# Subsídio à renda em mercado rígido: a evidência da captura pelos senhorios **Acontecimento:** 30 de janeiro de 2023 · **Publicado no Radar:** 9 de junho de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal, França, Reino Unido, Finlândia, Estados Unidos **Organizações:** Banco de França, IHRU **Tags:** subsidio-renda, elasticidade-da-oferta, cost-rent, precos-habitacao, arrendamento-acessivel, missing-middle, lucro-limitado, parque-publico **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/subsidios-renda-captura-senhorios/ --- ## O que aconteceu Em janeiro de 2023, o Banco de França publicou uma síntese sobre um efeito que a investigação documenta há duas décadas: quando se subsidia a renda das famílias num mercado de oferta rígida, parte do apoio acaba no bolso dos senhorios, sob a forma de rendas mais altas, e não em habitação melhor ou mais barata. A nota — assinada por Céline Grislain-Letrémy e Corentin Trévien — acrescenta a ressalva honesta: o efeito é tanto maior quanto mais inelástica for a oferta, e dilui-se no longo prazo se a oferta se ajustar. O resultado empírico de referência vem de França. Gabrielle Fack, num quase-experimento sobre a extensão das ajudas à habitação nos anos 1990 (*Labour Economics*, 2006), concluiu que cada euro de subsídio produz, nas suas palavras, *"an increase of 78 cents in the rent paid by new benefit claimants, leaving only 22 cents"* para a família de baixo rendimento. A autora atribui o resultado diretamente a uma elasticidade da oferta muito baixa: a procura subsidiada aumentou, a oferta não respondeu, e o preço ajustou-se. O efeito sobre a qualidade da habitação foi residual.

Por cada euro de subsídio à renda, cerca de 78 cêntimos foram parar ao senhorio e apenas 22 à família. O problema não está no subsídio, mas na oferta que não responde.

O mecanismo é o mesmo que está no centro do [estudo da Faculdade de Economia do Porto sobre oferta e preços](/entradas/fep-diogo-ribeiro-oferta-precos-habitacao/): num mercado onde a oferta mal responde, é a procura — subsidiada ou especulativa — que comanda o preço. ## O que significa para o ecossistema A direção do efeito é das mais consensuais da economia da habitação; a magnitude é que está em disputa, e depende do regime. Do lado da captura elevada, a evidência é convergente e internacional. No Reino Unido, Gibbons e Manning (*Journal of Public Economics*, 2006) mediram o efeito inverso — os cortes no subsídio das reformas dos anos 1990 — e estimaram que até dois terços da incidência recaiu sobre os senhorios, via rendas mais baixas; por simetria, é também o senhorio que capta quando o subsídio sobe. Nos Estados Unidos, Susin (*Journal of Public Economics*, 2002) calculou que os vouchers elevaram as rendas em 16 por cento nas maiores áreas metropolitanas — um aumento da renda paga pelas famílias pobres não-beneficiárias superior ao próprio valor do subsídio, com perda líquida estimada em 2,4 mil milhões de dólares para o conjunto dos baixos rendimentos. Collinson e Ganong (*AEJ: Economic Policy*, 2018) mostraram que subir um dólar no teto uniforme do voucher elevou as rendas em 46 cêntimos, com *"no impact — a precise zero — on neighborhood quality"*: o senhorio beneficia oito vezes mais do que o inquilino. A teoria explica porquê. A incidência de um subsídio, tal como a de um imposto, recai sobre o lado mais inelástico do mercado (Fullerton e Metcalf, *Handbook of Public Economics*): onde a oferta não responde, é o senhorio que capta o benefício, independentemente de quem o recebe à entrada. Daí a dependência do regime. O efeito é grande quando o subsídio é amplo e a oferta rígida; é pequeno ou nulo quando é estreito, sujeito a quotas, ou a oferta se ajusta. Por isso a evidência não é unânime, e a honestidade obriga a dizê-lo. A própria Finlândia é caso disputado: Kangasharju (*Scandinavian Journal of Economics*, 2010) estimou uma captura de 60 a 70 cêntimos por euro, mas Eerola e Lyytikäinen, reanalisando a mesma reforma de 2002 com outro método, não encontraram efeito claro. E nos Estados Unidos, Eriksen e Ross (*AEJ: Economic Policy*, 2015) não acharam impacto agregado nas rendas — mas os aumentos que detetaram concentraram-se, precisamente, nas unidades junto ao teto do voucher e nas cidades de oferta inelástica. O contraponto, lido com atenção, confirma a regra em vez de a negar. O próprio desenho do subsídio amplifica ou contém o efeito. Quando o apoio é calculado como percentagem da renda, subir a renda aumenta o próprio subsídio — um convite à captura. Um teto fixo, indexado a uma referência e não à renda efetivamente paga, trava-o. ## Observação a partir da Fundação Âncora A leitura a reter não é que o apoio à renda seja inútil — é que, num mercado de oferta estruturalmente rígida, persegue o preço de mercado em vez de o domar. E é a mesma geografia que torna o problema português difícil: onde a [oferta é mais inelástica e o capital de curto prazo domina](/entradas/fed-sf-rics-bird-oferta-capital-acessibilidade/), nas áreas metropolitanas, é também onde a captura seria maior. A [avaliação que o próprio Estado fez ao Programa de Apoio ao Arrendamento](/entradas/ihru-avaliacao-externa-paa-arrendamento-acessivel/) chegou, sem usar esta linguagem, a um limite convergente: o instrumento de incentivo fiscal ao senhorio enquadrou menos de 1 por cento dos contratos, e a recomendação foi reforçar a oferta pública. Os sistemas europeus que estabilizaram preços de forma durável seguem uma lógica distinta da do subsídio à procura: acrescentam oferta cuja renda é fixada pelo [custo real de operar o edifício](/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/), e não pelo mercado — pelo que não há preço de mercado a perseguir. É a [propriedade por defeito](/entradas/propriedade-por-defeito/) ao contrário. Em Portugal, o exemplo mais próximo do mecanismo é o Porta 65 Jovem, calculado como percentagem da renda — o desenho que a literatura associa à amplificação —, ainda que limitado por uma Renda Máxima de Referência que trava o efeito acima desse teto. Mas é também aqui que a prudência se impõe: não existe, para Portugal, nenhum estudo de incidência com o rigor dos europeus. A direção é conhecida; o número exato, à escala portuguesa, está por medir — e medi-lo seria, em si, um contributo. Afirmar mais do que isto seria exceder a evidência. --- ## Fontes - **Housing subsidies: a smaller upward impact on rents if supply adjusts** — Banco de França, Eco Notepad n.º 302 (Céline Grislain-Letrémy e Corentin Trévien) (30 de janeiro de 2023) https://www.banque-france.fr/en/publications-and-statistics/publications/housing-subsidies-smaller-upward-impact-rents-if-supply-adjusts - **Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France** — Gabrielle Fack, Labour Economics, vol. 13(6), pp. 747-771 (2006) https://doi.org/10.1016/j.labeco.2006.01.001 - **The incidence of UK housing benefit: Evidence from the 1990s reforms** — Stephen Gibbons e Alan Manning, Journal of Public Economics, vol. 90(4-5), pp. 799-822 (2006) https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2005.01.002 - **Rent vouchers and the price of low-income housing** — Scott Susin, Journal of Public Economics, vol. 83(1), pp. 109-152 (2002) https://doi.org/10.1016/S0047-2727(01)00081-0 - **How do changes in housing voucher design affect rent and neighborhood quality?** — Robert Collinson e Peter Ganong, American Economic Journal: Economic Policy, vol. 10(2), pp. 62-89 (2018) https://doi.org/10.1257/pol.20150176 - **Housing allowance and the rents of low-income households** — Aki Kangasharju, The Scandinavian Journal of Economics, vol. 112(3), pp. 595-617 (2010) https://ideas.repec.org/a/bla/scandj/v112y2010i3p595-617.html - **Housing allowances and rents: Evidence from a stepwise subsidy scheme** — Essi Eerola e Teemu Lyytikäinen, The Scandinavian Journal of Economics (reanálise da reforma finlandesa de 2002) (2021) https://doi.org/10.1111/sjoe.12396 - **Housing vouchers and the price of rental housing** — Michael Eriksen e Amanda Ross, American Economic Journal: Economic Policy, vol. 7(3), pp. 154-176 (2015) https://doi.org/10.1257/pol.20130064 - **Tax incidence** — Don Fullerton e Gilbert Metcalf, Handbook of Public Economics, vol. 4, cap. 26 (NBER WP 8829) (2002) https://www.nber.org/papers/w8829 - **Low-Income Housing Policy** — Robert Collinson, Ingrid Gould Ellen e Jens Ludwig, em Economics of Means-Tested Transfer Programs in the United States, Vol. 2 (NBER WP 21071) (2016) https://www.nber.org/papers/w21071 --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). 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