A qualidade técnica da FFMS é comparável à dos think tanks europeus mais consolidados, como o Institut Montaigne em França, o Bruegel em Bruxelas, ou o Resolution Foundation no Reino Unido. A segunda é sobre oferta inelástica. O diagnóstico central do policy paper, a inelasticidade da oferta, é hoje consensual entre economistas portugueses, incluindo o Banco de Portugal (que, em março de 2026, chega a conclusões compatíveis no seu Boletim Económico). O que não é consensual é a resposta política. Alguns autores enfatizam reforma do licenciamento; outros reforçam a necessidade de promoção pública directa; outros ainda privilegiam instrumentos fiscais. O policy paper da FFMS tem o mérito de não escolher uma linha única, mas propor estratégia integrada com intervenção simultânea em múltiplas dimensões. A coerência da resposta importa tanto como as medidas individuais. A terceira é sobre a relação entre análise técnica e decisão política. Entre 2023 e 2026, Portugal teve três pacotes legislativos distintos em matéria de habitação: Mais Habitação (governo Costa, 2023), Construir Portugal (governo Montenegro, 2024), e as medidas do OE 2026. As três abordagens partilham alguns instrumentos mas diferem em filosofia. O policy paper da FFMS funciona como ancoradouro técnico comum, que permite avaliar qualquer pacote com critérios técnicos consistentes. Esta é uma contribuição intelectual substantiva para o debate democrático: oferece critérios de avaliação, não apenas posições. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de articulação narrativa. Quando a Fundação Âncora explica o seu modelo a interlocutores técnicos, ministérios, autarcas, investidores de impacto, o diagnóstico de oferta inelástica é o ponto de partida mais eficaz. Não é controverso, está documentado, e alinha naturalmente com a proposta de valor da Fundação: criar capacidade de resposta adicional à oferta habitacional, num segmento específico (missing middle), com capital privado disciplinado. Citar o policy paper da FFMS junto com o Banco de Portugal, OCDE, e Comissão Europeia constrói uma base analítica sólida para qualquer apresentação. A segunda é sobre priorização de políticas públicas. O policy paper identifica oito linhas de acção. Três delas são directamente relevantes para a Fundação Âncora: (a) instrumentos financeiros específicos para habitação acessível, (b) promoção pública directa, (c) reforma do licenciamento urbanístico para acelerar construção nova. A Fundação Âncora pode, legitimamente, ancorar a sua própria actividade e pedidos a autarquias e ao Estado nestas linhas de acção já identificadas por uma entidade técnica independente. Não é pedir novidade, é pedir execução do que já foi diagnosticado. A terceira é sobre interlocução institucional. A FFMS é, também, uma fundação privada portuguesa que opera na interface entre análise técnica e debate de política pública. Os seus interlocutores habituais são ministérios, autarcas, universidades, e instituições financeiras. Qualquer fundação nascente em Portugal beneficia de estudar o percurso da FFMS como caso de estabilidade institucional, qualidade técnica e credibilidade pública. A Fundação Âncora opera noutro segmento (promoção habitacional directa, não produção de estudos), mas partilha o desafio de construir legitimidade pública como fundação privada com missão pública. O Radar acompanhará as próximas publicações da FFMS relevantes para o ecossistema habitacional, bem como os trabalhos do Centro de Estudos de Gestão de Mariana Pita na Nova SBE e do Knowledge Centre da Social Equity Initiative. ### Fontes - A crise da habitação, um fenómeno europeu agravado em Portugal — ensaio de Pedro Siza Vieira — ECO (20 de março de 2025) — https://eco.sapo.pt/especiais/ensaio-de-pedro-siza-vieira-a-crise-da-habitacao-um-fenomeno-europeu-agravado-em-portugal/ - A crise da habitação nas grandes cidades — uma análise (policy paper) — Fundação Francisco Manuel dos Santos (julho de 2023 (reeditado 2024-2025)) — https://ffms.pt/en/research/policy-papers/housing-crisis-big-cities-analysis - Portugal enfrenta crise na habitação, mas não uma bolha imobiliária, dizem especialistas — PME Magazine (22 de outubro de 2025) — https://pmemagazine.sapo.pt/portugal-enfrenta-crise-na-habitacao-mas-nao-uma-bolha-imobiliaria-dizem-especialistas/ --- ## Housing Europe: Portugal tem 2 por cento de parque público, terceiro pior da UE **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/housing-europe-state-of-housing-portugal/ **Acontecimento:** 15 de outubro de 2025 · **Publicado no Radar:** 22 de outubro de 2025 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal, União Europeia **Organizações:** Housing Europe **Tags:** state-of-housing, housing-europe, terceiro-sector, parque-publico, censos-2021, missing-middle, paises-baixos, austria, dinamarca ## O que aconteceu A 15 de outubro de 2025, a Housing Europe, federação europeia que representa mais de 43 mil operadores de habitação pública, cooperativa e social, publicou a edição 2025 do relatório anual The State of Housing in the EU. A publicação inclui capítulos nacionais dedicados, entre os quais Portugal. Os dados consolidados para Portugal, compilados a partir dos Censos 2021 do INE e de relatórios do IHRU, apresentam o retrato estrutural do parque habitacional português. O total de alojamentos convencionais no país é de 5.970.677. As residências primárias são 4.143.043, distribuídas em três regimes: propriedade ocupada pelo próprio (2.900.391 fogos, 70 por cento), arrendamento (922.921, 22,3 por cento) e outros regimes (319.731, 7,7 por cento). O dado mais relevante para efeitos de comparação europeia é o número de habitações detidas por entidades públicas ou sem fins lucrativos: 123.053 fogos, cerca de 2 por cento do parque habitacional total e aproximadamente 3 por cento das residências primárias. O perímetro inclui habitação gerida pelo IHRU, pelas autarquias e pelas poucas cooperativas em arrendamento permanente.O contraste europeu é estrutural. Nos Países Baixos, o sector não lucrativo representa 34 por cento do parque habitacional. Na Áustria, 24 por cento. Na Dinamarca, 21 por cento. Em França, as habitações sociais representam cerca de 17 por cento do parque e quase 30 por cento dos arranques habitacionais em 2024.
O relatório global identifica três tendências transversais no continente. Listas de espera para habitação social a crescer (cerca de 2,8 milhões em França, centenas de milhares em Itália, Portugal e nas áreas urbanas alemãs). Construção residencial a atingir mínimo de uma década em 2025, com custos elevados e financiamento restritivo a condicionar tanto nova construção como reabilitação energética. E o papel contracíclico dos operadores públicos, cooperativos e sociais, cuja produção se mantém estável mesmo quando o sector privado recua. Em 2024, segundo dados consolidados pela Housing Europe, as housing associations neerlandesas foram responsáveis por um terço de todas as conclusões habitacionais nos Países Baixos. Em França, o sector social representou quase 30 por cento dos housing starts. Na Áustria, as LPHAs continuaram a construir uma em cada quatro novas habitações. Na Finlândia, as empresas municipais de habitação produziram 20 por cento da nova oferta. Na Suécia, o sector público e cooperativo construiu cerca de 25 por cento dos novos fogos. Na Eslovénia, o orçamento público para habitação foi multiplicado por quatro em 2025. Para Portugal, a Housing Europe confirma que existem aproximadamente 130.000 famílias em condições habitacionais inadequadas, concentradas nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve. Não há dados centralizados sobre listas de espera para habitação social, uma lacuna estatística que o relatório assinala como limitação na análise comparada. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre a magnitude do défice institucional português. Os 2 por cento de parque não lucrativo colocam Portugal, em comparação europeia, no grupo de países mais dependentes do mercado privado para satisfazer a procura habitacional. A diferença entre 2 por cento e 24 por cento (Áustria) ou 34 por cento (Países Baixos) não é de grau, é de natureza. Significa que o mercado privado português opera sem o mecanismo amortecedor que noutros países mantém os preços ancorados pela oferta não especulativa. A segunda é sobre o papel contracíclico. O relatório documenta que, em 2024 e 2025, enquanto o sector privado reduziu construção face à subida de custos e às condições de financiamento, os operadores sem fins lucrativos mantiveram produção estável. Este é o argumento técnico mais forte a favor de um sector de terceiro setor habitacional robusto: não substitui o mercado, complementa-o com resiliência em momentos de contracção. Em Portugal, este amortecedor é, na prática, inexistente. A terceira é sobre lacunas estatísticas. O relatório assinala correctamente que Portugal não tem dados centralizados sobre listas de espera para habitação social. Sem dados de procura desagregada por município, tipologia e perfil socioeconómico, nenhum operador, público ou privado, pode calibrar correctamente a oferta. Esta é uma reforma de base que qualquer estratégia habitacional séria tem de incluir. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de posicionamento estratégico. A Fundação Âncora existe precisamente para começar a preencher o vazio institucional que o relatório Housing Europe documenta. Os 2 por cento actuais são um ponto de partida, não um ponto terminal. A ambição da Fundação, criar stock habitacional permanente fora do mercado especulativo, é exactamente o movimento que Portugal precisa fazer. O valor acrescentado da Fundação está na velocidade e escala que traz à execução, não na originalidade conceptual. A segunda é narrativa. Quando a Fundação Âncora explica o seu modelo a interlocutores portugueses, a referência ao relatório é útil. Os números 2 por cento contra 24 por cento (Áustria) contra 34 por cento (Países Baixos) são directos e factuais, sem margem para disputa política. Permitem enquadrar a Fundação não como projecto ideológico mas como resposta técnica ao défice documentado. A terceira é operacional. O relatório confirma que Portugal não tem dados centralizados sobre listas de espera. Esta lacuna é simultaneamente um problema e uma oportunidade. Problema, porque dificulta a calibração inicial da oferta. Oportunidade, porque o Observatório Âncora, a unidade de investigação planeada pela Fundação em parceria com universidades, pode começar a produzir os dados que o sistema estatístico nacional ainda não produz. Esta é uma contribuição de valor público que a Fundação pode fazer desde o primeiro ano, com custo marginal reduzido e impacto institucional elevado. O Radar acompanhará as próximas publicações da Housing Europe, em particular o Affordable Housing Monitor previsto para 2026 e os relatórios temáticos sobre financiamento, regulação e construção que a federação publica regularmente. ### Fontes - The State of Housing in the EU 2025 — Portugal chapter — Housing Europe (15 de outubro de 2025) — https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/portugal_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital.pdf - State of Housing in Europe 2025 — Trends in a nutshell — Housing Europe (15 de outubro de 2025) — https://www.housingeurope.eu/state-of-housing-in-europe-2025-trends-in-a-nutshell/ - Data Finds European Countries Are Also Facing Housing Supply Challenges — NAHRO (National Association of Housing and Redevelopment Officials) (21 de outubro de 2025) — https://www.nahro.org/news/data-finds-european-countries-are-also-facing-housing-supply-challenges/ --- ## GBV Áustria: 681 mil casas em regime de lucro limitado e cost-rent **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/gbv-austria-lucro-limitado/ **Acontecimento:** 15 de outubro de 2025 · **Publicado no Radar:** 16 de outubro de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Áustria **Cidade:** Viena **Organizações:** Housing Europe **Tags:** gbv, lucro-limitado, lpha, cost-rent, wgg, viena, revolving-fund, housing-europe ## O que aconteceu A 15 de outubro de 2025, a federação europeia Housing Europe publicou a edição 2025 do relatório anual The State of Housing in the EU, com capítulo nacional dedicado à Áustria. O documento consolida os dados mais recentes sobre o sistema austríaco de habitação de lucro limitado, o modelo mais frequentemente citado como referência em debates europeus sobre habitação acessível não lucrativa. Os números confirmam a escala histórica do sistema. A Gemeinnützige Bauvereinigungen Revisionsverband, conhecida por GBV, representa 176 operadores locais, entre cooperativas e sociedades de capital com accionariato público e privado. Os membros da GBV gerem mais de 681.000 habitações de arrendamento, 289.000 de propriedade individual vendida sob direito de aquisição, e 38.000 unidades integradas em parque municipal. No total, este sector representa cerca de 20 por cento do parque habitacional austríaco e 40 por cento do multifamiliar. Aproximadamente um quarto de todos os agregados austríacos vive numa habitação GBV. A construção anual típica é de 15.000 a 16.000 novos fogos. Em 2024, o sector entregou 14.000 unidades. As projecções para 2026 e 2027 apontam para um mínimo de várias décadas, resultado combinado de custos de construção elevados e do travão às rendas aprovado pelo Governo austríaco em setembro de 2025. Notavelmente, a travão às rendas exclui expressamente as associações de lucro limitado, reconhecendo que o modelo cost-rent já opera fora da lógica especulativa que a medida pretende disciplinar.Em 120 anos, o sector austríaco sem e com lucro limitado produziu mais de um milhão de habitações. A escala é geracional, não conjuntural.
A arquitectura do sistema assenta em três princípios estatutários, codificados na Limited-Profit Housing Act (WGG) de 1979 mas com raízes em legislação de 1946: cost-rent, limitação de lucro, e revolving fund. O princípio do **cost-rent** determina que as rendas são fixadas em função dos custos reais de construção, financiamento, administração e manutenção, nem acima nem abaixo. Não há arbitragem de mercado. Quando os empréstimos de construção estão pagos, o edifício passa a regime de Grundmiete, uma renda de base indexada à inflação, tipicamente inferior ao cost-rent original. O princípio da **limitação de lucro** permite excedentes moderados, mas proíbe distribuição significativa a accionistas. Os retornos possíveis estão codificados em regulamento com tectos explícitos. O princípio do **revolving fund** impõe que qualquer excedente operacional seja obrigatoriamente reinvestido em nova construção, reabilitação ou manutenção. A GBV, enquanto entidade de auditoria compulsória, verifica o cumprimento efectivo desta regra, operador por operador. Em contrapartida, as LPHAs austríacas gozam de isenção de imposto sobre o rendimento nas actividades enquadradas pela WGG (construção, manutenção e reabilitação de habitação). Actividades acessórias como comércio ou garagens são permitidas mas secundárias em volume. O efeito sobre o mercado é documentado. Um estudo WIFO de 2023 mostrou que as rendas LPHA estão em média 25 por cento abaixo das do sector privado, e que a existência do sector exerce um efeito de dampening de cerca de 5 por cento nas rendas privadas não reguladas das mesmas regiões. ## O que significa para o ecossistema Três leituras centrais para quem observa o modelo. A primeira é sobre a arquitectura institucional. O modelo GBV combina três peças que raramente se encontram juntas noutros países: cost-rent vinculativo por lei, entidade de auditoria sectorial com poder real (a própria GBV), e revolving fund obrigatório. Quando qualquer uma destas peças falta, o modelo não se sustenta. Países que tentaram replicar apenas o cost-rent sem auditoria independente viram os excedentes distraídos para outras finalidades em prazo de uma geração. A segunda é sobre a escala. Um milhão de habitações em 120 anos corresponde a cerca de 8.300 fogos por ano de contribuição líquida ao sistema. Não é construção explosiva; é acumulação disciplinada. O que torna o sistema relevante hoje é a base instalada, não a produção corrente. Operadores do terceiro sector habitacional, em qualquer país, devem interpretar este facto sem romantizar: o caso austríaco é o resultado de três gerações de disciplina institucional, não de um ciclo de ambição política. A terceira é sobre a interacção com política pública. O Governo austríaco aprovou em setembro de 2025 uma nova lei de travão às rendas, com entrada em vigor em janeiro de 2026, que restringe aumentos no sector privado regulado e não regulado. As LPHAs foram explicitamente isentas. A razão é operacional, não ideológica: um sistema cost-rent já opera fora da lógica que a travão às rendas pretende corrigir. Impor o travão às LPHAs geraria perdas acumuladas estimadas em 865 milhões de euros entre 2024 e 2027, sem qualquer ganho redistributivo. O legislador austríaco distinguiu correctamente os dois registos. É uma lição que outros legisladores europeus ignoraram, geralmente com prejuízo para os operadores sem fins lucrativos. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de reconhecimento. O modelo da Fundação Âncora, inspirado expressamente em Viena e no sector GBV, não é mimetismo. É adopção explícita de uma arquitectura institucional testada em escala, durante um século, com resultados documentados em comparação europeia. Quando a Fundação Âncora cita Viena como referência, refere-se precisamente ao sistema GBV: cost-rent, limitação de lucro, revolving fund, auditoria sectorial. Estes quatro elementos estão nos estatutos da Fundação por escolha deliberada, não por acaso. A segunda é de calibração de expectativas. A Áustria construiu o seu sector em 120 anos, com regime legal sectorial (WGG), federação nacional com poder de auditoria (GBV), e política pública regional estável de apoio (Wohnbauförderung). Portugal não tem nenhuma destas três peças instaladas. A Fundação Âncora opera num contexto nacional que ainda exige construção institucional paralela, não apenas operacional. Este é um facto. Reconhecê-lo com honestidade é preferível a simular que o modelo austríaco pode ser replicado em cinco anos pelo esforço isolado de um operador. A terceira é narrativa. Para interlocutores institucionais sofisticados, incluindo ministérios, autarquias, financiadores europeus e investidores de impacto, a referência GBV funciona como chave de legitimação conceptual. Nenhum destes interlocutores considera o modelo austríaco utopia; todos o consideram referência. Este é o enquadramento em que a Fundação Âncora pode operar a sua própria proposta, ancorada numa tradição europeia reconhecida e não em invenção doméstica. O Radar acompanhará, nas próximas edições, outros benchmarks europeus complementares: Peabody Trust no Reino Unido (escala histórica britânica), Y-Foundation na Finlândia (já publicada), e desenvolvimentos do sector cooperativo em Espanha via Sostre Civic. ### Fontes - The State of Housing in the EU 2025 — Austria chapter — Housing Europe (15 de outubro de 2025) — https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/austria_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital.pdf - The system of limited-profit housing in Austria: cost-rents, revolving funds and economic impacts — CIRIEC Working Paper 2022/04 (Gerald Kössl, GBV) (2022) — https://www.ciriec.uliege.be/wp-content/uploads/2022/11/WP2022-04.pdf - Austrian Federation of Limited-Profit Housing Associations (GBV) — Cooperative Housing International (atualizado 2025) — https://www.housinginternational.coop/members/osterreichischer-verband-gemeinnutziger-bauvereinigungen-revisionsverband-austrian-federation/ - Government Introduces New Rent Brake Law Starting 2026 — The International (Viena) (17 de setembro de 2025) — https://www.theinternational.at/government-introduces-new-rent-brake-law-starting-2026/ --- ## ECO sistematiza seis soluções europeias para a crise da habitação, de Paris a Viena, Copenhaga, Wohngeld alemão e APL francês **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/eco-seis-solucoes-europeias-crise-habitacao/ **Acontecimento:** 22 de julho de 2025 · **Publicado no Radar:** 23 de julho de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Portugal, União Europeia, Áustria, França, Alemanha, Dinamarca **Cidade:** Paris, Viena, copenhaga **Organizações:** ECO **Tags:** lei-sru-franca, quotas-municipais, viena-cost-rent, cooperativas-dinamarca, wohngeld-plus, apl-francia, subsidio-arrendamento, casas-devolutas, limites-rendas, benchmark-europeu, especial-eco, luis-leitao ## O que aconteceu A 22 de julho de 2025, o ECO publicou na sua secção Especiais uma peça assinada por Luís Leitão que sistematiza seis soluções europeias aplicadas à crise da habitação, com enfoque em mecanismos que possam inspirar a política habitacional portuguesa. É uma peça de síntese comparativa cuidadosa, cujo valor principal está em agrupar instrumentos dispersos por vários países num único quadro de referência acessível. A contextualização de partida usa indicadores duros do mercado português. No primeiro trimestre de 2025, os preços das casas em Portugal subiram 18,7 por cento, a maior subida em cinco anos, e as rendas dos novos contratos avançaram 10 por cento no mesmo período. Em 2024, 98.657 inquilinos assinaram novos arrendamentos a uma renda mediana de 7,97 euros por metro quadrado, mais 10,5 por cento do que no ano anterior, segundo o INE. Portugal está entre os cinco países da UE com maiores níveis de esforço financeiro das famílias para arrendar. A primeira solução sistematizada é **a quota municipal obrigatória francesa**. A Lei de Solidariedade e Renovação Urbana (SRU) obriga, desde 2000, os municípios com mais de 3.500 habitantes a garantir pelo menos 25 por cento de habitação social até 2025. O incumprimento implica sanções financeiras automáticas e, no limite, intervenção directa do Estado central. Esta abordagem permitiu a Paris e à sua região duplicar o ritmo de construção social (mais de 70 mil casas por ano) e mobilizar terrenos públicos de forma prioritária. A combinação de incentivos, penalizações automáticas e transparência (resultados publicados anualmente) é, para o ECO, o que distingue o modelo francês.A segunda solução é o modelo de cost-rent austríaco aplicado em Viena. Mais de 40 por cento dos residentes de Viena vivem em habitação de custos controlados, divididos entre habitação municipal directa (cerca de 220 mil unidades) e habitação cooperativa sem fins lucrativos (cerca de 200 mil apartamentos). As rendas são fixadas em função do custo real de construção e manutenção, com financiamento público a longo prazo e regras rígidas que proíbem a especulação. O New York Times classificou Viena como "uma utopia do arrendamento". As listas de espera permaneceram estáveis e as famílias beneficiárias apresentam taxa de esforço inferior à dos países concorrentes.
A terceira é **o modelo cooperativo dinamarquês**. Na Dinamarca, 7 por cento da população vive em habitação cooperativa, e em Copenhaga o valor aproxima-se de um residente em cada três. O modelo permite que os moradores sejam coproprietários, tendo acesso a habitações a preços competitivos com componente social vincada através da partilha de serviços comuns (lavandarias, zonas verdes, espaços comunitários). A quarta é **o subsídio directo ao arrendamento alemão, via Wohngeld Plus**. Em 2024, a Alemanha ampliou o subsídio, que passou a cobrir até 30 por cento da renda e a ser ajustado à categoria do agregado e ao valor de mercado local. A reforma permitiu triplicar o número de beneficiários, passando para 1,4 milhões de lares. O sistema é digitalizado, com rapidez na atribuição e revisão automática do montante em função de variações de rendimentos ou rendas. Dados oficiais apontam para redução considerável da taxa de sobrecarga, sobretudo em cidades de município intermédio e em regiões de pressão moderada. A quinta é **o Aide Personnalisée au Logement francês (APL)**, com orçamento anual próximo de 17 mil milhões de euros, que apoia cerca de 6,5 milhões de arrendatários e compradores de primeira habitação com rendimentos baixos e médios. É um dos maiores programas de subsídio ao arrendamento da Europa em valor absoluto, acumulando com a quota SRU municipal para construir um sistema de apoio em múltiplas camadas. A sexta, referida pelo ECO mas sistematizada noutras análises paralelas (CNN Portugal, agosto 2025), é **o conjunto de instrumentos paralelos de limitação da especulação e mobilização de stock vazio**. Inclui taxas a casas devolutas (aplicadas de forma agressiva na Irlanda), limites a rendas em áreas de maior pressão (modelo irlandês), e regulação de arrendamentos de curta duração (modelo amsterdammês revisto). O ECO fecha com uma leitura crítica sobre Portugal. Do Mais Habitação ao plano Construir Portugal, sucedem-se medidas e debates, mas "milhares de medidas não fazem uma política eficaz se não forem acompanhadas de escala, clareza nos objectivos e execução rigorosa", nas palavras atribuídas a Vera Gouveia Barros. Portugal ficou para trás precisamente na dimensão estruturante: aposta pública consistente, transparência da ação do Estado e sistema institucional que articule níveis de governação e sector privado sem fins lucrativos. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de convergência europeia. As seis soluções sistematizadas têm em comum três atributos que o ECO sublinha implicitamente: escala (ordem de grandeza em milhões de beneficiários ou dezenas de por cento do parque), permanência (instrumentos que operam há décadas e ganham legitimidade institucional), e articulação (combinação explícita entre Estado, municípios, cooperativas, associações sem fins lucrativos, senhorios privados regulados). Portugal tem historicamente falhado nos três: programas de pequena escala, instrumentos temporários, e ausência de ecossistema institucional plural. A segunda é de diagnóstico comparado. A crise habitacional é um problema europeu, não apenas português. A diferença é que países como Áustria, França, Dinamarca e Alemanha têm infraestrutura institucional robusta (cooperativas, associações sem fins lucrativos, mecanismos de subsídio directo) capaz de absorver a pressão. Portugal não. A ausência destas instituições é, em si mesma, uma explicação estrutural da gravidade do problema português, não apenas da sua persistência. A terceira é de aprendizado. Nenhum dos seis modelos é directamente transponível para Portugal em bloco. Mas elementos específicos são reformuláveis: a mecânica de penalização automática do incumprimento municipal (França) é replicável com adaptação à Lei das Finanças Locais; o modelo cooperativo dinamarquês é compatível com o enquadramento jurídico português das cooperativas de habitação; o Wohngeld Plus é análogo ao que o IHRU deveria poder fazer à escala com o Porta 65 alargado. O exercício é de combinação inteligente, não de importação. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de posicionamento. A Fundação Âncora, como operador privado com missão pública, reúne elementos funcionais dos modelos austríaco (cost-rent), dinamarquês (lógica cooperativa, no sentido de propriedade social de longo prazo) e neerlandês (associação sem fins lucrativos com financiamento multicamada). Não copia nenhum deles em bloco. Mas o seu desenho institucional é legível a partir desta tradição europeia consolidada, e isto é uma vantagem comunicativa substancial junto de interlocutores europeus (Comissão, BEI, CEB, Housing Europe). Quando o David Orr, o Bernd Riessland ou o próprio comissário Dan Jørgensen lêem a Fundação Âncora, reconhecem imediatamente a categoria institucional a que ela pertence. A segunda é sobre o que a Fundação Âncora não faz. O especial ECO inclui instrumentos que não são parte do mandato da Fundação: quota municipal obrigatória (competência do Estado e municípios), subsídio directo ao arrendamento (competência do Estado, via IHRU e Porta 65), limites a rendas e taxas a devolutos (competência legislativa do Parlamento e municípios). A Fundação complementa estes instrumentos com stock de arrendamento acessível perpétuo produzido e gerido por si. Não substitui a política pública, habilita-a. A terceira é de síntese. A escala das seis soluções europeias é significativa. Mais de 40 por cento em Viena, 25 por cento obrigatórios em França, 7 por cento em toda a Dinamarca, 1,4 milhões de lares em Alemanha, 6,5 milhões de pessoas em França. Nenhum destes valores é atingível em Portugal no curto prazo. Mas são atingíveis progressivamente, com escala crescente, se o ecossistema institucional se formar. A Fundação Âncora, com um target inicial de 500 unidades em cinco anos em Lisboa, é um ponto de partida deliberadamente calibrado para ser exequível, não ambicioso. A ambição a longo prazo é que se formem múltiplas Fundações Âncora equivalentes, associações de lucro limitado, cooperativas de nova geração, com stock acumulado relevante ao nível nacional. O especial ECO ajuda a tornar este horizonte institucional legível e verificável. O Radar continuará a acompanhar análises sistemáticas deste tipo, tanto da imprensa portuguesa especializada como de publicações europeias como Housing Europe, CECODHAS ou OCDE, que constituem referência técnica para a literacia habitacional em Portugal. ### Fontes - Seis soluções europeias para desamarrar os nós da crise na habitação em Portugal — ECO (22 de julho de 2025) — https://eco.sapo.pt/especiais/seis-solucoes-europeias-para-desamarrar-seis-nos-da-crise-na-habitacao-em-portugal/ - Crise da habitação não afeta apenas Portugal. Conheça as medidas que estão a ser seguidas em 10 países — CNN Portugal (1 de agosto de 2025) — https://cnnportugal.iol.pt/casas/habitacao/crise-da-habitacao-nao-afeta-apenas-portugal-conheca-as-medidas-que-estao-a-ser-seguidas-em-10-paises-com-o-mesmo-problema/20250801/6882509dd34ef72ee448b15f --- ## Patrizia e Urbania mobilizam 130 milhões para habitação acessível em Espanha **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/patrizia-sustainable-communities-spain/ **Acontecimento:** 12 de maio de 2025 · **Publicado no Radar:** 14 de maio de 2025 **Categoria:** Financiamento **País:** Espanha **Tags:** patrizia, sustainable-communities, capital-institucional, impacto, ppp, next-generation-eu, sfdr-article-9 ## O que aconteceu A 12 de maio de 2025, a Patrizia, gestora alemã de ativos imobiliários globais com cerca de €56 mil milhões sob gestão, e a Urbania, promotora imobiliária espanhola com portefólio acima de €1,1 mil milhões, anunciaram a constituição da Sustainable Communities Spain, uma joint venture dedicada a habitação acessível. A JV arranca com um programa de investimento superior a €130 milhões. A primeira fase prevê a construção de aproximadamente 320 fogos de habitação social em cinco sítios na região de Alicante, Comunidade Valenciana. A primeira entrega a famílias está prevista para o verão de 2026. A arquitectura operacional é especialmente relevante e combina três peças. A primeira é acesso a solo público através de direito de superfície com duração de 75 anos. A segunda é financiamento com garantia pública parcial através do programa Next Generation EU, o mecanismo europeu de recuperação pós-pandemia. A terceira é capital privado institucional, gerido pela Patrizia, com perfil SFDR Article 9, a classificação mais restritiva do regulamento europeu de finanças sustentáveis, reservada a fundos com objectivo de impacto.Solo público com horizonte longo, financiamento europeu parcial, capital privado institucional de impacto: a arquitectura que o modelo europeu da habitação acessível está a normalizar.
A SC Spain é a quarta joint venture programática da estratégia Patrizia Sustainable Communities, a seguir a parcerias já existentes na Irlanda (Dublin), Reino Unido (Milton Keynes, Bishop Stortford e Londres via SC London) e Benelux (SC Benelux com a Revive Fund Management). A estratégia, lançada em janeiro de 2022 e fechada em janeiro de 2024 com €500 milhões de firepower total, tem como objectivo alojar 7.500 pessoas em habitação acessível em mais de 25 cidades europeias. Marleen Bekkers, gestora do fundo Patrizia Sustainable Communities, enquadrou a iniciativa como resposta ao défice espanhol estimado pelo Banco de Espanha em 500 mil fogos, concentrado em áreas metropolitanas. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes para observadores institucionais. A primeira é de arquitectura financeira. A SC Spain demonstra, em transacção real e completada, o modelo misto que a Comissão Europeia tem vindo a promover no European Affordable Housing Plan: solo público cedido por longa duração, financiamento europeu parcial, capital privado de impacto. Para operadores institucionais portugueses, o modelo deixa de ser teórico. Existe precedente ibérico contratualizado. A segunda é sobre capital institucional paciente. O fundo Patrizia Sustainable Communities tem como cornerstones os fundos de pensões dinamarqueses AP Pension e PKA. A presença de capital de pensões do norte da Europa em fundos de habitação acessível do sul indica que a tese de investimento foi validada por investidores institucionais de grande conservadorismo. Não estamos perante capital especulativo; estamos perante capital de pensões, horizonte 20-30 anos, retornos estáveis. O target IRR declarado pela Patrizia é 12%, mas relevante aqui é o perfil de impacto auditado (SFDR Article 9 e 5 estrelas GRESB com 99/100), não o retorno financeiro nominal. A terceira é de operacionalização. A Patrizia não opera sozinha em nenhum mercado; associa-se sempre a uma promotora local com conhecimento específico do enquadramento jurídico, administrativo e técnico do território. Em Espanha, a parceira é a Urbania, que tem presença em Madrid, Barcelona, Málaga, Ibiza, Portugal e Brasil. Notavelmente, a Urbania já tem operação em Portugal, o que sugere que, se e quando um programa Sustainable Communities Portugal emergir, as infraestruturas locais estão em parte já disponíveis. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de validação institucional. A SC Spain executa em Espanha o padrão que a Fundação Âncora pretende operar em Portugal, com duas diferenças críticas: não é sem fins lucrativos (tem target IRR de 12%) e não tem blindagem estatutária de intransacionabilidade. O modelo Patrizia é, portanto, complementar ao modelo Âncora, não concorrente. Em mercados maduros, ambos os modelos coexistem: operadores sem fins lucrativos com stock permanente garantem a âncora sistémica; gestoras institucionais de impacto com retorno moderado escalam rapidamente via capital de pensões. A segunda é sobre estrutura de capital. A Patrizia demonstra que capital de pensões e de seguros aceita retornos na banda dos 3 a 5 por cento para habitação acessível com impacto auditado e ativo imobiliário colateralizado. A Nota de Impacto Social que a Fundação Âncora pretende emitir opera nessa mesma banda (2,5 a 3,5 por cento) com o diferencial de ausência de distribuição de lucros. Os investidores-alvo da Fundação e da Patrizia são adjacentes, não idênticos. Alguns podem optar pelos dois modelos, consoante o apetite pela extracção de rendimento. A terceira é de enquadramento português. Patrizia já tem parceiro de operações em Portugal (Urbania). Para a Fundação Âncora, isto significa que o ecossistema nacional de capital institucional para habitação acessível não é um deserto completo, tem pelo menos um operador estrangeiro com presença e interesse. O Radar acompanhará se e quando a Patrizia estende a Sustainable Communities a Portugal, tanto por relevância directa ao tema como porque o modelo financeiro exposto nessa eventual entrada ajudará a calibrar a conversa da Fundação com financiadores institucionais europeus. ### Fontes - PATRIZIA and Urbania launch joint venture exceeding EUR 130 million to develop sustainable and affordable housing in Spain — Patrizia SE (12 de maio de 2025) — https://www.patrizia.ag/en/news-detail/patrizia-and-urbania-launch-joint-venture-exceeding-eur-130-million-to-develop-sustainable-and-affordable-housing-in-spain - Patrizia closes €500m European affordable and sustainable housing fund — IPE Real Assets (janeiro de 2024) — https://realassets.ipe.com/news/patrizia-closes-500m-european-affordable-and-sustainable-housing-fund/10071324.article - New Joint Venture Between PATRIZIA and Urbania to Deliver Sustainable Housing Solutions in Spain's Key Metropolitan Areas — EuropaWire (13 de maio de 2025) — https://news.europawire.eu/new-joint-venture-between-patrizia-and-urbania-to-deliver-sustainable-housing-solutions-in-spains-key-metropolitan-areas/eu-press-release/2025/05/13/12/42/25/154321/ --- ## Nova SBE e Gulbenkian: Portugal precisa de 30 por cento de parque público **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/nova-sbe-gulbenkian-avaliacao-mais-habitacao/ **Acontecimento:** 9 de abril de 2025 · **Publicado no Radar:** 27 de abril de 2025 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** Nova SBE **Tags:** intergeracionalidade, mais-habitacao, controlo-de-rendas, parque-publico, gulbenkian, franco, fernandes ## O que aconteceu A 9 de abril de 2025, no Campus de Carcavelos da Nova SBE, foi apresentado publicamente o estudo "Mais Habitação, Avaliação Intergeracional de Políticas", produzido pelo Nova SBE Economics for Policy Knowledge Center em parceria com a Fundação Calouste Gulbenkian. O estudo é assinado por Francesco Franco, Marli Fernandes e Marlon Francisco, e integra um projecto mais amplo do Fórum Futuro da Gulbenkian sobre avaliação intergeracional de políticas públicas. O estudo examina duas medidas centrais do pacote Mais Habitação (Decreto-Lei 81/XV, em vigor desde 7 de outubro de 2023): as limitações à subida das rendas nos contratos de arrendamento e o aumento do parque habitacional público. Aplica à avaliação o quadro metodológico desenvolvido pela School of International Futures (SOIF) com a Gulbenkian, que testa se uma política é justa para todas as gerações em cinco dimensões: diagnóstico, impacto, cenários, processo e conclusões. As duas conclusões operacionais do estudo são explícitas. Sobre o **controlo de rendas**, a avaliação final é categórica: ineficaz e intergeracionalmente injusta. A contenção administrativa das rendas nos contratos existentes, combinada com a liberalização relativa dos novos contratos desde 2012, desacopla os preços de entrada no mercado dos preços de permanência. Os inquilinos já instalados beneficiam; os novos entrantes, desproporcionadamente jovens, pagam rendas mais altas na oferta disponível, em particular porque proprietários retiram stock do mercado de arrendamento de longa duração. Sobre o **aumento do parque público** para 30% do stock nacional, a avaliação final é igualmente categórica: eficaz e intergeracionalmente justa. Os investigadores comparam Portugal com 13 países europeus e mostram o posicionamento: Suécia 40%, Países Baixos e Dinamarca cerca de 30%, Alemanha e Eslovénia 5%, Itália 3,5%, Portugal 2%. O plano do Governo português de duplicar o parque público para 4% é considerado insuficiente pelos investigadores, que defendem o patamar europeu mediano como objectivo estrutural.Segundo o estudo, 92% das empresas construtoras inquiridas direccionam a sua oferta para a classe média. A oferta existe; a sua acessibilidade é que falha.
O estudo inclui inquéritos a construtores que identificam a escassez de mão-de-obra e o custo dos materiais como constrangimentos operacionais centrais. Os investigadores reconhecem que a passagem de 2% para 30% não é concretizável em poucos anos, e propõem uma abordagem faseada combinada com identificação prévia das famílias vulneráveis a apoiar. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é institucional. A recomendação de 30% de parque público situa-se dentro das evidências europeias comparadas, não é posição ideológica minoritária. A tese coloca Portugal em rota de convergência com os países nórdicos e centro-europeus que estabilizaram os seus mercados habitacionais há décadas, e afasta-se do modelo de mercado dominado por propriedade privada que caracteriza o sul europeu. A segunda é metodológica. A perspectiva intergeracional muda a forma de avaliar uma política. Medidas que parecem benéficas no curto prazo para quem já habita a sua casa (controlo de rendas, incentivos a proprietários) podem ser regressivas para quem ainda procura habitação. O estudo formaliza esta assimetria com base em micro-dados e análise comparada. A terceira é controversa. O estudo gerou debate público durante a pré-campanha eleitoral de 2025. A Causa Pública, associação cidadã, publicou uma crítica a 26 de abril, argumentando que enquadrar a crise como problema intergeracional ignora a dimensão económico-social e omite o impacto do alojamento local e do investimento estrangeiro. O debate ilustra uma tensão real no campo: as políticas de habitação distribuem custos e benefícios de forma desigual entre gerações, mas também entre classes, regiões e tipos de agregado. A leitura exclusivamente intergeracional captura uma parte do fenómeno, não o todo. Apesar da controvérsia interpretativa, a recomendação central do estudo (aumento substancial do parque público) converge com o diagnóstico OECD Portugal 2026, com as recomendações da Comissão Europeia e com a resolução do Parlamento Europeu de março. É raro ver quatro instituições de natureza tão distinta convergirem no mesmo sentido operacional. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de linguagem. O estudo fornece vocabulário quantitativo para documentação institucional. Qualquer proposta da Fundação Âncora a autarcas, investidores ou Estado pode agora citar o estudo para fundamentar a tese do vazio estrutural: 2% actual, 4% plano do Governo, 30% recomendação Nova SBE, 40% Suécia. Estes números tornam concreto o argumento do missing middle que a Fundação identifica como seu espaço de intervenção. A segunda é de enquadramento filosófico. A abordagem intergeracional alinha-se com os princípios fundadores da Fundação: propriedade blindada para sempre, reinvestimento integral, manutenção perpétua. A lógica intergeracional de Franco et al. valida, num exercício académico independente, que a questão "quem beneficia hoje versus quem beneficia daqui a 30 anos" é critério legítimo para desenhar política habitacional. A Fundação Âncora, ao comprometer-se com a intransacionabilidade perpétua, opera precisamente neste registo. A terceira é cautelosa. A controvérsia que o estudo gerou indica que qualquer operador institucional em habitação deve comunicar com cuidado sobre tensões intergeracionais. O debate legítimo é sobre distribuição de custos e benefícios entre gerações e entre classes. A Fundação Âncora deve articular o seu modelo como solução para a classe média profissional (o missing middle) sem sugerir que outros grupos, como pessoas em vulnerabilidade severa ou gerações mais velhas com renda congelada, sejam menos prioritários. Ambos os problemas são reais; ambos exigem resposta. A coautora Susana Peralta, presente na apresentação do estudo, é professora associada da Nova SBE e voz pública regular sobre política habitacional. Joana Castro e Costa, Directora Executiva do Nova SBE Leadership for Impact Knowledge Centre, é interlocutora próxima do Pedro Sarmento e canal potencial para diálogo institucional com o Economics for Policy. O Radar acompanhará as próximas publicações do projecto Avaliação de Políticas numa Perspectiva Intergeracional. ### Fontes - Mais Habitação — Avaliação Intergeracional de Políticas — Nova SBE Economics for Policy / Fundação Calouste Gulbenkian (9 de abril de 2025) — https://economicsforpolicy.novasbe.pt/publications/avaliacao-intergeracional-politicas/mais-habitacao/ - Portugal tem um dos mais pequenos parques habitacionais públicos da Europa — Diário Imobiliário (9 de abril de 2025) — https://diarioimobiliario.pt/Portugal-tem-um-dos-mais-pequenos-parques-habitacionais-publicos-da-Europa - Parque habitacional público deve aumentar (de 2% para 30%) por um motivo — Notícias ao Minuto (9 de abril de 2025) — https://www.noticiasaominuto.com/economia/2764302/parque-habitacional-publico-deve-aumentar-de-2-para-30-por-um-motivo - A crise habitacional é bem mais do que uma crise intergeracional — Causa Pública (crítica ao estudo) (26 de abril de 2025) — https://causapublica.org/posicao-publica-a-crise-habitacional-e-bem-mais-do-que-uma-crise-intergeracional/ --- ## Peabody: 164 anos, 109 mil casas, dois séculos sem fins lucrativos **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/peabody-trust-benchmark-uk/ **Acontecimento:** 26 de fevereiro de 2025 · **Publicado no Radar:** 27 de fevereiro de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Reino Unido **Tags:** peabody, housing-association, londres, george-peabody, 1862, regulator-social-housing, community-benefit-society ## O que aconteceu A 26 de fevereiro de 2025, o Regulator of Social Housing britânico publicou o mais recente regulatory judgement sobre a Peabody Trust, emitindo os graus V2 (viability) e confirmando a compatibilidade dos relatórios regulatórios com a governance grade G1 anteriormente atribuída em setembro de 2023. O juízo regulatório é uma peça institucional rotineira no Reino Unido, mas pouco habitual em muitos outros países europeus: existe uma entidade pública, o Regulator of Social Housing, que audita anualmente a solidez financeira e a qualidade de governação de cada fornecedor registado de habitação social com mais de mil casas. O regulador publica graus em duas dimensões, governance e viability, cada uma com quatro níveis. Peabody mantém G1 e V2, o que significa governance sólida e capacidade financeira para enfrentar cenários adversos razoáveis, embora com riscos materiais que exigem gestão activa. Segundo o data return estatístico de 2024, a Peabody Trust detém 93.497 fogos em Londres e no sul de Inglaterra. O Peabody Group, estrutura consolidada que inclui as entidades fundidas desde 2017, é responsável por cerca de 109.000 casas e serve aproximadamente 220.000 residentes. Presta também serviços de care e support a cerca de 25.000 pessoas vulneráveis.164 anos, 109 mil casas, 220 mil residentes. Peabody não é uma exceção; é a evidência empírica de que o modelo sem fins lucrativos à escala funciona no longo prazo.
A origem é bem documentada. Em 1862, o banqueiro americano George Peabody, residente em Londres desde meados do século XIX, criou o Peabody Donation Fund com uma doação destinada a melhorar as condições de habitação dos trabalhadores londrinos. O fundo tornou-se uma model dwellings company, um operador com mandato de construir e gerir habitação de qualidade razoável a rendas modestas. O modelo evoluiu ao longo de sete gerações, passando por diversas consolidações. As mais recentes foram a fusão com a Family Mosaic em julho de 2017 e a integração da Catalyst Housing em abril de 2022. A arquitectura financeira moderna da Peabody assenta em emissões regulares no mercado de obrigações. Em 2011 emitiu uma corporate bond de 200 milhões de libras; em 2013, uma public bond de 350 milhões; em 2022, a sua primeira Sustainable Bond de 350 milhões, com critérios ESG explícitos. A escala e a previsibilidade institucional permitem à Peabody captar capital a taxas competitivas no mercado de capitais, um canal que só é acessível a operadores com histórico auditado. No entanto, o modelo também enfrenta críticas estruturadas. O Social Housing Action Campaign, uma rede de residentes e activistas britânicos, tem documentado tensões em torno de aumentos de rendas em frações ex-Crown Estate integradas pela Peabody em anos recentes. Em abril de 2025, a Peabody aumentou as rendas em 2,7 por cento para habitação social e acessível (CPI de setembro de 2024 mais 1 por cento, conforme fórmula regulatória). As rendas intermediate market rent subiram 3,2 por cento, indexadas ao RPI. Estes aumentos são tecnicamente permitidos, mas geraram resistência organizada em alguns bairros. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes para observadores do sector. A primeira é de arquitectura regulatória. O Reino Unido tem uma figura institucional que a generalidade dos países europeus não tem: o Regulator of Social Housing, com mandato legal para auditar fornecedores, atribuir graus públicos de governance e viability, e intervir quando detectadas falhas. Esta peça regulatória é o que permite às housing associations britânicas aceder ao mercado de obrigações em condições competitivas. Sem regulador credível, o capital institucional não valida o modelo. Qualquer país que pretenda construir um sector de terceiro setor habitacional à escala precisa, mais cedo ou mais tarde, de criar esta figura regulatória. A segunda é sobre longevidade institucional. A Peabody atravessou 164 anos, incluindo duas guerras mundiais, a Grande Depressão, a crise financeira de 2008, a pandemia de 2020, e múltiplas alterações de governo. A sua continuidade é garantida não por carisma de fundadores sucessivos mas por arquitectura institucional robusta: estatutos blindados, regulador sectorial, mercado de capitais validante, e base residencial organizada. Operadores sem fins lucrativos podem efectivamente durar gerações, desde que as peças institucionais estejam todas instaladas. A terceira é sobre tensões estruturais. A existência da crítica organizada (grupos como o SHAC) não é sinal de falha do modelo, é sinal de maturidade. Os residentes da Peabody organizam-se, debatem publicamente os aumentos de rendas, escrutinam decisões executivas, e têm meios formais de recurso. Em sistemas onde o terceiro sector habitacional é nascente, esta dinâmica de accountability ainda não existe. A Peabody opera num ambiente em que a sua legitimidade é diariamente renegociada, o que é saudável e normal num sector maduro. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de legitimidade conceptual. Peabody foi fundada em 1862 por uma decisão filantrópica individual, de George Peabody, banqueiro americano que doou capital próprio para criar um operador habitacional permanente dedicado à classe trabalhadora londrina. 164 anos depois, esse operador gere 109 mil casas. Esta é a trajectória institucional de referência para uma fundação nascente: a ambição da Fundação Âncora, medida contra Peabody, é compatível e historicamente precedente. O que distingue a Fundação Âncora não é a inovação conceptual; é a decisão de replicar em Portugal um modelo que a Europa já validou durante um século e meio. A segunda é de roadmap. Peabody percorreu um caminho que hoje pode ser observado em fases distintas: criação filantrópica, consolidação residencial local, profissionalização operacional, entrada no mercado de capitais para escala, fusões com congéneres para eficiência, e auditoria regulatória contínua. A Fundação Âncora está na primeira fase. Passar para a segunda é trabalho operacional de uma geração. Passar para a terceira, acesso a capital institucional, requer tipicamente 10 a 15 anos de histórico auditado. Este é o ritmo realista, não um pessimismo. A terceira é de arquitectura financeira. A Peabody emite hoje obrigações sustentáveis de 350 milhões de libras. A Fundação Âncora prepara a primeira emissão da sua Nota de Impacto Social dirigida a investidores ESG, num envelope de 100 milhões de euros no primeiro programa de cinco anos. A escala é diferente, os instrumentos são adjacentes (ambos de impacto, ambos em blockchain regulatório europeu, ambos dirigidos a investidores institucionais), mas a lógica de base é estruturalmente a mesma: capital paciente, retorno moderado, colateralização em ativo imobiliário com missão. O Radar acompanhará, em edições futuras, outros operadores britânicos e europeus cuja arquitectura seja comparável, em particular Clarion Housing Association (presidida por David Orr, em diálogo activo com a Fundação Âncora) e operadores irlandeses e escandinavos. ### Fontes - Peabody Trust (4878) — Regulatory Judgement: 26 February 2025 — Regulator of Social Housing (GOV.UK) (26 de fevereiro de 2025) — https://www.gov.uk/government/publications/regulatory-judgement-peabody-trust/peabody-trust-4878-regulatory-judgement-26-february-2025 - We're one of the UK's oldest not-for-profit housing associations — Peabody Group (consultado em 2025) — https://www.peabodygroup.org.uk/about-us/ - Peabody Trust — Wikipedia (atualizado 2025) — https://en.wikipedia.org/wiki/Peabody_Trust --- ## Relatório do IHRU identifica 124 mil arrendatários com rendas anteriores a 1990 e caracteriza parque habitacional nacional **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/ihru-oharu-relatorio-arrendamento-habitacional/ **Acontecimento:** 1 de outubro de 2023 · **Publicado no Radar:** 2 de outubro de 2023 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Organizações:** IHRU, OHARU — Observatório da Habitação, Arrendamento e Reabilitação Urbana, PLANAPP — Centro de Planeamento e Avaliação de Políticas Públicas **Tags:** rendas-antigas, nrau, contratos-pre-1990, parque-habitacional, caracterizacao-territorial, censos-2021, arrendamento-urbano, oharu, mais-habitacao, subsidio-renda, relatorio-arrendamento ## O que aconteceu O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), através do Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU) e em colaboração com o PLANAPP (Centro de Competências de Planeamento, de Políticas e de Prospetiva da Administração Pública), publicou em maio de 2023 o Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal, posteriormente actualizado em outubro de 2023. É o documento técnico mais completo sobre o estado do arrendamento habitacional português produzido pela administração central nos últimos anos. O relatório foi elaborado em cumprimento do artigo 228.º da Lei do Orçamento de Estado para 2022, que condicionou novas medidas sobre contratos de arrendamento anteriores a 1990 à elaboração de um relatório pelo OHARU que identificasse o número de agregados abrangidos, caracterizasse as dimensões fundamentais destes contratos e propusesse medidas para o regular funcionamento do mercado de arrendamento urbano. Estrutura-se em dois volumes complementares. O Volume I apresenta a caracterização do arrendamento habitacional em Portugal baseada nos Censos 2021 e em indicadores do INE e do Banco de Portugal. A leitura territorial é sistemática, com dados a nível de município, NUTS e agregado nacional, permitindo identificar padrões geográficos das dinâmicas do arrendamento. O Volume II é dedicado especificamente aos contratos pré-NRAU, os designados arrendamentos com rendas antigas ou travadas.O dado central do Volume II: foram identificados 124.083 arrendatários com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e que não transitaram para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. Destes, 21.084 pediram comprovativo de rendimento anual bruto corrigido, documentação necessária para beneficiar dos regimes de protecção aplicáveis a arrendatários de baixo rendimento ou idade igual ou superior a 65 anos.
O universo abrangido é estruturalmente relevante para a política habitacional. Os arrendatários com contratos pré-1990 beneficiam de limitações à actualização das rendas, que foram sucessivamente prorrogadas e eventualmente consolidadas no pacote Mais Habitação (Lei 56/2023, de 6 de outubro). Em paralelo, a lei instituiu o princípio de compensações fiscais e financeiras aos senhorios. O modelo de compensação foi operacionalizado pelo Decreto-Lei 132/2023, de 27 de dezembro, e os pedidos ficaram activos a partir de 1 de julho de 2024 via formulário no Portal da Habitação. A compensação é calculada como a diferença entre o valor da renda mensal efectiva e o valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel, fraccionado em 12 meses. É uma subvenção mensal não reembolsável por 12 meses, renovável se os requisitos se mantiverem, e não está sujeita a IRS nem a contribuições para a Segurança Social. Os requisitos da compensação abrangem situações específicas: arrendatários com Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, com 65 ou mais anos, ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60 por cento; ou com coabitantes que reúnam esses critérios há mais de cinco anos. Em paralelo, o limite de actualização das rendas antigas foi fixado em 2,16 por cento para 2025, com base no coeficiente legal associado à inflação. Para 2026, a actualização é de 2,24 por cento, baseada na inflação de agosto de 2025. O OHARU publicou adicionalmente em setembro de 2024 o estudo "Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal", que disponibiliza um painel interactivo em Power BI com análise municipal de taxa de esforço nas duas vias de acesso à habitação, compra e arrendamento, para cenários de 35, 40 e 50 por cento. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de escala. O universo de 124.083 arrendatários com rendas antigas representa um segmento estrutural mas proporcionalmente pequeno do parque habitacional português. Dos cerca de 883.000 contratos formais de arrendamento, os pré-1990 constituem aproximadamente 14 por cento. A narrativa pública que identifica as rendas travadas como causa principal da crise do arrendamento em Portugal é refutada pela própria evidência empírica: o efeito existe, é real, mas não é estruturante. A crise actual do arrendamento tem como causa principal a ausência crónica de oferta e o preço dos novos contratos em mercado livre, não o congelamento histórico. A segunda é de política pública. O Decreto-Lei 132/2023 separa finalmente o princípio da proteção do arrendatário vulnerável (mantida via regimes especiais) do princípio da absorção privada do custo da protecção (substituída por compensação orçamental ao senhorio). É uma mudança de paradigma: o Estado reconhece que não pode externalizar para o senhorio o custo social da protecção do arrendatário. Esta lógica fiscal é consistente com o que acontece noutros Estados-membros europeus com tradição de apoio ao arrendamento. A terceira é metodológica. A produção deste relatório pelo IHRU/OHARU em colaboração com o PLANAPP configura um precedente para a articulação entre planeamento público (PLANAPP) e operador habitacional (IHRU) no diagnóstico técnico do sistema. O estudo "Territórios com Falta ou Desadequação" de setembro de 2024 estende o mesmo modelo analítico para a oferta. Esta capacidade de diagnóstico institucional é condição necessária para qualquer política habitacional séria e tem sido reforçada progressivamente desde a criação do OHARU em 2020. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é factual. O universo de 124.083 arrendatários com rendas antigas não é o público-alvo da Fundação Âncora. São arrendatários existentes em fracções que não estão e não vão estar disponíveis para integração no stock da Fundação. O interesse do dado para a Fundação é inverso: confirma que o resto do parque habitacional, cerca de 760.000 contratos formais, opera em mercado livre com rendas próximas dos preços de oferta actuais, e é aí que se desenvolve a crise estrutural que a Fundação pretende responder. A segunda é institucional. O IHRU/OHARU é, por mandato, o operador público central da política habitacional portuguesa. A Fundação Âncora é, por posicionamento, um operador de terceiro sector que se propõe complementar e não substituir a intervenção pública. A existência do Relatório sobre o Arrendamento Habitacional, das Estratégias Locais de Habitação, e do estudo Territórios com Falta ou Desadequação, constituem infraestrutura analítica pública útil à Fundação Âncora, que pode usar estes instrumentos para calibrar territorialmente o seu próprio pipeline. A articulação institucional com o IHRU e o OHARU é uma oportunidade concreta a desenvolver. A terceira é de benchmark. A compensação de senhorios prevista pelo Decreto-Lei 132/2023 é um mecanismo de subsídio estatal indirecto ao arrendamento, no valor da diferença entre renda efectiva e 1/15 do VPT fraccionado em 12 meses. É um instrumento com lógica análoga ao que o Manifesto da Fundação identifica como "sem despesa orçamental directa": o Estado não transfere directamente para os beneficiários finais, mas subsidia indirectamente o valor do acesso à habitação. A racional do Estado português já aceita este princípio. A Fundação Âncora opera na mesma lógica, aplicada não a rendas congeladas mas a arrendamento acessível perpétuo em stock novo ou reabilitado. O Radar continuará a acompanhar as publicações do OHARU, em particular o relatório anual da habitação previsto na Lei de Bases da Habitação, e as actualizações do painel Power BI de Territórios com Falta ou Desadequação. ### Fontes - Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal — Volumes I e II — IHRU / OHARU (Outubro de 2023) — https://www.portaldahabitacao.pt/estudos-e-relat%C3%B3rios - Senhorios com rendas antigas já podem pedir ao IHRU uma compensação — O Contador (4 de julho de 2024) — https://www.ocontador.pt/programas-publicos/historico-legislativo/86,04072024/index.htm - Rendas antigas aumentam 2,16% em 2025 — DECO PROteste (22 de julho de 2025) — https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/arrendamento/noticias/rendas-antigas-compensacao-senhorios-atualizacao --- ## Sobre o Radar e a Fundação Âncora A Fundação Âncora é uma instituição em constituição em Portugal, fundada por Pedro Sarmento, com o objectivo de criar stock habitacional permanente fora do mercado especulativo. O modelo é inspirado em referências europeias consolidadas: o sistema austríaco de associações de lucro limitado (GBV), o Peabody Trust britânico (fundado em 1862), a Y-Foundation finlandesa (Housing First), a Sostre Civic catalã (cessió d'ús financiada pelo CEB e InvestEU), e a Stadsherstel de Amesterdão (reabilitação patrimonial com missão social). O primeiro programa da Fundação Âncora visa mobilizar 100 milhões de euros em cinco anos para criar cerca de 500 habitações em Lisboa, com primeiro closing previsto para o quarto trimestre de 2026. O modelo financeiro combina cinco camadas de capital: capital filantrópico, Notas de Impacto Social a 20-50 anos, garantias InvestEU/FEI via banca, financiamento BEI/CEB via Estado, e fundos de coesão Portugal 2030. A estrutura jurídica garante intransacionabilidade dos imóveis (propriedade blindada), reinvestimento integral de excedentes (revolving fund), renda baseada em custo (cost-rent) e governação independente. O Radar Âncora é a publicação institucional pública da Fundação. Documenta o ecossistema de habitação acessível em Portugal e na Europa de forma factual, referenciada e datada. Não é jornalismo de opinião nem análise política partidária. É um instrumento de transparência institucional ao serviço do debate público sobre habitação acessível. **Documentos institucionais:** - Manifesto completo: https://link.fundacaoancora.pt/manifesto - Website institucional: https://fundacaoancora.pt - Página Sobre o Radar: https://radar.fundacaoancora.pt/sobre/ - Política de privacidade: https://link.fundacaoancora.pt/termos - Contacto editorial: radar@fundacaoancora.pt